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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 5일 수요일
■ 출연 : 우병탁 세무사 (신한은행 프리미어패스파인더 전문위원)
- 1주택 기준, 종부세 대상 자체는 감소..공시가 12억→14억으로
- 비거주 종부세 늘어나, 12억→9억 공제 줄어
- 종부세 공제기준 상향되도, 공정시장가액 60→70% 상향돼 세금은 더 올라
- 비거주 일 경우, 같은 아파트라도 보유세 50% 늘어나
- 이번 세제개편안 중과대상, 공시가 30억·시세 42억 이상은 전체 5만채, 0.3%
- 올해 서울집값 급등세 감안할 경우 내년말 내야할 종부세 올해보다 20~30%, 고가주택의 경우 160~170% 인상 가능
- 세제개편, 세부담 상한도 150%→200%로 높여, 내년 종부세 2배 이상 인상될 수도
- "젤 복잡한 건, 1주택 부부공동명의"
- 1주택 부부공동명의, 기존과 동일
- 초고가주택의 경우 1주택 장기보유라도 기존 80%에서 2029년부터 10억만 공제
- "미친 양도세 강화", 양도차익 클 수록 '억 단위' 양도세 증가
- 다주택자 세부담, 文정부 수준 뛰어넘는다
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 저희가 어제도 전문가 두 분과 이야기를 했는데 두 분 모두 동의하셨던 게 "너무 어렵다" 이 얘기였어요. 자, 그래서 조금 더 간단하게 직관적으로 살펴보도록 하겠습니다. 세제 개편으로 종부세 인상되는 분들이 있는데요. 시가가 30억 원 이상 되는 분들, 종부세·재산세 두 개 다 오르게 되는… 어떻게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 우선 이번 개편안에서 보면 첫째로 종부세 대상 자체는 줄어들 개연성이 생겼습니다. 1주택을 기준으로 하면 기존에는 12억 이상이 과세 대상이었는데 이 공제를 14억으로 올렸기 때문에 14억 이하에서는 종부세 대상이 되지 않는다라고 하는 부분이 있고요.
◆ 조태현 : 일단 이 12억은 기준이 뭐죠, 공시가격을 기준으로?
◇ 우병탁 : 공시가격이 14억을 넘지 않으면 종부세를 내지 않게 돼서 대상은 조금 줄어든 측면이 있다. 그리고 둘째, 거주하지 않으면 종부세가 늘어나게 됩니다. 1주택이라고 하더라도 기본 공제가 기존에 12억에서 올린 기준으로는 14억인데, 거주를 하지 않으면 그 공제가 9억으로 줄어들게 되고요. 세액 공제 같은 경우에도 보유 기간이 아닌 거주 기간에 따라서 받을 수 있도록 바뀌게 됩니다. 셋째는 시가 35억 원 이상의 초고가 주택의 경우에는 이 종부세가 기존보다 더 크게 증가를 합니다. 시가 기준으로 그렇고요. 공시가격 14억을 넘는 모든 집들 중에서, 그중에서도 예를 들면 공시가격 기준으로 20억 이상, 30억 이상 더 비싸진 집으로 갈수록 종부세가 증가하는 폭이 더 커진다.
◆ 조태현 : 이걸 환산했을 때 시가 35억 원이 된다는 거죠.
◇ 우병탁 : 그래서 이 경우에는 특히 세율 부분이 고가의 주택으로 갈수록 더 많이 높게 인상되고, 공정시장가액 비율은 현재 60%인데 70%로 인상이 되면서 더 비싼 집의 경우에는 세금이 더 늘어난다.
◆ 조태현 : 네, 여기까지는 간신히 쫓아가고 있습니다. 서울의 구별로 한번 볼까요? 토허제 지정된 15개 지역까지 해서 평균 서울의 아파트 가격 어떻게 형성돼 있습니까?
◇ 우병탁 : 서울 아파트 평균 가격은 전용면적 84제곱미터 기준으로 13억 5,940만 원입니다. 민간 회사에서 집계한 거고요. 서초와 강남은 평균이 30억 이상, 송파와 용산은 평균 20억 이상, 그리고 그 외 한강 벨트 지역은 15억에서 18억 정도 수준이고요. 서울의 외곽에 해당하는 구들의 경우에는 6억에서 10억 정도가 평균적인 시세입니다.
◆ 조태현 : 시세 평균 매매가니까 이거는 시가잖아요. 그렇기 때문에 이 공시가격으로 가면 또 다를 것이, 예전에 강북이 평균 15억 원이 넘어섰다는 얘기가 나왔고요. 중랑구 85제곱미터가 15억 넘어섰다, 호가가 16억 넘어섰다 이렇게 나오는데 또 평균은 그렇게 높지가 않아요. 이건 왜 그런 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 이른바 '똘똘한 한 채' 현상으로 인해서 강남, 서초, 용산과 같은 소수 지역만 집값이 올랐기 때문입니다.
◆ 조태현 : 자치구에서도 양극화가 있다.
◇ 우병탁 : 네, 맞습니다. 서울 내에서도 양극화가 있고, 그래서 양으로 보면 평균 이하 가격의 주택이 훨씬 더 양이 많기 때문에 평균 가격은 낮아지는 효과가 있는 거고요. 예컨대 공시가격 30억, 예컨대 공시가 30억·시세 42억 이상의 공동주택의 경우에는 전체 수가 5만 채밖에 되지 않습니다. 전체의 0.3% 정도이고요. 전체 주택의 73% 이상이 공시가격으로는 3억, 시세로는 4억 이하인 주택입니다. 그러니까 대부분이 아직은 많이 비싸졌다고 하더라도 전국적으로 보면 4억 이하의 주택들이 훨씬 숫자가 많다 보니까 평균 가격은 낮게 나올 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그러다 보니까 이렇게 높은 애들은 정말 높지만 양극화가 있어서 그런 측면이 있는 것 같습니다. 자, 그렇다면 내년에 공시가격이 올해 수준 정도를 유지한다라고 가정을 한번 해볼게요. 그렇게 되면 내년에 보유세는 얼마나 오르게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 우선 서초에 있는 반포자이 전용 84를 기준으로 공시가격이 올해 수준에서 하나도 오르지 않는다고 하더라도 보유세는 2,257만 원으로 올해보다 27% 정도 오르게 되고요.
