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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94. 5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 10일 금요일
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 랩장
- 서울 집값 올들어 4억 폭등? 전문가 "맞다! 한강벨트서 호가 1-2억씩 올려서 내놓고 있어"
- 올 상반기 강남3구 급둥, 마·용·성 넘어 강동·광진·중구·동작 등으로 번지는 중
- 매수자들, 서울 부동산 규제지역 앞으로 계속 늘어날 거라는 합리적 의심중
- 새 정부 100일간 2번의 대책? 정권 내내 끊임없이 대책 나오겠구나..20번이 될지, 30번이 될지, 文정부 시즌2 우려
- 6.27 '6억' 대출규제 한도 규제로 실수요자 타격 없다던 정부, 4억까지 한도 낮출까 고민중..실제 서민 피해 가능성
- 李정부 부동산 대책, '눈먼 총' 되나..투자자-실수요자-투기자 등 규제대상 구분 모호한 전방위 규제
- DSR LTV 등 한도 줄이는 규제, 서민들 내집 마련 기간 10년 이상 더 멀어질 수도
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 서울의 아파트 값이 평균 15억 원을 돌파했다고 합니다. 주택 공급 부족 우려 여전히 있죠. 한강 벨트 중심으로 집값이 뛴 건데요. 추석을 기점으로 하반기 집값 장세의 갈림길에 서 있다는 평가가 나옵니다. 상황은 어떨까요? 윤지해 부동산R114 랩장님과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 랩장님 어서 오십시오.
◇ 윤지해 : 네 반갑습니다.
◆ 조태현 : 연휴 때 부동산 시장 걱정은 안 되셨습니까?
◇ 윤지해 : 저희가 시세 조사를 하는데 금주는 쉬어가는 타임이라 내려놓고, 또 근데 호출을 해 주셔서 여기 와서 부랴부랴 또 정부가 준비하는 이 내용들 지켜보면서 내용에 대해서 고민 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 부동산R114가 시세 조사 같은 거를 광범위하게 하고 있잖아요. 상황이 진짜로 어떤지 이것부터 한번 짚어보도록 할게요. 한강 벨트를 중심으로 신고가 행진이 이어지고 있다. 중심이 되는 곳이 어디입니까?
◇ 윤지해 : 제가 지난주에 주간 시황 동향들을 작성을 하면서 보통 공공기관 쪽에서는 각각의 변동률들을 발표를 합니다만 저희는 민간이다 보니까 우리가 시세 조사 기관이라고 하면 크게 세 곳입니다. 저희 부동산R114를 포함해서 KB국민은행, 한국 부동산업 이렇게 돼 있는데, 그래서 추세들이 3사가 다른 방향을 제시하고 있으면 그게 약간 해석에 따라 달라지잖아요. 그러다 보니까 가끔은 시황을 쓸 때 3사 데이터를 다 가져옵니다. 다 가져와서 방향성이 같은지를 보는데, 가장 최근 기준으로 보게 되면 국민은행이 0.34% 주간 단위로 올랐고요. 그리고 한국부동산원이 0.27%, 저희 부동산R114가 0.29% 비슷비슷하게 오르고 있고 이게 주간 단위로 한 0.30%, 월간 단위로 가면 한 1회 1%정도씩 누적이 되는 거예요. 이걸 개별 자치구별로 보시면 한참 상반기 쪽에서는 강남 3구 위주로 뜨거웠습니다. 근데 지금은 마포, 용산, 성동 마·용·성이라고 불리는 지역들 위주로 갔다가 최근에는 강동, 광진 그리고 중구, 동작 이런 지역들로 온기가 퍼져나가고 있는데요. 이걸 주간 단위로 0.30%다. 0.29% 하면 체감이 안 되세요. 그래서 저희가 1월부터 9월까지 누적해서 변동률을 살펴보니까 서울이 9% 올랐습니다 누적적으로. 그리고 강남 3구가 상반기에 뜨거웠기 때문에 가장 상승 폭이 누적적으로 큰데, 거기가 한 10에서 15% 올랐습니다. 그러다 보니까 연말 12월까지 이행이 되면 연간 단위로 서울에서 10% 이상 상승 폭이 나오는 겁니다. 그런데 아무래도 서울이 가장 고가 지역이다 보니까 예를 들어서 강남 3구에서 10에서 15% 올랐다는 얘기는 30억 정도 되는 아파트가 3억, 4억 원 올랐다는 얘기예요.
◆ 조태현 : 헛웃음이 나오네요.
◇ 윤지해 : 맞습니다. 근데 한 60억 혹은 100억 원이 되면 또 달라지는 거고, 물론 강북권으로 가면 10억 원 수준에 해당되는 것들도 우리 서민 입장에서 보면 1억 원 이상 오른 거니까 체감상 굉장히 큰 폭으로 오르고 있다 이렇게 느낄 수 있습니다.
◆ 조태현 : 숫자 놀음을 하자면요. 주간 0.3% 말씀해 주셨는데 이거를 연복리로 계산을 하면은 17% 정도가 나옵니다. 1년에 한 17% 오른다고 그러면 무시무시한 오름 폭이라고 할 수 있는데요. 실제로 현장에서 호가도 많이 오르는 분위기입니까?
