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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 22일 수요일
■ 대담 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
- 서울 59제곱 아파트 평균가 10억 돌파..대출 규제에 소형아파트로 풍선효과
- 대출 옥죄기, 자산 불평등 높인다는 연구보고서..LTV규제로 소득분포 50%대 중간층 대출 불가능해져
- 대출상환 능력 있지만, 대출규제로 대출 차단된 대기업 젊은 직장인, 맞벌이 부부들..집값 상승시 '벼락거지'될 가능성
- 금수저만 서울 집 살 수 있는 신분상승의 사다리 끊겨
- 논란의 보유세, OECD국가 중 전체 조세 수입 비중은 4.9%로 높아..단, 부동산 시세 대비 실효세율은 0.15%로 회원국 평균의 절반 수준, 즉 집값 대비 낮은 편
- 보유세 높이면 집값 잡힐까? 전문가 "단기적으론..중장기적 신규 공급 감소로 집값 상승"
- 구윤철 "보유세, 응능부담의 원칙?", 1주택 실거주자의 경우 상당히 피해볼 수도..서울 1주택 노년층 은퇴자들 해당
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 국민 경제를 왜곡하는 투기 차단에 총력을 기울여 달라. 이재명 대통령이 어제 국무회의에서 부동산 시장에 집중된 투기성 자금을 언급하면서 이른바 부동산 투기와의 전쟁을 선언했습니다. 새 정부가 시작하자마자 벌써 부동산 대책이 세 차례나 나왔죠. 하지만 부동산 시장의 대 혼돈, 더 심해지는 그런 분위기입니다. 여기에 주무부처 장차관들의 내로남불까지 겹쳐서 여론은 더욱 차가워지는 게 아닌가라는 생각이 드는데요. 전문가와 자세한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수 모셨습니다. 어서 오십시오.
◇ 석병훈 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 오늘 교수님을 모신 거는 지금까지 저희가 필드 전문가들의 말씀은 많이 들어봤는데요. 거시경제 전문가가 보시기에는 어떤 상황인 건가 어떤 대책이 있는가라는 이야기를 듣기 위해서 교수님을 모셔봤습니다. 부동산 시장 상황 심상치 않은 것 같아요. 서울 전용면적 59제곱미터 아파트 평균 매매가격 10억 원이 넘어섰네요.
◇ 석병훈 : 그렇습니다. 이게 대출을 죄니까 중소형 아파트까지 가격이 뛰는 그런 풍선 효과가 나타난 결과다 이렇게 보고 있습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 보니까 지난 9월 말 기준으로 서울 전용 59제곱미터 아파트 평균 매매 가격이 10억 원을 돌파했는데, 지난해보다 무려 8%나 올라가지고 상승 폭 자체도 작년에는 전년 대비 7.6%였는데, 오히려 상승 폭이 더 커졌거든요. 그리고 소위 말하는 한강 벨트라고 하는 마포구, 송파구와 강동구, 성동구, 광진구 같은 데는 10% 이상 뛰어가지고 이제는 84제곱미터보다도 59제곱미터가 상승 폭이 더 커지고 있는 거죠. 그래서 84제곱미터 같은 경우는 상승 폭 자체는 2024년에는 전년 대비 9.4에서 올해는 8.2%로 둔화되고 있는데, 59제곱미터가 상승 폭이 더 커지고 있는 상황을 보여주고 있습니다.
◆ 조태현 : 10.15 대책으로 서울 25개 자치구 전역 그리고 경기도 12개 지역 다 규제 지역으로 꽁꽁 묶었어요. 그리고 나서 나타나는 현상이 뭐냐 하면은 묶지 않은 다른 지역, 다른 지역 쪽으로 어떤 풍선 효과가 이미 번지고 있다는 보도라든지 현장 이야기가 들려오거든요. 교수님께서는 상황 어떻게 보고 계십니까?
◇ 석병훈 : 맞습니다. 지적하신 것처럼 이 풍선 효과는 불가피하죠. 왜냐하면 이번에는 과거 정권에서 학습 효과 때문에 현 정부에서 서울 전역하고 그다음에 경기도의 주요 지역이죠. 과천, 성남, 하남, 수원, 용인 같이 12개 지역까지 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래 허가 구역으로 3중 규제로 꽁꽁 묶어서 풍선 효과를 차단하겠다고 했지만요. 여전히 일자리가 몰려 있는 서울로 출퇴근이 가능하면서 이번에 규제 지역으로 묶이지 않은 지역들이 있습니다. 대표적인 것이 구리라든지 부천, 인천 그다음에 동탄 이런 지역이 있는데, 이런 지역들로 당연히 풍선 효과가 나타나 가지고 그쪽에서 가격이 상승을 하고요. 그다음에 규제 지역으로 묶인 지역 내에서도 대출 규제 범위 내에서 매수가 가능한 주택들이 있죠. 그래서 소형 아파트라든지, 소규모 단지 이런 것들로 풍선 효과가 생기면서 당연히 가격은 상승할 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 지역별로 풍선 효과가 생기고, 또 가격별로도 풍선 효과가 있다는 거잖아요. 이럴 거면 수도권 전역을 다 묶어버리면 되는 거 아닌가요? 그건 안 되나요?
