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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 12월 23일 화요일
■ 대담 : 윤지해 리서치랩장 (부동산R114)
- 늘어나는 전월세 부담에 대출 받기도 힘든 2026년..'내집이냐, 남의 집이냐' 갈팡질팡의 시간
- 올해 서울아파트 월세상승률 3%, 서울 아파트 월 평균 147만원씩 소득 20%가 월세로 지출돼, 30% 수준까지 오를 여지
- 가계대출상 전세대출이 상당 차지, 정부 의도대로 전세 대출 규제 통한 매매시장 안정보다 '전세의 월세화'로 부작용 나타나
- 내년 아파트 입주물량 21만 가구, 연 평균 30% 정도 감소
- 서울은 약 2만9천가구 입주 예정, 올 4만2천가구보다 1만 가구 이상 감소
- '토허제'로 서울.경기 핵심지 묶이다보니, 거래 회전도 안돼..전월세 가격 우상향 체감 가능성 높아
- 3040 주담대 금액 최고치? '영끌' 재현보다는 집값 상승으로 인한 대출 금액 증가로 봐야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현: 네 이번엔 부동산 소식 살펴보겠습니다. 내년에 아파트 입주 물량이 올해보다 28% 줄어든다고 하죠. 지금 3040 세대를 중심으로는 영끌 신호도 다시 고개를 들고요. 임대차 시장은 상당히 불안한 상태입니다. 부동산 시장 분석해 보겠습니다. 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장 연결돼 있습니다. 랩장님 나와 계십니까?
◆윤지해: 네 안녕하세요.
◇조태현: 예 안녕하십니까. 먼저 임대차 시장부터 보겠습니다. 올해 서울 아파트 월세 상승률이 3%가 넘었어요. 어마어마한데 서울 아파트 거주자는 월 소득의 20%를 월세로 지출한다. 이거 어떻게 봐야 됩니까?
◆윤지해: 예. 월세 가격이 오른 게 사실 올해만은 아니고요. 저희 부동산R114, 그리고 KB국민은행 지금 말씀하신 한국부동산원 통계상에서 월세 지수의 변동률들을 비교를 해보면 2023년 정도에는 한 부동산을 제외하고 한 6에서 7% 월셋값이 올랐습니다. 그리고 2024년에도 한 2에서 한 5% 정도 올랐고요. 그리고 2025년 집계하신 형태에서 한국 부동산원이 한 3% 정도 올랐는데, 지금 KB은행은 사실 한 8% 올랐고요, 저희 부동산 114는 한 2% 정도 올랐으니까 이런 흐름들이 사실은 계속되고 있는 상황에서 아무래도 정부의 여러 가지 대출 규제들이 같이 가미되면서 전세의 월세화 현상 속에서 전월세 전환율이 아무래도 시중 금리보다 높다 보니까 지속적으로 월세 가격이 좀 압박을 받고 있다 이런 평가를 할 수 있고요. 그래서 조사된 통계들을 보시면 서울 아파트 평균 월세가 한 147만 원 정도 돼서, 소득의 한 20% 정도가 월세로 지출된다. 중위 소득 기준으로 평가를 해 보면 뭐 그런 상황에 직면을 했는데, 사실 이런 부분들이 전체 중위소득에서 한 20% 월세로 지출하는 부분들이 지금은 굉장히 크게 와닿을 수 있는데, 앞으로는 이게 한 30% 수준까지도 오를 여지가 있다 이런 평가입니다.
◇조태현: 말씀하신 것처럼 그렇다면, 10.15 대책 같은 각종 대책의 부작용이 불거지고 있다 이렇게 봐야 되는 겁니까?
◆윤지해: 예. 정책의 의도 상에서 보시면 아무래도 가계대출에서 전세 대출이 상당 부분을 차지하고 있다 보니까, 이 부분을 정부 입장에서는 전세 가격을 규제를 해서 전세 가격이 안정이 되면, 매매와 월세 시장도 동시에 안정시키는 이런 밑그림 혹은 청사진을 그렸던 것으로 보이는 상황인데요. 하지만 결과적으로 전세의 급격한 월세화로 월세 가격이 급등하고, 급등한 월세 가격이 전세 가격을 자극하고, 다시 임대차 시장이 매매를 자극하는 상황이다 보니까 말씀하신 것처럼 의도한 부작용이라고 볼 수는 없습니다.