◇ 윤지해 : 호가를 기준으로 하면 우리가 결국은 매도자 우위 시장이냐 매수자 우위 시장이냐의 문제인데, 6.27 대책 이후에 정부가 인식에서 했어야 되는 부분은 수요자 억제 위주의 방안들을 하게 되면 매도자 공급자 쪽에서도 잠기는 문제가 있습니다. 매물이 아무래도 자기 집을 팔고 다른 곳으로 이동할 때 대출이 과거만큼 안 나오니까 이동 자체가 어려워지거든요. 그러다 보면 매물이 희귀해집니다. 매도자 우위의 시장이 된다는 건 내가 1억 원을 혹은 2억 원을 높여서 올려도 매수자 쪽에서 급한 수요들이 서울 쪽으로 들어오다 보면 체결이 되는 거죠. 그러다 보면 계속 신고가가 되는 거예요. 그래서 호가 위주로 보게 되면 1억 원, 2억 원 정도 올려서 시세보다 올려서 내놓는 케이스들이 특히 한강 벨트에서 많다 이렇게 평가할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 지금은 한강 벨트에 집중이 돼 있는 것 같은데, 말씀하신 대로 성동, 마포, 광진 이런 데까지 간다 그러면 온기라고 표현하면 이상하지만 이런 열기 같은 것들이 퍼져 나가고 있다 이런 상황이라고 봐야 돼요?
◇ 윤지해 : 우리가 두 가지 면에서 봐야 될 것 같아요. 이걸 풍선 효과로 해석하시는 분들이
◆ 조태현 : 여기를 묶으니까 다른 데로 간다.
◇ 윤지해 : 근데 보통은 강남 3구 쪽을 묶고 용산구 쪽을 묶더라도 여기에 원래 들어오려던 수요는 바로 옆으로 퍼지지 않습니다. 그리고 우리가 6억 원이라는 한도 규제를 했고, 토지거래 허가 구역이라는 걸 하긴 했습니다만 그게 매수 자체를 차단하지는 않습니다. 살 수 있다는 거죠. 현금 부자들은 그냥 사면 되죠. 그럼 못 사게 했을 때는 여기서 이걸 포기하고 넘어갈 수 있겠죠. 근데 살 수 있다. 이쪽에서 포기한 수요라기보다는 원래 마포, 성동 쪽에 관심이 있었던 혹은 한강 벨트 쪽에 관심이 있었던 분들이 규제 지역이 앞으로 계속 늘어날 걸로 예측이 되니까 합리적 의심이 되지 않습니까? 그러다 보니까 서둘러서 매입을 해야 되겠다. 이러다 보니까 그 온기들이 퍼진다 이렇게 볼 수가 있고요. 그리고 또 하나 봐야 되는 건 이 온기가 퍼질 때 대부분 아파트 위주로만 퍼집니다. 아파트에서도 신축 위주로 퍼지다 보니까 구축이거나 혹은 비아파트, 빌라 같은 자산을 가지고 계시면 체감이 전혀 안 됩니다. 체감이 전혀 안 되다 보니까 특정 단지에서만 뜨거운 것들이 이슈화돼서 언론에 회자되다 보니까 마치 내 아파트도 뜨겁겠지 해서 가보면 조용한 경우들이 굉장히 많다.
◆ 조태현 : 제가 지금 경험하고 있습니다.
◇ 윤지해 : 무슨 얘기냐 하면 같은 동네 안에서도 양극화되어 있는 겁니다. 신축이냐 대단지냐 아파트냐 비아파트냐가 다 갈려 있어서 이게 온기가 퍼질 때 과거에 우리가 문재인 정부 때는 그냥 외곽지의 노후 아파트까지 빌라까지 싹 퍼졌다면 지금은 그런 경로는 아닙니다. 그러다 보니까 체감상 아파트 위주로 퍼지고 있고 연식을 따라서 움직인다 정도가 제가 가지고 있는 인식입니다.
◆ 조태현 : 이 경로가 다르게 움직인다. 이게 우리에게 시사한 점이 어떤 겁니까?
◇ 윤지해 : 이건 똘똘한 집 한 채가 더 강화된 겁니다.
◆ 조태현 : 아 예.
◇ 윤지해 : 과거의 똘똘한 집 한 채가 시작되던 2017년 당시부터 문재인 정부 정권 5년 동안은 약간은 그 이슈에서 똘똘한 집 한 채면서 사실은 다주택도 유지하면서 이런 경로가 있었다면, 한 7년여 정도 똘똘한 집 한 채가 진화하면서 결국은 하나를 뭘 살 거냐만 남은 겁니다. 그때 배제되는 것들이 생긴 거예요. 너무 노후돼서 재건축도 안 되겠다 싶으면 이건 배제, 이건 자산 가치가 없어 혹은 빌라 같은 것들 자산 가치가 없어. 그리고 과거에는 지방까지 지방 광역시까지 온기가 퍼졌다면 지방은 인구가 유출되니까 여긴 투자 가치가 없어. 이렇게 재단이 되다 보니까 굉장히 수요가 뾰족해진 겁니다. 아파트 쪽에 뾰족해졌던 것들이 신축 아파트로 온 거죠. 똘똘한 한 채의 대명사는 신축 아파트다 정도로 귀결이 되다 보니까 나머지는 다 배제됩니다.
