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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 윤지해 부동산 평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN ???] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
강도 높은 10.15 부동산 대책이발표된 지 1년입니다. 시장은 진정 됐을까요? 윤지해 부동산 평론가와 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 전문가님 어서 오십시오. 10·15 대책이 내용을 보면 수도권 지역까지 확대해서 묶은 게 주요내용이었잖아요. 이 당시에 평가를 박하게 해 주셨는데 지금 시점이 지난 상황에서 평가하신다면 몇 점이나 주시겠습니까?
[윤지해]
그때도 동일한 질문을 받았습니다마는 제가 기억하기로 한 30점 정도 줬던 것으로 걱합니다. 그런데 그때 우려했던 사항들은 이런 거였죠. 우리가 6.27 대책을 전제로 해서, 여기서 6억 원 한도 제한부터 해서 여러 대출규제가 있었잖아요. 그리고 10.15 대책을 발표하면서 광역적으로 토지거래허가구역으로 묶다 보니까 우리가 대출을 통해서 실수요자에 대해서 억제하는 부분들. 그리고 10,15 대책에서 서울과 경기도 12개 지역을 광역적으로 실거주 중심으로 조절을 하면서 결과적으로는 지금 1년여가 지난 시점에서 보면 전월세 시장이 뜨거워진 주요 트리거로 작동했다 이렇게 보거든요. 그러다 보니까 30점도 높게 준 편이었다, 이렇게 평가할 수밖에 없는 거죠.
[앵커]
30점조차도 높은 점수였다.
[윤지해]
현 시점에서 보면 낙제점으로 볼 수 있습니다.
[앵커]
이건 지표상으로도 명확하게 나타나는데요. 지표를 보자면 이재명 정부가 출범한 다음에 매매값이, 이건 한국부동산원 주간 지표를 기준으로 말씀드리고 있는데 서울이 15.41%가 올랐습니다. 그런데 10.15 대책 이후에 10.97%가 올랐어요. 여기에 매매구역 전세가는 이재명 정부 이후 11.62%인데 10.15 대책 뒤에는 10.1%가 올랐습니다. 전반적으로 명확해 보여요, 부작용이.
[윤지해]
지표상에서 드러나는 부분들은 이렇게 볼 수 있죠. 앞서 10,15 대책이라는 것들이 토지거래허가구역을 지정하고 토지거래허가구역이 되면 사실상 가수요가 차단됩니다. 투자, 투기와 관련된 수요가 차단되고 실제 거주할 수 있는 분들만 들어올 수 있게 되죠. 그래서 1년여를 돌아봤는데 10~11% 올랐고 전월세 시장도 10~11% 수준이 올랐다면 이 시장은 실수요만으로도 오를 수 있는 시장이구나, 이렇게 평가할 수밖에 없고요. 아무래도 거주를 해야만 이 부분들을 매입할 수 있으니까. 그런 부분들 고려했을 때 최근에 8.13 대책도 있었습니다마는 최근에 정부 여러 당국에서 추가적인 규제에 대한 이야기들에 조금씩 군불이 때지고 있잖아요. 아무래도 가격이 이렇게 상승하다 보니까 그렇게 나오는 부분들인데 이렇게 되면 시장이 그동안 실수요자만으로도 이만큼 올랐다는 걸 이미 증명하고 있어서 추가 규제는 실수요도 규제하겠다로 들리거든요. 그런 과정에서 본다면 우리가 과거 정부들을 봤을 때 과연 1주택자나 무주택자 관련된 규제의 강도를 높였던 정부가 있냐면 사실상 1주택자나 무주택자 실수요자 중심으로는 규제했던 바 없거든요. 그런데 지금 이재명 정부에서의 1년을 돌아보면 사실상 다주택자는 논할 것도 없고 투자자와 투기자는 논할 것도 없습니다마는 실수요자와 관련된 부분들까지 강하게 억압하고 있어서 이 부분들과 관련된 비판 수위가 높아지면서 이게 정책에 대한 신뢰도 문제까지 이행되고 있다, 이렇게 볼 수 있는 거죠.
