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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 17일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 의식주 가운데서요. 우리가 이렇게까지 관심을 많이 갖는 게 또 있을까 싶어요. 영원한 뜨거운 감자 부동산 소식 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원님과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정): 안녕하세요.
◆ 조태현: 서울의 아파트 가격 좀 내리나 했더니 설 연휴 이후로 상승 폭을 키우는 중이에요. 전국 아파트 가격은 내렸는데 서울만 이렇게 오른단 말이에요. 어느 지역이 또 상승세를 견인했습니까?
◇ 김규정: 이번 조사에서도 주간 상승세를 보인 지역 서울의 송파, 서초, 강남구 강남권 3개구가 대표적으로 꼽힐 수 있을 것 같아요. 한국부동산원 조사를 보니까 서울이 주간 상승폭은 크지 않습니다. 0.02% 정도이기는 한데요. 설 연휴 이후에 2주째 상승세를 보이고 있고 특히나 투자 수요가 탄탄하게 밀집돼 있어서 다른 하락 지역과는 차별화돼서 계속 강세를 유지해 온 잠실이나 서초, 강남 지역, 잠원, 대치동 같은 지역들이 오르고 용산이나 마포처럼 마용성이라고 불리면서 부도심 강세를 보였던 지역들만 상승세를 보이면서 주목을 받고 있는데요. 서울에 이런 지역들이 오르는 동안 인천, 경기 수도권 지역 포함해서 지방까지 전국적으로 하락세가 나타나고 있어서요. 오르는 지역, 일부 서울 강남권에 상승하는 지역 그리고 지방이 하락하는 지역 이런 것들의 양극화가 더 심해지는 양상으로 보여집니다.
◆ 조태현: 그럼 전체적인 부동산 시장 자체가 다시 하락세다 이렇게 볼 상황은 전혀 아닌 거네요.
◇ 김규정: 그렇죠. 지금 전세시장도 서울 중심으로 소폭 오르는 것 빼고는 전세 매매 모두 비서울 지역 수도권 지방 전반적으로 약세, 거래 부진 경기 위축이 나타나고 있어서 일부 지역만 이렇게 다시 오르는 모양새가 보인다고 보시는 게 좀 더 정확할 거 같아요.
◆ 조태현: 알겠습니다. 이번에 가격이 오른 지역들을 자세히 살펴보면 대부분 토지거래 허가 구역들이더라고요. 지난주 수요일에 토지거래 허가 구역 일부 해제가 됐는데 어느 지역이었습니까?
◇ 김규정: 대표적으로 지금 서울 국제교류복합지구라고 해서 강남구 대치동, 삼성동, 청담동 그리고 송파 잠실동 사이에 개발 사업 부지가 오랫동안 지정이 되어 있는데요. 계획이 지정되어 있는데 방금 말씀드린 그 4개 동 중에서 대상 아파트 한 300여 곳 중에 291곳에 대해서 토지거래 허가 구역 지정이 해제 발표가 됐고요. 강남하고 송파구 지역 아파트들 외에 신속 통합 기획 지역 중에서 조합인가 설립이 된 몇몇 강북 지역을 중심으로 한 공공 재개발 후보지들 일부가 해제된 것으로 발표가 됐습니다.
◆ 조태현: 토지거래 허가 구역이 해제되면 뭐가 어떻게 달라지는 겁니까?
◇ 김규정: 대지 면적이 일정 규모 이상인 경우에 지자체에 거래 허가 신고를 하고 허가를 받아야만 거래를 할 수 있는 제도고요. 특히 이곳에 지정되어 있는 곳들은 2년 동안 주거 실거주가 의무로 제한되기 때문에 알고 계신 것처럼 전세를 놓는 이런 갭투자 방식이 불가한 제도라고 보통 대표적으로 알고 계시죠, 그래서 투기적인 목표나 투자 목표의 수요자들이 전세를 끼고 갭투자를 하던 이런 것들을 제한을 하고 가격 안정 시도를 했었던 제도라고 보실 수 있고요. 그래서 그동안 잠실이나 대치동 같은 투자 인기 지역에서 갭투자가 불가해지면서 토지거래 허가구역 지정 초기에 일부 가격 안정 효과를 내기도 했었습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 그러면은 가격 안정 효과가 있었는데 이게 해제가 됐다면 반대 효과가 있지 않을까 그런 생각을 해볼 수가 있겠죠. 시장 반응은 어땠습니까?
◇ 김규정: 초반에 비해서 사실 지정효과가 점점 덜하다는 지적들이 있었고 재산권 침해라는 적들도 있었고 그러면서 구역들 중에서 좀 광범위하게 일괄 지정돼 있는 것들을 풀고 핀셋형으로 하겠다 이런 식으로 해제 가능성 얘기가 나오면서 이미 호가가 많이 오르는 모양새가 보이기도 했었는데요. 실제로 발표 결정이 나서 해제 지역이 발표된 이후에는 대상 지역의 아파트들 중에서 물건을 팔려고 내놨던 집주인분들도 물건을 다 회수를 하고 호가를 다시 소위 1억 2억 이렇게 부르는 가격으로 올리시기도 한 상태였고요. 실제로 시장에서 가격이 좀 더 오를 것 같은지 지금 팔면 안 되는지 이런 것들을 묻는 매물 소유자들의 전화도 중개업소에 많이 빗발쳤다라고 합니다.