◇조태현: 말씀하신 것처럼 이렇게 임대차 시장이 불안해지면, 역시 매매 시장 역시도 전가될 수밖에 없는 그런 상황인데 내년에 공급 굉장히 부족하다고 해요. 전국 아파트 입주 물량이 28% 줄어든다. 서울은 뭐 거의 절반 반토막이 난다. 이렇게 되는데 '공급 쇼크'라고 봐야 되는 거 아닙니까?
◆윤지해: 예. 일단 저희 통계 같은 경우, 부동산원과 같이 공동 조사를 하고요. 그리고 국토교통부 서울시와도 협업을 하고 있습니다. 그걸 기준으로 입주 물량 통계를 2026년을 살펴보시면 약 전국적으로 아파트 기준 한 21만 가구가 입주를 하는데요. 일반적으로 해마다 전국적으로 한 30만 가구 이상은 입주를 해 왔었습니다. 그렇게 본다면 약 한 30% 정도 물량이 줄어든다는 점은 팩트로 확인할 수 있습니다.
◇조태현: 네 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 이거는 기관마다 약간 다를 수는 있지만, 어찌 됐건 굉장히 많이 줄어들게 되는 거는 분명하다. 특히 서울에서 반토막이 난다라고 앞서 말씀을 드렸는데, 이렇게 되면 전셋값이 다시 오르는 거 아닌가? 이런 불안도 생겨요. 전세 세입자가 가장 먼저 체감하게 될 변화가 어떤 게 있을까요?
◆윤지해: 예. 마찬가지로 저희 통계 기준으로 보면, 서울의 경우 내년에 한 2만 9천 가구 정도가 입주를 하는데요. 올해 한 4만 2천 가구가 입주를 했었으니까 한 1만 가구 이상 줄어든다고 평가가 되고요. 아무래도 공급에는 전월세 시장이 가장 민감하게 반응을 하게 됩니다. 여기에 핵심지 우리가 10.15 대책에서 다뤘던 주요 서울과 경기도 핵심지들이 토지거래 허가구역으로 묶여 있다 보니까, 거래 회전도 잘 안 되는 상황으로 인지를 할 수가 있고요. 이렇기 때문에 아무래도 전,월세 물건이 적어진 상황에서 가격은 우상향하는 부분들을 체감할 가능성이 높다 이렇게 평가합니다.
◇조태현: 뭔가 폭풍 전야 같은 느낌은 분명히 있습니다. 이런 공급 감소 국면에서 30대 주담대 신규 취급액이 차주당 거의 3억원, 2억 8792만원으로 역대 최고치를 기록을 했어요. 그리고 또 40대 역시 그다음을 이었거든요? 이거는 '영끌' 신호로 봐야 됩니까?
◆윤지해: 예. 제가 지난 방송들에서 설명을 드렸습니다만, 영혼까지 끌어서 일단 은행권이 담보 대출을 해주지는 않습니다. 그러니까 영끌은 사실은 2017년부터 2021년 급등기까지의 국면에서 그때 영끌 용어가 좀 맞았다면, 지금은 영끌이라기보다는 매매 가치, 아파트 유형으로 수요가 쏠리고 이게 매매 가격도 오르다 보니까 똑같이 LTV 기준 40%, 50% 이렇게 대출을 하더라도 담보가치 대비 대출 총액이 늘어난 결과로 해석을 할 필요가 있습니다.
◇조태현: 그냥 집값이 엄청 올랐다?
◆윤지해: 네. 집값이 올랐기 때문에 똑같은 비율로 대출을 해줘도 실제 차주당 금액은 늘어나는 구조가 되는 겁니다.
◇조태현: 네 알겠습니다. 이런 것들도 지금 시장에 좀 주목해 봐야 될 부분이 아닌가 싶은데, 올해 3분기 주담대 비중이 전체 가계 대출의 44.6%까지 올라왔다고 해요. 이것도 역시 집값이 너무 오른 배경이 있다고 봐야 되는 겁니까?