[앵커]
지금 시장 자체는 전월세난에 지친 실수요자들이 주도하고 있는 그런 문제가 있는데요. 실수요자까지 규제해야 된다는 목소리, 조금 전에 언급을 해 주셨는데 LH 사장도 이런 말씀을 하셨더라고요. 그러니까 대출 규제를 지금보다 더 세게 해야 한다. 이런 이야기를 했는데 이렇게 하면 시장이 안정됩니까?
[윤지해]
이미 시장이 증명하고 있는 부분들입니다. 6.27대책을 작년에 발표했을 때도 초강력 규제라고 했습니다. 그리고 10.15 대책에서 토지거래허가구역을 얘기하고 있습니다마는 거기에 고가주택에 대한 유동성 억제 조치가 하나 더 있죠. 그래서 6억 원, 4억 원, 2억 원 한도 규제가 또 있잖아요. 그런데 그 결과를 놓고 보면 우리가 1년이 지났으니까 평가를 할 수 있지 않습니까? 그러면 강남 3구 쪽에서의 상승폭이라는 것이 최근 들어서 주간 단위로 제약되고 있기는 합니다마는 올해 연간으로 보면 3~4% 올랐습니다. 그런데 전년도에는 급등한 지역이죠. 그렇게 또 증명이 되고 또 하나가 원래 강남3구는 토지거래허가구역이었죠. 그럼에도 불구하고 지속적으로 신고가를 경신하면서 왔고요. 그리고 한강벨트 쪽, 최근에는 외곽지까지 뜨거운데 이 부분들은 이미 토지거래허가구역 이내에서 뜨겁다는 거죠. 그런 관점에서 봤을 때 규제가 시장을 왜곡하고 오히려 시장의 똘똘한 집 한 채 현상을 더 강화하고 있다, 이렇게 보는 건데 아무래도 근저에는 시장의 수요 쏠림이 있지 않습니까? 서울로 서울로, 한강벨트로 한강벨트로 이런 부분들이 있는데 지금의 1년여 동안 규제들을 돌아보면 더더욱 주택을 살 때 신중하게 만들고 있습니다. 그리고 인생을 걸어야 되고 이런 부분들이 있으니까 오히려 똘똘한 집 한 채를 더 강화하고 있다, 이렇게 평가할 수밖에 없는 거죠.
[앵커]
안 그래도 일생일대의 쇼핑인데 더더욱 그런 것들이 강화되고 있다. 이 와중에 조금 전에 저희가 그래픽으로도 보여드렸는데요. 정부 당국자들의 발언도 도마 위에 오르고 있습니다. 홍지선 장관은 연말까지 가면 어느 정도 오름폭이 줄어들 것이다라고 얘기를 했고요. 이성훈 LH 사장은 집값 급락 가능성이 크다. 국무조정실장은 부동산 시장 안정에 국민들도 노력을 해야 한다, 여러 가지 이야기들을 하고 있습니다. 공교롭게도 홍지선 장관, 이성훈 사장. 두 사람은 이재명 대통령의 부동산 경기 라인 3인방 중에 한 명으로 꼽히기도 하는데요. 이분들이 말씀하시는 집값 하락론, 그 배경으로 금리를 꼽고 있는데 동의하십니까?
