[뉴스나우] 정부, 도심에 6만호 공급 대책...부동산 가격 전망은?

■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
조금 전, 정부가 수도권 주택 공급 대책을 발표했습니다. 도심 내 유휴부지 등에 주택 6만 호를 지어 집값을 잡겠다는 건데요. 부동산 대책 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠봅니다. 안녕하십니까? 정부의 대책 보셨을 텐데 어떻습니까? 이 정도면 집값을 수도권에서 잡을 수 있을까요?

[김인만]
일단 결론부터 말씀드리면 쉽지는 않을 것 같습니다. 쉽지 않은 이유를 제가 설명을 드릴 텐데요. 여러 번의 학습효과가 있어서 피로감이 누적된 상태인데 제가 오기 전에도 여러 분한테 한번 물어봤거든요. 기자들한테도 물어보고 주변 사람들한테 물어봤는데 다들 부정적인 반응이 많았습니다. 그러면 결국에는 시장의 반응 자체가 이렇게 나오는 이유가 있는데요의 첫 번째 하나씩 살펴보게 되면 첫 번째 이유는 실현 가능성입니다. 문재인 정부 시절에도 비슷했는데. 이런 식의 유휴부지가 많이 발표됐는데 결국 문재인 정부 시절에 진행됐던 곳은 마곡지구의 빈땅, 어차피 할 곳 하나만 되고 나머지는 안 됐습니다. 이번에도 과연 가능할까에 대한 의구심을 일단 시장에서는 가지고 있는 거고요. 물론 현 정부는 이재명 대통령의 스타일도 있고 하기 때문에 저는 충분히 가능하다고 생각합니다. 법 바꾸고 특별법 만들고 하면 충분히 가능할 것 같은데 두 번째 문제는 그럼에도 불구하고 아파트 공사는 기본 3년 정도 걸리잖아요. 이주도 해야 되고 이전하게 되면 정부 대책 내용을 보더라도 2028년, 2029년 정도 착공 들어갈 수 있다. 더 늦어질 수도 있습니다마는 계획대로 하더라도 이 정도면 입주는 2030년 이후, 2031년, 2032년 이후인데, 시장에서 과연 기다려줄 수 있을까. 지금 자금이 되고 필요한 분들, 포모, 굉장히 불안감을 느끼는 분들이 5년을 기다리라고 하면 저는 요즘 시간이 빨리 가서 5년이 금방 가는 것 같은데 요즘 젊은 친구들은 5년이 굉장히 길다고 생각하거든요. 집을 안 사고 5년을 기다려줄 수 있을까에 대한 약간 불안한 마음. 2028년까지 서울은 입주 물량이 상당히 부족합니다. 결국 입주 물량 부족에 대한 근본적인 해결책, 대안이 될 수 없다는 게 가장 문제고요. 세 번째는 좋습니다, 2030년이든 32년이든 물량이 나오게 되면 당첨 가능성이 있는가. 용산이라든지 과천, 좋은 지역인데 거기 임대 물량을 빼고 나면 실질적으로 서울도 3만 2000호 중에 임대물량을 빼면 1만 5000 정도가 나올 텐데 거기에 내가 당첨이 되겠는가, 당첨 가능성. 요즘 로또 청약 얘기 나오는데 좋은 데는 수백 대 1이 되기 때문에 쉽지 않고요. 네 번째는 당첨이 되더라도 그 분양가를 감당할 수 있을까, 청년 세대들이. 경기도, 인천에 나오는 3기 신도시 전용 84가 분양가가 8억이 넘게 나오고 있거든요. 그러면 용산이나 과천 같은 경우는 10억이 훌쩍 뛰어넘을 텐데 대출도 잘 안 나오는 상태에서 감당하기도 어렵다는 반응. 결국에는 서울 집값이 이렇게 쉽게 잡힐 것인가에 대한 근본적인 불안한 마음이 있는 것 같고요. 문재인 정부 시절 생각해 보게 되면 1년에 4만 9000호 정도의 물량이 나왔습니다. 그럼에도 불구하고 서울 집값이 올랐는데 지금 물량이 많이 감소된 상태에서 설사 지금 입주물량이 나오더라도 집값 잡기는 쉽지 않은데 5년, 7년 후에 나올 물량이기 때문에 당장 공감을 하고 기다리기에는 너무 가혹하지 않나 싶습니다.