◆ 조태현: 바로바로 반응이 오는 건데 그러면 지금 이렇게 호가가 오르고 이런 상황들, 이거를 일시적인 현상으로 봐야 돼요? 앞으로도 이어질 가능성이 있다고 봐야 돼요?
◇ 김규정: 일단 이들 지역에서 토지거래 허가 구역 지정 자체가 사실 수요자들의 거래나 이런 투자 움직임들을 좀 제한하는 역할을 해왔던 건 사실이기 때문에 이게 해제되면서 당분간은 이런 갭투자를 포함해서 투자 관심을 보이는 수요자들이 늘어날 가능성들이 있습니다. 그리고 강남구나 잠실 같은 송파구 지역들이 투자자들이 우수하게 생각하는 견조하게 모여 있는 지역들이기 때문에 이런 흐름이 당분간 좀 나타날 수는 있는데요. 다만 전반적으로 지금 부동산 시장, 주택 거래 시장 경기가 그렇게 좋은 상황은 아니고요. 대출 여건이라든가 이런 것들이 조금 그렇게 여유롭지는 못한 상황이다 보니까요. 이런 것들이 굉장히 급격한 거래 증가의 가격 급등 그리고 주변 지역으로의 확산 효과 예를 들면 서울 수도권으로 전반적으로 다시 거래가 활황이 된다든가 이렇게까지 움직이지는 못할 걸로 보여집니다. 이런 대상 지역 단지들 몇몇의 호가 중심의 상승 그리고 그중에 일부 오른 가격에 거래 이런 것들은 나타날 가능성이 있습니다.
◆ 조태현: 그러니까 일시적이고 지역에 국한된 그런 현상일 가능성이 더 커 보인다. 그런데 말씀하신 것처럼 이제는 이 지역에서 갭 투자가 가능해졌단 말이죠. 이렇게 되면은 여기에 영향을 받아서 집값의 양극화라든지 이런 현상들이 더 심화할 가능성은 충분히 있는 거 아닙니까?
◇ 김규정: 그렇다고 봐야 될 것 같습니다. 잠실이나 대치 같은 지역들. 소위 대치동 같은 경우에는 학원 수요자들이 관심을 많이 가지는 지역이기도하고 잠실동의 한강변 대표적인 단지들 계속적으로 투자 관심도 있었던 단지들이죠. 이런 곳을 중심으로 소위 자기 자본을 좀 적게 투입할 수 있는 전세를 낀 투자 갭 투자 같은 것들이 가능해진다고 하면 좀 더 나은 지역으로 투자하시려는 투자자들 혹은 지방에서 서울 투자를 하시려는 분들이 나타날 수 있기 때문에 이런 지역들은 전반적인 거래 부진이나 경기 위축 속에서도 고가 거래가 신고가 거래가 나타날 수도 있는 상황이어서 양극화가 더 심해질 수도 있는 상황이긴 합니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 양극화 문제는 계속 거론이 됐는데 별로 대책도 없고 대책이 나올 게 마땅치 않은 것 같기도 하고 심각한 문제가 돼 가는 것 같습니다. 다음 주제로 넘어가 보죠. 재건축 시공사 그리고 조합원의 갈등. 이 부분을 다뤄보려고 하는데요. 공사비를 두고 이런 갈등 계속적으로 반복이 되는 것 같아요. 최근에 반포에서도 이런 일이 있었는데 원인이 뭐였습니까?
◇ 김규정: 실제로 물가도 많이 오르고 인건비 증가나 금융비용 증가 그리고 특화 설계나 설계 변경 인허가 비용 이런 것들, 마감재 변경에 따른 고급화 가격. 이런 것들을 토대로 해서 공사비가 크게 늘었다는 시공사의 공사비 추가 요구가 나온 거고요. 그것을 조합들은 수용할 수 없다 이게 적정치 않다는 분쟁에 휩싸이게 되면서요.
◆ 조태현: 대뜸 줄 리는 없겠죠.
◇ 김규정: 일부는 서울지법 같은 데 대금 소송을 넣기도 하고 또 조합에서는 추가 공사비 요구 온 것들이 적정한지 이게 맞게 계산이 된 건지 확인을 해 달라 이런 검증 요청을 한국 부동산원에 내기도 하는, 이런 굉장히 이견이 좁혀지지 않는 상황이 벌어지고 있는데요. 사실상 최근에 시공사 입장에서는 물가나 이런 공사비 증액 상황이 실제로 나타나다 보니까 이것들을 입주가 거의 닥치는 상황이나 공사 중간에 증액을 요청하게 되면서 사실 분쟁이 커지고 이게 합의에 잘 도달하기 어려운 상황이다 보니까요. 왜냐하면 이게 증액 부분을 수용하게 되면 조합원들 입장에서는 각각 분담금이 크게 늘어나는 상황이기 때문에 굉장히 분쟁이 쉽게 해소되기가 쉽지 않은 상황이어서요. 서울의 주요 재건축 뭐 이런 정비 사업을 추진하고 있는 곳들에서 좀 빈번하게 이런 공사비 증액 문제랑 분쟁이 늘어나고 있는 상황입니다. 그러다 보니까 이게 사실상 중간에 공사가 중단된 상황들도 벌어진 사례가 있어 이번에 좀 전에 언급하신 서초 반포의 케이스처럼 입주가 지금 네다섯 달 정도밖에 남지 않았는데 이런 요구들이 합의가 되지 않는다면 준공이 늦어지면서 입주가 지연될 수도 있는 이런 사태하고도 계속 연관이 되어 있기 때문에 시장에서는 굉장히 좀 심각한 문제로 주목을 하고 있는 상황입니다.
