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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 13일 수요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표
<김인만 부동산경제연구소장>
- 토허제로 세입자 계약갱신청구도 막혀..李정부 모든 정책이 '전세 소멸'을 가리킨다
- 지금은 '무주택자'만 매수 가능, 1주택자 갈아타기 수요 막혀
- 文정부 때보다 주택 수급 더 어려운 상황..입주물량 文대가 더 나아
- 2022년 전세가 하락, 2+2 갱신에 따라 올해로 '저렴한 전세' 끝나
<채상욱 커넥티드그라운드 대표>
- "정부, '전월세 폭등' 일부러 '안보는 척' 하는 건가"
- 김현미 "아파트가 빵이면 밤새서라도 만들겠다"..주택 공급엔 시간이 필요한데..지금은 "진짜 위험한 상황"
- 2020년 '임대차 대란' 재연된다 '文시즌2'
- 비강남지역, 수급 균형 완전히 깨져..비강남지역 매수자는 다주택자 아닌, "전월세 가격 급등에 내밀려 집사는 상황"
- 23년~26년 비아파트 시장 공급 붕괴..李정부 비아파트 공급대책 전무..주택공급 수급 밸런스 완전히 붕괴
- 김용범 '장특공제 폐지', 보유 아닌 거주 중심 체제 개편? 文정부 2020년 8월 상황과 굉장히 유사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 얼마 전에 김용범 실장도 비슷한 말씀하시지 않았나요?
▣ 채상욱 : 그런데 이것이 얼마나 위험하고 잘못된 시장 인식이냐 하면은, 지금 비강남 지역이라고 할 수 있는 부분이 갖고 있는 근본적인 문제는 주택의 수급 균형이 완전히 깨졌다는 거거든요? 완전히 깨진 데서, 지금은 2017년처럼 다주택자가 갭투자한다고 그런 지역을 사는 것이 아니고, 월세·전세 가격이 올라가다 보니까 수급 밸런스가 깨져서 월세·전세 가격이 가파르게 올라가다 보니까 임차인이셨던 분들은 다 공감하실 거예요. 임차인 신분에서 가장 주거 환경이 불안할 때는 월세·전세가 올라갈 때예요. 월세·전세가 강력히 올라가기 시작하면은 그 불안을 해지하기 위해서 무리를 해서라도 집을 사야 되는 상황이 나는 건데, 전 국민이 경험했던 가장 심각했던 때가 20년 8월부터 21년 11월까지였습니다. 지금이 3분위 이하 주택에서 그런 상황이거든요. 주간 전세가격이 0.23% 오른다는 거는, 비교할 순 없지 없지만 그거에 육박하는 수준의 전세가격 상승이 있다는 거고, 월세 가격도 올랐고, 자연스럽게 매매가가 따라붙는 거기 때문에 마치 지금이 경제의 건전한 성장 속에서 부동산 가격의 3분위 이하가 그냥 올라가지고, 강남은 꺾이니까 키 맞추면서 자산 격차가 해소되는 뭔가 소득 불균형과, 자산 불균형의 해소 차원에서 태평성대로 바라보는 이 인식은 완전 잘못된 인식이고요. 역설적으로 3분위 이하인 일반 국민들이 느끼는 주거 환경은 임차료가 너무 올라가기 때문에, 주거 시장이 매우 불안하다는 것이고. 이거의 기반은 공급이 수 년간 안 돼 왔던 것을 새 정부에서도 공급과 관련해서 어떤 혁신적인 대책도 못 내고 있다 보니까, 어쩔 수 없이 내밀려서 집을 사야 되는 그런 상황으로 가고 있는 거고, 구매력이 없으면 못 사는 거거든요. 그러니까 지금은 주택시장이 정말 말 그대로 매우 불안한 상황인데요. 저는 3분위 이하에서 매매가가 오르는 것만 보는 게 아니라 사실은 전세·월세가 올라가야 되는 걸 봐야 되는데, 전세·월세가 올라가는 것을 매우 흐린 눈을 하고 일부러 보지 않고 있다고 생각을 하고 있습니다. 그래서 여기서 모든 문제가 시작이 되고 있다고 봐요. 그러니까 3분위 이하 주택에서 뭐 매물이 늘어난다? 그런 것이 중요한 게 아니고, 월세·전세 가격이 올라가면서 매매가가 올라가는 것이 훨씬 더 중요한 부분이라는 것입니다.
