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■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
상승세를 이어가던 전국 아파트 매매 가격이 보합세로 돌아서고 올해 집값 상승을 주도한 서울 강남구 매매가격도 하락전환하며 부동산 시장이 조정국면에 진입한 게 아니냐는 전망이 나오고 있습니다. 부동산 시장 진단부터 지켜봐야 할 변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 짚어보겠습니다.
그동안 부동산 시장 가을 들면서 시장이 주춤, 계속 상승폭이 둔화하고 있는 거 아닌가 이렇게 봤었는데 주간 아파트 주택 통계를 보니까 강남 아파트 가격도 하락으로 전환을 한 것 같습니다. 이게 상징적인 신호로 보십니까?
[김인만]
굉장히 의미가 있는 신호로 보여지고요. 주간 동향은 목요일 발표가 되는데 최근 통계를 보게 되면 세 가지 눈에 띄는 부분이 보입니다. 하나는 추석 이후에 꾸준히 상승분을 반납을 했는데 일단 전국 통계가 보합으로 됐습니다. 0으로 떨어졌는데 보면 0.03, 0.02, 0까지 내려왔습니다.
이런 추세라면 아마 다음 주는 마이너스, 전국 통계가 마이너스로 전환될 것 같고요. 우리가 그런 믿음이 있잖아요. 강남 불패. 강남은 떨어지지 않을 거야. 마지막 핵심 지역이야라는 게 있는데 이번 주 통계를 보면 강남구가 마이너스 0.02로 나왔습니다.
[앵커]
떨어질 때도 먼저 떨어지는군요?
[김인만]
떨어질 때 원래 늦게 떨어져야 하는데 의외로 강남하고 서초구도 0 보합으로 나왔거든요. 강남구 서초구가 생각보다 힘을 쓰지 못한다. 우리 뉴스 보면 신고가 나온다고 하는데 그런 건 용산 한남이나 압구정 일부 단지 얘기고요. 강남 전체적으로 본다면 강남도 마이너스 전환됐다는 게 굉장히 눈에 띄고 세 번째는 한국부동산원에서 176개 지역을 매주 조사하는데요.
6주 전만 하더라도 상승 지역이 137개였고요. 하락 지역이 32개였는데 이번 주 통계를 보면 상승 지역이 89개로 줄어들었고요. 하락 지역은 80개로 늘어났습니다. 하락 지역이 거의 상승 지역을 다 따라왔기 때문에 이런 추세를 본다면 부동산 시장 분위기가 꺾인 건 분명한 사실인 것 같습니다.
[앵커]
한 달 전에 저희 코너에 출연하셨을 때도 시장 진단을 했었는데 그때도 집을 내놓는 분들은 어느 정도 호가를 부르면서 내놓으면서 매물은 적채되고 있는데 사시려고 하시는 분들은 아직 집값이 비싼 것 같아 그러면서 고개를 갸웃거리고 있는 그런 상황, 지금도 그런 상황이 계속되고 있는 겁니까?
[김인만]
계속되고 있기 때문에 지금 이렇게 조금씩 조금씩 상승분이 반납되고 있고 매물은 늘어나고 있고 거래량은 줄어들고 있는 그런 상황입니다.
[앵커]
전반적인 부동산 시장의 힘, 에너지가 조금씩 약화되고 있는 거 아닌가 전반적으로. 그런 것을 조금 더 엿볼 수 있는 다른 지표를 살펴보겠습니다. 청약통장 가입자 수, 이건 지금 어떻게 변화하고 있습니까?
[김인만]
청약통장 가입자 수가 줄어들고 있습니다. 지금 10월 기준에서 2500만 명 정도, 2575만 명 정도가 가입하고 있는데요. 이게 1년 전, 작년 한 6월 정도와 비교해 보면 140만 명이 이탈을 했고요. 한 달 전보다는 5만 명 정도가 줄어들었습니다.
우리가 보통 청약통장이라고 한다면 무주택자들이 청약을 통해서 내 집 마련을 할 수 있는 마지막 비장의 카드 같은 무기인데 그 무기를 버렸다는 거거든요. 이게 무슨 의미가 있냐 하면 아무거나 청약해서는 안 되는 시장입니다. 좋은 거, 똘똘한 청약 시장으로 들어와야 되는데 사회 초년생들이나 2030들 같은 경우는 어차피 나이가 적고 무주택 기간이 작기 때문에 청약통장 무용론이 나옵니다.
결국에는 옥석 가리기, 똘똘한 지역 아니면 들어가지 않겠다는 거고요. 좀 더 깊이 들어가보면 집값 상승에 대한 기대감이 낮아졌다. 아무 거나 하면 안 되고 옥석 가리기에 들어가야 하기 때문에 이런 심리가 반영이 되면서 청약통장 가입자 수가 계속 줄어들고 있습니다.
[앵커]
경매 시장도 살펴보죠. 주택 경매 낙찰률이 지금 하락하고 있습니까?
[김인만]
낙찰가율도 하락하고 있고요. 낙찰율, 낙찰가율 모두 다 하락하고 있습니다. 낙찰률이라고 한다면 경매 물건이 나오게 되면 이게 몇 번 유찰이 되느냐. 어떻게 주인을 마련하느냐의 비율인데 이 주인을 찾기가 어려워지고 있고요. 낙찰가율도 떨어지고 있는데 낙찰가율이라고 한다면 감정 가격이 있으면 얼마의 돈을 지불하고 낙찰을 받느냐인데 높은 돈을 지불할 생각이 없습니다, 시장에서.
그래서 지금 경매 시장도 이게 결국에는 뿌리는 같습니다. 집값 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 경매 참여도 주저하고 있고요. 청약통장도 해제하고 있고 청약 경쟁률도 떨어지고 있고 매매 가격도 떨어지는 모두 다 동반된 현상을 보이고 있습니다.