◆ 조태현: 방금 전에 말씀드렸던 데는 6월에 입주 예정인 반포 메이플자이 이쪽인데 지금 이제 한 넉 달 정도 남은 거잖아요. 끝까지 합의가 안 된다 그러면 이거 마냥 미뤄질 가능성도 있는 겁니까? 어떻게 되나요?
◇ 김규정: 사실상 중간에 공사비가 늘어나는 부분이 어떻게든 결정이 돼야 총 사업비용이 결정이 되고 조합의 입장에서는 관리처분 인가를 통해서 최종적으로 분담금을 결정하고 그 인가가 끝나야 준공인가 신청을 하고 이런 식으로 해서 입주에 들어가게 되는데요. 이런 절차들이 모두 조금 지연될 가능성들이 있고 입주가 지연된다고 하면 개발 조합원들의 입장에서는 사실상 종전에 살던 주택에서 입주를 계획하고 계시는 분들이 있을 거기 때문에 그런 것들이 다 개개인한테도 차질을 빚게 되는 심각한 사안이라고 볼 수 있는 거죠.
◆ 조태현: 개개인들뿐만이 아니라 시장 전반에도 영향을 미칠 것 같은데 사실 개인 조합원 1명당 1억 5천만 원을 더 내야 된다니까 이거를 순순히 받아들일 분은 없을 것 같습니다. 근데 그렇다고 하더라도 건설사도 상황이 좋지 않은 건 사실이잖아요. 지금 줄도산 이야기까지 나오잖아요.
◇ 김규정: 건설사들 중에서도 사실 좀 규모가 작은 영세한 건설사들, 그리고 지역 시장에서 사업성이 좋지 않은 사업장들을 하고 있는 곳들에서 대표적으로 분양이 잘 되지 않는 미분양 문제에 닥쳐 있는 곳들도 많고요. 실제로 분양은 됐어도 진행하는 동안 실질적으로 원가나 공사비가 실질적으로 계획보다 많이 늘어나서 매출에서 실질적으로 실익이 줄어든다는 이런 발표들이 나오고 있습니다. 그래서 몇몇 저희가 알고 있는 이름 있는 큰 주요 건설사들조차도 매출 원가가 크게 올라가면서 사실상은 사업을 하면서 실제 시공을 하면서 적자가 나고 있다 이런 계산들도 나오고 있는 상황이거든요. 그래서 조합들의 입장도 충분히 이해가 되고 실질적으로 사업성이 악화되면서 어려움을 겪고 있는 건설사들의 문제도 이해가 가는 부분들도 있어서요. 이 부분들을 잘 절충을 해서 분쟁을 최소화하는 게 중요한데 사실상 서울시에서 분쟁 조정 전문가 코디네이터를 내보내기도 하고 지원을 하고 있지만 분쟁이 잘 이렇게 풀리지 못하고 있는 상황이고요. 국토부 같은 경우에는 원천적으로 시공사가 입찰 제안서를 낼 때 이런 계약서 자체를 처리기준 같은 것들을 좀 더 보완을 해서 원천적으로 분쟁을 줄이자는 의견을 내고 있는데 사실상 이미 올해 내년 완공되는 이런 사업장들 수가 꽤 되기 때문에요. 이런 것들에서 대부분 분쟁을 거치고 사업이 종료될 가능성이 높아 보여서 이 부분을 현실적으로 어떻게 해결할 것인지가 상당히 중요한 문제입니다.
◆ 조태현: 이런 것들을 원천적으로 막을 방법이 있긴 있을까요? 쉽진 않을 것 같은데요.
◇ 김규정: 쉽지는 않은데 그래도 국토부 의견에서는 원천적으로 공사비가 증액할 수 있는 내용들이나 증액을 어떻게 합의를 볼 것인지에 대한 방식이라든가 이런 것들을 좀 더 처리 기준을 꼼꼼하게 아예 처음부터 계약서에 담도록 해서 예를 들면 마감재의 내용이라든가 물가라든가 아니면 이런 실질적인 비용 증가 부분을 어떤 식으로 증액 협의를 할 것인지. 이런 걸 사전에 계약을 하도록 하자 이런 가이드를 내고 있는데요. 도움이 될 것 같기는 합니다만 이미 그런 식의 가이드 계약서를 쓰지 않은 곳들이나 최근 급격하게 물가나 금융비용 이런 것들이 증가된 부분들을 사실상 현실적으로 합의를 도출해 내기가 쉽지는 않아서 서로 분쟁에 한 발짝씩 양보하는 부분도 필요하지 않은가라고 생각이 됩니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 참 어려운 문제입니다. 작년에 아파트 매매 시장에서 30대가 아파트를 가장 많이 사들였다. 뭐 얼마나 많이 산 겁니까?