◆ 조태현 : 이것 기형적인 수요 구조라고 봐야 되는 거예요?
◇ 윤지해 : 그렇죠. 결국은 세제에 의해서 유발된 기형적인 수요 구조인데, 전국에 내놓으라 하는 자산가들이 다 서울로 쏠리다 보니까 지방에 자산가 분들도 있는 자산을 정리하고 서울 쪽으로 오다 보니까 굉장히 기형적인 구조가 됐죠. 대구에서도 오고, 대전에서도 오고, 부산에서도 오는 겁니다. 그러다 보니까 서울 쪽에서는 아무리 규제를 해도 수요 초과 국면이 돼 있는 거라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 결국에 공급이 중요할 수밖에 없는 상황인데, 어찌 됐든 그래서 나왔던 게 6.27 대출 규제 수요 정책이 있었고요. 그다음에 9.7 공급 대책 공급 대책이 있었는데 그냥 반짝하고 마는 것 같아요.
◇ 윤지해 : 그래도 거래량 면에서 보면 6.27 대책 이전에는 서울 아파트 기준으로 1만 건씩 매매 거래가 이뤄졌다가 현재는 한 4천건 수준까지 내려와 있습니다. 그 부분들이 시장에 내성이 쌓이면서 적응기를 거친 거죠. 그러다 보니까 최근 들어서 9월 본을 집계 중입니다만 한 5천에서 한 6천 건까지 올라올 것 같습니다. 그러다 보니까 결과적으로는 시장의 내성 부분들이 쌓였고, 변동률 상에서는 앞서 설명드린 것처럼 보폭을 계속 키우다 보니까 효과가 약발이 떨어졌다는 평가들을 받고 있는데, 이런 과정에서 우리가 100일 동안 대책이 두 번 나오지 않았습니까? 근데 그 100일이 지나가는 3-4개월 사이에서 대책이 만약에 세 번이 나온다고 하면 우리가 예측하기에는 이렇게 되는 거죠. 정권 내내 대책이 끊임없이 나오겠구나.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 데자뷰 같은
◇ 윤지해 : 그래서 20번이 될지 30번이 될지 두고 봐야 되겠습니다만 작은 대책 종합 대책 이런 것들이 주기적으로 나오면서 시장을 억제할 것 같은데, 그런 부분들이 수요 억제 위주로 흘렀을 때 문재인 정부에서 증명했던 것들을 반추할 필요가 있는 상황인 거죠.
◆ 조태현 : 문재인 정부뿐만이 아니라 노무현 정부까지도 볼 필요가 있을 것 같은데요.
◇ 윤지해 : 그렇게 보면 시즌 3가 되는 건데
◆ 조태현 : 두 차례의 수요를 억제하는 어떤 대책들이 나왔음에도 별로 성공적이지 않았단 말이죠. 이번엔 어떻게 갈지 잘 모르겠는데, 어찌 됐건 상황을 봤을 때는 이렇게 시장이 불안하다 보니까 정부에서 또 한 번의 대책 마련을 검토하고 있는 것 같아요. 어떤 내용들이 거론되고 있습니까?
◇ 윤지해 : 굉장히 고민이 많아 보입니다. 세 번째 준비를 하다 보니까 일단 6억 원으로 우리가 한도를 제한했던 6.27 대책을 기준으로 해서 4억 원 한도로 규제할까 말까에 대한 내용들이 오가고 있고요.
◆ 조태현 : 6억 대출을 4억까지로 조인다?
◇ 윤지해 : 그렇습니다. 그리고 LTV 한도를 0%를 주는 금액 구간을 확인하려고 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이건 무슨 말입니까?
◇ 윤지해 : 예를 들면 과거 문재인 정부 때 15억 초과하는 아파트는 대출 금지했던 적이 있었죠. 그러면 이건 LTV가 0 프로가 되는 겁니다.
◆ 조태현 : 아예 대출을 안 해준다?