[앵커]
이게 전반적으로 그러면 부동산 시장이 조정장으로 진입하고 있는 거 아니냐 이렇게 볼 수 있을 것 같은데 그렇다면 이런 흐름이 언제까지 갈 것인가가 이게 관심인 거죠? 어떻게 전망하십니까?
[김인만]
일단 시장에서 조금 더 살펴보면 제가 예를 한번 들어보겠습니다. 10억짜리 집값이 작년에 한 7억까지 떨어졌다면 올 상반기에 반등을 합니다. 집값이 많이 떨어지기도 했고요. 정부에서 규제도 풀어주고 특례보금자리 같은 제도도 나왔기 때문에 8억 5천9억까지는 추석 전에 회복을 했거든요.
그러면 여기서 더 올라가려면 집을 사려는 매수자 입장에서 생각을 해 보며 9억에 사서 전고점이 10억 원인데 내가 취득세 내고 대출 이자 내고 과연 얼마나 올라갈까에 대한 불안한 마음이 있습니다. 그러면 금리가 좀 내려가든지 추가 규제가 풀리든지 뭔가가 이벤트가 발생해야 하는데 현재 금융 상황을 보게 되면 금리 인하 시그널은 전혀 나오지 않고 있고요.
미국이 내년 상반기에 설사 0.25 정도 금리가 내리더라도 한국은행이 내릴 가능성은 없습니다. 지금 미국과 한국은행의 금리 차이가 2% 정도, 굉장히 많이 벌어져 있기 때문에 미국이 내리더라도 한국은행은 미국이 0.5 이상 내려줘야만 0.25 정도 내릴 여력이 있어서 결국에는 금리 인하도 불투명하고 경기도 안 좋고 집값은 올랐기 때문에 매수자들이 다 관망으로 돌아선 상황입니다. 이렇게 보자면 단기간에 다시 반등하기는 쉽지 않을 것 같고요.
집값이 조정이 되어야 한다. 집주인들이 호가를 내리면 매수 대기자들은 있거든요. 투자 심리가 완전히 식은 것은 아니고 지금 가격이 부담스럽다는 것이기 때문에 집주인들이 다시 호가를 내려준다면 다시 거래 반등이 일어나는데 아마 내년 총선 전까지는 이런 상승분을 반납하는 하락 추세가 더 이어질 것 같습니다.
[앵커]
내년까지는 좀 더 지켜봐야 한다.
[김인만]
내년 상반기에는 이런 흐름이 될 것 같고요. 좀 더 떨어진다면 아마 매수 대기자들이 들어오면서 살짝 반등도 가능할 것 같습니다.
[앵커]
내년 중반쯤에는 살짝 반등할 수도 있는데 그런데 지금 말씀하신 것은 많은 분들이 얘기하는 그렇다면 상승장으로 갈 것인가, 아니면 2차 하락이 올 것인가. 이 판단이 정말 중요한 것 같은데요. 김 소장님께서는 초지일관 2년에서 3년 정도는 좀 더 지켜봐야 된다, 이런 말을 계속해오셨습니다. 그 입장은 변함이 없으신 것 같고요.
[김인만]
변함이 없고요. 일관된 흐름입니다. 지금 이게 정상적인 흐름입니다. 우리가 당황할 필요도 없고요. 자연스럽게 2~3년이라는 얘기가 그냥 일직선으로 가는 얘기가 아니라 좀 오르면 부담스러우면 지금 매수 대기자들이 계속 따라갈 생각이 없기 때문에 조정이 되는 거고요.
조정이 되면 또 반등 작용이 생기는데 이게 2, 3년 정도 되면 2차 하락 우리가 더블딥이라고 하는데 추가 하락이 발생하는 건 어떤 신호냐 하면 집주인들이 못 버티겠다. 이게 패닉 셀이라고 하는데 집어던지는 현상이 생겨야 하는데 지금 그런 상황이 발생할 단계까지는 안 왔습니다.
[앵커]
만약 2차 하락장이 올 경우에는 작년에 큰 폭으로 일부 지역은 떨어졌던 그런 현상들이 다시 온다는 얘기입니까?
[김인만]
한 번 더 와야 됩니다. 그게 한 번 더 왔을 때 진정한 2차 하락, 더블딥이 오고요. 그게 바닥의 시그널입니다. 그 단계를 지나야만 대세 상승이 오는데 단계에서 다시 대세 상승이 온다는 것은 매커니즘으로 맞지 않습니다.
[앵커]
앞으로 2~3년이라는 것은 올해까지 합해서 그런 겁니까? 그러면 최소한 2026년까지는 바라봐야 한다는 겁니까?
[김인만]
2025년, 26년 정도는 저는 바라봐야 될 것 같고요. 물론 변수는 있죠. 금리 흐름이나 국제경기나 부동산 정책에 따라서 1~2년 정도는 조정될 수 있겠으나 이게 단기간에, 적어도 2024년, 내년에 대세 상승이 간다 이런 현상은 발생하지 않을 것 같습니다.
[앵커]
그러면 실수요자들을 위해서 그럼에도 나는 집을 사야 될 필요성이 있다거나 아니면 타이밍을 계속 재고 계신 분들, 이런 분들에게 실용적인 조언을 주신다면 김인만 소장님 같은 전문가분들한테 자문을 일일이 받으면서도 하실 수도 있고 개인들마다 어떤 지표를 보고 어떤 자료들을 유심의 들여다보고 있어야 됩니까?
[김인만]
일단 저는 필요하냐, 또 자금이 되느냐 여부를 따져봐야 되고요. 우리 집이라는 게 우리가 자꾸 집값이 상승을 한다, 투자 목적으로만 생각해서 그렇지 투자를 떠나고 나면 진짜 필요한 분들이 굉장히 많이 있거든요. 장기적으로 우상향을 하잖아요.