[앵커]
시장의 여러 우려들에 대해 정리를 해 주셨는데 그럼에도 불구하고 오늘 발표된 지역 중에 가장 눈여겨볼 만한 곳은 어디가 있을까요?

[김인만]
일단 눈에 제일 먼저 확 띄는 곳이 용산입니다. 서울의 중심, 강남3구, 용산구라고 하는데 국제업무지구라고 해서 용산에서 금싸라기 땅, 가장 좋은 땅인데 여기가 1만 호 정도 예정되어 있는데. 물론 서울시와도 풀어야 됩니다. 서울시는 8000호 정도로 얘기하고 있는데 일단 1만 호고요. 캠프킴, 미군기지가 있던 부지에 2만 5000호 정도. 그리고 과천 경마장. 경마하시는 분들은 싫어하실 수 있는데 일단 경마장에 9800호, 굉장히 많은 물량들이 예정되어 있는데 이게 빨리 진행되지는 않습니다마는 되기만 하면 저도 할 수만 있으면 굉장히 탐나는 지역이기는 한데요. 많은 분들이 관심을 가지고 있고 그만큼 경쟁률은 상당히 높게 나올 것으로 예상하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 말씀해 주신 것처럼 서울시는 지금 8000가구도 어떻게 할 수가 없다, 과하다, 이런 입장을 내놨는데 1만 호 공급이 현실적으로 가능하겠습니까?

[김인만]
일단 서울시와 풀어야 될 문제고요. 칼자루는 서울시가 쥐고 있기는 합니다. 그런데 저는 그런 생각은 좀 듭니다. 서울이 글로벌 도시이고 핵심 지역인데 여기에 주택 1만 호를 공급하는 게 과연 옳은 정책일까에 대해서 의견이 분분합니다. 주택이 부족하니까 당연히 지어야지라고 하는데 여기에 1만 호를 짓고 임대 물량을 빼고 나면 이렇게 해서 과연 서울의 집값 문제가 해결될 것인가. 뉴욕의 맨해튼 집값이 비싸다고 해서 센트럴파크에 아파트를 짓는다고 뉴욕 집값이 해결 안 될 것 같거든요. 그래서 미래 세대를 위해서 오히려 경쟁력을 키우는 쪽으로 힘을 써야 될 것 같은데 임대 물량 이렇게 짓는 것에 대해서 약간 부정적인 반응들도 있고요. 그럼에도 불구하고 지어야 된다. 지금 집이 부족한데 무슨 소리냐는 의견이 부딪치고 있기 때문에 어느 한쪽으로 치우치게 되면 1만 세대가 가능하겠으나 이렇게 의견이 달라진다면 실제로 1만 세대로 공급이 될지는 역시 서울시와 여론과 여러 가지를 설득하는 과정이 필요할 것 같습니다.

[앵커]
과천도 궁금해지는 게 과천의 경마장이나 국군방첩사를 이전시키고 그 부지에 공급하겠다는 거잖아요. 그렇다면 이 부분도 이전할 공간이 마련돼 있는 건가요?

