현장생중계
2026.07.23. 오전 10:21
부동산 국민 대토론회...세제·대출·공급 '난상 토론' ①
[사회자]
대통령님 말씀하신 대로 정부는 오늘 토론회에 앞서 오프라인과 온라인을 통해 부동산 정책에 대한 국민 여러분의 다양한 목소리를 들었습니다. 지난 14일부터 16일까지 사흘에 걸쳐 주택 공급, 주택 금융, 부동산 세제를 주제로 각 부처 장관들이 경청 토론회를 개최했고 또 부동산 토론회.KR, 온라인 웹페이저를 통해서도 의견을 수렴했습니다. 그럼 저희가 준비한 영상을 먼저 함께 보시겠습니다. 그러면 국민 여러분께서 보내주신 구체적인 의견들을 재정경제부 1차관이 정리해 발표하겠습니다.
[이형일]
재정경제부 1차관 이형일입니다. 사전 의견 수렴 결과를 보고드리겠습니다. 각 부처 경청토론회와 온라인 웹페이지를 통해 제기된 의견을 분야별로 말씀드리겠습니다. 주택 공급과 관련해서 크게 6가지 주제에 대한 의견이 있었습니다. 먼저 준공업 지역 등 도심 유휴부지를 활용하거나 공공기여를 전제로 비주택 용지를 주거용도로 전환하여 주택 공급을 확대하자는 제언이 있었습니다. 참고로 온라인에서는 특정지구에 대한 의견이 제기되기도 했습니다. 그리고 민간 재개발, 재건축과 관련하여 용적률 상향, 공공기여 의무를 합리화하여 사업성을 높여달라는 의견이 토론회와 온라인에서 공통적으로 나왔습니다. 추가로 온라인에서는 조합설립 동의율 인하, 재건축 부담금 완화 등의 의견도 나왔습니다. 비아파트 공급과 관련하여 사업자 대출 규제 완화, 주택수 제외 등을 통해 비아파트 신축 공급을 지원해 달라는 의견이 토론회에서 나왔습니다. 온라인에서는 좀 더 구체적으로 소형 오피스텔, 도시형 생활주택에 대한 규제 완화 의견이 다수 올라왔습니다. 임대주택을 공공과 민간 중 누가 더 공급해야 하는지에 대해서는 고품질 공공임대 공급을 확대하자는 의견과 규제 완화와 지원을 통해 민간임대 공급을 확대하자는 상반된 의견이 토론회와 온라인에서 공히 제기되었습니다. 규제지역 지정에 대한 운영입니다. 시장 안정을 위해 유지해야 한다는 의견과 공급 위축 효과를 감안하여 규제지역 지정 제도를 재설계해야 한다는 대립된 의견이 있었으며 온라인에서는 매물 잠김이 있으므로 지역별 차등화나 재검토가 필요하다는 의견도 나왔습니다. 공공분야, 공공임대 간 적정 비율에 대해서는 주거사다리 복원을 위해 분양비율을 높여야 한다는 의견과 반대로 주거복지를 위해 임대비를 대폭 상향해야 한다는 의견이 토론회에서 함께 제기되었습니다. 주택 금융과 관련해서는 크게 네 가지 주제의 의견이 제시되었습니다. 대출총량관리와 관련하여 한시적 수단으로 활용하자는 의견과 주택시장 안정과 가계부채 관리를 위해 유지되어야 한다는 대립 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 총량관리 완화 의견이 다수 올라왔습니다. 실수요자에 대한 대출 규제와 관련하여 소득이나 자산이 부족한 청년층에 대해서는 규제를 완화하자는 의견과 반대로 주택가격 상승 우려를 감안하여 규제를 유지하자는 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 청년이나 신혼부부에 대해서는 내집 마련을 지원해야 한다는 의견이 다수 제시되었습니다. 이주비 대출과 관련하여 원활한 정비사업을 위해 이주비 대출을 충분히 공급하자는 의견과 현재 충분한 규모이며 인근 지역 전월세 안정을 위해 규제 완화에 속도 조절이 필요하다는 상반된 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 이주비 대출 완화 의견이 많이 올라왔습니다. 전세대출 관리와 관련하여 무주택 서민의 주거안정을 위해 공급을 확대하자는 의견과 부동산 가격상승효과 등을 감안하여 관리를 강화해야 한다는 반대 의견이 토론회에서 제기되었습니다. 온라인에서는 전세대출 공급 확대 의견이 좀 더 많이 나왔습니다. 마지막으로 부동산 세제와 관련된 의견입니다. 전체적으로 6개 주제의 의견이 주로 제기되었습니다. 