◇ 윤지해 : 대출 유동화가 안 되는 거죠. 자산을 기준으로, 그리고 우리가 총부채 원리금 상환 비율이라는 규제가 있었잖아요. 그게 은행권 40%입니다. 그럼 내 소득에서 40%만 원리금 이자 상환에 써라 이게 기준인데 이걸 35% 수준까지 더 낮추거나 하는 내용들도 거론되고 있고요. 거기에 전세 대출에도 DSR 규제를 도입한다 얘기들이 거론되고 있고, 거기에 원래 이자만 내던 걸 전세대출도 원리금 납입을 하게 하겠다는 얘기가 있고, 또 하나가 세금 쪽에서 우리가 공정시장가액 비율이라는 있고 공시가격이라는 게 있습니다. 이거 곱셈에 의해서 보유세 산정을 하는데 이 비율 자체를 문재인 정부 때처럼 시세의 한 90%까지 공시가격을 올리거나 공정시장가액 비율이 현재 60%인데 그걸 80%로 올리거나 이런 논의 보유세에 대한 부분들이 있고요. 거기에 추가적으로 규제 지역 확대, 투기과열지구 확대 그리고 토지 거래 허가 구역 추가 확대 이런 걸 통해서 또 수요를 억누르는 이런 부분들을 준비하고 있습니다. 있는데 고민이 많습니다. 왜 고민이 많냐면 정부가 6.27 대책을 발표할 때 6억 원 한도를 규제하면서 뭐라고 얘기를 했냐면 6억 원 한도 규제 내에서는 실수요자는 타격이 거의 없다. 고가의 자산들을 가지고 있는 경우에 타격을 입기 때문에 그 비율이 낮다 이런 표현들을 했거든요.
◆ 조태현 : 타격이 꽤 있었는데 아무튼 간에
◇ 윤지해 : 예 그런데 4억 원으로 낮추면 일반 대중들 서민들이 피해를 볼 수 있는 범주까지 가는 거예요. 여기서 고민이 많은 겁니다.
◆ 조태현 : 제가 그래서 이 말씀을 듣고 나서 두 가지 궁금한 점이 생긴 게 첫 번째는 이거 실수요자 집 사지 말라는 뜻 아니냐. 두 번째로는 다 수요 억제책이고 공급 이런 측면의 얘기는 없다 이 두 가지 생각이 들었거든요.
◇ 윤지해 : 이런 문제죠. 우리가 어떤 정책을 하면 핀셋 정책을 해야 되는 이유 중에 하나가 투자자와 실수요자와 투기자를 구분을 해야 되는 겁니다. 근데 6.27 대책을 보시면 우리가 정책 모기지도 한도를 줄이잖아요. 전세 대출 그 집을 마련한 대출, 그리고 신용대출 한도도 연봉 이내에서 움직이게 해놨고, 그리고 모기지 대출을 받을 때 대출 기간을 30년으로 축소를 했고요. 그리고 1주택자가 생활 안정 자금으로 대출받는 것도 2억 원 한도에서 1억 원으로 줄였단 말이에요. 그럼 대상이 되게 모호해집니다. 누구를 대상으로 규제하는 건지가 모호하고요.
◆ 조태현 : 완전히 눈 먼 총이 돼버렸네요.
◇ 윤지해 : 그냥 전방위 규제를 했기 때문에 실수요자, 투자자, 투기자를 제대로 발라내질 않았습니다. 그러다 보니까 정작 이런 질문들이 드는 거죠. 투기, 투자를 규제해야 되는데 왜 실수요자를 억제하고 있냐 라는 질문에서 대답을 정부가 하기가 어려워진 구조가 됐습니다. 그래서 정책을 하게 되면 우리가 실수요자는 우대한다고 하지 실수요자도 억제할게요라고 하는 정부는 없거든요. 그래서 이재명 정부도 사실은 실수요자 위주의 시장으로 만들겠다는 게 목표인데 지금의 지금까지의 정책들을 보면 실수요자도 억제받고 있으니까 여기서 관점이 모호해집니다.
◆ 조태현 : 목표와의 괴리가 생기네요.
◇ 윤지해 : 그래서 목표치에 해당되는 사람들, 대상층이 어딘지부터 명확하게 해야 되는데 거기를 타깃으로 규제하면 되지 않습니까? 대출을 제로를 준다든지, 혹은 LTV를 한도를 더 줄인다든지 혹은 DSR 한도를 줄인다 이거를 이쪽에서 하면 되거든요. 근데 전체를 대상으로 합니다. 그러면 실수요자 위주의 시장 재편이 어떤 구조로 가능한지 모호해진 겁니다.
◆ 조태현 : 이러다가 실수요자들 중산층들 역풍 오겠어요?