◇ 조태현 : 그러니까 지금 당장 나타나는 현상은 그런 소위 말하는 태평성대와 비슷할 수는 있지만은, 나중에 갖고 올 후폭풍은 완전히 다르다. 이렇게 봐야 되는 겁니까?
▣ 채상욱 : 네. 지금 마치 그러니까 매매 전세가 안정적인데, 투자 수요가 많이 붙어 가지고 매매가만 그러니까 전세·월세가 안정적인데 매매가만 올라가는 상황이 아니고요. 월세·전세에 의해서 매매가가 밀어 올려지는 상황이기 때문에, 이거는 말 그대로 실수요 기반의 완전한 실수요 기반 임차료 상승 장세이고요. 이런 장세가 주택에서는 가장 위험한 상황이에요. 임차료를 안정화시키는 방법이 임차 주택의 충분한 공급 말고는 없는데, 부동산은 말 그대로 김현미 장관의 명언 있지 않습니까? "주택 아파트가 빵이라면 밤을 새서 만들겠다"는데, 그런 결국 공급의 리드 타임이 있기 때문에, 그 공급에 필요한 리드타임을 확보할 수 없는 상황에서 임차료가 올라갔을 때는 이것이 진짜 말 그대로 가장 위험한 주택 상황입니다.
◇ 조태현 : 저희 출연하시는 분 중에, 김학렬 소장이 계시는데 지금 상황을 '강제 매매'라고 표현을 하시더라고요. 이런 것도 일맥상통하는 얘기가 아닌가 싶은데, 실제로 서울 강북권의 전세 수급 지수는 189.5까지 치솟은 상태입니다. 그냥 매물이 없다는 얘기예요. 2020년부터라고 말씀을 해 주셨는데, 그러면 당시가 문재인 정부였잖아요? '문재인 시즌 2' 라는 말씀이신 거예요?
▣ 채상욱 : 임차료 안정을 그때 못 잡았던 것도 굉장히 비슷한 건데요. 사실 이렇습니다. 지금 서울의 3분위 이하 주택의 임차료가 올라가게 된 배경은, 23년부터 있었던 전세 사기 발 공급 위축이 있었기 때문인데요. 지금 비아파트 쪽에서 원래 한 10만 호 정도 받아주던 그런 물량들이 현재는 막 2만 호 레벨로 내려갔기 때문에, 3년간 누적된 적체 물량들이 있는 상황입니다. 그럼 25년에 새 정부가 출범했다면은 과거 정부에 있었던 주택 공급과 관련해서 부족했던 부분을 캐치업하는 그런 플랜들이 나왔어야 되는데, 현재는 그런 게 거의 나오지가 않았고요. 9월 7일에 9.7 공급 대책이 나왔는데, 9.7 공급 대책 지금 잘 기억해 보시면은 연간 한 26만 호씩 공급하겠다는 겁니다. 수도권에만. 그래서 5년간 135만 호를 하겠다는 건데요. 올해도 그럼 26만 호 해야 되지 않습니까? 올해 수도권의 아파트는 16만 호 공급 예정입니다. 근데 비아파트는 지금 1분기가 끝났는데, 그럼 아파트가 16만 호 하면 비아파트랑 10만 호 해줘야 되겠죠?
◇ 조태현 : 그렇죠. 예.
▣ 채상욱 : 비 아파트 지금 3천호 했습니다. 올해 1분기 말 기준으로.
◇ 조태현 : 공급이 아예 안 되고 있는 거네요 그러면?
