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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 이야기, 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오. 먼저 이재명 대통령의 기자회견 발언부터 평가를 해 보도록 할까요. 교수님은 어떻게 들으셨습니까?
[서은숙]
일단 방금 말씀하신 것처럼 진단은 데이터상 맞는데 공급이 얼마만큼 영향을 받았는지는. 그런데 좀 절반은 맞고 절반은 아쉽다고 얘기를 하고 싶어요. 그래서 일단 아까 얘기한 것처럼 수도권 집중이나 2022년 이후에 착공 감소가 원인이라는 건 통계상으로는 맞는 거고, 다만 강남 하락과 외곽 오름세를 평탄화라고 한 건 사실 강남이 내려가서가 아니고 외곽이 올라서 격차가 줄어든 것으로 봐야 되겠죠. 거기에다가 수요 이동이다라고 보통 시장에서 평가하고 있죠. 그런데 하필이면 수요가 이동한 곳이 서민이나 청년층이 많이 사는 지역이다 보니까 굉장히 안 좋은 뉴스로 오게 된 결과다라고 해석을 하는 거죠. 처방한 공급 확대 부분은 사실 방향은 맞지만 시차가 문제죠. 우리가 지금 필요한 건 어떻게 보면 시장 안정화나 아니면 원래 목적 자체도 투기 억제였잖아요. 착공하고 난 다음에는 4~5년 정도 걸리다 보니까. 그런데 지금 불안한 부분은 전세 불안이나 여러 가지 부동산 시장에 미치고 있는 영향이다 보니까 그 부분을 해결하기에는 공급확대만으로는 지금 와닿지 않는 거죠. 그런 부분들이 문제가 되는 것 같다고 보고 있어서 대부분 시장에서는 한다가 아니라 했다고 하는 부분의 데이터를 듣고 싶다라고 하는 게 시장의 심리가 아닐까 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
이재명 정부는 한다. 좋기는 한데요. 여기에 대해서는 했다라는 결론이 나와줘야 된다라는 이야기 들어봤는데요. 지금 말씀하신 내용 중 역시 핵심은 전세시장의 극심한 불안이 아닐까 싶어요. 올해 서울 아파트 전셋값이 거의 8% 오르는 급등세를 보여주고 있습니다. 원인부터 진단을 해 볼까요?
[서은숙]
이게 일부 지역의 이상 급등이 아니라 서울 전역의 공급 부족이 가장 크죠. 그 충격이 가장 약한고리가 동북권이라고 우리가 볼 수 있거든요. 거기가 가장 먼저 터진 거라고 봐야 됩니다. 그래서 데이터를 보면 서울 전셋값이 7.8% 정도가 올랐죠. 그런데 작년 같은 기간 4.7배 정도 올랐어요. 그리고 2015년 이후에 최대폭이라고 얘기를 하는데 이게 성북 쪽이 12.8%, 노원이 12.3%로 강남보다 동북권이 훨씬 더 가파르게 올랐다라고 데이터로 볼 수 있거든요. 그런데 원인이 무엇이냐라는 걸 봐야 되는데 사실 이유는 간단해요. 전세매물이 1년 새 서울 전체로 13%가 줄었단 말이에요, 지금. 그런데 중랑과 동대문은 70% 가까이 줄었어요. 그게 뭐냐 하면 일단 싼 전세를 찾아서 수요가 몰리는 것도 굉장히 큰 원인인데 원래 매물 자체가 적은 동네예요. 다시 말하면 신축 아파트로 전세를 찾으려는 사람들이 많은데 거기가 신축이 많지 않고 사실 작년까지 신축으로 전세가 다 나왔다가 지금 거의 중지된 상태거든요. 그러다 보니까 어떻게 보면 강남 쪽은 전세매물이 굉장히 많아요. 흔히 말하면 큰 저수지는 물이 빠져도 티가 안 나는데 조그마한 저수지에서는 물이 조금만 빠져도 바닥이 보이는 그런 상황이라고 봐야 되는 거죠. 그래서 이게 가장 큰 원인이라고 봐야 되겠죠. 이 지역 자체가 굉장히 매물이 적다고 하는 것이요.