먼저 초고가 1주택자의 보유세에 대해서는 과도한 혜택을 제한해야 한다는 의견이 토론회에서 있었으며 초고가 주택의 기준으로는 30억 원 이상에서 50억 원 이상이라는 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 똘똘한 한 채 선호를 완화하기 위해 강화되어야 한다는 의견과 미실현 이익에 대한 과세이며 세입자에게 전가될 수 있으므로 신중해야 한다는 의견이 팽팽히 맞섰습니다. 종부세 과세 기준에 대해서는 주택 수에 따른 차등을 없애고 주택가액의 합산금액을 기준으로 과세하는 것이 바람직하다는 의견이 토론회에서 제기되었으며 온라인에서도 대체로 찬성 의견이 나왔습니다. 비거주 1주택자에 대한 보유세를 차등화하자는 것에 대해서는 실거주 요건을 강화하고 비거주 시 세부담을 높여야 한다는 토론회에서 있었으며 온라인에서는 이러한 찬성 의견과 실수요와 투기를 거주 여부로 구분하기 어렵거나 불가피한 거주도 있으므로 이를 고려해야 한다는 반대 의견도 비슷하게 제기되었습니다. 보유세와 거래세의 관계에 대해서는 보유세 위주로 운용하고 매물 잠김을 감안할 때 양도세는 인하할 필요가 있다는 의견과 근로소득과의 형평성을 감안할 때 양도소득에도 적정한 과세가 필요하다는 상반된 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 보유세 인상 시 거래세를 인하해야 한다는 의견을 중심으로 올라왔습니다. 양도세의 장기보유 특별공제와 관련하여 비거주에 대한 혜택을 줄이고 높은 공제율 감안 시 장특공제의 한도를 설정해야 한다는 의견이 토론회에서 제기되었습니다. 온라인에서는 인플레이션 보정장치이며 축소 시 매물잠김 우려가 있다는 반대 의견 중심으로 올라왔습니다. 마지막으로 고령자, 지방 위주 특례와 관련하여 은퇴한 고령자가 지방으로 이주 시 세부담을 경감시킬 필요가 있다는 의견과 반대로 별도 과세 특례 부여 시 조세회피 악용 우려가 있다는 의견이 토론회에서 제기되었습니다. 온라인에서는 양도세 감면 특례를 주자는 의견도 나왔습니다. 이상으로 사전 의견 수렴 결과에 대한 보고를 마치겠습니다.
[사회자]
감사합니다. 이제 전문가분들의 발제를 통해 부동산 주요 쟁점을 함께 살펴보겠습니다. 먼저 진미윤 명지대학교 교수께서 주택 공급을 주제로 발표하시겠습니다.
[진미윤]
반갑습니다. 명지대학교 부동산대학원의 진미윤입니다. 저는 지난주 국토부의 주택공급토론회에서 폭넓게 논의된 주제를 바탕으로 오늘 주거 안정에서 주택 공급이 얼마나 중요하며 앞으로 이 막힌 공급의 물줄기를 어떻게 열어갈지에 대해서 7가지 제안 사항을 말씀드리도록 하겠습니다. 지금 가장 우려되는 것은 일시적인 주택 공급의 감소가 아니라 주택 공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 것입니다. 2022년부터 인허가와 착공이 동시에 감소했습니다. 특히 착공 물량은 크게 감소했습니다. 이것은 향후에 준공 및 입주 물량의 감소 그리고 기존 거래 시장에도 매물 감소로 이어질 것이고요. 결과적으로 서민 중산층의 주거비 부담으로 이어질 것으로 생각됩니다. 특히 전세사기 이후에 임차인들의 신뢰가 무너지면서 비아파트에 대한 신축이 크게 감소했습니다. 비아파트는 청년, 1인, 신혼부부 등 이분들에게 아파트에 비해서 적은 보증금과 월세로 접근할 수 있는 중요한 주거 선택지이지만 비아파트 감소로 인해서 주거 선택에 애로사항을 겪고 있습니다. 지금 필요한 것은 인허가가 착공으로, 또 착공이 준공과 입주로 이어지도록 주택 공급 파이프라인을 복원하는 것입니다. 이에 먼저 여섯 가지를 제안드리겠습니다. 첫째, 신축 공급 회복을 위한 금융, 세제 지원 확대가 필요합니다. 지금 굉장히 토지 확보와 인허가를 한 다음에도 착공으로 이어지지 못하는 환경이 있는데요. 이것을 개선하여 착공 가능한 물량을 우선 지원할 필요가 있다고 봅니다. 다만 이러한 지원이 다소 규제 완화라든지 지원이 또 가격이나 기대심리를 부추길 수 있다는 우려가 있기 때문에 전면적인 지원보다는 선별하여 차등 지원을 해야 되겠습니다. 