▣ 채상욱 : 그러니까 여전히 23년, 24년, 25년에 이어서 26년도 비 아파트 시장은 붕괴했다는 거예요. 그러면은 주택 공급을 수급 밸런스를 체크해야 되는 쪽에서는 비 아파트 쪽 관련해서 준공 계획이든, 착공 계획이든, 매입 계획이든 무언가가 나와줬어야 되는데, 2024년에도 8.8 대책이라고 하는 비아파트 무제한 매입 계획이 있었고, 8.8 대책부터 12월 3일 계엄이 있기 전까지 약 4개월간 적극적인 비아파트 준공이 있었습니다. 그런데 그 이후에 새 정부가 출범했는데, 비 아파트 쪽 관련해서 정책이 딱히 나오지 않고, 현재 LH 사장은 공석이시죠? 매입 임대 사업도 잘 안 되고 있는 그런 상황이다 보니까, 새 정부 들어서도 비 아파트 쪽 준공이 많지 않고, 결국은 이것이 1분위 라고 하는 서울 내 6억 대의 노원구 등등을 포함한 가장 낮은 아파트의 전세·월세 가격의 강세로 나타나고 있는 것이고, 밀어올리기 식으로 2분위 강세, 3분위 강세 이렇게 가는 거거든요. 그러니까 지금은 4년간 적체됐던 공급 리스를 해소하지 못한 상황에서 나오는 강세다 보니까, 2020년 때는 그때랑 같은 게 있고 다른 게 있는데, 그때는 금리가 너무 낮았기 때문에 거시 경제적으로도 그냥 전세가격이 약 60% 이상 올라가는 그런 상황이 있었지만, 지금은 그런 건 아닙니다. 정반대로 금리가 올라가는 국면인데, 금리가 이렇게 올라가는 국면에서 전세가 가축은 0.2가 올라간다? 이거는 수급 밸런스가 그때랑 비교할 수 없을 정도로 완전히 붕괴됐다는 의미를 하는 거고요. 더 심각한 상황이죠.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 대표님께서 굉장히 화가 난 눈빛으로 저를 쳐다보고 계시는데, 제가 한 정책은 아닙니다. 소장님께서는 지금 대표님의 발성을 굉장히 흐뭇하게 관전을 하고 계시던데, 전·월세 난에 대한 이야기 좀 해봐야 되겠습니다. 지금 말씀하신 것처럼 월세·전세는 완전히 씨가 말랐고, 가격도 치솟고 있단 말이죠? 월세도 만만치 않은 것 같아요. 그렇다면은 이거 뭐 어떻게 해야지 막을 수가 있는 겁니까?
■ 김인만 : 이게 최 대표님 말씀하신 것처럼 제가 좀 보충을 하자면, 문재인 정부 때보다 좀 더 어려운 상황입니다. 금리가 높은 건 그나마 다행이긴 한데, 입주 물량이 문재인 정부 때가 훨씬 더 많이 나왔던 상황이고요. 결혼 또 요즘 더 많이 합니다. 코로나 팬데믹 때 한 3만 5천 원, 서울이 3만 5천 쌍이 했다면 작년에 4만 9천 쌍이 했고요. 올해는 5만 쌍이 넘을 것 같습니다. 수요가 더 늘어난다는 얘기죠. 결혼하면 가구 수 분할을 해야 되는데 집이 부족하고, 또 걱정이 되는 게 정부 정책이 전세가 올라가면 집값을 밀어 올린다 라고 생각을 하고 있는 것 같습니다. 그래서 전세에 대한 어떤 대책이 잘 안 나오고 있는데, 그 문제가 뭐냐하면 지금 또 보세요.
◇ 조태현 : 안 나오면 더 올라가는 거 아니에요?