우리가 인플레이션, 화폐 가치가 떨어지기 때문에 10년 바라보면 10년 후에는 지금보다 집값이 올라갈 가능성이 상당히 높습니다. 그렇게 본다면 필요한 분들이라면 할까 말까가 아니라, 살까 말까가 아니라 해야 해, 머스트, 꼭 사야 되는 분들이라면 저는 너무 고민하지 마시고 자금이 되고 필요하면 잘 살다 보면 오르고 내리고가 뭐가 중요하겠습니까? 안 팔면 되는 건데 그러면 그런 분들은 사셔도 되는데.
[앵커]
그런 분들은 자금이 어느 정도 충분하신 분들을 말씀하시는 건가요?
[김인만]
자금도 되고 사야 될 이유도 있고요. 부모님 봉양이나 자녀 교육이나 아니면 부모님이 도와줘서 결혼할 때 집 사라고 한다면 굳이 안 살 이유가 없잖아요. 그런 분들 아니라 살까 말까 고민되는 분들 자금도 조금 부족하고 무리해서 집을 살까, 아니면 기다릴까 하는 분들이라면 부동산 시장 흐름을 보라고 합니다.
한 3년 정도 흐름을 보고요. 3년 정도 상승장이 이어지느냐, 또 거래량도 꾸준히 뒷받침이 되느냐, 이런 흐름을 본 다음에 이게 상승장이라면 사셔도 되는데 지금처럼 조정장이라면 살까 말까? 자금이 부족하신 분들이라면 무리하게 이렇게 영끌실 필요는 없을 것 같습니다.
[앵커]
글쎄요, 개인 차원에서 이게 상승장인지 하락장인지 판단하는 것도 그 시점에서 애매모호할 수도 있을 것 같은데요.
[김인만]
그러면 제가 기준을 제시해 드리면 일단 거래량이 5000건 이상, 1년~2년 이상 늘어나야 할 부분이 있고요. 앞서서 제가 더블딥 말씀드렸잖아요. 그러면 집값이 한 번 더 고점 대비 30% 정도로 떨어져야 합니다. 그리고 강남 서초구 규제지역 안 풀렸잖아요. 이게 풀리고 나야만 더블딥이 오고요. 더블딥이 온 다음에 상승으로 전환되기 때문에 일단 강남 서초구 규제 지역이 풀렸느냐고 볼 필요가 있습니다. 거래량이 충분히 뒷받침됐느냐, 됐느냐 여부를 따져보시고 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 종합부동산세 고지서가 발송되고 있죠. 올해는 전반적인 대상자 수도 줄어들고 부담도 줄어든다고 하는데요. 어느 정도입니까?
[김인만]
올해는 일단 작년 대비30% 정도 줄어들 가능성이 높습니다. 왜냐하면 이게 공시가격은 1월 1일 기준입니다. 그러면 작년 같은 경우에 작년 1월 1일이면 가장 부동산 시장이 뜨거웠을 때고요. 올해 1월 1일은 작년에 집값이 많이 떨어졌을 때기 때문에 작년 대비해 보면 공시가격도 일단 많이 떨어졌고요.
또 세율이라든지 여러 가지 공정시장가율비율도 내려온 상태기 때문에 작년 대비는 올해가 줄어드는 것은 맞습니다. 분명한 사실이고요. 여기서 관건이 되는 것은 최근 발표된 공시가격현실화율이 동결이거든요. 이거는 무슨 의미냐면 이전 정부 시절에 집값이 많이 오르니까 징벌적 과세 차원에서 보통 집값이 오르면 공시가격이 올라가는데 그 비율보다 더 올리겠다. 2030년까지 지금 60에서 70% 정도 수준을 90% 수준까지 올리겠다는 거거든요.
너무 많이 올리게 되면 세 부담이 늘어나니까 이걸 작년 수준의 69%로 동결하겠다는 게 최근에 발표된 내용입니다. 그러면 내년에 세금이 어떻게 되느냐? 그러면 생각보다 시세 상승분보다 더 올라가지는 않는데 시세 상승분 정도는 반영이 됩니다.
그러면 우리 마포에 마래푸라고 하는데 마포 래미안푸르지오 같은 경우에는 올해 253만 원을 냈다면 내년에 281만 원 정도 내야 합니다. 한 12% 정도 늘어나고요.
잠실주공5단지 같은 경우는 439만 원에서 634만 원 정도로 늘어나기 때문에 원래 계획대로라면 여기서 20~30% 더 늘어나야 되는데 그것은 플러스 알파 더 늘어나는 부분은 제거를 했고요. 시세상승분 정도는 내년에 더 올라갑니다.
[앵커]
그러니까 사례에 따라서 그 내용은 달라질 수 있는 건데.
[김인만]
그렇죠. 집값 상승분에 대해서 그것은 그대로 반영되는 부분이고 거기에서 현실화율이라고 더 올라가는 부분은 좀 제거를 했기 때문에 계획보다는 줄어들 수 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 정부가 발표한 내용 중에서 청년들이 들으면 귀가 솔깃할 만한 그런 내용이 하나 발표된 게 있었죠. 청년전용 청약 통장, 이게 무주택 청년층에는 파격적인 대출 지원을 해 준다고 하는데 어떤 내용입니까?
[김인만]
이게 발표되니까 오늘 저희 딸이 바로 전화가 왔더라고요. 아빠, 이거 뭐냐. 나도 해야 되느냐고 바로 나왔는데요. 제가 볼 때는 솔깃한 부분인 것 같습니다. 3단계로 나오는데요. 청년용 청약통장을 내놓겠다. 이게 금리가 굉장히 좋습니다.
