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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스특보] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이번 설 연휴의 화두 가운데 하나는 부동산이 아니었나 싶습니다. 이재명 대통령을 비롯해 정치권에서 설 명절 내내 부동산을 밥상머리 민심 화두에 올렸습니다. 정부가 다주택자에 이어 이번엔 임대사업자를 정조준해대출 연장 관행을 손보기로 했습니다. 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오. 설 연휴 동안에도 이 대통령의 SNS는 전혀 멈추지 않았습니다. 부동산에 대한 여러 가지 이야기를 하면서 다주택자에 대한 작심 비판도 이어갔는데 이번에는 임대사업자도 정조준하고 있습니다. 임대사업자 대출 상환 방식과 연장 절차를 다시 한 번 보겠다라는 이야기를 하고 있는데 이게 어떤 내용입니까?
[이정환]
일반 개인이 주택을 사면 주택담보대출이라고 얘기합니다. 사업자대출이 아니기 때문에 보통 만기가 20년, 30년까지 갈 수 있을 정도로 흔히 말하면 만기가 긴 대출이라고 볼 수 있는데 임대사업자죠. 사업자라는 건 어떤 거냐면 일종의 기업처럼 처리를 해서 대출을 하는 것이기 때문에 일반적인 개인의 주택담보대출와는 달리 어떻게 보면 사업자대출 형식으로 해서 만기가 보통 3~5년 정도 하고 이것을 1년 정도 연장하는 이런 방식을 취하고 있다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다. 그렇기 때문에 일종의 주택담보대출이 아니기 때문에 규제 역시 사각에 있는 것이 아니었느냐라는 평가가 있을 수 있겠고요. 사각에 있는 게 아니었냐는 평가는 어떤 거냐면 계속 만기연장 같은 것들이 주택담보대출 같은 경우에 DSR이라든지 이게 연장되면서 타이트해졌는데 만기 연장을 할 때 여러 가지 규제들이 안 들어가면서 어떻게 보면 임대사업자들이 지속적으로 주택을 팔지 않고, 그러니까 임대사업자 중에 사업용 오피스텔이 대부분이라고 보시면 될 것 같고 그렇지만 주택도 일부 있는데 지금 13. 9조 원가량되는 주택임대사업자의 대출이 자동으로 연장되면서 물량을 잠그는 것이 아닌가라는 그런 이슈들이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 그렇기 때문에 이러한 임대사업자들의 사업자 대출에 대해서 연장이라는 것들을 타이트하게 하면서 결국 주택 공급, 주택 물량을 늘리고자 하는 이런 정책이라고 보시면 될 것 같고 지금 그래픽에도 요약이 아주 잘 돼 있는데 개인 주택담보대출 같은 경우에는 30년 이상 분할 상환 구조라고 볼 수 있을 것 같은데 만기가 임대사업자 대출 같은 경우에는 3~5년이지만 만기가 1년 단위로 계속 연장되어 왔다, 사실상 이게 사업자 대출로 간주되면서 연장되어 온 것들을 견제하겠다. 그러니까 브레이크를 걸겠다는 그런 입장이라고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그러면 만기 연장 심사가 얼마나 어떻게 더 깐깐해지는 건가요?
[이정환]
만기가 될 때마다 흔히 말하는 RTI 비율이라고 하는데 연간임대소득 대비 연간 이자비용 같은 것들을 계산해서 이 비율이 적정하지 않으면, 그러니까 임대수익이 크지 않으면 대출 연장 같은 것들을 줄이겠다. 규모 같은 것들을 줄이겠다고 이해하시면 될 것 같고 신규 대출에 대해서는 규제지역의 1. 5배. 그러니까 연간 임대소득이 연간 이자비용보다 50% 이상 많아야 되는 거고 비규제 지역 상한 25% 정도 많아야 한다는 건데 이것들이 지켜지지 않을 때, 예를 들어서 임대가 줄어든다든지 집값들이 떨어지거나, 그러니까 임대소득이 줄어들 수 있거든요. 여러 가지 상황에 따라 줄어들 수 있는데 이런 것들이 안 지켜지게 되면 대출 연장을 안 해 주겠다는 입장으로 해석될 수 있고. 대출연장을 안 해 주게 되면 일부 임대사업자들은 결국 자기가 보유한, 사업자가 보유한 주택들을 팔아야 되는 상황들이 올 수 있고 이런 것을 통해서 주택의 공급을 늘리겠다는 입장이라고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 임대사업자들이 가진 부동산 매물을 시장에 나오게 하는 것들이 이런 정책의 목표라고 볼 수 있겠는데요. 일단은 임대사업자가 내놓을 수 있는 매물이 그렇게 많은가가 의구심이 들고요. 그렇기 때문에 이런 정책이 실제로 부동산 시장을 안정화시킬 수 있을지, 이 부분에 있어서도 의문이 좀 있는 게 사실이거든요. 교수님은 어떻게 보십니까?