◇ 윤지해 : 어떤 의미에서는 이전에 대출받은 분들이 안도의 한숨을 쉬셔야 되는 상황에 처해 있고요. 보통의 서민들은 연간 몇천만 원 모으는 것도 되게 빠듯합니다. 근데 집을 마련하는 과정 속에서 갑자기 한도가 억 단위로 줄게 되면 이분들은 내 집 마련 기간이 10년 이상 더 멀어질 수 있거든요. 이런 과정에서 사실은 불만이 굉장히 커질 수 있는데, 문제는 과거에 문재인 정부는 공급이 많았습니다. 실제로 2018-2019년을 오갈 때 공급이 많았고 반면에 이재명 정부는 내년 내후년에 준공되는 물량이 적습니다. 절벽이죠. 그러다 보니까 구도상에서는 문재인 정부 때보다 더 불리하다. 수요 억제로만 흘렀을 때 불리합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 목표와의 괴리가 있다고 말씀을 해 주셨는데 곧 대책이 나올 가능성이 점쳐지고 있으니까요. 어떤 내용들 담길지, 과연 문재인 시즌 2를 면하고 정말 시장의 안정을 가져올 수 있을지는 지켜볼 필요는 있어 보입니다. 지금까지 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 10일 금요일
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 랩장
- 서울 집값 올들어 4억 폭등? 전문가 "맞다! 한강벨트서 호가 1-2억씩 올려서 내놓고 있어"
- 올 상반기 강남3구 급둥, 마·용·성 넘어 강동·광진·중구·동작 등으로 번지는 중
- 매수자들, 서울 부동산 규제지역 앞으로 계속 늘어날 거라는 합리적 의심중
- 새 정부 100일간 2번의 대책? 정권 내내 끊임없이 대책 나오겠구나..20번이 될지, 30번이 될지, 文정부 시즌2 우려
- 6.27 '6억' 대출규제 한도 규제로 실수요자 타격 없다던 정부, 4억까지 한도 낮출까 고민중..실제 서민 피해 가능성
- 李정부 부동산 대책, '눈먼 총' 되나..투자자-실수요자-투기자 등 규제대상 구분 모호한 전방위 규제
- DSR LTV 등 한도 줄이는 규제, 서민들 내집 마련 기간 10년 이상 더 멀어질 수도
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 서울의 아파트 값이 평균 15억 원을 돌파했다고 합니다. 주택 공급 부족 우려 여전히 있죠. 한강 벨트 중심으로 집값이 뛴 건데요. 추석을 기점으로 하반기 집값 장세의 갈림길에 서 있다는 평가가 나옵니다. 상황은 어떨까요? 윤지해 부동산R114 랩장님과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 랩장님 어서 오십시오.
◇ 윤지해 : 네 반갑습니다.
◆ 조태현 : 연휴 때 부동산 시장 걱정은 안 되셨습니까?
◇ 윤지해 : 저희가 시세 조사를 하는데 금주는 쉬어가는 타임이라 내려놓고, 또 근데 호출을 해 주셔서 여기 와서 부랴부랴 또 정부가 준비하는 이 내용들 지켜보면서 내용에 대해서 고민 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 부동산R114가 시세 조사 같은 거를 광범위하게 하고 있잖아요. 상황이 진짜로 어떤지 이것부터 한번 짚어보도록 할게요. 한강 벨트를 중심으로 신고가 행진이 이어지고 있다. 중심이 되는 곳이 어디입니까?
◇ 윤지해 : 제가 지난주에 주간 시황 동향들을 작성을 하면서 보통 공공기관 쪽에서는 각각의 변동률들을 발표를 합니다만 저희는 민간이다 보니까 우리가 시세 조사 기관이라고 하면 크게 세 곳입니다. 저희 부동산R114를 포함해서 KB국민은행, 한국 부동산업 이렇게 돼 있는데, 그래서 추세들이 3사가 다른 방향을 제시하고 있으면 그게 약간 해석에 따라 달라지잖아요. 그러다 보니까 가끔은 시황을 쓸 때 3사 데이터를 다 가져옵니다. 다 가져와서 방향성이 같은지를 보는데, 가장 최근 기준으로 보게 되면 국민은행이 0.34% 주간 단위로 올랐고요. 그리고 한국부동산원이 0.27%, 저희 부동산R114가 0.29% 비슷비슷하게 오르고 있고 이게 주간 단위로 한 0.30%, 월간 단위로 가면 한 1회 1%정도씩 누적이 되는 거예요. 이걸 개별 자치구별로 보시면 한참 상반기 쪽에서는 강남 3구 위주로 뜨거웠습니다. 근데 지금은 마포, 용산, 성동 마·용·성이라고 불리는 지역들 위주로 갔다가 최근에는 강동, 광진 그리고 중구, 동작 이런 지역들로 온기가 퍼져나가고 있는데요. 이걸 주간 단위로 0.30%다. 0.29% 하면 체감이 안 되세요. 그래서 저희가 1월부터 9월까지 누적해서 변동률을 살펴보니까 서울이 9% 올랐습니다 누적적으로. 그리고 강남 3구가 상반기에 뜨거웠기 때문에 가장 상승 폭이 누적적으로 큰데, 거기가 한 10에서 15% 올랐습니다. 그러다 보니까 연말 12월까지 이행이 되면 연간 단위로 서울에서 10% 이상 상승 폭이 나오는 겁니다. 그런데 아무래도 서울이 가장 고가 지역이다 보니까 예를 들어서 강남 3구에서 10에서 15% 올랐다는 얘기는 30억 정도 되는 아파트가 3억, 4억 원 올랐다는 얘기예요.
◆ 조태현 : 헛웃음이 나오네요.
◇ 윤지해 : 맞습니다. 근데 한 60억 혹은 100억 원이 되면 또 달라지는 거고, 물론 강북권으로 가면 10억 원 수준에 해당되는 것들도 우리 서민 입장에서 보면 1억 원 이상 오른 거니까 체감상 굉장히 큰 폭으로 오르고 있다 이렇게 느낄 수 있습니다.
◆ 조태현 : 숫자 놀음을 하자면요. 주간 0.3% 말씀해 주셨는데 이거를 연복리로 계산을 하면은 17% 정도가 나옵니다. 1년에 한 17% 오른다고 그러면 무시무시한 오름 폭이라고 할 수 있는데요. 실제로 현장에서 호가도 많이 오르는 분위기입니까?