◇ 석병훈 : 이런 사실은 풍선 효과를 막으려면 전국을 다 묶어야 될 상황인데, 전국을 다 규제 지역으로 묶는다는 것은 사실은 규제가 없는 거나 마찬가지죠.
◆ 조태현 : 그렇죠. 다 규제가 있는 거 없는 거나 똑같은 거죠.
◇ 석병훈 : 그런 상황은 불가능하다 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출을 받기가 굉장히 어려워졌잖아요. 대환 대출 제 주변에 또 하셔야 되는 분이 있는데, 대출을 할 수가 없다는 거예요. 대환이 안 된다고 다 소진이 돼 버리니까, 그래서 보험사 대출로도 수요가 몰리고 있다 ‘대출 난민’이라는 말도 나오는데, 이렇게 되면 결국에 피해자는 실수요자가 되는 거 아닙니까?
◇ 석병훈 : 그렇습니다. 사실은 이렇게 대출 규제를 강화하게 되면 특정 계층이 큰 피해를 볼 가능성이 크다 이렇게 보고 있습니다. 여러 가지 데이터상으로도 이미 지표가 나오고 있습니다. 실제로 1월에서 8월까지 서울 주택 매매 자금 조달 계획서 자료를 더불어민주당 정준호 의원실에서 분석을 한 결과에 따르면요. 6.27 대책 이후 7월 8월 두 달간의 금융기관 대출이 있는 거래 건수를 분석을 했더니, 이미 서울에서 주택 거래의 29%, 즉 30%죠. 30% 가까운 게 6억 원 이상의 금융기관 대출을 받아서 주택을 매수를 한 거죠. 근데 어떤 사람들이 그러면 6억 원 이상의 금융기관 대출을 받을 수 있었냐. 6.27 대책에서 서울은 원래는 6억까지만 주담대를 허용했잖아요. 그런데 6억 원 이상 대출을 받을 수 있는 사람들은 고소득자 같은 경우 DSR 한도가 6억 대출을 받아도 충분히 남죠. 그렇기 때문에 이런 사람들이 신용대출을 추가로 받을 수 있었고요. 그다음에 또 편법이지만 개인 사업자나 법인 사업체 명의로 사업자 등록을 한 다음에 사업자 대출을 받아가지고 집을 살 수가 있던 사람들이 있었습니다. 이런 식으로 대출 규제를 우회할 수 있는 사람들은 집을 살 수가 있는데, 이런 우회 수단이 없는 저소득층이라든지 이런 사람들 같은 경우는 피해를 볼 수가 있다. 이런 상황으로 치달을 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그래서 교수님께서는 LTV 주택 담보 대출 인정 비율 같은 거 이런 대출 옥죄는 게 자산 불평등을 오히려 높인다는 분석을 하셨는데요. 이건 어떤 뜻입니까?
◇ 석병훈 : 이게 최근에 한국은행이랑 제가 공동 연구한 연구 보고서가 나와서 언론에서 많이 보도도 되고 그랬는데요. 이 보고서는 공교롭게도 최근에 정부의 주택 금융 정책 기조하고 맞아 떨어져 가지고 현 상황에서 시사점이 많이 있습니다. 이 일련의 정책 기조를 보면요. 주택 담보 대출 같은 경우는 강하게 규제를 하고 있습니다. 그래서 수도권 규제 지역에 같은 경우는 LTV 규제를 갖다가 70%에서 40%로 강화를 했죠. 그래서 집을 살 때 집값의 40%까지만 대출을 받을 수가 있는 것이죠. 그런데 문제는 저소득층을 대상으로는 주거 안정을 저소득층한테 보장한다는 명분으로 디딤돌 대출 같은 정책자금 대출을 공급을 하고 있습니다. 그래서 저금리 정책자금 대출을 주고요. 그다음에 소득 분포상 하위 50%에 해당하는 저소득층에 대해서는 LTV 비율도 70%로 완화를 해 주고 있죠. 이러한 정책에서 최대 피해자들은 누가 되냐면, 소득 분포상 상위 50%에 해당하는 고소득층인 동시에 아직까지는 충분히 현금이 축적되지 않아가지고 대출이 없이는 집을 살 수가 없는 사람들이죠.
◆ 조태현 : 젊은 엘리트 같은 그런 사람들 입니까?
