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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 06월 18일 목요일
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 전월세 월간 상승폭 0.91%..12년 7개월만에 최대 상승폭
- 박근혜 정부 출범 초기 이전 정부 전세대출 대책으로 전세가율 51%에서 71%까지 폭등했던 시기와 비슷한 양상
- 지금이 더 심각한 건 '반전세'나 '월세'는 미포함.."박근혜 때보다 훨씬 더 고통스러운 상황"
- 정부 '이주비 대출규제 푼다'? 진작에 풀어줬어야..주택 공급에 반가운 소식
- 조합원 지위양도 금지 규제도 풀어줄 필요
- 지금상태로 이주비 대출 풀어? "하~~~! 참 가슴이 답답, 공급위해 하긴 해야는데 전세난에 기름붓는 격"
- '셔세권' 동탄 1.9% 집값 폭등, 부르는 게 값..84제곱 22억에도 매물없다? "굉장히 충격적..브레이크가 없다"
- "규제 발표전에 미리 사자, 묶이겠지? 북새통" 화성시 동탄구로 분구되면서 이제 (규제지역 기준에서) 빠져나가기 어렵다
<송승현 도시와경제 대표>
- 박근혜 때 전세가 상승은, 집값이 떨어져서 안샀던..지금은 '비자발적 전세수요', 집 사고 싶어도 대출 안나와서 전세로 이동 중
- 매물부족, 토허제 지정, 실거주 요건 강화 등으로
- 과거 재건축단지에서 절반 나오던 전세물량, 지금은 5-10% 수준..물량부족, 가격상승
- 서울 매매값, 6월까지 누적 상승률 4%..전세 매물부족이 20-30%는 기여한 듯
- 이주비 대출 완화? 전세로 쏟아질 경우, 더더욱 매물 품귀로 나타날 수도
- 장기적 공급에는 도움, 단기적으론 전세매물 더 없어져 "타이밍이 안좋아"
- 재건축 재개발 80여곳 묶인 상태, 토허제 및 실거주 규제 묶인 상태에서 이주비 대출완화? 전세 시장에 문제될 것
- 재건축 재개발단지, '조합원 지위양도' 가능해야..'손바뀜' 통해 현실적으로 사업 가능해져
- 이대로 가면 '부동산 망국적 흐름'으로 갈 가능성
- 올해 주식 채권 매각 대금 3조7천억, 전년 동기 2조1천억 대비 77% 급증
- "주식팔아 1조원으로 강남 집 샀다!" 수익실현해 가장 안정적 자산으로 이동한 것
- 한국은행 통계, 주식-부동산 상관성 70%에 달해
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지난번에 오셨을 때 이재명 대통령의 취임 1년, 그때 소장님께서는 더 세게 나갈 것 같다, 지방선거 뒤였습니다. 대표님께서는 그래도 조금 물러서지 않겠냐 그랬는데, 결과적으로는 소장님의 판정승이네요.
★ 김인만 : 아직까지 정책이 나온 건 아니고 일단 메시지만 나왔으니까요. 메시지만 가지고 판단하기는 이른 것 같고요. 왜냐하면 올 1분기, 2분기를 보게 되면 특히 2월, 3월에 대통령께서 엄청난 강한 메시지가 많이 나왔는데 정책을 보게 되면 결국에는 '양도세 중과세 그냥 5월 10일부터 시행하겠다', '다주택자들 대출 연장 안 해주겠다' 이 정도의 정책이 나왔기 때문에 워딩과 정책은 분리할 필요는 있는 것 같고요. 지금도 강한 메시지를 내긴 했었는데, 실제로 세제 개편안이 어떤 내용으로 나올지에 따라서 판가름이 날 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그래도 이런 결과를 봤으면 살짝 물러서지 않을까 했는데 안 물러서네요.
☆ 송승현 : 최근 보도된 거, 정확한 수치는 언급은 안 하겠습니다만, 여론조사가 굉장히 많이 떨어졌더라고요. 그러면 제가 확인한 수치로 판단을 해보면 정책의 동력을 받기가 어려운 수치로 1년 차에 벌써 접어들었다. 그러면 여당에서도 그 내놓는 메시지와 맞는 그 정책을 내놓기는 앞으로 한 2년 정도 남았잖아요, 총선이. 그게 시장에서 다른 평가를 받고 있기 때문에 메시지는 강했어요. 세제, 금융, 공급 이런 것들을 다 전반적으로 패키지로 해서 내놓겠다고 하는데, 그 패키지를 내놓는다고 해서 어떤 동의가 필요한 것들을 산을 넘어갈 수 있냐는 다른 의미인 것 같고요. 그리고 충격을 먹었던 것 중에 하나는 '나름 선방했다'라는 그 평가가 엄청나게 충격이더라고요.
지금까지 누적 상승률을 보면 한 4% 후반 정도 상승한 걸로 제가 확인을 했거든요. 근데 작년에 동기 기간보다 상승률이 더 높은 거로 알고 있거든요. 그 말은 뭐냐 하면 X의 발언이 과연 구두 개입을 통해서 가격을 안정시켰냐고 본다면, 제가 시장에서 평가하고 수요자들을 만났을 때는 오히려 X 발언이 나오면 그게 정책으로 담기기 때문에 선제적으로 빨리 사람들을 더 자극을 시켰다. 나중에 대출 규제가 나오기 전에 빨리 대출을 받자, 거래 규제가 나오기 전에 빨리 대응을 하자, 그리고 세제가 올라가고 보유세가 더 강화가 되기 전에 임차인들과의 가격 협상이라든지 보유세를 어떻게 정리를 해야 될 거라든지 이런 것들이 시장에서 빨리 반응을 했기 때문에 가격의 속도도 더 빨랐고, 상승 폭도 더 가파른 그런 문제점. 그래서 이 구두 개입이 선방했다는 게 도저히 이해가 안 돼 가지고, 수치가 증명하는 것들이 전혀 다른 방향을 가리키고 있는데, 모르겠어요. 대통령께서 보고받는 그 판단하고 저희가 시장을 진단하는 건 다른 방향을 서로 생각하고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 한국부동산원에서 나온 자료 기준으로 봤을 때요. 수도권의 아파트값이 작년에 3.3%가 올랐는데, 올해 지금까지 2.59%가 올랐거든요. 그렇게 보면 이거는 안정이라고 보기는 조금 어려울 것 같은데, 아무튼 부동산 시장부터 점검을 해보도록 하겠습니다. 전월세 시장부터 서울의 주택 전셋값 상승 폭이 0.91%나 됐다고 하네요. 이거 굉장히 많이 오른 거죠, 한 달 만에 이 정도면?
★ 김인만 : 0.91% 상승이 우리가 느낌이 안 와서 그러는데 속도가 빠르고요. 12년 7개월 만에 최대 폭이라고 합니다. 12년 7개월입니다. 최근에는 보지 못한 상승률이라고 우리가 판단을 하면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 12년 7개월 전에 무슨 일이 있었죠?
★ 김인만 : 12년 7개월에는 그때 박근혜 정부...
◆ 조태현 : 14년, 15년 이때쯤인데요.
★ 김인만 : 전세 대출이 MB 정부 때 시행이 되면서 전세 가격이 천정부지로 올라갔습니다. 그래서 박근혜 정부 출범 초기에 전세가율이 51%였는데요. 2016년에는 71%까지 올라갑니다, 전세가율이. 그래서 그때도 방송하게 되면 항상 주제가 '전세난 언제까지인가'.