◆ 조태현 : 잠깐만요, 여기가 시가가 얼마나 되죠?
◇ 우병탁 : 시가는 한 40억 후반에서 50억 정도…
◆ 조태현 : 그럼 초고가 주택이라고 일단 보면 되겠네요.
◇ 우병탁 : 맞습니다. 그래서 초고가 주택은 더 많이 오르는데요. 이 중에서도 그 같은 류의 초고가 주택 중에서도 금액 자체의 절대 금액이 굉장히 큰, 예를 들어서 용산의 한 아파트의 경우에는 올해 내는 재산세와 종부세를 합한 금액이 약 7,600만 원 정도 되는데, 공시가격이 오르지 않더라도 내년에는 1억 1천만 원으로 3,200만 원 정도가 더 늘어나게 됩니다. 그래서 더 비싼, 더 큰 집일수록 보유세가 더 크게 늘어나는 구조가 됐습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 일단은 초고가 주택은 한 20에서 30% 정도 더 내게 된다 이렇게 보면 되겠고요. 1주택자의 기본 공제가 12억 원에서 14억 원으로 오르게 되는데 그래도 이렇게 많이 오른다는 뜻이에요?
◇ 우병탁 : 네, 기본 공제가 오르면서 대상이 되는 주택 자체는 줄어들 수 있지만, 말씀드린 공정시장가액 비율이 60%에서 70%로 오르게 되고, 과세표준 6억 이하 구간부터 세율도 추가적으로 더 올라서 초고가 주택의 경우에는 이른바 다주택자들에게 적용되고 있는 중과세되는 종부세율을 적용받기 때문에 많이 오를 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 20에서 30%가 오른다는 거는 집값 공시가격이 올해랑 똑같은 수준으로 내년에 간다고 가정을 했을 때 이 정도가 오르는 거잖아요. 만약에 올해 부동산 가격이 굉장히 가파르게 오르고 있어 이 절반 정도만 내년에 오른다라고 가정을 한다면, 그러면 더 많이 오르게 되는 그렇게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 이게 더 현실적으로 발생할 가능성이 높은데요. 왜냐하면 올해 주택 가격의 상반기 동안의 상승률이 작년 상승률과 거의 유사하거나 비슷한 수준이기 때문에 실제로는 더 보수적으로 절반 정도만큼만 오른다고 하더라도 방금 말씀드린 것처럼 20~30% 정도를 넘어서서, 통상 단지별로 차이는 있겠지만 비싼 주택들의 경우에는 많게는 한 160에서 170%… 작년에 냈던 것보다요. 이번에 세 부담 상한이 원래 150%로 제한이 돼 있었습니다. 그러니까 매년 전년도에 냈던 재산세와 종부세 합한 금액보다 1.5배를 넘지는 못하게끔 되어 있었는데, 이번에 이 세 부담 상한을 150%에서 200%로 상향을 하게 되면서 한도가 더 높아졌으니까요. 예전 같으면 150% 초과되는 건 과세되지 않았겠지만 이번에는 시세가 오르고 세율 오르는 부분들이 고스란히 반영이 될 수 있는 상황이 됐습니다.
◆ 조태현 : 2배가 될 수도 있는 거네요.
◇ 우병탁 : 2배까지 될 수 있습니다. 최대.
◆ 조태현 : 극단적인 경우에는 2배까지도 될 수 있다. 자, 그렇다면 이게 부자들만의 이야기가 될 수도 있는데요, 그런데 또 그렇지만도 않은 것 같아요. 실제로 공시가격 20억 원 미만의 거주 1주택자 이쪽도 공제 한도 상향 효과로 보유세 부담이 감소하는 단지, 이쪽은 맞습니까?
◇ 우병탁 : 네, 기본적으로는 종부세는 비싼 집을 가지고 있는 사람들에게 과세되는 게 맞습니다. 여전히 그렇고요. 거기다가 이번에 공시가격을 14억으로 상향했기 때문에 서울의 경우에도 일부 단지들의 경우에는 이 기본 공제가 올라가서, 즉 빼주는 금액이 커져서 종부세가 소폭 줄어드는 경우들도 발생할 개연성이 있습니다. 예를 들어서 올해 공시가격이 12억 원을 넘어서 올해는 종부세 대상이 됐는데 내년 공시가격은 14억을 넘지 않는다고 한다면, 올해는 종부세를 냈는데 내년에는 내지 않게 됩니다. 그래서 종부세가 빠지는 만큼 보유세 부담이 줄어드는 단지들도 꽤 있을 수는 있겠습니다.
◆ 조태현 : 얼마나 될 걸로 추측해 볼 수 있습니까?
◇ 우병탁 : 전체 수는 아까 말씀드린 것처럼 생각보다 많은데요. 서울 기준으로 보면 한강 벨트를 중심으로 한 구들 중에서도 20~30평대 중에 이 정도 금액대에 해당하는 단지들이 많게는 한 10만 채 정도까지도 이를 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 그럼 안 내는 집도 일단 생기긴 생기는 거네요. 그렇게 되면 만약에 저 같으면요, 제가 좋은 데서 살고 있다라고 가정을 하면은 집을 팔고 약간 조금 떨어지는, '덜 똘똘한 한 채' 쪽으로 옮겨갈 가능성도 충분히 있을 것 같거든요. 이런 시장의 움직임은 없을까요?