◇ 윤지해 : 호가를 기준으로 하면 우리가 결국은 매도자 우위 시장이냐 매수자 우위 시장이냐의 문제인데, 6.27 대책 이후에 정부가 인식에서 했어야 되는 부분은 수요자 억제 위주의 방안들을 하게 되면 매도자 공급자 쪽에서도 잠기는 문제가 있습니다. 매물이 아무래도 자기 집을 팔고 다른 곳으로 이동할 때 대출이 과거만큼 안 나오니까 이동 자체가 어려워지거든요. 그러다 보면 매물이 희귀해집니다. 매도자 우위의 시장이 된다는 건 내가 1억 원을 혹은 2억 원을 높여서 올려도 매수자 쪽에서 급한 수요들이 서울 쪽으로 들어오다 보면 체결이 되는 거죠. 그러다 보면 계속 신고가가 되는 거예요. 그래서 호가 위주로 보게 되면 1억 원, 2억 원 정도 올려서 시세보다 올려서 내놓는 케이스들이 특히 한강 벨트에서 많다 이렇게 평가할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 지금은 한강 벨트에 집중이 돼 있는 것 같은데, 말씀하신 대로 성동, 마포, 광진 이런 데까지 간다 그러면 온기라고 표현하면 이상하지만 이런 열기 같은 것들이 퍼져 나가고 있다 이런 상황이라고 봐야 돼요?
◇ 윤지해 : 우리가 두 가지 면에서 봐야 될 것 같아요. 이걸 풍선 효과로 해석하시는 분들이
◆ 조태현 : 여기를 묶으니까 다른 데로 간다.
◇ 윤지해 : 근데 보통은 강남 3구 쪽을 묶고 용산구 쪽을 묶더라도 여기에 원래 들어오려던 수요는 바로 옆으로 퍼지지 않습니다. 그리고 우리가 6억 원이라는 한도 규제를 했고, 토지거래 허가 구역이라는 걸 하긴 했습니다만 그게 매수 자체를 차단하지는 않습니다. 살 수 있다는 거죠. 현금 부자들은 그냥 사면 되죠. 그럼 못 사게 했을 때는 여기서 이걸 포기하고 넘어갈 수 있겠죠. 근데 살 수 있다. 이쪽에서 포기한 수요라기보다는 원래 마포, 성동 쪽에 관심이 있었던 혹은 한강 벨트 쪽에 관심이 있었던 분들이 규제 지역이 앞으로 계속 늘어날 걸로 예측이 되니까 합리적 의심이 되지 않습니까? 그러다 보니까 서둘러서 매입을 해야 되겠다. 이러다 보니까 그 온기들이 퍼진다 이렇게 볼 수가 있고요. 그리고 또 하나 봐야 되는 건 이 온기가 퍼질 때 대부분 아파트 위주로만 퍼집니다. 아파트에서도 신축 위주로 퍼지다 보니까 구축이거나 혹은 비아파트, 빌라 같은 자산을 가지고 계시면 체감이 전혀 안 됩니다. 체감이 전혀 안 되다 보니까 특정 단지에서만 뜨거운 것들이 이슈화돼서 언론에 회자되다 보니까 마치 내 아파트도 뜨겁겠지 해서 가보면 조용한 경우들이 굉장히 많다.
◆ 조태현 : 제가 지금 경험하고 있습니다.
◇ 윤지해 : 무슨 얘기냐 하면 같은 동네 안에서도 양극화되어 있는 겁니다. 신축이냐 대단지냐 아파트냐 비아파트냐가 다 갈려 있어서 이게 온기가 퍼질 때 과거에 우리가 문재인 정부 때는 그냥 외곽지의 노후 아파트까지 빌라까지 싹 퍼졌다면 지금은 그런 경로는 아닙니다. 그러다 보니까 체감상 아파트 위주로 퍼지고 있고 연식을 따라서 움직인다 정도가 제가 가지고 있는 인식입니다.
◆ 조태현 : 이 경로가 다르게 움직인다. 이게 우리에게 시사한 점이 어떤 겁니까?
◇ 윤지해 : 이건 똘똘한 집 한 채가 더 강화된 겁니다.
◆ 조태현 : 아 예.
◇ 윤지해 : 과거의 똘똘한 집 한 채가 시작되던 2017년 당시부터 문재인 정부 정권 5년 동안은 약간은 그 이슈에서 똘똘한 집 한 채면서 사실은 다주택도 유지하면서 이런 경로가 있었다면, 한 7년여 정도 똘똘한 집 한 채가 진화하면서 결국은 하나를 뭘 살 거냐만 남은 겁니다. 그때 배제되는 것들이 생긴 거예요. 너무 노후돼서 재건축도 안 되겠다 싶으면 이건 배제, 이건 자산 가치가 없어 혹은 빌라 같은 것들 자산 가치가 없어. 그리고 과거에는 지방까지 지방 광역시까지 온기가 퍼졌다면 지방은 인구가 유출되니까 여긴 투자 가치가 없어. 이렇게 재단이 되다 보니까 굉장히 수요가 뾰족해진 겁니다. 아파트 쪽에 뾰족해졌던 것들이 신축 아파트로 온 거죠. 똘똘한 한 채의 대명사는 신축 아파트다 정도로 귀결이 되다 보니까 나머지는 다 배제됩니다.