[이정환]
지적으로 나오는 것이 앵커님께서 말씀하신 것처럼 임대사업자가 나올 수 있는 매물이 어떤 것이 있냐. 지금 주택이 여러 빌라도 있고 여러 개가 있기는 하지만 아파트거든요. 그런데 임대사업자는 아무래도 아파트 비중이 낮기 때문에 아파트에 대한 비중, 그러니까 빌라라든가 이런 형태, 주거용 오피스텔 등 다른 형태로 가진 것들이 굉장히 많기 때문에 이것들을 흔히 말하는 임대사업자를 압박함으로써 나올 수 있는 아파트의 물량이 얼마나 될 것이냐. 임대사업자 입장에서도 흔히 값이 높은 아파트를 팔기보다는 다른 부동산을 먼저 혹시나 문제가 된다고 하면 다른 부동산을 먼저 매물로 낼 가능성이 있기 때문에. . . 아무래도 가격이 올라갈 재산을 먼저 파는 일들은 조금 있으리라 기다하기 힘들기 때문에 좋은 부동산들, 우리가 생각하는 것들은 아파트인데 10~15억대에 살 만한 아파트들이 많이 나와야 주택 가격이 안정되면서 흔히 말하는 주거 사다리도 회복된다고 생각하고 있는데 그런 아파트들이 많이 나올 것인가에 대해서는 의문을 가진 상황들이 많다. 왜냐하면 아무래도 이런 사업자들이 빌라라든지 아파트가 아닌 쪽에 많은 주택을 가지고 있고 그리고 아파트를 먼저 팔 것이냐에 대해서도 조금 의구심이 드는 상황이기 때문에 이런 이야기가 나오고 있다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
또 하나 걱정되는 점은 이렇게 대출받는 게 어려워지다 보면 그 부담이 세입자에게 전가되는 거 아니냐, 이런 우려의 목소리가 나오는데 이런 걱정은 없겠습니까?
[이정환]
아무래도 대출이 어려워지게 되면 흔히 말하는 빚을 갚기 위해서, 혹은 아까 말씀드린 대로 임대수익을 높이기 위해서 임대료를 높일 가능성도 분명히 있거든요. 임대료를 높이게 되면 아무래도 흔히 말하는 주거에 취약한 분들이 손해를 볼 수밖에 없는 이런 상황들이다. 아무래도 월세가 모든 주거 비용 중에 가장, 그러니까 전세랑 월세가 있다고 하면 월세가 조금 비싼 편인데 이런 임대료가 더 올라가게 되면 월세가 더 올라간다는 것이기 때문에 이런 분들의 주거 환경에는 부정적인 영향을 미칠 수 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
이 부분도 그렇고요. 최근에 계속 타깃이 되고 있는 다주택자들. 지금 다주택자에 대한 규제 강화 같은 것들을 계속 예고하면서 조금씩 매물이 나오고 있다는 보도가 나오고 있어요. 그런데 또 일각에서는 급매물은 없다는 평가도 있거든요. 지금 정확한 상황이 어떤 것이고 이런 규제를 했을 때 오히려 버티기에 들어갈 가능성, 교수님은 어떻게 보십니까?