◆ 조태현 : 맞아요. 깡통 전세 이런 얘기 맨날 했었죠.
★ 김인만 : 지금의 문제가 지금이 더 심각하다고 보는데요. 왜냐하면 우리가 가격 상승률을 가지고 따지잖아요. 가격 상승률이 12년 7개월, 박근혜 정부 때 전세 대출 풀어서 올라가던 그 시절과 똑같다는 얘기는 전세만 있는 것은 아니고 반전세 3억에 50만 원, 요즘 전세금을 못 올려주니까 이렇게 많이 하거든요. 반전세, 월세 가격은 포함되지 않았고요. 월세 가격도 많이 올라갑니다. 전세 매물도 없습니다. 굉장히 어려운 상황인데, 월세도 12년 7개월 만에 최대치 상승이라고 합니다. 전세·월세가 모두 다 상승이고 전세 매물도 없습니다. 박근혜 정부 때보다 훨씬 더 고통스러운 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀해 주신 것처럼 전세, 월세 가격이 가파르게 올라가는데, 제 주변에서 이야기를 들어봐도 '있으면 올라간 가격이라도 계약을 하겠다' 이런 말씀들을 많이 하시거든요. 그런데 말씀하신 것처럼 없다는 거잖아요. 현장에 계시면 분위기가 어떻습니까?
☆ 송승현 : 현장에 문제가 크죠. 말씀하신 시점은 조금 다른 부분이더라고요. 제가 어제 시장하고 진단을 해 보니까 과거에 있었던 전세 가격 상승은 집값이 안 올라서 사람들이 '아, 이거 매매해 봤자 집값도 안 오를 텐데, 우리 과거에 일본처럼 집값이 장기간 정체되는 거 아닌가'라고 하면서 자발적으로 전세를 선택을 하는...
◆ 조태현 : 네.
☆ 송승현 : ‘집 사봤자 사자마자 떨어질 텐데 그거 하러 사냐, 차라리 그냥 전세 들어가서 기다리자.’, ‘여보, 집 한번 사볼까?’ 그러는데 '야, 집값 떨어지는데 집 사서 뭐하냐' 그런 시기였거든요. 근데 지금의 전세 같은 경우는 비자발적인 전세도 있다는 거예요. 집을 사고 싶지만 대출이 안 나와서 본인의 자본 여력이 부족하기 때문에 본인은 매매 의사가 있지만 전세로 이동하는 그런 수요, 그리고 그 시장에서 매물 부족, 토지거래허가구역 지정이 됐죠. 그다음에 실거주 요건 점점 강화시켰죠. 그리고 과거서부터 재건축 단지에서 최대한 실거주를 하게 만들었거든요. 예전에 재건축하면 절반은 임대 시장으로 나왔는데 지금은 5%에서 한 10% 정도 나오는 물량이에요. 그러면은 물량도, 신규 물량도 줄어들고 있는 거죠. 그럼 당연히 이런 구조로 보면 시장에서 공급될 수 있는 물량들은 줄어들고, 수요는 전세 시장으로 밀어놓고 있는 그런 상황이기 때문에 매물이 부족할 수밖에 없는 상황이고요. 그래서 최근에 본 내용들을 보더라도 물량 자체가 아파트 물량이 한 전년에 한 2만 5천 건 정도 되면 올해는 한 1만 7천 건 정도 되니까 한 30% 정도가 감소됐는데, 이 감소된 수치가 중요한 게 아니라 감소 안에서도 가격들이 꾸준하게 올라가고 있는 그런 문제고요. 그리고 누적 상승률 저도 소장님 말씀하는 동안 주간 아파트 동향 확인을 해봤는데, 작년에 서울에 지금까지의 6월 매매가격지수 변동률입니다. 그게 한 2% 정도 올랐었는데 서울이 한 4% 정도 누적이 되어 있거든요. 이 누적 상승률의 한 1% 정도는 제가 생각하기에는 규제 정책도 있지만 전세나 임대 시장의 가격이 상당 부분, 한 20~30% 정도는 기여를 했다. 그래서 전세 시장의 매물 부족 현상이 굉장히 심각하고, 과거에 자발적으로 집을 안 사고 전세 가는 시장하고 다르게 지금은 집을 사고 싶어도 갈 수밖에 없는, 전세 시장에 머무를 수밖에 없는 수요도 상당히 누적이 되고 있어서 물량 부족, 가격 상승까지 이어졌다고 봅니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 대혼란의 부동산 시장 같은 느낌이 드는데요. 매물 부족, 공급 부족, 자, 이런 문제가 계속 거론이 되다 보니까 정부에서 재건축·재개발 이주비 같은 것들은 대출 규제를 풀겠다는 이야기도 하고 있는 것 같아요. 이거 효과는 있는 방안 아닙니까? 산소호흡기 정도 돼 주는 건가요?
★ 김인만 : 잘 모르겠네요. 정비 사업에는 효과가 있습니다. 서울시에서 끊임없이 계속 요구하던 부분이 '이주비 대출은 허용해 달라', '공급이 부족하지 않냐' 서울은 재건축·재개발이 가장 큰 비중을 차지하는데 재건축·재개발 시장에서 가장 문제가 이주비 대출이라는 게 다 끝납니다. 단계가 있거든요. 구역 지정을 하고, 추진위 만들고, 조합 설립하고, 사업시행계획 인가 받고, 관리처분 받고, 관리처분을 받으면 마지막 단계입니다. 이사 나가고 이주하고, 부수고, 멸실하고 공사 들어가야 되는데 다 끝났어요. 이사만 나가면 되는데 갑자기 이사를 그냥 맨몸으로 나갈 수는 없잖아요. 돈이 있어야 나가죠. 그래서 대출해 줍니다. 그걸 이주비 대출이라고 합니다. ‘너가 다른 데 전세 가서 또는 월세 가서 사는 동안에 필요하니까’ 그 돈을 빌려줍니다. 모든 돈이 여기 다 들어가 있기 때문입니다. 그런데 이주비 대출이 안 나옵니다. 대출 규제 때문에. DSR도 걸리고, 수도권에 6억까지 나오고 그게 같이 포함이 되거든요. '아니, 대출이 안 나와서 나는 이사 못 가겠다.' 이사를 안 가니까 멸실을 못 하고 착공을 못 하니까 다 끝났는데 공사해가지고 진행만 하면 되는데 그게 막혀 있기 때문에...
◆ 조태현 : 전세 없다고 다른 데 살 수도 없잖아요. 매수도 안 되고.
★ 김인만 : 네, 그래서 서울시에서 계속 요구하는 부분이고, 또 하나의 문제가 조합원 지위 양도 금지 문제도 같이 맞물려 있는데요. 조합원들 중에 모든 사람들이 다 입주권을 받는 건 아닙니다. 입주권 못 받는 조합원들도 있거든요, 요건에 따라서. 그런 분들은 빠져나와야 되는데 또 못 빠져나오게 지위 양도 금지에 걸리다 보니까 '나는 그냥 사업 안 하련다', '나는 사업 반대야' 이런 분들도 꽤 많이 있어가지고, 이런 부분에 대해서는 적극적으로 풀어줄 필요는 있겠다. 왜냐하면 우리가 이주비 대출을 막는 이유가 무리한 대출을 받아서 '너 집 사는 능력도 안 되는데 왜 무리하게 영끌해서 집을 사니'라는 부분인데, 이주비 대출은 자기 집이 있는데
◆ 조태현 : 다른 문제죠, 이거는.