◇ 석병훈 : 네, 그래서 이 사람들은 고소득 청년이거나 아니면 대기업에 근무하는 맞벌이 신혼부부들, 이런 사람들 같은 경우는 소득은 충분히 있어서 원금과 이자를 상환할 능력이 있어가지고 대출만 가능했으면 집을 살 수가 있었는데, 현 정부의 정책 기조 때문에 집을 못 사게 돼서 소위 말하는 집값이 상승하게 되면 ‘벼락 거지’가 될 수밖에 없는 사람들이 최대 피해자가 될 수 있고요. 지금과 같은 정책 기조가 지속이 되게 되면 결국은 이 부모로부터 현금 지원을 받을 수 있는 청년들, 소위 말하는 금수저 청년들 같은 경우만 집을 사거나 아니면 이미 자산이 많은 사람들만 자산을 처분해서 집을 살 수 있는 유리한 장세가 벌어져가지고, 소위 말하는 흙수저들이 자신의 능력으로 전문직으로 좋은 직장을 얻고 그다음에 자산을 축적해서 고자산가로 성장할 수 있는 신분 상승의 사다리가 끊기는 거죠. 그래 가지고 어떻게 보면 계급 사회가 그냥 고착화될 수 있는 상황이 될 수가 있다는 것을 결과가 나왔는데요. 이런 정책 구조가 이런 계급 사회를 갖다가 고착화될 수 있고, 자유 시장 경제가 건강하게 성장할 수 있는 것을 막는 게 아닌지 성찰해 볼 필요가 있다 이렇게 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 이거 처음에 나왔을 때 6.27 대출이 나왔을 때만 해도 끼인 세대가 만들어질 수 있다. 특히 말씀하신 것처럼 젊은 층, 고소득자 이런 사람들은 집을 사지 말라는 뜻이라는 비판이 컸는데요. 10.15에서 더 강화가 돼서 잘 모르겠습니다. 아무튼 또 하나의 이슈가 바로 보유세 문제가 아닌가 싶어요. 정부라든지 대통령실에서는 보유세 얘기가 슬금슬금 나오고 있고요. 반대로 선거를 앞두고 있는 여당 쪽에서는 여기에 대해서 손사래를 치고 있는 이런 상황이거든요. 보유세에 대한 이야기해 보겠습니다. 어떤 종류가 있습니까?
◇ 석병훈 : 보유세는 크게 재산세하고 종합부동산세로 나눠 볼 수가 있습니다. 재산세는 토지나 주택 같은 재산을 소유한 사람한테 부과되는 세금인데요. 지방자치단체가 징수하는 지방세로 되어 있고요. 그다음에 공시 가격에 대해서 부과를 하는데, 주택 가격에 따라서 누진적으로 부과하는 세금으로서 1년에 2번 7월과 9월에 나눠서 납부하게 돼 있습니다. 종합부동산세 같은 경우는 국세, 중앙정부에서 징수하는 세금인데, 일정 금액 이상의 고가 부동산을 소유하는 사람한테 추가로 부과하는 세금입니다. 그리고 이것은 다주택자 3주택 이상의 다주택자한테는 세율이 올라가는 그래서 다주택자와 고가 주택자에게 선별적으로 부과하는 세금이다 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 그런데 이 재산세, 보유세 쪽에서 논란이 되는 게 우리나라 보유세 수준이 어느 정도냐 이 부분인 것 같아요. 그 어느 정도입니까?
◇ 석병훈 : 이게 사실은 어느 잣대를 들이대느냐에 따라서 선진국이라고 할 수 있는 OECD 회원국 대비 우리나라의 보유세가 높으냐, 낮으냐가 달라집니다. 그래서 대표적으로 국회 예산정책처에서 발표한 자료에 따르면요. 2023년 기준으로 한국의 전체 조세 수입에서 부동산 보유세 수입 비중은 4.9%로 OECD 회원국 평균인 3.8%보다는 높은 수준입니다.
◆ 조태현 : 전체 세금에서 보유세를 치면 이건 많다?
◇ 석병훈 : 많다. 그리고 GDP 대비 보유세 비중 역시 0.9%로 OECD 평균과 동일한 수준입니다. GDP라는 것은 소득의 기준이 되는 거죠. 소득 대비로는 우리가 보유세를 내는 수준이 OECD 평균하고 비슷하다.
◆ 조태현 : 최소한 적지 않다.
◇ 석병훈 : 문제는 우리나라의 부동산의 가치, 부동산의 시가 시세 대비 보유세의 수준 이거를 실효 세율이라고 하는데요. 시세 대비 부동산 세수 총액은 민간 연구소에서 발표한 바에 따르면 OECD 회원국 평균 그것도 시세를 계산할 수 있는 회원국은 20개 회원국이라고 하는데, 이 회원국 평균인 0.33%의 절반에 못 미치는 0.15%라고 발표가 됐는데요. 이것도 중간 값은 0.18%입니다. 그래서 중간 값이랑은 비슷한 수준이라고 보시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 어쨌건 이 부분에 실효 세율에 있어서는 약간 낮은 편이라고도 볼 수가 있는데, 그러다 보니까 보유세를 올려서 세금을 정상화해야 된다고 이야기가 많이 나와요. 자 보유세를 높이면 집값이 잡힙니까?
◇ 석병훈 : 보유세를 높이면 단기적으로는 집값이 잡힐 수도 있다고 보여집니다. 왜냐하면 주택에 투자를 했을 때 얻을 수 있는 수익률 자체가 떨어지니까요. 그렇지만 중장기적으로는 보유세를 인상했을 때 주택 수요가 줄어드는 효과보다 주택의 신규 공급이 감소하는 게 더 크기 때문에, 신규 공급 감소로 인해서 가격이 상승한다는 연구 결과가 나와 있습니다. 그래서 단기적으로는 하락할 수 있지만 중장기적으로는 오히려 상승을 한다 이렇게 알려져 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 보유세는 높이되 양도세는 낮춰야 된다는 지적들이 계속 있잖아요. 여기에다가 공급 대책까지 다 한다. 이런 것들이 다 종합적으로 됐을 때는 보유세를 높이는 게 맞는 방향인 겁니까?
◇ 석병훈 : 글쎄요. 그렇게 보기도 힘든 게 보유세라는 경우는 사실은 이게 응능부담의 원칙이다 라고 구윤철 경제부총리가 얘기를 하면서
◆ 조태현 : 본인 능력만큼 낸 거다.