[이정환]
일단 매물이 많이 나온 것은 사실이라고 평가하고 있고요. 아무래도 다주택자이 양도세가 흔히 말해서 3주택을 가져가면 85%까지 갈 수 있는 높은 수준이라서 양도세에 대한 유예가 종결되기 전에 팔려는 매물들이 많이 나오고 있다는 이야기들은 계속 퍼지고 있습니다. 다만 주택을 사는 사람들 역시 이러한 현상을 알고 있고 그다음에 지금 가장 문제가 되는 강남 권역들의 주택은 좀 값이 지나치게 굉장히 많이 올라가 있는 상황이기 때문에 그걸 또 섣불리 살 수 없는 상황이거든요. 그래서 매물은 오히려 이런 쪽은 나오고 있는데 거래는 외곽 지역, 그러니까 15억, 흔히 말해서 지금 대출규제가 들어가 있으면서 15억 이상의 주택에 대해서는 사실상 15억 아래 주택에 대해서 보통 거래가 많이 이뤄지고 있다는 얘기는 많이 나오고 있습니다. 결국은 가장 문제가 될 만한 지역은 강남권인데 강남권보다는 외곽권에서 거래가 많이 이뤄지고 있고 강남권 살 사람들은 현금이 많이 필요한데 이 현금을 지금 써야 되느냐, 나중에 써야 되느냐에 대한 고민들이 있기 때문에 양도세가 떨어진다고 할지라도 이것이 실제 거래로 이어지면서 가격을 안정화시키는 기능을 하는데, 강남권의 가격을 안정화시키는 데는 약간 시차 같은 것들이 걸리지 않을까라고 이야기를 하고 있습니다. 그런데 결국 지속가능성인데 양도세 유예가 끝나게 되면 어떻게 될 것이냐 하는 이슈가 있고 이것들이 끝나게 되면 과연 주택공급 같은 것들이 원활하게 이루어질 것이냐. 이것을 위해서 정부가 어떻게 할 것이냐에 대한 이야기가 계속 나오고 있고 이런 것들이 가격이라든지 물량 잠금에 큰 영향을 미칠 수 있다는 이런 말씀을 드려야 할 것 같습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 양도세 중과만으로는 해결되기가 어렵기 때문에 지금 정부에서 이야기한 것 가운데 하나가 보유세 인상을 검토하고 있는 거거든요. 그런데 우리가 경험해 봤을 때 양도세를 높이면 매물이 잠기고 보유세를 높이면 이게 세입자에게 전가되고 이런 모습들이 관측이 됐었단 말이죠. 앞으로 시장 전망은 어떻게 하고 계십니까?
[이정환]
1주택자 이외의 경우에 보유세를 높이면서 결국 이러한 물량 잠금을 해소하겠다. 지금 양도세 유예를 더 이상 안 하겠다는 것을 통해서 물량의 일부 늘렸는데 지속가능한 물량을 만들기 위해서는 결국은 보유세를 늘리면서 이러한 계속적으로. 단기간에 아파트를 짓기는 쉽지 않은 거고 지금 계획대로 6만 호 아파트를 짓는다고 할지라도 2030년 후에 나올 것이기 때문에 이게 사실 쉽지 않습니다. 쉽게 말해서 단기간에 아파트 공급하기는 쉽지 않은 상황이거든요. 그렇기 때문에 다주택자가 가진 아파트 물량들을 계속적으로 내놔야 정부 입장에서는 가격을 안정시킬 수 있는 거고 이러한 것을 지금 양도세 인하를 더 이상 안 하겠다. 두 번째로는 아마 보유세를 올리면서 다주택자 물량들을 뽑아내지 않을까라는 예상이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 다만 다주택자는 주택이 많다는 이야기고 주택이 많다는 이야기는 이걸 임대를 주고 있다는 것이기 때문에 세금에 대한 전가 이슈가 계속 분명히 나오고 있다. 보유세가 올라가게 되면 임대료가 또 올라가게 되는 이런 현상들도 분명히 있을 수 있는 것이고 일부 연구에서도 밝혀지고 있는 상황들이기 때문에 이 밸런스, 정부가 가장 집중적으로 해야 될 것은 계획대로 잘 된다고 할지라도 6만 호 공급이 2030년 이후에 될 건데 이 사이 기간에 얼마나 다주택자 매물들을 시장에 공급하면서 주택 가격을 특히나 아파트 가격을 안정시킬 수 있을까가 관건이다. 이런 것이 보유세나 다양한 정책들의 조합을 통해서 시도하지 않을까라는 생각을 가지고 있습니다.
[앵커]
이렇게 부동산 시장에 압박이 가해지다 보면 자금 흐름이 다른 곳으로 흐를 수 있는데 그래서 증시를 짚어보겠습니다. 코스피 시장을 보면 재미있는 통계 결과가 있는데 통상 설명절 이후에 주가가 오른다는 이야기가 있습니다. 그런데 10년 과거 자료를 보니까 반반이었더라고요.