두 번째, 민간정비 병목현상도 해소하기 위하여 규제 완화가 필요합니다. 정비는 우리가 앞으로 집중적으로 열어야 할 장기주택 공급 경로라고 할 수 있겠는데요. 다만 용적률과 같은 규제 완화만으로는 이 병목현상을 해소하기에는 힘듭니다. 공사비 부담 또 금융 지원, 부담금, 또 조합들의 갈등, 이런 여러 가지 문제가 있기 때문에 이런 전 단계에서의 병목현상들을 지속적으로 관리하면서. 다만 용적률과 같은 규제 완화가 실제 공급으로 이어지고 있는지에 대한 점검이 필요하다는 지적이 있었습니다. 세 번째, 주요 부지의 공급 속도를 높이고 또 어떤 집을 공급할 것인지에 대한 세부적인 설계가 중요하다고 봅니다. 일단 공급 속도를 제고하기 위해서는 사실은 계획이나 보상이나 토지 조성, 교통, 여러 가지 단계에서의 위험요인들을 통합적으로 잘 공정관리를 해야 할 것이며 또 중앙과 지자체, 공공의 협업이 중요하다고 봅니다. 다만 속도를 높인다고 체감이 올라가는 것은 아닙니다. 국민들이 결국은 내가 들어갈 수 있는 집인가라는 관점에서 실수요자가 접근할 수 있도록 적당한 가격대, 다양한 유형의 주택 공급이 중요하다고 봅니다. 그다음에 기존 용도와 토지 수요 간에 불일치가 커지고 있습니다. 사실 우리가 토지 이용 용도라는 게 상당히 엄격한데요. 지금 우리들의 산업 구조라든지 고용, 소비 형태의 변화로 옛날에 쓰여지던 공업 지역, 상업 지역들이 상당히 제대로 이용하지 못하고 있는 상황을 보겠습니다. 따라서 규제 완화와 같은 유연화된 방법으로 주거로 전환하는 작업들이 필요한데요. 우려되는 사항은 주거로 이게 용도 전환이 된다고 하면서 또한 시장에 가격 상승 압력과 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 이런 우려 사항도 있기 때문에 일률적인 유연화, 완화보다는 기능이 쇠퇴하고 저이용 부지에 대한 우선적, 선별적, 계획적, 복합화 방법으로 나아가야 할 것 같습니다. 그다음에 굉장히 중요한 문제인데요. 결국은 우리 수요자가 다양하듯이 공급자도 굉장히 다양해야 합니다. 하지만 지금 우리의 임대차시장과 같은 경우는 공공임대, 굉장히 입주 자격이 엄격합니다. 하지만 사적, 개인이 운영하는 다주택, 이 사이의 공백은 매우 큽니다. 따라서 이 가운데 이 중간지대를 우리가 새로운 전문성 갖춘 임대인을 육성하여 신축 장기 임대 운영이 가능하도록 해야겠습니다. 다만 우려사항도 있습니다. 지원은 받았는데 그에 따르는 공공성은 잘 준수를 하고 있는 것인지, 그다음에 투명하게 관리를 잘하고 있는 것인지, 임차인 보호는 잘 되고 있는 것인지에 대한 지원에 상응하는 의무 부과도 중요하다는 지적이 있었습니다. 여섯 번째, 공공 부문의 역할이 앞으로 더 강화돼야 할 것 같습니다. 공공 부문은 그동안 임대주택 등의 주거 안정망을 많이 확보했지만 이제는 경기 대응적인 역량, 그다음에 부담 가능한 시장에 대한 시장을 조성하고요. 생애최초 내 집 마련을 원하시는 분들에게 진입 문턱을 낮춰주는 주거사다리 역할이 강화돼야 할 것 같습니다. 마지막으로 규제 지역에 대한 합리적인 운영 관리에 대한 의견이 많았는데요. 우리가 조정대상 투기과열지구, 토지거래허가구역 등이 많습니다. 시장 안정과 투기 억제라는 효과를 겨냥하고 있지만 그럼에도 거래 위축이라든지 공급 감소라든지 또 국민 부담, 불편들이 끊임없이 지적이 되고 있는데요. 이렇게 중첩되고 복잡한 제도 체계를 개선해서 시장 불안에 대해서는 대응력을 유지하지만 또 국민 부담을, 불편을 줄이는 방향으로 진행되어야 될 것 같습니다. 주택 공급의 흐름을 끊기지 않고 지속적으로 이어가는 것은 상당히 중요한, 대단히 중요한 국가적인 사안이라고 생각합니다. 따라서 오늘의 대토론회를 계기로 막힌 주택 공급의 물줄기가 다시 열리기를 기대합니다. 감사합니다.
[사회자]
감사합니다. 이어서 김영도 금융연구원 연구위원께서 주택 금융을 주제로 발표하시겠습니다.