■ 김인만 : 2022년이 안 좋았잖아요. 금리가 올라가고 그래서 그때 전세 가격이 떨어졌습니다. 통계를 보면 2022년에 많이 떨어졌어요. 그때 계약하신 분들이 4년이 지납니다. 2 플러스 2. 그러니까 올해 이제 갱신하는데, 저렴한 전세 사시는 분들이 갱신이 끝나고 이제 현실을 마주합니다. 그래서 이 세대들이 올해 내년 말까지 한 5만 세대 정도 나와요. 그리고 정부 정책이 또 뭐가 나오느냐? 임대 사업자들 중에 혜택을 줄이겠다. 니들이 왜 양도세 중과세 혜택을 의무 보유 기간 끝났다고 혜택을 왜 계속 받는 거야? 축소한다라고 하면, 전세 주고 있는 집주인들이 팔거나 다른 선택을 하게 되면 결과적으로 또 세입자 주거 안정이 불안해지죠. 그리고 우리 앞서서도 말씀드렸던 한시적으로 토지 소재 실거주 유예를 해 주는 것도 세입자의 계약 갱신 청구를 막습니다. 그러니까 나는 올해 말에 전세가 마지막 연장이고, 연장 한 번 더 할 수 있는데도 법으로 막아버리기 때문에, 모든 정책들이 전세를 소멸을 가리키고 있어서 저는 입주 물량을 갑자기 늘릴 수는 없겠죠. 빵 공장도 아니고. 그러면 최 대표님 말씀하신 것처럼 비 아파트 공급을 늘리는데, 6개월 1년이면 되니까 매매 대체는 할 수는 없어도 전세 대체는 할 수가 있기 때문에 비 아파트 공급은 뭐 매입을 할 수도 있으나, 대출 좀 풀어주고 정책적으로 지원해 주면 개인들이 많이 지울 수는 있거든요. 그래서 그런 정책들도 나와야 되고, 또 문제가 뭐냐 하면 주택 수에 잡혀요. 그러니까 빌라 같은 거, 또는 나이 드신 분들이 사서 임대 줄 수도 있는데, 이 부분에 대해서도 주택 수에 잡히니까 굳이 빌라 하나 사서 임대 주고 2주택 잡히느니 안 하거든요. 그래서 저는 소규모의 빌라 같은 건, 물론 뭐 정비 사업 같은 거는 예외가 될 수도 있습니다만, 주택 수도 좀 빼줘야 되는 거 아닌가 이런 전세 물량, 월세 물량을 늘릴 수 있는 정책을 좀 했으면 좋겠는데 안 나오는 것 같습니다.
▣ 채상욱 : 이게 매물이랑도 자연스럽게 연결이 되는데요. 제가 좀 더 말씀드리면은요. 그러니까는 원래 입주 물량이 적은 상태에서 임차료 상승 압력이 있는 상황인데요. 지금 정부가 추구하고 있는 정책들을 보면은 자가 실수요자가 결국 임차인이 있는 주택에 들어오라는 건데, 그렇다면 그 임차인은 그 집을 나가야 되겠죠? 그리고 그것만 있는 것이 아니라 지금 1주택에 대해서 논의하고 있는 여러 주제들도, 장기보유 특별공제 같은 것도 원래 그냥 보유 40%, 거주 40% 정도인 공제율 80%에 대한 논의가 어떻게 될지 모르겠지만, 지난주에 있었던 정책실장의 발언들을 보면은 거주 80%로 하고 보유는 0%로 한다든가, 즉 거주 중심 세제 개편으로 가고 있는데 이 부분은 또 2020년 8월과 굉장히 유사하거든요. 정확히 말하면 2020년에 6.17 대책이라고 하는 법인 규제 정책이 나왔을 때, 그때 재건축 아파트 가격 앙등이 문제가 돼 가지고 재건축에 대한 투자 수요가 많다 보니까, 그거를 실제로 2년간 거주한 사람에게만 조합원 입주권을 주겠다고 하는 정책을 발표한 적이 있습니다. 그랬더니 재건축을 산 지 2년이 안 된 그런 사람들이 모조리 들어온다면서, 재건축 아파트의 소위 진입 러시가 되다 보니까, 재건축 아파트는 그 와중에서도 임차 비중이 높거든요? 구축 아파트다 보니까. 그러니까 임차인들이 이제 나가기 시작해가지고 20년 6월부터 임차료 대상승이 일어나요. 즉, 거주 촉진의 주택 공급 정책은 방향성은 맞더라도, 그거를 할 때 반드시 필요한 거는 충분한 임차 공급의 인프라를 깔아놓은 상태에서 그걸 해야 되지, 만약에 임차 공급이 막혀 있는 상태에서 그런 방식을 하게 되면 임차료의 증폭이 일어나 가지고, 2020년 6월부터 8월에 있었던 그 임대차 대란이 일어나게 되는데, 현재의 매물 추구형 부동산 정책들이 이런 임차료 상승을 오히려 더 가속화시키고 있습니다. 여기다 1주택자 얘기까지 해버리고 하니까.. 근데 이게 뭐가 문제냐면요. 잘 생각해 보시면은 재건축 아파트 2012년 6.17 때처럼 그때 재건축의 임차료는 상대적으로 낮은 임차료인데, 지금은 서울의 가장 비싼 아파트 임차료에 살고 있는 임차인들을 나가라고 하는 거기 때문에, 그 구매력을 생각했을 때 임차료 상승 압력이 너무 높아요.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 13일 수요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표