[이정환]
이게 결국 10년 동안 데이터를 보면 설명절 이후 5일 동안 봤더니 반은 오르고. . . 지금 그래픽이 나오고 있는데 2016, 17년, 19년, 20년은 좀 떨어지고 그 이외의 기간들, 5번은 오르고 5번은 떨어졌다는 이야기를 하고 있습니다. 그런데 이것이 결국 시황이라든지 단순히 자금 흐름만 봐서는 설명하기는 어려운 상황들이고 사람들이 설 끝나면 임금 같은 것들을 많이 지급받고 대금지급이 원활해지다 보니까 투자 심리 같은 것들이 상승하면서 그런 입장에서 주가가 상승한다는 생각들이 좀 있는데 데이터는 꼭 그런 건 아니라는 이야기를 드리고 싶고요. 아무래도 지금 상황에는 주가가 많이 올라가기 때문에 불확실성이 굉장히 큰 상황들이고 이 불확실성이 굉장히 큰 상황이라는 건 어떤 거냐면 계속 자금이 몰리면서 영업이익을 바탕으로 한 주가가 또 오를 수 있는 반면에 굉장히 이미 쉭을 많이 내신 분들이 흔히 말하는 수익실현을 할 수 있는 불확실한 상황. 미국 역시 금리인하에 대한 기대감들이 왔다갔다 하고 있거든요. 왔다갔다하고 있기 때문에 불확실성이 굉장히 크고 이에 따라서 주가가 오를지 혹은 떨어질지에 대해서. 그리고 폭 자체 역시 굉장히 큰 폭으로 움직일 가능성이 굉장히 크다. 그래서 단순한 방향으로 주가를 예측하기가 굉장히 어려운 상황들이다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금은 워낙 이례적으로 많이 올랐기 때문에 더더욱 예측하기가 어려운 상황인데요. 앞서 말씀을 드린 것처럼 워낙 코스피가 이례적인 불장을 이어왔기 때문에 어떻게 진행될지 굉장히 불확실한 측면들이 있는데요. 일단 외국인들이 보유한 상장사의 주식 규모도 굉장히 많이 늘었나 봐요.
[이정환]
특히 외국인들은 코스피 지수에 많이 투자하고 대형주에 많이 투자하는 경향성들이 있기 때문에 상장 주식의 가치가 굉장히 오를 수밖에 없다는 이런 말씀을 일단 드려야 될 것 같습니다. 2024년 12월 말에 비해서 지난 12월 말 거의 100% 이상 늘었다고 보시면 될 것 같은데 이것이 아무래도 투자자금이 흐른 것도 있고 두 번째로는 주가지수 자체가 거의 2배 이상 오르면서 보유 자산의 가치가 올라간 양상들이 나오고 있다. 특히나 외국인 투자자들이 선호하는 삼성전자라든지 하이닉스 주식들이 많이 오름에 따라서 이러한 성향들을 보이고 있다는 말씀을 드리고 싶고 그렇게 올랐기 때문에 걱정하는 분들도 있다는 말씀을 덧붙여야 될 것 같습니다. 이렇게 올랐기 때문에 수익을 실현할 것이 아니냐. 또 외국인 투자자들이 팔기 시작하면 개인들이 손해를 보면서 또 사거나 이런 일이 있을 수 있기 때문에 이렇게 장이 불확실한 상황에서 외국인 수익률은 혹은 지분이 많은 것들이, 그러니까 투자가 늘어나는 건 좋은 현상들인데 절대규모가 늘어나는 것이 반드시 긍정적으로 봐야 되는 상황들이냐. 이런 것들에 대해서는 해석의 여지가 남아 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
이 불장이 계속될지 여기에서 멈출지도 관심인데요. 설 이후에 세뱃돈이 어디에 몰릴까 이 부분도 관심일 것 같습니다. 앞으로 상승장 어떻게 될까요?
[이정환]
불확실성이 크다는 말씀을 지속적으로 드려야 될 것 같고 그럼에도 불구하고 선거 전이라든지 올해 전반적으로 정부의 기조 자체가 주가지수를 부양하겠다는 이야기가 나오고 있기 때문에 급격한 하락을 예측하는 분들도 많지는 않은 것 같다. 물론 단기적인 조정이 10% 내외 정도 있을 수 있겠지만 그럼에도 불구하고 급락을 하면서 주식시장 자체가 붕괴하고 이런 현상들은 아마 일어나지 않을까라고 많이 예측하고 있는 것 같고요. 특히 최근에 정부가 국민성장펀드라든지 코스닥 벤처투자 펀드들의 세제혜택 같은 것들을 굉장히 강화하고 있는 양상이기 때문에 주식시장으로 갈 인센티브들, 코스피라든지 코스닥 모두 주식시장으로 갈 인센티브들이 많이 형성되어 있다. 그렇기 때문에 이게 지금 많이 올랐기 때문에 주가의 양상을 예측하기는 어렵지만 주가가 또 급락하는 것을 예측하는 증권 전문가나 이런 분들은 많지는 않은 것 같다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 과거사를 보면 1월이 강세장이었으면 2, 3월은 조정을 받는다고 하는데 지금은 워낙 이례적인 시장이 이어지고 있기 때문에 전망도 굉장히 어려운 것 같습니다. 신중하게 접근하는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께 자산시장에 대한 이야기를 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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■ 출연 : 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스특보] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이번 설 연휴의 화두 가운데 하나는 부동산이 아니었나 싶습니다. 이재명 대통령을 비롯해 정치권에서 설 명절 내내 부동산을 밥상머리 민심 화두에 올렸습니다. 정부가 다주택자에 이어 이번엔 임대사업자를 정조준해대출 연장 관행을 손보기로 했습니다. 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오. 설 연휴 동안에도 이 대통령의 SNS는 전혀 멈추지 않았습니다. 부동산에 대한 여러 가지 이야기를 하면서 다주택자에 대한 작심 비판도 이어갔는데 이번에는 임대사업자도 정조준하고 있습니다. 임대사업자 대출 상환 방식과 연장 절차를 다시 한 번 보겠다라는 이야기를 하고 있는데 이게 어떤 내용입니까?