◇ 우병탁 : 우려되는 부분들 중에 하나가 바로 그 부분입니다. 오늘 자세히 설명드리기는 어렵지만 양도세 부분들도 같이 강화되는 측면이 있어서, 오랫동안 집을 가지고 계셔서 차익이 컸던 분들의 경우에는 그 양도세를 줄이면서 그리고 보유세 부담이 상대적으로 높아지다 보니까 그 부담을 줄이기 위한 방편으로 말하자면 제자리에서 팔고 다시 갈아타거나, 아니면 팔고 나서 같은 지역이라고 하더라도 그 규모가 작은 평수, 아니면 지역을 한 단계 아래쪽(5분위는 4분위, 4분위는 3분위) 이렇게 낮춰서 가게 되면…
◆ 조태현 : 강남 살다가 약간 송파나 강동으로 간다든지.
◇ 우병탁 : 맞습니다. 그렇게 되면 기본적으로는 보유세가 비슷하게 또 올라간다고 하더라도 절대 금액 자체가 크지 않기 때문에, 즉 몇천만원씩 내야 되는 것은 아니기 때문에 몇백만 원에서 몇백만 원으로 더 올라간다고 하더라도 감당 가능한 수준이 될 거니까 그런 과정을 통해서 흔히 얘기하는 '덜 똘똘한 한 채'로 수요가 오히려 집중되는 현상들도 발생할 수 있고, 그럼 그 지역의 집값이 또 올라가는 문제가 생길 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 그 지역에 계시던 분들은 조금 더 '덜 똘똘한 한 채'로 옮겨가게 되겠죠. 풍선 효과가 단계적으로 나타날 것 같은데, 아무튼간에 이런 여파는 조금 더 봐야 될 것 같고요. 은퇴 가구가 생계를 위해서 자신은 전세로 거주하면서 자기가 갖고 있는 1주택을 임대하고 있었다, 이렇게 가정하면 보유세 부담이 어떻게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 말씀드린 것처럼 기본 공제 금액은 12억에서 14억으로 늘어나는데, 거주를 하지 않으시는 경우에는 1주택이라고 하더라도 공제를 9억까지밖에는 안 해주는 걸로 개편안이 나왔습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 비거주는 9억까지다.
◇ 우병탁 : 그렇죠. 공제를 14억까지 못 받고 9억만 받기 때문에 따라서 자연스럽게 그 거주자 대비해서 보유세·종부세 쪽이 늘어나게 되고요. 계산에 의하면 대략 거주자 대비해서 같은 집이라고 하더라도 50% 정도가량 세금을 더 내게 되는 결과가 됩니다.
◆ 조태현 : 저희가 듣고 계시는 청취자분 중에서 "공시가 12억 아파트가 2채를 갖고 계시대요. 그런데 한 채는 본인이 사시고 다른 한 채는 전세를 줬다." 그러면 이 경우에도 세금이 늘어나는 건가요?
◇ 우병탁 : 맞습니다. 9억 공제율… 이 경우에는 기존부터 다주택이셨기 때문에 원래 9억만 공제를 받으시는 상황이었을 거고요. 그러면 '이전하고 바뀌는 게 없냐' 생각을 하실 수 있을 텐데, 이번에 개편안을 하면서 다주택자의 경우에는 그 기본 공제 최대 9억을 두 개의 집값을 기준으로 안분해서 본인이 거주하고 있는 집값의 비율만큼만 공제를 해주는 걸로 바꿨습니다. 어렵죠?
◆ 조태현 : 진짜 못 살겠네.
◇ 우병탁 : 예를 들어서 일반적인 경우에 기존에는 9억 공제를 받으셨을 텐데, 4억 공제만 해주고요. 나머지 5억은… 5억 중에서 2개의 집값을 합한 금액 분에 살고 있는 집의 비율만큼만 해주니까 5억을 제대로 못 받고, 예를 들어서 3억 5천 이렇게만 받으니까 공제 금액이 또 줄어들게 돼서 종부세는 또 늘어납니다.
◆ 조태현 : 어찌 됐건 늘어난 것만은 확실하네요.
◇ 우병탁 : 그렇죠. 그래서 아까 말씀하신 것처럼 공시가격 12억, 12억이 똑같다라고 말씀을 하셨는데, 만약에 두 다주택 중에서 공시가격이 더 비싼 집이 있으시면 그 집에 들어가서 사셔야 그나마 공제를 조금 더 받을 수 있는 구조가 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그 과정에서 또 전세가 하나 사라지게 될 것 같은데요. 아무튼간에 저희가 계속 이렇게 하면서 유튜브로도 질문을 많이 받았었는데요, 한 분께서 "1주택 부부 공동명의의 경우는 어떻게 되냐" 이렇게 질문을 하시더라고요. 종부세 세액 공제 한도가 신설되고 비거주 1주택 기본 공제액이 줄어드니까 "부부 공동명의의 과세가 낫냐, 아니면 1가구 1주택 특례가 낫냐" 어떤 게 낫나 고민이 될 것 같은데 어떻습니까, 위원님 보시기에는?