지금 청약통장이 2.8%밖에 금리가 안 나오거든요. 앞서서 제가 청약통장 계약 해지가 많이 늘어난다고 했는데 현재 은행 가면 대출이 아니고 예금 금리가 4% 이상 나오는데 2.8%이니까 약하잖아요. 이번 청년 통장 같은 경우는 4.5%. 높은 금리를 주겠다. 소득 5000만 원 정도로 해서 집을 살 때 6억까지는 해 주겠다는 건데 일단 금리가 굉장히 좋고요.
만약에 집을 산다 분양을 받게 된다면 파격적입니다. 80%까지는 2.2% 정도 대출금리를 해 주겠다. 지금 대출 금리가 한 4~5% 나오거든요. 2.2%로 분양가의 80%까지 대출을 해 주겠다고 하니까 두 번째 파격적이고요. 세 번째는 결혼을 하게 됩니다. 결혼을 하면 이게 금리를 또 내려줍니다. 0.1%포인트 내려주고요.
첫 자녀를 출산하게 되면 0.5%포인트 더 내리게 되고 또 둘째 자녀를 낳게 되면 0.1%포인트 더 내리기 때문에 결국에는 여러 마리 토끼를 다 잡을 목적인 것 같습니다. 출산율도 올리고 결혼도 올리고 청년들한테 혜택도 주면서 가격을 6억으로 했기 때문에 집값이 6억이라는 얘기는 서울보다는 지방의 부동산 시장을 활성화시키겠다는 여러 가지 목적이 들어가 있는 것 같습니다.
[앵커]
서울보다는 지방에 집을 마련하려는 청년들은 적극적으로 활용할 필요가 있겠군요?
[김인만]
제가 볼 때는 굉장히 좋은 제도인 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금 말씀하신 이 제도도 어떻게 보면 저출산 대책 중의 하나라고 볼 수 있을 것 같은데요.
[김인만]
맞습니다. 여러 가지가 포함돼 있는 것 같습니다.
[앵커]
같은 맥락에서 신생아 특례 대출. 이미 정부가 발표한 내용인데 이것도 저출산 문제에 대응하기 위한 일환이고 어느 정도 효과가 있을지도 궁금하기는 한데요.
[김인만]
저는 효과가 있을 것 같습니다. 이게 발표되고 내년에 적용이 되는데 제가 연락을 많이 받았거든요. 자녀 출산 계획이 없었는데 이 정도 대출금리면 이게 1.6~3.3% 정도 집살 때 나오는데 이 정도 대출을 받을 수 있다면 자녀 출산할 생각이 있다라고 말씀하시는 분들이 꽤 많이 있습니다.
그래서 저는 정책에 효과는 있다고 보여지고요. 금액도 연봉 1억 3000만 원, 부부합산 1억 3000만 원 이하기 때문에. 집값도 5억 원 이하, 5억 원까지 대출이, 9억 원 이하의 5억까지는 대출이 나오기 때문에 이게 잘 시행이 된다면 출산율을 늘리는 데도 도움이 되고요. 신혼부부들 내 집 마련하는 데도 저는 상당히 도움이 될 것 같습니다.
[앵커]
시장에 풀리는 돈이 전체 규모로 보면 적지 않을 것 같은데.
[김인만]
한 20조 원 이상이 됩니다.
[앵커]
시장에 어떤 영향을 주게 됩니까?
[김인만]
일단 부동산 시장이 과열될 때는 추가 과열 양상이 있는데 최근에 제가 앞서서도 집값이 꺾였다고 했잖아요. 전체적으로 꺾였는데 저는 오히려 긍정 효과가 있을 것 같습니다. 이런 부분 때문에 우리 집값이라는 게 너무 많이 올라도 안 되고요.
너무 많이 떨어지게 되면 또 미분양도 늘어나고 여러 가지 부작용이 생기기 때문에 이런 효과들, 그리고 앞서서 청년통장이라든지 신생아특례대출 때문에 집값이 많이 떨어지는 것은 방지할 수 있겠다. 약간 브레이크 역할 정도는 저는 충분히 할 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
하지만 특례보금자리론 정도의 효과는 없을 것 같습니까?
[김인만]
아무래도 제한적이죠. 자녀를 출산해야 되기 때문에 이게 사실 제가 앞서서 계획이 있다 없다, 생각이 있는 분들이 할 수는 있겠으나 아무 생각이 없는 분들은 갑자기 또 자녀를 출산할 수 없는 거거든요. 그래서 대상 범위는 굉장히 제한적이다. 이게 신혼부부라든지 자녀를 출산하는 분들이 대상이기 때문에 특례보금자리보다는 아마 파급효과는 약할 것 같습니다.
[앵커]
저출산 얘기를 했습니다마는 중장기적인 전망도 해 보겠습니다. 인구가 심각하게 감소하고 있고 앞으로 그렇게 계속 갈 것이다. 이렇게 되면 부동산 시장에도 상당한 심각한 영향을 주지 않겠는가 이런 전망이 사실 과거부터 계속 있어왔는데 10년 전부터 그런 이야기가 있었던 것 같습니다. 그런데 지금 시점에서 보면 그 정도는 아닌 것 같은데, 지금은. 앞으로는 어떻게 영향을 줄 것 같습니까?
[김인만]
일단 저는 장기적으로는 분명히 영향을 받을 것 같습니다. 지금 출산율이 10년 전보다 더 심각한상황인데요. 우리가 보통 주택구매 연령이라고 한다면 40~59세 정도고요. 최근에 30대들도 주택을 많이 구입하고 있는데 10년 전부터 줄어든 출생률을 감안한다면 한 10년, 15년 후부터는 분명히 문제가 발생할 것 같습니다.