<김인만 부동산경제연구소장>
- 토허제로 세입자 계약갱신청구도 막혀..李정부 모든 정책이 '전세 소멸'을 가리킨다
- 지금은 '무주택자'만 매수 가능, 1주택자 갈아타기 수요 막혀
- 文정부 때보다 주택 수급 더 어려운 상황..입주물량 文대가 더 나아
- 2022년 전세가 하락, 2+2 갱신에 따라 올해로 '저렴한 전세' 끝나
<채상욱 커넥티드그라운드 대표>
- "정부, '전월세 폭등' 일부러 '안보는 척' 하는 건가"
- 김현미 "아파트가 빵이면 밤새서라도 만들겠다"..주택 공급엔 시간이 필요한데..지금은 "진짜 위험한 상황"
- 2020년 '임대차 대란' 재연된다 '文시즌2'
- 비강남지역, 수급 균형 완전히 깨져..비강남지역 매수자는 다주택자 아닌, "전월세 가격 급등에 내밀려 집사는 상황"
- 23년~26년 비아파트 시장 공급 붕괴..李정부 비아파트 공급대책 전무..주택공급 수급 밸런스 완전히 붕괴
- 김용범 '장특공제 폐지', 보유 아닌 거주 중심 체제 개편? 文정부 2020년 8월 상황과 굉장히 유사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 얼마 전에 김용범 실장도 비슷한 말씀하시지 않았나요?
▣ 채상욱 : 그런데 이것이 얼마나 위험하고 잘못된 시장 인식이냐 하면은, 지금 비강남 지역이라고 할 수 있는 부분이 갖고 있는 근본적인 문제는 주택의 수급 균형이 완전히 깨졌다는 거거든요? 완전히 깨진 데서, 지금은 2017년처럼 다주택자가 갭투자한다고 그런 지역을 사는 것이 아니고, 월세·전세 가격이 올라가다 보니까 수급 밸런스가 깨져서 월세·전세 가격이 가파르게 올라가다 보니까 임차인이셨던 분들은 다 공감하실 거예요. 임차인 신분에서 가장 주거 환경이 불안할 때는 월세·전세가 올라갈 때예요. 월세·전세가 강력히 올라가기 시작하면은 그 불안을 해지하기 위해서 무리를 해서라도 집을 사야 되는 상황이 나는 건데, 전 국민이 경험했던 가장 심각했던 때가 20년 8월부터 21년 11월까지였습니다. 지금이 3분위 이하 주택에서 그런 상황이거든요. 주간 전세가격이 0.23% 오른다는 거는, 비교할 순 없지 없지만 그거에 육박하는 수준의 전세가격 상승이 있다는 거고, 월세 가격도 올랐고, 자연스럽게 매매가가 따라붙는 거기 때문에 마치 지금이 경제의 건전한 성장 속에서 부동산 가격의 3분위 이하가 그냥 올라가지고, 강남은 꺾이니까 키 맞추면서 자산 격차가 해소되는 뭔가 소득 불균형과, 자산 불균형의 해소 차원에서 태평성대로 바라보는 이 인식은 완전 잘못된 인식이고요. 역설적으로 3분위 이하인 일반 국민들이 느끼는 주거 환경은 임차료가 너무 올라가기 때문에, 주거 시장이 매우 불안하다는 것이고. 이거의 기반은 공급이 수 년간 안 돼 왔던 것을 새 정부에서도 공급과 관련해서 어떤 혁신적인 대책도 못 내고 있다 보니까, 어쩔 수 없이 내밀려서 집을 사야 되는 그런 상황으로 가고 있는 거고, 구매력이 없으면 못 사는 거거든요. 그러니까 지금은 주택시장이 정말 말 그대로 매우 불안한 상황인데요. 저는 3분위 이하에서 매매가가 오르는 것만 보는 게 아니라 사실은 전세·월세가 올라가야 되는 걸 봐야 되는데, 전세·월세가 올라가는 것을 매우 흐린 눈을 하고 일부러 보지 않고 있다고 생각을 하고 있습니다. 그래서 여기서 모든 문제가 시작이 되고 있다고 봐요. 그러니까 3분위 이하 주택에서 뭐 매물이 늘어난다? 그런 것이 중요한 게 아니고, 월세·전세 가격이 올라가면서 매매가가 올라가는 것이 훨씬 더 중요한 부분이라는 것입니다.