◇ 우병탁 : 이 부분이 제일 복잡한 것 중에 하나입니다. 1주택이면서 공동명의인 경우에 거주를 하고 계신다라고 한다면 기존하고 똑같습니다. 기존 내용을 짧게 설명을 드리면 선택을 할 수 있습니다. "각자 우리 따로 계산해서 9억, 9억씩 받자." 그러니까 집값을 공동으로 갖고 있으니까 집값을 반으로 나눠서 각각 9억씩을 공제받고 각자 계산을 하는 방식으로 계산을 할 수도 있고요. 아니면 그냥 한 사람이 갖고 있는 것처럼 전체 집값에 대해서 이번 개편안대로라면 14억을 공제를 받고 나머지에 대해서 세금을 계산하되, 나이와 보유 기간, 거주 기간에 따라서 공제를 받거나 이 선택을 할 수 있는데, 문제는 비거주자의 경우에는 이걸 4억으로 줄였습니다. 그러니까 "각자 나눠서 계산을 할게요"라고 하더라도 각자 예전 같으면 9억, 9억씩을 공제를 받았었는데, 이 개편안에 따르면 4억, 4억만 공제를 받거나 아니면 "한 사람 명의로 가지고 있는 것처럼 하겠습니다"라고 하더라도 비거주이기 때문에 9억만 공제를 받게 돼서, 이러나저러나 공동명의는 이전보다는 세금이 올라갑니다.
◆ 조태현 : 근데 이 공동명의나 각각 공제받을지, 한 사람한테 몰아줄지 이거는 제가 결정할 수 있는 거예요?
◇ 우병탁 : 계산을 해보고 본인이 선택·신청을 하시면 됩니다.
◆ 조태현 : 그렇게 신청을 하면 된다, 알겠습니다. 어제 어떤 분이 그런 말씀하시더라고요. 이번 세법 개정안을 보면서 "세무사들한테 로비받은 것 같다" 이런 말씀을 하시던데, 아마 위원님께서도 굉장히 바쁜 앞으로를 지내지 않으실까라는 생각이 들 정도로 되게 복잡하네요. 아무튼 다른 분의 사연도 한번 볼까요? 서울에 집을 두고 경기도에 살고 있는 비거주 1주택자가 계시대요. 세제 개편안이 나와서 공시가를 다시한번 확인을 해봤더니, 같은 동이라도 저층은 공시가 17억, 18억 수준인데 고층인 집이라서 공시가가 20억을 넘었다고 해요. 그러면 이런 경우에도 각 세대별 공시가 기준으로 보유세가 바뀌게 되는 건가요?
◇ 우병탁 : 네, 재산세와 종부세의 경우에는 항상 공시가격이 기준입니다. 시가 자체를 따지지 않고요, 공시가격이 얼마이냐로 과세를 하기 때문에 이른바 흔히 얘기하는 같은 단지 내에 같은 동의 경우에도 저층은 당연히 시세도 그렇지만 공시가격이 낮고 고층은 공시가격이 비싼데, 그 과정에서 그 문턱에 있는… 그러니까 같은 평형인데 고층은 더 고가에 가까운 쪽이라고 한다면 부담이 조금 더 커지는 형태가 되는 거고, 반대로 저층은 부담이 조금 줄어드는, 이렇게 이해를 하시면 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면 그것도 이 가격에 따라서 달라지는, 초고가 주택만을 타깃으로 했다라는 이야기가 나오긴 하는데 또 그렇지만도 않다라는 얘기도 나오고요. 너무너무 복잡해서 많은 혼란이 있는 것 같습니다. 언론 기사를 보니까요, 서울 강남권의 한 아파트 단지에 있는 부동산 중개업소에 붙인 안내문이 눈에 띄었다고 합니다. 제목이 '미친 양도세 강화'였는데요. 강남의 재건축 단지였던 것 같습니다. 5억에 매수한 이 아파트를 50억에 매도할 경우의 양도세를 세제 개편 전후로 나눠서 게시를 했는데요. 1주택자고 30년을 보유·거주했을 경우입니다. 세제 개편 전에는 양도세가 2억 7천만 원이었는데 이게 8억 3천으로 늘어난다고 해요. 이거는 왜 그러는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 이번에 보유세에 대한 개편뿐만 아니라 양도세를 같이 개편을 했는데요. 쉽게 얘기하면 양도소득세 1주택 중에서도 그 차익이 컸던 고가 주택, 초고가 주택의 경우에는 공제에 대한 한도를 두기로 했습니다. 그래서 기존 같으면 80%의 장기보유 특별공제를 받았을 때, 예를 들어서 차익이 한 30억, 40억 됐다라고 한다면 그중에서 80%를 빼주는 구조였었는데, 이게 너무 크다라는 부분들 때문에 단계적으로 우선은 내년·내후년에는 이 총 공제 한도를 20억으로 한도를 두고요, 그다음에 29년 이후에는 10억만 공제를 해주게 됩니다. 그러니까 예전 같으면 30억 공제를 받을 수 있었던 걸 20억밖에 못 받거나 10억밖에 못 받게 되니까 그 부분만큼이 그대로 세금이 나오는 구조여서, 방금 말씀하신 것처럼 보통 양도세는 규모가 큽니다. 억 단위로 양도세가 늘어날 수 있는데, 이 경우 즉 양도 차익이 굉장히 큰 주택일수록 그거에 따른 불이익이 커졌다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 많은 분들도 관심을 가지시는 것 같은데요, 하나만 짧게 여쭤볼게요. 다주택자들의 세 부담, 문재인 정부 수준을 뛰어넘을 것이란 관측이 나오던데 맞습니까?