지금까지 서울 수도권은 괜찮다. 왜? 지방에서 인구가 유입이 되기 때문에 괜찮다라고 했는데 생각해 보면 앞으로 한 15년후가 되면 이제 유입될 인구 자체가 줄어듭니다. 그러면 서울 수도권부터 전체적으로 영향을 받기 때문에 지금 당장 10년 내에는 큰 영향을 주지 않겠으나 15년, 20년 후에는 반드시 영향을 받을 수밖에 없어서 정부 입장에서도 출산율에 목숨을 걸다시피 여러 가지 대책들이 나오고 있는 상황이고요.
또 주택 공급 문제 여러 가지가 있는데 이게 복합적으로 맞물립니다. 그래서 3년, 5년 후 시장에는 큰 영향을 주지 않겠으나 장기적으로는 저는 분명히 영향을 준다. 그러면 대한민국에 경제뿐만 아니라 부동산 시장에도 많은 변화가 있을 것으로 예상이 되기 때문에 한 10년, 15년 후가 되면 아마 일본을 따라갈 수도 있고요. 지금과는 사뭇 다른 양상이 발생할 수도 있을 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 그런데 지금 서울이나 수도권으로 인구가 계속 집중되고 편중되는 현상은 계속 심화되고 있고 앞으로도 상당 기간 그렇게 될 것 같은데 지금 땅은 한정되어 있고 이른바 노른자위 지역은 딱 정해져 있지 않습니까? 그렇다 보니까 새로운 택지를 마련하기는 어렵고 결국에 시간이 갈수록 노후화되는 건물들 다시 허물고 다시 세우고 재건축, 재개발 이쪽으로 갈 수밖에 없는데 그런데 지금 기존에 5층짜리, 10층짜리 20층, 30층 이상 올리고 이렇게 계속 초고층으로 올리다 보면 이런 생각이 들더라고요.
저거를 30층 짜리를 50층짜리로 올리고 50층짜리를 만약에 70층으로 올리고. 이게 가능할까? 그렇게 되면 비용 부담도 굉장히 커질 것 같은데 미래 어떻게 예상하십니까?
[김인만]
비용 부담도 커지고요. 삶의 질, 주거의 질이 떨어집니다. 우리 지금까지는 저층 물량들이 많았거든요. 재개발을 하게 되면 단독주택이나 빌라들이 많았고요.
아파트도 5층짜리 이런 저층 아파트 위주로 많은 개발을 했는데 최근 개포라든지 이렇게 재건축을 한 단지들을 보면 그래도 조금 빽빽하다는 느낌이 드는데 용적률 250%에서 300%를 적용했을 때도 빽빽한 느낌이 되는데 최근에 1기 신도시 특별법 이야기가 나오고 있는데요.
1기 신도시 같은 경우는 저층 아파트가 아니라 중층 아파트들이거든요. 그러면 특별법 내용 중에 용적률을 최고 500%까지 올리겠다라고 하는데 지금 250%도 답답하다는 느낌이 드는데 500%까지 올리게 되면 아마 주거의 질이 굉장히 떨어지고 답답한 문제가 생기는데 이거는 풀지 못하는 숙제입니다.
지금까지 해 보지 못한 일이고 새롭게 풀어야 되는 숙제이기 때문에 주거의 질과 주택 공급 문제를 어떻게 풀어나갈지가 아마 특별법의 가장 중요한 이슈가 될 것 같습니다.
[앵커]
중장기적인 과제로 남아 있는 건데 그렇게 되면 더욱더 초고층으로 올릴 때는 이를테면 지금 30층짜리, 20층짜리 신축 건물을 나중에 다시 한 번 재건축한다 할 때는 그러면 각 세대마다 부담해야 하는 부담금도 굉장히 커지겠죠? 기하급수적으로 커지는 거죠?
[김인만]
이게 한번은 생각해 볼 문제고요. 한번은 부딪쳐야 하는 문제인데 언제까지 우리가 재건축 재개발을 통해서 노후주택을 개선하느냐의 문제에 대해서도 지금 논의가 돼야 할 것 같습니다. 사실 30년이 지나서 특별법은 20년이지만 무조건 재건축 재개발이 진행된다는 나라는 대한민국밖에 없습니다.
일본이든 선진국을 보더라도, 미국을 보더라도 오래됐다고 해서 무조건 정비가 되지는 않거든요. 개별 단지별로 노후도가 심각하다면 정비를 할 수는 있겠으나 우리처럼 법을 만들어서 몇 년 지나면 동의를 받아서 이렇게 일괄적인 개발을 하는 방식은 이제는 서서히 마무리하는 단계를 우리가 검토해야 할 때가 오지 않았나 싶습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
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[앵커]
상승세를 이어가던 전국 아파트 매매 가격이 보합세로 돌아서고 올해 집값 상승을 주도한 서울 강남구 매매가격도 하락전환하며 부동산 시장이 조정국면에 진입한 게 아니냐는 전망이 나오고 있습니다. 부동산 시장 진단부터 지켜봐야 할 변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 짚어보겠습니다.
그동안 부동산 시장 가을 들면서 시장이 주춤, 계속 상승폭이 둔화하고 있는 거 아닌가 이렇게 봤었는데 주간 아파트 주택 통계를 보니까 강남 아파트 가격도 하락으로 전환을 한 것 같습니다. 이게 상징적인 신호로 보십니까?
[김인만]
굉장히 의미가 있는 신호로 보여지고요. 주간 동향은 목요일 발표가 되는데 최근 통계를 보게 되면 세 가지 눈에 띄는 부분이 보입니다. 하나는 추석 이후에 꾸준히 상승분을 반납을 했는데 일단 전국 통계가 보합으로 됐습니다. 0으로 떨어졌는데 보면 0.03, 0.02, 0까지 내려왔습니다.