[김인만]
이제 마련해야죠. 대책 나온 지가 얼마 됐다고. 9. 7 공급대책 발표되고 이제 4개월 만에 추가 공급 대책이 나왔기 때문에 실질적으로 가장 큰 문제가 됩니다. 문재인 정부 시절에도 유휴부지들 이야기 많이 했고 많이 발표했는데 실질적으로 진행이 안 된 이유가 있습니다. 일단 지역주민들이 굉장히 반대하고요. 지역주민들 입장에서는 차라리 경마장이 있는 게 낫지, 그 자리에 아파트나 임대아파트가 들어오면 사실 크게 좋아질 게 없기 때문에 주민들이 반대하고, 주민들이 반대하면 지역구 국회의원이나 시의원이나 이런 분들이 반대할 수도 있고요. 또 하나는 아까 말씀하신 것처럼 이전할 수 있는, 그러면 경마장을 과천이 교통이 굉장히 좋기 때문에 많은 분들이 오는데 과천 경마장을 경기도 포천으로 만약에 이전한다면 그만큼 수익이 나오겠는가. 그럼 경마 보러 가려고 포천까지 가기가 쉽지 않단 말입니다. 그러면 대체부지를 만들어줘야 되는데 실제로 경마장 부지를 대체할 만한 곳이 과천보다 더 좋은 곳은 없을 것 같고요. 외곽으로 밀려가야 하는데 이런 협의 과정이 시간이 많이 걸립니다. 실제로 문재인 정부 시절에도 국가기관들 많이 있었는데 하나같이 다 반대 이유를 만들어서 결국에는 다 반대를 했거든요. 이번에는 밀어부친다고 하더라도 결국 대체부지를 찾아야 되는 문제. 찾더라도 시간은 오래 걸리겠다. 앞서서도 우려의 말씀을 하셨듯이 이런 과정을 거치게 되면 빨리 진행해도 2028, 2029년 정도 되고요. 더 늦어질 가능성도 배제할 수는 없기 때문에 당장 3년 입주물량 보릿고개를 해결하기에는 역부족이다, 아쉽다는 반응이 나오고 있습니다.

[앵커]
여기에 대해서 주민 반대도 걱정입니다. 과거에 노원 태릉 골프연습장의 경우는 주민 반대에 부딪혀서 무산된 적이 있잖아요. 이런 부분들 어떻게 극복할 수 있을까요?

[김인만]
일단 문재인 정부 시절에 서울의 유휴부지 공급대책의 핵심인 태릉CC였습니다. 이게 진행됐더라면 아마 정책의 신뢰도가 상당히 많이 올라갔을 것으로 예상되는데, 무산됐는데, 이유를 살펴보게 되면 처음에 1만 세대를 얘기했는데 주민 갈등이, 반대가 굉장히 심했고요. 주민들이 반대하다 보니까 지역구 국회의원들이나 정치인들이 반대하게 되고 국토부 입장에서는 주민들이 반대하는 걸 또 밀어붙이기는 요즘 옛날 시대하고 달라졌기 때문에 어렵습니다. 그러면 설득을 해서 1만 세대가 8000세대, 6000세대, 3000세대까지 줄어들다가 무산됐거든요. 이번에는 밀어붙이겠다. 주민이 반대하더라도 강행하겠다라는 의지를 보여주고 있는데 지방선거를 앞두고 있고 앞으로 2028년에 국회의원 선거도 있는데 과연 지역주민들의 의견을 무시하고 진행하기에는 현실적으로 굉장히 어렵겠다는 생각이 들고요. 저는 이렇게 했으면 좋겠습니다. 지역주민들이 반대한다면 뭔가 인센티브 같은 걸 줘서 지역주민들한테 우선 배정을 할 수 있게 해 준다든지 거기에 공원 시설이라든지 공유할 수 있는 시설, 주차장을 공유한다든지 이렇게 주민들과 호흡을 하고 주민들한테 인센티브를 줄 수 있는 정책을 적극적으로 고려한다면 또 실마리를 찾을 수도 있지 않을까 기대합니다.

[앵커]
이런 부분들 외에도 실제 공급이 되기까지 변수들이 많이 있을 텐데 정리를 몇 가지 해 볼까요?