◇ 우병탁 : 네, 특히 보유세 중 종부세 같은 경우에, 3주택자는 공정시장가액 비율이 아까 말씀드린 것처럼 1주택자는 현행 60에서 70으로 오른다고 말씀을 드렸는데 이게 10%포인트 더 올라서 80까지 오르게 됩니다. 그리고 세율 자체도 이미 중과세율을 적용받고 있기 때문에 기본적으로 다주택은 과거에 가장 높았던 시점만큼 많이 오를 가능성이 높습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 아무래도 이건 직접 계산하시기보다는 은행 같은 데 가서 상담을 받아보시는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 신한은행 프리미어패스파인더 우병탁 전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 우병탁 : 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 5일 수요일
■ 출연 : 우병탁 세무사 (신한은행 프리미어패스파인더 전문위원)
- 1주택 기준, 종부세 대상 자체는 감소..공시가 12억→14억으로
- 비거주 종부세 늘어나, 12억→9억 공제 줄어
- 종부세 공제기준 상향되도, 공정시장가액 60→70% 상향돼 세금은 더 올라
- 비거주 일 경우, 같은 아파트라도 보유세 50% 늘어나
- 이번 세제개편안 중과대상, 공시가 30억·시세 42억 이상은 전체 5만채, 0.3%
- 올해 서울집값 급등세 감안할 경우 내년말 내야할 종부세 올해보다 20~30%, 고가주택의 경우 160~170% 인상 가능
- 세제개편, 세부담 상한도 150%→200%로 높여, 내년 종부세 2배 이상 인상될 수도
- "젤 복잡한 건, 1주택 부부공동명의"
- 1주택 부부공동명의, 기존과 동일
- 초고가주택의 경우 1주택 장기보유라도 기존 80%에서 2029년부터 10억만 공제
- "미친 양도세 강화", 양도차익 클 수록 '억 단위' 양도세 증가
- 다주택자 세부담, 文정부 수준 뛰어넘는다
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 저희가 어제도 전문가 두 분과 이야기를 했는데 두 분 모두 동의하셨던 게 "너무 어렵다" 이 얘기였어요. 자, 그래서 조금 더 간단하게 직관적으로 살펴보도록 하겠습니다. 세제 개편으로 종부세 인상되는 분들이 있는데요. 시가가 30억 원 이상 되는 분들, 종부세·재산세 두 개 다 오르게 되는… 어떻게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 우선 이번 개편안에서 보면 첫째로 종부세 대상 자체는 줄어들 개연성이 생겼습니다. 1주택을 기준으로 하면 기존에는 12억 이상이 과세 대상이었는데 이 공제를 14억으로 올렸기 때문에 14억 이하에서는 종부세 대상이 되지 않는다라고 하는 부분이 있고요.
◆ 조태현 : 일단 이 12억은 기준이 뭐죠, 공시가격을 기준으로?
◇ 우병탁 : 공시가격이 14억을 넘지 않으면 종부세를 내지 않게 돼서 대상은 조금 줄어든 측면이 있다. 그리고 둘째, 거주하지 않으면 종부세가 늘어나게 됩니다. 1주택이라고 하더라도 기본 공제가 기존에 12억에서 올린 기준으로는 14억인데, 거주를 하지 않으면 그 공제가 9억으로 줄어들게 되고요. 세액 공제 같은 경우에도 보유 기간이 아닌 거주 기간에 따라서 받을 수 있도록 바뀌게 됩니다. 셋째는 시가 35억 원 이상의 초고가 주택의 경우에는 이 종부세가 기존보다 더 크게 증가를 합니다. 시가 기준으로 그렇고요. 공시가격 14억을 넘는 모든 집들 중에서, 그중에서도 예를 들면 공시가격 기준으로 20억 이상, 30억 이상 더 비싸진 집으로 갈수록 종부세가 증가하는 폭이 더 커진다.
◆ 조태현 : 이걸 환산했을 때 시가 35억 원이 된다는 거죠.
◇ 우병탁 : 그래서 이 경우에는 특히 세율 부분이 고가의 주택으로 갈수록 더 많이 높게 인상되고, 공정시장가액 비율은 현재 60%인데 70%로 인상이 되면서 더 비싼 집의 경우에는 세금이 더 늘어난다.
◆ 조태현 : 네, 여기까지는 간신히 쫓아가고 있습니다. 서울의 구별로 한번 볼까요? 토허제 지정된 15개 지역까지 해서 평균 서울의 아파트 가격 어떻게 형성돼 있습니까?
◇ 우병탁 : 서울 아파트 평균 가격은 전용면적 84제곱미터 기준으로 13억 5,940만 원입니다. 민간 회사에서 집계한 거고요. 서초와 강남은 평균이 30억 이상, 송파와 용산은 평균 20억 이상, 그리고 그 외 한강 벨트 지역은 15억에서 18억 정도 수준이고요. 서울의 외곽에 해당하는 구들의 경우에는 6억에서 10억 정도가 평균적인 시세입니다.
◆ 조태현 : 시세 평균 매매가니까 이거는 시가잖아요. 그렇기 때문에 이 공시가격으로 가면 또 다를 것이, 예전에 강북이 평균 15억 원이 넘어섰다는 얘기가 나왔고요. 중랑구 85제곱미터가 15억 넘어섰다, 호가가 16억 넘어섰다 이렇게 나오는데 또 평균은 그렇게 높지가 않아요. 이건 왜 그런 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 이른바 '똘똘한 한 채' 현상으로 인해서 강남, 서초, 용산과 같은 소수 지역만 집값이 올랐기 때문입니다.
◆ 조태현 : 자치구에서도 양극화가 있다.
◇ 우병탁 : 네, 맞습니다. 서울 내에서도 양극화가 있고, 그래서 양으로 보면 평균 이하 가격의 주택이 훨씬 더 양이 많기 때문에 평균 가격은 낮아지는 효과가 있는 거고요. 예컨대 공시가격 30억, 예컨대 공시가 30억·시세 42억 이상의 공동주택의 경우에는 전체 수가 5만 채밖에 되지 않습니다. 전체의 0.3% 정도이고요. 전체 주택의 73% 이상이 공시가격으로는 3억, 시세로는 4억 이하인 주택입니다. 그러니까 대부분이 아직은 많이 비싸졌다고 하더라도 전국적으로 보면 4억 이하의 주택들이 훨씬 숫자가 많다 보니까 평균 가격은 낮게 나올 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그러다 보니까 이렇게 높은 애들은 정말 높지만 양극화가 있어서 그런 측면이 있는 것 같습니다. 자, 그렇다면 내년에 공시가격이 올해 수준 정도를 유지한다라고 가정을 한번 해볼게요. 그렇게 되면 내년에 보유세는 얼마나 오르게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 우선 서초에 있는 반포자이 전용 84를 기준으로 공시가격이 올해 수준에서 하나도 오르지 않는다고 하더라도 보유세는 2,257만 원으로 올해보다 27% 정도 오르게 되고요.
