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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2024년 06월 22일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 광수네복덕방 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 이익선 : 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 진한 정보를 주실 광수네 복덕방 이광수 대표를 모셨습니다. 어서 오세요.
◎ 이광수 광수네복덕방 대표(이하 이광수) : 안녕하세요. 반갑습니다.
◆ 이익선 : 오늘 주제가 하반기에 진짜 집 사도 되나 입니다. 집값이 오르면서 회복이 되면서 신고가도 나오고는 했지만 많은 전문가들이 진짜 하반기가 내 집 마련 적기 타이밍이라고들 하시더라고요. 도대체 뭔 소린지 전문가 모시고 이야기를 나눠보겠습니다.
◇ 최수영 : 이 대표님 나오셨는데 이제 그 이름처럼 푸근하신 인상, 아주 저희도 지금 기대가 됩니다. 근데 미래에셋증권에 계시다가 나오셨다는데 지금 법인 이름이 진짜 복덕방인가요?
◎ 이광수 : 예 그렇습니다. 광수네 복덕방이고요. 이름만 들으시면 많은 분들이 중개수수료 싸게 해주냐 이렇게 말씀하시는 분들도 계시더라고요. 근데 중개를 하는 법인은 아니고요. 한국의 부동산 글로벌까지 합쳐서 저희가 부동산 리서치를 한 회사입니다. 제가 오랫동안 애널리스트 생활을 했었거든요. 그래서 독립해서 리서치를 하고 있습니다.
◇ 최수영 : 분석의 일타 강사시네요.
◆ 이익선 : 좋습니다. 그럼 본격적으로 상담을 해볼까요? 먼저 요즘 부동산 시장이 어떤지 궁금해요 하반기에 집 사야 되나 싶기도 하고요.
◎ 이광수 : 최근에 좀 분위기가 바뀌고 있죠 지속 하락하다가 최근 한 10주 12주 정도 집값이 상승하는 그런 상황이고요. 특히 거래량이 증가하고 있습니다. 그래서 서울 아파트를 중심으로 해서 거래량을 보면 한 달에 2천 건이 안 됐다가 2천 건 넘어서 서울이 2천 건이 안 됐어. 그렇습니다. 천 건이 안 된 적도 있어요. 그래서 2천 건이 넘어섰고 최근 3월 4월에는 4천 건을 돌파하고 있습니다. 그래서 좀 의미 있는 변화가 이어지고 있죠.
◆ 이익선 : 왜 그런 변화가 있는지도 혹시 분석이 되는 건가요? 아니면 추세가 뭐 있나요?
◎ 이광수 : 지금 말씀하시는 게 굉장히 중요합니다. 그러니까 저희가 시장을 분석할 때는 현상과 현황이 중요한 게 아니라 원인 파악을 해야죠. 그래야 저희가 전망이 가능한데요. 지금 가격이 상승하고 있고 그리고 거래량이 증가하고 있다는 건 수요가 많아지고 있다는 거예요. 수요가 많아지고 그래서 모든 재화나 자산시장의 수요가 증가하면 가격이 상승하면서 거래량도 늘어나는 모습을 보입니다. 그러면 수요가 늘어나고 있는데 어떤 수요냐는 거죠. 어떤 수요냐, 그러니까 실수요입니다. 살고 싶어 그렇습니다. 그래서 대출도 증가하고 있고 그러니까 이렇게 쉽게 말해서 갈아타기 수요도 있고 새로 내 집 마련을 하는 수요가 지금 증가하고 있죠. 근데 이 수요의 특징이 있어요. 뭐냐면 가격이 떨어질 때 그리고 가격이 이렇게 조금 오를 때는 사실 수요가 증가할 수 있지만 가격이 다시 오르면 이 수요는 줄어듭니다. 그러니까 그 가격을 감당해낼 수 없으니까요.
◆ 이익선 : 그렇겠죠.
◎ 이광수 : 그렇기 때문에 실수요는 지속적으로 증가할 수 없어요.
◇ 최수영 : 낮은 가격 때문에 형성되지만 높은 가격이 되고 나면 다시 줄어드는,
◎ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 제가 예측하는데 하반기로 갈수록 이 상태가 지속되면 거래량이 또 줄겠죠. 수요가 감소하니까. 그래서 이 실수요가 움직이는 시장은 단기에 끝날 가능성이 높다고 저희가 전망합니다.
◇ 최수영 : 그럼 지금은 부동산 살 시기입니까? 팔 시기입니까?
◎ 이광수 : 그러니까 지속적으로 가격이 상승 안 되면 수요가 다시 줄고 거래량이 줄어든 다음에 지금 어떤 상황이냐면 공급은 늘고 있어요,
◆ 이익선 : 그렇죠 올라가니까 내놓겠죠.
◎ 이광수 : 그렇습니다. 말씀하신 게 핵심인데 그 공급이 이제 증가하면서 그러면 가격 하락폭이 커질 수 있다는 거죠. 그러니까 공급은 증가하고 수요가 감소하면.
◆ 이익선 : 그래서 하반기가 집 살 타이밍이라고 다들 그러시나요?
◎ 이광수 : 그러니까 하반기로 저희가 특정하지는 않지만 그런 조건, 그러니까 저희가 어떤 기간을 얘기하는 것보다 그런 조건이 왔을 때 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 그래서 그 조건은 어떤 조건이냐면 집값이 떨어지거나 안 오르는데요. 거래량이 추세적으로 증가하는 구간이 나와요. 반드시 그 기간에 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 근데 이 내 집 마련이 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 내가 내 집 마련을 왜 하지에 대한 근본적으로 질문을 좀 하셨으면 좋겠어요.
◇ 최수영 : 꼭 해야 되느냐, 그러니까 내가 내 집 마련을 지금 왜 해야 하는지에 대한 자신의 근본적 이유를 스스로 물어봐야한다,
◎ 이광수 : 그렇죠. 왜냐면 이 말씀을 왜 드리냐면 2021년도에 우리나라 집값이 엄청나게 상승했는데요. 그때 무주택자분들이 대출을 받아서 집을 굉장히 많이 삽니다. 2021년도에 그러니까 우리나라 집값이 고점일 때요. 근데 그때 집을 누가 파느냐면요. 다주택자들이 팔아요. 그러니까 내 집 마련을 왜 하냐는 거지 그냥 내가 내 집 내 집 사고 그냥 여기서 오래 살려고 그래서 난 가격의 변동에 상관없어. 그러면 그렇게 높은 가격에 사도 상관없다는 거죠. 근데 만약에 내가 대부분의 자산이 들어가기 때문에 내 집 마련도 난 잘하고 싶고 내 집 마련하면서 돈도 벌고 싶고 그러면 사실은 이런 변화를 잘 보셨으면 좋겠다. 그래서 근본적으로 나는 여러분이 내 집 마련을 왜 하지 지금 그런 질문을 꼭 하셨으면 좋겠다는 거죠.
◇ 최수영 : 목표를 명확히 하라는 거죠. 재테크면 재테크, 내가 실거주면 실거주.
◎ 이광수 : 근데 저는 여러분들이 재테크를 하셨으면 좋겠다 그런 마음으로 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 세상을 그러니까 시장을 움직이는 건 주택을 투자로 사고 투자로 팔고 하는 사람들이거든요. 그러면 그 사람들처럼 행동할 수 있다는 거죠. 내 집 마련할 때도 그래야 비싸게 안 사 잖아요. 쉽게 말하면.
◇ 최수영 : 근데 그렇게까지 생각하면서 과연 우리가 주택을 구입하는 분들이 많을지,
◎ 이광수 : 그러니까 없으니까 이런 현상이 나타나요. 가격이 떨어질 때는 안사고 오를 때만 급한 마음에 삽니다. 대출을 일으켜서. 오를까 봐. 근데 왜 그러시냐는 거죠. 전 그게 안타깝다는 거예요.
◆ 이익선 : 그럼 구체적으로 어떤 아파트를 사야 할지도 미리 정할 필요가 있는지도 좀 여쭤보고 싶은데요. 평소에는 내 집 마련 리스트를 강조해 오셨던데요. 객관적 지표 주관적 지표 이런 게 중요하다고요.
◎ 이광수 : 그러니까 저는 세상이나 부동산 시장을 투자로 봅니다. 그래서 저는 사용으로 보지 않아요.
◇ 최수영 : 사용으로 보지 않고 투자로
◎ 이광수 : 그래서 저는 뭐 비싼 차 이런 거 안 삽니다. 그건 사용으로 세상을 보는 거죠. 그래서 절약하고 돈을 아끼고 투자하고, 그런 관점에서 내 집 마련도 투자의 관점으로 보면 이렇게 좀 구체적인 계획이 꼭 필요하다.
