내 집 마련 앞두고 '패닉'...원칙 깬 규제에 시장 '충격' [굿모닝경제]

■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

◆ 앵커 : 문재인 정부 초기 때 부동산 과열 현장, 이런 것들이 재현되는 것 아닌가, 우려도 있을 것 같아요. 그래서 강력한 대출 규제를 내놓은 것 같은데 왜 6억 원입니까?

◇ 석병훈 : 지금 6억 원이라는 대출한도를 왜 정했는지에 대해서 공식적인 설명은 없었던 것으로 알려져 있습니다. 그렇지만 백브리핑 같은 것에서 금융위 고위 관계자의 발언에 따르면 6억 원이라는 것을 30년 만기로 빌릴 경우에는 월 원리금상환액이 약 300만 원이라서 이것은 우리나라 평균 가구 소득을 고려했을 때 상당히 큰 수준이다. 그래서 갚을 수 있을 만큼만 빌릴 수 있도록 원칙을 적용했다라고 얘기를 했다라고 보도가 됐습니다.

그렇지만 실제로 이 6억 원 이상의 대출자라는 것은 전체 대출자의 10% 미만인데 이들이 사실은 그동안 DSR 규제 하에서는 고소득자들입니다, 상대적으로. 고소득자이기 때문에 이 고소득자들이 대출을 많이 받아서 이들이 이번에 집값 상승의 도화선이 됐던 것은 토지거래허가제가 해제되면서 집값이 급등했던 강남구 그다음에 서초구, 송파구. 그래서 다시 서울시에서 토지거래허가제를 확대 지정을 할 수밖에 없었던, 용산구 같은 핵심 지역이었거든요. 이곳에 집을 살 수 있던 것들이 고소득 맞벌이 부부들이었는데 이들에 대한 대출규제를 타깃팅하기 위해서 6억 원이라는 한도를 들고 나온 것으로 보여집니다.

실제로 데이터를 보면 서울에서 노원구, 도봉구, 강북구나 금천구, 관악구, 구로구, 중랑구 이런 지역을 제외한 나머지 지역이 사실은 6억 원을 넘어가는 대출을 받을 수 있는 그런 지역이라는 것이 드러났고요. 6억 원 이상의 대출을 받으려면 상당히 DSR 규제 하에서도 고소득자만 해당이 되는 사안이다 보니까 이런 고가 주택 지역, 고소득차를 타깃팅해서 들고 나온 수치다라고 보면 되겠습니다.

◆ 앵커 : 그런데 기존에 주택을 보유하고 있던 사람들의 주담대도 막힌다고 하는데 이건 어떤 겁니까?

◇ 석병훈 : 이번 규제 같은 경우는 사실상 1가구, 1주택을 강제하는 것이다라는 지금 보여지고 있습니다. 먼저 다주택자 같은 경우에는 수도권과 규제지역, 지금 규제지역은 용산구, 강남3구인데요. 규제지역 내에서 추가로 주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 전면 금지가 됩니다. 그래서 주택담보대출비율 LTV 상한이 0%가 적용되기 때문입니다. 그래서 대출을 통한 추가 주택 매입을 불가능하게 만들겠다라는 것이 이번 규제의 핵심이고요. 그다음에 1주택자의 경우에는 다른 주택으로 이사를 하기 위한, 소위 말하는 갈아타기 위한 목적의 대출만 허용이 됩니다.

그런데 이때도 엄격하게 규제가 들어오는데요. 무엇이냐면 6개월 내에 기존에 보유한 주택을 처분해야 되는 조건이 따라붙습니다. 6개월 이내에 처분을 한다는 조건 하에서 수도권 규제 지역에는 LTV 상한 50%, 그다음에 비규제 지역은 70%가 적용이 됐는데 만약에 6개월 이내에 기존의 주택을 처분하지 못할 경우에는 즉시 대출금을 상환해야 할 뿐만 아니라 앞으로 3년간 주택 관련 대출을 못 받게 하는 강력한 처벌을 받게 됩니다. 그래서 사실상 1가구, 1주택을 강제하는 강력한 규제다라고 보시면 되겠습니다.

◆ 앵커 : 그런데 이제부터는 효과를 분석해봐야 될 것 같은데요. 저는 이 정책 나오고 처음 들었던 생각이 이거 실수요자들만 타격을 받는 게 아닌가라는 생각이 들었고요. 두 번째로는 그렇기 때문에 이게 단기적인 충격을 넘어서 중장기적인 안정 효과가 있을 것인가 이런 생각이 들었거든요. 먼저 실수요자 문제, 이거 현금 부자에게만 유지하게 되는 것 아닙니까?

◇ 석병훈 : 저도 그 부분에 대해서 동의를 합니다. 현금 부자가 유리할 뿐만 아니라 그다음에 무주택자들, 생애 최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부 이런 분들도 상당히 큰 타격을 받을 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다. 이번에 정책에 포함된 것 중 하나가 아까 처음에 말씀드렸던 생애 최초 주택 구입자를 위한 LTV 축소가 있습니다. 기존에는 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있었는데 이번에는 70%까지만 대출을 받을 수 있다고 줄여버렸습니다. 그러니까 처음 주택을 구매할 수 있는 사람도 당장 자기 자본을 더 많이 준비를 해야 됩니다. 그러니까 최초 주택 구입도 어려워졌죠. 그다음에 두 번째로는 정책금융상품의 대출한도도 일괄적으로 다 내려버렸습니다. 이게 서민들이 그동안 좀 더 적은 이자, 그다음에 더 많은 대출 한도를 이용해서 적은 자기 자본을 가지고 주택을 구매할 수 있는 주거 사거리 역할을 했었거든요.

그런데 이런 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책금융상품마저 LTV 70% 규정을 적용하고 대출 한도를 낮춰버리다 보니까 서민들도 집을 사기 어려운 상황이 됐습니다. 두 번째는 앵커님께서 지적하신 것처럼 현금 부자에게만 유리할 수 있는 제도로 재편될 수밖에 없습니다. 심지어 고소득자들마저 6억 이상으로 대출을 받지 못하게 되어 있으니까 자신의 능력으로 좋은 직업을 얻어서 고소득자는 됐지만 초기자본이 없는 현금이 부족한 사람들 같은 경우는 자기가 원하는 곳에 집을 사기가 어려워졌습니다. 반면에 부모를 잘 만났다든지 아니면 원래 현금을 부모로부터 많이 받았다든지 이런 사람들 같은 경우에는 대출과 상관없이 현금을 이용해서 오히려 더 경쟁 없이 핵심지에 집을 사기 유리한 상황이 됐다, 이런 상황이 됐다고 보고 있습니다.


대담 발췌 : 정의진 디지털뉴스팀 에디터