★ 김인만 : 재건축·재개발을 하면서 나갈 때 잠깐 이주비 대출받아서 밖에서 살다가 공사 끝나면 본인 집에 들어와서 대출을 상환하는 구조이기 때문에, 이런 건 진작에 풀어줬어야 된다. 이것 때문에 공급이 또 늦어지면 정부나 서울시나 입장은 똑같잖아요. '공급을 빨리해야 된다'라는 컨센서스는 있기 때문에 간만에 반가운 소식, 고려하고 있다는 게 굉장히 전향적이라고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이걸 통해서 이주비 대출해 주면 공급이 신속하게 될 테니까 전월세도 약간은 완화할 수 있는 그런 효과는 있다, 이렇게 볼 수 있는 건가요?
☆ 송승현 : 단기적으로는 그런 효과를 기대하기는 어려울 것 같아요. 왜냐하면 득과 실을 볼 수 있는데, 득이라고 하면 소장님께서 말씀하신 것처럼 이사를 가야 되잖아요. 결국 그 돈이 있어야지 주변에 임대료라든지 이런 부분들이 어느 정도 확보가 되어 있다 보니까 실질적인 이사가 가능한 상황이기 때문에 사업이 사실, 점유하고 있는 상황에서는 사업을 못 하거든요. 결국 그 공간을 비워줘야지 사업을 진행을 할 수 있어요. 그리고 철거도 하고 다시 나중에 착공도 할 수 있는 그런 구조인데, 문제는 뭐냐면 우리가 전에 얘기를 했었던 전세 얘기를 하고 있잖아요. 전세 가격이 엄청나게 올라가고 매물 부족도 있어요. 여기서 이주비를 받아가지고 임대 시장에 나가게 된다면
◆ 조태현 : 더 씨를 말려버리는 효과가 있겠네요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 그래서 정부가 이런 이주비 대출을 하는 거를 진작에 했었어야 되는데 계속 쥐고 있었다는 게 타이밍이 굉장히 안 좋다는 거죠.
◆ 조태현 : 이제 와서는 이렇게 해도 안 되고 저렇게 해도 안 되는 그런 상황이 돼버렸군요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 이제는 결단을 할 수밖에 없는 상황이죠. 여기서 전세에 대한 물량이라든지 씨를 더 말리면서라도 장기적인 미래 방향 제시를 하고, 지금의 고통이 따르더라도 임대 시장을 확보를 하고 가겠다는 판단을 해 볼 필요가 있는데요. 이제 와가지고 이주비 대출을 언급한다는 게 굉장히 문제가 될 수밖에 없죠. 그리고 묶여 있는 사업장들이 80여 곳이 넘게 된 곳인데 대규모로 이주를 하게 된다면, 토지거래허가구역도 묶어놨죠, 그다음에 실거주 중심으로 하라고 그랬죠. 이주비 대출하기 전에 앞에 있는 겹겹이 쌓여 있는 규제를 풀어간 다음에 이주비 대출을 가는 게 맞죠. 이렇게 다 묶어놓은 상황에서 전세 씨도 말려놓은 상황에서 이주비 대출해가지고 사람들 나가라고 그러면 기존에 사업장 주변에 있는 분들이 멀리 떠나던가, 아니면 이주비를 받고 그분들이 멀리 가던가 그 판단을 해야 되는데 아무래도 거기서 오랫동안 거주를 하셨던 분들 같은 경우는...
◆ 조태현 : 연세 있으신 분들은 또 더더욱 어려워요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 주변에 머무를 가능성들이 있어서 전세에 문제가 생길 수밖에 없고요. 그리고 소장님께서 말씀하셨던 조합원 지위 양도 같은 경우도 사실상 먼 비전 제시를 보면 이거는 지위 양도를 할 수 있는 방향으로 가게 해줘야 돼요. 뭐가 문제냐면 재개발·재건축, 특히 재건축 같은 경우는 현실에서 굉장히 아름답게는 얘기를 할 수 있겠죠. 거기 재정착률도 올리고 또 원주민들이 살면 좋지만 재건축 사업은 민간 사업이기도 하고 돈이 돼야지 하는 사업이에요. 그 말은 향후에 아름답게 포장을 하면 거기 원주민들이 머무르면 좋긴 하겠지만 재건축 사업 같은 경우는 돈이 있어야지 사업을 할 수 있는 거예요. 돈 있는 투자자들이 들어와야지 사업이 되는 거거든요. 추가적으로 분담금도 내고 사업에 대한 비용을 댈 수 있는 사람들이 들어와 줘야 되는데, 소위 말하는 손바뀜이 일어나고 그분들은 어느 정도 정리를 하고. 예전에 40살쯤에 주택을 사가지고 최전성기 때 고액 연봉을 받던 그분들이 나이가 한 70에서 80이에요. 소득이 다 끊긴 상황이란 말이에요. 그럼 그분들을 바탕으로 해서 그 전에 있는 분들, 이런 분들 안에서 손바뀜이 되고 지불 능력이 있는 사람들이 들어와야지 사업이 가기 때문에 이런 사업 안에서는 지위를 서로 간에, 집값 올라가는 것도 올라가는 거겠지만 그 사업이 현실적으로 일어나기 위해서는 어느 정도 손바뀜이 필요하다는 게 현실적인 의견입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이주비 대출을 통해서 중장기적으로는 전월세 물량을 더 공급할 수 있겠지만 단기적으로는 주변에 전세가 줄어들 것이고, 또 지금은 더더욱 시장이 왜곡돼 있기 때문에 더 쉽지 않을 것이다, 이렇게 이해하면 됩니까?
★ 김인만 : 맞습니다. 맞는데 참 가슴이 답답하네요. 진짜 장기적으로 공급을 위해서는 하긴 해야 되는데 단기적으로 송 대표님 말씀하신 것처럼 전세난에 기름을 붓고 있잖아요. 안 그래도 없는데 수요가 또 갑자기 튀어나오니까. 이 문제를 어떻게 해결해야 되는지 가슴이 답답하고 정책의 전환이 필요하지 않나. 수요 억제도 좋지만 결국 다주택자 규제에 달려 있거든요. 공급이 빨리 안 된다면 한시적은 아니더라도 아무튼 주택임대사업자 제도에 대해서 전면 원점에서 다시 검토를 해서 살릴 수 있는 거, 10년, 15년, 20년 임대사업자를 부활시켜서 하나 만들어서 옛날에는 4년, 8년이었는데 짧잖아요. 그래서 길게 임대 사업하실 분들은 할 수 있게 만들어 주는 게... 이주비 대출도 풀어주고 해야 서로 공급도 나오고 수요도 나오고 매치가 되는데 상태에서 풀어버리게 되면 진짜 많이 오를 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 답답한 상황이라고도 할 수가 있겠는데요. 지금까지 전월세 시장에 대해서 이야기를 해 봤고요. 매매 시장 이야기도 해 봐야 될 것 같은데, 오늘 또 한국부동산원에서 오후 2시에 업데이트된 자료가 나올 텐데 아직은 안 나왔으니까 지난주 기준으로 말씀을 드려볼게요. 지난주에 깜짝 놀란 지표가 하나 있었어요. 동탄, 한 주 만에 1.98% 올랐더라고요. 제가 한번 찾아보니까 역대에서도 몇 손가락 안에 꼽을 정도로 굉장히 높은 상승률이었는데, 여기는 뭐가 문제라는 겁니까?