◇ 조태현 : 그러니까 지금 당장 나타나는 현상은 그런 소위 말하는 태평성대와 비슷할 수는 있지만은, 나중에 갖고 올 후폭풍은 완전히 다르다. 이렇게 봐야 되는 겁니까?
▣ 채상욱 : 네. 지금 마치 그러니까 매매 전세가 안정적인데, 투자 수요가 많이 붙어 가지고 매매가만 그러니까 전세·월세가 안정적인데 매매가만 올라가는 상황이 아니고요. 월세·전세에 의해서 매매가가 밀어 올려지는 상황이기 때문에, 이거는 말 그대로 실수요 기반의 완전한 실수요 기반 임차료 상승 장세이고요. 이런 장세가 주택에서는 가장 위험한 상황이에요. 임차료를 안정화시키는 방법이 임차 주택의 충분한 공급 말고는 없는데, 부동산은 말 그대로 김현미 장관의 명언 있지 않습니까? "주택 아파트가 빵이라면 밤을 새서 만들겠다"는데, 그런 결국 공급의 리드 타임이 있기 때문에, 그 공급에 필요한 리드타임을 확보할 수 없는 상황에서 임차료가 올라갔을 때는 이것이 진짜 말 그대로 가장 위험한 주택 상황입니다.
◇ 조태현 : 저희 출연하시는 분 중에, 김학렬 소장이 계시는데 지금 상황을 '강제 매매'라고 표현을 하시더라고요. 이런 것도 일맥상통하는 얘기가 아닌가 싶은데, 실제로 서울 강북권의 전세 수급 지수는 189.5까지 치솟은 상태입니다. 그냥 매물이 없다는 얘기예요. 2020년부터라고 말씀을 해 주셨는데, 그러면 당시가 문재인 정부였잖아요? '문재인 시즌 2' 라는 말씀이신 거예요?
▣ 채상욱 : 임차료 안정을 그때 못 잡았던 것도 굉장히 비슷한 건데요. 사실 이렇습니다. 지금 서울의 3분위 이하 주택의 임차료가 올라가게 된 배경은, 23년부터 있었던 전세 사기 발 공급 위축이 있었기 때문인데요. 지금 비아파트 쪽에서 원래 한 10만 호 정도 받아주던 그런 물량들이 현재는 막 2만 호 레벨로 내려갔기 때문에, 3년간 누적된 적체 물량들이 있는 상황입니다. 그럼 25년에 새 정부가 출범했다면은 과거 정부에 있었던 주택 공급과 관련해서 부족했던 부분을 캐치업하는 그런 플랜들이 나왔어야 되는데, 현재는 그런 게 거의 나오지가 않았고요. 9월 7일에 9.7 공급 대책이 나왔는데, 9.7 공급 대책 지금 잘 기억해 보시면은 연간 한 26만 호씩 공급하겠다는 겁니다. 수도권에만. 그래서 5년간 135만 호를 하겠다는 건데요. 올해도 그럼 26만 호 해야 되지 않습니까? 올해 수도권의 아파트는 16만 호 공급 예정입니다. 근데 비아파트는 지금 1분기가 끝났는데, 그럼 아파트가 16만 호 하면 비아파트랑 10만 호 해줘야 되겠죠?
◇ 조태현 : 그렇죠. 예.
▣ 채상욱 : 비 아파트 지금 3천호 했습니다. 올해 1분기 말 기준으로.
◇ 조태현 : 공급이 아예 안 되고 있는 거네요 그러면?