◆윤지해: 네. 뭐 전체적인 구조에서는 결국 아파트 시장 쪽으로 쏠린 부분들이 영향을 미치고 있고요. 다만, 국내 가계 구조에서 부동산 자산이 차지하는 비중이 압도적으로 높습니다. 한 70에서 한 80% 수준을 차지하다 보니까 거기서 그 자산이 오르게 되면 아무래도 이 부분을 신규로 취득하시게 되는 부분들은 가계 대출 부분에서 이 주담대 비중이 높아지는 구조가 되고요. 이게 아무래도 계속 오르고 있는 게 문제라고 할 수 있을 것 같습니다. 그러니까 우리가 이렇게 보시면 주택담보대출이 전체 가계대출에서 차지하는 비중이 전년도 기준으로 했을 때 약 44%인데, 최근 10년 사이에서는 가장 높은 비중입니다. 그런데 이게 44% 비중에 이중 채무자가 꽤 있습니다. 주택담보대출과 신용대출을 동시에 보유한 가계 비중이 한 41에서 한 44% 수준을 차지하다 보니까, 아무래도 이런 부분들이 나중에 소비에도 문제를 일으키고요. 이자 부분들에 대한 납입이 늦어지는 구간들이 좀 생기면서 경공매 수준까지 넘어가는 경우들도 늘어날 수 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그렇다면 어떻게 우리가 대응해야 될지 30초 안에 한번 정리를 해 보도록 하겠습니다. 지금 같은 때 무주택자가 뭘 어떻게 해야 되는지 고민이 많이 될 것 같은데요. 전세 세입자 입장에서는 2026년 어떤 해가 될 걸로 예상을 하고 준비하는 게 좋겠습니까?
◆윤지해: 예. 아무래도 중장기적으로 보게 되면, 내년뿐만 아니라 결국은 사용 가치. 우리가 전,월세라고 하는 부분들에 대한 부담이 높아지는 구간에 있고요. 그러면서 동시에 투자 가치죠. 내 집 마련을 통해서 대출을 받아야 하는데, 또 대출 규제 부담도 같이 커지다 보니까 이 사이에서 '내 집이냐 남의 집이냐' 사이에서 지속적으로 갈팡질팡해야 되는 해로 판단이 됩니다.
◇조태현: 알겠습니다. 내년에도 무주택자들에게는 어려운 시기가 될 것 같은데요. 한번 저희가 모셔 가지고 내년도의 전략 제대로 한번 들어보는 시간도 마련해 보겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산 114 리서치 랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆윤지해: 예 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
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■ 대담 : 윤지해 리서치랩장 (부동산R114)
- 늘어나는 전월세 부담에 대출 받기도 힘든 2026년..'내집이냐, 남의 집이냐' 갈팡질팡의 시간
- 올해 서울아파트 월세상승률 3%, 서울 아파트 월 평균 147만원씩 소득 20%가 월세로 지출돼, 30% 수준까지 오를 여지
- 가계대출상 전세대출이 상당 차지, 정부 의도대로 전세 대출 규제 통한 매매시장 안정보다 '전세의 월세화'로 부작용 나타나
- 내년 아파트 입주물량 21만 가구, 연 평균 30% 정도 감소
- 서울은 약 2만9천가구 입주 예정, 올 4만2천가구보다 1만 가구 이상 감소
- '토허제'로 서울.경기 핵심지 묶이다보니, 거래 회전도 안돼..전월세 가격 우상향 체감 가능성 높아
- 3040 주담대 금액 최고치? '영끌' 재현보다는 집값 상승으로 인한 대출 금액 증가로 봐야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현: 네 이번엔 부동산 소식 살펴보겠습니다. 내년에 아파트 입주 물량이 올해보다 28% 줄어든다고 하죠. 지금 3040 세대를 중심으로는 영끌 신호도 다시 고개를 들고요. 임대차 시장은 상당히 불안한 상태입니다. 부동산 시장 분석해 보겠습니다. 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장 연결돼 있습니다. 랩장님 나와 계십니까?
◆윤지해: 네 안녕하세요.
◇조태현: 예 안녕하십니까. 먼저 임대차 시장부터 보겠습니다. 올해 서울 아파트 월세 상승률이 3%가 넘었어요. 어마어마한데 서울 아파트 거주자는 월 소득의 20%를 월세로 지출한다. 이거 어떻게 봐야 됩니까?
