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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 2일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 이번 주 초에 전해드렸군요. 집값 상승을 막기 위해서 고강도 부동산 규제를 발표를 했습니다. 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한을 하고요. 갭 투자 제한하고 주택 여러 채 갖고 있는 사람의 대출도 제한하고 굉장히 강력한 조치라는 평가가 나왔었죠. 여기에 어제부터 스트레스 DSR 3단계 규제가 시작이 되면서 사실상 대출은 어려워진 것 아닌가라는 분석이 나옵니다. 그러다 보니까 현금 부자들만 집 사라는 거 아니냐는 볼멘 소리도 나오고 있죠. 여러 가지 문제점들이 많은 상황인데요. 관련된 이야기는 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수와 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 나와 계십니까?
◇ 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(이하 박합수) : 네 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 저희가 원래 일주일에 한 번 부동산 소식을 전해 드리고 있는데요. 이번 주에는 어쩌다 보니까 두 차례 전해드리게 됐습니다. 그만큼 부동산 시장이 굉장히 뜨겁다고 해야 될까요? 어렵다고 해야 될까요? 그런 상황인 것 같은데 지금 금융 당국이 강력한 대출 규제를 내놓으면서 서울 극약 처방이다 이런 평가가 나와요. 이게 어떤 숨 고르기 장세에 확실하게 들어갈 수 있는 계기가 될까요?
◇ 박합수 : 네 우선 부동산 정책 중에서 대출 규제는 가장 강력한 정책이라고 할 수가 있습니다. 왜냐하면 국회 통과나 법률 개정이나 이런 절차 없이 발표되는 대로 즉시, 종전에는 한 일주일 정도 시간을 줬습니다만 이번 같은 경우는 그 다음 날부터 즉각 규제에 들어가기 때문에 시장 자체에서 급경색이 될 수밖에 없는 그런 강력한 대책이라고 볼 수가 있고 우선 28일 이후 시장은 심리적인 위축 관망세 이런 모드로 간다고 볼 수 있습니다. 물론 이런 대책이 나온 배경에는 6월 넷째 주 아파트 가격 한국부동산원 자료에 의하면 서울 아파트 매매가가 직전주 대비 0.43%가 올랐다. 이거는 2018년 9월 둘째 주 0.45% 대비 6년 9개월 만에 최대치다 이런 보도가 잇따르면서 전체적인 대책이 즉각 실행이 된 것으로 보여 집니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출 한도를 일괄 6억 원으로 제한을 하면서 어떠한 효과가 있을지 상황을 계속 봐야 될 것 같은데요. 그런데 6억 원으로 제한을 했다. 그런데 최근에 서울 부동산 가격을 보면은 어마어마하잖아요. 직장인들은 엄두도 못 낼 가격인데 그렇다면 현금이 얼마 정도 있어야지 서울 아파트 노려는 볼 수 있는 겁니까?
◇ 박합수 : 서울 아파트는 주변은 물론 지역별로 가격이 천차만별이기 때문에 가늠하기는 쉽지 않습니다만 대략 84 제곱미터 위주로 외곽 지역이라 하더라도 거의 13억에서 15억 정도를 호가한다고 볼 수가 있습니다. 현재 시세상요. 이걸 15억 정도로 가정하게 되면 이번에 대출을 6억 받는다고 할 경우 거의 9억 원 정도의 현금이 있어야 입주가 가능하다 이런 얘기가 나오기 때문에 상당히 이런 자금 마련에 어려움을 겪을 것으로 보여 집니다.
◆ 조태현 : 흙수저들은 서울에 집 사는 거는 사실상 물 건너간 거 아닌가라는 생각이 드는데 여기에 어제부터 스트레스 DSR 3단계가 시행이 됐단 말이죠. 그렇다면 6억 원 주담대를 받는 거 정말 이렇게 받으려면 연소득이 얼마나 돼야지 이게 가능해지는 거예요?
◇ 박합수 : 네 우선 스트레스 DSR이 전격적으로 시행이 되면서 전체적인 대출 한도가 적게는 2~3천만 원에서 5천만 원 정도 이렇게 줄어드는 효과가 있는데 이번에 대출 규제와 같이 겹치면서 그 효과가 가중됐다는 게 의미가 크죠. 6억을 대출받으려면 그렇지 않아도 한도가 줄어드는 상황에서 대략 DSR 3단계까지 적용하게 되면 신용대출이나 다른 대출 없이 대략 연 소득이 1억 원 이상 정도 돼야 만기 30년짜리로 해서 6억 정도를 은행에서 대출받을 수 있다 이런 계산이 대략적으로 나옵니다.
◆ 조태현 : 이거는 카드 할부나 자동차 할부 이런 것도 없어야 되는 거잖아요?