◆ 조태현 : 잠깐만요, 여기가 시가가 얼마나 되죠?
◇ 우병탁 : 시가는 한 40억 후반에서 50억 정도…
◆ 조태현 : 그럼 초고가 주택이라고 일단 보면 되겠네요.
◇ 우병탁 : 맞습니다. 그래서 초고가 주택은 더 많이 오르는데요. 이 중에서도 그 같은 류의 초고가 주택 중에서도 금액 자체의 절대 금액이 굉장히 큰, 예를 들어서 용산의 한 아파트의 경우에는 올해 내는 재산세와 종부세를 합한 금액이 약 7,600만 원 정도 되는데, 공시가격이 오르지 않더라도 내년에는 1억 1천만 원으로 3,200만 원 정도가 더 늘어나게 됩니다. 그래서 더 비싼, 더 큰 집일수록 보유세가 더 크게 늘어나는 구조가 됐습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 일단은 초고가 주택은 한 20에서 30% 정도 더 내게 된다 이렇게 보면 되겠고요. 1주택자의 기본 공제가 12억 원에서 14억 원으로 오르게 되는데 그래도 이렇게 많이 오른다는 뜻이에요?
◇ 우병탁 : 네, 기본 공제가 오르면서 대상이 되는 주택 자체는 줄어들 수 있지만, 말씀드린 공정시장가액 비율이 60%에서 70%로 오르게 되고, 과세표준 6억 이하 구간부터 세율도 추가적으로 더 올라서 초고가 주택의 경우에는 이른바 다주택자들에게 적용되고 있는 중과세되는 종부세율을 적용받기 때문에 많이 오를 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 20에서 30%가 오른다는 거는 집값 공시가격이 올해랑 똑같은 수준으로 내년에 간다고 가정을 했을 때 이 정도가 오르는 거잖아요. 만약에 올해 부동산 가격이 굉장히 가파르게 오르고 있어 이 절반 정도만 내년에 오른다라고 가정을 한다면, 그러면 더 많이 오르게 되는 그렇게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 이게 더 현실적으로 발생할 가능성이 높은데요. 왜냐하면 올해 주택 가격의 상반기 동안의 상승률이 작년 상승률과 거의 유사하거나 비슷한 수준이기 때문에 실제로는 더 보수적으로 절반 정도만큼만 오른다고 하더라도 방금 말씀드린 것처럼 20~30% 정도를 넘어서서, 통상 단지별로 차이는 있겠지만 비싼 주택들의 경우에는 많게는 한 160에서 170%… 작년에 냈던 것보다요. 이번에 세 부담 상한이 원래 150%로 제한이 돼 있었습니다. 그러니까 매년 전년도에 냈던 재산세와 종부세 합한 금액보다 1.5배를 넘지는 못하게끔 되어 있었는데, 이번에 이 세 부담 상한을 150%에서 200%로 상향을 하게 되면서 한도가 더 높아졌으니까요. 예전 같으면 150% 초과되는 건 과세되지 않았겠지만 이번에는 시세가 오르고 세율 오르는 부분들이 고스란히 반영이 될 수 있는 상황이 됐습니다.
◆ 조태현 : 2배가 될 수도 있는 거네요.
◇ 우병탁 : 2배까지 될 수 있습니다. 최대.
◆ 조태현 : 극단적인 경우에는 2배까지도 될 수 있다. 자, 그렇다면 이게 부자들만의 이야기가 될 수도 있는데요, 그런데 또 그렇지만도 않은 것 같아요. 실제로 공시가격 20억 원 미만의 거주 1주택자 이쪽도 공제 한도 상향 효과로 보유세 부담이 감소하는 단지, 이쪽은 맞습니까?
◇ 우병탁 : 네, 기본적으로는 종부세는 비싼 집을 가지고 있는 사람들에게 과세되는 게 맞습니다. 여전히 그렇고요. 거기다가 이번에 공시가격을 14억으로 상향했기 때문에 서울의 경우에도 일부 단지들의 경우에는 이 기본 공제가 올라가서, 즉 빼주는 금액이 커져서 종부세가 소폭 줄어드는 경우들도 발생할 개연성이 있습니다. 예를 들어서 올해 공시가격이 12억 원을 넘어서 올해는 종부세 대상이 됐는데 내년 공시가격은 14억을 넘지 않는다고 한다면, 올해는 종부세를 냈는데 내년에는 내지 않게 됩니다. 그래서 종부세가 빠지는 만큼 보유세 부담이 줄어드는 단지들도 꽤 있을 수는 있겠습니다.
◆ 조태현 : 얼마나 될 걸로 추측해 볼 수 있습니까?
◇ 우병탁 : 전체 수는 아까 말씀드린 것처럼 생각보다 많은데요. 서울 기준으로 보면 한강 벨트를 중심으로 한 구들 중에서도 20~30평대 중에 이 정도 금액대에 해당하는 단지들이 많게는 한 10만 채 정도까지도 이를 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 그럼 안 내는 집도 일단 생기긴 생기는 거네요. 그렇게 되면 만약에 저 같으면요, 제가 좋은 데서 살고 있다라고 가정을 하면은 집을 팔고 약간 조금 떨어지는, '덜 똘똘한 한 채' 쪽으로 옮겨갈 가능성도 충분히 있을 것 같거든요. 이런 시장의 움직임은 없을까요?