◆ 조태현 : 이것 기형적인 수요 구조라고 봐야 되는 거예요?
◇ 윤지해 : 그렇죠. 결국은 세제에 의해서 유발된 기형적인 수요 구조인데, 전국에 내놓으라 하는 자산가들이 다 서울로 쏠리다 보니까 지방에 자산가 분들도 있는 자산을 정리하고 서울 쪽으로 오다 보니까 굉장히 기형적인 구조가 됐죠. 대구에서도 오고, 대전에서도 오고, 부산에서도 오는 겁니다. 그러다 보니까 서울 쪽에서는 아무리 규제를 해도 수요 초과 국면이 돼 있는 거라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 결국에 공급이 중요할 수밖에 없는 상황인데, 어찌 됐든 그래서 나왔던 게 6.27 대출 규제 수요 정책이 있었고요. 그다음에 9.7 공급 대책 공급 대책이 있었는데 그냥 반짝하고 마는 것 같아요.
◇ 윤지해 : 그래도 거래량 면에서 보면 6.27 대책 이전에는 서울 아파트 기준으로 1만 건씩 매매 거래가 이뤄졌다가 현재는 한 4천건 수준까지 내려와 있습니다. 그 부분들이 시장에 내성이 쌓이면서 적응기를 거친 거죠. 그러다 보니까 최근 들어서 9월 본을 집계 중입니다만 한 5천에서 한 6천 건까지 올라올 것 같습니다. 그러다 보니까 결과적으로는 시장의 내성 부분들이 쌓였고, 변동률 상에서는 앞서 설명드린 것처럼 보폭을 계속 키우다 보니까 효과가 약발이 떨어졌다는 평가들을 받고 있는데, 이런 과정에서 우리가 100일 동안 대책이 두 번 나오지 않았습니까? 근데 그 100일이 지나가는 3-4개월 사이에서 대책이 만약에 세 번이 나온다고 하면 우리가 예측하기에는 이렇게 되는 거죠. 정권 내내 대책이 끊임없이 나오겠구나.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 데자뷰 같은
◇ 윤지해 : 그래서 20번이 될지 30번이 될지 두고 봐야 되겠습니다만 작은 대책 종합 대책 이런 것들이 주기적으로 나오면서 시장을 억제할 것 같은데, 그런 부분들이 수요 억제 위주로 흘렀을 때 문재인 정부에서 증명했던 것들을 반추할 필요가 있는 상황인 거죠.
◆ 조태현 : 문재인 정부뿐만이 아니라 노무현 정부까지도 볼 필요가 있을 것 같은데요.
◇ 윤지해 : 그렇게 보면 시즌 3가 되는 건데
◆ 조태현 : 두 차례의 수요를 억제하는 어떤 대책들이 나왔음에도 별로 성공적이지 않았단 말이죠. 이번엔 어떻게 갈지 잘 모르겠는데, 어찌 됐건 상황을 봤을 때는 이렇게 시장이 불안하다 보니까 정부에서 또 한 번의 대책 마련을 검토하고 있는 것 같아요. 어떤 내용들이 거론되고 있습니까?
◇ 윤지해 : 굉장히 고민이 많아 보입니다. 세 번째 준비를 하다 보니까 일단 6억 원으로 우리가 한도를 제한했던 6.27 대책을 기준으로 해서 4억 원 한도로 규제할까 말까에 대한 내용들이 오가고 있고요.
◆ 조태현 : 6억 대출을 4억까지로 조인다?
◇ 윤지해 : 그렇습니다. 그리고 LTV 한도를 0%를 주는 금액 구간을 확인하려고 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이건 무슨 말입니까?
◇ 윤지해 : 예를 들면 과거 문재인 정부 때 15억 초과하는 아파트는 대출 금지했던 적이 있었죠. 그러면 이건 LTV가 0 프로가 되는 겁니다.
◆ 조태현 : 아예 대출을 안 해준다?
◇ 윤지해 : 대출 유동화가 안 되는 거죠. 자산을 기준으로, 그리고 우리가 총부채 원리금 상환 비율이라는 규제가 있었잖아요. 그게 은행권 40%입니다. 그럼 내 소득에서 40%만 원리금 이자 상환에 써라 이게 기준인데 이걸 35% 수준까지 더 낮추거나 하는 내용들도 거론되고 있고요. 거기에 전세 대출에도 DSR 규제를 도입한다 얘기들이 거론되고 있고, 거기에 원래 이자만 내던 걸 전세대출도 원리금 납입을 하게 하겠다는 얘기가 있고, 또 하나가 세금 쪽에서 우리가 공정시장가액 비율이라는 있고 공시가격이라는 게 있습니다. 이거 곱셈에 의해서 보유세 산정을 하는데 이 비율 자체를 문재인 정부 때처럼 시세의 한 90%까지 공시가격을 올리거나 공정시장가액 비율이 현재 60%인데 그걸 80%로 올리거나 이런 논의 보유세에 대한 부분들이 있고요. 거기에 추가적으로 규제 지역 확대, 투기과열지구 확대 그리고 토지 거래 허가 구역 추가 확대 이런 걸 통해서 또 수요를 억누르는 이런 부분들을 준비하고 있습니다. 있는데 고민이 많습니다. 왜 고민이 많냐면 정부가 6.27 대책을 발표할 때 6억 원 한도를 규제하면서 뭐라고 얘기를 했냐면 6억 원 한도 규제 내에서는 실수요자는 타격이 거의 없다. 고가의 자산들을 가지고 있는 경우에 타격을 입기 때문에 그 비율이 낮다 이런 표현들을 했거든요.