◇ 김규정: 실제로 30대의 거래 증가분이 1년, 2년 계속해서 지금 증가하고 가장 많은 비중을 차지하고 있어요. 아무래도 최근에 다주택 거래나 여러 채의 주택 투자를 하지 않는 소위 이 똘똘한 한 채의 거래 방식들로 주택 소유자들이 집중을 하고 상급지에 한 채를 보유하는 방식으로 세금이나 금융비용이나 여러 가지 문제들 때문에 집중을 하다 보니까 새롭게 시장에 진입하는 30대들이 아무래도 거래 빈도에서 중요한 요소를 차지하게 되기도 했고요. 실질적으로 아파트 투자 같은 경우에 상당 부분 실익을 내는 결과론적인 성적을 보이기도 하니까 30대 분들도 과거보다는 조금 더 일찍 거래에 진입하는 주택 투자에 뛰어드는 이런 양상들을 좀 보이고 있기도 합니다. 그래서 앞으로도 40대 이하 30대, 많게는 20대 후반까지도 폭넓게 주택 거래에 상당한 중요 비중을 차지하는 그룹이 될 것으로 보여지다 보니까 이들의 거래에 그동안 영향을 많이 미쳤던 정부의 재정 대출 상품의 유무라든가 혹은 이자 비용 감소 이런 것들에 영향을 미치는 금리 부분이라든가 이런 것들의 상황이 상당히 많은 영향을 미칠 수밖에 없는 상황입니다.
◆ 조태현: 말씀해 주신 것처럼 30대는 아무래도 40대라든지 이쪽에 비해서는 경제적인 여유가 덜할 테니까요. 7월에 스트레스DSR 이게 강화가 되잖아요. 그럼 30대들의 매수세 한풀 꺾일 수밖에 없는 거 아닙니까?
◇ 김규정: 그럴 가능성이 있습니다. 아무래도 전체 소득이나 뭐 이런 것들이 조금 충분하지 못한 사회 초년생들도 있을 것이고 거기서 원리금 상환 부분에 대한 제약을 받아서 대출이 제한되게 되면 아무래도 투자를 선호하는 지역의 고가 주택이나 아파트 같은 것들에 투자가 어려워질 수 있고 30대 중에서도 실질적으로 한 10억 정도의 구도심 중심의 상승하고 있는 지역들의 신흥 아파트 투자나 이런 것들로 30대 수요자들이 집중할 가능성들이 있고요. 그러다 보니까 스트레스 DSR의 실질적인 적용방식의 유예라든가 이런 것들에 대해서 관심을 보이곤 합니다. 금융당국에서는 예정돼 있는 트랙에 비해서 3단계 연기라든가 이런 것들에 대해서 가능성이 없다고 못을 박고 있기는 한데요. 세부적으로 지역에 따라서는 또 적용 방식이나 이런 것들이 조금 유연한 모습을 보일 가능성도 있어 보여요. 실제로 지방 같은 경우는 지금 미분양 문제도 심각하기 때문에 그래서 그런 지역들의 상황에 따라서 자금 마련 계획이나 투자 시기 투자 방식 이런 것들을 조금 개인에 따라서 세밀하게 촘촘하게 세우셔야 되는 상황으로 보여 집니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 하나만 더 짚어보도록 할게요. 당근마켓 요즘 이거 중고거래로 이용하시는 분들 많잖아요. 그런데 당근마켓에서 부동산 서비스도 한다고 해요. 이거 이용하는 분들이 많습니까?
◇ 김규정: 10억이 넘는 아파트 직거래 매물이 올라와 있는 게 꽤 된다고 합니다. 그래서 실제로 22년부터 23년 지난해 24년까지 거래가 실제 체결된 직거래 계약 거래가 이루어진 것으로 조사된 것들이 꽤 되는 것으로 지금 집계 발표가 되어 있어서요. 사실 중개업소의 서비스에 대한 불만 혹은 그것에 대한 비용을 아끼기 위해서 이런 시도를 하는 것들이 늘어나고 있는 것 같은데요. 같은 과거에 좀 소액의 전월세 임차 거래 위주의 매물 거래에서 최근에는 실제 비싼 아파트들 직거래도 나오고 있다 보니까요. 이게 아무래도 개인 직거래들이 또 거래 사고에 위험에 노출될 우려도 있어서 이런 것들을 어떻게 관리해야 된다는 얘기가 나오고 있고요. 그래서 실제로 매물을 내놓는 소유자 집주인이 실제 실명인지 이런 것들을 인증하는 시스템을 도입하라는 권고를 정부가 가이드로 이런 직거래 플랫폼들에 내놓은 상태이긴 한데요. 실제로 이것들을 의무화는 되어 있지 않기 때문에 이게 다 적용이 돼 있지 않은 곳들도 있다고 합니다. 그래서 이런 것들을 이용하시더라도 실제로 이런 위험 사고가 생길 수 있다는 충분히 인지를 하시고 충분히 좀 확인이라든가 이런 것들을 하실 필요가 있고 만약에 그런 것들이 조금 불분명하다고 하시면 사실 좀 거래를 미루시거나 중단하시거나 좀 비용이 아깝더라도 정확하게 이런 사고를 책임질 수 있는 중개소를 통해서 좀 확인을 하시는 것도 필요한 부분이라고 보여 집니다.
◆ 조태현: 돈이 적게 들고 다 좋긴 한데 그렇다고 해서 중개소가 꼭 하는 것들이 돈만 받아 챙기는 그런 역할은 아니고 다른 것들도 많이 해 주니까요. 너무 위험하다 싶으면 말씀하신 것처럼 충분히 확인을 하고 거래를 포기하는 것도 대안이 되지 않을까 싶습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드릴게요.
◇ 김규정: 설 지나고 지금 거래라든가 규제 완화 같은 것들이 시장 변동이 서울에서만은 보이는 상황인데요. 실제로 이번 주에 고양창릉 공공분양 본청약도 있고 거래량이 변동하고 거래 단가 변동성도 보이는 상황이어서 이번 주 다음 주 봄 시장 3월 본격화되기 전에 시장 변동이 좀 있을 것인지 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원님과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 17일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 의식주 가운데서요. 우리가 이렇게까지 관심을 많이 갖는 게 또 있을까 싶어요. 영원한 뜨거운 감자 부동산 소식 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원님과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정): 안녕하세요.