★ 김인만 : 동탄 신도시 같은 경우에 문제라고 볼 수도 있겠죠. 정부 입장에서는 문제라고 볼 수 있는데 첫 번째가 규제 지역에서 일단 풀려 있잖아요. 작년 광주 신도시까지는 묶었는데 동탄 신도시는 빠졌습니다. 비규제 지역입니다. 전세 끼고 살 수도 있습니다. 그런데 그쪽에 사시는 분들이 주 직장이 삼성전자나 하이닉스가 많기 때문에...
◆ 조태현 : 또 엄청난 성과급도 예정돼 있는...
★ 김인만 : 주머니가 넉넉합니다. 한 3년 정도는 그냥 전문직보다 낫습니다. 부부가 그쪽에 보니까 맞벌이하시는 분들이 많더라고요. 한 분은 삼성전자, 한 분은 하이닉스 이렇게 다니는 분들이 많기 때문에 그냥 1년 단위로 따지면 집 사는 데 아무런 문제가 없습니다. 대출받는 것도 사내 대출도 나오고 이런 게 맞물리다 보니까 역세권 주변으로 천정부지 올라가고 있고요. 제가 지난주하고 엊그제도 동탄 다녀왔었는데 역세권 주변 단지들은 부르는 게 값입니다. 롯데캐슬 아파트는 전용 84가 서울도 아니고 과천도 아닌데 동탄이 강남에서 40km 정도 어져있습니다.
◆ 조태현 : 멀어요. 생각보다 되게 멀어요.
★ 김인만 : 거리는 꽤 멉니다. 근데 22억 5천만 원 거래가 됐는데 문제는 매물이 없습니다. 22억에도 매물이 없다는 게 굉장히 충격적이고, 그 주변에 있는 일반 아파트들도 14억 하던 게 두 달 만에 18억 호가를 부르고 있기 때문에 1.98%가 충분히 나올 수 있다, 지금 분위기를 보면. 근데 역세권 주변만 올랐느냐, 역세권 주변에서 올랐겠죠. 확산되고 있습니다. 가격 편차가 굉장히 커요. 역세권 주변은 14억, 18억 하는데 거기서 한 3km 정도 떨어지게 된 아파트들은 아직도 6억, 7억, 8억 대 아파트들이 수두룩한데 그 아파트들도 6억 대에서 7억 대로 올라가고 있고 전체적으로 확산되고 있기 때문에 브레이크가 없는 것 같고요. 속마음은 이런 것도 있습니다. 작년 10월 15일 대책을 보니까 그때도 그랬잖아요. 규제 발표되기 전에 우리가 미리 사자. 그래서 또 현장 분위기를 보니까 '묶이겠지...'
◆ 조태현 : 묶이기 전에 빨리하자?
★ 김인만 : ‘그 정도 분위기면 묶일 것 같아.’ 작년에 빠져나간 거는요, 작년에는 화성시였습니다, 행정구역이. 그런데 올해부터 분구가 됩니다. 그래서 동탄구는 빠져나가기가 어렵습니다. 작년에는 평균을 내니까, 동탄 아파트 가격이 올라도 화성시 전체 평균은 낮았거든요. 그래서 정량 요건에서 쓱 빠졌는데, 올해는 빠지기가 어려우니까 '야, 묶이기 전에 빨리빨리'라고 해서 거의 북새통을 이루고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 제가 최근에 강남 어디를 다녀온 적이 있는데, 강남에 84제곱미터가 그날 만난 부동산 계신 분이 '최근에 23억 원에 나왔어요' 이 말씀하시더라고요. 동탄이 그 가격이네요. 무시무시한 수준인데, 상황을 보면 주식이나 채권 팔아서 올해 강남 3구 쪽으로 주택 시장 유입된 자금이 한 3조 7천억 원 정도가 된다고 해요. 자산은 자산으로 옮겨간다는 상식이 그대로 이어지는 것 같은데, 이러다가 망국적인 부동산 이거 해체 못 하고 그대로 이어지는 거 아닙니까?
☆ 송승현 : 자산은 자산으로 이동들을 많이들 하죠. 주식이 여전히 높은 수치고 많은 분들이 투자를 하셔서 일정의 성과를 얻었다라고 하면 굉장히 축하할 일이기도 하죠. 근데 그런 축하를 주식 쪽에서도 하는데 부동산 가격 올라가는 거에 대해서는 망국적인 인식을 갖고 있기 때문에 그거는 전반적인 문제가 아닌가라고 판단되는데, 이런 추이로 가면 부동산의 망국적인 흐름으로 갈 가능성이 크다고 보는데요. 말씀하신 주식하고 채권 매각 대금의 3조 7천억이라고 그랬잖아요. 여기가 전년 동기가 한 2조 천억 정도 됐어요. 그때 대비했을 때도 돈을 많이 벌었나 봐요. 한 77% 정도 올라간 수치고요. 이 중에서 한 65% 정도가 특히 1조 원 이상들이 강남 쪽에 집중을 했다는 거예요. 그 말은 뭐냐면 이런 수익을 실현하고 가장 안정적인 자산으로...
◆ 조태현 : 계속 올라주고 꾸준히 갈 곳.
☆ 송승현 : 그렇죠. 이동을 하고 있는 거죠. 마지막 나의 목표를 상한가를 정하듯이 나의 목표 지점을 확인을 하고 그쪽으로 자금을 집중적으로 붓고 있다고 보는 거죠. 그리고 본인들이 번 투자자들 중에 한 30% 정도 이상은 부동산 쓰는 데로 많이들 사용들을 하고 있고요. 최근에 한국은행에서 내놓았던 자료를 보더라도 주식하고 부동산 자금, 이 부분에 대해서 상관성을 보니까 예전에는 한 0.4 정도 됐거든요. 한 40% 정도. 근데 지금은 한 0.7% 정도 되는 거예요.