◆ 이익선 : 그럼 이 대표님은 이사를 몇 번이나 다니셨어요? 그러니까 대략 몇 년에 한 번씩 옮기셨어요?
◎ 이광수 : 제가 이사를 다니고 사실 이게 중요한 건 아니고요.
◆ 이익선 : 왜냐하면 제가 왜 여쭤보냐면 저는 한 번 머물면 몇 십 년을 그냥 있는, 평생에 이사를 몇 번 안 해 봤어요.
◎ 이광수 : 저하고 똑같아요. 그러니까 제가 말씀드리고 싶은 건 그동안은 그러셨어도 돼요. 근데 앞으로는 앞으로 이 부동산 시장 변화하고 자산 시장이 변화할 때는 많은 예를 들어서 무주택자분들이나 젊은 분들은 그러시면 안 된다는 겁니다. 세상이 바뀌었어요.
◆ 이익선 : 정신을 차려야 되는데
◇ 최수영 : 저도 지금 한 동네 20년 살고 있습니다.
◆ 이익선 : 저도 그래요.
◎ 이광수 : 그러니까 제가 이사를 많이 다녀라. 이 말씀을 드리는 게 아니고 내 집 마련할 때도 투자 관점으로 보셔라, 투자 관점으로. 그래서 제발 영끌 하시고 이런 말들이 많았잖아요. 근데 그분들이 집을 사는데 다주택자들은 거기다 대고 집을 팝니다. 제가 화가 납니까 안납니까.
◆ 이익선 : 답답하시겠어요,
◎ 이광수 : 그래서 여러분들이 내 집 마련할 때도 그럼 투자자처럼 해봐라. 투자자들이 하는 건 뭐냐면 두 가지예요. 첫 번째는 내 집 마련 리스트를 마련해놔요. 나 어떤 부동산을 사야지 그래서 10개 정도 여러분들이 살고 사고 싶으신 아파트의 리스트를 마련하세요.
◆ 이익선 : 돈이 좀 있어야 된다.
◎ 이광수 : 아니 어쨌든 리스트만. 그러니까 내 수준에 맞는 리스트,
◇ 최수영 : 내 수준에 맞는 리스트.
◎ 이광수 : 그러니까 이게 부동산은 왜 중요하냐면 살고 싶은게 아니고 내가 살 수 있는 아파트
◆ 이익선 : 그러니까 여기서는 거주한다의 산다는 거예요. 구입 한다의 산다는 거예요?
◎ 이광수 : 전부 다요. 둘 다 내가 살고 싶고, 살 수 있고. 그걸 같이 해서 내 집 마련 리스트를 마련하잖아요. 10개 정도를 마련하기를 추천 드립니다. 10개 정도를 근데 10개는 다양해야죠. 예를 들어서 송파구에 있는 거 10개예요. 의미가 없어요. 그래서 예를 들어서 구별로 하나씩 정해본다거나 이렇게 해요.
◆ 이익선 : 그렇게 할 수 있는 분들이 얼마나 되세요?
◎ 이광수 : 아니 돈을 벌려면 그렇게 해야죠. 지금 돈 벌려는 얘기를 하는 거잖아요.
◆ 이익선 : 제가 자세가 틀렸어요. 지금 이래가지고는 안 될 것 같아요.
◎ 이광수 : 그러니까 제가 뭐라고 하는 게 아니고 여러분들이 생각을 바꾸셨으면 좋겠어요.
◇ 최수영 : 네 알겠습니다. 그러니까 일종의 누가 그러더라고요 준비는 장비와 동의어다. 그러니까 지금 말씀하신 게 그런 의미로 저는 해석이 되었습니다.
◎ 이광수 : 그래서 10개의 리스트가 마련되면 그 10개의 또 리스트를 마련하는 조건이 필요하잖아요. 그 객관적 조건이 있어요. 어떤 거 오늘 두 가지만 말씀드리면 하나는 뭐냐면 거래 회전율이 높아야 돼요. 자주 팔고 사고 해야 되는 거. 그 단지가 예를 들어서 500단지면 1년이나 2년 동안 몇 채가 거래되는지 여러분들이 조사해 보세요. 그래서 거래가 빈번한 아파트들이 좋습니다.
◇ 최수영 : 그거는 개인이 충분히 조사할 수도 있는 거잖아요.
◎ 이광수 : 그 제가 여러분들이 할 수 있는 걸 말씀드리는 거예요. 어려운 거는 말씀 안드려요,
◆ 이익선 : 근데 몇 년이 가도 한두 채가 나갈까 말까 하는데 하면 안 된다.
◎ 이광수 : 절대요. 절대 그거는 투자로서의 의미가 없어요.
◆ 이익선 : 알겠어. 두 번째는 뭔가요?
◎ 이광수 : 두 번째는 뭐냐면 전세 월세 비율이 높은 아파트 단지
◇ 최수영 : 전세 월세 비율이 높은 그거 많이 사람들이 구입하고 팔고 한다는 그런건가요?
◎ 이광수 : 투자로 많이 보유하고 있다는 거예요. 투자에서 중요한 건 잘하는 사람 따라 하는 겁니다.
◇ 최수영 : 그렇죠 벤치마킹이 가장 중요하죠.
◎ 이광수 : 특히 부동산에서는 그러면 전세 월세가 계약이 지금 많이 돼 있다는 건 누군가 투자로 그 아파트 단지를 많이 갖고 있었다는 거예요. 그래서 여러분들이 그 아파트 단지가 500채면 500채 중에서 2년간이어야 돼요. 2년간 한 번씩 계약하니까 2년간 전월세 거래가 몇 건 되는지 조사합니다. 그러면 투자 비율이 계산돼요. 투자 비율 그 아파트에 그래서 우선순위가 나오는 거죠. 10개 아파트나 20개 아파트의 우선순위가요. 이제 그런 아파트를 중점적으로, 이걸 한 다음에 보러 가세요. 임장은요. 미래 하는 게 아닙니다. 가서 현장을 보는 거. 왜냐하면 그러면 감정이 들어가요.
◆ 이익선 : 맞아요.
◎ 이광수 : 좋아 보인다, 여기 나빠 보인다. 이런 집에 어떻게 살아, 이러면 안 돼요.
◇ 최수영 : 객관성보다는 주관성이 개입이 된다.
◎ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 이거 리스트를 마련하고 그런 지표들을 보시면서 객관적으로 판단하신 다음에 보러 가시라고요. 그다음에 이제는 정성적 지표라는 게 필요한데요. 이 10개 단지는 각 특성이 다를 거예요. 예를 들어서 어떤 데는 새 아파트인데 예를 들어서 뭐라 할까요? 교육이 좀 여건이 어렵다. 근데 오래된 아파트는 대부분 초등학교가 가깝거나 교육이 좋거나 이런 조건이 있잖아요. 근데 이걸 어떻게 비교합니까? 그래서 우리는 감정적으로 판단하죠. 그냥. 근데 항상 그 조건은 변화거든요. 예를 들어서 우리가 처음에 내 집 마련할 때는 초등학교가 중요했어요 .그래서 초품아, 초등학교 품은 아파트로 갔어요. 그런데 애들이 큽니까? 애들이 안 큽니까?
◆ 이익선 : 그렇죠
◎ 이광수 : 나중에는 중학교가 중요해지잖아요. 그렇기 때문에 지금 여러분들이 갖고 계신 조건을요. 객관화하실 필요가 있어요. 그래서 무슨 얘기냐면 점수를 매겨보세요. 새 아파트에 이 아파트는 새 아파트다. 그럼 새 아파트 5점, 대신 교육은 안 좋다. 1점. 반면에 이 아파트는 헌 아파트인데 2점, 대신 교육은 좋으니까 5점.
◇ 최수영 : 각각의 장단점을 이제 점수를
◎ 이광수 : 그러면 이제 두 번째 아파트가 총점이 높죠. 그럼 이 아파트를 선택하는 거예요. 그럴 때 그 조건은 항상 바뀌니까. 그래서 여러분들이 이렇게 투자자처럼 내 집 마련을 뭐랄까요? 정밀하게 한번 해보시라 그러면 부동산이 재미있어집니다. 투자는요. 재미있어야 돼요.
◇ 최수영 : 그렇죠 이게 의무감에서만 하면 정말,
◎ 이광수 : 그렇죠 막 급한 마음에 여보 새 아파트 오른데 빨리 우리 대출받아서 사자 이러면 안 되시고요. 객관적으로 보시고 느긋한 마음, 왜 느긋한 마음을 가지라고 말씀드리냐면 기회는 언제나 있어요. 투자로 보면.