◇ 석병훈 : 예. 능력만큼 부과를 하는데, 부동산 시세 대비 보유세 수가 적으니까 올려야 된다 이렇게 얘기를 하셨죠? 그런데 문제는 여기서 중요한 것은 무엇이냐면 1주택 실수요자 같은 경우는 내가 가지고 있는 집값에 시세가 올랐다 할지라도 그거에 맞춰서 보유세를 내는 게 가능하냐. 그게 과연 능력 대비 맞는 거냐. 나의 능력이라고 하는 것은 내가 현재 벌어들이는 소득의 합당하게 보유세를 내는 게 맞는 것이거든요. 다주택자 같은 경우는 나의 부동산 시세 대비 내는 게 맞는데, 1주택 실거주자 같은 경우는 나의 소득에 맞춰서 세금을 내는 게 맞기 때문에 응능부담의 원칙으로 보유세를 시세에 맞춰서 계속 올린다는 것은 1주택 실거주자 같은 경우는 상당히 큰 피해로 다가올 수가 있고요. 대부분이 노년층 은퇴자들이 해당될 가능성이 큰데, 그래서 이 부분에 대해서 이슈가 되고 보유세는 아까 말씀드린 것처럼 무조건 올린다고 해가지고 주택 가격이 떨어진다고 볼 수도 없기 때문에 보유세를 인상하는 것도 어렵고, 그다음에 거래세를 낮추면서 보유세를 인상하면 단기적으로는 매물이 풀리기 때문에 집값이 하락할 가능성도 있습니다. 그런데 현실적으로 우리나라가 왜 이거를 계속 못 했냐. 거래세 중에서 취득세 같은 경우는 지방자치단체에서 부과하는 지방세인데요. 지방 정부의 중요한 세수가 됩니다. 그래서 지방 정부 입장에서는 취득세를 낮추는 것을 상당히 꺼려할 가능성이 크기 때문에, 이것도 현실적으로 어려워서 집을 가진 사람 입장에서는 보유세 부담 때문에 집을 팔아도 내가 살 집을 사야 되지 않겠습니까? 그럴 때 취득세 폭탄을 맞게 되는데 이 취득세 인하 없이는 어렵고요. 또 양도소득세도 낮추게 되면 정치적으로 또 부자 감세다 이런 논리가 있기 때문에, 정치적 반발 때문에 이것도 현실적으로 어려워서 쉽지 않은 상황이고요. 결국은 신규 주택 공급도 병행될 필요성은 분명히 있는데, 뭔가 서울과 수도권이 집값 상승을 주도하는데 서울 수도권은 빈 땅이 거의 부족하기 때문에 재건축, 재개발의 규제 완화와도 연관돼 있는 문제라서 쉽지 않은 상황입니다.
◆ 조태현 : 복잡한 세금 문제, 이렇게 여러 가지 이익이 걸쳐 있는 문제를 해결하라고 있는 게 정치인데, 항상 정치는 해결을 안 하고 부추기는 경향이 있어서 그래서 정치권에 대한 이야기해 보도록 하겠습니다. 국정감사에서 보니까 부동산 시장이 워낙 불안해서요. 여당 쪽에서는 ‘오세훈 시장 당신이 이거 토허제 지정 번복해가지고 이렇게 된 것 아니냐’고 이야기를 하고 있고요. 반대로 야당에서는 ‘문 전 대통령 때 그리고 돌아가신 박원순 전 시장 때 이때 문제 아니냐’ 이렇게 반박을 하고 있거든요. 어떤 발언에 더 마음이 가십니까?
◇ 석병훈 : 중요한 것은 정책이 문제인 것이죠. 옛날에 죄는 미워하되 사람은 미워하지 말라 이러지 않았습니까? 정책을 미워해야 되겠죠. 그래서 제가 보기에는 정책은 무엇이 문제였나 라고 생각을 해보면 결국은 최근에 집값이 상승하는 곳은 서울과 수도권이 되겠습니다. 서울과 수도권을 제외한 지방 같은 경우는 주택 가격은 하락하고 있는 상황이거든요. 그러면 서울과 수도권에 주택을 공급을 하기 위해서는 결국은 빈 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발이 필수적이고요. 재건축, 재개발을 통해서 주택을 공급하기 위해서는 인허가부터 착공, 준공까지 최소 10년 이상이 걸립니다. 그런데 서울시장이라든지 경기도지사 대통령의 임기는 5년 이내죠. 그렇기 때문에 정치인 입장에서 봤을 때는 자기 임기 중에 효과가 나타나지 않는다는 말이죠. 그래서 결국은 그동안의 정치권에서 장기적인 플랜을 가지고 신규 주택 공급 계획을 세우지 않고, 자기 임기 중에 뭔가 효과를 볼 수 있게 수요 억제 정책, 그다음에 재건축, 재개발을 규제를 하는 정책 이런 것들을 사용해 왔던 것이 결국은 현 상황을 초래한 것이다. 그래서 시장 경제 원리에 맞춰서 장기적인 플랜을 갖고 신규 주택 공급을 했어야 되는데, 그러지 못하고 재건축 재개발에 규제를 강화했던 그런 정책 자체가 문제다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께 부동산 시장에 대한 이야기 거시 경제적으로 한번 풀어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 석병훈 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 22일 수요일
■ 대담 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