◆ 조태현: 서울의 아파트 가격 좀 내리나 했더니 설 연휴 이후로 상승 폭을 키우는 중이에요. 전국 아파트 가격은 내렸는데 서울만 이렇게 오른단 말이에요. 어느 지역이 또 상승세를 견인했습니까?
◇ 김규정: 이번 조사에서도 주간 상승세를 보인 지역 서울의 송파, 서초, 강남구 강남권 3개구가 대표적으로 꼽힐 수 있을 것 같아요. 한국부동산원 조사를 보니까 서울이 주간 상승폭은 크지 않습니다. 0.02% 정도이기는 한데요. 설 연휴 이후에 2주째 상승세를 보이고 있고 특히나 투자 수요가 탄탄하게 밀집돼 있어서 다른 하락 지역과는 차별화돼서 계속 강세를 유지해 온 잠실이나 서초, 강남 지역, 잠원, 대치동 같은 지역들이 오르고 용산이나 마포처럼 마용성이라고 불리면서 부도심 강세를 보였던 지역들만 상승세를 보이면서 주목을 받고 있는데요. 서울에 이런 지역들이 오르는 동안 인천, 경기 수도권 지역 포함해서 지방까지 전국적으로 하락세가 나타나고 있어서요. 오르는 지역, 일부 서울 강남권에 상승하는 지역 그리고 지방이 하락하는 지역 이런 것들의 양극화가 더 심해지는 양상으로 보여집니다.
◆ 조태현: 그럼 전체적인 부동산 시장 자체가 다시 하락세다 이렇게 볼 상황은 전혀 아닌 거네요.
◇ 김규정: 그렇죠. 지금 전세시장도 서울 중심으로 소폭 오르는 것 빼고는 전세 매매 모두 비서울 지역 수도권 지방 전반적으로 약세, 거래 부진 경기 위축이 나타나고 있어서 일부 지역만 이렇게 다시 오르는 모양새가 보인다고 보시는 게 좀 더 정확할 거 같아요.
◆ 조태현: 알겠습니다. 이번에 가격이 오른 지역들을 자세히 살펴보면 대부분 토지거래 허가 구역들이더라고요. 지난주 수요일에 토지거래 허가 구역 일부 해제가 됐는데 어느 지역이었습니까?
◇ 김규정: 대표적으로 지금 서울 국제교류복합지구라고 해서 강남구 대치동, 삼성동, 청담동 그리고 송파 잠실동 사이에 개발 사업 부지가 오랫동안 지정이 되어 있는데요. 계획이 지정되어 있는데 방금 말씀드린 그 4개 동 중에서 대상 아파트 한 300여 곳 중에 291곳에 대해서 토지거래 허가 구역 지정이 해제 발표가 됐고요. 강남하고 송파구 지역 아파트들 외에 신속 통합 기획 지역 중에서 조합인가 설립이 된 몇몇 강북 지역을 중심으로 한 공공 재개발 후보지들 일부가 해제된 것으로 발표가 됐습니다.
◆ 조태현: 토지거래 허가 구역이 해제되면 뭐가 어떻게 달라지는 겁니까?
◇ 김규정: 대지 면적이 일정 규모 이상인 경우에 지자체에 거래 허가 신고를 하고 허가를 받아야만 거래를 할 수 있는 제도고요. 특히 이곳에 지정되어 있는 곳들은 2년 동안 주거 실거주가 의무로 제한되기 때문에 알고 계신 것처럼 전세를 놓는 이런 갭투자 방식이 불가한 제도라고 보통 대표적으로 알고 계시죠, 그래서 투기적인 목표나 투자 목표의 수요자들이 전세를 끼고 갭투자를 하던 이런 것들을 제한을 하고 가격 안정 시도를 했었던 제도라고 보실 수 있고요. 그래서 그동안 잠실이나 대치동 같은 투자 인기 지역에서 갭투자가 불가해지면서 토지거래 허가구역 지정 초기에 일부 가격 안정 효과를 내기도 했었습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 그러면은 가격 안정 효과가 있었는데 이게 해제가 됐다면 반대 효과가 있지 않을까 그런 생각을 해볼 수가 있겠죠. 시장 반응은 어땠습니까?
◇ 김규정: 초반에 비해서 사실 지정효과가 점점 덜하다는 지적들이 있었고 재산권 침해라는 적들도 있었고 그러면서 구역들 중에서 좀 광범위하게 일괄 지정돼 있는 것들을 풀고 핀셋형으로 하겠다 이런 식으로 해제 가능성 얘기가 나오면서 이미 호가가 많이 오르는 모양새가 보이기도 했었는데요. 실제로 발표 결정이 나서 해제 지역이 발표된 이후에는 대상 지역의 아파트들 중에서 물건을 팔려고 내놨던 집주인분들도 물건을 다 회수를 하고 호가를 다시 소위 1억 2억 이렇게 부르는 가격으로 올리시기도 한 상태였고요. 실제로 시장에서 가격이 좀 더 오를 것 같은지 지금 팔면 안 되는지 이런 것들을 묻는 매물 소유자들의 전화도 중개업소에 많이 빗발쳤다라고 합니다.