◆ 조태현 : 더 커졌네요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 이 주식 자금이 부동산으로 간다라는 것들의 영향력들이 더 커졌고, 이 원인을 두 가지 보면 하나는 주식 시장에 대한 자금들이 흘러갈 수 있는 전반적인 디자인 자체가 흘렀고요. 두 번째는 대출을 안 해주다 보니까 현금 갖고 가야 되거든요. 본인이 갖고 있는 금액에 이 주식 돈을 싸 들고 갈 수밖에 없는 구조예요. 그래서 저도 최근에 실무적으로 보면 자금 출처를 쓰는데 주식 관련된 그리고 코인 관련된 자금들이 상당 부분 많더라고요. '돈을 안 빌려주면 다른 데서 벌어가지고 현금 만들어서 들고 들어가자' 이런 흐름이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 대표님도 말씀을 해 주신 것처럼 부동산 가격이 너무 가파르게 오르는 건 정말 망국적인 현상인데, 그래서 정책적인 노력이 더 중요하겠죠. 정책 이야기 어떤 것들이 나오고 있는지 2부에서 살펴보겠습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 06월 18일 목요일
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 전월세 월간 상승폭 0.91%..12년 7개월만에 최대 상승폭
- 박근혜 정부 출범 초기 이전 정부 전세대출 대책으로 전세가율 51%에서 71%까지 폭등했던 시기와 비슷한 양상
- 지금이 더 심각한 건 '반전세'나 '월세'는 미포함.."박근혜 때보다 훨씬 더 고통스러운 상황"
- 정부 '이주비 대출규제 푼다'? 진작에 풀어줬어야..주택 공급에 반가운 소식
- 조합원 지위양도 금지 규제도 풀어줄 필요
- 지금상태로 이주비 대출 풀어? "하~~~! 참 가슴이 답답, 공급위해 하긴 해야는데 전세난에 기름붓는 격"
- '셔세권' 동탄 1.9% 집값 폭등, 부르는 게 값..84제곱 22억에도 매물없다? "굉장히 충격적..브레이크가 없다"
- "규제 발표전에 미리 사자, 묶이겠지? 북새통" 화성시 동탄구로 분구되면서 이제 (규제지역 기준에서) 빠져나가기 어렵다
<송승현 도시와경제 대표>
- 박근혜 때 전세가 상승은, 집값이 떨어져서 안샀던..지금은 '비자발적 전세수요', 집 사고 싶어도 대출 안나와서 전세로 이동 중
- 매물부족, 토허제 지정, 실거주 요건 강화 등으로
- 과거 재건축단지에서 절반 나오던 전세물량, 지금은 5-10% 수준..물량부족, 가격상승
- 서울 매매값, 6월까지 누적 상승률 4%..전세 매물부족이 20-30%는 기여한 듯
- 이주비 대출 완화? 전세로 쏟아질 경우, 더더욱 매물 품귀로 나타날 수도
- 장기적 공급에는 도움, 단기적으론 전세매물 더 없어져 "타이밍이 안좋아"
- 재건축 재개발 80여곳 묶인 상태, 토허제 및 실거주 규제 묶인 상태에서 이주비 대출완화? 전세 시장에 문제될 것
- 재건축 재개발단지, '조합원 지위양도' 가능해야..'손바뀜' 통해 현실적으로 사업 가능해져
- 이대로 가면 '부동산 망국적 흐름'으로 갈 가능성
- 올해 주식 채권 매각 대금 3조7천억, 전년 동기 2조1천억 대비 77% 급증
- "주식팔아 1조원으로 강남 집 샀다!" 수익실현해 가장 안정적 자산으로 이동한 것
- 한국은행 통계, 주식-부동산 상관성 70%에 달해
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지난번에 오셨을 때 이재명 대통령의 취임 1년, 그때 소장님께서는 더 세게 나갈 것 같다, 지방선거 뒤였습니다. 대표님께서는 그래도 조금 물러서지 않겠냐 그랬는데, 결과적으로는 소장님의 판정승이네요.
★ 김인만 : 아직까지 정책이 나온 건 아니고 일단 메시지만 나왔으니까요. 메시지만 가지고 판단하기는 이른 것 같고요. 왜냐하면 올 1분기, 2분기를 보게 되면 특히 2월, 3월에 대통령께서 엄청난 강한 메시지가 많이 나왔는데 정책을 보게 되면 결국에는 '양도세 중과세 그냥 5월 10일부터 시행하겠다', '다주택자들 대출 연장 안 해주겠다' 이 정도의 정책이 나왔기 때문에 워딩과 정책은 분리할 필요는 있는 것 같고요. 지금도 강한 메시지를 내긴 했었는데, 실제로 세제 개편안이 어떤 내용으로 나올지에 따라서 판가름이 날 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그래도 이런 결과를 봤으면 살짝 물러서지 않을까 했는데 안 물러서네요.
☆ 송승현 : 최근 보도된 거, 정확한 수치는 언급은 안 하겠습니다만, 여론조사가 굉장히 많이 떨어졌더라고요. 그러면 제가 확인한 수치로 판단을 해보면 정책의 동력을 받기가 어려운 수치로 1년 차에 벌써 접어들었다. 그러면 여당에서도 그 내놓는 메시지와 맞는 그 정책을 내놓기는 앞으로 한 2년 정도 남았잖아요, 총선이. 그게 시장에서 다른 평가를 받고 있기 때문에 메시지는 강했어요. 세제, 금융, 공급 이런 것들을 다 전반적으로 패키지로 해서 내놓겠다고 하는데, 그 패키지를 내놓는다고 해서 어떤 동의가 필요한 것들을 산을 넘어갈 수 있냐는 다른 의미인 것 같고요. 그리고 충격을 먹었던 것 중에 하나는 '나름 선방했다'라는 그 평가가 엄청나게 충격이더라고요.
지금까지 누적 상승률을 보면 한 4% 후반 정도 상승한 걸로 제가 확인을 했거든요. 근데 작년에 동기 기간보다 상승률이 더 높은 거로 알고 있거든요. 그 말은 뭐냐 하면 X의 발언이 과연 구두 개입을 통해서 가격을 안정시켰냐고 본다면, 제가 시장에서 평가하고 수요자들을 만났을 때는 오히려 X 발언이 나오면 그게 정책으로 담기기 때문에 선제적으로 빨리 사람들을 더 자극을 시켰다. 나중에 대출 규제가 나오기 전에 빨리 대출을 받자, 거래 규제가 나오기 전에 빨리 대응을 하자, 그리고 세제가 올라가고 보유세가 더 강화가 되기 전에 임차인들과의 가격 협상이라든지 보유세를 어떻게 정리를 해야 될 거라든지 이런 것들이 시장에서 빨리 반응을 했기 때문에 가격의 속도도 더 빨랐고, 상승 폭도 더 가파른 그런 문제점. 그래서 이 구두 개입이 선방했다는 게 도저히 이해가 안 돼 가지고, 수치가 증명하는 것들이 전혀 다른 방향을 가리키고 있는데, 모르겠어요. 대통령께서 보고받는 그 판단하고 저희가 시장을 진단하는 건 다른 방향을 서로 생각하고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 한국부동산원에서 나온 자료 기준으로 봤을 때요. 수도권의 아파트값이 작년에 3.3%가 올랐는데, 올해 지금까지 2.59%가 올랐거든요. 그렇게 보면 이거는 안정이라고 보기는 조금 어려울 것 같은데, 아무튼 부동산 시장부터 점검을 해보도록 하겠습니다. 전월세 시장부터 서울의 주택 전셋값 상승 폭이 0.91%나 됐다고 하네요. 이거 굉장히 많이 오른 거죠, 한 달 만에 이 정도면?
★ 김인만 : 0.91% 상승이 우리가 느낌이 안 와서 그러는데 속도가 빠르고요. 12년 7개월 만에 최대 폭이라고 합니다. 12년 7개월입니다. 최근에는 보지 못한 상승률이라고 우리가 판단을 하면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 12년 7개월 전에 무슨 일이 있었죠?
★ 김인만 : 12년 7개월에는 그때 박근혜 정부...
◆ 조태현 : 14년, 15년 이때쯤인데요.
★ 김인만 : 전세 대출이 MB 정부 때 시행이 되면서 전세 가격이 천정부지로 올라갔습니다. 그래서 박근혜 정부 출범 초기에 전세가율이 51%였는데요. 2016년에는 71%까지 올라갑니다, 전세가율이. 그래서 그때도 방송하게 되면 항상 주제가 '전세난 언제까지인가'.