[김영도]
안녕하십니까? 저는 오늘 주택금융 시스템 재점검이라는 주제로 지난 금융 부문 토론회에서 제기되었던 이슈를 정리하고 정책 제언을 드리고자 합니다. 현재 부동산 시장 상황에서 금융의 역할에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 주택시장에서는 주거 서비스의 가치를 반영한 수요, 즉 실수요가 존재합니다. 이런 실수요에서 주택 자산의 기대 수익률이 높아지면 주택 수요가 늘어나게 됩니다. 주택 수요가 증가할 경우 주택 공급을 늘리는 것이 주택시장 안정화를 위해 필요한 조치입니다. 그렇지만 주택은 오늘 바로 만들어낼 수 있는 빵이 아닙니다. 오늘 주택 공급은 3년 전 공급 계획의 결과이고 오늘 시작한 공급 계획은 3년 후에나 결과가 나타납니다. 따라서 단기적으로 금융규제로 대표되는 주택 수요 억제책도 함께 병행되는 것이 바람직합니다. 앞선 보고처럼 지난 금융 부문 토론회에서는 주택금융의 실수요자와 관련된 규제 강화 또는 현행 유지 입장이 팽팽하게 맞섰습니다. 우선 청년층 배려와 관련해서는 주택 가격과 전세 가격 상승으로 청년층 배려는 필요하지만 세심하게 살필 부분이 많다는 의견으로 나누었습니다. 현재 청년도 나이가 아니라 청년들이 가진 배경에 의해 출발선이 다른 것이 사실입니다. 따라서 기존 청년 대상 지원 프로그램의 확대를 검토하되 임차 수요, 주택매매 수요를 분리하고 정책 지원을 재설계할 필요가 있어 보입니다. 특히 이에 맞는 실수요 선별 요건을 강화할 필요가 있어 보입니다. 전세대출의 경우 무주택 서민의 주거비 완화를 위해 도입되었으나 전세가격 상승, 전세사기 등 많은 사회적 문제를 일으켰습니다. 사실 이런 문제를 감안하면 전세대출 완화는 부작용이 크다는 의견이 있었지만 전세대출이 보편화된 현실적인 환경을 감안하면 실수요 요건을 보다 엄격히 적용하고 점진적인 감축 방안을 적용할 필요가 있어 보입니다. 이주비 대출은 결론적으로 정비 사업 활성화를 위해 현행 규제 완화가 필요하다는 의견과 소수의 개발업자, 소수의 계층만이 이익을 향유한다는 문제를 지적하는 의견이 강하게 충돌하였습니다. 이를 감안하면 일부 규제 완화를 검토해 볼 수 있으나 다만 실수요의 관점에서 다주택자, 비거주 임대인 등 일부 특수한 차주에 대해서는 현행 기조를 유지할 필요가 있어 보입니다. 전체적으로 금융 토론회에서는 실수요자에 대한 배려는 필요하다는 의견이 지배적이었습니다. 그렇지만 하더라도 제한된 수준에서 이루어지는 것이 바람직하다는 의견도 강했습니다. 목이 마르다고 소금물, 바닷물을 마실 수 없다는 한 토론자의 말처럼 지금의 규제 완화는 미래에 더 큰 목마름으로 다가올 수 있습니다. 마지막으로 개별 실수요자가 아닌 전반적인 금융 규제의 패러다임 전환 측면에서 발상의 전환 문제를 제기해 보고자 합니다. 금융규제의 기본 틀은 양적 규제입니다. 국민들이 모두 아시는 LTV, DSR 같은 규제도 양적 규제이며, 최근에 강화된 총량 규제도 대출의 양을 제한하는 수요억제책입니다. 하지만 양적 규제보다 효과적인 규제 방안이 무엇인지 고민할 필요가 있어 보입니다. 이런 방향에서 거시건전성관리부담금이라는 가격 규제 도입을 신중히 검토할 필요가 있습니다. 기본적인 콘셉트는 사회적으로 제한된 자원인 대출 자원을 특정한 차주가 과도하게 사용하는 대가에 대해서 부담금을 부과하자는 것입니다. 기존 양적 규제를 보완하는 질적 규제를 도입하여 가계부채, 더 나아가 주택 수요 관리의 질적 효과를 제고할 필요가 있다고 생각됩니다. 주택시장은 복잡합니다. 따라서 하나의 규제로 모든 것을 치료할 수 없습니다. 그렇기 때문에 수요억제 정책의 핵심은 적절한 정책 조합이라고 생각합니다. 그리고 우선순위도 중요하다고 생각합니다. 이상 발표 마치겠습니다. 감사합니다.
[사회자]
감사합니다. 마지막으로 강성훈 한양대학교 교수께서 부동산 세제를 주제로 발표하시겠습니다.