◇ 우병탁 : 우려되는 부분들 중에 하나가 바로 그 부분입니다. 오늘 자세히 설명드리기는 어렵지만 양도세 부분들도 같이 강화되는 측면이 있어서, 오랫동안 집을 가지고 계셔서 차익이 컸던 분들의 경우에는 그 양도세를 줄이면서 그리고 보유세 부담이 상대적으로 높아지다 보니까 그 부담을 줄이기 위한 방편으로 말하자면 제자리에서 팔고 다시 갈아타거나, 아니면 팔고 나서 같은 지역이라고 하더라도 그 규모가 작은 평수, 아니면 지역을 한 단계 아래쪽(5분위는 4분위, 4분위는 3분위) 이렇게 낮춰서 가게 되면…
◆ 조태현 : 강남 살다가 약간 송파나 강동으로 간다든지.
◇ 우병탁 : 맞습니다. 그렇게 되면 기본적으로는 보유세가 비슷하게 또 올라간다고 하더라도 절대 금액 자체가 크지 않기 때문에, 즉 몇천만원씩 내야 되는 것은 아니기 때문에 몇백만 원에서 몇백만 원으로 더 올라간다고 하더라도 감당 가능한 수준이 될 거니까 그런 과정을 통해서 흔히 얘기하는 '덜 똘똘한 한 채'로 수요가 오히려 집중되는 현상들도 발생할 수 있고, 그럼 그 지역의 집값이 또 올라가는 문제가 생길 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 그 지역에 계시던 분들은 조금 더 '덜 똘똘한 한 채'로 옮겨가게 되겠죠. 풍선 효과가 단계적으로 나타날 것 같은데, 아무튼간에 이런 여파는 조금 더 봐야 될 것 같고요. 은퇴 가구가 생계를 위해서 자신은 전세로 거주하면서 자기가 갖고 있는 1주택을 임대하고 있었다, 이렇게 가정하면 보유세 부담이 어떻게 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 말씀드린 것처럼 기본 공제 금액은 12억에서 14억으로 늘어나는데, 거주를 하지 않으시는 경우에는 1주택이라고 하더라도 공제를 9억까지밖에는 안 해주는 걸로 개편안이 나왔습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 비거주는 9억까지다.
◇ 우병탁 : 그렇죠. 공제를 14억까지 못 받고 9억만 받기 때문에 따라서 자연스럽게 그 거주자 대비해서 보유세·종부세 쪽이 늘어나게 되고요. 계산에 의하면 대략 거주자 대비해서 같은 집이라고 하더라도 50% 정도가량 세금을 더 내게 되는 결과가 됩니다.
◆ 조태현 : 저희가 듣고 계시는 청취자분 중에서 "공시가 12억 아파트가 2채를 갖고 계시대요. 그런데 한 채는 본인이 사시고 다른 한 채는 전세를 줬다." 그러면 이 경우에도 세금이 늘어나는 건가요?
◇ 우병탁 : 맞습니다. 9억 공제율… 이 경우에는 기존부터 다주택이셨기 때문에 원래 9억만 공제를 받으시는 상황이었을 거고요. 그러면 '이전하고 바뀌는 게 없냐' 생각을 하실 수 있을 텐데, 이번에 개편안을 하면서 다주택자의 경우에는 그 기본 공제 최대 9억을 두 개의 집값을 기준으로 안분해서 본인이 거주하고 있는 집값의 비율만큼만 공제를 해주는 걸로 바꿨습니다. 어렵죠?
◆ 조태현 : 진짜 못 살겠네.
◇ 우병탁 : 예를 들어서 일반적인 경우에 기존에는 9억 공제를 받으셨을 텐데, 4억 공제만 해주고요. 나머지 5억은… 5억 중에서 2개의 집값을 합한 금액 분에 살고 있는 집의 비율만큼만 해주니까 5억을 제대로 못 받고, 예를 들어서 3억 5천 이렇게만 받으니까 공제 금액이 또 줄어들게 돼서 종부세는 또 늘어납니다.
◆ 조태현 : 어찌 됐건 늘어난 것만은 확실하네요.
◇ 우병탁 : 그렇죠. 그래서 아까 말씀하신 것처럼 공시가격 12억, 12억이 똑같다라고 말씀을 하셨는데, 만약에 두 다주택 중에서 공시가격이 더 비싼 집이 있으시면 그 집에 들어가서 사셔야 그나마 공제를 조금 더 받을 수 있는 구조가 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그 과정에서 또 전세가 하나 사라지게 될 것 같은데요. 아무튼간에 저희가 계속 이렇게 하면서 유튜브로도 질문을 많이 받았었는데요, 한 분께서 "1주택 부부 공동명의의 경우는 어떻게 되냐" 이렇게 질문을 하시더라고요. 종부세 세액 공제 한도가 신설되고 비거주 1주택 기본 공제액이 줄어드니까 "부부 공동명의의 과세가 낫냐, 아니면 1가구 1주택 특례가 낫냐" 어떤 게 낫나 고민이 될 것 같은데 어떻습니까, 위원님 보시기에는?