◇ 최수영 : 그렇죠 계속 오겠죠.
◎ 이광수 : 계속 있습니다. 걱정하지 마세요. 그렇게 끝나는 게 아니니까. 계속 있어요. 그렇기 때문에 여러분들이 이렇게 객관적으로 뭔가를 접근하셨으면 좋겠다 그러면 재미가 생깁니다. 재밌어요.
◇ 최수영 : 변한다는 말씀이 맞아요. 왜냐하면 제가 얼마 전 기사에서 초품아 시대는 가고 개품화 시대가 왔다고 그러더라고요. 개를 품은 아파트. 반려동물이 잘 살 수 있는 아파트를 분양합니다 하는 그런 광고가 떴대요.
◎ 이광수 : 그러니까 그게 매일 매번 바뀐다고요. 언제는 뭐 편의점이 가까운 아파트 했다가 요즘은 병세권으로 했다가 언제는 역세권으로 했다가. 서울의 모든 지역은 다 역세권이에요. 그러니까 변화한다는 말이 맞는, 그러면 역세권이 뭡니까? 1분이 역세권이에요. 10분이 역세권이에요. 30분이 역세권이에요. 그러니까 이게 여러분들이 이런 것들을 객관적으로 뭔가 판단할 수 있는 지표 그리고 점수를 매겨보시라 그러면 나의 생각이 객관화됩니다. 그게 투자자들의 기본자세거든요.
◇ 최수영 : 과거에 풍수가 좌청룡 우백호였다면요. 요즘의 풍수는 좌전철 우마트라고 그러더라고 지금 말씀하신 그게 이제 아마 입지 조건을 얘기하는,
◎ 이광수 : 근데 예를 들어서 나중에 이커머스 엄청나게 되면 뭐 마트, 그러니까 계속 바뀐다는 거죠.
◆ 이익선 : 그래도 이쯤에서 사연을 좀 가보겠습니다. 이런 사연이 있어서 한번 만나보겠습니다. “안녕하세요. 세종시에 거주하는 30대 초의 부부입니다. 저는 공무원으로 연봉 4천에 와이프는 교사 연봉 5천 이상이고 월 수령액은 둘이 합쳐 650만 원 정도입니다. 보유 자금은 둘이 합쳐 1억 5천만 원, 둘이 한 달에 150만 원 정도로 생활합니다. 현재 저희들은 제 어머니 이름으로 된 아파트에 전 월세로 거주 중인데요. 1억에 40만 원입니다. 확실치는 않지만 추후에 제 아파트가 생기면 이 아파트는 증여해 주실 것 같습니다. 그런데 저는 이번에 와이프가 임신이 되면서 신생아 대출이나 일반 대출로 아파트를 매수할까 생각 중입니다. 생각 중인 건 세 가지 안이 있는데요. 첫째 25평 정도 4억 미만 아파트를 일반 대출받아 전세나 월세 내주기 혹은 신생아 대출로 실 거주 둘째는 국평 아파트 6억을 신생아 대출로 들어가서 실거주하는 거고요. 마지막은 돈을 조금 더 모으면서 현 상황을 스테이 하는 건데요. 어느 쪽이 좋을지 주위에서는 신생아 대출을 부추기고는 있는데 부동산 재테크의 문외안인 저는 잘 모르겠어서요. 현명하신 광수님의 고견을 부탁드립니다.” 저는 읽으면서도 몰랐어요. 국평 아파트가 뭐예요?
◎ 이광수 : 그러니까 국민평 아파트. 보통 84제곱미터나 85제곱미터를 이야기합니다.
◇ 최수영 : 25평 23평 이하 정도 얘기하는 건가요?
◎ 이광수 : 네 그 정도요.
◆ 이익선 : 광수네 복덕방 이광수 대표가 답변을 해 주실 것 같습니다.
◎ 이광수 : 사실 이게 여러분들이 전형적으로 이제 내 집 마련을 투자로 보지 않는 그런 의사결정이죠. 그러니까 무슨 얘기냐면 지금 이 고민 자체가 그러니까 이 질문이 뭐냐면 그러니까 근본적인 질문을 주변에서 이제는 최근에 신생아 대출이라고 해서 그러니까 저리로 대출을 해줘요. 신생아를 낳으면 그래서 지금의 주택담보대출이 3%에서 4%대면 1%대로 해줍니다.
◇ 최수영 : 훨씬 싸다
◎ 이광수 : 어떤 느낌이 드세요?
◇ 최수영 : 거의 공짜로 대출받는 것 아닌가요?
◎ 이광수 : 그렇죠 그래서 빨리 이거 대출받아서 사야지라는 말씀. 근데 본질은 그게 아니라는 거죠. 그러니까 생각해 보면 여러분 그러니까 우리가 주식 투자한다고 생각해 보세요. 근데 은행에서 주식 투자할 때 싸게 대출해드릴게요. 빨리 주식 사세요 하면 주식 사실 겁니까? 안
◇ 최수영 : 여유 자금 갖고 가겠죠.
◎ 이광수 : 아니 뿐만 아니라 대출을 받아서 하실 수도 있는데 중요한 건 뭐냐면 그 주식이 가격이 오를 거라고 했을 때 사는 거잖아요. 대출을 싸게 해준다고 주식 투자해라 이건 아니지 않습니까?
◇ 최수영 : 우선순위가 맞겠죠.
◎ 이광수 : 그러니까 그 얘기예요. 대출을 싸게 해주니까 집사라는 거예요. 여러분들이 생각을 바꾸셨으면 좋겠다. 아니 예를 들어서 2억 대출을 받는데 2%. 이거 절약하는 거잖아요. 예를 들어서 대출 금리를. 그럼 얼마입니까? 그게 400만 원이잖아요. 근데 예를 들어서 집을 적정한 시점에 가서 1억 싸게 사면. 그러니까 제발 싸게 대출해 준다고 그거 빨리 받아서 집 사지 마시라. 지금 그런데 막 이런 분들이 많으세요. 신생아 대출해 준다니까 그거 대출받아서 비싼 집을 올려가면서 사고 있다고요.
◇ 최수영 : 결국 그 돈 다 빚인데
◎ 이광수 : 그러니까 제가 화가 납니까 안 납니까?
◇ 최수영 : 납니다.
◎ 이광수 : 그러니까 여러분들이 싼 대출이 중요한 게 아니라. 적정한 시점과 그리고 내가 원하는 집 그리고 내가 샀을 때부터 집값이 과연 거냐 이 관점이 중요하다는 거예요. 그러면 비싼 금리로 대출받아도 전혀 상관없다.
◇ 최수영 : 그렇죠 그러면 뭘 해도 상관없는데,
◎ 이광수 : 근데 이자 조금 내고 집값은 떨어지면 좋습니까? 안 좋죠. 그래서 그런 차원에서 여러분들이 이 전제고요. 이분은 중요한 게 있어요. 왜냐하면 세종에 사시잖아요. 세종이 지금 시장이 굉장히 크게 변하고 있어요. 그러니까 세종이 투자자들이 많아요. 투자로 갖고 있는 사람들이. 근데 세종시가 실수요가 없어요. 실수요는 이미 다,
◇ 최수영 : 거기는 재테크로만 이제 하는 거지 실거주는 아니다.
◎ 이광수 : 그렇죠 왜냐하면 실수요가 대부분 공무원 수요였는데 그 공무원들이 거기 갈 때 대부분 분양을 줬단 말이에요. 분양권을.
◇ 최수영 : 특공이라고 그러죠 그걸.
◎ 이광수 : 그렇죠. 그렇기 때문에 실수요는 대부분 집을 보유하고 있는데 투자하는 사람들이 많이 갖고 있어요. 근데 지금은 시장은 실수요가 움직이는데 오히려 못 움직이고 투자로 보유하고 있는 사람은 팔고 싶죠. 그 세종시가 집값이 지금 계속 빠지고 있어요. 그래서 내 집 마련하기 좋은 시점이 반드시 올 겁니다. 세종시, 특히 세종시가 가장 먼저 오리라고 저는 봐요.
◇ 최수영 : 이분이 조금 기다리셔야 되겠네요.
◎ 이광수 : 근데 기다리는 게 어떤 기다림이어야하는가, 뭔가 목적을 갖고 기다려야 되잖아요. 목적이 없이 무작정 기다리면 안 돼요. 그건 의미가 없어요. 애인 만났는데도 시간을 맞춰놓고 기다려야 될 거 아니에요. 어떤 걸 기다리셔야 하냐면 그러니까 우리는 때를 기다리는 게 아니라 기회를 기다리는 겁니다. 어떤 기회냐면 매물이 증가하는데요. 수요도 증가하는 구간이 반드시 와요.