◆ 조태현: 바로바로 반응이 오는 건데 그러면 지금 이렇게 호가가 오르고 이런 상황들, 이거를 일시적인 현상으로 봐야 돼요? 앞으로도 이어질 가능성이 있다고 봐야 돼요?
◇ 김규정: 일단 이들 지역에서 토지거래 허가 구역 지정 자체가 사실 수요자들의 거래나 이런 투자 움직임들을 좀 제한하는 역할을 해왔던 건 사실이기 때문에 이게 해제되면서 당분간은 이런 갭투자를 포함해서 투자 관심을 보이는 수요자들이 늘어날 가능성들이 있습니다. 그리고 강남구나 잠실 같은 송파구 지역들이 투자자들이 우수하게 생각하는 견조하게 모여 있는 지역들이기 때문에 이런 흐름이 당분간 좀 나타날 수는 있는데요. 다만 전반적으로 지금 부동산 시장, 주택 거래 시장 경기가 그렇게 좋은 상황은 아니고요. 대출 여건이라든가 이런 것들이 조금 그렇게 여유롭지는 못한 상황이다 보니까요. 이런 것들이 굉장히 급격한 거래 증가의 가격 급등 그리고 주변 지역으로의 확산 효과 예를 들면 서울 수도권으로 전반적으로 다시 거래가 활황이 된다든가 이렇게까지 움직이지는 못할 걸로 보여집니다. 이런 대상 지역 단지들 몇몇의 호가 중심의 상승 그리고 그중에 일부 오른 가격에 거래 이런 것들은 나타날 가능성이 있습니다.
◆ 조태현: 그러니까 일시적이고 지역에 국한된 그런 현상일 가능성이 더 커 보인다. 그런데 말씀하신 것처럼 이제는 이 지역에서 갭 투자가 가능해졌단 말이죠. 이렇게 되면은 여기에 영향을 받아서 집값의 양극화라든지 이런 현상들이 더 심화할 가능성은 충분히 있는 거 아닙니까?
◇ 김규정: 그렇다고 봐야 될 것 같습니다. 잠실이나 대치 같은 지역들. 소위 대치동 같은 경우에는 학원 수요자들이 관심을 많이 가지는 지역이기도하고 잠실동의 한강변 대표적인 단지들 계속적으로 투자 관심도 있었던 단지들이죠. 이런 곳을 중심으로 소위 자기 자본을 좀 적게 투입할 수 있는 전세를 낀 투자 갭 투자 같은 것들이 가능해진다고 하면 좀 더 나은 지역으로 투자하시려는 투자자들 혹은 지방에서 서울 투자를 하시려는 분들이 나타날 수 있기 때문에 이런 지역들은 전반적인 거래 부진이나 경기 위축 속에서도 고가 거래가 신고가 거래가 나타날 수도 있는 상황이어서 양극화가 더 심해질 수도 있는 상황이긴 합니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 양극화 문제는 계속 거론이 됐는데 별로 대책도 없고 대책이 나올 게 마땅치 않은 것 같기도 하고 심각한 문제가 돼 가는 것 같습니다. 다음 주제로 넘어가 보죠. 재건축 시공사 그리고 조합원의 갈등. 이 부분을 다뤄보려고 하는데요. 공사비를 두고 이런 갈등 계속적으로 반복이 되는 것 같아요. 최근에 반포에서도 이런 일이 있었는데 원인이 뭐였습니까?
◇ 김규정: 실제로 물가도 많이 오르고 인건비 증가나 금융비용 증가 그리고 특화 설계나 설계 변경 인허가 비용 이런 것들, 마감재 변경에 따른 고급화 가격. 이런 것들을 토대로 해서 공사비가 크게 늘었다는 시공사의 공사비 추가 요구가 나온 거고요. 그것을 조합들은 수용할 수 없다 이게 적정치 않다는 분쟁에 휩싸이게 되면서요.
◆ 조태현: 대뜸 줄 리는 없겠죠.
◇ 김규정: 일부는 서울지법 같은 데 대금 소송을 넣기도 하고 또 조합에서는 추가 공사비 요구 온 것들이 적정한지 이게 맞게 계산이 된 건지 확인을 해 달라 이런 검증 요청을 한국 부동산원에 내기도 하는, 이런 굉장히 이견이 좁혀지지 않는 상황이 벌어지고 있는데요. 사실상 최근에 시공사 입장에서는 물가나 이런 공사비 증액 상황이 실제로 나타나다 보니까 이것들을 입주가 거의 닥치는 상황이나 공사 중간에 증액을 요청하게 되면서 사실 분쟁이 커지고 이게 합의에 잘 도달하기 어려운 상황이다 보니까요. 왜냐하면 이게 증액 부분을 수용하게 되면 조합원들 입장에서는 각각 분담금이 크게 늘어나는 상황이기 때문에 굉장히 분쟁이 쉽게 해소되기가 쉽지 않은 상황이어서요. 서울의 주요 재건축 뭐 이런 정비 사업을 추진하고 있는 곳들에서 좀 빈번하게 이런 공사비 증액 문제랑 분쟁이 늘어나고 있는 상황입니다. 그러다 보니까 이게 사실상 중간에 공사가 중단된 상황들도 벌어진 사례가 있어 이번에 좀 전에 언급하신 서초 반포의 케이스처럼 입주가 지금 네다섯 달 정도밖에 남지 않았는데 이런 요구들이 합의가 되지 않는다면 준공이 늦어지면서 입주가 지연될 수도 있는 이런 사태하고도 계속 연관이 되어 있기 때문에 시장에서는 굉장히 좀 심각한 문제로 주목을 하고 있는 상황입니다.