[윤지해]
금리라는 부분들은 최근 트렌드로 보면 사실 2년, 3년 전에 가격 하락을 이끈 주요 요인이기는 했습니다. 그런데 그때는 이렇게 볼 수 있죠. 우리가 빅스텝이다, 자이언트스텝이다. 그리고 워낙 초저금리에서 2~3배까지 금리가 오르다 보니까 수요 위축의 정도가 상당히 컸습니다. 반면에 지금 금리인상의 근거는 경기 과열, 이른바 반도체 호황이라는 이런 부분이 있죠. 그리고 유동성이 굉장히 높아졌고 더불어서 인플레이션을 잡기 위한 목표들이 있습니다. 그런데 여기서 보면 경기가 좋을 때 부동산 시장이 꺾인 경우는 별로 없습니다. 그리고 인플레이션이 이렇게 높아질 때 부동산 시장만 꺾인 경우도 드뭅니다. 그러다 보니까 지금의 금리인상과 관련된 구도는 불확실한 금리인상이라기보다는 어느 정도 스텝을 밟아가는 인상 경로라서 지금 시장에서의 이슈는 대출이 안 나와서 살 수가 없다가 좀 더 맞는 핀트고요. 거기에 금리가 인상되면 DSR, 총부채원리금상환비율 때문에 어차피 한도가 줄어듭니다. 그러니까 무리를 해서 집을 살 수 있는 구조가 아니다라는 거죠. 반면에 과거에 문재인 정부 시절에는 DSR 적용을 안 받고 있었기 때문에 영끌이라는 것들이 됐습니다. 그런데 현재는 그조차 쉽지 않다, 이렇게 보고 있는 거죠.
[앵커]
그러니까 고금리라는 환경은 같지만 그게 미칠 수 있는 제반사항들은 다르다, 이렇게 이해하면 됩니까?
[윤지해]
일단 불확실한 금리 인상이냐. 금리 인상 경로가 어느 정도 보이느냐에 따라서 의사결정을 지금 할지, 나중에 할지를 미루는데 지금은 불확실한 인상 경로는 아니다, 이렇게 평가합니다.
[앵커]
여러 가지 요인들이 영향을 미치기 때문에 부동산 정책이 더더욱 어렵다는 생각도 드는데 홍지선 장관의 이야기 중에는 지금 전월세 시장, 전세가 감소하는 현상을 메가트렌드라고 평가를 했습니다. 전반적으로 전세가 소멸하는 과정에 있는 건 맞는 것 같은데요. 현장에 계시니까. 지금 현장에서 전월세 실수요자들은 어떤 상황에 처해 있습니까?
[윤지해]
메가트렌드는 맞습니다. 아무래도 전세라는 상품 자체가 국내에만 존재하는 유일무이한 제도이기도 하고요. 그러다 보니까 과거 박근혜 정부 시기부터 현재까지 오는 동안 지속적으로 전세라는 물건에 대한 계약 비중은 줄어들고 있었습니다. 다만 이재명 정부 들어서 전세와 관련된 대출 규제, 그리고 전세보증 비율에 대한 낮춤, 보증보험 가입 요건을 까다롭게 하거나 임대사업자에 대한 규제들을 전방위적으로 하다 보니까 여기서 전세의 월세화 현상이 빨라졌다 정도로 볼 수 있는 거고요. 과거에 예를 들어서 한 50km 정도의 속도로 달리던 것들이 현재는 100km 정도까지 2배 정도 빨라졌다, 이런 표현들로 할 수 있는데 이 과정에서 월셋값이 낮아졌으면 다행인데 월세가 오히려 불안해지는 현상이 가중됐고 전세라는 부분은 물건이 희귀해진 거죠. 그러면서 오히려 매매가를 또 이 부분, 전월세 시장들이 자극하고 있습니다. 그러다 보니까 하반기, 올해까지 한 3개월여 정도의 시간이 남아 있는데 그 안에 안정된다라는 부분들은 사실 희망에 좀 더 가깝지 않나, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러니까 전세가 소멸하는 추세 자체는 맞는 건데 정책이 더 부추겼다, 이렇게 볼 수 있는 거네요?
[윤지해]
맞습니다. 정책이 가속도를 붙였다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[앵커]
그렇다면 지금 매매시장이 불안정한 이유도 전세, 월세가 워낙 불안정하다 보니까 실수요자들이 어쩔 수 없이 집을 사는 측면도 있거든요. 그렇다면 매매 시장의 불안도 더 이어질 수밖에 없다고 봐야 되는 겁니까?