◇ 박합수 : 우리가 DSR 적용은 모든 대출입니다. 모든 대출이니까 담보 대출뿐만 아니라 신용대출 모든 걸 포함하는 거기 때문에 DSR이 전격적으로 시행이 되면서 전반적인 차주들의 자금 조달이 급격하게 어려워진 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 최근 자료 하나 볼까요? 집값이 비싼 강남 3구보다 마포, 용산, 성수 지역이 6억 원 이상 대출 비중이 더 컸다. 이거는 왜 그런지 조금 이해가 될 것 같아요. 그래서 풀어서 해석을 해보니까 이번에 초강력 대출 규제가 시행이 되면 강남 3구뿐만이 아니라 마용성에 더 큰 타격이 될 수 있다 이런 분석이 될 것 같거든요. 그렇다면 이거는 우리 주거 안정에 하나의 역할을 해줬던 사다리 문제에 어떤 사다리 걷어차기가 되는 거라고 봐야 되는 거 아닙니까?
◇ 박합수 : 어떤 면에서는 지금은 대출을 받지 않고는 집을 사기 어려운 그런 가격대까지 상승을 했다고 보게 되면 대출을 어느 정도 고소득자들은 금액을 6억이 아니라 10억 전후에서 받아서 집을 사는 경우도 흔히 있었습니다. 말씀하셨던 강남이 아니라 마용성 같은 지역들도 가격대가 상당히 올라 있기 때문에 대출 금액이 높아졌던 거죠. 그만큼 그런 것들이 6억으로 내려오면서 내 집 마련이 고소득자가 어려워졌다는 한계도 있다고 보여 지고 반면에 그거를 대출 대신 현금으로 살 수 있는 이런 부자들 같은 경우는 경쟁자가 제거되면서 유리한 국면도 있을 수 있는 여러 가지 상황이 지금 복합적으로 혼재되고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 이 문제 한번 말씀을 드리고 넘어가는 게 좋을 것 같은데요. 지금 시장이 어느 정도 혼란돼 있고 많은 평가가 엇갈리고 있는데 교수님께서 보시기에는 이번 조치 불가피했던 조치라고 보십니까? 과한 조치라고 보십니까?
◇ 박합수 : 우선 전격적으로 시행이 됐기 때문에 다소 과한 조치라고 볼 수 있겠습니다. 특히 이거를 특정 핀셋 규제나 이렇게 해서 정교하게 하는 것이 아니라 모든 주택담보대출 6억 원으로 제한을 하고 그에 따른 생활 안정자금 대출까지 1억 원으로 낮춘 그런 상황이고 이 생활 안정 자금은 일종의 그야말로 생활 안정, 생활할 수 있거나 아니면 자녀에게 지원한다든가 아니면 예비 사업자들의 그런 창업 자금도 될 수 있는 이런 부분에서까지도 1억으로 낮췄다는 거고요. 여기에 저소득층 주거 안정을 위해서 정부가 정책적으로 지원하던 일종의 복지 정책이기도 했던 이 정책자금 대출 한도까지 축소했어요. 그러니까 생애 최초자나 신혼부부들이 받는 이런 부분들까지 전격적으로 한도를 하향 조정했기 때문에 다소 과도한 측면이 있다 이렇게 보여 집니다.
◆ 조태현 : 필요하긴 했지만 다소 거칠었다. 그러다 보니까 지금 또 다른 곳에 불똥이 튀고 있어요. 바로 분양을 받았던 분들인데 수분양자 분들이 전세를 놔서 이 부분으로 잔금을 치르려고 하거나 여러 가지 계획들을 세웠을 텐데요. 이런 계획에 문제가 생겨서 입주를 포기한 경우도 있다고 해요. 실제 분위기는 어떻습니까?
◇ 박합수 : 지금 입주를 앞둔 그런 지역의 전세가격이 3억 원 정도 이렇게 하향 조정된다는 보도도 있는데요. 전체적으로 이런 말씀하신 게 조건부 전세 대출 금지인데 이게 매수자나 아니면 이 수분양자가 전세 보증금으로 그 매매 대금이나 분양 잔금을 납입하는 이런 전세 대출인데 이런 조건부 대출을 전격 금지했습니다. 그렇기 때문에 그에 따라서 결국은 전세를 놓아서 입주를 할 수 없는 이런 상황이다 보니까 쉽지가 않고 물론 전세에 들어오는 세입자가 전세자금 대출을 받지 않고 100% 현금으로 들어오는 경우에는 가능한 겁니다. 왜냐하면 전세 대출을 받지 않고 현금으로 무조건 내겠다 하면 그런데 그 수요는 제한적이잖아요.
◆ 조태현 : 그렇겠죠.
◇ 박합수 : 전세금도 비싼 데다가 전세금의 전부를 현금으로 내고 들어오는 세입자가 많지 않기 때문에 이런 부분에서도 전 세입자도 수요가 제한되니까 그에 따른 전세금도 내려가는 이런 상황이 나타난다고 볼 수 있어요.