이런 추세라면 아마 다음 주는 마이너스, 전국 통계가 마이너스로 전환될 것 같고요. 우리가 그런 믿음이 있잖아요. 강남 불패. 강남은 떨어지지 않을 거야. 마지막 핵심 지역이야라는 게 있는데 이번 주 통계를 보면 강남구가 마이너스 0.02로 나왔습니다.
[앵커]
떨어질 때도 먼저 떨어지는군요?
[김인만]
떨어질 때 원래 늦게 떨어져야 하는데 의외로 강남하고 서초구도 0 보합으로 나왔거든요. 강남구 서초구가 생각보다 힘을 쓰지 못한다. 우리 뉴스 보면 신고가 나온다고 하는데 그런 건 용산 한남이나 압구정 일부 단지 얘기고요. 강남 전체적으로 본다면 강남도 마이너스 전환됐다는 게 굉장히 눈에 띄고 세 번째는 한국부동산원에서 176개 지역을 매주 조사하는데요.
6주 전만 하더라도 상승 지역이 137개였고요. 하락 지역이 32개였는데 이번 주 통계를 보면 상승 지역이 89개로 줄어들었고요. 하락 지역은 80개로 늘어났습니다. 하락 지역이 거의 상승 지역을 다 따라왔기 때문에 이런 추세를 본다면 부동산 시장 분위기가 꺾인 건 분명한 사실인 것 같습니다.
[앵커]
한 달 전에 저희 코너에 출연하셨을 때도 시장 진단을 했었는데 그때도 집을 내놓는 분들은 어느 정도 호가를 부르면서 내놓으면서 매물은 적채되고 있는데 사시려고 하시는 분들은 아직 집값이 비싼 것 같아 그러면서 고개를 갸웃거리고 있는 그런 상황, 지금도 그런 상황이 계속되고 있는 겁니까?
[김인만]
계속되고 있기 때문에 지금 이렇게 조금씩 조금씩 상승분이 반납되고 있고 매물은 늘어나고 있고 거래량은 줄어들고 있는 그런 상황입니다.
[앵커]
전반적인 부동산 시장의 힘, 에너지가 조금씩 약화되고 있는 거 아닌가 전반적으로. 그런 것을 조금 더 엿볼 수 있는 다른 지표를 살펴보겠습니다. 청약통장 가입자 수, 이건 지금 어떻게 변화하고 있습니까?
[김인만]
청약통장 가입자 수가 줄어들고 있습니다. 지금 10월 기준에서 2500만 명 정도, 2575만 명 정도가 가입하고 있는데요. 이게 1년 전, 작년 한 6월 정도와 비교해 보면 140만 명이 이탈을 했고요. 한 달 전보다는 5만 명 정도가 줄어들었습니다.
우리가 보통 청약통장이라고 한다면 무주택자들이 청약을 통해서 내 집 마련을 할 수 있는 마지막 비장의 카드 같은 무기인데 그 무기를 버렸다는 거거든요. 이게 무슨 의미가 있냐 하면 아무거나 청약해서는 안 되는 시장입니다. 좋은 거, 똘똘한 청약 시장으로 들어와야 되는데 사회 초년생들이나 2030들 같은 경우는 어차피 나이가 적고 무주택 기간이 작기 때문에 청약통장 무용론이 나옵니다.
결국에는 옥석 가리기, 똘똘한 지역 아니면 들어가지 않겠다는 거고요. 좀 더 깊이 들어가보면 집값 상승에 대한 기대감이 낮아졌다. 아무 거나 하면 안 되고 옥석 가리기에 들어가야 하기 때문에 이런 심리가 반영이 되면서 청약통장 가입자 수가 계속 줄어들고 있습니다.
[앵커]
경매 시장도 살펴보죠. 주택 경매 낙찰률이 지금 하락하고 있습니까?
[김인만]
낙찰가율도 하락하고 있고요. 낙찰율, 낙찰가율 모두 다 하락하고 있습니다. 낙찰률이라고 한다면 경매 물건이 나오게 되면 이게 몇 번 유찰이 되느냐. 어떻게 주인을 마련하느냐의 비율인데 이 주인을 찾기가 어려워지고 있고요. 낙찰가율도 떨어지고 있는데 낙찰가율이라고 한다면 감정 가격이 있으면 얼마의 돈을 지불하고 낙찰을 받느냐인데 높은 돈을 지불할 생각이 없습니다, 시장에서.
그래서 지금 경매 시장도 이게 결국에는 뿌리는 같습니다. 집값 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 경매 참여도 주저하고 있고요. 청약통장도 해제하고 있고 청약 경쟁률도 떨어지고 있고 매매 가격도 떨어지는 모두 다 동반된 현상을 보이고 있습니다.
[앵커]
이게 전반적으로 그러면 부동산 시장이 조정장으로 진입하고 있는 거 아니냐 이렇게 볼 수 있을 것 같은데 그렇다면 이런 흐름이 언제까지 갈 것인가가 이게 관심인 거죠? 어떻게 전망하십니까?
[김인만]
일단 시장에서 조금 더 살펴보면 제가 예를 한번 들어보겠습니다. 10억짜리 집값이 작년에 한 7억까지 떨어졌다면 올 상반기에 반등을 합니다. 집값이 많이 떨어지기도 했고요. 정부에서 규제도 풀어주고 특례보금자리 같은 제도도 나왔기 때문에 8억 5천9억까지는 추석 전에 회복을 했거든요.
그러면 여기서 더 올라가려면 집을 사려는 매수자 입장에서 생각을 해 보며 9억에 사서 전고점이 10억 원인데 내가 취득세 내고 대출 이자 내고 과연 얼마나 올라갈까에 대한 불안한 마음이 있습니다. 그러면 금리가 좀 내려가든지 추가 규제가 풀리든지 뭔가가 이벤트가 발생해야 하는데 현재 금융 상황을 보게 되면 금리 인하 시그널은 전혀 나오지 않고 있고요.