대통령님 말씀하신 대로 정부는 오늘 토론회에 앞서 오프라인과 온라인을 통해 부동산 정책에 대한 국민 여러분의 다양한 목소리를 들었습니다. 지난 14일부터 16일까지 사흘에 걸쳐 주택 공급, 주택 금융, 부동산 세제를 주제로 각 부처 장관들이 경청 토론회를 개최했고 또 부동산 토론회.KR, 온라인 웹페이저를 통해서도 의견을 수렴했습니다. 그럼 저희가 준비한 영상을 먼저 함께 보시겠습니다. 그러면 국민 여러분께서 보내주신 구체적인 의견들을 재정경제부 1차관이 정리해 발표하겠습니다.
[이형일]
재정경제부 1차관 이형일입니다. 사전 의견 수렴 결과를 보고드리겠습니다. 각 부처 경청토론회와 온라인 웹페이지를 통해 제기된 의견을 분야별로 말씀드리겠습니다. 주택 공급과 관련해서 크게 6가지 주제에 대한 의견이 있었습니다. 먼저 준공업 지역 등 도심 유휴부지를 활용하거나 공공기여를 전제로 비주택 용지를 주거용도로 전환하여 주택 공급을 확대하자는 제언이 있었습니다. 참고로 온라인에서는 특정지구에 대한 의견이 제기되기도 했습니다. 그리고 민간 재개발, 재건축과 관련하여 용적률 상향, 공공기여 의무를 합리화하여 사업성을 높여달라는 의견이 토론회와 온라인에서 공통적으로 나왔습니다. 추가로 온라인에서는 조합설립 동의율 인하, 재건축 부담금 완화 등의 의견도 나왔습니다. 비아파트 공급과 관련하여 사업자 대출 규제 완화, 주택수 제외 등을 통해 비아파트 신축 공급을 지원해 달라는 의견이 토론회에서 나왔습니다. 온라인에서는 좀 더 구체적으로 소형 오피스텔, 도시형 생활주택에 대한 규제 완화 의견이 다수 올라왔습니다. 임대주택을 공공과 민간 중 누가 더 공급해야 하는지에 대해서는 고품질 공공임대 공급을 확대하자는 의견과 규제 완화와 지원을 통해 민간임대 공급을 확대하자는 상반된 의견이 토론회와 온라인에서 공히 제기되었습니다. 규제지역 지정에 대한 운영입니다. 시장 안정을 위해 유지해야 한다는 의견과 공급 위축 효과를 감안하여 규제지역 지정 제도를 재설계해야 한다는 대립된 의견이 있었으며 온라인에서는 매물 잠김이 있으므로 지역별 차등화나 재검토가 필요하다는 의견도 나왔습니다. 공공분야, 공공임대 간 적정 비율에 대해서는 주거사다리 복원을 위해 분양비율을 높여야 한다는 의견과 반대로 주거복지를 위해 임대비를 대폭 상향해야 한다는 의견이 토론회에서 함께 제기되었습니다. 주택 금융과 관련해서는 크게 네 가지 주제의 의견이 제시되었습니다. 대출총량관리와 관련하여 한시적 수단으로 활용하자는 의견과 주택시장 안정과 가계부채 관리를 위해 유지되어야 한다는 대립 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 총량관리 완화 의견이 다수 올라왔습니다. 실수요자에 대한 대출 규제와 관련하여 소득이나 자산이 부족한 청년층에 대해서는 규제를 완화하자는 의견과 반대로 주택가격 상승 우려를 감안하여 규제를 유지하자는 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 청년이나 신혼부부에 대해서는 내집 마련을 지원해야 한다는 의견이 다수 제시되었습니다. 이주비 대출과 관련하여 원활한 정비사업을 위해 이주비 대출을 충분히 공급하자는 의견과 현재 충분한 규모이며 인근 지역 전월세 안정을 위해 규제 완화에 속도 조절이 필요하다는 상반된 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 이주비 대출 완화 의견이 많이 올라왔습니다. 전세대출 관리와 관련하여 무주택 서민의 주거안정을 위해 공급을 확대하자는 의견과 부동산 가격상승효과 등을 감안하여 관리를 강화해야 한다는 반대 의견이 토론회에서 제기되었습니다. 온라인에서는 전세대출 공급 확대 의견이 좀 더 많이 나왔습니다. 마지막으로 부동산 세제와 관련된 의견입니다. 전체적으로 6개 주제의 의견이 주로 제기되었습니다. 