▣ 채상욱 : 그러니까 여전히 23년, 24년, 25년에 이어서 26년도 비 아파트 시장은 붕괴했다는 거예요. 그러면은 주택 공급을 수급 밸런스를 체크해야 되는 쪽에서는 비 아파트 쪽 관련해서 준공 계획이든, 착공 계획이든, 매입 계획이든 무언가가 나와줬어야 되는데, 2024년에도 8.8 대책이라고 하는 비아파트 무제한 매입 계획이 있었고, 8.8 대책부터 12월 3일 계엄이 있기 전까지 약 4개월간 적극적인 비아파트 준공이 있었습니다. 그런데 그 이후에 새 정부가 출범했는데, 비 아파트 쪽 관련해서 정책이 딱히 나오지 않고, 현재 LH 사장은 공석이시죠? 매입 임대 사업도 잘 안 되고 있는 그런 상황이다 보니까, 새 정부 들어서도 비 아파트 쪽 준공이 많지 않고, 결국은 이것이 1분위 라고 하는 서울 내 6억 대의 노원구 등등을 포함한 가장 낮은 아파트의 전세·월세 가격의 강세로 나타나고 있는 것이고, 밀어올리기 식으로 2분위 강세, 3분위 강세 이렇게 가는 거거든요. 그러니까 지금은 4년간 적체됐던 공급 리스를 해소하지 못한 상황에서 나오는 강세다 보니까, 2020년 때는 그때랑 같은 게 있고 다른 게 있는데, 그때는 금리가 너무 낮았기 때문에 거시 경제적으로도 그냥 전세가격이 약 60% 이상 올라가는 그런 상황이 있었지만, 지금은 그런 건 아닙니다. 정반대로 금리가 올라가는 국면인데, 금리가 이렇게 올라가는 국면에서 전세가 가축은 0.2가 올라간다? 이거는 수급 밸런스가 그때랑 비교할 수 없을 정도로 완전히 붕괴됐다는 의미를 하는 거고요. 더 심각한 상황이죠.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 대표님께서 굉장히 화가 난 눈빛으로 저를 쳐다보고 계시는데, 제가 한 정책은 아닙니다. 소장님께서는 지금 대표님의 발성을 굉장히 흐뭇하게 관전을 하고 계시던데, 전·월세 난에 대한 이야기 좀 해봐야 되겠습니다. 지금 말씀하신 것처럼 월세·전세는 완전히 씨가 말랐고, 가격도 치솟고 있단 말이죠? 월세도 만만치 않은 것 같아요. 그렇다면은 이거 뭐 어떻게 해야지 막을 수가 있는 겁니까?
■ 김인만 : 이게 최 대표님 말씀하신 것처럼 제가 좀 보충을 하자면, 문재인 정부 때보다 좀 더 어려운 상황입니다. 금리가 높은 건 그나마 다행이긴 한데, 입주 물량이 문재인 정부 때가 훨씬 더 많이 나왔던 상황이고요. 결혼 또 요즘 더 많이 합니다. 코로나 팬데믹 때 한 3만 5천 원, 서울이 3만 5천 쌍이 했다면 작년에 4만 9천 쌍이 했고요. 올해는 5만 쌍이 넘을 것 같습니다. 수요가 더 늘어난다는 얘기죠. 결혼하면 가구 수 분할을 해야 되는데 집이 부족하고, 또 걱정이 되는 게 정부 정책이 전세가 올라가면 집값을 밀어 올린다 라고 생각을 하고 있는 것 같습니다. 그래서 전세에 대한 어떤 대책이 잘 안 나오고 있는데, 그 문제가 뭐냐하면 지금 또 보세요.
◇ 조태현 : 안 나오면 더 올라가는 거 아니에요?