◆ 조태현: 방금 전에 말씀드렸던 데는 6월에 입주 예정인 반포 메이플자이 이쪽인데 지금 이제 한 넉 달 정도 남은 거잖아요. 끝까지 합의가 안 된다 그러면 이거 마냥 미뤄질 가능성도 있는 겁니까? 어떻게 되나요?
◇ 김규정: 사실상 중간에 공사비가 늘어나는 부분이 어떻게든 결정이 돼야 총 사업비용이 결정이 되고 조합의 입장에서는 관리처분 인가를 통해서 최종적으로 분담금을 결정하고 그 인가가 끝나야 준공인가 신청을 하고 이런 식으로 해서 입주에 들어가게 되는데요. 이런 절차들이 모두 조금 지연될 가능성들이 있고 입주가 지연된다고 하면 개발 조합원들의 입장에서는 사실상 종전에 살던 주택에서 입주를 계획하고 계시는 분들이 있을 거기 때문에 그런 것들이 다 개개인한테도 차질을 빚게 되는 심각한 사안이라고 볼 수 있는 거죠.
◆ 조태현: 개개인들뿐만이 아니라 시장 전반에도 영향을 미칠 것 같은데 사실 개인 조합원 1명당 1억 5천만 원을 더 내야 된다니까 이거를 순순히 받아들일 분은 없을 것 같습니다. 근데 그렇다고 하더라도 건설사도 상황이 좋지 않은 건 사실이잖아요. 지금 줄도산 이야기까지 나오잖아요.
◇ 김규정: 건설사들 중에서도 사실 좀 규모가 작은 영세한 건설사들, 그리고 지역 시장에서 사업성이 좋지 않은 사업장들을 하고 있는 곳들에서 대표적으로 분양이 잘 되지 않는 미분양 문제에 닥쳐 있는 곳들도 많고요. 실제로 분양은 됐어도 진행하는 동안 실질적으로 원가나 공사비가 실질적으로 계획보다 많이 늘어나서 매출에서 실질적으로 실익이 줄어든다는 이런 발표들이 나오고 있습니다. 그래서 몇몇 저희가 알고 있는 이름 있는 큰 주요 건설사들조차도 매출 원가가 크게 올라가면서 사실상은 사업을 하면서 실제 시공을 하면서 적자가 나고 있다 이런 계산들도 나오고 있는 상황이거든요. 그래서 조합들의 입장도 충분히 이해가 되고 실질적으로 사업성이 악화되면서 어려움을 겪고 있는 건설사들의 문제도 이해가 가는 부분들도 있어서요. 이 부분들을 잘 절충을 해서 분쟁을 최소화하는 게 중요한데 사실상 서울시에서 분쟁 조정 전문가 코디네이터를 내보내기도 하고 지원을 하고 있지만 분쟁이 잘 이렇게 풀리지 못하고 있는 상황이고요. 국토부 같은 경우에는 원천적으로 시공사가 입찰 제안서를 낼 때 이런 계약서 자체를 처리기준 같은 것들을 좀 더 보완을 해서 원천적으로 분쟁을 줄이자는 의견을 내고 있는데 사실상 이미 올해 내년 완공되는 이런 사업장들 수가 꽤 되기 때문에요. 이런 것들에서 대부분 분쟁을 거치고 사업이 종료될 가능성이 높아 보여서 이 부분을 현실적으로 어떻게 해결할 것인지가 상당히 중요한 문제입니다.
◆ 조태현: 이런 것들을 원천적으로 막을 방법이 있긴 있을까요? 쉽진 않을 것 같은데요.
◇ 김규정: 쉽지는 않은데 그래도 국토부 의견에서는 원천적으로 공사비가 증액할 수 있는 내용들이나 증액을 어떻게 합의를 볼 것인지에 대한 방식이라든가 이런 것들을 좀 더 처리 기준을 꼼꼼하게 아예 처음부터 계약서에 담도록 해서 예를 들면 마감재의 내용이라든가 물가라든가 아니면 이런 실질적인 비용 증가 부분을 어떤 식으로 증액 협의를 할 것인지. 이런 걸 사전에 계약을 하도록 하자 이런 가이드를 내고 있는데요. 도움이 될 것 같기는 합니다만 이미 그런 식의 가이드 계약서를 쓰지 않은 곳들이나 최근 급격하게 물가나 금융비용 이런 것들이 증가된 부분들을 사실상 현실적으로 합의를 도출해 내기가 쉽지는 않아서 서로 분쟁에 한 발짝씩 양보하는 부분도 필요하지 않은가라고 생각이 됩니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 참 어려운 문제입니다. 작년에 아파트 매매 시장에서 30대가 아파트를 가장 많이 사들였다. 뭐 얼마나 많이 산 겁니까?