◆ 이익선 : 매물이 증가하는데 수요도 증가하는 구간
◎ 이광수 : 네 그래서 어떤 신호가 나타나냐면 가격은 빠지거나 안 오르는데 거래량이 아까 말씀드린 것처럼 추세적으로 증가합니다.
◇ 최수영 : 거래량이,
◎ 이광수 : 그러니까 팔려는 사람도 많고 살려는 사람도 많아지는 상황. 그게 저는 세종시가 가장 먼저 오리라고,
◆ 이익선 : 그 기간은 짧겠네요. 그 텀은. 그러니까 거래량이 많아지면 어쨌든 가격은 좀 변동이 생길 거 아니에요
◎ 이광수 : 그런데 2012년과 2013년도에 우리나라가 그런 경험이 있거든요. 이때 2년 동안 그 기간이 지속됐어요. 그러니까 저는 이 기간이 짧을 수도 있는데 어쨌든 길게 올 수도 있다 그래서 여러분들이 그 기회를 잘 잡으셨으면 좋겠다.
◇ 최수영 : 그럼 이 흐름과 추세를 꾸준히 모니터링 해야 되겠네요.
◎ 이광수 : 그렇습니다. 갑자기 한 번도 생각 안 하다가 신생아 대출을 해준다니까 갑자기 생각이 나서 금리 싸게 해주니까 이때 이거 해야 되겠네, 금리 싼 게 중요한 게 아니잖아요.
◇ 최수영 : 그렇죠. 전세 질문 하나 드릴게요. 요즘 전세 사기, 우리 아파트가 이제 어쨌든 전세 수요가 몰리면서 연일 전셋 값이 오르고 있는데 전셋 값이 연일 상승하면서 차라리 집을 사자하는 이런 심리도 지금 나타나고 있나요?
◎ 이광수 : 그런 심리를 부추기고 있죠. 언론이라든지 아니면 어용 전문가들이. 집값 증감률을 보면 69주가 하락한 다음에 지금 54주가 오르고 있어요. 이거 오르는 겁니까?
◆ 이익선 : 그러니까
◎ 이광수 : 그러니까 뭐냐면 그리고 일부 이제 지금 전세 매물이 없어서 오른 지역이 분명히 있어요. 있긴 한데, 그러면 어떤 얘기 나오면 전세가격이 올라서 전세를 살던 사람이 갑자기 집을 사기 시작한다 이거잖아요. 근데 지금 전세가격이 오르는 건 전세 수요가 많아서인데 전세 수요가 왜 많아지냐면 집을 안사기 때문이에요. 그렇잖아요.
◇ 최수영 : 그렇죠
◆ 이익선 : 네 맞습니다.
◎ 이광수 : 또 하나 뭐냐면 이제 갭 투자를 얘기하는 거죠. 전세가격이 오르면 갭 투자가 증가할 거예요. 투자자가. 근데 투자자는요. 갭을 보고 투자하는 게 아니라 집값이 오를 걸 보고 투자하는 거예요. 그래서 대부분 투자하기 좋은 아파트들은 전세 매매 비율이 낮습니다.
◇ 최수영 : 거꾸로 전세매매가 낮다.
◎ 이광수 : 다 투자하기 좋은 데는 가격만 올랐고 전세는 요만큼 오르니까 투자하기 좋은 아파트는 전세 매매 비율이 낮아요. 평균보다. 예를 들어서 지금 오피스텔 같은 경우에는요. 500만 원으로 살 수 있는 오피스텔이 많아요. 근데 그 투자자들이 그거 사겠습니까?
◇ 최수영 : 안사는군요.
◎ 이광수 : 근데 거기다 대고 500만 원밖에 안 드니까 빨리 이거 투자하세요. 그러면 다 사기꾼이에요. 그 말이 안 되잖아요. 투자자는 그거 안사요. 근데 전세 매매 비율만 보면 90%입니다. 그래서 그거 투자자들 많이 살 거야. 이 말이 맞냐고요. 제가 지금 뭐라고 하는 건 아니고요. 이 사실과 진실에 대해서 여러분들이 많이 아셨으면 좋겠다.
◆ 이익선 : 다음에 모실 때는 좀 공부를 사전에 하고 와야겠네요.
◎ 이광수 : 안 하셔도 됩니다. 다 말씀드립니다.
◆ 이익선 : 아니 좀 아까 저기 오피스텔 500만 원이면 할 거냐 그래서 저는 할 것 같아가지고 잠깐,
◎ 이광수 : 근데 그렇게 속이는 사람이 많다는 거예요. 천만 원을 투자할 수 있는 거, 그래서 광고하고 막 얘기하고 그러면서 막 이런 데 절대 속으시면 안 된다. 그거는 투자자들이 안사기 때문에 그렇게 된 거예요.
◆ 이익선 : 맞네 그러네. 근데 보통 정보가 막 나오고, 정보가 모든 사람이 공유되면 그건 하면 안 된다고 들었거든요.
◎ 이광수 : 그렇죠 그래서 여러분들이 아시는 그 정보들은요. 다 알고 있는 거예요.
◇ 최수영 : 남도 다 알고 있는.
◎ 이광수 : 그래도 뭐 새로운 것처럼 말씀하시면 안 된다.
◇ 최수영 : 뒤따라가면 안 된다. 마지막 질문 하나 드릴게요. 올해 그러면 부동산 시장에서 우리가 가장 눈여겨보아야 할 변화, 아니면 저 흐름 이런 걸 뭘로 좀 말씀해주시겠어요?
◎ 이광수 : 사실 정책과 금리죠.
◇ 최수영 : 결국 정부의 정책과 금리
◎ 이광수 : 단기적으로 정책은 큰 변동성을 일으킬 수 있으니까 정책이 특히 한국에서는 영향을 미치고요. 그다음에 이제 금리가 어느 정도로 변화가 되느냐가 또 중요해 보입니다.
◇ 최수영 : 지금 정부 정책은 어떻습니까? 지금 부동산에 대한 좀 말하자면 실질적 수요를 부추기는 정책들이 좀 나오고 있다고 보시나요?
◎ 이광수 : 그러니까 예를 들어서 이렇게 신생아 대출이라든가 이런 걸 보면 어쨌든 수요를 일으키려고 하는 정책들이 일어나고 있는데요. 근데 이게 일시적이라는 거예요. 왜냐하면 근본적으로 시장에 변화가 있으려면 투자자들이 사야 됩니다. 그래야 이렇게 가격을 올리면서 계속 살 수 있거든요.
◇ 최수영 : 정부 정책과 금리는 보기는 하되 실제로 투자자들의 동향이 중요하다.
◎ 이광수 : 그렇죠. 그래서 예를 들어서 정책이 아무리 풀어줘도 대출을 해준다고 그래도 투자자들은 사실 대출 없이 사잖아요. 그리고 전세를 끼고 살기 때문에 대출이 안 돼요. 투자자들은 대출을 일으키지 않아요. 못합니다. 그러니까 제가 투자하라는 말씀을 드리는 게 아니에요. 내 집 마련하더라도 투자자처럼 행동하시라.
◇ 최수영 : 투자자처럼 생각하고 행동하라.
◆ 이익선 : 이제 이해됐어요.
◎ 이광수 : 내 집 마련을 그래야 잘할 수 있다. 쉽게 말해서 속지 않고 투자자처럼 행동하시라 생각하시고. 그러려면 제가 말씀드린 것처럼 이렇게 다른 앵글로 보는 관점이 필요합니다. 그래야 쉽게 말해서 돈을 벌 수 있다. 내 집 마련하면서도.
◇ 최수영 : 그렇구나 버핏처럼 사고하고 생각하고 행동하라 그런 책이 옛날에 있었어요. 그런 뜻이네요.
◆ 이익선 : 근데 사실 이광수 대표님은 개인 상담해주시는 회사가 아니잖아요. 그래서 오해하실까 봐, 방송 듣고 이 양반 누구야 내가 찾아서 상담을 받아야지 이러실까 봐 그건 안 하십니다.
◇ 최수영 : 리서치 전문가이십니다.
◆ 이익선 : 네 그래서 참고로 알려드립니다. 다음에 나오실 날이 기대가 됩니다. 이슈가 머니? 수요일 코너 광수네복덕방의 이광수 대표 모시고 약간의 훈계도 들으면서 깨달음도 얻으면서 유익한 시간이었습니다.
◇ 최수영 : 좋은 말씀 잘 들었습니다.
◎ 이광수 : 네 감사합니다.