◆ 조태현 : 맞아요. 깡통 전세 이런 얘기 맨날 했었죠.
★ 김인만 : 지금의 문제가 지금이 더 심각하다고 보는데요. 왜냐하면 우리가 가격 상승률을 가지고 따지잖아요. 가격 상승률이 12년 7개월, 박근혜 정부 때 전세 대출 풀어서 올라가던 그 시절과 똑같다는 얘기는 전세만 있는 것은 아니고 반전세 3억에 50만 원, 요즘 전세금을 못 올려주니까 이렇게 많이 하거든요. 반전세, 월세 가격은 포함되지 않았고요. 월세 가격도 많이 올라갑니다. 전세 매물도 없습니다. 굉장히 어려운 상황인데, 월세도 12년 7개월 만에 최대치 상승이라고 합니다. 전세·월세가 모두 다 상승이고 전세 매물도 없습니다. 박근혜 정부 때보다 훨씬 더 고통스러운 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀해 주신 것처럼 전세, 월세 가격이 가파르게 올라가는데, 제 주변에서 이야기를 들어봐도 '있으면 올라간 가격이라도 계약을 하겠다' 이런 말씀들을 많이 하시거든요. 그런데 말씀하신 것처럼 없다는 거잖아요. 현장에 계시면 분위기가 어떻습니까?
☆ 송승현 : 현장에 문제가 크죠. 말씀하신 시점은 조금 다른 부분이더라고요. 제가 어제 시장하고 진단을 해 보니까 과거에 있었던 전세 가격 상승은 집값이 안 올라서 사람들이 '아, 이거 매매해 봤자 집값도 안 오를 텐데, 우리 과거에 일본처럼 집값이 장기간 정체되는 거 아닌가'라고 하면서 자발적으로 전세를 선택을 하는...
◆ 조태현 : 네.
☆ 송승현 : ‘집 사봤자 사자마자 떨어질 텐데 그거 하러 사냐, 차라리 그냥 전세 들어가서 기다리자.’, ‘여보, 집 한번 사볼까?’ 그러는데 '야, 집값 떨어지는데 집 사서 뭐하냐' 그런 시기였거든요. 근데 지금의 전세 같은 경우는 비자발적인 전세도 있다는 거예요. 집을 사고 싶지만 대출이 안 나와서 본인의 자본 여력이 부족하기 때문에 본인은 매매 의사가 있지만 전세로 이동하는 그런 수요, 그리고 그 시장에서 매물 부족, 토지거래허가구역 지정이 됐죠. 그다음에 실거주 요건 점점 강화시켰죠. 그리고 과거서부터 재건축 단지에서 최대한 실거주를 하게 만들었거든요. 예전에 재건축하면 절반은 임대 시장으로 나왔는데 지금은 5%에서 한 10% 정도 나오는 물량이에요. 그러면은 물량도, 신규 물량도 줄어들고 있는 거죠. 그럼 당연히 이런 구조로 보면 시장에서 공급될 수 있는 물량들은 줄어들고, 수요는 전세 시장으로 밀어놓고 있는 그런 상황이기 때문에 매물이 부족할 수밖에 없는 상황이고요. 그래서 최근에 본 내용들을 보더라도 물량 자체가 아파트 물량이 한 전년에 한 2만 5천 건 정도 되면 올해는 한 1만 7천 건 정도 되니까 한 30% 정도가 감소됐는데, 이 감소된 수치가 중요한 게 아니라 감소 안에서도 가격들이 꾸준하게 올라가고 있는 그런 문제고요. 그리고 누적 상승률 저도 소장님 말씀하는 동안 주간 아파트 동향 확인을 해봤는데, 작년에 서울에 지금까지의 6월 매매가격지수 변동률입니다. 그게 한 2% 정도 올랐었는데 서울이 한 4% 정도 누적이 되어 있거든요. 이 누적 상승률의 한 1% 정도는 제가 생각하기에는 규제 정책도 있지만 전세나 임대 시장의 가격이 상당 부분, 한 20~30% 정도는 기여를 했다. 그래서 전세 시장의 매물 부족 현상이 굉장히 심각하고, 과거에 자발적으로 집을 안 사고 전세 가는 시장하고 다르게 지금은 집을 사고 싶어도 갈 수밖에 없는, 전세 시장에 머무를 수밖에 없는 수요도 상당히 누적이 되고 있어서 물량 부족, 가격 상승까지 이어졌다고 봅니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 대혼란의 부동산 시장 같은 느낌이 드는데요. 매물 부족, 공급 부족, 자, 이런 문제가 계속 거론이 되다 보니까 정부에서 재건축·재개발 이주비 같은 것들은 대출 규제를 풀겠다는 이야기도 하고 있는 것 같아요. 이거 효과는 있는 방안 아닙니까? 산소호흡기 정도 돼 주는 건가요?
★ 김인만 : 잘 모르겠네요. 정비 사업에는 효과가 있습니다. 서울시에서 끊임없이 계속 요구하던 부분이 '이주비 대출은 허용해 달라', '공급이 부족하지 않냐' 서울은 재건축·재개발이 가장 큰 비중을 차지하는데 재건축·재개발 시장에서 가장 문제가 이주비 대출이라는 게 다 끝납니다. 단계가 있거든요. 구역 지정을 하고, 추진위 만들고, 조합 설립하고, 사업시행계획 인가 받고, 관리처분 받고, 관리처분을 받으면 마지막 단계입니다. 이사 나가고 이주하고, 부수고, 멸실하고 공사 들어가야 되는데 다 끝났어요. 이사만 나가면 되는데 갑자기 이사를 그냥 맨몸으로 나갈 수는 없잖아요. 돈이 있어야 나가죠. 그래서 대출해 줍니다. 그걸 이주비 대출이라고 합니다. ‘너가 다른 데 전세 가서 또는 월세 가서 사는 동안에 필요하니까’ 그 돈을 빌려줍니다. 모든 돈이 여기 다 들어가 있기 때문입니다. 그런데 이주비 대출이 안 나옵니다. 대출 규제 때문에. DSR도 걸리고, 수도권에 6억까지 나오고 그게 같이 포함이 되거든요. '아니, 대출이 안 나와서 나는 이사 못 가겠다.' 이사를 안 가니까 멸실을 못 하고 착공을 못 하니까 다 끝났는데 공사해가지고 진행만 하면 되는데 그게 막혀 있기 때문에...
◆ 조태현 : 전세 없다고 다른 데 살 수도 없잖아요. 매수도 안 되고.
★ 김인만 : 네, 그래서 서울시에서 계속 요구하는 부분이고, 또 하나의 문제가 조합원 지위 양도 금지 문제도 같이 맞물려 있는데요. 조합원들 중에 모든 사람들이 다 입주권을 받는 건 아닙니다. 입주권 못 받는 조합원들도 있거든요, 요건에 따라서. 그런 분들은 빠져나와야 되는데 또 못 빠져나오게 지위 양도 금지에 걸리다 보니까 '나는 그냥 사업 안 하련다', '나는 사업 반대야' 이런 분들도 꽤 많이 있어가지고, 이런 부분에 대해서는 적극적으로 풀어줄 필요는 있겠다. 왜냐하면 우리가 이주비 대출을 막는 이유가 무리한 대출을 받아서 '너 집 사는 능력도 안 되는데 왜 무리하게 영끌해서 집을 사니'라는 부분인데, 이주비 대출은 자기 집이 있는데
◆ 조태현 : 다른 문제죠, 이거는.