◆ 조태현 : 저는 아침에 지갑 열어보니까 천 원짜리 지폐 2장 들어 있던데 이렇게 현금 몇 억 원씩 갖고 있는 사람들이 얼마나 있겠어요? 그런 상황인데 그러다 보니까 또 하나 걱정되는 게 이 부분이에요. 결국에는 매매 쪽의 수요가 줄어들 수밖에 없다. 그렇다면 그 사람들도 실수요자라면 전월세 시장 임대차 시장으로 쏠리게 되지 않겠냐, 그러면 전월세 시장이 불안해질 것이다 이런 우려에 대해서 어떻게 보십니까?
◇ 박합수 : 그거는 어찌 보면 당연한 수순이라고 할 수 있겠습니다. 우리가 전세 대출 매매를 통해서 소유자가 바뀌는 이런 전세대출도 있을 수가 있고 하게 되면 그런 집이 100% 현금을 소유한 세입자로 가야 된다고 그러면 전세입자 입장에서는 매물이 제한되는 거라고 볼 수가 있어요. 전세입자 입장에서는 매물이 제한되고 줄어드니까 상대적으로 전세가격은 이미 전체적인 시장에서 공급 부족이 진행되고 있어서 가격은 오름 추세가 나타나고 있는데 여기에 자기가 들어갈 수 있는 전세 물건도 축소되는 그런 양상입니다. 그러면 상대적으로 전세보다는 대출받아서 조달했던 금액만큼 반전세로 가야 될 수가 있죠. 2억 전세자금 대출을 받아서 5억짜리를 가려고 했는데 그러면 2억이 부족하게 되면 3억짜리 반전세로 가서 월세를 따로 내야 되는 아니면 그것도 모자라면 월세로 내려가야 되는 이런 상황이 나타날 수가 있어서 이 전 세입자의 양극화도 나타날 수 있는 우려가 생길 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 당연히 월세 시장에도 영향이 갈 것이고요. 참 월세로 나가는 돈은 많이 배가 아픈 돈이기도 한데 전세라는 제도가 있다 보니까 아무튼 걱정되는 부분들은 분명히 있는 것 같습니다. 그러다 보니까 이번 대출 규제로 소위 말하는 똘똘한 한 채 이게 불패라는 인식이 더 강해지는 거 아니냐, 이런 전망도 나와요. 그렇기 때문에 결국에는 이게 지금까지 나왔던 대책들 수요를 다 억제하는 정책들 말고 공급 쪽의 대책이 나와야 된다는 목소리가 나오거든요. 어떤 내용이 필요하다고 보십니까?
◇ 박합수 : 우선 저는 계속 공급 확대와 수요 억제를 동시에 진행해야 된다. 그래서 시장을 안정시켜야 된다는 주의자인데요. 공급 확대책은 지금 정부에서 검토하는 것은 3기 신도시를 조기에 공급한다. 일정을 당겨서 공급한다는 것과 정부에서 주도하는 공공 재개발 이런 사업들도 조기에 추진한다, 이런 것들이 지금 거론되고 있다고 보여 지는데 우선 이렇게 조기 그러니까 빨리빨리 서두른다는 거는 그렇게 공급 확대 효과 면에서는 크지 않습니다. 이미 3기 신도시가 상당 부분 일정이 많이 지체돼 있어요. 토지 보상이라든가 부지 조성 사업이라는 여전히 발표된 지 5년이 지났지만 현장을 가보면 그렇게 속도가 빠르지 않습니다. 그러니까 조기에 공급을 한다 한들 그 지체는 불가피하다고 보여 지는데요. 그런 일정 당기기보다 현실적으로 공급 확대책이 필요합니다. 같은 3기 신도시를 놓고 지금 현재 3기 신도시 용적률이 200% 전후입니다. 그러니까 15층에서 20층 짓겠다는 것이신데 이것을 1기 신도시 노후 계획도시 특별법처럼 300%에서 350% 30~40층 짓는 용적률은 우선 상향이 필요합니다. 그렇게 해야 되고 지금은 과도하게 3기 신도시의 그 도시 계획이 목표가 뭐냐 하면 쾌적한 주거 환경이에요. 주거 환경 조성하겠다는 건데 그러다 보니까 공원 녹지 비율이 전체 도시 면적의 34%를 차지하고 있어요. 그리고 자족 도시를 만들겠다는 그런 일념하에 자주 용지 비율이 13.8%나 배정이 돼 있습니다. 이거는 1기 신도시는 자족 도시가 아니기 때문에 없고요. 2기 신도시는 자족 경제 비율이 4.7%~5% 정도 됩니다. 과도하게 이것도 많은 거예요. 이런 부분들을 축소해서 주택 용지로 전환하면 주택 용지 비율이 공원 녹지보다 10% 적은 24.4% 정도밖에 안 돼요. 정작 주택 용지 비율이 3기 신도시에서 이게 뒤집혀도 시원치 않을 판에 오히려 주택 용지가 적다 이렇게 해서 공원 녹지와 자주 용지를 축소하고 이걸 주택 용지로 전환해서 용적률을 상향하면 한 제가 대략 계산하는데 한 20만 호 정도는 추가 공급이 가능하다 이런 계산이 나오고요. 