YTN 김양원 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2024년 06월 22일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 광수네복덕방 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 이익선 : 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 진한 정보를 주실 광수네 복덕방 이광수 대표를 모셨습니다. 어서 오세요.
◎ 이광수 광수네복덕방 대표(이하 이광수) : 안녕하세요. 반갑습니다.
◆ 이익선 : 오늘 주제가 하반기에 진짜 집 사도 되나 입니다. 집값이 오르면서 회복이 되면서 신고가도 나오고는 했지만 많은 전문가들이 진짜 하반기가 내 집 마련 적기 타이밍이라고들 하시더라고요. 도대체 뭔 소린지 전문가 모시고 이야기를 나눠보겠습니다.
◇ 최수영 : 이 대표님 나오셨는데 이제 그 이름처럼 푸근하신 인상, 아주 저희도 지금 기대가 됩니다. 근데 미래에셋증권에 계시다가 나오셨다는데 지금 법인 이름이 진짜 복덕방인가요?
◎ 이광수 : 예 그렇습니다. 광수네 복덕방이고요. 이름만 들으시면 많은 분들이 중개수수료 싸게 해주냐 이렇게 말씀하시는 분들도 계시더라고요. 근데 중개를 하는 법인은 아니고요. 한국의 부동산 글로벌까지 합쳐서 저희가 부동산 리서치를 한 회사입니다. 제가 오랫동안 애널리스트 생활을 했었거든요. 그래서 독립해서 리서치를 하고 있습니다.
◇ 최수영 : 분석의 일타 강사시네요.
◆ 이익선 : 좋습니다. 그럼 본격적으로 상담을 해볼까요? 먼저 요즘 부동산 시장이 어떤지 궁금해요 하반기에 집 사야 되나 싶기도 하고요.
◎ 이광수 : 최근에 좀 분위기가 바뀌고 있죠 지속 하락하다가 최근 한 10주 12주 정도 집값이 상승하는 그런 상황이고요. 특히 거래량이 증가하고 있습니다. 그래서 서울 아파트를 중심으로 해서 거래량을 보면 한 달에 2천 건이 안 됐다가 2천 건 넘어서 서울이 2천 건이 안 됐어. 그렇습니다. 천 건이 안 된 적도 있어요. 그래서 2천 건이 넘어섰고 최근 3월 4월에는 4천 건을 돌파하고 있습니다. 그래서 좀 의미 있는 변화가 이어지고 있죠.
◆ 이익선 : 왜 그런 변화가 있는지도 혹시 분석이 되는 건가요? 아니면 추세가 뭐 있나요?
◎ 이광수 : 지금 말씀하시는 게 굉장히 중요합니다. 그러니까 저희가 시장을 분석할 때는 현상과 현황이 중요한 게 아니라 원인 파악을 해야죠. 그래야 저희가 전망이 가능한데요. 지금 가격이 상승하고 있고 그리고 거래량이 증가하고 있다는 건 수요가 많아지고 있다는 거예요. 수요가 많아지고 그래서 모든 재화나 자산시장의 수요가 증가하면 가격이 상승하면서 거래량도 늘어나는 모습을 보입니다. 그러면 수요가 늘어나고 있는데 어떤 수요냐는 거죠. 어떤 수요냐, 그러니까 실수요입니다. 살고 싶어 그렇습니다. 그래서 대출도 증가하고 있고 그러니까 이렇게 쉽게 말해서 갈아타기 수요도 있고 새로 내 집 마련을 하는 수요가 지금 증가하고 있죠. 근데 이 수요의 특징이 있어요. 뭐냐면 가격이 떨어질 때 그리고 가격이 이렇게 조금 오를 때는 사실 수요가 증가할 수 있지만 가격이 다시 오르면 이 수요는 줄어듭니다. 그러니까 그 가격을 감당해낼 수 없으니까요.
◆ 이익선 : 그렇겠죠.
◎ 이광수 : 그렇기 때문에 실수요는 지속적으로 증가할 수 없어요.
◇ 최수영 : 낮은 가격 때문에 형성되지만 높은 가격이 되고 나면 다시 줄어드는,
◎ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 제가 예측하는데 하반기로 갈수록 이 상태가 지속되면 거래량이 또 줄겠죠. 수요가 감소하니까. 그래서 이 실수요가 움직이는 시장은 단기에 끝날 가능성이 높다고 저희가 전망합니다.
◇ 최수영 : 그럼 지금은 부동산 살 시기입니까? 팔 시기입니까?
◎ 이광수 : 그러니까 지속적으로 가격이 상승 안 되면 수요가 다시 줄고 거래량이 줄어든 다음에 지금 어떤 상황이냐면 공급은 늘고 있어요,
◆ 이익선 : 그렇죠 올라가니까 내놓겠죠.
◎ 이광수 : 그렇습니다. 말씀하신 게 핵심인데 그 공급이 이제 증가하면서 그러면 가격 하락폭이 커질 수 있다는 거죠. 그러니까 공급은 증가하고 수요가 감소하면.
◆ 이익선 : 그래서 하반기가 집 살 타이밍이라고 다들 그러시나요?
◎ 이광수 : 그러니까 하반기로 저희가 특정하지는 않지만 그런 조건, 그러니까 저희가 어떤 기간을 얘기하는 것보다 그런 조건이 왔을 때 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 그래서 그 조건은 어떤 조건이냐면 집값이 떨어지거나 안 오르는데요. 거래량이 추세적으로 증가하는 구간이 나와요. 반드시 그 기간에 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 근데 이 내 집 마련이 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 내가 내 집 마련을 왜 하지에 대한 근본적으로 질문을 좀 하셨으면 좋겠어요.
◇ 최수영 : 꼭 해야 되느냐, 그러니까 내가 내 집 마련을 지금 왜 해야 하는지에 대한 자신의 근본적 이유를 스스로 물어봐야한다,
◎ 이광수 : 그렇죠. 왜냐면 이 말씀을 왜 드리냐면 2021년도에 우리나라 집값이 엄청나게 상승했는데요. 그때 무주택자분들이 대출을 받아서 집을 굉장히 많이 삽니다. 2021년도에 그러니까 우리나라 집값이 고점일 때요. 근데 그때 집을 누가 파느냐면요. 다주택자들이 팔아요. 그러니까 내 집 마련을 왜 하냐는 거지 그냥 내가 내 집 내 집 사고 그냥 여기서 오래 살려고 그래서 난 가격의 변동에 상관없어. 그러면 그렇게 높은 가격에 사도 상관없다는 거죠. 근데 만약에 내가 대부분의 자산이 들어가기 때문에 내 집 마련도 난 잘하고 싶고 내 집 마련하면서 돈도 벌고 싶고 그러면 사실은 이런 변화를 잘 보셨으면 좋겠다. 그래서 근본적으로 나는 여러분이 내 집 마련을 왜 하지 지금 그런 질문을 꼭 하셨으면 좋겠다는 거죠.
◇ 최수영 : 목표를 명확히 하라는 거죠. 재테크면 재테크, 내가 실거주면 실거주.
◎ 이광수 : 근데 저는 여러분들이 재테크를 하셨으면 좋겠다 그런 마음으로 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 세상을 그러니까 시장을 움직이는 건 주택을 투자로 사고 투자로 팔고 하는 사람들이거든요. 그러면 그 사람들처럼 행동할 수 있다는 거죠. 내 집 마련할 때도 그래야 비싸게 안 사 잖아요. 쉽게 말하면.
◇ 최수영 : 근데 그렇게까지 생각하면서 과연 우리가 주택을 구입하는 분들이 많을지,
◎ 이광수 : 그러니까 없으니까 이런 현상이 나타나요. 가격이 떨어질 때는 안사고 오를 때만 급한 마음에 삽니다. 대출을 일으켜서. 오를까 봐. 근데 왜 그러시냐는 거죠. 전 그게 안타깝다는 거예요.
◆ 이익선 : 그럼 구체적으로 어떤 아파트를 사야 할지도 미리 정할 필요가 있는지도 좀 여쭤보고 싶은데요. 평소에는 내 집 마련 리스트를 강조해 오셨던데요. 객관적 지표 주관적 지표 이런 게 중요하다고요.
◎ 이광수 : 그러니까 저는 세상이나 부동산 시장을 투자로 봅니다. 그래서 저는 사용으로 보지 않아요.
◇ 최수영 : 사용으로 보지 않고 투자로
◎ 이광수 : 그래서 저는 뭐 비싼 차 이런 거 안 삽니다. 그건 사용으로 세상을 보는 거죠. 그래서 절약하고 돈을 아끼고 투자하고, 그런 관점에서 내 집 마련도 투자의 관점으로 보면 이렇게 좀 구체적인 계획이 꼭 필요하다.