[윤지해]
맞습니다. 지금의 추세는 이렇게 보셔야 되는 거죠. 작년까지는 고가 지역이 시장을 주도했고 올해 들어서는 중저가라는, 혹은 세금 개편에 따라서 덜 똘똘한 집 한 채라는 부분들이 주도하고 있습니다. 그런데 중요한 지점은 정책에서 시세라는 부분들을 보면 표본이 허리 쪽에 집중돼 있습니다. 이른바 중위가격에 집중돼 있는데 이 부분들이 최근 들어서 뜨거운 거잖아요. 그러다 보면 중간 가격이 올라오기 시작하면 고가 지역 쪽까지 자극을 받습니다. 이른바 고가 지역이 오르려면 1급지가 오르려면 2급지, 3급지가 올라줘야 되거든요. 그런데 지금 구도가 2급지, 3급지가 오르기 시작한 거죠. 그러다 보니까 고가 지역도 최근 들어서 하락전환하고 이러기는 합니다마는 이게 추세적으로 내년에도 추세적인 하락세로 갈 거냐라고 하기에는 지금 공급량, 인플레이션, 분양가 상승 이런 부분들 고려했을 때 쉽지 않다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 밑에서 치고 올라오는 게 있다라는 말씀이신데. 그래서 다시 원점으로 돌아가서 10,15 대책이 나온 지 1년이 됐고 그동안 시장은 안정된 게 아니라 더 불안해졌다. 이렇게 볼 수 있거든요. 그러면 10,15 대책에 했던 이 규제지역 확대, 이걸 어떻게 해야 됩니까? 풀어야 됩니까?
[윤지해]
참 고민스러운 지점들이 이것입니다. 처음에 규제할 때는 이런 목적이었죠. 10,15 대책 내용을 보시면 선제적으로 대응하겠다라는 차원이에요. 아직 뜨겁지 않지만 뜨거워질 것 같다에 대한 선제적인 차원이었죠. 그리고 규제를 했습니다. 우리가 이른바 가로막기, 장벽세우기 이런 형태들로 세웠습니다마는 문제는 세우고 나서도 가격이 뜨겁다는 거죠. 그러면 이제는 해제가 쉽지 않습니다. 해제하는 순간 거기에 의해서 수요 기제, 심리적인 부분들이 작동하는 것이 있거든요. 풀었다가 이 부분들을 2~3개월 만에 다시 묶었죠. 그런 것처럼 묶는 것은 쉬우나 푸는 건 쉬운 문제가 아닙니다. 그러니까 우리가 이 시점에서 고민할 지점들은 현재의 토지거래허가구역들은 유지하면서 새롭게 지정하는 것들은 정말 신중해야 한다, 이렇게 봐야 되는 거지 이걸 푸는 것 자체는 정부 당국자도 지금 10% 이상 올라가는 구도에서는 더더욱 쉽지 않다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[앵커]
그러면 이렇게 이해해도 돼요? 첫 단추를 잘못 꿰니까 이러지도 저러지도 못하는 상태가 됐다?
[윤지해]
맞습니다. 스텝들이 꼬여 있고 그 꼬인 스탭들은 합리화를 위해서 풀어야 되는데 사실 원인이 진단됐음에도 불구하고 진단됐음에도 불구하고 그 원인을 제거해도 더 하락한다는 것이 지난 1년 동안 전혀 증명이 안 됐음에도 불구하고 또 똑같은 경로들을 하고 있다. 사실 10.15 대책, 6.27 대책을 발표할 때도 지난 정권과 비슷한 경로로 가고 있다라고 수차례 경고를 했었습니다. 그럼에도 불구하고 지금 1년여 이상이 지난 시점에서 똑같은 경로로 가는 것들에 가속도가 붙어 있으니까 그런 과정에서 또 똑같은 실수들을 반복하는 부분들은 당연하게도 원점에서 재검토해야 되는 시점이지 이걸 더 강화하는 것들은 논리적 오류에 빠질 수 있다, 이렇게 볼 수 있는 거죠.