그리고 이런 서울 주변의 3기 신도시뿐만 아니라 재건축 재개발 도심에서의 필요한 물량은 한 80% 정도가 재건축 재개발이 차지하는데 이 부분을 전 정부에서 발표해 놓은 그 촉진특례법이 있어요. 절차를 간소화해서 조기에 공급을 하겠다는 그런 촉진특례법을 조속히 통과시킬 필요가 있고 그에 따른 사업 활성화를 위해서는 재건축 초과이익 환수제 최대 걸림돌이죠. 이 부분도 폐지를 검토해 볼 필요가 있겠습니다. 여기에 민간 자체에서 공급하는 도시개발 사업이 있습니다. 민간의 시행사나 건설사가 하는 이 부분이 지금 부동산 PF 부실 문제로 사실상 손을 놓고 있다고 봐도 돼요. 그래서 이 부분의 공급 확대책 지금 절실하고요. 마지막으로 네 번째 공급은 우리가 아파트만 얘기를 계속합니다만 비아파트 공급 확대도 필요한데 결국은 다세대와 다세대 빌라죠. 다세대와 주거용 오피스텔 부문입니다. 이 부분은 우리가 어쩔 수 없이 아파트 가격이 너무 비싸기 때문에 여기에 계층 일정 부분 거주해야 되는 계층이 한 30~40% 있을 수밖에 없습니다. 그래서 이 부분에 대한 거 반드시 공급 확대책과 병행돼야 되고 특히 주거용 오피스텔은 1인 가구 주거난을 해소하는 측면에서 중요한 건데 여기서 취득세나 양도세 계산할 때 주택 수에서 제외한다든가 이런 감면책을 통해서 주거용 오피스텔도 조기에 확충할 필요가 있습니다. 이렇게 공급을 4개의 타입으로 말씀을 드렸습니다만 이렇게 이 부분들을 다 병행해서 추진해야 어느 정도 공급 확대 효과가 나타나지 않겠나, 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 그러니까 공급 확대에 대한 명확한 신호를 줘야 된다. 그런데 공급이라는 게 신호를 준다고 해서 당장 공급을 할 수 있는 건 아니고 상당 기간 물리적인 시간이 필요하잖아요. 이렇게 신호를 주는 것만으로도 지금 이런 부동산 시장의 열풍이라든지 가계 부채가 갑작스럽게 늘어나는 문제라든지 이거를 어느 정도는 완화할 수 있는 겁니까?
◇ 박합수 : 3기 신도시는 제가 설명을 드렸는데 이 신도시는 통상 발표 시점부터 입주까지 10년 정도가 걸려요. 근데 3기 신도시는 19년도, 20년도에 발표했기 때문에 5년 정도가 지났어요. 그러면 정상적으로 보면 5년 후에 입주를 계산한다고 보면 1~2년 안에는 분양을 해야 되지 않습니까? 분양 물량이 20만 호 늘어나고 제 계산상 20만 호 늘어나는데 그중에 한 10만 원 정도는 청년층이나 신혼부부 이런 데에 할당을 한다고 발표를 하게 되면 이들은 젊은 층이죠. 이런 젊은 층은 매수를 보류하고 청약 대기 수요로 충분히 돌릴 수가 있고요. 그러면 심리적인 안정감도 들 수 있어요. 그리고 1~2년 안에 분양을 하기 때문에 한 3년 공사하고 5년 후에 입주한다, 이러면 충분히 대기할 수 있는 그런 시간적 상황도 되거든요. 그래서 이런 식의 접근은 충분히 유효하다. 심리적 안정감 5년 후에 실질적인 공급 효과 같이 기대할 수 있다 이렇게 보여 지고 그다음에 비아파트에서 얘기했던 다세대 이런 물량은 서울시에서 마침 용적률을 2종, 3종 주거지역의 용적률을 50%로 상향해서 2028년 5월 18일까지 완화해 놨어요. 그런데 이 다세대 같은 경우는 공급 주기가 1년이면 되는 거란 말이죠. 그래서 이 부분도 빨리 속행을 할 수가 있고 주거용 오피스텔은 1인 가구 주거난이니까 이 부분도 전면적으로 하게 되면 속도가 빠르니까 보완할 수 있다 이렇게 생각은 듭니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 수요억제책은 나왔으니까 정말 공감할 수 있고 현실적인 공급 대책이 나와 줘야 되는 시점이 아닌가 싶습니다. 지금까지 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임 교수와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 박합수 : 네 감사합니다.