- 서울 59제곱 아파트 평균가 10억 돌파..대출 규제에 소형아파트로 풍선효과
- 대출 옥죄기, 자산 불평등 높인다는 연구보고서..LTV규제로 소득분포 50%대 중간층 대출 불가능해져
- 대출상환 능력 있지만, 대출규제로 대출 차단된 대기업 젊은 직장인, 맞벌이 부부들..집값 상승시 '벼락거지'될 가능성
- 금수저만 서울 집 살 수 있는 신분상승의 사다리 끊겨
- 논란의 보유세, OECD국가 중 전체 조세 수입 비중은 4.9%로 높아..단, 부동산 시세 대비 실효세율은 0.15%로 회원국 평균의 절반 수준, 즉 집값 대비 낮은 편
- 보유세 높이면 집값 잡힐까? 전문가 "단기적으론..중장기적 신규 공급 감소로 집값 상승"
- 구윤철 "보유세, 응능부담의 원칙?", 1주택 실거주자의 경우 상당히 피해볼 수도..서울 1주택 노년층 은퇴자들 해당
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 국민 경제를 왜곡하는 투기 차단에 총력을 기울여 달라. 이재명 대통령이 어제 국무회의에서 부동산 시장에 집중된 투기성 자금을 언급하면서 이른바 부동산 투기와의 전쟁을 선언했습니다. 새 정부가 시작하자마자 벌써 부동산 대책이 세 차례나 나왔죠. 하지만 부동산 시장의 대 혼돈, 더 심해지는 그런 분위기입니다. 여기에 주무부처 장차관들의 내로남불까지 겹쳐서 여론은 더욱 차가워지는 게 아닌가라는 생각이 드는데요. 전문가와 자세한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수 모셨습니다. 어서 오십시오.
◇ 석병훈 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 오늘 교수님을 모신 거는 지금까지 저희가 필드 전문가들의 말씀은 많이 들어봤는데요. 거시경제 전문가가 보시기에는 어떤 상황인 건가 어떤 대책이 있는가라는 이야기를 듣기 위해서 교수님을 모셔봤습니다. 부동산 시장 상황 심상치 않은 것 같아요. 서울 전용면적 59제곱미터 아파트 평균 매매가격 10억 원이 넘어섰네요.
◇ 석병훈 : 그렇습니다. 이게 대출을 죄니까 중소형 아파트까지 가격이 뛰는 그런 풍선 효과가 나타난 결과다 이렇게 보고 있습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 보니까 지난 9월 말 기준으로 서울 전용 59제곱미터 아파트 평균 매매 가격이 10억 원을 돌파했는데, 지난해보다 무려 8%나 올라가지고 상승 폭 자체도 작년에는 전년 대비 7.6%였는데, 오히려 상승 폭이 더 커졌거든요. 그리고 소위 말하는 한강 벨트라고 하는 마포구, 송파구와 강동구, 성동구, 광진구 같은 데는 10% 이상 뛰어가지고 이제는 84제곱미터보다도 59제곱미터가 상승 폭이 더 커지고 있는 거죠. 그래서 84제곱미터 같은 경우는 상승 폭 자체는 2024년에는 전년 대비 9.4에서 올해는 8.2%로 둔화되고 있는데, 59제곱미터가 상승 폭이 더 커지고 있는 상황을 보여주고 있습니다.
◆ 조태현 : 10.15 대책으로 서울 25개 자치구 전역 그리고 경기도 12개 지역 다 규제 지역으로 꽁꽁 묶었어요. 그리고 나서 나타나는 현상이 뭐냐 하면은 묶지 않은 다른 지역, 다른 지역 쪽으로 어떤 풍선 효과가 이미 번지고 있다는 보도라든지 현장 이야기가 들려오거든요. 교수님께서는 상황 어떻게 보고 계십니까?
◇ 석병훈 : 맞습니다. 지적하신 것처럼 이 풍선 효과는 불가피하죠. 왜냐하면 이번에는 과거 정권에서 학습 효과 때문에 현 정부에서 서울 전역하고 그다음에 경기도의 주요 지역이죠. 과천, 성남, 하남, 수원, 용인 같이 12개 지역까지 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래 허가 구역으로 3중 규제로 꽁꽁 묶어서 풍선 효과를 차단하겠다고 했지만요. 여전히 일자리가 몰려 있는 서울로 출퇴근이 가능하면서 이번에 규제 지역으로 묶이지 않은 지역들이 있습니다. 대표적인 것이 구리라든지 부천, 인천 그다음에 동탄 이런 지역이 있는데, 이런 지역들로 당연히 풍선 효과가 나타나 가지고 그쪽에서 가격이 상승을 하고요. 그다음에 규제 지역으로 묶인 지역 내에서도 대출 규제 범위 내에서 매수가 가능한 주택들이 있죠. 그래서 소형 아파트라든지, 소규모 단지 이런 것들로 풍선 효과가 생기면서 당연히 가격은 상승할 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 지역별로 풍선 효과가 생기고, 또 가격별로도 풍선 효과가 있다는 거잖아요. 이럴 거면 수도권 전역을 다 묶어버리면 되는 거 아닌가요? 그건 안 되나요?