◆ 조태현 : 타격이 꽤 있었는데 아무튼 간에
◇ 윤지해 : 예 그런데 4억 원으로 낮추면 일반 대중들 서민들이 피해를 볼 수 있는 범주까지 가는 거예요. 여기서 고민이 많은 겁니다.
◆ 조태현 : 제가 그래서 이 말씀을 듣고 나서 두 가지 궁금한 점이 생긴 게 첫 번째는 이거 실수요자 집 사지 말라는 뜻 아니냐. 두 번째로는 다 수요 억제책이고 공급 이런 측면의 얘기는 없다 이 두 가지 생각이 들었거든요.
◇ 윤지해 : 이런 문제죠. 우리가 어떤 정책을 하면 핀셋 정책을 해야 되는 이유 중에 하나가 투자자와 실수요자와 투기자를 구분을 해야 되는 겁니다. 근데 6.27 대책을 보시면 우리가 정책 모기지도 한도를 줄이잖아요. 전세 대출 그 집을 마련한 대출, 그리고 신용대출 한도도 연봉 이내에서 움직이게 해놨고, 그리고 모기지 대출을 받을 때 대출 기간을 30년으로 축소를 했고요. 그리고 1주택자가 생활 안정 자금으로 대출받는 것도 2억 원 한도에서 1억 원으로 줄였단 말이에요. 그럼 대상이 되게 모호해집니다. 누구를 대상으로 규제하는 건지가 모호하고요.
◆ 조태현 : 완전히 눈 먼 총이 돼버렸네요.
◇ 윤지해 : 그냥 전방위 규제를 했기 때문에 실수요자, 투자자, 투기자를 제대로 발라내질 않았습니다. 그러다 보니까 정작 이런 질문들이 드는 거죠. 투기, 투자를 규제해야 되는데 왜 실수요자를 억제하고 있냐 라는 질문에서 대답을 정부가 하기가 어려워진 구조가 됐습니다. 그래서 정책을 하게 되면 우리가 실수요자는 우대한다고 하지 실수요자도 억제할게요라고 하는 정부는 없거든요. 그래서 이재명 정부도 사실은 실수요자 위주의 시장으로 만들겠다는 게 목표인데 지금의 지금까지의 정책들을 보면 실수요자도 억제받고 있으니까 여기서 관점이 모호해집니다.
◆ 조태현 : 목표와의 괴리가 생기네요.
◇ 윤지해 : 그래서 목표치에 해당되는 사람들, 대상층이 어딘지부터 명확하게 해야 되는데 거기를 타깃으로 규제하면 되지 않습니까? 대출을 제로를 준다든지, 혹은 LTV를 한도를 더 줄인다든지 혹은 DSR 한도를 줄인다 이거를 이쪽에서 하면 되거든요. 근데 전체를 대상으로 합니다. 그러면 실수요자 위주의 시장 재편이 어떤 구조로 가능한지 모호해진 겁니다.
◆ 조태현 : 이러다가 실수요자들 중산층들 역풍 오겠어요?
◇ 윤지해 : 어떤 의미에서는 이전에 대출받은 분들이 안도의 한숨을 쉬셔야 되는 상황에 처해 있고요. 보통의 서민들은 연간 몇천만 원 모으는 것도 되게 빠듯합니다. 근데 집을 마련하는 과정 속에서 갑자기 한도가 억 단위로 줄게 되면 이분들은 내 집 마련 기간이 10년 이상 더 멀어질 수 있거든요. 이런 과정에서 사실은 불만이 굉장히 커질 수 있는데, 문제는 과거에 문재인 정부는 공급이 많았습니다. 실제로 2018-2019년을 오갈 때 공급이 많았고 반면에 이재명 정부는 내년 내후년에 준공되는 물량이 적습니다. 절벽이죠. 그러다 보니까 구도상에서는 문재인 정부 때보다 더 불리하다. 수요 억제로만 흘렀을 때 불리합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 목표와의 괴리가 있다고 말씀을 해 주셨는데 곧 대책이 나올 가능성이 점쳐지고 있으니까요. 어떤 내용들 담길지, 과연 문재인 시즌 2를 면하고 정말 시장의 안정을 가져올 수 있을지는 지켜볼 필요는 있어 보입니다. 지금까지 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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