[이정환]
일반 개인이 주택을 사면 주택담보대출이라고 얘기합니다. 사업자대출이 아니기 때문에 보통 만기가 20년, 30년까지 갈 수 있을 정도로 흔히 말하면 만기가 긴 대출이라고 볼 수 있는데 임대사업자죠. 사업자라는 건 어떤 거냐면 일종의 기업처럼 처리를 해서 대출을 하는 것이기 때문에 일반적인 개인의 주택담보대출와는 달리 어떻게 보면 사업자대출 형식으로 해서 만기가 보통 3~5년 정도 하고 이것을 1년 정도 연장하는 이런 방식을 취하고 있다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다. 그렇기 때문에 일종의 주택담보대출이 아니기 때문에 규제 역시 사각에 있는 것이 아니었느냐라는 평가가 있을 수 있겠고요. 사각에 있는 게 아니었냐는 평가는 어떤 거냐면 계속 만기연장 같은 것들이 주택담보대출 같은 경우에 DSR이라든지 이게 연장되면서 타이트해졌는데 만기 연장을 할 때 여러 가지 규제들이 안 들어가면서 어떻게 보면 임대사업자들이 지속적으로 주택을 팔지 않고, 그러니까 임대사업자 중에 사업용 오피스텔이 대부분이라고 보시면 될 것 같고 그렇지만 주택도 일부 있는데 지금 13. 9조 원가량되는 주택임대사업자의 대출이 자동으로 연장되면서 물량을 잠그는 것이 아닌가라는 그런 이슈들이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 그렇기 때문에 이러한 임대사업자들의 사업자 대출에 대해서 연장이라는 것들을 타이트하게 하면서 결국 주택 공급, 주택 물량을 늘리고자 하는 이런 정책이라고 보시면 될 것 같고 지금 그래픽에도 요약이 아주 잘 돼 있는데 개인 주택담보대출 같은 경우에는 30년 이상 분할 상환 구조라고 볼 수 있을 것 같은데 만기가 임대사업자 대출 같은 경우에는 3~5년이지만 만기가 1년 단위로 계속 연장되어 왔다, 사실상 이게 사업자 대출로 간주되면서 연장되어 온 것들을 견제하겠다. 그러니까 브레이크를 걸겠다는 그런 입장이라고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그러면 만기 연장 심사가 얼마나 어떻게 더 깐깐해지는 건가요?
[이정환]
만기가 될 때마다 흔히 말하는 RTI 비율이라고 하는데 연간임대소득 대비 연간 이자비용 같은 것들을 계산해서 이 비율이 적정하지 않으면, 그러니까 임대수익이 크지 않으면 대출 연장 같은 것들을 줄이겠다. 규모 같은 것들을 줄이겠다고 이해하시면 될 것 같고 신규 대출에 대해서는 규제지역의 1. 5배. 그러니까 연간 임대소득이 연간 이자비용보다 50% 이상 많아야 되는 거고 비규제 지역 상한 25% 정도 많아야 한다는 건데 이것들이 지켜지지 않을 때, 예를 들어서 임대가 줄어든다든지 집값들이 떨어지거나, 그러니까 임대소득이 줄어들 수 있거든요. 여러 가지 상황에 따라 줄어들 수 있는데 이런 것들이 안 지켜지게 되면 대출 연장을 안 해 주겠다는 입장으로 해석될 수 있고. 대출연장을 안 해 주게 되면 일부 임대사업자들은 결국 자기가 보유한, 사업자가 보유한 주택들을 팔아야 되는 상황들이 올 수 있고 이런 것을 통해서 주택의 공급을 늘리겠다는 입장이라고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 임대사업자들이 가진 부동산 매물을 시장에 나오게 하는 것들이 이런 정책의 목표라고 볼 수 있겠는데요. 일단은 임대사업자가 내놓을 수 있는 매물이 그렇게 많은가가 의구심이 들고요. 그렇기 때문에 이런 정책이 실제로 부동산 시장을 안정화시킬 수 있을지, 이 부분에 있어서도 의문이 좀 있는 게 사실이거든요. 교수님은 어떻게 보십니까?