[앵커]
역시 공급 부족이 영향을 미치고 있다, 이런 말씀이신데. 여기서 지금 보면 성북이라든지 동대문구, 우리가 흔히 말하는 전용 84제곱미터, 국민평형. 이쪽의 전세가격이 10억 원이 넘었다는 소식도 전해지고 있거든요. 입주 물량 감소가 영향을 미치고 있는데 일각에서는 이재명 정부의 실거주 중심 정책, 이것들이 전세 물량을 줄이고 있다, 이런 지적도 하거든요. 이런 지적에는 동의하십니까?
[서은숙]
일단 첫 번째 아까 얘기한 것처럼 신축 공급 자체가 거의 없었다는 것, 그게 첫 번째 이유이고, 그래서 사실 10억 거래는 대부분 신축 대단지인데 그런 집 자체가 굉장히 귀해요, 동부권 쪽에서는. 두 번째는 어떻게 보니까 이 지역에 전세를 끼고 하는 갭투자가 전세 공급원이었던 거죠. 굉장히 뼈아픈 부분인 거죠. 그래서 실거주 의무를 어떻게 보면 집을 내놓을 수가 없잖아요. 그리고 실거주를 하려고 집을 샀다. 그러면 들어가야 되잖아요. 그러면 전세가 하나씩 없어지는 겁니다, 결국 물량 자체가. 그래서 대부분은 데이터를 보니까 이 지역에 들어가는 사람들이 생애 최초 매수자. 그러니까 집이 팔릴 때마다 하나씩 없어지는 상황이 있고. 다만 이게 신축 아파트에 한정돼서 보통 전세 매수가 있다 보니까 이건 신축 일부의 가격이고 구축은 아직까지는 여전히 낮다. 그런데 문제는 그런 구축에 대한 수요는 굉장히 낮다는 게 문제라고 봐야 되겠죠.
[앵커]
그러다 보니까 전세 불안해지고 월세도 모든 지역에서 몇백 만 원 이렇게 오르고 있다는 소식이 전해질 정도로 전월세가 대단히 불안한 상황입니다. 그러다 보니까 이게 또 매매시장으로도 연결되는 흐름이 나오잖아요. 이게 왜 연결이 되는 거죠?
[서은숙]
어떻게 보면 가격 상승하고 거래 절벽이 동시에 일어나고 있는 현상이 굉장히 아이러니한. 우리가 보통 거래절벽이 되거나 없으면 가격이 크게 변동이 되지 않아야 하는데 가격은 굉장히 상승하고 거래절벽이 발생하는, 동시 진행이 되고 있는 상황이잖아요. 데이터를 좀 봐야 돼요. 우리가 데이터를 기준 월을 구분해야 되는데요. 그러니까 지난해 같은 달보다 아파트 실거래지수가 14.56% 상승했다고 나오거든요. 이거는 7월 거래지수예요. 그런데 거래량이 46% 감소했기 때문에 우리가 거래절벽이라고 얘기를 하거든요. 이건 8월입니다. 그래서 8월 초에 어떤 일이 있었냐면 다 아시다시피 세제개편하고 중순에 대책이 나온 게 거의 멈춘 거라고 봐야 되거든요. 해석을 하면 이래요. 집주인은 세금과 어떻게 보면 갈 곳이 없어서 안 팔고 있고 매수자는 대출이 막혀 있는 상태고 그리고 어떻게 보면 손님 없는 가게에서 가격표만 인상시켜서 붙여놓은 그런 상황이라고 봐야 되겠죠. 그래서 보통은 실거래지수는 거래된 집만으로 계산을 하거든요. 그래서 거래가 적을수록 몇 건의 신고가가 지수를 크게 움직이는 그런 성향이 있습니다. 그래서 그런 수치는 우리가 명확하게 해석을 해야 돼서 집값이 15% 상승했다고 해석하는 것은 아니고요. 오른 값에 팔린 집만 통계에 잡혔기 때문에 그렇다는 것을 우리가 고려해야 될 필요가 있습니다. 그렇게 읽어야 될 것 같아요.