[앵커]
요즘 수도권 실수요자들은 정말 어려움을 많이 호소하고 있기 때문에 정책을 조금 더 정밀하게 설계해서 시장을 설득하는 작업이 필요하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산 평론가와 함께했습니다.오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 윤지해 부동산 평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN ???] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
강도 높은 10.15 부동산 대책이발표된 지 1년입니다. 시장은 진정 됐을까요? 윤지해 부동산 평론가와 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 전문가님 어서 오십시오. 10·15 대책이 내용을 보면 수도권 지역까지 확대해서 묶은 게 주요내용이었잖아요. 이 당시에 평가를 박하게 해 주셨는데 지금 시점이 지난 상황에서 평가하신다면 몇 점이나 주시겠습니까?
[윤지해]
그때도 동일한 질문을 받았습니다마는 제가 기억하기로 한 30점 정도 줬던 것으로 걱합니다. 그런데 그때 우려했던 사항들은 이런 거였죠. 우리가 6.27 대책을 전제로 해서, 여기서 6억 원 한도 제한부터 해서 여러 대출규제가 있었잖아요. 그리고 10.15 대책을 발표하면서 광역적으로 토지거래허가구역으로 묶다 보니까 우리가 대출을 통해서 실수요자에 대해서 억제하는 부분들. 그리고 10,15 대책에서 서울과 경기도 12개 지역을 광역적으로 실거주 중심으로 조절을 하면서 결과적으로는 지금 1년여가 지난 시점에서 보면 전월세 시장이 뜨거워진 주요 트리거로 작동했다 이렇게 보거든요. 그러다 보니까 30점도 높게 준 편이었다, 이렇게 평가할 수밖에 없는 거죠.
[앵커]
30점조차도 높은 점수였다.
[윤지해]
현 시점에서 보면 낙제점으로 볼 수 있습니다.
[앵커]
이건 지표상으로도 명확하게 나타나는데요. 지표를 보자면 이재명 정부가 출범한 다음에 매매값이, 이건 한국부동산원 주간 지표를 기준으로 말씀드리고 있는데 서울이 15.41%가 올랐습니다. 그런데 10.15 대책 이후에 10.97%가 올랐어요. 여기에 매매구역 전세가는 이재명 정부 이후 11.62%인데 10.15 대책 뒤에는 10.1%가 올랐습니다. 전반적으로 명확해 보여요, 부작용이.
[윤지해]
지표상에서 드러나는 부분들은 이렇게 볼 수 있죠. 앞서 10,15 대책이라는 것들이 토지거래허가구역을 지정하고 토지거래허가구역이 되면 사실상 가수요가 차단됩니다. 투자, 투기와 관련된 수요가 차단되고 실제 거주할 수 있는 분들만 들어올 수 있게 되죠. 그래서 1년여를 돌아봤는데 10~11% 올랐고 전월세 시장도 10~11% 수준이 올랐다면 이 시장은 실수요만으로도 오를 수 있는 시장이구나, 이렇게 평가할 수밖에 없고요. 아무래도 거주를 해야만 이 부분들을 매입할 수 있으니까. 그런 부분들 고려했을 때 최근에 8.13 대책도 있었습니다마는 최근에 정부 여러 당국에서 추가적인 규제에 대한 이야기들에 조금씩 군불이 때지고 있잖아요. 아무래도 가격이 이렇게 상승하다 보니까 그렇게 나오는 부분들인데 이렇게 되면 시장이 그동안 실수요자만으로도 이만큼 올랐다는 걸 이미 증명하고 있어서 추가 규제는 실수요도 규제하겠다로 들리거든요. 그런 과정에서 본다면 우리가 과거 정부들을 봤을 때 과연 1주택자나 무주택자 관련된 규제의 강도를 높였던 정부가 있냐면 사실상 1주택자나 무주택자 실수요자 중심으로는 규제했던 바 없거든요. 그런데 지금 이재명 정부에서의 1년을 돌아보면 사실상 다주택자는 논할 것도 없고 투자자와 투기자는 논할 것도 없습니다마는 실수요자와 관련된 부분들까지 강하게 억압하고 있어서 이 부분들과 관련된 비판 수위가 높아지면서 이게 정책에 대한 신뢰도 문제까지 이행되고 있다, 이렇게 볼 수 있는 거죠.