[이정환]
지적으로 나오는 것이 앵커님께서 말씀하신 것처럼 임대사업자가 나올 수 있는 매물이 어떤 것이 있냐. 지금 주택이 여러 빌라도 있고 여러 개가 있기는 하지만 아파트거든요. 그런데 임대사업자는 아무래도 아파트 비중이 낮기 때문에 아파트에 대한 비중, 그러니까 빌라라든가 이런 형태, 주거용 오피스텔 등 다른 형태로 가진 것들이 굉장히 많기 때문에 이것들을 흔히 말하는 임대사업자를 압박함으로써 나올 수 있는 아파트의 물량이 얼마나 될 것이냐. 임대사업자 입장에서도 흔히 값이 높은 아파트를 팔기보다는 다른 부동산을 먼저 혹시나 문제가 된다고 하면 다른 부동산을 먼저 매물로 낼 가능성이 있기 때문에. . . 아무래도 가격이 올라갈 재산을 먼저 파는 일들은 조금 있으리라 기다하기 힘들기 때문에 좋은 부동산들, 우리가 생각하는 것들은 아파트인데 10~15억대에 살 만한 아파트들이 많이 나와야 주택 가격이 안정되면서 흔히 말하는 주거 사다리도 회복된다고 생각하고 있는데 그런 아파트들이 많이 나올 것인가에 대해서는 의문을 가진 상황들이 많다. 왜냐하면 아무래도 이런 사업자들이 빌라라든지 아파트가 아닌 쪽에 많은 주택을 가지고 있고 그리고 아파트를 먼저 팔 것이냐에 대해서도 조금 의구심이 드는 상황이기 때문에 이런 이야기가 나오고 있다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
또 하나 걱정되는 점은 이렇게 대출받는 게 어려워지다 보면 그 부담이 세입자에게 전가되는 거 아니냐, 이런 우려의 목소리가 나오는데 이런 걱정은 없겠습니까?
[이정환]
아무래도 대출이 어려워지게 되면 흔히 말하는 빚을 갚기 위해서, 혹은 아까 말씀드린 대로 임대수익을 높이기 위해서 임대료를 높일 가능성도 분명히 있거든요. 임대료를 높이게 되면 아무래도 흔히 말하는 주거에 취약한 분들이 손해를 볼 수밖에 없는 이런 상황들이다. 아무래도 월세가 모든 주거 비용 중에 가장, 그러니까 전세랑 월세가 있다고 하면 월세가 조금 비싼 편인데 이런 임대료가 더 올라가게 되면 월세가 더 올라간다는 것이기 때문에 이런 분들의 주거 환경에는 부정적인 영향을 미칠 수 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
이 부분도 그렇고요. 최근에 계속 타깃이 되고 있는 다주택자들. 지금 다주택자에 대한 규제 강화 같은 것들을 계속 예고하면서 조금씩 매물이 나오고 있다는 보도가 나오고 있어요. 그런데 또 일각에서는 급매물은 없다는 평가도 있거든요. 지금 정확한 상황이 어떤 것이고 이런 규제를 했을 때 오히려 버티기에 들어갈 가능성, 교수님은 어떻게 보십니까?