[앵커]
그런데 팔리지 않는데 가격표의 메뉴 가격만 계속 오른다면 이 가격에 접근할 수 있는 부자들만 좋은 것 아니에요?
[서은숙]
어떻게 보면 아까 처음에 얘기했던 동부권으로 가격이 많이 수요이동이 생긴 것 자체가. 대출이 가능한 데 그다음에 접근 가능한 쪽으로 가려고 하다 보니까 그게 15억 원 이하의 주택 매수로 몰린 거잖아요. 그게 동북권 쪽에 많았다는 거죠. 그러니까 강남은 거래가 거의 끊겨서 거래가 거의 안 되고 있는 상황이고 반면에 실수요자는 대출이 되는 사람들은 동부권으로 가는데 그쪽은 오히려 가격이 수요가 많아져서 오르게 되고. 그러니까 물량 자체는 굉장히 원래 작은 지역에서. 그러다 보니까 오히려 서민들이 굉장히 피해를 많이 보는 그러한 상황이 지금 생기고 있는 거죠. 서울 매수세의 54%가 생애 첫 주택, 첫 집을 산 사람들로 데이터가 나오고 있거든요. 풍선효과가 나타나고 있다고 봐야겠죠. 그래서 규제의 취지가 투기억제였잖아요. 그런데 결과적으로는 실수요자의 진입 가격 자체를 올려버리는 그러한 결과로 나타났다고 해석을 할 수 있겠죠. 그래서 사실 결과를 놓고 보면 대출 규제 자체가 집값을 내리는 도구는 아니었다라고 해석하는 것도 시장의 해석입니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 시장의 반응이 어쨌든 가장 중요한 요소이기 때문에 이런 점들을 봐야 될 것 같은데 일단 정부와 여당에서도 지금 상황을 굉장히 심각하게 보는 것 같기는 합니다. 그래서 대책이 나온 게 토지거래허가제 구격 내 주택실거주 유예 특례 이걸 1년 더 연장하겠다라는 이야기가 나왔거든요. 이게 처음에 나왔을 때 갭투자를 허용하는 것이냐. 이렇게 해서 비판이 컸던 상황이기도 한데 어쨌든 이걸 유예한다는 건 시장 흐름에 맞춰서 가야 된다고 봐야 되는 겁니까? 아니면 정책이 오락가락한다고 봐야 되는 겁니까?
[서은숙]
이게 지금 해석을 해 보면 세 마리 토끼를 정부가 잡고 있어요. 그래서 다주택자들이 갖고 있는 대물은 시장에 나오게 하는 게 목표였고 전세는 줄지 않아야 되고요. 그리고 집은 실제 거주할 사람만 살게 하는 게 정부가 원래 하려고 하는 목적이었잖아요. 그러니까 하나씩은 다 맞아요. 그런데 어떻게 보면 동시에 하다 보니까 부딪히고 있는 상황이 발생한 거잖아요. 그래서 그때마다 예외가 하나씩 붙고 있는 상황이 발생하고 있는 거죠. 그러니까 생애 최초 대출도 똑같아요, 추가로 얘기하자면. 어릴 때 상속받은 지분처럼 억울한 경우가 있지 않냐. 그런 경우에는 은행이 알아서 판단을 해야 되는데 은행은 책임지기 싫은 상황인 거예요. 그러다 보니까 다시 관리를 해 주겠다, 그 이후에 지금 그런 대책들이 나오고 있는 거거든요. 그래서 대책을 마련했지만 실질적으로 시장에서 작동을 안 하는 경우가 발생을 하고 있는 거죠. 그래서 저는 이렇게 봐요. 신호등이 빨간불이에요. 그러면 차가 원래 가면 안 되잖아요. 그런데 이 차는 가도 됩니다라고 교차로마다 표지판이 하나씩 붙는 거예요. 그러면 차는 어떻게 할까요? 다음에 갔을 때 다시 그 표지판을 기다리는 그런 상황이 발생하는 거죠. 그러니까 정책 차제가 지금 예를 들면 계속 거래 자체가 급감하고 있는 것 있잖아요. 이것도 관망하는 심리가 굉장히 커졌기 때문에 그런 상황이 발생하고 있는 거거든요. 그래서 어떻게 보면 정책에서 가장 큰 비용이 신뢰로부터 생기는 비용이라고 생각하거든요. 정부가 지금은 그 비용을 굉장히 많이 지불하고 있다라고 판단하고 있습니다.