★ 김인만 : 재건축·재개발을 하면서 나갈 때 잠깐 이주비 대출받아서 밖에서 살다가 공사 끝나면 본인 집에 들어와서 대출을 상환하는 구조이기 때문에, 이런 건 진작에 풀어줬어야 된다. 이것 때문에 공급이 또 늦어지면 정부나 서울시나 입장은 똑같잖아요. '공급을 빨리해야 된다'라는 컨센서스는 있기 때문에 간만에 반가운 소식, 고려하고 있다는 게 굉장히 전향적이라고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이걸 통해서 이주비 대출해 주면 공급이 신속하게 될 테니까 전월세도 약간은 완화할 수 있는 그런 효과는 있다, 이렇게 볼 수 있는 건가요?
☆ 송승현 : 단기적으로는 그런 효과를 기대하기는 어려울 것 같아요. 왜냐하면 득과 실을 볼 수 있는데, 득이라고 하면 소장님께서 말씀하신 것처럼 이사를 가야 되잖아요. 결국 그 돈이 있어야지 주변에 임대료라든지 이런 부분들이 어느 정도 확보가 되어 있다 보니까 실질적인 이사가 가능한 상황이기 때문에 사업이 사실, 점유하고 있는 상황에서는 사업을 못 하거든요. 결국 그 공간을 비워줘야지 사업을 진행을 할 수 있어요. 그리고 철거도 하고 다시 나중에 착공도 할 수 있는 그런 구조인데, 문제는 뭐냐면 우리가 전에 얘기를 했었던 전세 얘기를 하고 있잖아요. 전세 가격이 엄청나게 올라가고 매물 부족도 있어요. 여기서 이주비를 받아가지고 임대 시장에 나가게 된다면
◆ 조태현 : 더 씨를 말려버리는 효과가 있겠네요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 그래서 정부가 이런 이주비 대출을 하는 거를 진작에 했었어야 되는데 계속 쥐고 있었다는 게 타이밍이 굉장히 안 좋다는 거죠.
◆ 조태현 : 이제 와서는 이렇게 해도 안 되고 저렇게 해도 안 되는 그런 상황이 돼버렸군요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 이제는 결단을 할 수밖에 없는 상황이죠. 여기서 전세에 대한 물량이라든지 씨를 더 말리면서라도 장기적인 미래 방향 제시를 하고, 지금의 고통이 따르더라도 임대 시장을 확보를 하고 가겠다는 판단을 해 볼 필요가 있는데요. 이제 와가지고 이주비 대출을 언급한다는 게 굉장히 문제가 될 수밖에 없죠. 그리고 묶여 있는 사업장들이 80여 곳이 넘게 된 곳인데 대규모로 이주를 하게 된다면, 토지거래허가구역도 묶어놨죠, 그다음에 실거주 중심으로 하라고 그랬죠. 이주비 대출하기 전에 앞에 있는 겹겹이 쌓여 있는 규제를 풀어간 다음에 이주비 대출을 가는 게 맞죠. 이렇게 다 묶어놓은 상황에서 전세 씨도 말려놓은 상황에서 이주비 대출해가지고 사람들 나가라고 그러면 기존에 사업장 주변에 있는 분들이 멀리 떠나던가, 아니면 이주비를 받고 그분들이 멀리 가던가 그 판단을 해야 되는데 아무래도 거기서 오랫동안 거주를 하셨던 분들 같은 경우는...
◆ 조태현 : 연세 있으신 분들은 또 더더욱 어려워요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 주변에 머무를 가능성들이 있어서 전세에 문제가 생길 수밖에 없고요. 그리고 소장님께서 말씀하셨던 조합원 지위 양도 같은 경우도 사실상 먼 비전 제시를 보면 이거는 지위 양도를 할 수 있는 방향으로 가게 해줘야 돼요. 뭐가 문제냐면 재개발·재건축, 특히 재건축 같은 경우는 현실에서 굉장히 아름답게는 얘기를 할 수 있겠죠. 거기 재정착률도 올리고 또 원주민들이 살면 좋지만 재건축 사업은 민간 사업이기도 하고 돈이 돼야지 하는 사업이에요. 그 말은 향후에 아름답게 포장을 하면 거기 원주민들이 머무르면 좋긴 하겠지만 재건축 사업 같은 경우는 돈이 있어야지 사업을 할 수 있는 거예요. 돈 있는 투자자들이 들어와야지 사업이 되는 거거든요. 추가적으로 분담금도 내고 사업에 대한 비용을 댈 수 있는 사람들이 들어와 줘야 되는데, 소위 말하는 손바뀜이 일어나고 그분들은 어느 정도 정리를 하고. 예전에 40살쯤에 주택을 사가지고 최전성기 때 고액 연봉을 받던 그분들이 나이가 한 70에서 80이에요. 소득이 다 끊긴 상황이란 말이에요. 그럼 그분들을 바탕으로 해서 그 전에 있는 분들, 이런 분들 안에서 손바뀜이 되고 지불 능력이 있는 사람들이 들어와야지 사업이 가기 때문에 이런 사업 안에서는 지위를 서로 간에, 집값 올라가는 것도 올라가는 거겠지만 그 사업이 현실적으로 일어나기 위해서는 어느 정도 손바뀜이 필요하다는 게 현실적인 의견입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이주비 대출을 통해서 중장기적으로는 전월세 물량을 더 공급할 수 있겠지만 단기적으로는 주변에 전세가 줄어들 것이고, 또 지금은 더더욱 시장이 왜곡돼 있기 때문에 더 쉽지 않을 것이다, 이렇게 이해하면 됩니까?
★ 김인만 : 맞습니다. 맞는데 참 가슴이 답답하네요. 진짜 장기적으로 공급을 위해서는 하긴 해야 되는데 단기적으로 송 대표님 말씀하신 것처럼 전세난에 기름을 붓고 있잖아요. 안 그래도 없는데 수요가 또 갑자기 튀어나오니까. 이 문제를 어떻게 해결해야 되는지 가슴이 답답하고 정책의 전환이 필요하지 않나. 수요 억제도 좋지만 결국 다주택자 규제에 달려 있거든요. 공급이 빨리 안 된다면 한시적은 아니더라도 아무튼 주택임대사업자 제도에 대해서 전면 원점에서 다시 검토를 해서 살릴 수 있는 거, 10년, 15년, 20년 임대사업자를 부활시켜서 하나 만들어서 옛날에는 4년, 8년이었는데 짧잖아요. 그래서 길게 임대 사업하실 분들은 할 수 있게 만들어 주는 게... 이주비 대출도 풀어주고 해야 서로 공급도 나오고 수요도 나오고 매치가 되는데 상태에서 풀어버리게 되면 진짜 많이 오를 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 답답한 상황이라고도 할 수가 있겠는데요. 지금까지 전월세 시장에 대해서 이야기를 해 봤고요. 매매 시장 이야기도 해 봐야 될 것 같은데, 오늘 또 한국부동산원에서 오후 2시에 업데이트된 자료가 나올 텐데 아직은 안 나왔으니까 지난주 기준으로 말씀을 드려볼게요. 지난주에 깜짝 놀란 지표가 하나 있었어요. 동탄, 한 주 만에 1.98% 올랐더라고요. 제가 한번 찾아보니까 역대에서도 몇 손가락 안에 꼽을 정도로 굉장히 높은 상승률이었는데, 여기는 뭐가 문제라는 겁니까?