[김인만]
일단 앞서서 말씀드렸듯이 관계기관 협의도 필요하고요. 주민들 반대도 필요한데 또 하나의 걸림돌이 요즘 공사비가 천정부지로 올라가고 있습니다. 1년에 한 20~30%씩 올라가는데 환율 오늘은 좀 안정이 되는 숫자가 보여주고 있습니다마는 중장기적인 추세를 보게 되면 환율도 상승 가능성이 더 높습니다. 환율이 높다는 얘기는 수입 물가가 올라간다는 얘기고요. 철근, 시멘트 또 인건비도 올라가기 때문에 결국 공사비 부담도 늘어나겠다. 공사비 부담이 늘어나게 되면 분양가가 올라가게 되고요. 분양가가 올라가게 되면 사업성이 떨어지고 또 여러 가지 어려움이 있기 때문에 이런 문제를 하나하나 해결하기에는 시간이 굉장히 촉박합니다. 빨리 결정을 내야 하는데 이런 문제들이 걸리고 소송이 걸릴 수도 있거든요. 요즘 주민들이 예전 1기 신도시 개발할 때는 국가가 진행을 하게 되면 기꺼이 수용을 해 줬는데 요즘은 개발한다고 하면 일단 머리띠 둘러매고 대형 로펌부터 찾아가기 때문에 만약에 법률적인 문제로 넘어가게 된다면 생각보다 더 오래 걸릴 수 있겠다. 이렇게 풀어야 할 숙제들이 굉장히 많이 있는 것 같습니다.

[앵커]
시장의 반신반의에도 불구하고 정부는 오늘 공급대책이 끝이 아니다. 앞으로 영끌을 해서라도 방법을 찾겠다 이렇게 말했거든요. 추가로 나올 수 있는 공급대책이 뭐가 있을까요?

[김인만]
저는 지금도 충분히 영끌을 했다고 생각하고요. 국토교통부 입장에서는 최선을 다한 것 같습니다. 제가 국토부 장관이라도 아마 이것보다 더 잘 나오기는 힘들 것 같고요. 이 정도면 영끌을 했음에도 불구하고 시장의 반응이 이렇게 나오는 이유는 결국에는 서울의 구조적인 문제입니다. 서울의 구조적인 문제가 뭐냐 하면 공급부족이지만 반대로 해석하게 되면 수요 과잉입니다. 지방에서 양질의 일자리를 찾아서 좋은 대학교를 찾아서 서울에 올라오는 수요들이 워낙 많이 있기 때문에 이렇게 6만 호, 서울은 3만 2000호인데 제가 아까 앞서서 문재인 정부 말씀드렸습니다마는 4만 9000호가 공급이 돼도 집값이 오른 이유는 수요 과잉에 있거든요. 그러면 서울의 수요를 분산하지 않고 지금 영끌했는데 여기서 더 영끌해서 1만 세대가 더 공급된들 늘어나는 수요가 3만이 더 늘어나면 아무 소용이 없잖아요. 가구수 분화나 인구 증가를 고려한다면 저는 공급으로 해결하기는 현실적으로 어렵겠다는 반응입니다. 이건 이거대로 최선을 다해서 노력을 하되 수요 분산 정책도 병행해야 되겠다. 그러면 지방 경쟁력 강화, 앞서 뉴스에서도 지방의 통합 특별시 이야기도 나왔지만 통합특별시가 단순히 통합만 해서 될 문제는 아닌 것 같고요. 대기업의 일자리들이 지방으로도 더 투자되고 내려가서 지방 분들이 서울에 오지 않아도 충분히 잘살 수 있도록 만들어준다면 서서히 해결될 문제지 이렇게 주택을 짜내서 해결될 문제는 아닌 것 같습니다.

[앵커]
지자체와 갈등도 지금 불가피해 보이는데 오세훈 서울시장이 어떻게 보면 정비사업이 더 효과적이다, 이런 입장을 내놓고 있거든요. 이런 의견은 어떻게 보세요?