[앵커]
신뢰의 비용, 굉장히 무겁게 들리는 내용인데요. 그렇다면 시장이 어떻게 될 것인가 한번 짚어보도록 하겠습니다. 이 대통령은 고금리 문제 같은 것들이 있기 때문에 앞으로 안정화될 것이다라고 이야기했는데 앞서도 말씀해 주신 공급 같은 문제를 생각하면 꼭 이 방향으로는 안 갈 수도 있을 것 같거든요. 교수님 전망은 어떻습니까?
[서은숙]
일단 공급 부분은 PF 대출 규모를 풀었잖아요. 그래서 착공을 활성화할 수 있도록 만들었는데 수요는 그대로 규제를 갖고 가겠다고 하고 있어요. 이 부분 때문에 사실 어떻게 보면 다시 이게 수요 심리를 작동하는 게 아닐까 생각하지만 수요 심리는 대부분 수요자에게 영향을 미칠 때 주는 거거든요. 그런데 수요는 대출 규제를 하고 있고 공급 자체는 돈이 좀 풀리게 하고 있고 그런 상황이기 때문에 저는 그것 때문에 수요 심리를 자극할 거라고 보지 않고요. 거기에 기준금리가 3%예요. 그다음에 이게 실금리로 보면 5~7% 주담대 금리가 잡혀 있거든요. 이거는 굉장히 큰 영향입니다. 우리가 예전에 보면 주택 가격이 많이 오르지 못하고 거래가 많이 줄어들고 약세일 때가 대부분 금리가 높을 때예요. 잘 보면 예전에 2021년까지 주택 가격이 막 올랐다가 그다음에 이게 안정화된 이유 중 하나가 금리가 3.2%로 올라가면서 사실 계량적으로 시장에서 보면 대부분 금리의 영향이 굉장히 크고 그다음에 수급 문제, 그다음에 수도권 집중되는 문제, 이런 문제가 다발적으로 일어나기 때문에 이런 상황이 벌어지고 있는 거거든요. 그래서 이 문제를 해결하지 않으면 지금 사람들의 심리 자체를 잡기는 어려운 상황이다라고 하는 게 시장의 분석이라고 봐야 되겠죠.
[앵커]
끝으로 하나 더 여쭤보고 싶은 게 경제학자로서 보시기에는 조금 전에 정책의 신뢰 말씀해 주셨는데 이런 신뢰를 되찾기 위한 조언 같은 것 해 주신 부분이 있을까요?
[서은숙]
이게 사실은 어떻게 보면 지금 세금, 대출, 임대차 이런 정책들이 따로따로 나와서 문제거든요. 이게 사실은 한꺼번에 묶어서 설계를 하고 신뢰를 받기 위해서 가장 좋은 것은 시한을 미리 알려주는 겁니다. 그래서 예를 들어서 식당에서 언제 나오냐 물어보면 곧 나옵니다라고 하는 것보다는 한 10분 정도 걸립니다라고 하는 게 훨씬 기다리는 데 도움이 되는 거잖아요. 그래서 예를 들면 착공은 어쨌든 3년이나 5년 뒤에 공급이 풀리는 이슈가 생기잖아요. 그래서 언제, 어디에, 몇 년도에 어느 정도의 물량으로 공급될지 데이터를 분기별로 아니면 월별로 명확하게 알려주는 것도 부동산 시장에서 삶의 정책에 대한 신뢰를 확보하는 도움이 되지 않을까 생각하고 있습니다.
[앵커]
신뢰 비용이 커졌다는 점, 이 말은 정부에서도 귀담아 들었으면 좋겠습니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 조용성 (choys@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 이야기, 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오. 먼저 이재명 대통령의 기자회견 발언부터 평가를 해 보도록 할까요. 교수님은 어떻게 들으셨습니까?