◇ 석병훈 : 이런 사실은 풍선 효과를 막으려면 전국을 다 묶어야 될 상황인데, 전국을 다 규제 지역으로 묶는다는 것은 사실은 규제가 없는 거나 마찬가지죠.
◆ 조태현 : 그렇죠. 다 규제가 있는 거 없는 거나 똑같은 거죠.
◇ 석병훈 : 그런 상황은 불가능하다 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출을 받기가 굉장히 어려워졌잖아요. 대환 대출 제 주변에 또 하셔야 되는 분이 있는데, 대출을 할 수가 없다는 거예요. 대환이 안 된다고 다 소진이 돼 버리니까, 그래서 보험사 대출로도 수요가 몰리고 있다 ‘대출 난민’이라는 말도 나오는데, 이렇게 되면 결국에 피해자는 실수요자가 되는 거 아닙니까?
◇ 석병훈 : 그렇습니다. 사실은 이렇게 대출 규제를 강화하게 되면 특정 계층이 큰 피해를 볼 가능성이 크다 이렇게 보고 있습니다. 여러 가지 데이터상으로도 이미 지표가 나오고 있습니다. 실제로 1월에서 8월까지 서울 주택 매매 자금 조달 계획서 자료를 더불어민주당 정준호 의원실에서 분석을 한 결과에 따르면요. 6.27 대책 이후 7월 8월 두 달간의 금융기관 대출이 있는 거래 건수를 분석을 했더니, 이미 서울에서 주택 거래의 29%, 즉 30%죠. 30% 가까운 게 6억 원 이상의 금융기관 대출을 받아서 주택을 매수를 한 거죠. 근데 어떤 사람들이 그러면 6억 원 이상의 금융기관 대출을 받을 수 있었냐. 6.27 대책에서 서울은 원래는 6억까지만 주담대를 허용했잖아요. 그런데 6억 원 이상 대출을 받을 수 있는 사람들은 고소득자 같은 경우 DSR 한도가 6억 대출을 받아도 충분히 남죠. 그렇기 때문에 이런 사람들이 신용대출을 추가로 받을 수 있었고요. 그다음에 또 편법이지만 개인 사업자나 법인 사업체 명의로 사업자 등록을 한 다음에 사업자 대출을 받아가지고 집을 살 수가 있던 사람들이 있었습니다. 이런 식으로 대출 규제를 우회할 수 있는 사람들은 집을 살 수가 있는데, 이런 우회 수단이 없는 저소득층이라든지 이런 사람들 같은 경우는 피해를 볼 수가 있다. 이런 상황으로 치달을 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그래서 교수님께서는 LTV 주택 담보 대출 인정 비율 같은 거 이런 대출 옥죄는 게 자산 불평등을 오히려 높인다는 분석을 하셨는데요. 이건 어떤 뜻입니까?
◇ 석병훈 : 이게 최근에 한국은행이랑 제가 공동 연구한 연구 보고서가 나와서 언론에서 많이 보도도 되고 그랬는데요. 이 보고서는 공교롭게도 최근에 정부의 주택 금융 정책 기조하고 맞아 떨어져 가지고 현 상황에서 시사점이 많이 있습니다. 이 일련의 정책 기조를 보면요. 주택 담보 대출 같은 경우는 강하게 규제를 하고 있습니다. 그래서 수도권 규제 지역에 같은 경우는 LTV 규제를 갖다가 70%에서 40%로 강화를 했죠. 그래서 집을 살 때 집값의 40%까지만 대출을 받을 수가 있는 것이죠. 그런데 문제는 저소득층을 대상으로는 주거 안정을 저소득층한테 보장한다는 명분으로 디딤돌 대출 같은 정책자금 대출을 공급을 하고 있습니다. 그래서 저금리 정책자금 대출을 주고요. 그다음에 소득 분포상 하위 50%에 해당하는 저소득층에 대해서는 LTV 비율도 70%로 완화를 해 주고 있죠. 이러한 정책에서 최대 피해자들은 누가 되냐면, 소득 분포상 상위 50%에 해당하는 고소득층인 동시에 아직까지는 충분히 현금이 축적되지 않아가지고 대출이 없이는 집을 살 수가 없는 사람들이죠.
◆ 조태현 : 젊은 엘리트 같은 그런 사람들 입니까?