#부동산 #대출규제 #서울 #강남3구 #마용성 #분양 #주담대 #전세 #월세 #공급 #1기신도시
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 2일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 이번 주 초에 전해드렸군요. 집값 상승을 막기 위해서 고강도 부동산 규제를 발표를 했습니다. 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한을 하고요. 갭 투자 제한하고 주택 여러 채 갖고 있는 사람의 대출도 제한하고 굉장히 강력한 조치라는 평가가 나왔었죠. 여기에 어제부터 스트레스 DSR 3단계 규제가 시작이 되면서 사실상 대출은 어려워진 것 아닌가라는 분석이 나옵니다. 그러다 보니까 현금 부자들만 집 사라는 거 아니냐는 볼멘 소리도 나오고 있죠. 여러 가지 문제점들이 많은 상황인데요. 관련된 이야기는 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수와 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 나와 계십니까?
◇ 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(이하 박합수) : 네 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 저희가 원래 일주일에 한 번 부동산 소식을 전해 드리고 있는데요. 이번 주에는 어쩌다 보니까 두 차례 전해드리게 됐습니다. 그만큼 부동산 시장이 굉장히 뜨겁다고 해야 될까요? 어렵다고 해야 될까요? 그런 상황인 것 같은데 지금 금융 당국이 강력한 대출 규제를 내놓으면서 서울 극약 처방이다 이런 평가가 나와요. 이게 어떤 숨 고르기 장세에 확실하게 들어갈 수 있는 계기가 될까요?
◇ 박합수 : 네 우선 부동산 정책 중에서 대출 규제는 가장 강력한 정책이라고 할 수가 있습니다. 왜냐하면 국회 통과나 법률 개정이나 이런 절차 없이 발표되는 대로 즉시, 종전에는 한 일주일 정도 시간을 줬습니다만 이번 같은 경우는 그 다음 날부터 즉각 규제에 들어가기 때문에 시장 자체에서 급경색이 될 수밖에 없는 그런 강력한 대책이라고 볼 수가 있고 우선 28일 이후 시장은 심리적인 위축 관망세 이런 모드로 간다고 볼 수 있습니다. 물론 이런 대책이 나온 배경에는 6월 넷째 주 아파트 가격 한국부동산원 자료에 의하면 서울 아파트 매매가가 직전주 대비 0.43%가 올랐다. 이거는 2018년 9월 둘째 주 0.45% 대비 6년 9개월 만에 최대치다 이런 보도가 잇따르면서 전체적인 대책이 즉각 실행이 된 것으로 보여 집니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출 한도를 일괄 6억 원으로 제한을 하면서 어떠한 효과가 있을지 상황을 계속 봐야 될 것 같은데요. 그런데 6억 원으로 제한을 했다. 그런데 최근에 서울 부동산 가격을 보면은 어마어마하잖아요. 직장인들은 엄두도 못 낼 가격인데 그렇다면 현금이 얼마 정도 있어야지 서울 아파트 노려는 볼 수 있는 겁니까?
◇ 박합수 : 서울 아파트는 주변은 물론 지역별로 가격이 천차만별이기 때문에 가늠하기는 쉽지 않습니다만 대략 84 제곱미터 위주로 외곽 지역이라 하더라도 거의 13억에서 15억 정도를 호가한다고 볼 수가 있습니다. 현재 시세상요. 이걸 15억 정도로 가정하게 되면 이번에 대출을 6억 받는다고 할 경우 거의 9억 원 정도의 현금이 있어야 입주가 가능하다 이런 얘기가 나오기 때문에 상당히 이런 자금 마련에 어려움을 겪을 것으로 보여 집니다.
◆ 조태현 : 흙수저들은 서울에 집 사는 거는 사실상 물 건너간 거 아닌가라는 생각이 드는데 여기에 어제부터 스트레스 DSR 3단계가 시행이 됐단 말이죠. 그렇다면 6억 원 주담대를 받는 거 정말 이렇게 받으려면 연소득이 얼마나 돼야지 이게 가능해지는 거예요?
◇ 박합수 : 네 우선 스트레스 DSR이 전격적으로 시행이 되면서 전체적인 대출 한도가 적게는 2~3천만 원에서 5천만 원 정도 이렇게 줄어드는 효과가 있는데 이번에 대출 규제와 같이 겹치면서 그 효과가 가중됐다는 게 의미가 크죠. 6억을 대출받으려면 그렇지 않아도 한도가 줄어드는 상황에서 대략 DSR 3단계까지 적용하게 되면 신용대출이나 다른 대출 없이 대략 연 소득이 1억 원 이상 정도 돼야 만기 30년짜리로 해서 6억 정도를 은행에서 대출받을 수 있다 이런 계산이 대략적으로 나옵니다.
◆ 조태현 : 이거는 카드 할부나 자동차 할부 이런 것도 없어야 되는 거잖아요?