■ 김인만 : 2022년이 안 좋았잖아요. 금리가 올라가고 그래서 그때 전세 가격이 떨어졌습니다. 통계를 보면 2022년에 많이 떨어졌어요. 그때 계약하신 분들이 4년이 지납니다. 2 플러스 2. 그러니까 올해 이제 갱신하는데, 저렴한 전세 사시는 분들이 갱신이 끝나고 이제 현실을 마주합니다. 그래서 이 세대들이 올해 내년 말까지 한 5만 세대 정도 나와요. 그리고 정부 정책이 또 뭐가 나오느냐? 임대 사업자들 중에 혜택을 줄이겠다. 니들이 왜 양도세 중과세 혜택을 의무 보유 기간 끝났다고 혜택을 왜 계속 받는 거야? 축소한다라고 하면, 전세 주고 있는 집주인들이 팔거나 다른 선택을 하게 되면 결과적으로 또 세입자 주거 안정이 불안해지죠. 그리고 우리 앞서서도 말씀드렸던 한시적으로 토지 소재 실거주 유예를 해 주는 것도 세입자의 계약 갱신 청구를 막습니다. 그러니까 나는 올해 말에 전세가 마지막 연장이고, 연장 한 번 더 할 수 있는데도 법으로 막아버리기 때문에, 모든 정책들이 전세를 소멸을 가리키고 있어서 저는 입주 물량을 갑자기 늘릴 수는 없겠죠. 빵 공장도 아니고. 그러면 최 대표님 말씀하신 것처럼 비 아파트 공급을 늘리는데, 6개월 1년이면 되니까 매매 대체는 할 수는 없어도 전세 대체는 할 수가 있기 때문에 비 아파트 공급은 뭐 매입을 할 수도 있으나, 대출 좀 풀어주고 정책적으로 지원해 주면 개인들이 많이 지울 수는 있거든요. 그래서 그런 정책들도 나와야 되고, 또 문제가 뭐냐 하면 주택 수에 잡혀요. 그러니까 빌라 같은 거, 또는 나이 드신 분들이 사서 임대 줄 수도 있는데, 이 부분에 대해서도 주택 수에 잡히니까 굳이 빌라 하나 사서 임대 주고 2주택 잡히느니 안 하거든요. 그래서 저는 소규모의 빌라 같은 건, 물론 뭐 정비 사업 같은 거는 예외가 될 수도 있습니다만, 주택 수도 좀 빼줘야 되는 거 아닌가 이런 전세 물량, 월세 물량을 늘릴 수 있는 정책을 좀 했으면 좋겠는데 안 나오는 것 같습니다.
▣ 채상욱 : 이게 매물이랑도 자연스럽게 연결이 되는데요. 제가 좀 더 말씀드리면은요. 그러니까는 원래 입주 물량이 적은 상태에서 임차료 상승 압력이 있는 상황인데요. 지금 정부가 추구하고 있는 정책들을 보면은 자가 실수요자가 결국 임차인이 있는 주택에 들어오라는 건데, 그렇다면 그 임차인은 그 집을 나가야 되겠죠? 그리고 그것만 있는 것이 아니라 지금 1주택에 대해서 논의하고 있는 여러 주제들도, 장기보유 특별공제 같은 것도 원래 그냥 보유 40%, 거주 40% 정도인 공제율 80%에 대한 논의가 어떻게 될지 모르겠지만, 지난주에 있었던 정책실장의 발언들을 보면은 거주 80%로 하고 보유는 0%로 한다든가, 즉 거주 중심 세제 개편으로 가고 있는데 이 부분은 또 2020년 8월과 굉장히 유사하거든요. 정확히 말하면 2020년에 6.17 대책이라고 하는 법인 규제 정책이 나왔을 때, 그때 재건축 아파트 가격 앙등이 문제가 돼 가지고 재건축에 대한 투자 수요가 많다 보니까, 그거를 실제로 2년간 거주한 사람에게만 조합원 입주권을 주겠다고 하는 정책을 발표한 적이 있습니다. 그랬더니 재건축을 산 지 2년이 안 된 그런 사람들이 모조리 들어온다면서, 재건축 아파트의 소위 진입 러시가 되다 보니까, 재건축 아파트는 그 와중에서도 임차 비중이 높거든요? 구축 아파트다 보니까. 그러니까 임차인들이 이제 나가기 시작해가지고 20년 6월부터 임차료 대상승이 일어나요. 즉, 거주 촉진의 주택 공급 정책은 방향성은 맞더라도, 그거를 할 때 반드시 필요한 거는 충분한 임차 공급의 인프라를 깔아놓은 상태에서 그걸 해야 되지, 만약에 임차 공급이 막혀 있는 상태에서 그런 방식을 하게 되면 임차료의 증폭이 일어나 가지고, 2020년 6월부터 8월에 있었던 그 임대차 대란이 일어나게 되는데, 현재의 매물 추구형 부동산 정책들이 이런 임차료 상승을 오히려 더 가속화시키고 있습니다. 여기다 1주택자 얘기까지 해버리고 하니까.. 근데 이게 뭐가 문제냐면요. 잘 생각해 보시면은 재건축 아파트 2012년 6.17 때처럼 그때 재건축의 임차료는 상대적으로 낮은 임차료인데, 지금은 서울의 가장 비싼 아파트 임차료에 살고 있는 임차인들을 나가라고 하는 거기 때문에, 그 구매력을 생각했을 때 임차료 상승 압력이 너무 높아요.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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