◇ 석병훈 : 네, 그래서 이 사람들은 고소득 청년이거나 아니면 대기업에 근무하는 맞벌이 신혼부부들, 이런 사람들 같은 경우는 소득은 충분히 있어서 원금과 이자를 상환할 능력이 있어가지고 대출만 가능했으면 집을 살 수가 있었는데, 현 정부의 정책 기조 때문에 집을 못 사게 돼서 소위 말하는 집값이 상승하게 되면 ‘벼락 거지’가 될 수밖에 없는 사람들이 최대 피해자가 될 수 있고요. 지금과 같은 정책 기조가 지속이 되게 되면 결국은 이 부모로부터 현금 지원을 받을 수 있는 청년들, 소위 말하는 금수저 청년들 같은 경우만 집을 사거나 아니면 이미 자산이 많은 사람들만 자산을 처분해서 집을 살 수 있는 유리한 장세가 벌어져가지고, 소위 말하는 흙수저들이 자신의 능력으로 전문직으로 좋은 직장을 얻고 그다음에 자산을 축적해서 고자산가로 성장할 수 있는 신분 상승의 사다리가 끊기는 거죠. 그래 가지고 어떻게 보면 계급 사회가 그냥 고착화될 수 있는 상황이 될 수가 있다는 것을 결과가 나왔는데요. 이런 정책 구조가 이런 계급 사회를 갖다가 고착화될 수 있고, 자유 시장 경제가 건강하게 성장할 수 있는 것을 막는 게 아닌지 성찰해 볼 필요가 있다 이렇게 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 이거 처음에 나왔을 때 6.27 대출이 나왔을 때만 해도 끼인 세대가 만들어질 수 있다. 특히 말씀하신 것처럼 젊은 층, 고소득자 이런 사람들은 집을 사지 말라는 뜻이라는 비판이 컸는데요. 10.15에서 더 강화가 돼서 잘 모르겠습니다. 아무튼 또 하나의 이슈가 바로 보유세 문제가 아닌가 싶어요. 정부라든지 대통령실에서는 보유세 얘기가 슬금슬금 나오고 있고요. 반대로 선거를 앞두고 있는 여당 쪽에서는 여기에 대해서 손사래를 치고 있는 이런 상황이거든요. 보유세에 대한 이야기해 보겠습니다. 어떤 종류가 있습니까?
◇ 석병훈 : 보유세는 크게 재산세하고 종합부동산세로 나눠 볼 수가 있습니다. 재산세는 토지나 주택 같은 재산을 소유한 사람한테 부과되는 세금인데요. 지방자치단체가 징수하는 지방세로 되어 있고요. 그다음에 공시 가격에 대해서 부과를 하는데, 주택 가격에 따라서 누진적으로 부과하는 세금으로서 1년에 2번 7월과 9월에 나눠서 납부하게 돼 있습니다. 종합부동산세 같은 경우는 국세, 중앙정부에서 징수하는 세금인데, 일정 금액 이상의 고가 부동산을 소유하는 사람한테 추가로 부과하는 세금입니다. 그리고 이것은 다주택자 3주택 이상의 다주택자한테는 세율이 올라가는 그래서 다주택자와 고가 주택자에게 선별적으로 부과하는 세금이다 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 그런데 이 재산세, 보유세 쪽에서 논란이 되는 게 우리나라 보유세 수준이 어느 정도냐 이 부분인 것 같아요. 그 어느 정도입니까?
◇ 석병훈 : 이게 사실은 어느 잣대를 들이대느냐에 따라서 선진국이라고 할 수 있는 OECD 회원국 대비 우리나라의 보유세가 높으냐, 낮으냐가 달라집니다. 그래서 대표적으로 국회 예산정책처에서 발표한 자료에 따르면요. 2023년 기준으로 한국의 전체 조세 수입에서 부동산 보유세 수입 비중은 4.9%로 OECD 회원국 평균인 3.8%보다는 높은 수준입니다.
◆ 조태현 : 전체 세금에서 보유세를 치면 이건 많다?
◇ 석병훈 : 많다. 그리고 GDP 대비 보유세 비중 역시 0.9%로 OECD 평균과 동일한 수준입니다. GDP라는 것은 소득의 기준이 되는 거죠. 소득 대비로는 우리가 보유세를 내는 수준이 OECD 평균하고 비슷하다.
◆ 조태현 : 최소한 적지 않다.
◇ 석병훈 : 문제는 우리나라의 부동산의 가치, 부동산의 시가 시세 대비 보유세의 수준 이거를 실효 세율이라고 하는데요. 시세 대비 부동산 세수 총액은 민간 연구소에서 발표한 바에 따르면 OECD 회원국 평균 그것도 시세를 계산할 수 있는 회원국은 20개 회원국이라고 하는데, 이 회원국 평균인 0.33%의 절반에 못 미치는 0.15%라고 발표가 됐는데요. 이것도 중간 값은 0.18%입니다. 그래서 중간 값이랑은 비슷한 수준이라고 보시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 어쨌건 이 부분에 실효 세율에 있어서는 약간 낮은 편이라고도 볼 수가 있는데, 그러다 보니까 보유세를 올려서 세금을 정상화해야 된다고 이야기가 많이 나와요. 자 보유세를 높이면 집값이 잡힙니까?
◇ 석병훈 : 보유세를 높이면 단기적으로는 집값이 잡힐 수도 있다고 보여집니다. 왜냐하면 주택에 투자를 했을 때 얻을 수 있는 수익률 자체가 떨어지니까요. 그렇지만 중장기적으로는 보유세를 인상했을 때 주택 수요가 줄어드는 효과보다 주택의 신규 공급이 감소하는 게 더 크기 때문에, 신규 공급 감소로 인해서 가격이 상승한다는 연구 결과가 나와 있습니다. 그래서 단기적으로는 하락할 수 있지만 중장기적으로는 오히려 상승을 한다 이렇게 알려져 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 보유세는 높이되 양도세는 낮춰야 된다는 지적들이 계속 있잖아요. 여기에다가 공급 대책까지 다 한다. 이런 것들이 다 종합적으로 됐을 때는 보유세를 높이는 게 맞는 방향인 겁니까?
◇ 석병훈 : 글쎄요. 그렇게 보기도 힘든 게 보유세라는 경우는 사실은 이게 응능부담의 원칙이다 라고 구윤철 경제부총리가 얘기를 하면서
◆ 조태현 : 본인 능력만큼 낸 거다.