[앵커]
지금 시장 자체는 전월세난에 지친 실수요자들이 주도하고 있는 그런 문제가 있는데요. 실수요자까지 규제해야 된다는 목소리, 조금 전에 언급을 해 주셨는데 LH 사장도 이런 말씀을 하셨더라고요. 그러니까 대출 규제를 지금보다 더 세게 해야 한다. 이런 이야기를 했는데 이렇게 하면 시장이 안정됩니까?
[윤지해]
이미 시장이 증명하고 있는 부분들입니다. 6.27대책을 작년에 발표했을 때도 초강력 규제라고 했습니다. 그리고 10.15 대책에서 토지거래허가구역을 얘기하고 있습니다마는 거기에 고가주택에 대한 유동성 억제 조치가 하나 더 있죠. 그래서 6억 원, 4억 원, 2억 원 한도 규제가 또 있잖아요. 그런데 그 결과를 놓고 보면 우리가 1년이 지났으니까 평가를 할 수 있지 않습니까? 그러면 강남 3구 쪽에서의 상승폭이라는 것이 최근 들어서 주간 단위로 제약되고 있기는 합니다마는 올해 연간으로 보면 3~4% 올랐습니다. 그런데 전년도에는 급등한 지역이죠. 그렇게 또 증명이 되고 또 하나가 원래 강남3구는 토지거래허가구역이었죠. 그럼에도 불구하고 지속적으로 신고가를 경신하면서 왔고요. 그리고 한강벨트 쪽, 최근에는 외곽지까지 뜨거운데 이 부분들은 이미 토지거래허가구역 이내에서 뜨겁다는 거죠. 그런 관점에서 봤을 때 규제가 시장을 왜곡하고 오히려 시장의 똘똘한 집 한 채 현상을 더 강화하고 있다, 이렇게 보는 건데 아무래도 근저에는 시장의 수요 쏠림이 있지 않습니까? 서울로 서울로, 한강벨트로 한강벨트로 이런 부분들이 있는데 지금의 1년여 동안 규제들을 돌아보면 더더욱 주택을 살 때 신중하게 만들고 있습니다. 그리고 인생을 걸어야 되고 이런 부분들이 있으니까 오히려 똘똘한 집 한 채를 더 강화하고 있다, 이렇게 평가할 수밖에 없는 거죠.
[앵커]
안 그래도 일생일대의 쇼핑인데 더더욱 그런 것들이 강화되고 있다. 이 와중에 조금 전에 저희가 그래픽으로도 보여드렸는데요. 정부 당국자들의 발언도 도마 위에 오르고 있습니다. 홍지선 장관은 연말까지 가면 어느 정도 오름폭이 줄어들 것이다라고 얘기를 했고요. 이성훈 LH 사장은 집값 급락 가능성이 크다. 국무조정실장은 부동산 시장 안정에 국민들도 노력을 해야 한다, 여러 가지 이야기들을 하고 있습니다. 공교롭게도 홍지선 장관, 이성훈 사장. 두 사람은 이재명 대통령의 부동산 경기 라인 3인방 중에 한 명으로 꼽히기도 하는데요. 이분들이 말씀하시는 집값 하락론, 그 배경으로 금리를 꼽고 있는데 동의하십니까?