미국이 내년 상반기에 설사 0.25 정도 금리가 내리더라도 한국은행이 내릴 가능성은 없습니다. 지금 미국과 한국은행의 금리 차이가 2% 정도, 굉장히 많이 벌어져 있기 때문에 미국이 내리더라도 한국은행은 미국이 0.5 이상 내려줘야만 0.25 정도 내릴 여력이 있어서 결국에는 금리 인하도 불투명하고 경기도 안 좋고 집값은 올랐기 때문에 매수자들이 다 관망으로 돌아선 상황입니다. 이렇게 보자면 단기간에 다시 반등하기는 쉽지 않을 것 같고요.
집값이 조정이 되어야 한다. 집주인들이 호가를 내리면 매수 대기자들은 있거든요. 투자 심리가 완전히 식은 것은 아니고 지금 가격이 부담스럽다는 것이기 때문에 집주인들이 다시 호가를 내려준다면 다시 거래 반등이 일어나는데 아마 내년 총선 전까지는 이런 상승분을 반납하는 하락 추세가 더 이어질 것 같습니다.
[앵커]
내년까지는 좀 더 지켜봐야 한다.
[김인만]
내년 상반기에는 이런 흐름이 될 것 같고요. 좀 더 떨어진다면 아마 매수 대기자들이 들어오면서 살짝 반등도 가능할 것 같습니다.
[앵커]
내년 중반쯤에는 살짝 반등할 수도 있는데 그런데 지금 말씀하신 것은 많은 분들이 얘기하는 그렇다면 상승장으로 갈 것인가, 아니면 2차 하락이 올 것인가. 이 판단이 정말 중요한 것 같은데요. 김 소장님께서는 초지일관 2년에서 3년 정도는 좀 더 지켜봐야 된다, 이런 말을 계속해오셨습니다. 그 입장은 변함이 없으신 것 같고요.
[김인만]
변함이 없고요. 일관된 흐름입니다. 지금 이게 정상적인 흐름입니다. 우리가 당황할 필요도 없고요. 자연스럽게 2~3년이라는 얘기가 그냥 일직선으로 가는 얘기가 아니라 좀 오르면 부담스러우면 지금 매수 대기자들이 계속 따라갈 생각이 없기 때문에 조정이 되는 거고요.
조정이 되면 또 반등 작용이 생기는데 이게 2, 3년 정도 되면 2차 하락 우리가 더블딥이라고 하는데 추가 하락이 발생하는 건 어떤 신호냐 하면 집주인들이 못 버티겠다. 이게 패닉 셀이라고 하는데 집어던지는 현상이 생겨야 하는데 지금 그런 상황이 발생할 단계까지는 안 왔습니다.
[앵커]
만약 2차 하락장이 올 경우에는 작년에 큰 폭으로 일부 지역은 떨어졌던 그런 현상들이 다시 온다는 얘기입니까?
[김인만]
한 번 더 와야 됩니다. 그게 한 번 더 왔을 때 진정한 2차 하락, 더블딥이 오고요. 그게 바닥의 시그널입니다. 그 단계를 지나야만 대세 상승이 오는데 단계에서 다시 대세 상승이 온다는 것은 매커니즘으로 맞지 않습니다.
[앵커]
앞으로 2~3년이라는 것은 올해까지 합해서 그런 겁니까? 그러면 최소한 2026년까지는 바라봐야 한다는 겁니까?
[김인만]
2025년, 26년 정도는 저는 바라봐야 될 것 같고요. 물론 변수는 있죠. 금리 흐름이나 국제경기나 부동산 정책에 따라서 1~2년 정도는 조정될 수 있겠으나 이게 단기간에, 적어도 2024년, 내년에 대세 상승이 간다 이런 현상은 발생하지 않을 것 같습니다.
[앵커]
그러면 실수요자들을 위해서 그럼에도 나는 집을 사야 될 필요성이 있다거나 아니면 타이밍을 계속 재고 계신 분들, 이런 분들에게 실용적인 조언을 주신다면 김인만 소장님 같은 전문가분들한테 자문을 일일이 받으면서도 하실 수도 있고 개인들마다 어떤 지표를 보고 어떤 자료들을 유심의 들여다보고 있어야 됩니까?
[김인만]
일단 저는 필요하냐, 또 자금이 되느냐 여부를 따져봐야 되고요. 우리 집이라는 게 우리가 자꾸 집값이 상승을 한다, 투자 목적으로만 생각해서 그렇지 투자를 떠나고 나면 진짜 필요한 분들이 굉장히 많이 있거든요. 장기적으로 우상향을 하잖아요.
우리가 인플레이션, 화폐 가치가 떨어지기 때문에 10년 바라보면 10년 후에는 지금보다 집값이 올라갈 가능성이 상당히 높습니다. 그렇게 본다면 필요한 분들이라면 할까 말까가 아니라, 살까 말까가 아니라 해야 해, 머스트, 꼭 사야 되는 분들이라면 저는 너무 고민하지 마시고 자금이 되고 필요하면 잘 살다 보면 오르고 내리고가 뭐가 중요하겠습니까? 안 팔면 되는 건데 그러면 그런 분들은 사셔도 되는데.
[앵커]
그런 분들은 자금이 어느 정도 충분하신 분들을 말씀하시는 건가요?
[김인만]
자금도 되고 사야 될 이유도 있고요. 부모님 봉양이나 자녀 교육이나 아니면 부모님이 도와줘서 결혼할 때 집 사라고 한다면 굳이 안 살 이유가 없잖아요. 그런 분들 아니라 살까 말까 고민되는 분들 자금도 조금 부족하고 무리해서 집을 살까, 아니면 기다릴까 하는 분들이라면 부동산 시장 흐름을 보라고 합니다.