[서은숙]
일단 방금 말씀하신 것처럼 진단은 데이터상 맞는데 공급이 얼마만큼 영향을 받았는지는. 그런데 좀 절반은 맞고 절반은 아쉽다고 얘기를 하고 싶어요. 그래서 일단 아까 얘기한 것처럼 수도권 집중이나 2022년 이후에 착공 감소가 원인이라는 건 통계상으로는 맞는 거고, 다만 강남 하락과 외곽 오름세를 평탄화라고 한 건 사실 강남이 내려가서가 아니고 외곽이 올라서 격차가 줄어든 것으로 봐야 되겠죠. 거기에다가 수요 이동이다라고 보통 시장에서 평가하고 있죠. 그런데 하필이면 수요가 이동한 곳이 서민이나 청년층이 많이 사는 지역이다 보니까 굉장히 안 좋은 뉴스로 오게 된 결과다라고 해석을 하는 거죠. 처방한 공급 확대 부분은 사실 방향은 맞지만 시차가 문제죠. 우리가 지금 필요한 건 어떻게 보면 시장 안정화나 아니면 원래 목적 자체도 투기 억제였잖아요. 착공하고 난 다음에는 4~5년 정도 걸리다 보니까. 그런데 지금 불안한 부분은 전세 불안이나 여러 가지 부동산 시장에 미치고 있는 영향이다 보니까 그 부분을 해결하기에는 공급확대만으로는 지금 와닿지 않는 거죠. 그런 부분들이 문제가 되는 것 같다고 보고 있어서 대부분 시장에서는 한다가 아니라 했다고 하는 부분의 데이터를 듣고 싶다라고 하는 게 시장의 심리가 아닐까 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
이재명 정부는 한다. 좋기는 한데요. 여기에 대해서는 했다라는 결론이 나와줘야 된다라는 이야기 들어봤는데요. 지금 말씀하신 내용 중 역시 핵심은 전세시장의 극심한 불안이 아닐까 싶어요. 올해 서울 아파트 전셋값이 거의 8% 오르는 급등세를 보여주고 있습니다. 원인부터 진단을 해 볼까요?
[서은숙]
이게 일부 지역의 이상 급등이 아니라 서울 전역의 공급 부족이 가장 크죠. 그 충격이 가장 약한고리가 동북권이라고 우리가 볼 수 있거든요. 거기가 가장 먼저 터진 거라고 봐야 됩니다. 그래서 데이터를 보면 서울 전셋값이 7.8% 정도가 올랐죠. 그런데 작년 같은 기간 4.7배 정도 올랐어요. 그리고 2015년 이후에 최대폭이라고 얘기를 하는데 이게 성북 쪽이 12.8%, 노원이 12.3%로 강남보다 동북권이 훨씬 더 가파르게 올랐다라고 데이터로 볼 수 있거든요. 그런데 원인이 무엇이냐라는 걸 봐야 되는데 사실 이유는 간단해요. 전세매물이 1년 새 서울 전체로 13%가 줄었단 말이에요, 지금. 그런데 중랑과 동대문은 70% 가까이 줄었어요. 그게 뭐냐 하면 일단 싼 전세를 찾아서 수요가 몰리는 것도 굉장히 큰 원인인데 원래 매물 자체가 적은 동네예요. 다시 말하면 신축 아파트로 전세를 찾으려는 사람들이 많은데 거기가 신축이 많지 않고 사실 작년까지 신축으로 전세가 다 나왔다가 지금 거의 중지된 상태거든요. 그러다 보니까 어떻게 보면 강남 쪽은 전세매물이 굉장히 많아요. 흔히 말하면 큰 저수지는 물이 빠져도 티가 안 나는데 조그마한 저수지에서는 물이 조금만 빠져도 바닥이 보이는 그런 상황이라고 봐야 되는 거죠. 그래서 이게 가장 큰 원인이라고 봐야 되겠죠. 이 지역 자체가 굉장히 매물이 적다고 하는 것이요.