◆ 이익선 : 그럼 이 대표님은 이사를 몇 번이나 다니셨어요? 그러니까 대략 몇 년에 한 번씩 옮기셨어요?
◎ 이광수 : 제가 이사를 다니고 사실 이게 중요한 건 아니고요.
◆ 이익선 : 왜냐하면 제가 왜 여쭤보냐면 저는 한 번 머물면 몇 십 년을 그냥 있는, 평생에 이사를 몇 번 안 해 봤어요.
◎ 이광수 : 저하고 똑같아요. 그러니까 제가 말씀드리고 싶은 건 그동안은 그러셨어도 돼요. 근데 앞으로는 앞으로 이 부동산 시장 변화하고 자산 시장이 변화할 때는 많은 예를 들어서 무주택자분들이나 젊은 분들은 그러시면 안 된다는 겁니다. 세상이 바뀌었어요.
◆ 이익선 : 정신을 차려야 되는데
◇ 최수영 : 저도 지금 한 동네 20년 살고 있습니다.
◆ 이익선 : 저도 그래요.
◎ 이광수 : 그러니까 제가 이사를 많이 다녀라. 이 말씀을 드리는 게 아니고 내 집 마련할 때도 투자 관점으로 보셔라, 투자 관점으로. 그래서 제발 영끌 하시고 이런 말들이 많았잖아요. 근데 그분들이 집을 사는데 다주택자들은 거기다 대고 집을 팝니다. 제가 화가 납니까 안납니까.
◆ 이익선 : 답답하시겠어요,
◎ 이광수 : 그래서 여러분들이 내 집 마련할 때도 그럼 투자자처럼 해봐라. 투자자들이 하는 건 뭐냐면 두 가지예요. 첫 번째는 내 집 마련 리스트를 마련해놔요. 나 어떤 부동산을 사야지 그래서 10개 정도 여러분들이 살고 사고 싶으신 아파트의 리스트를 마련하세요.
◆ 이익선 : 돈이 좀 있어야 된다.
◎ 이광수 : 아니 어쨌든 리스트만. 그러니까 내 수준에 맞는 리스트,
◇ 최수영 : 내 수준에 맞는 리스트.
◎ 이광수 : 그러니까 이게 부동산은 왜 중요하냐면 살고 싶은게 아니고 내가 살 수 있는 아파트
◆ 이익선 : 그러니까 여기서는 거주한다의 산다는 거예요. 구입 한다의 산다는 거예요?
◎ 이광수 : 전부 다요. 둘 다 내가 살고 싶고, 살 수 있고. 그걸 같이 해서 내 집 마련 리스트를 마련하잖아요. 10개 정도를 마련하기를 추천 드립니다. 10개 정도를 근데 10개는 다양해야죠. 예를 들어서 송파구에 있는 거 10개예요. 의미가 없어요. 그래서 예를 들어서 구별로 하나씩 정해본다거나 이렇게 해요.
◆ 이익선 : 그렇게 할 수 있는 분들이 얼마나 되세요?
◎ 이광수 : 아니 돈을 벌려면 그렇게 해야죠. 지금 돈 벌려는 얘기를 하는 거잖아요.
◆ 이익선 : 제가 자세가 틀렸어요. 지금 이래가지고는 안 될 것 같아요.
◎ 이광수 : 그러니까 제가 뭐라고 하는 게 아니고 여러분들이 생각을 바꾸셨으면 좋겠어요.
◇ 최수영 : 네 알겠습니다. 그러니까 일종의 누가 그러더라고요 준비는 장비와 동의어다. 그러니까 지금 말씀하신 게 그런 의미로 저는 해석이 되었습니다.
◎ 이광수 : 그래서 10개의 리스트가 마련되면 그 10개의 또 리스트를 마련하는 조건이 필요하잖아요. 그 객관적 조건이 있어요. 어떤 거 오늘 두 가지만 말씀드리면 하나는 뭐냐면 거래 회전율이 높아야 돼요. 자주 팔고 사고 해야 되는 거. 그 단지가 예를 들어서 500단지면 1년이나 2년 동안 몇 채가 거래되는지 여러분들이 조사해 보세요. 그래서 거래가 빈번한 아파트들이 좋습니다.
◇ 최수영 : 그거는 개인이 충분히 조사할 수도 있는 거잖아요.
◎ 이광수 : 그 제가 여러분들이 할 수 있는 걸 말씀드리는 거예요. 어려운 거는 말씀 안드려요,
◆ 이익선 : 근데 몇 년이 가도 한두 채가 나갈까 말까 하는데 하면 안 된다.
◎ 이광수 : 절대요. 절대 그거는 투자로서의 의미가 없어요.
◆ 이익선 : 알겠어. 두 번째는 뭔가요?
◎ 이광수 : 두 번째는 뭐냐면 전세 월세 비율이 높은 아파트 단지
◇ 최수영 : 전세 월세 비율이 높은 그거 많이 사람들이 구입하고 팔고 한다는 그런건가요?
◎ 이광수 : 투자로 많이 보유하고 있다는 거예요. 투자에서 중요한 건 잘하는 사람 따라 하는 겁니다.
◇ 최수영 : 그렇죠 벤치마킹이 가장 중요하죠.
◎ 이광수 : 특히 부동산에서는 그러면 전세 월세가 계약이 지금 많이 돼 있다는 건 누군가 투자로 그 아파트 단지를 많이 갖고 있었다는 거예요. 그래서 여러분들이 그 아파트 단지가 500채면 500채 중에서 2년간이어야 돼요. 2년간 한 번씩 계약하니까 2년간 전월세 거래가 몇 건 되는지 조사합니다. 그러면 투자 비율이 계산돼요. 투자 비율 그 아파트에 그래서 우선순위가 나오는 거죠. 10개 아파트나 20개 아파트의 우선순위가요. 이제 그런 아파트를 중점적으로, 이걸 한 다음에 보러 가세요. 임장은요. 미래 하는 게 아닙니다. 가서 현장을 보는 거. 왜냐하면 그러면 감정이 들어가요.
◆ 이익선 : 맞아요.
◎ 이광수 : 좋아 보인다, 여기 나빠 보인다. 이런 집에 어떻게 살아, 이러면 안 돼요.
◇ 최수영 : 객관성보다는 주관성이 개입이 된다.
◎ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 이거 리스트를 마련하고 그런 지표들을 보시면서 객관적으로 판단하신 다음에 보러 가시라고요. 그다음에 이제는 정성적 지표라는 게 필요한데요. 이 10개 단지는 각 특성이 다를 거예요. 예를 들어서 어떤 데는 새 아파트인데 예를 들어서 뭐라 할까요? 교육이 좀 여건이 어렵다. 근데 오래된 아파트는 대부분 초등학교가 가깝거나 교육이 좋거나 이런 조건이 있잖아요. 근데 이걸 어떻게 비교합니까? 그래서 우리는 감정적으로 판단하죠. 그냥. 근데 항상 그 조건은 변화거든요. 예를 들어서 우리가 처음에 내 집 마련할 때는 초등학교가 중요했어요 .그래서 초품아, 초등학교 품은 아파트로 갔어요. 그런데 애들이 큽니까? 애들이 안 큽니까?
◆ 이익선 : 그렇죠
◎ 이광수 : 나중에는 중학교가 중요해지잖아요. 그렇기 때문에 지금 여러분들이 갖고 계신 조건을요. 객관화하실 필요가 있어요. 그래서 무슨 얘기냐면 점수를 매겨보세요. 새 아파트에 이 아파트는 새 아파트다. 그럼 새 아파트 5점, 대신 교육은 안 좋다. 1점. 반면에 이 아파트는 헌 아파트인데 2점, 대신 교육은 좋으니까 5점.
◇ 최수영 : 각각의 장단점을 이제 점수를
◎ 이광수 : 그러면 이제 두 번째 아파트가 총점이 높죠. 그럼 이 아파트를 선택하는 거예요. 그럴 때 그 조건은 항상 바뀌니까. 그래서 여러분들이 이렇게 투자자처럼 내 집 마련을 뭐랄까요? 정밀하게 한번 해보시라 그러면 부동산이 재미있어집니다. 투자는요. 재미있어야 돼요.
◇ 최수영 : 그렇죠 이게 의무감에서만 하면 정말,
◎ 이광수 : 그렇죠 막 급한 마음에 여보 새 아파트 오른데 빨리 우리 대출받아서 사자 이러면 안 되시고요. 객관적으로 보시고 느긋한 마음, 왜 느긋한 마음을 가지라고 말씀드리냐면 기회는 언제나 있어요. 투자로 보면.