◇ 우병탁 : 이 부분이 제일 복잡한 것 중에 하나입니다. 1주택이면서 공동명의인 경우에 거주를 하고 계신다라고 한다면 기존하고 똑같습니다. 기존 내용을 짧게 설명을 드리면 선택을 할 수 있습니다. "각자 우리 따로 계산해서 9억, 9억씩 받자." 그러니까 집값을 공동으로 갖고 있으니까 집값을 반으로 나눠서 각각 9억씩을 공제받고 각자 계산을 하는 방식으로 계산을 할 수도 있고요. 아니면 그냥 한 사람이 갖고 있는 것처럼 전체 집값에 대해서 이번 개편안대로라면 14억을 공제를 받고 나머지에 대해서 세금을 계산하되, 나이와 보유 기간, 거주 기간에 따라서 공제를 받거나 이 선택을 할 수 있는데, 문제는 비거주자의 경우에는 이걸 4억으로 줄였습니다. 그러니까 "각자 나눠서 계산을 할게요"라고 하더라도 각자 예전 같으면 9억, 9억씩을 공제를 받았었는데, 이 개편안에 따르면 4억, 4억만 공제를 받거나 아니면 "한 사람 명의로 가지고 있는 것처럼 하겠습니다"라고 하더라도 비거주이기 때문에 9억만 공제를 받게 돼서, 이러나저러나 공동명의는 이전보다는 세금이 올라갑니다.
◆ 조태현 : 근데 이 공동명의나 각각 공제받을지, 한 사람한테 몰아줄지 이거는 제가 결정할 수 있는 거예요?
◇ 우병탁 : 계산을 해보고 본인이 선택·신청을 하시면 됩니다.
◆ 조태현 : 그렇게 신청을 하면 된다, 알겠습니다. 어제 어떤 분이 그런 말씀하시더라고요. 이번 세법 개정안을 보면서 "세무사들한테 로비받은 것 같다" 이런 말씀을 하시던데, 아마 위원님께서도 굉장히 바쁜 앞으로를 지내지 않으실까라는 생각이 들 정도로 되게 복잡하네요. 아무튼 다른 분의 사연도 한번 볼까요? 서울에 집을 두고 경기도에 살고 있는 비거주 1주택자가 계시대요. 세제 개편안이 나와서 공시가를 다시한번 확인을 해봤더니, 같은 동이라도 저층은 공시가 17억, 18억 수준인데 고층인 집이라서 공시가가 20억을 넘었다고 해요. 그러면 이런 경우에도 각 세대별 공시가 기준으로 보유세가 바뀌게 되는 건가요?
◇ 우병탁 : 네, 재산세와 종부세의 경우에는 항상 공시가격이 기준입니다. 시가 자체를 따지지 않고요, 공시가격이 얼마이냐로 과세를 하기 때문에 이른바 흔히 얘기하는 같은 단지 내에 같은 동의 경우에도 저층은 당연히 시세도 그렇지만 공시가격이 낮고 고층은 공시가격이 비싼데, 그 과정에서 그 문턱에 있는… 그러니까 같은 평형인데 고층은 더 고가에 가까운 쪽이라고 한다면 부담이 조금 더 커지는 형태가 되는 거고, 반대로 저층은 부담이 조금 줄어드는, 이렇게 이해를 하시면 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면 그것도 이 가격에 따라서 달라지는, 초고가 주택만을 타깃으로 했다라는 이야기가 나오긴 하는데 또 그렇지만도 않다라는 얘기도 나오고요. 너무너무 복잡해서 많은 혼란이 있는 것 같습니다. 언론 기사를 보니까요, 서울 강남권의 한 아파트 단지에 있는 부동산 중개업소에 붙인 안내문이 눈에 띄었다고 합니다. 제목이 '미친 양도세 강화'였는데요. 강남의 재건축 단지였던 것 같습니다. 5억에 매수한 이 아파트를 50억에 매도할 경우의 양도세를 세제 개편 전후로 나눠서 게시를 했는데요. 1주택자고 30년을 보유·거주했을 경우입니다. 세제 개편 전에는 양도세가 2억 7천만 원이었는데 이게 8억 3천으로 늘어난다고 해요. 이거는 왜 그러는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 이번에 보유세에 대한 개편뿐만 아니라 양도세를 같이 개편을 했는데요. 쉽게 얘기하면 양도소득세 1주택 중에서도 그 차익이 컸던 고가 주택, 초고가 주택의 경우에는 공제에 대한 한도를 두기로 했습니다. 그래서 기존 같으면 80%의 장기보유 특별공제를 받았을 때, 예를 들어서 차익이 한 30억, 40억 됐다라고 한다면 그중에서 80%를 빼주는 구조였었는데, 이게 너무 크다라는 부분들 때문에 단계적으로 우선은 내년·내후년에는 이 총 공제 한도를 20억으로 한도를 두고요, 그다음에 29년 이후에는 10억만 공제를 해주게 됩니다. 그러니까 예전 같으면 30억 공제를 받을 수 있었던 걸 20억밖에 못 받거나 10억밖에 못 받게 되니까 그 부분만큼이 그대로 세금이 나오는 구조여서, 방금 말씀하신 것처럼 보통 양도세는 규모가 큽니다. 억 단위로 양도세가 늘어날 수 있는데, 이 경우 즉 양도 차익이 굉장히 큰 주택일수록 그거에 따른 불이익이 커졌다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 많은 분들도 관심을 가지시는 것 같은데요, 하나만 짧게 여쭤볼게요. 다주택자들의 세 부담, 문재인 정부 수준을 뛰어넘을 것이란 관측이 나오던데 맞습니까?
◇ 우병탁 : 네, 특히 보유세 중 종부세 같은 경우에, 3주택자는 공정시장가액 비율이 아까 말씀드린 것처럼 1주택자는 현행 60에서 70으로 오른다고 말씀을 드렸는데 이게 10%포인트 더 올라서 80까지 오르게 됩니다. 그리고 세율 자체도 이미 중과세율을 적용받고 있기 때문에 기본적으로 다주택은 과거에 가장 높았던 시점만큼 많이 오를 가능성이 높습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 아무래도 이건 직접 계산하시기보다는 은행 같은 데 가서 상담을 받아보시는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 신한은행 프리미어패스파인더 우병탁 전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 우병탁 : 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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