[앵커]
역시 공급 부족이 영향을 미치고 있다, 이런 말씀이신데. 여기서 지금 보면 성북이라든지 동대문구, 우리가 흔히 말하는 전용 84제곱미터, 국민평형. 이쪽의 전세가격이 10억 원이 넘었다는 소식도 전해지고 있거든요. 입주 물량 감소가 영향을 미치고 있는데 일각에서는 이재명 정부의 실거주 중심 정책, 이것들이 전세 물량을 줄이고 있다, 이런 지적도 하거든요. 이런 지적에는 동의하십니까?
[서은숙]
일단 첫 번째 아까 얘기한 것처럼 신축 공급 자체가 거의 없었다는 것, 그게 첫 번째 이유이고, 그래서 사실 10억 거래는 대부분 신축 대단지인데 그런 집 자체가 굉장히 귀해요, 동부권 쪽에서는. 두 번째는 어떻게 보니까 이 지역에 전세를 끼고 하는 갭투자가 전세 공급원이었던 거죠. 굉장히 뼈아픈 부분인 거죠. 그래서 실거주 의무를 어떻게 보면 집을 내놓을 수가 없잖아요. 그리고 실거주를 하려고 집을 샀다. 그러면 들어가야 되잖아요. 그러면 전세가 하나씩 없어지는 겁니다, 결국 물량 자체가. 그래서 대부분은 데이터를 보니까 이 지역에 들어가는 사람들이 생애 최초 매수자. 그러니까 집이 팔릴 때마다 하나씩 없어지는 상황이 있고. 다만 이게 신축 아파트에 한정돼서 보통 전세 매수가 있다 보니까 이건 신축 일부의 가격이고 구축은 아직까지는 여전히 낮다. 그런데 문제는 그런 구축에 대한 수요는 굉장히 낮다는 게 문제라고 봐야 되겠죠.
[앵커]
그러다 보니까 전세 불안해지고 월세도 모든 지역에서 몇백 만 원 이렇게 오르고 있다는 소식이 전해질 정도로 전월세가 대단히 불안한 상황입니다. 그러다 보니까 이게 또 매매시장으로도 연결되는 흐름이 나오잖아요. 이게 왜 연결이 되는 거죠?
[서은숙]
어떻게 보면 가격 상승하고 거래 절벽이 동시에 일어나고 있는 현상이 굉장히 아이러니한. 우리가 보통 거래절벽이 되거나 없으면 가격이 크게 변동이 되지 않아야 하는데 가격은 굉장히 상승하고 거래절벽이 발생하는, 동시 진행이 되고 있는 상황이잖아요. 데이터를 좀 봐야 돼요. 우리가 데이터를 기준 월을 구분해야 되는데요. 그러니까 지난해 같은 달보다 아파트 실거래지수가 14.56% 상승했다고 나오거든요. 이거는 7월 거래지수예요. 그런데 거래량이 46% 감소했기 때문에 우리가 거래절벽이라고 얘기를 하거든요. 이건 8월입니다. 그래서 8월 초에 어떤 일이 있었냐면 다 아시다시피 세제개편하고 중순에 대책이 나온 게 거의 멈춘 거라고 봐야 되거든요. 해석을 하면 이래요. 집주인은 세금과 어떻게 보면 갈 곳이 없어서 안 팔고 있고 매수자는 대출이 막혀 있는 상태고 그리고 어떻게 보면 손님 없는 가게에서 가격표만 인상시켜서 붙여놓은 그런 상황이라고 봐야 되겠죠. 그래서 보통은 실거래지수는 거래된 집만으로 계산을 하거든요. 그래서 거래가 적을수록 몇 건의 신고가가 지수를 크게 움직이는 그런 성향이 있습니다. 그래서 그런 수치는 우리가 명확하게 해석을 해야 돼서 집값이 15% 상승했다고 해석하는 것은 아니고요. 오른 값에 팔린 집만 통계에 잡혔기 때문에 그렇다는 것을 우리가 고려해야 될 필요가 있습니다. 그렇게 읽어야 될 것 같아요.