[이정환]
일단 매물이 많이 나온 것은 사실이라고 평가하고 있고요. 아무래도 다주택자이 양도세가 흔히 말해서 3주택을 가져가면 85%까지 갈 수 있는 높은 수준이라서 양도세에 대한 유예가 종결되기 전에 팔려는 매물들이 많이 나오고 있다는 이야기들은 계속 퍼지고 있습니다. 다만 주택을 사는 사람들 역시 이러한 현상을 알고 있고 그다음에 지금 가장 문제가 되는 강남 권역들의 주택은 좀 값이 지나치게 굉장히 많이 올라가 있는 상황이기 때문에 그걸 또 섣불리 살 수 없는 상황이거든요. 그래서 매물은 오히려 이런 쪽은 나오고 있는데 거래는 외곽 지역, 그러니까 15억, 흔히 말해서 지금 대출규제가 들어가 있으면서 15억 이상의 주택에 대해서는 사실상 15억 아래 주택에 대해서 보통 거래가 많이 이뤄지고 있다는 얘기는 많이 나오고 있습니다. 결국은 가장 문제가 될 만한 지역은 강남권인데 강남권보다는 외곽권에서 거래가 많이 이뤄지고 있고 강남권 살 사람들은 현금이 많이 필요한데 이 현금을 지금 써야 되느냐, 나중에 써야 되느냐에 대한 고민들이 있기 때문에 양도세가 떨어진다고 할지라도 이것이 실제 거래로 이어지면서 가격을 안정화시키는 기능을 하는데, 강남권의 가격을 안정화시키는 데는 약간 시차 같은 것들이 걸리지 않을까라고 이야기를 하고 있습니다. 그런데 결국 지속가능성인데 양도세 유예가 끝나게 되면 어떻게 될 것이냐 하는 이슈가 있고 이것들이 끝나게 되면 과연 주택공급 같은 것들이 원활하게 이루어질 것이냐. 이것을 위해서 정부가 어떻게 할 것이냐에 대한 이야기가 계속 나오고 있고 이런 것들이 가격이라든지 물량 잠금에 큰 영향을 미칠 수 있다는 이런 말씀을 드려야 할 것 같습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 양도세 중과만으로는 해결되기가 어렵기 때문에 지금 정부에서 이야기한 것 가운데 하나가 보유세 인상을 검토하고 있는 거거든요. 그런데 우리가 경험해 봤을 때 양도세를 높이면 매물이 잠기고 보유세를 높이면 이게 세입자에게 전가되고 이런 모습들이 관측이 됐었단 말이죠. 앞으로 시장 전망은 어떻게 하고 계십니까?
[이정환]
1주택자 이외의 경우에 보유세를 높이면서 결국 이러한 물량 잠금을 해소하겠다. 지금 양도세 유예를 더 이상 안 하겠다는 것을 통해서 물량의 일부 늘렸는데 지속가능한 물량을 만들기 위해서는 결국은 보유세를 늘리면서 이러한 계속적으로. 단기간에 아파트를 짓기는 쉽지 않은 거고 지금 계획대로 6만 호 아파트를 짓는다고 할지라도 2030년 후에 나올 것이기 때문에 이게 사실 쉽지 않습니다. 쉽게 말해서 단기간에 아파트 공급하기는 쉽지 않은 상황이거든요. 그렇기 때문에 다주택자가 가진 아파트 물량들을 계속적으로 내놔야 정부 입장에서는 가격을 안정시킬 수 있는 거고 이러한 것을 지금 양도세 인하를 더 이상 안 하겠다. 두 번째로는 아마 보유세를 올리면서 다주택자 물량들을 뽑아내지 않을까라는 예상이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 다만 다주택자는 주택이 많다는 이야기고 주택이 많다는 이야기는 이걸 임대를 주고 있다는 것이기 때문에 세금에 대한 전가 이슈가 계속 분명히 나오고 있다. 보유세가 올라가게 되면 임대료가 또 올라가게 되는 이런 현상들도 분명히 있을 수 있는 것이고 일부 연구에서도 밝혀지고 있는 상황들이기 때문에 이 밸런스, 정부가 가장 집중적으로 해야 될 것은 계획대로 잘 된다고 할지라도 6만 호 공급이 2030년 이후에 될 건데 이 사이 기간에 얼마나 다주택자 매물들을 시장에 공급하면서 주택 가격을 특히나 아파트 가격을 안정시킬 수 있을까가 관건이다. 이런 것이 보유세나 다양한 정책들의 조합을 통해서 시도하지 않을까라는 생각을 가지고 있습니다.
[앵커]
이렇게 부동산 시장에 압박이 가해지다 보면 자금 흐름이 다른 곳으로 흐를 수 있는데 그래서 증시를 짚어보겠습니다. 코스피 시장을 보면 재미있는 통계 결과가 있는데 통상 설명절 이후에 주가가 오른다는 이야기가 있습니다. 그런데 10년 과거 자료를 보니까 반반이었더라고요.