◆윤지해: 예. 월세 가격이 오른 게 사실 올해만은 아니고요. 저희 부동산R114, 그리고 KB국민은행 지금 말씀하신 한국부동산원 통계상에서 월세 지수의 변동률들을 비교를 해보면 2023년 정도에는 한 부동산을 제외하고 한 6에서 7% 월셋값이 올랐습니다. 그리고 2024년에도 한 2에서 한 5% 정도 올랐고요. 그리고 2025년 집계하신 형태에서 한국 부동산원이 한 3% 정도 올랐는데, 지금 KB은행은 사실 한 8% 올랐고요, 저희 부동산 114는 한 2% 정도 올랐으니까 이런 흐름들이 사실은 계속되고 있는 상황에서 아무래도 정부의 여러 가지 대출 규제들이 같이 가미되면서 전세의 월세화 현상 속에서 전월세 전환율이 아무래도 시중 금리보다 높다 보니까 지속적으로 월세 가격이 좀 압박을 받고 있다 이런 평가를 할 수 있고요. 그래서 조사된 통계들을 보시면 서울 아파트 평균 월세가 한 147만 원 정도 돼서, 소득의 한 20% 정도가 월세로 지출된다. 중위 소득 기준으로 평가를 해 보면 뭐 그런 상황에 직면을 했는데, 사실 이런 부분들이 전체 중위소득에서 한 20% 월세로 지출하는 부분들이 지금은 굉장히 크게 와닿을 수 있는데, 앞으로는 이게 한 30% 수준까지도 오를 여지가 있다 이런 평가입니다.
◇조태현: 말씀하신 것처럼 그렇다면, 10.15 대책 같은 각종 대책의 부작용이 불거지고 있다 이렇게 봐야 되는 겁니까?
◆윤지해: 예. 정책의 의도 상에서 보시면 아무래도 가계대출에서 전세 대출이 상당 부분을 차지하고 있다 보니까, 이 부분을 정부 입장에서는 전세 가격을 규제를 해서 전세 가격이 안정이 되면, 매매와 월세 시장도 동시에 안정시키는 이런 밑그림 혹은 청사진을 그렸던 것으로 보이는 상황인데요. 하지만 결과적으로 전세의 급격한 월세화로 월세 가격이 급등하고, 급등한 월세 가격이 전세 가격을 자극하고, 다시 임대차 시장이 매매를 자극하는 상황이다 보니까 말씀하신 것처럼 의도한 부작용이라고 볼 수는 없습니다.
◇조태현: 말씀하신 것처럼 이렇게 임대차 시장이 불안해지면, 역시 매매 시장 역시도 전가될 수밖에 없는 그런 상황인데 내년에 공급 굉장히 부족하다고 해요. 전국 아파트 입주 물량이 28% 줄어든다. 서울은 뭐 거의 절반 반토막이 난다. 이렇게 되는데 '공급 쇼크'라고 봐야 되는 거 아닙니까?
◆윤지해: 예. 일단 저희 통계 같은 경우, 부동산원과 같이 공동 조사를 하고요. 그리고 국토교통부 서울시와도 협업을 하고 있습니다. 그걸 기준으로 입주 물량 통계를 2026년을 살펴보시면 약 전국적으로 아파트 기준 한 21만 가구가 입주를 하는데요. 일반적으로 해마다 전국적으로 한 30만 가구 이상은 입주를 해 왔었습니다. 그렇게 본다면 약 한 30% 정도 물량이 줄어든다는 점은 팩트로 확인할 수 있습니다.
◇조태현: 네 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 이거는 기관마다 약간 다를 수는 있지만, 어찌 됐건 굉장히 많이 줄어들게 되는 거는 분명하다. 특히 서울에서 반토막이 난다라고 앞서 말씀을 드렸는데, 이렇게 되면 전셋값이 다시 오르는 거 아닌가? 이런 불안도 생겨요. 전세 세입자가 가장 먼저 체감하게 될 변화가 어떤 게 있을까요?
◆윤지해: 예. 마찬가지로 저희 통계 기준으로 보면, 서울의 경우 내년에 한 2만 9천 가구 정도가 입주를 하는데요. 올해 한 4만 2천 가구가 입주를 했었으니까 한 1만 가구 이상 줄어든다고 평가가 되고요. 아무래도 공급에는 전월세 시장이 가장 민감하게 반응을 하게 됩니다. 여기에 핵심지 우리가 10.15 대책에서 다뤘던 주요 서울과 경기도 핵심지들이 토지거래 허가구역으로 묶여 있다 보니까, 거래 회전도 잘 안 되는 상황으로 인지를 할 수가 있고요. 이렇기 때문에 아무래도 전,월세 물건이 적어진 상황에서 가격은 우상향하는 부분들을 체감할 가능성이 높다 이렇게 평가합니다.