◇ 최수영 : 그렇죠 계속 오겠죠.
◎ 이광수 : 계속 있습니다. 걱정하지 마세요. 그렇게 끝나는 게 아니니까. 계속 있어요. 그렇기 때문에 여러분들이 이렇게 객관적으로 뭔가를 접근하셨으면 좋겠다 그러면 재미가 생깁니다. 재밌어요.
◇ 최수영 : 변한다는 말씀이 맞아요. 왜냐하면 제가 얼마 전 기사에서 초품아 시대는 가고 개품화 시대가 왔다고 그러더라고요. 개를 품은 아파트. 반려동물이 잘 살 수 있는 아파트를 분양합니다 하는 그런 광고가 떴대요.
◎ 이광수 : 그러니까 그게 매일 매번 바뀐다고요. 언제는 뭐 편의점이 가까운 아파트 했다가 요즘은 병세권으로 했다가 언제는 역세권으로 했다가. 서울의 모든 지역은 다 역세권이에요. 그러니까 변화한다는 말이 맞는, 그러면 역세권이 뭡니까? 1분이 역세권이에요. 10분이 역세권이에요. 30분이 역세권이에요. 그러니까 이게 여러분들이 이런 것들을 객관적으로 뭔가 판단할 수 있는 지표 그리고 점수를 매겨보시라 그러면 나의 생각이 객관화됩니다. 그게 투자자들의 기본자세거든요.
◇ 최수영 : 과거에 풍수가 좌청룡 우백호였다면요. 요즘의 풍수는 좌전철 우마트라고 그러더라고 지금 말씀하신 그게 이제 아마 입지 조건을 얘기하는,
◎ 이광수 : 근데 예를 들어서 나중에 이커머스 엄청나게 되면 뭐 마트, 그러니까 계속 바뀐다는 거죠.
◆ 이익선 : 그래도 이쯤에서 사연을 좀 가보겠습니다. 이런 사연이 있어서 한번 만나보겠습니다. “안녕하세요. 세종시에 거주하는 30대 초의 부부입니다. 저는 공무원으로 연봉 4천에 와이프는 교사 연봉 5천 이상이고 월 수령액은 둘이 합쳐 650만 원 정도입니다. 보유 자금은 둘이 합쳐 1억 5천만 원, 둘이 한 달에 150만 원 정도로 생활합니다. 현재 저희들은 제 어머니 이름으로 된 아파트에 전 월세로 거주 중인데요. 1억에 40만 원입니다. 확실치는 않지만 추후에 제 아파트가 생기면 이 아파트는 증여해 주실 것 같습니다. 그런데 저는 이번에 와이프가 임신이 되면서 신생아 대출이나 일반 대출로 아파트를 매수할까 생각 중입니다. 생각 중인 건 세 가지 안이 있는데요. 첫째 25평 정도 4억 미만 아파트를 일반 대출받아 전세나 월세 내주기 혹은 신생아 대출로 실 거주 둘째는 국평 아파트 6억을 신생아 대출로 들어가서 실거주하는 거고요. 마지막은 돈을 조금 더 모으면서 현 상황을 스테이 하는 건데요. 어느 쪽이 좋을지 주위에서는 신생아 대출을 부추기고는 있는데 부동산 재테크의 문외안인 저는 잘 모르겠어서요. 현명하신 광수님의 고견을 부탁드립니다.” 저는 읽으면서도 몰랐어요. 국평 아파트가 뭐예요?
◎ 이광수 : 그러니까 국민평 아파트. 보통 84제곱미터나 85제곱미터를 이야기합니다.
◇ 최수영 : 25평 23평 이하 정도 얘기하는 건가요?
◎ 이광수 : 네 그 정도요.
◆ 이익선 : 광수네 복덕방 이광수 대표가 답변을 해 주실 것 같습니다.
◎ 이광수 : 사실 이게 여러분들이 전형적으로 이제 내 집 마련을 투자로 보지 않는 그런 의사결정이죠. 그러니까 무슨 얘기냐면 지금 이 고민 자체가 그러니까 이 질문이 뭐냐면 그러니까 근본적인 질문을 주변에서 이제는 최근에 신생아 대출이라고 해서 그러니까 저리로 대출을 해줘요. 신생아를 낳으면 그래서 지금의 주택담보대출이 3%에서 4%대면 1%대로 해줍니다.
◇ 최수영 : 훨씬 싸다
◎ 이광수 : 어떤 느낌이 드세요?
◇ 최수영 : 거의 공짜로 대출받는 것 아닌가요?
◎ 이광수 : 그렇죠 그래서 빨리 이거 대출받아서 사야지라는 말씀. 근데 본질은 그게 아니라는 거죠. 그러니까 생각해 보면 여러분 그러니까 우리가 주식 투자한다고 생각해 보세요. 근데 은행에서 주식 투자할 때 싸게 대출해드릴게요. 빨리 주식 사세요 하면 주식 사실 겁니까? 안
◇ 최수영 : 여유 자금 갖고 가겠죠.
◎ 이광수 : 아니 뿐만 아니라 대출을 받아서 하실 수도 있는데 중요한 건 뭐냐면 그 주식이 가격이 오를 거라고 했을 때 사는 거잖아요. 대출을 싸게 해준다고 주식 투자해라 이건 아니지 않습니까?
◇ 최수영 : 우선순위가 맞겠죠.
◎ 이광수 : 그러니까 그 얘기예요. 대출을 싸게 해주니까 집사라는 거예요. 여러분들이 생각을 바꾸셨으면 좋겠다. 아니 예를 들어서 2억 대출을 받는데 2%. 이거 절약하는 거잖아요. 예를 들어서 대출 금리를. 그럼 얼마입니까? 그게 400만 원이잖아요. 근데 예를 들어서 집을 적정한 시점에 가서 1억 싸게 사면. 그러니까 제발 싸게 대출해 준다고 그거 빨리 받아서 집 사지 마시라. 지금 그런데 막 이런 분들이 많으세요. 신생아 대출해 준다니까 그거 대출받아서 비싼 집을 올려가면서 사고 있다고요.
◇ 최수영 : 결국 그 돈 다 빚인데
◎ 이광수 : 그러니까 제가 화가 납니까 안 납니까?
◇ 최수영 : 납니다.
◎ 이광수 : 그러니까 여러분들이 싼 대출이 중요한 게 아니라. 적정한 시점과 그리고 내가 원하는 집 그리고 내가 샀을 때부터 집값이 과연 거냐 이 관점이 중요하다는 거예요. 그러면 비싼 금리로 대출받아도 전혀 상관없다.
◇ 최수영 : 그렇죠 그러면 뭘 해도 상관없는데,
◎ 이광수 : 근데 이자 조금 내고 집값은 떨어지면 좋습니까? 안 좋죠. 그래서 그런 차원에서 여러분들이 이 전제고요. 이분은 중요한 게 있어요. 왜냐하면 세종에 사시잖아요. 세종이 지금 시장이 굉장히 크게 변하고 있어요. 그러니까 세종이 투자자들이 많아요. 투자로 갖고 있는 사람들이. 근데 세종시가 실수요가 없어요. 실수요는 이미 다,
◇ 최수영 : 거기는 재테크로만 이제 하는 거지 실거주는 아니다.
◎ 이광수 : 그렇죠 왜냐하면 실수요가 대부분 공무원 수요였는데 그 공무원들이 거기 갈 때 대부분 분양을 줬단 말이에요. 분양권을.
◇ 최수영 : 특공이라고 그러죠 그걸.
◎ 이광수 : 그렇죠. 그렇기 때문에 실수요는 대부분 집을 보유하고 있는데 투자하는 사람들이 많이 갖고 있어요. 근데 지금은 시장은 실수요가 움직이는데 오히려 못 움직이고 투자로 보유하고 있는 사람은 팔고 싶죠. 그 세종시가 집값이 지금 계속 빠지고 있어요. 그래서 내 집 마련하기 좋은 시점이 반드시 올 겁니다. 세종시, 특히 세종시가 가장 먼저 오리라고 저는 봐요.
◇ 최수영 : 이분이 조금 기다리셔야 되겠네요.
◎ 이광수 : 근데 기다리는 게 어떤 기다림이어야하는가, 뭔가 목적을 갖고 기다려야 되잖아요. 목적이 없이 무작정 기다리면 안 돼요. 그건 의미가 없어요. 애인 만났는데도 시간을 맞춰놓고 기다려야 될 거 아니에요. 어떤 걸 기다리셔야 하냐면 그러니까 우리는 때를 기다리는 게 아니라 기회를 기다리는 겁니다. 어떤 기회냐면 매물이 증가하는데요. 수요도 증가하는 구간이 반드시 와요.