[앵커]
그런데 팔리지 않는데 가격표의 메뉴 가격만 계속 오른다면 이 가격에 접근할 수 있는 부자들만 좋은 것 아니에요?
[서은숙]
어떻게 보면 아까 처음에 얘기했던 동부권으로 가격이 많이 수요이동이 생긴 것 자체가. 대출이 가능한 데 그다음에 접근 가능한 쪽으로 가려고 하다 보니까 그게 15억 원 이하의 주택 매수로 몰린 거잖아요. 그게 동북권 쪽에 많았다는 거죠. 그러니까 강남은 거래가 거의 끊겨서 거래가 거의 안 되고 있는 상황이고 반면에 실수요자는 대출이 되는 사람들은 동부권으로 가는데 그쪽은 오히려 가격이 수요가 많아져서 오르게 되고. 그러니까 물량 자체는 굉장히 원래 작은 지역에서. 그러다 보니까 오히려 서민들이 굉장히 피해를 많이 보는 그러한 상황이 지금 생기고 있는 거죠. 서울 매수세의 54%가 생애 첫 주택, 첫 집을 산 사람들로 데이터가 나오고 있거든요. 풍선효과가 나타나고 있다고 봐야겠죠. 그래서 규제의 취지가 투기억제였잖아요. 그런데 결과적으로는 실수요자의 진입 가격 자체를 올려버리는 그러한 결과로 나타났다고 해석을 할 수 있겠죠. 그래서 사실 결과를 놓고 보면 대출 규제 자체가 집값을 내리는 도구는 아니었다라고 해석하는 것도 시장의 해석입니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 시장의 반응이 어쨌든 가장 중요한 요소이기 때문에 이런 점들을 봐야 될 것 같은데 일단 정부와 여당에서도 지금 상황을 굉장히 심각하게 보는 것 같기는 합니다. 그래서 대책이 나온 게 토지거래허가제 구격 내 주택실거주 유예 특례 이걸 1년 더 연장하겠다라는 이야기가 나왔거든요. 이게 처음에 나왔을 때 갭투자를 허용하는 것이냐. 이렇게 해서 비판이 컸던 상황이기도 한데 어쨌든 이걸 유예한다는 건 시장 흐름에 맞춰서 가야 된다고 봐야 되는 겁니까? 아니면 정책이 오락가락한다고 봐야 되는 겁니까?
[서은숙]
이게 지금 해석을 해 보면 세 마리 토끼를 정부가 잡고 있어요. 그래서 다주택자들이 갖고 있는 대물은 시장에 나오게 하는 게 목표였고 전세는 줄지 않아야 되고요. 그리고 집은 실제 거주할 사람만 살게 하는 게 정부가 원래 하려고 하는 목적이었잖아요. 그러니까 하나씩은 다 맞아요. 그런데 어떻게 보면 동시에 하다 보니까 부딪히고 있는 상황이 발생한 거잖아요. 그래서 그때마다 예외가 하나씩 붙고 있는 상황이 발생하고 있는 거죠. 그러니까 생애 최초 대출도 똑같아요, 추가로 얘기하자면. 어릴 때 상속받은 지분처럼 억울한 경우가 있지 않냐. 그런 경우에는 은행이 알아서 판단을 해야 되는데 은행은 책임지기 싫은 상황인 거예요. 그러다 보니까 다시 관리를 해 주겠다, 그 이후에 지금 그런 대책들이 나오고 있는 거거든요. 그래서 대책을 마련했지만 실질적으로 시장에서 작동을 안 하는 경우가 발생을 하고 있는 거죠. 그래서 저는 이렇게 봐요. 신호등이 빨간불이에요. 그러면 차가 원래 가면 안 되잖아요. 그런데 이 차는 가도 됩니다라고 교차로마다 표지판이 하나씩 붙는 거예요. 그러면 차는 어떻게 할까요? 다음에 갔을 때 다시 그 표지판을 기다리는 그런 상황이 발생하는 거죠. 그러니까 정책 차제가 지금 예를 들면 계속 거래 자체가 급감하고 있는 것 있잖아요. 이것도 관망하는 심리가 굉장히 커졌기 때문에 그런 상황이 발생하고 있는 거거든요. 그래서 어떻게 보면 정책에서 가장 큰 비용이 신뢰로부터 생기는 비용이라고 생각하거든요. 정부가 지금은 그 비용을 굉장히 많이 지불하고 있다라고 판단하고 있습니다.