먼저 초고가 1주택자의 보유세에 대해서는 과도한 혜택을 제한해야 한다는 의견이 토론회에서 있었으며 초고가 주택의 기준으로는 30억 원 이상에서 50억 원 이상이라는 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 똘똘한 한 채 선호를 완화하기 위해 강화되어야 한다는 의견과 미실현 이익에 대한 과세이며 세입자에게 전가될 수 있으므로 신중해야 한다는 의견이 팽팽히 맞섰습니다. 종부세 과세 기준에 대해서는 주택 수에 따른 차등을 없애고 주택가액의 합산금액을 기준으로 과세하는 것이 바람직하다는 의견이 토론회에서 제기되었으며 온라인에서도 대체로 찬성 의견이 나왔습니다. 비거주 1주택자에 대한 보유세를 차등화하자는 것에 대해서는 실거주 요건을 강화하고 비거주 시 세부담을 높여야 한다는 토론회에서 있었으며 온라인에서는 이러한 찬성 의견과 실수요와 투기를 거주 여부로 구분하기 어렵거나 불가피한 거주도 있으므로 이를 고려해야 한다는 반대 의견도 비슷하게 제기되었습니다. 보유세와 거래세의 관계에 대해서는 보유세 위주로 운용하고 매물 잠김을 감안할 때 양도세는 인하할 필요가 있다는 의견과 근로소득과의 형평성을 감안할 때 양도소득에도 적정한 과세가 필요하다는 상반된 의견이 제기되었습니다. 온라인에서는 보유세 인상 시 거래세를 인하해야 한다는 의견을 중심으로 올라왔습니다. 양도세의 장기보유 특별공제와 관련하여 비거주에 대한 혜택을 줄이고 높은 공제율 감안 시 장특공제의 한도를 설정해야 한다는 의견이 토론회에서 제기되었습니다. 온라인에서는 인플레이션 보정장치이며 축소 시 매물잠김 우려가 있다는 반대 의견 중심으로 올라왔습니다. 마지막으로 고령자, 지방 위주 특례와 관련하여 은퇴한 고령자가 지방으로 이주 시 세부담을 경감시킬 필요가 있다는 의견과 반대로 별도 과세 특례 부여 시 조세회피 악용 우려가 있다는 의견이 토론회에서 제기되었습니다. 온라인에서는 양도세 감면 특례를 주자는 의견도 나왔습니다. 이상으로 사전 의견 수렴 결과에 대한 보고를 마치겠습니다.
[사회자]
감사합니다. 이제 전문가분들의 발제를 통해 부동산 주요 쟁점을 함께 살펴보겠습니다. 먼저 진미윤 명지대학교 교수께서 주택 공급을 주제로 발표하시겠습니다.
[진미윤]
반갑습니다. 명지대학교 부동산대학원의 진미윤입니다. 저는 지난주 국토부의 주택공급토론회에서 폭넓게 논의된 주제를 바탕으로 오늘 주거 안정에서 주택 공급이 얼마나 중요하며 앞으로 이 막힌 공급의 물줄기를 어떻게 열어갈지에 대해서 7가지 제안 사항을 말씀드리도록 하겠습니다. 지금 가장 우려되는 것은 일시적인 주택 공급의 감소가 아니라 주택 공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 것입니다. 2022년부터 인허가와 착공이 동시에 감소했습니다. 특히 착공 물량은 크게 감소했습니다. 이것은 향후에 준공 및 입주 물량의 감소 그리고 기존 거래 시장에도 매물 감소로 이어질 것이고요. 결과적으로 서민 중산층의 주거비 부담으로 이어질 것으로 생각됩니다. 특히 전세사기 이후에 임차인들의 신뢰가 무너지면서 비아파트에 대한 신축이 크게 감소했습니다. 비아파트는 청년, 1인, 신혼부부 등 이분들에게 아파트에 비해서 적은 보증금과 월세로 접근할 수 있는 중요한 주거 선택지이지만 비아파트 감소로 인해서 주거 선택에 애로사항을 겪고 있습니다. 지금 필요한 것은 인허가가 착공으로, 또 착공이 준공과 입주로 이어지도록 주택 공급 파이프라인을 복원하는 것입니다. 이에 먼저 여섯 가지를 제안드리겠습니다. 첫째, 신축 공급 회복을 위한 금융, 세제 지원 확대가 필요합니다. 지금 굉장히 토지 확보와 인허가를 한 다음에도 착공으로 이어지지 못하는 환경이 있는데요. 이것을 개선하여 착공 가능한 물량을 우선 지원할 필요가 있다고 봅니다. 다만 이러한 지원이 다소 규제 완화라든지 지원이 또 가격이나 기대심리를 부추길 수 있다는 우려가 있기 때문에 전면적인 지원보다는 선별하여 차등 지원을 해야 되겠습니다. 