◆ 이익선 : 매물이 증가하는데 수요도 증가하는 구간
◎ 이광수 : 네 그래서 어떤 신호가 나타나냐면 가격은 빠지거나 안 오르는데 거래량이 아까 말씀드린 것처럼 추세적으로 증가합니다.
◇ 최수영 : 거래량이,
◎ 이광수 : 그러니까 팔려는 사람도 많고 살려는 사람도 많아지는 상황. 그게 저는 세종시가 가장 먼저 오리라고,
◆ 이익선 : 그 기간은 짧겠네요. 그 텀은. 그러니까 거래량이 많아지면 어쨌든 가격은 좀 변동이 생길 거 아니에요
◎ 이광수 : 그런데 2012년과 2013년도에 우리나라가 그런 경험이 있거든요. 이때 2년 동안 그 기간이 지속됐어요. 그러니까 저는 이 기간이 짧을 수도 있는데 어쨌든 길게 올 수도 있다 그래서 여러분들이 그 기회를 잘 잡으셨으면 좋겠다.
◇ 최수영 : 그럼 이 흐름과 추세를 꾸준히 모니터링 해야 되겠네요.
◎ 이광수 : 그렇습니다. 갑자기 한 번도 생각 안 하다가 신생아 대출을 해준다니까 갑자기 생각이 나서 금리 싸게 해주니까 이때 이거 해야 되겠네, 금리 싼 게 중요한 게 아니잖아요.
◇ 최수영 : 그렇죠. 전세 질문 하나 드릴게요. 요즘 전세 사기, 우리 아파트가 이제 어쨌든 전세 수요가 몰리면서 연일 전셋 값이 오르고 있는데 전셋 값이 연일 상승하면서 차라리 집을 사자하는 이런 심리도 지금 나타나고 있나요?
◎ 이광수 : 그런 심리를 부추기고 있죠. 언론이라든지 아니면 어용 전문가들이. 집값 증감률을 보면 69주가 하락한 다음에 지금 54주가 오르고 있어요. 이거 오르는 겁니까?
◆ 이익선 : 그러니까
◎ 이광수 : 그러니까 뭐냐면 그리고 일부 이제 지금 전세 매물이 없어서 오른 지역이 분명히 있어요. 있긴 한데, 그러면 어떤 얘기 나오면 전세가격이 올라서 전세를 살던 사람이 갑자기 집을 사기 시작한다 이거잖아요. 근데 지금 전세가격이 오르는 건 전세 수요가 많아서인데 전세 수요가 왜 많아지냐면 집을 안사기 때문이에요. 그렇잖아요.
◇ 최수영 : 그렇죠
◆ 이익선 : 네 맞습니다.
◎ 이광수 : 또 하나 뭐냐면 이제 갭 투자를 얘기하는 거죠. 전세가격이 오르면 갭 투자가 증가할 거예요. 투자자가. 근데 투자자는요. 갭을 보고 투자하는 게 아니라 집값이 오를 걸 보고 투자하는 거예요. 그래서 대부분 투자하기 좋은 아파트들은 전세 매매 비율이 낮습니다.
◇ 최수영 : 거꾸로 전세매매가 낮다.
◎ 이광수 : 다 투자하기 좋은 데는 가격만 올랐고 전세는 요만큼 오르니까 투자하기 좋은 아파트는 전세 매매 비율이 낮아요. 평균보다. 예를 들어서 지금 오피스텔 같은 경우에는요. 500만 원으로 살 수 있는 오피스텔이 많아요. 근데 그 투자자들이 그거 사겠습니까?
◇ 최수영 : 안사는군요.
◎ 이광수 : 근데 거기다 대고 500만 원밖에 안 드니까 빨리 이거 투자하세요. 그러면 다 사기꾼이에요. 그 말이 안 되잖아요. 투자자는 그거 안사요. 근데 전세 매매 비율만 보면 90%입니다. 그래서 그거 투자자들 많이 살 거야. 이 말이 맞냐고요. 제가 지금 뭐라고 하는 건 아니고요. 이 사실과 진실에 대해서 여러분들이 많이 아셨으면 좋겠다.
◆ 이익선 : 다음에 모실 때는 좀 공부를 사전에 하고 와야겠네요.
◎ 이광수 : 안 하셔도 됩니다. 다 말씀드립니다.
◆ 이익선 : 아니 좀 아까 저기 오피스텔 500만 원이면 할 거냐 그래서 저는 할 것 같아가지고 잠깐,
◎ 이광수 : 근데 그렇게 속이는 사람이 많다는 거예요. 천만 원을 투자할 수 있는 거, 그래서 광고하고 막 얘기하고 그러면서 막 이런 데 절대 속으시면 안 된다. 그거는 투자자들이 안사기 때문에 그렇게 된 거예요.
◆ 이익선 : 맞네 그러네. 근데 보통 정보가 막 나오고, 정보가 모든 사람이 공유되면 그건 하면 안 된다고 들었거든요.
◎ 이광수 : 그렇죠 그래서 여러분들이 아시는 그 정보들은요. 다 알고 있는 거예요.
◇ 최수영 : 남도 다 알고 있는.
◎ 이광수 : 그래도 뭐 새로운 것처럼 말씀하시면 안 된다.
◇ 최수영 : 뒤따라가면 안 된다. 마지막 질문 하나 드릴게요. 올해 그러면 부동산 시장에서 우리가 가장 눈여겨보아야 할 변화, 아니면 저 흐름 이런 걸 뭘로 좀 말씀해주시겠어요?
◎ 이광수 : 사실 정책과 금리죠.
◇ 최수영 : 결국 정부의 정책과 금리
◎ 이광수 : 단기적으로 정책은 큰 변동성을 일으킬 수 있으니까 정책이 특히 한국에서는 영향을 미치고요. 그다음에 이제 금리가 어느 정도로 변화가 되느냐가 또 중요해 보입니다.
◇ 최수영 : 지금 정부 정책은 어떻습니까? 지금 부동산에 대한 좀 말하자면 실질적 수요를 부추기는 정책들이 좀 나오고 있다고 보시나요?
◎ 이광수 : 그러니까 예를 들어서 이렇게 신생아 대출이라든가 이런 걸 보면 어쨌든 수요를 일으키려고 하는 정책들이 일어나고 있는데요. 근데 이게 일시적이라는 거예요. 왜냐하면 근본적으로 시장에 변화가 있으려면 투자자들이 사야 됩니다. 그래야 이렇게 가격을 올리면서 계속 살 수 있거든요.
◇ 최수영 : 정부 정책과 금리는 보기는 하되 실제로 투자자들의 동향이 중요하다.
◎ 이광수 : 그렇죠. 그래서 예를 들어서 정책이 아무리 풀어줘도 대출을 해준다고 그래도 투자자들은 사실 대출 없이 사잖아요. 그리고 전세를 끼고 살기 때문에 대출이 안 돼요. 투자자들은 대출을 일으키지 않아요. 못합니다. 그러니까 제가 투자하라는 말씀을 드리는 게 아니에요. 내 집 마련하더라도 투자자처럼 행동하시라.
◇ 최수영 : 투자자처럼 생각하고 행동하라.
◆ 이익선 : 이제 이해됐어요.
◎ 이광수 : 내 집 마련을 그래야 잘할 수 있다. 쉽게 말해서 속지 않고 투자자처럼 행동하시라 생각하시고. 그러려면 제가 말씀드린 것처럼 이렇게 다른 앵글로 보는 관점이 필요합니다. 그래야 쉽게 말해서 돈을 벌 수 있다. 내 집 마련하면서도.
◇ 최수영 : 그렇구나 버핏처럼 사고하고 생각하고 행동하라 그런 책이 옛날에 있었어요. 그런 뜻이네요.
◆ 이익선 : 근데 사실 이광수 대표님은 개인 상담해주시는 회사가 아니잖아요. 그래서 오해하실까 봐, 방송 듣고 이 양반 누구야 내가 찾아서 상담을 받아야지 이러실까 봐 그건 안 하십니다.
◇ 최수영 : 리서치 전문가이십니다.
◆ 이익선 : 네 그래서 참고로 알려드립니다. 다음에 나오실 날이 기대가 됩니다. 이슈가 머니? 수요일 코너 광수네복덕방의 이광수 대표 모시고 약간의 훈계도 들으면서 깨달음도 얻으면서 유익한 시간이었습니다.
◇ 최수영 : 좋은 말씀 잘 들었습니다.
◎ 이광수 : 네 감사합니다.
YTN 김양원 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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