◇ 박합수 : 우리가 DSR 적용은 모든 대출입니다. 모든 대출이니까 담보 대출뿐만 아니라 신용대출 모든 걸 포함하는 거기 때문에 DSR이 전격적으로 시행이 되면서 전반적인 차주들의 자금 조달이 급격하게 어려워진 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 최근 자료 하나 볼까요? 집값이 비싼 강남 3구보다 마포, 용산, 성수 지역이 6억 원 이상 대출 비중이 더 컸다. 이거는 왜 그런지 조금 이해가 될 것 같아요. 그래서 풀어서 해석을 해보니까 이번에 초강력 대출 규제가 시행이 되면 강남 3구뿐만이 아니라 마용성에 더 큰 타격이 될 수 있다 이런 분석이 될 것 같거든요. 그렇다면 이거는 우리 주거 안정에 하나의 역할을 해줬던 사다리 문제에 어떤 사다리 걷어차기가 되는 거라고 봐야 되는 거 아닙니까?
◇ 박합수 : 어떤 면에서는 지금은 대출을 받지 않고는 집을 사기 어려운 그런 가격대까지 상승을 했다고 보게 되면 대출을 어느 정도 고소득자들은 금액을 6억이 아니라 10억 전후에서 받아서 집을 사는 경우도 흔히 있었습니다. 말씀하셨던 강남이 아니라 마용성 같은 지역들도 가격대가 상당히 올라 있기 때문에 대출 금액이 높아졌던 거죠. 그만큼 그런 것들이 6억으로 내려오면서 내 집 마련이 고소득자가 어려워졌다는 한계도 있다고 보여 지고 반면에 그거를 대출 대신 현금으로 살 수 있는 이런 부자들 같은 경우는 경쟁자가 제거되면서 유리한 국면도 있을 수 있는 여러 가지 상황이 지금 복합적으로 혼재되고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 이 문제 한번 말씀을 드리고 넘어가는 게 좋을 것 같은데요. 지금 시장이 어느 정도 혼란돼 있고 많은 평가가 엇갈리고 있는데 교수님께서 보시기에는 이번 조치 불가피했던 조치라고 보십니까? 과한 조치라고 보십니까?
◇ 박합수 : 우선 전격적으로 시행이 됐기 때문에 다소 과한 조치라고 볼 수 있겠습니다. 특히 이거를 특정 핀셋 규제나 이렇게 해서 정교하게 하는 것이 아니라 모든 주택담보대출 6억 원으로 제한을 하고 그에 따른 생활 안정자금 대출까지 1억 원으로 낮춘 그런 상황이고 이 생활 안정 자금은 일종의 그야말로 생활 안정, 생활할 수 있거나 아니면 자녀에게 지원한다든가 아니면 예비 사업자들의 그런 창업 자금도 될 수 있는 이런 부분에서까지도 1억으로 낮췄다는 거고요. 여기에 저소득층 주거 안정을 위해서 정부가 정책적으로 지원하던 일종의 복지 정책이기도 했던 이 정책자금 대출 한도까지 축소했어요. 그러니까 생애 최초자나 신혼부부들이 받는 이런 부분들까지 전격적으로 한도를 하향 조정했기 때문에 다소 과도한 측면이 있다 이렇게 보여 집니다.
◆ 조태현 : 필요하긴 했지만 다소 거칠었다. 그러다 보니까 지금 또 다른 곳에 불똥이 튀고 있어요. 바로 분양을 받았던 분들인데 수분양자 분들이 전세를 놔서 이 부분으로 잔금을 치르려고 하거나 여러 가지 계획들을 세웠을 텐데요. 이런 계획에 문제가 생겨서 입주를 포기한 경우도 있다고 해요. 실제 분위기는 어떻습니까?
◇ 박합수 : 지금 입주를 앞둔 그런 지역의 전세가격이 3억 원 정도 이렇게 하향 조정된다는 보도도 있는데요. 전체적으로 이런 말씀하신 게 조건부 전세 대출 금지인데 이게 매수자나 아니면 이 수분양자가 전세 보증금으로 그 매매 대금이나 분양 잔금을 납입하는 이런 전세 대출인데 이런 조건부 대출을 전격 금지했습니다. 그렇기 때문에 그에 따라서 결국은 전세를 놓아서 입주를 할 수 없는 이런 상황이다 보니까 쉽지가 않고 물론 전세에 들어오는 세입자가 전세자금 대출을 받지 않고 100% 현금으로 들어오는 경우에는 가능한 겁니다. 왜냐하면 전세 대출을 받지 않고 현금으로 무조건 내겠다 하면 그런데 그 수요는 제한적이잖아요.
◆ 조태현 : 그렇겠죠.
◇ 박합수 : 전세금도 비싼 데다가 전세금의 전부를 현금으로 내고 들어오는 세입자가 많지 않기 때문에 이런 부분에서도 전 세입자도 수요가 제한되니까 그에 따른 전세금도 내려가는 이런 상황이 나타난다고 볼 수 있어요.