[이정환]
이게 결국 10년 동안 데이터를 보면 설명절 이후 5일 동안 봤더니 반은 오르고. . . 지금 그래픽이 나오고 있는데 2016, 17년, 19년, 20년은 좀 떨어지고 그 이외의 기간들, 5번은 오르고 5번은 떨어졌다는 이야기를 하고 있습니다. 그런데 이것이 결국 시황이라든지 단순히 자금 흐름만 봐서는 설명하기는 어려운 상황들이고 사람들이 설 끝나면 임금 같은 것들을 많이 지급받고 대금지급이 원활해지다 보니까 투자 심리 같은 것들이 상승하면서 그런 입장에서 주가가 상승한다는 생각들이 좀 있는데 데이터는 꼭 그런 건 아니라는 이야기를 드리고 싶고요. 아무래도 지금 상황에는 주가가 많이 올라가기 때문에 불확실성이 굉장히 큰 상황들이고 이 불확실성이 굉장히 큰 상황이라는 건 어떤 거냐면 계속 자금이 몰리면서 영업이익을 바탕으로 한 주가가 또 오를 수 있는 반면에 굉장히 이미 쉭을 많이 내신 분들이 흔히 말하는 수익실현을 할 수 있는 불확실한 상황. 미국 역시 금리인하에 대한 기대감들이 왔다갔다 하고 있거든요. 왔다갔다하고 있기 때문에 불확실성이 굉장히 크고 이에 따라서 주가가 오를지 혹은 떨어질지에 대해서. 그리고 폭 자체 역시 굉장히 큰 폭으로 움직일 가능성이 굉장히 크다. 그래서 단순한 방향으로 주가를 예측하기가 굉장히 어려운 상황들이다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금은 워낙 이례적으로 많이 올랐기 때문에 더더욱 예측하기가 어려운 상황인데요. 앞서 말씀을 드린 것처럼 워낙 코스피가 이례적인 불장을 이어왔기 때문에 어떻게 진행될지 굉장히 불확실한 측면들이 있는데요. 일단 외국인들이 보유한 상장사의 주식 규모도 굉장히 많이 늘었나 봐요.
[이정환]
특히 외국인들은 코스피 지수에 많이 투자하고 대형주에 많이 투자하는 경향성들이 있기 때문에 상장 주식의 가치가 굉장히 오를 수밖에 없다는 이런 말씀을 일단 드려야 될 것 같습니다. 2024년 12월 말에 비해서 지난 12월 말 거의 100% 이상 늘었다고 보시면 될 것 같은데 이것이 아무래도 투자자금이 흐른 것도 있고 두 번째로는 주가지수 자체가 거의 2배 이상 오르면서 보유 자산의 가치가 올라간 양상들이 나오고 있다. 특히나 외국인 투자자들이 선호하는 삼성전자라든지 하이닉스 주식들이 많이 오름에 따라서 이러한 성향들을 보이고 있다는 말씀을 드리고 싶고 그렇게 올랐기 때문에 걱정하는 분들도 있다는 말씀을 덧붙여야 될 것 같습니다. 이렇게 올랐기 때문에 수익을 실현할 것이 아니냐. 또 외국인 투자자들이 팔기 시작하면 개인들이 손해를 보면서 또 사거나 이런 일이 있을 수 있기 때문에 이렇게 장이 불확실한 상황에서 외국인 수익률은 혹은 지분이 많은 것들이, 그러니까 투자가 늘어나는 건 좋은 현상들인데 절대규모가 늘어나는 것이 반드시 긍정적으로 봐야 되는 상황들이냐. 이런 것들에 대해서는 해석의 여지가 남아 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
이 불장이 계속될지 여기에서 멈출지도 관심인데요. 설 이후에 세뱃돈이 어디에 몰릴까 이 부분도 관심일 것 같습니다. 앞으로 상승장 어떻게 될까요?
[이정환]
불확실성이 크다는 말씀을 지속적으로 드려야 될 것 같고 그럼에도 불구하고 선거 전이라든지 올해 전반적으로 정부의 기조 자체가 주가지수를 부양하겠다는 이야기가 나오고 있기 때문에 급격한 하락을 예측하는 분들도 많지는 않은 것 같다. 물론 단기적인 조정이 10% 내외 정도 있을 수 있겠지만 그럼에도 불구하고 급락을 하면서 주식시장 자체가 붕괴하고 이런 현상들은 아마 일어나지 않을까라고 많이 예측하고 있는 것 같고요. 특히 최근에 정부가 국민성장펀드라든지 코스닥 벤처투자 펀드들의 세제혜택 같은 것들을 굉장히 강화하고 있는 양상이기 때문에 주식시장으로 갈 인센티브들, 코스피라든지 코스닥 모두 주식시장으로 갈 인센티브들이 많이 형성되어 있다. 그렇기 때문에 이게 지금 많이 올랐기 때문에 주가의 양상을 예측하기는 어렵지만 주가가 또 급락하는 것을 예측하는 증권 전문가나 이런 분들은 많지는 않은 것 같다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 과거사를 보면 1월이 강세장이었으면 2, 3월은 조정을 받는다고 하는데 지금은 워낙 이례적인 시장이 이어지고 있기 때문에 전망도 굉장히 어려운 것 같습니다. 신중하게 접근하는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께 자산시장에 대한 이야기를 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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