[김인만]
정부와 서울시가 부딪히고 있는 부분이 있는데 둘 다 맞다고 생각합니다. 정비사업도 당연히 해야 하는 거고요. 지금 서울주택 문제를 거슬러 올라가면 이전에 박원순 전 서울시장 시절에 정비구역 재개발 구역을 393개 구역을 해제하게 되면서 현재의 서울 부족 문제가 생기게 되고요. 수도권 지역으로 본다면 박근혜 정부 시절에 또 신도시 개발을 멈췄기 때문에 결국에는 과거의 문제가 지금으로 오는데, 정비사업 당연히 열심히 신속하게 해야 하고 또 유휴부지도 해야 된다고 봅니다. 그런데 이게 당장의 문제는 해결되기 어렵기 때문에 서로 내가 옳다, 정부가 옳다, 서울시가 옳다의 문제가 아니라 둘 다 열심히 하자. 각자의 영역에서 서로 협조해서 최선을 다하는 게 중요하다고 생각합니다.

[앵커]
어쨌든 이재명 대통령이 지금 연일 계속해서 고강도 부동산 대책을 내놓고 있습니다. 메시지를 계속해서 보내고 있는데 이런 공급대책들이 효과가 없을 경우에 정부가 세제 카드를 꺼내들 경우는 어떻게 보세요?

[김인만]
이미 대통령께서 경고를 하셨고요. 메시지를 던지셨는데 좀 의아했습니다. 1월 중순만 하더라도 세금은 증세의 수단이다, 선을 넘을 경우에 세금 규제를 할 수 있다고 원론적인 말씀을 하시다가 1월 21일부터 기조가 바뀝니다. 양도세 중과세 누가 해 준다고 했어? 안 해 줄 거야. 세금? 1세대 1주택자도 거주하지 않으면 혜택을 더 줄이겠다는 강경한 발언을 하시는 배경. 갑자기 왜 이렇게 기조가 바뀌었을까. 저도 여러 가지 분석도 하고 의아하다는 생각을 했는데 오늘 대책 발표 내용을 보면서 의문이 풀렸습니다. 왜? 9. 7 공급 대책에서도 공급대책을 발표하고 시장이 실망을 하게 되면서 사자로 움직였거든요. 그래서 집값이 올랐기 때문에 이번 공급대책 내용을 보더라도 아마 정부도, 대통령실도 이 정도 가지고 불안한 심리를 잠재우기는 역부족이라고 생각을 한 것 같고요. 그에 따라서 양도세 중과세도 부활하고 여러 가지 세제 혜택을 더 강하게 하면서 결국에는 수요를 억제하는 방안도 투트랙으로 진행될 것 같습니다. 공급은 공급대로 하되 수요는 강경하게 억제하는 방안, 세금을 더 강화하는 방안은 아마 시작이 됐고요. 아마 조만간에 정부에서 구체적인 안이 발표될 것으로 예상하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 시장에서는 보유세도 앞으로 강화할 수 있다 이런 이야기들이 계속해서 나오는데 이 부분은 어떻게 전망하세요?

[김인만]
그건 패키지로 저는 당연히 99% 나온다고 생각합니다. 왜냐하면 양도세만 중과세하게 되면 집주인들의 반응을 보자면 팔 때 양도세가 많이 나오잖아요. 최고세율이 3주택자들은 82. 5%까지 나오는데 그러면 10억이 남으면 한 7억 5000만 원 세금 내고 내 통장에 2억 5000이 들어온다는 얘기인데 아마 저를 비롯해서 우리 앵커님도 마찬가지일 겁니다. 10억이 남았는데 7억 5000 세금 내기에는 쉽지 않거든요. 그러면 선택지는 버티거나 월세로 돌리거나 증여를 하거나, 매물 잠김 현상이 생기기 때문에 매물 잠김 현상을 뚫고 팔게 만들려면 또 보유세 부담을 올려야 하거든요. 그래서 자연스럽게 보유세는 늘어날 것으로 예상하고 있고 그에 따른 세제 개편안도 지방선거 이후에 나올 것으로 예상하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 다주택자 양도세 중과를 재개하는 것에 대해서 강남과 강북 지역 간에 온도차도 보이더라고요.