[윤지해]
금리라는 부분들은 최근 트렌드로 보면 사실 2년, 3년 전에 가격 하락을 이끈 주요 요인이기는 했습니다. 그런데 그때는 이렇게 볼 수 있죠. 우리가 빅스텝이다, 자이언트스텝이다. 그리고 워낙 초저금리에서 2~3배까지 금리가 오르다 보니까 수요 위축의 정도가 상당히 컸습니다. 반면에 지금 금리인상의 근거는 경기 과열, 이른바 반도체 호황이라는 이런 부분이 있죠. 그리고 유동성이 굉장히 높아졌고 더불어서 인플레이션을 잡기 위한 목표들이 있습니다. 그런데 여기서 보면 경기가 좋을 때 부동산 시장이 꺾인 경우는 별로 없습니다. 그리고 인플레이션이 이렇게 높아질 때 부동산 시장만 꺾인 경우도 드뭅니다. 그러다 보니까 지금의 금리인상과 관련된 구도는 불확실한 금리인상이라기보다는 어느 정도 스텝을 밟아가는 인상 경로라서 지금 시장에서의 이슈는 대출이 안 나와서 살 수가 없다가 좀 더 맞는 핀트고요. 거기에 금리가 인상되면 DSR, 총부채원리금상환비율 때문에 어차피 한도가 줄어듭니다. 그러니까 무리를 해서 집을 살 수 있는 구조가 아니다라는 거죠. 반면에 과거에 문재인 정부 시절에는 DSR 적용을 안 받고 있었기 때문에 영끌이라는 것들이 됐습니다. 그런데 현재는 그조차 쉽지 않다, 이렇게 보고 있는 거죠.
[앵커]
그러니까 고금리라는 환경은 같지만 그게 미칠 수 있는 제반사항들은 다르다, 이렇게 이해하면 됩니까?
[윤지해]
일단 불확실한 금리 인상이냐. 금리 인상 경로가 어느 정도 보이느냐에 따라서 의사결정을 지금 할지, 나중에 할지를 미루는데 지금은 불확실한 인상 경로는 아니다, 이렇게 평가합니다.
[앵커]
여러 가지 요인들이 영향을 미치기 때문에 부동산 정책이 더더욱 어렵다는 생각도 드는데 홍지선 장관의 이야기 중에는 지금 전월세 시장, 전세가 감소하는 현상을 메가트렌드라고 평가를 했습니다. 전반적으로 전세가 소멸하는 과정에 있는 건 맞는 것 같은데요. 현장에 계시니까. 지금 현장에서 전월세 실수요자들은 어떤 상황에 처해 있습니까?
[윤지해]
메가트렌드는 맞습니다. 아무래도 전세라는 상품 자체가 국내에만 존재하는 유일무이한 제도이기도 하고요. 그러다 보니까 과거 박근혜 정부 시기부터 현재까지 오는 동안 지속적으로 전세라는 물건에 대한 계약 비중은 줄어들고 있었습니다. 다만 이재명 정부 들어서 전세와 관련된 대출 규제, 그리고 전세보증 비율에 대한 낮춤, 보증보험 가입 요건을 까다롭게 하거나 임대사업자에 대한 규제들을 전방위적으로 하다 보니까 여기서 전세의 월세화 현상이 빨라졌다 정도로 볼 수 있는 거고요. 과거에 예를 들어서 한 50km 정도의 속도로 달리던 것들이 현재는 100km 정도까지 2배 정도 빨라졌다, 이런 표현들로 할 수 있는데 이 과정에서 월셋값이 낮아졌으면 다행인데 월세가 오히려 불안해지는 현상이 가중됐고 전세라는 부분은 물건이 희귀해진 거죠. 그러면서 오히려 매매가를 또 이 부분, 전월세 시장들이 자극하고 있습니다. 그러다 보니까 하반기, 올해까지 한 3개월여 정도의 시간이 남아 있는데 그 안에 안정된다라는 부분들은 사실 희망에 좀 더 가깝지 않나, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러니까 전세가 소멸하는 추세 자체는 맞는 건데 정책이 더 부추겼다, 이렇게 볼 수 있는 거네요?
[윤지해]
맞습니다. 정책이 가속도를 붙였다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[앵커]
그렇다면 지금 매매시장이 불안정한 이유도 전세, 월세가 워낙 불안정하다 보니까 실수요자들이 어쩔 수 없이 집을 사는 측면도 있거든요. 그렇다면 매매 시장의 불안도 더 이어질 수밖에 없다고 봐야 되는 겁니까?