◇ 석병훈 : 예. 능력만큼 부과를 하는데, 부동산 시세 대비 보유세 수가 적으니까 올려야 된다 이렇게 얘기를 하셨죠? 그런데 문제는 여기서 중요한 것은 무엇이냐면 1주택 실수요자 같은 경우는 내가 가지고 있는 집값에 시세가 올랐다 할지라도 그거에 맞춰서 보유세를 내는 게 가능하냐. 그게 과연 능력 대비 맞는 거냐. 나의 능력이라고 하는 것은 내가 현재 벌어들이는 소득의 합당하게 보유세를 내는 게 맞는 것이거든요. 다주택자 같은 경우는 나의 부동산 시세 대비 내는 게 맞는데, 1주택 실거주자 같은 경우는 나의 소득에 맞춰서 세금을 내는 게 맞기 때문에 응능부담의 원칙으로 보유세를 시세에 맞춰서 계속 올린다는 것은 1주택 실거주자 같은 경우는 상당히 큰 피해로 다가올 수가 있고요. 대부분이 노년층 은퇴자들이 해당될 가능성이 큰데, 그래서 이 부분에 대해서 이슈가 되고 보유세는 아까 말씀드린 것처럼 무조건 올린다고 해가지고 주택 가격이 떨어진다고 볼 수도 없기 때문에 보유세를 인상하는 것도 어렵고, 그다음에 거래세를 낮추면서 보유세를 인상하면 단기적으로는 매물이 풀리기 때문에 집값이 하락할 가능성도 있습니다. 그런데 현실적으로 우리나라가 왜 이거를 계속 못 했냐. 거래세 중에서 취득세 같은 경우는 지방자치단체에서 부과하는 지방세인데요. 지방 정부의 중요한 세수가 됩니다. 그래서 지방 정부 입장에서는 취득세를 낮추는 것을 상당히 꺼려할 가능성이 크기 때문에, 이것도 현실적으로 어려워서 집을 가진 사람 입장에서는 보유세 부담 때문에 집을 팔아도 내가 살 집을 사야 되지 않겠습니까? 그럴 때 취득세 폭탄을 맞게 되는데 이 취득세 인하 없이는 어렵고요. 또 양도소득세도 낮추게 되면 정치적으로 또 부자 감세다 이런 논리가 있기 때문에, 정치적 반발 때문에 이것도 현실적으로 어려워서 쉽지 않은 상황이고요. 결국은 신규 주택 공급도 병행될 필요성은 분명히 있는데, 뭔가 서울과 수도권이 집값 상승을 주도하는데 서울 수도권은 빈 땅이 거의 부족하기 때문에 재건축, 재개발의 규제 완화와도 연관돼 있는 문제라서 쉽지 않은 상황입니다.
◆ 조태현 : 복잡한 세금 문제, 이렇게 여러 가지 이익이 걸쳐 있는 문제를 해결하라고 있는 게 정치인데, 항상 정치는 해결을 안 하고 부추기는 경향이 있어서 그래서 정치권에 대한 이야기해 보도록 하겠습니다. 국정감사에서 보니까 부동산 시장이 워낙 불안해서요. 여당 쪽에서는 ‘오세훈 시장 당신이 이거 토허제 지정 번복해가지고 이렇게 된 것 아니냐’고 이야기를 하고 있고요. 반대로 야당에서는 ‘문 전 대통령 때 그리고 돌아가신 박원순 전 시장 때 이때 문제 아니냐’ 이렇게 반박을 하고 있거든요. 어떤 발언에 더 마음이 가십니까?
◇ 석병훈 : 중요한 것은 정책이 문제인 것이죠. 옛날에 죄는 미워하되 사람은 미워하지 말라 이러지 않았습니까? 정책을 미워해야 되겠죠. 그래서 제가 보기에는 정책은 무엇이 문제였나 라고 생각을 해보면 결국은 최근에 집값이 상승하는 곳은 서울과 수도권이 되겠습니다. 서울과 수도권을 제외한 지방 같은 경우는 주택 가격은 하락하고 있는 상황이거든요. 그러면 서울과 수도권에 주택을 공급을 하기 위해서는 결국은 빈 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발이 필수적이고요. 재건축, 재개발을 통해서 주택을 공급하기 위해서는 인허가부터 착공, 준공까지 최소 10년 이상이 걸립니다. 그런데 서울시장이라든지 경기도지사 대통령의 임기는 5년 이내죠. 그렇기 때문에 정치인 입장에서 봤을 때는 자기 임기 중에 효과가 나타나지 않는다는 말이죠. 그래서 결국은 그동안의 정치권에서 장기적인 플랜을 가지고 신규 주택 공급 계획을 세우지 않고, 자기 임기 중에 뭔가 효과를 볼 수 있게 수요 억제 정책, 그다음에 재건축, 재개발을 규제를 하는 정책 이런 것들을 사용해 왔던 것이 결국은 현 상황을 초래한 것이다. 그래서 시장 경제 원리에 맞춰서 장기적인 플랜을 갖고 신규 주택 공급을 했어야 되는데, 그러지 못하고 재건축 재개발에 규제를 강화했던 그런 정책 자체가 문제다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께 부동산 시장에 대한 이야기 거시 경제적으로 한번 풀어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 석병훈 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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