두 번째, 민간정비 병목현상도 해소하기 위하여 규제 완화가 필요합니다. 정비는 우리가 앞으로 집중적으로 열어야 할 장기주택 공급 경로라고 할 수 있겠는데요. 다만 용적률과 같은 규제 완화만으로는 이 병목현상을 해소하기에는 힘듭니다. 공사비 부담 또 금융 지원, 부담금, 또 조합들의 갈등, 이런 여러 가지 문제가 있기 때문에 이런 전 단계에서의 병목현상들을 지속적으로 관리하면서. 다만 용적률과 같은 규제 완화가 실제 공급으로 이어지고 있는지에 대한 점검이 필요하다는 지적이 있었습니다. 세 번째, 주요 부지의 공급 속도를 높이고 또 어떤 집을 공급할 것인지에 대한 세부적인 설계가 중요하다고 봅니다. 일단 공급 속도를 제고하기 위해서는 사실은 계획이나 보상이나 토지 조성, 교통, 여러 가지 단계에서의 위험요인들을 통합적으로 잘 공정관리를 해야 할 것이며 또 중앙과 지자체, 공공의 협업이 중요하다고 봅니다. 다만 속도를 높인다고 체감이 올라가는 것은 아닙니다. 국민들이 결국은 내가 들어갈 수 있는 집인가라는 관점에서 실수요자가 접근할 수 있도록 적당한 가격대, 다양한 유형의 주택 공급이 중요하다고 봅니다. 그다음에 기존 용도와 토지 수요 간에 불일치가 커지고 있습니다. 사실 우리가 토지 이용 용도라는 게 상당히 엄격한데요. 지금 우리들의 산업 구조라든지 고용, 소비 형태의 변화로 옛날에 쓰여지던 공업 지역, 상업 지역들이 상당히 제대로 이용하지 못하고 있는 상황을 보겠습니다. 따라서 규제 완화와 같은 유연화된 방법으로 주거로 전환하는 작업들이 필요한데요. 우려되는 사항은 주거로 이게 용도 전환이 된다고 하면서 또한 시장에 가격 상승 압력과 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 이런 우려 사항도 있기 때문에 일률적인 유연화, 완화보다는 기능이 쇠퇴하고 저이용 부지에 대한 우선적, 선별적, 계획적, 복합화 방법으로 나아가야 할 것 같습니다. 그다음에 굉장히 중요한 문제인데요. 결국은 우리 수요자가 다양하듯이 공급자도 굉장히 다양해야 합니다. 하지만 지금 우리의 임대차시장과 같은 경우는 공공임대, 굉장히 입주 자격이 엄격합니다. 하지만 사적, 개인이 운영하는 다주택, 이 사이의 공백은 매우 큽니다. 따라서 이 가운데 이 중간지대를 우리가 새로운 전문성 갖춘 임대인을 육성하여 신축 장기 임대 운영이 가능하도록 해야겠습니다. 다만 우려사항도 있습니다. 지원은 받았는데 그에 따르는 공공성은 잘 준수를 하고 있는 것인지, 그다음에 투명하게 관리를 잘하고 있는 것인지, 임차인 보호는 잘 되고 있는 것인지에 대한 지원에 상응하는 의무 부과도 중요하다는 지적이 있었습니다. 여섯 번째, 공공 부문의 역할이 앞으로 더 강화돼야 할 것 같습니다. 공공 부문은 그동안 임대주택 등의 주거 안정망을 많이 확보했지만 이제는 경기 대응적인 역량, 그다음에 부담 가능한 시장에 대한 시장을 조성하고요. 생애최초 내 집 마련을 원하시는 분들에게 진입 문턱을 낮춰주는 주거사다리 역할이 강화돼야 할 것 같습니다. 마지막으로 규제 지역에 대한 합리적인 운영 관리에 대한 의견이 많았는데요. 우리가 조정대상 투기과열지구, 토지거래허가구역 등이 많습니다. 시장 안정과 투기 억제라는 효과를 겨냥하고 있지만 그럼에도 거래 위축이라든지 공급 감소라든지 또 국민 부담, 불편들이 끊임없이 지적이 되고 있는데요. 이렇게 중첩되고 복잡한 제도 체계를 개선해서 시장 불안에 대해서는 대응력을 유지하지만 또 국민 부담을, 불편을 줄이는 방향으로 진행되어야 될 것 같습니다. 주택 공급의 흐름을 끊기지 않고 지속적으로 이어가는 것은 상당히 중요한, 대단히 중요한 국가적인 사안이라고 생각합니다. 따라서 오늘의 대토론회를 계기로 막힌 주택 공급의 물줄기가 다시 열리기를 기대합니다. 감사합니다.
[사회자]
감사합니다. 이어서 김영도 금융연구원 연구위원께서 주택 금융을 주제로 발표하시겠습니다.