◇ 김규정: 실제로 30대의 거래 증가분이 1년, 2년 계속해서 지금 증가하고 가장 많은 비중을 차지하고 있어요. 아무래도 최근에 다주택 거래나 여러 채의 주택 투자를 하지 않는 소위 이 똘똘한 한 채의 거래 방식들로 주택 소유자들이 집중을 하고 상급지에 한 채를 보유하는 방식으로 세금이나 금융비용이나 여러 가지 문제들 때문에 집중을 하다 보니까 새롭게 시장에 진입하는 30대들이 아무래도 거래 빈도에서 중요한 요소를 차지하게 되기도 했고요. 실질적으로 아파트 투자 같은 경우에 상당 부분 실익을 내는 결과론적인 성적을 보이기도 하니까 30대 분들도 과거보다는 조금 더 일찍 거래에 진입하는 주택 투자에 뛰어드는 이런 양상들을 좀 보이고 있기도 합니다. 그래서 앞으로도 40대 이하 30대, 많게는 20대 후반까지도 폭넓게 주택 거래에 상당한 중요 비중을 차지하는 그룹이 될 것으로 보여지다 보니까 이들의 거래에 그동안 영향을 많이 미쳤던 정부의 재정 대출 상품의 유무라든가 혹은 이자 비용 감소 이런 것들에 영향을 미치는 금리 부분이라든가 이런 것들의 상황이 상당히 많은 영향을 미칠 수밖에 없는 상황입니다.
◆ 조태현: 말씀해 주신 것처럼 30대는 아무래도 40대라든지 이쪽에 비해서는 경제적인 여유가 덜할 테니까요. 7월에 스트레스DSR 이게 강화가 되잖아요. 그럼 30대들의 매수세 한풀 꺾일 수밖에 없는 거 아닙니까?
◇ 김규정: 그럴 가능성이 있습니다. 아무래도 전체 소득이나 뭐 이런 것들이 조금 충분하지 못한 사회 초년생들도 있을 것이고 거기서 원리금 상환 부분에 대한 제약을 받아서 대출이 제한되게 되면 아무래도 투자를 선호하는 지역의 고가 주택이나 아파트 같은 것들에 투자가 어려워질 수 있고 30대 중에서도 실질적으로 한 10억 정도의 구도심 중심의 상승하고 있는 지역들의 신흥 아파트 투자나 이런 것들로 30대 수요자들이 집중할 가능성들이 있고요. 그러다 보니까 스트레스 DSR의 실질적인 적용방식의 유예라든가 이런 것들에 대해서 관심을 보이곤 합니다. 금융당국에서는 예정돼 있는 트랙에 비해서 3단계 연기라든가 이런 것들에 대해서 가능성이 없다고 못을 박고 있기는 한데요. 세부적으로 지역에 따라서는 또 적용 방식이나 이런 것들이 조금 유연한 모습을 보일 가능성도 있어 보여요. 실제로 지방 같은 경우는 지금 미분양 문제도 심각하기 때문에 그래서 그런 지역들의 상황에 따라서 자금 마련 계획이나 투자 시기 투자 방식 이런 것들을 조금 개인에 따라서 세밀하게 촘촘하게 세우셔야 되는 상황으로 보여 집니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 하나만 더 짚어보도록 할게요. 당근마켓 요즘 이거 중고거래로 이용하시는 분들 많잖아요. 그런데 당근마켓에서 부동산 서비스도 한다고 해요. 이거 이용하는 분들이 많습니까?
◇ 김규정: 10억이 넘는 아파트 직거래 매물이 올라와 있는 게 꽤 된다고 합니다. 그래서 실제로 22년부터 23년 지난해 24년까지 거래가 실제 체결된 직거래 계약 거래가 이루어진 것으로 조사된 것들이 꽤 되는 것으로 지금 집계 발표가 되어 있어서요. 사실 중개업소의 서비스에 대한 불만 혹은 그것에 대한 비용을 아끼기 위해서 이런 시도를 하는 것들이 늘어나고 있는 것 같은데요. 같은 과거에 좀 소액의 전월세 임차 거래 위주의 매물 거래에서 최근에는 실제 비싼 아파트들 직거래도 나오고 있다 보니까요. 이게 아무래도 개인 직거래들이 또 거래 사고에 위험에 노출될 우려도 있어서 이런 것들을 어떻게 관리해야 된다는 얘기가 나오고 있고요. 그래서 실제로 매물을 내놓는 소유자 집주인이 실제 실명인지 이런 것들을 인증하는 시스템을 도입하라는 권고를 정부가 가이드로 이런 직거래 플랫폼들에 내놓은 상태이긴 한데요. 실제로 이것들을 의무화는 되어 있지 않기 때문에 이게 다 적용이 돼 있지 않은 곳들도 있다고 합니다. 그래서 이런 것들을 이용하시더라도 실제로 이런 위험 사고가 생길 수 있다는 충분히 인지를 하시고 충분히 좀 확인이라든가 이런 것들을 하실 필요가 있고 만약에 그런 것들이 조금 불분명하다고 하시면 사실 좀 거래를 미루시거나 중단하시거나 좀 비용이 아깝더라도 정확하게 이런 사고를 책임질 수 있는 중개소를 통해서 좀 확인을 하시는 것도 필요한 부분이라고 보여 집니다.
◆ 조태현: 돈이 적게 들고 다 좋긴 한데 그렇다고 해서 중개소가 꼭 하는 것들이 돈만 받아 챙기는 그런 역할은 아니고 다른 것들도 많이 해 주니까요. 너무 위험하다 싶으면 말씀하신 것처럼 충분히 확인을 하고 거래를 포기하는 것도 대안이 되지 않을까 싶습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드릴게요.
◇ 김규정: 설 지나고 지금 거래라든가 규제 완화 같은 것들이 시장 변동이 서울에서만은 보이는 상황인데요. 실제로 이번 주에 고양창릉 공공분양 본청약도 있고 거래량이 변동하고 거래 단가 변동성도 보이는 상황이어서 이번 주 다음 주 봄 시장 3월 본격화되기 전에 시장 변동이 좀 있을 것인지 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원님과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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