[윤지해]
맞습니다. 지금의 추세는 이렇게 보셔야 되는 거죠. 작년까지는 고가 지역이 시장을 주도했고 올해 들어서는 중저가라는, 혹은 세금 개편에 따라서 덜 똘똘한 집 한 채라는 부분들이 주도하고 있습니다. 그런데 중요한 지점은 정책에서 시세라는 부분들을 보면 표본이 허리 쪽에 집중돼 있습니다. 이른바 중위가격에 집중돼 있는데 이 부분들이 최근 들어서 뜨거운 거잖아요. 그러다 보면 중간 가격이 올라오기 시작하면 고가 지역 쪽까지 자극을 받습니다. 이른바 고가 지역이 오르려면 1급지가 오르려면 2급지, 3급지가 올라줘야 되거든요. 그런데 지금 구도가 2급지, 3급지가 오르기 시작한 거죠. 그러다 보니까 고가 지역도 최근 들어서 하락전환하고 이러기는 합니다마는 이게 추세적으로 내년에도 추세적인 하락세로 갈 거냐라고 하기에는 지금 공급량, 인플레이션, 분양가 상승 이런 부분들 고려했을 때 쉽지 않다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 밑에서 치고 올라오는 게 있다라는 말씀이신데. 그래서 다시 원점으로 돌아가서 10,15 대책이 나온 지 1년이 됐고 그동안 시장은 안정된 게 아니라 더 불안해졌다. 이렇게 볼 수 있거든요. 그러면 10,15 대책에 했던 이 규제지역 확대, 이걸 어떻게 해야 됩니까? 풀어야 됩니까?
[윤지해]
참 고민스러운 지점들이 이것입니다. 처음에 규제할 때는 이런 목적이었죠. 10,15 대책 내용을 보시면 선제적으로 대응하겠다라는 차원이에요. 아직 뜨겁지 않지만 뜨거워질 것 같다에 대한 선제적인 차원이었죠. 그리고 규제를 했습니다. 우리가 이른바 가로막기, 장벽세우기 이런 형태들로 세웠습니다마는 문제는 세우고 나서도 가격이 뜨겁다는 거죠. 그러면 이제는 해제가 쉽지 않습니다. 해제하는 순간 거기에 의해서 수요 기제, 심리적인 부분들이 작동하는 것이 있거든요. 풀었다가 이 부분들을 2~3개월 만에 다시 묶었죠. 그런 것처럼 묶는 것은 쉬우나 푸는 건 쉬운 문제가 아닙니다. 그러니까 우리가 이 시점에서 고민할 지점들은 현재의 토지거래허가구역들은 유지하면서 새롭게 지정하는 것들은 정말 신중해야 한다, 이렇게 봐야 되는 거지 이걸 푸는 것 자체는 정부 당국자도 지금 10% 이상 올라가는 구도에서는 더더욱 쉽지 않다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[앵커]
그러면 이렇게 이해해도 돼요? 첫 단추를 잘못 꿰니까 이러지도 저러지도 못하는 상태가 됐다?
[윤지해]
맞습니다. 스텝들이 꼬여 있고 그 꼬인 스탭들은 합리화를 위해서 풀어야 되는데 사실 원인이 진단됐음에도 불구하고 진단됐음에도 불구하고 그 원인을 제거해도 더 하락한다는 것이 지난 1년 동안 전혀 증명이 안 됐음에도 불구하고 또 똑같은 경로들을 하고 있다. 사실 10.15 대책, 6.27 대책을 발표할 때도 지난 정권과 비슷한 경로로 가고 있다라고 수차례 경고를 했었습니다. 그럼에도 불구하고 지금 1년여 이상이 지난 시점에서 똑같은 경로로 가는 것들에 가속도가 붙어 있으니까 그런 과정에서 또 똑같은 실수들을 반복하는 부분들은 당연하게도 원점에서 재검토해야 되는 시점이지 이걸 더 강화하는 것들은 논리적 오류에 빠질 수 있다, 이렇게 볼 수 있는 거죠.
[앵커]
요즘 수도권 실수요자들은 정말 어려움을 많이 호소하고 있기 때문에 정책을 조금 더 정밀하게 설계해서 시장을 설득하는 작업이 필요하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산 평론가와 함께했습니다.오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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