★ 김인만 : 동탄 신도시 같은 경우에 문제라고 볼 수도 있겠죠. 정부 입장에서는 문제라고 볼 수 있는데 첫 번째가 규제 지역에서 일단 풀려 있잖아요. 작년 광주 신도시까지는 묶었는데 동탄 신도시는 빠졌습니다. 비규제 지역입니다. 전세 끼고 살 수도 있습니다. 그런데 그쪽에 사시는 분들이 주 직장이 삼성전자나 하이닉스가 많기 때문에...
◆ 조태현 : 또 엄청난 성과급도 예정돼 있는...
★ 김인만 : 주머니가 넉넉합니다. 한 3년 정도는 그냥 전문직보다 낫습니다. 부부가 그쪽에 보니까 맞벌이하시는 분들이 많더라고요. 한 분은 삼성전자, 한 분은 하이닉스 이렇게 다니는 분들이 많기 때문에 그냥 1년 단위로 따지면 집 사는 데 아무런 문제가 없습니다. 대출받는 것도 사내 대출도 나오고 이런 게 맞물리다 보니까 역세권 주변으로 천정부지 올라가고 있고요. 제가 지난주하고 엊그제도 동탄 다녀왔었는데 역세권 주변 단지들은 부르는 게 값입니다. 롯데캐슬 아파트는 전용 84가 서울도 아니고 과천도 아닌데 동탄이 강남에서 40km 정도 어져있습니다.
◆ 조태현 : 멀어요. 생각보다 되게 멀어요.
★ 김인만 : 거리는 꽤 멉니다. 근데 22억 5천만 원 거래가 됐는데 문제는 매물이 없습니다. 22억에도 매물이 없다는 게 굉장히 충격적이고, 그 주변에 있는 일반 아파트들도 14억 하던 게 두 달 만에 18억 호가를 부르고 있기 때문에 1.98%가 충분히 나올 수 있다, 지금 분위기를 보면. 근데 역세권 주변만 올랐느냐, 역세권 주변에서 올랐겠죠. 확산되고 있습니다. 가격 편차가 굉장히 커요. 역세권 주변은 14억, 18억 하는데 거기서 한 3km 정도 떨어지게 된 아파트들은 아직도 6억, 7억, 8억 대 아파트들이 수두룩한데 그 아파트들도 6억 대에서 7억 대로 올라가고 있고 전체적으로 확산되고 있기 때문에 브레이크가 없는 것 같고요. 속마음은 이런 것도 있습니다. 작년 10월 15일 대책을 보니까 그때도 그랬잖아요. 규제 발표되기 전에 우리가 미리 사자. 그래서 또 현장 분위기를 보니까 '묶이겠지...'
◆ 조태현 : 묶이기 전에 빨리하자?
★ 김인만 : ‘그 정도 분위기면 묶일 것 같아.’ 작년에 빠져나간 거는요, 작년에는 화성시였습니다, 행정구역이. 그런데 올해부터 분구가 됩니다. 그래서 동탄구는 빠져나가기가 어렵습니다. 작년에는 평균을 내니까, 동탄 아파트 가격이 올라도 화성시 전체 평균은 낮았거든요. 그래서 정량 요건에서 쓱 빠졌는데, 올해는 빠지기가 어려우니까 '야, 묶이기 전에 빨리빨리'라고 해서 거의 북새통을 이루고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 제가 최근에 강남 어디를 다녀온 적이 있는데, 강남에 84제곱미터가 그날 만난 부동산 계신 분이 '최근에 23억 원에 나왔어요' 이 말씀하시더라고요. 동탄이 그 가격이네요. 무시무시한 수준인데, 상황을 보면 주식이나 채권 팔아서 올해 강남 3구 쪽으로 주택 시장 유입된 자금이 한 3조 7천억 원 정도가 된다고 해요. 자산은 자산으로 옮겨간다는 상식이 그대로 이어지는 것 같은데, 이러다가 망국적인 부동산 이거 해체 못 하고 그대로 이어지는 거 아닙니까?
☆ 송승현 : 자산은 자산으로 이동들을 많이들 하죠. 주식이 여전히 높은 수치고 많은 분들이 투자를 하셔서 일정의 성과를 얻었다라고 하면 굉장히 축하할 일이기도 하죠. 근데 그런 축하를 주식 쪽에서도 하는데 부동산 가격 올라가는 거에 대해서는 망국적인 인식을 갖고 있기 때문에 그거는 전반적인 문제가 아닌가라고 판단되는데, 이런 추이로 가면 부동산의 망국적인 흐름으로 갈 가능성이 크다고 보는데요. 말씀하신 주식하고 채권 매각 대금의 3조 7천억이라고 그랬잖아요. 여기가 전년 동기가 한 2조 천억 정도 됐어요. 그때 대비했을 때도 돈을 많이 벌었나 봐요. 한 77% 정도 올라간 수치고요. 이 중에서 한 65% 정도가 특히 1조 원 이상들이 강남 쪽에 집중을 했다는 거예요. 그 말은 뭐냐면 이런 수익을 실현하고 가장 안정적인 자산으로...
◆ 조태현 : 계속 올라주고 꾸준히 갈 곳.
☆ 송승현 : 그렇죠. 이동을 하고 있는 거죠. 마지막 나의 목표를 상한가를 정하듯이 나의 목표 지점을 확인을 하고 그쪽으로 자금을 집중적으로 붓고 있다고 보는 거죠. 그리고 본인들이 번 투자자들 중에 한 30% 정도 이상은 부동산 쓰는 데로 많이들 사용들을 하고 있고요. 최근에 한국은행에서 내놓았던 자료를 보더라도 주식하고 부동산 자금, 이 부분에 대해서 상관성을 보니까 예전에는 한 0.4 정도 됐거든요. 한 40% 정도. 근데 지금은 한 0.7% 정도 되는 거예요.
◆ 조태현 : 더 커졌네요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 이 주식 자금이 부동산으로 간다라는 것들의 영향력들이 더 커졌고, 이 원인을 두 가지 보면 하나는 주식 시장에 대한 자금들이 흘러갈 수 있는 전반적인 디자인 자체가 흘렀고요. 두 번째는 대출을 안 해주다 보니까 현금 갖고 가야 되거든요. 본인이 갖고 있는 금액에 이 주식 돈을 싸 들고 갈 수밖에 없는 구조예요. 그래서 저도 최근에 실무적으로 보면 자금 출처를 쓰는데 주식 관련된 그리고 코인 관련된 자금들이 상당 부분 많더라고요. '돈을 안 빌려주면 다른 데서 벌어가지고 현금 만들어서 들고 들어가자' 이런 흐름이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 대표님도 말씀을 해 주신 것처럼 부동산 가격이 너무 가파르게 오르는 건 정말 망국적인 현상인데, 그래서 정책적인 노력이 더 중요하겠죠. 정책 이야기 어떤 것들이 나오고 있는지 2부에서 살펴보겠습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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