◆ 조태현 : 저는 아침에 지갑 열어보니까 천 원짜리 지폐 2장 들어 있던데 이렇게 현금 몇 억 원씩 갖고 있는 사람들이 얼마나 있겠어요? 그런 상황인데 그러다 보니까 또 하나 걱정되는 게 이 부분이에요. 결국에는 매매 쪽의 수요가 줄어들 수밖에 없다. 그렇다면 그 사람들도 실수요자라면 전월세 시장 임대차 시장으로 쏠리게 되지 않겠냐, 그러면 전월세 시장이 불안해질 것이다 이런 우려에 대해서 어떻게 보십니까?
◇ 박합수 : 그거는 어찌 보면 당연한 수순이라고 할 수 있겠습니다. 우리가 전세 대출 매매를 통해서 소유자가 바뀌는 이런 전세대출도 있을 수가 있고 하게 되면 그런 집이 100% 현금을 소유한 세입자로 가야 된다고 그러면 전세입자 입장에서는 매물이 제한되는 거라고 볼 수가 있어요. 전세입자 입장에서는 매물이 제한되고 줄어드니까 상대적으로 전세가격은 이미 전체적인 시장에서 공급 부족이 진행되고 있어서 가격은 오름 추세가 나타나고 있는데 여기에 자기가 들어갈 수 있는 전세 물건도 축소되는 그런 양상입니다. 그러면 상대적으로 전세보다는 대출받아서 조달했던 금액만큼 반전세로 가야 될 수가 있죠. 2억 전세자금 대출을 받아서 5억짜리를 가려고 했는데 그러면 2억이 부족하게 되면 3억짜리 반전세로 가서 월세를 따로 내야 되는 아니면 그것도 모자라면 월세로 내려가야 되는 이런 상황이 나타날 수가 있어서 이 전 세입자의 양극화도 나타날 수 있는 우려가 생길 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 당연히 월세 시장에도 영향이 갈 것이고요. 참 월세로 나가는 돈은 많이 배가 아픈 돈이기도 한데 전세라는 제도가 있다 보니까 아무튼 걱정되는 부분들은 분명히 있는 것 같습니다. 그러다 보니까 이번 대출 규제로 소위 말하는 똘똘한 한 채 이게 불패라는 인식이 더 강해지는 거 아니냐, 이런 전망도 나와요. 그렇기 때문에 결국에는 이게 지금까지 나왔던 대책들 수요를 다 억제하는 정책들 말고 공급 쪽의 대책이 나와야 된다는 목소리가 나오거든요. 어떤 내용이 필요하다고 보십니까?
◇ 박합수 : 우선 저는 계속 공급 확대와 수요 억제를 동시에 진행해야 된다. 그래서 시장을 안정시켜야 된다는 주의자인데요. 공급 확대책은 지금 정부에서 검토하는 것은 3기 신도시를 조기에 공급한다. 일정을 당겨서 공급한다는 것과 정부에서 주도하는 공공 재개발 이런 사업들도 조기에 추진한다, 이런 것들이 지금 거론되고 있다고 보여 지는데 우선 이렇게 조기 그러니까 빨리빨리 서두른다는 거는 그렇게 공급 확대 효과 면에서는 크지 않습니다. 이미 3기 신도시가 상당 부분 일정이 많이 지체돼 있어요. 토지 보상이라든가 부지 조성 사업이라는 여전히 발표된 지 5년이 지났지만 현장을 가보면 그렇게 속도가 빠르지 않습니다. 그러니까 조기에 공급을 한다 한들 그 지체는 불가피하다고 보여 지는데요. 그런 일정 당기기보다 현실적으로 공급 확대책이 필요합니다. 같은 3기 신도시를 놓고 지금 현재 3기 신도시 용적률이 200% 전후입니다. 그러니까 15층에서 20층 짓겠다는 것이신데 이것을 1기 신도시 노후 계획도시 특별법처럼 300%에서 350% 30~40층 짓는 용적률은 우선 상향이 필요합니다. 그렇게 해야 되고 지금은 과도하게 3기 신도시의 그 도시 계획이 목표가 뭐냐 하면 쾌적한 주거 환경이에요. 주거 환경 조성하겠다는 건데 그러다 보니까 공원 녹지 비율이 전체 도시 면적의 34%를 차지하고 있어요. 그리고 자족 도시를 만들겠다는 그런 일념하에 자주 용지 비율이 13.8%나 배정이 돼 있습니다. 이거는 1기 신도시는 자족 도시가 아니기 때문에 없고요. 2기 신도시는 자족 경제 비율이 4.7%~5% 정도 됩니다. 과도하게 이것도 많은 거예요. 이런 부분들을 축소해서 주택 용지로 전환하면 주택 용지 비율이 공원 녹지보다 10% 적은 24.4% 정도밖에 안 돼요. 정작 주택 용지 비율이 3기 신도시에서 이게 뒤집혀도 시원치 않을 판에 오히려 주택 용지가 적다 이렇게 해서 공원 녹지와 자주 용지를 축소하고 이걸 주택 용지로 전환해서 용적률을 상향하면 한 제가 대략 계산하는데 한 20만 호 정도는 추가 공급이 가능하다 이런 계산이 나오고요. 