[김인만]
온도 차이가 있겠죠. 왜냐하면 여러 채 가지신 분들, 물론 요즘은 똘똘한 한 채가 굉장히 많습니다마는 그럼에도 여러 채를 가진 분들이 있는데 선택지가 우리라도 만약에 두 채를 가지고 있다면 시뮬레이션을 돌려볼 거잖아요. 양도세 부담이 더 큰 곳, 양도 차익이 큰 곳, 집값이 많이 오른 곳은 부담이 되니까 당연히 보유하는 전략. 1세대 1주택 전략을 선택할 것이고요. 나머지 선택지에서 세금 부담이 적거나 보유 가치가 낮은 집을 먼저 처분할 겁니다. 그러면 강남에 한 채, 강북에 한 채 있으면 강북 집을 정리할 거고요. 강북에 한 채, 인천에 한 채, 경기도 한 채 있으면 수도권 지역을 먼저 정리, 또 지방 집을 먼저 정리할 수 있기 때문에 상대적으로 많이 오른 곳들은 보유 전략, 매물잠김현상이 생길 것 같고요. 또 덜 오른 지역들은 우리는 오르지도 않았는데 매물이 늘어나면서 오히려 집값이 조정될 가능성도 있기 때문에 지역별 온도 차이는 극명히 갈릴 것 같습니다.

[앵커]
소장님, 계속해서 지적해 주신 게 이번 이재명 정부의 부동산 대책이 과거 문재인 정부와 닮아 있다는 이야기를 해 주셨는데 어떻게 보면 문재인 전 대통령이 부동산 대책에 대해서는 참 뼈아프다, 이런 말을 스스로 하기도 했잖아요. 그럼에도 불구하고 이런 대책들이 이어지는 건 어떻게 해석해야 할까요?

[김인만]
잡히지 않는 집값 때문에 그렇다고 생각하는데요. 아마 이론적으로는 다 알고 있을 겁니다. 보유세는 점진적으로 올리게 되면 부담스러우니까 팔려고 하면 양도세, 취득세, 거래세를 내려줘서 출구를 만들어주게 되면 입주물량이 부족하더라도 매물이 늘어나게 되면 주택가격은 안정될 수 있거든요. 그래서 문재인 대통령도 그런 말씀을 하셨음에도 불구하고 못했습니다. 왜? 집값이 올라가니까 사실 불로소득인 양도차익에 대해서 혜택 인센티브를 주는 부분에 대해서 아마 굉장히 어려움이 있을 것 같고요. 그 부분에 대해서도 알고 있기 때문에 세금은 건드리지 않겠다. 이게 조세저항이라는 게 일어나거든요. 그래서 가급적 대출과 규제 지역 지정, 토지거래허가구역으로 잡아보려고 했는데, 공급도 열심히 준비를 했는데 최근 집값을 보게 되면 여전히 잡히지 않고 있기 때문에 결국 세금 규제 카드가 나오게 되면서 한마디로 수요 억제죠. 그러니까 수요 억제, 공급 확대. 문재인 정부와 거의 유사하게, 시장은 달랐으나 결국에는 수요 억제로 가고 있기 때문에 유사하다는 반응들이 많이 나오고 있습니다.

[앵커]
끝으로 이 부분 들어볼게요. 보유세 인상 등 세금 규제가 나온다면 전월세 값도 뛰지 않겠느냐, 이렇게 분석이 나오는데 어떻게 전망하세요?

[김인만]
당연히 전월세가 뛰겠죠. 왜냐하면 집을 팔려면 전세 끼고 있는 집은 토지거래허가구역 때문에 못 팔기 때문에 집주인들이 거주를 해야 되고요. 장기보유특별공제도 거주하지 않는 집은 혜택을 줄이겠다고 하기 때문에 집주인들은 거주합니다. 제가 어제 만난 분도 결국 보유세 올라가게 되면 부담을 줄이기 위해서 전세를 월세로 바꾸겠다고 말씀하시는 분들도 계시기 때문에 월세 가격도 더 올라갈 것으로 예상하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.