[김영도]
안녕하십니까? 저는 오늘 주택금융 시스템 재점검이라는 주제로 지난 금융 부문 토론회에서 제기되었던 이슈를 정리하고 정책 제언을 드리고자 합니다. 현재 부동산 시장 상황에서 금융의 역할에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 주택시장에서는 주거 서비스의 가치를 반영한 수요, 즉 실수요가 존재합니다. 이런 실수요에서 주택 자산의 기대 수익률이 높아지면 주택 수요가 늘어나게 됩니다. 주택 수요가 증가할 경우 주택 공급을 늘리는 것이 주택시장 안정화를 위해 필요한 조치입니다. 그렇지만 주택은 오늘 바로 만들어낼 수 있는 빵이 아닙니다. 오늘 주택 공급은 3년 전 공급 계획의 결과이고 오늘 시작한 공급 계획은 3년 후에나 결과가 나타납니다. 따라서 단기적으로 금융규제로 대표되는 주택 수요 억제책도 함께 병행되는 것이 바람직합니다. 앞선 보고처럼 지난 금융 부문 토론회에서는 주택금융의 실수요자와 관련된 규제 강화 또는 현행 유지 입장이 팽팽하게 맞섰습니다. 우선 청년층 배려와 관련해서는 주택 가격과 전세 가격 상승으로 청년층 배려는 필요하지만 세심하게 살필 부분이 많다는 의견으로 나누었습니다. 현재 청년도 나이가 아니라 청년들이 가진 배경에 의해 출발선이 다른 것이 사실입니다. 따라서 기존 청년 대상 지원 프로그램의 확대를 검토하되 임차 수요, 주택매매 수요를 분리하고 정책 지원을 재설계할 필요가 있어 보입니다. 특히 이에 맞는 실수요 선별 요건을 강화할 필요가 있어 보입니다. 전세대출의 경우 무주택 서민의 주거비 완화를 위해 도입되었으나 전세가격 상승, 전세사기 등 많은 사회적 문제를 일으켰습니다. 사실 이런 문제를 감안하면 전세대출 완화는 부작용이 크다는 의견이 있었지만 전세대출이 보편화된 현실적인 환경을 감안하면 실수요 요건을 보다 엄격히 적용하고 점진적인 감축 방안을 적용할 필요가 있어 보입니다. 이주비 대출은 결론적으로 정비 사업 활성화를 위해 현행 규제 완화가 필요하다는 의견과 소수의 개발업자, 소수의 계층만이 이익을 향유한다는 문제를 지적하는 의견이 강하게 충돌하였습니다. 이를 감안하면 일부 규제 완화를 검토해 볼 수 있으나 다만 실수요의 관점에서 다주택자, 비거주 임대인 등 일부 특수한 차주에 대해서는 현행 기조를 유지할 필요가 있어 보입니다. 전체적으로 금융 토론회에서는 실수요자에 대한 배려는 필요하다는 의견이 지배적이었습니다. 그렇지만 하더라도 제한된 수준에서 이루어지는 것이 바람직하다는 의견도 강했습니다. 목이 마르다고 소금물, 바닷물을 마실 수 없다는 한 토론자의 말처럼 지금의 규제 완화는 미래에 더 큰 목마름으로 다가올 수 있습니다. 마지막으로 개별 실수요자가 아닌 전반적인 금융 규제의 패러다임 전환 측면에서 발상의 전환 문제를 제기해 보고자 합니다. 금융규제의 기본 틀은 양적 규제입니다. 국민들이 모두 아시는 LTV, DSR 같은 규제도 양적 규제이며, 최근에 강화된 총량 규제도 대출의 양을 제한하는 수요억제책입니다. 하지만 양적 규제보다 효과적인 규제 방안이 무엇인지 고민할 필요가 있어 보입니다. 이런 방향에서 거시건전성관리부담금이라는 가격 규제 도입을 신중히 검토할 필요가 있습니다. 기본적인 콘셉트는 사회적으로 제한된 자원인 대출 자원을 특정한 차주가 과도하게 사용하는 대가에 대해서 부담금을 부과하자는 것입니다. 기존 양적 규제를 보완하는 질적 규제를 도입하여 가계부채, 더 나아가 주택 수요 관리의 질적 효과를 제고할 필요가 있다고 생각됩니다. 주택시장은 복잡합니다. 따라서 하나의 규제로 모든 것을 치료할 수 없습니다. 그렇기 때문에 수요억제 정책의 핵심은 적절한 정책 조합이라고 생각합니다. 그리고 우선순위도 중요하다고 생각합니다. 이상 발표 마치겠습니다. 감사합니다.
[사회자]
감사합니다. 마지막으로 강성훈 한양대학교 교수께서 부동산 세제를 주제로 발표하시겠습니다.
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