그리고 이런 서울 주변의 3기 신도시뿐만 아니라 재건축 재개발 도심에서의 필요한 물량은 한 80% 정도가 재건축 재개발이 차지하는데 이 부분을 전 정부에서 발표해 놓은 그 촉진특례법이 있어요. 절차를 간소화해서 조기에 공급을 하겠다는 그런 촉진특례법을 조속히 통과시킬 필요가 있고 그에 따른 사업 활성화를 위해서는 재건축 초과이익 환수제 최대 걸림돌이죠. 이 부분도 폐지를 검토해 볼 필요가 있겠습니다. 여기에 민간 자체에서 공급하는 도시개발 사업이 있습니다. 민간의 시행사나 건설사가 하는 이 부분이 지금 부동산 PF 부실 문제로 사실상 손을 놓고 있다고 봐도 돼요. 그래서 이 부분의 공급 확대책 지금 절실하고요. 마지막으로 네 번째 공급은 우리가 아파트만 얘기를 계속합니다만 비아파트 공급 확대도 필요한데 결국은 다세대와 다세대 빌라죠. 다세대와 주거용 오피스텔 부문입니다. 이 부분은 우리가 어쩔 수 없이 아파트 가격이 너무 비싸기 때문에 여기에 계층 일정 부분 거주해야 되는 계층이 한 30~40% 있을 수밖에 없습니다. 그래서 이 부분에 대한 거 반드시 공급 확대책과 병행돼야 되고 특히 주거용 오피스텔은 1인 가구 주거난을 해소하는 측면에서 중요한 건데 여기서 취득세나 양도세 계산할 때 주택 수에서 제외한다든가 이런 감면책을 통해서 주거용 오피스텔도 조기에 확충할 필요가 있습니다. 이렇게 공급을 4개의 타입으로 말씀을 드렸습니다만 이렇게 이 부분들을 다 병행해서 추진해야 어느 정도 공급 확대 효과가 나타나지 않겠나, 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 그러니까 공급 확대에 대한 명확한 신호를 줘야 된다. 그런데 공급이라는 게 신호를 준다고 해서 당장 공급을 할 수 있는 건 아니고 상당 기간 물리적인 시간이 필요하잖아요. 이렇게 신호를 주는 것만으로도 지금 이런 부동산 시장의 열풍이라든지 가계 부채가 갑작스럽게 늘어나는 문제라든지 이거를 어느 정도는 완화할 수 있는 겁니까?
◇ 박합수 : 3기 신도시는 제가 설명을 드렸는데 이 신도시는 통상 발표 시점부터 입주까지 10년 정도가 걸려요. 근데 3기 신도시는 19년도, 20년도에 발표했기 때문에 5년 정도가 지났어요. 그러면 정상적으로 보면 5년 후에 입주를 계산한다고 보면 1~2년 안에는 분양을 해야 되지 않습니까? 분양 물량이 20만 호 늘어나고 제 계산상 20만 호 늘어나는데 그중에 한 10만 원 정도는 청년층이나 신혼부부 이런 데에 할당을 한다고 발표를 하게 되면 이들은 젊은 층이죠. 이런 젊은 층은 매수를 보류하고 청약 대기 수요로 충분히 돌릴 수가 있고요. 그러면 심리적인 안정감도 들 수 있어요. 그리고 1~2년 안에 분양을 하기 때문에 한 3년 공사하고 5년 후에 입주한다, 이러면 충분히 대기할 수 있는 그런 시간적 상황도 되거든요. 그래서 이런 식의 접근은 충분히 유효하다. 심리적 안정감 5년 후에 실질적인 공급 효과 같이 기대할 수 있다 이렇게 보여 지고 그다음에 비아파트에서 얘기했던 다세대 이런 물량은 서울시에서 마침 용적률을 2종, 3종 주거지역의 용적률을 50%로 상향해서 2028년 5월 18일까지 완화해 놨어요. 그런데 이 다세대 같은 경우는 공급 주기가 1년이면 되는 거란 말이죠. 그래서 이 부분도 빨리 속행을 할 수가 있고 주거용 오피스텔은 1인 가구 주거난이니까 이 부분도 전면적으로 하게 되면 속도가 빠르니까 보완할 수 있다 이렇게 생각은 듭니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 수요억제책은 나왔으니까 정말 공감할 수 있고 현실적인 공급 대책이 나와 줘야 되는 시점이 아닌가 싶습니다. 지금까지 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임 교수와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 박합수 : 네 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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