◇조태현: 뭔가 폭풍 전야 같은 느낌은 분명히 있습니다. 이런 공급 감소 국면에서 30대 주담대 신규 취급액이 차주당 거의 3억원, 2억 8792만원으로 역대 최고치를 기록을 했어요. 그리고 또 40대 역시 그다음을 이었거든요? 이거는 '영끌' 신호로 봐야 됩니까?
◆윤지해: 예. 제가 지난 방송들에서 설명을 드렸습니다만, 영혼까지 끌어서 일단 은행권이 담보 대출을 해주지는 않습니다. 그러니까 영끌은 사실은 2017년부터 2021년 급등기까지의 국면에서 그때 영끌 용어가 좀 맞았다면, 지금은 영끌이라기보다는 매매 가치, 아파트 유형으로 수요가 쏠리고 이게 매매 가격도 오르다 보니까 똑같이 LTV 기준 40%, 50% 이렇게 대출을 하더라도 담보가치 대비 대출 총액이 늘어난 결과로 해석을 할 필요가 있습니다.
◇조태현: 그냥 집값이 엄청 올랐다?
◆윤지해: 네. 집값이 올랐기 때문에 똑같은 비율로 대출을 해줘도 실제 차주당 금액은 늘어나는 구조가 되는 겁니다.
◇조태현: 네 알겠습니다. 이런 것들도 지금 시장에 좀 주목해 봐야 될 부분이 아닌가 싶은데, 올해 3분기 주담대 비중이 전체 가계 대출의 44.6%까지 올라왔다고 해요. 이것도 역시 집값이 너무 오른 배경이 있다고 봐야 되는 겁니까?
◆윤지해: 네. 뭐 전체적인 구조에서는 결국 아파트 시장 쪽으로 쏠린 부분들이 영향을 미치고 있고요. 다만, 국내 가계 구조에서 부동산 자산이 차지하는 비중이 압도적으로 높습니다. 한 70에서 한 80% 수준을 차지하다 보니까 거기서 그 자산이 오르게 되면 아무래도 이 부분을 신규로 취득하시게 되는 부분들은 가계 대출 부분에서 이 주담대 비중이 높아지는 구조가 되고요. 이게 아무래도 계속 오르고 있는 게 문제라고 할 수 있을 것 같습니다. 그러니까 우리가 이렇게 보시면 주택담보대출이 전체 가계대출에서 차지하는 비중이 전년도 기준으로 했을 때 약 44%인데, 최근 10년 사이에서는 가장 높은 비중입니다. 그런데 이게 44% 비중에 이중 채무자가 꽤 있습니다. 주택담보대출과 신용대출을 동시에 보유한 가계 비중이 한 41에서 한 44% 수준을 차지하다 보니까, 아무래도 이런 부분들이 나중에 소비에도 문제를 일으키고요. 이자 부분들에 대한 납입이 늦어지는 구간들이 좀 생기면서 경공매 수준까지 넘어가는 경우들도 늘어날 수 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그렇다면 어떻게 우리가 대응해야 될지 30초 안에 한번 정리를 해 보도록 하겠습니다. 지금 같은 때 무주택자가 뭘 어떻게 해야 되는지 고민이 많이 될 것 같은데요. 전세 세입자 입장에서는 2026년 어떤 해가 될 걸로 예상을 하고 준비하는 게 좋겠습니까?
◆윤지해: 예. 아무래도 중장기적으로 보게 되면, 내년뿐만 아니라 결국은 사용 가치. 우리가 전,월세라고 하는 부분들에 대한 부담이 높아지는 구간에 있고요. 그러면서 동시에 투자 가치죠. 내 집 마련을 통해서 대출을 받아야 하는데, 또 대출 규제 부담도 같이 커지다 보니까 이 사이에서 '내 집이냐 남의 집이냐' 사이에서 지속적으로 갈팡질팡해야 되는 해로 판단이 됩니다.
◇조태현: 알겠습니다. 내년에도 무주택자들에게는 어려운 시기가 될 것 같은데요. 한번 저희가 모셔 가지고 내년도의 전략 제대로 한번 들어보는 시간도 마련해 보겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산 114 리서치 랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆윤지해: 예 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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