[앵커]
신뢰의 비용, 굉장히 무겁게 들리는 내용인데요. 그렇다면 시장이 어떻게 될 것인가 한번 짚어보도록 하겠습니다. 이 대통령은 고금리 문제 같은 것들이 있기 때문에 앞으로 안정화될 것이다라고 이야기했는데 앞서도 말씀해 주신 공급 같은 문제를 생각하면 꼭 이 방향으로는 안 갈 수도 있을 것 같거든요. 교수님 전망은 어떻습니까?
[서은숙]
일단 공급 부분은 PF 대출 규모를 풀었잖아요. 그래서 착공을 활성화할 수 있도록 만들었는데 수요는 그대로 규제를 갖고 가겠다고 하고 있어요. 이 부분 때문에 사실 어떻게 보면 다시 이게 수요 심리를 작동하는 게 아닐까 생각하지만 수요 심리는 대부분 수요자에게 영향을 미칠 때 주는 거거든요. 그런데 수요는 대출 규제를 하고 있고 공급 자체는 돈이 좀 풀리게 하고 있고 그런 상황이기 때문에 저는 그것 때문에 수요 심리를 자극할 거라고 보지 않고요. 거기에 기준금리가 3%예요. 그다음에 이게 실금리로 보면 5~7% 주담대 금리가 잡혀 있거든요. 이거는 굉장히 큰 영향입니다. 우리가 예전에 보면 주택 가격이 많이 오르지 못하고 거래가 많이 줄어들고 약세일 때가 대부분 금리가 높을 때예요. 잘 보면 예전에 2021년까지 주택 가격이 막 올랐다가 그다음에 이게 안정화된 이유 중 하나가 금리가 3.2%로 올라가면서 사실 계량적으로 시장에서 보면 대부분 금리의 영향이 굉장히 크고 그다음에 수급 문제, 그다음에 수도권 집중되는 문제, 이런 문제가 다발적으로 일어나기 때문에 이런 상황이 벌어지고 있는 거거든요. 그래서 이 문제를 해결하지 않으면 지금 사람들의 심리 자체를 잡기는 어려운 상황이다라고 하는 게 시장의 분석이라고 봐야 되겠죠.
[앵커]
끝으로 하나 더 여쭤보고 싶은 게 경제학자로서 보시기에는 조금 전에 정책의 신뢰 말씀해 주셨는데 이런 신뢰를 되찾기 위한 조언 같은 것 해 주신 부분이 있을까요?
[서은숙]
이게 사실은 어떻게 보면 지금 세금, 대출, 임대차 이런 정책들이 따로따로 나와서 문제거든요. 이게 사실은 한꺼번에 묶어서 설계를 하고 신뢰를 받기 위해서 가장 좋은 것은 시한을 미리 알려주는 겁니다. 그래서 예를 들어서 식당에서 언제 나오냐 물어보면 곧 나옵니다라고 하는 것보다는 한 10분 정도 걸립니다라고 하는 게 훨씬 기다리는 데 도움이 되는 거잖아요. 그래서 예를 들면 착공은 어쨌든 3년이나 5년 뒤에 공급이 풀리는 이슈가 생기잖아요. 그래서 언제, 어디에, 몇 년도에 어느 정도의 물량으로 공급될지 데이터를 분기별로 아니면 월별로 명확하게 알려주는 것도 부동산 시장에서 삶의 정책에 대한 신뢰를 확보하는 도움이 되지 않을까 생각하고 있습니다.
[앵커]
신뢰 비용이 커졌다는 점, 이 말은 정부에서도 귀담아 들었으면 좋겠습니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 조용성 (choys@ytn.co.kr)
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