한 3년 정도 흐름을 보고요. 3년 정도 상승장이 이어지느냐, 또 거래량도 꾸준히 뒷받침이 되느냐, 이런 흐름을 본 다음에 이게 상승장이라면 사셔도 되는데 지금처럼 조정장이라면 살까 말까? 자금이 부족하신 분들이라면 무리하게 이렇게 영끌실 필요는 없을 것 같습니다.
[앵커]
글쎄요, 개인 차원에서 이게 상승장인지 하락장인지 판단하는 것도 그 시점에서 애매모호할 수도 있을 것 같은데요.
[김인만]
그러면 제가 기준을 제시해 드리면 일단 거래량이 5000건 이상, 1년~2년 이상 늘어나야 할 부분이 있고요. 앞서서 제가 더블딥 말씀드렸잖아요. 그러면 집값이 한 번 더 고점 대비 30% 정도로 떨어져야 합니다. 그리고 강남 서초구 규제지역 안 풀렸잖아요. 이게 풀리고 나야만 더블딥이 오고요. 더블딥이 온 다음에 상승으로 전환되기 때문에 일단 강남 서초구 규제 지역이 풀렸느냐고 볼 필요가 있습니다. 거래량이 충분히 뒷받침됐느냐, 됐느냐 여부를 따져보시고 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 종합부동산세 고지서가 발송되고 있죠. 올해는 전반적인 대상자 수도 줄어들고 부담도 줄어든다고 하는데요. 어느 정도입니까?
[김인만]
올해는 일단 작년 대비30% 정도 줄어들 가능성이 높습니다. 왜냐하면 이게 공시가격은 1월 1일 기준입니다. 그러면 작년 같은 경우에 작년 1월 1일이면 가장 부동산 시장이 뜨거웠을 때고요. 올해 1월 1일은 작년에 집값이 많이 떨어졌을 때기 때문에 작년 대비해 보면 공시가격도 일단 많이 떨어졌고요.
또 세율이라든지 여러 가지 공정시장가율비율도 내려온 상태기 때문에 작년 대비는 올해가 줄어드는 것은 맞습니다. 분명한 사실이고요. 여기서 관건이 되는 것은 최근 발표된 공시가격현실화율이 동결이거든요. 이거는 무슨 의미냐면 이전 정부 시절에 집값이 많이 오르니까 징벌적 과세 차원에서 보통 집값이 오르면 공시가격이 올라가는데 그 비율보다 더 올리겠다. 2030년까지 지금 60에서 70% 정도 수준을 90% 수준까지 올리겠다는 거거든요.
너무 많이 올리게 되면 세 부담이 늘어나니까 이걸 작년 수준의 69%로 동결하겠다는 게 최근에 발표된 내용입니다. 그러면 내년에 세금이 어떻게 되느냐? 그러면 생각보다 시세 상승분보다 더 올라가지는 않는데 시세 상승분 정도는 반영이 됩니다.
그러면 우리 마포에 마래푸라고 하는데 마포 래미안푸르지오 같은 경우에는 올해 253만 원을 냈다면 내년에 281만 원 정도 내야 합니다. 한 12% 정도 늘어나고요.
잠실주공5단지 같은 경우는 439만 원에서 634만 원 정도로 늘어나기 때문에 원래 계획대로라면 여기서 20~30% 더 늘어나야 되는데 그것은 플러스 알파 더 늘어나는 부분은 제거를 했고요. 시세상승분 정도는 내년에 더 올라갑니다.
[앵커]
그러니까 사례에 따라서 그 내용은 달라질 수 있는 건데.
[김인만]
그렇죠. 집값 상승분에 대해서 그것은 그대로 반영되는 부분이고 거기에서 현실화율이라고 더 올라가는 부분은 좀 제거를 했기 때문에 계획보다는 줄어들 수 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 정부가 발표한 내용 중에서 청년들이 들으면 귀가 솔깃할 만한 그런 내용이 하나 발표된 게 있었죠. 청년전용 청약 통장, 이게 무주택 청년층에는 파격적인 대출 지원을 해 준다고 하는데 어떤 내용입니까?
[김인만]
이게 발표되니까 오늘 저희 딸이 바로 전화가 왔더라고요. 아빠, 이거 뭐냐. 나도 해야 되느냐고 바로 나왔는데요. 제가 볼 때는 솔깃한 부분인 것 같습니다. 3단계로 나오는데요. 청년용 청약통장을 내놓겠다. 이게 금리가 굉장히 좋습니다.
지금 청약통장이 2.8%밖에 금리가 안 나오거든요. 앞서서 제가 청약통장 계약 해지가 많이 늘어난다고 했는데 현재 은행 가면 대출이 아니고 예금 금리가 4% 이상 나오는데 2.8%이니까 약하잖아요. 이번 청년 통장 같은 경우는 4.5%. 높은 금리를 주겠다. 소득 5000만 원 정도로 해서 집을 살 때 6억까지는 해 주겠다는 건데 일단 금리가 굉장히 좋고요.
만약에 집을 산다 분양을 받게 된다면 파격적입니다. 80%까지는 2.2% 정도 대출금리를 해 주겠다. 지금 대출 금리가 한 4~5% 나오거든요. 2.2%로 분양가의 80%까지 대출을 해 주겠다고 하니까 두 번째 파격적이고요. 세 번째는 결혼을 하게 됩니다. 결혼을 하면 이게 금리를 또 내려줍니다. 0.1%포인트 내려주고요.
첫 자녀를 출산하게 되면 0.5%포인트 더 내리게 되고 또 둘째 자녀를 낳게 되면 0.1%포인트 더 내리기 때문에 결국에는 여러 마리 토끼를 다 잡을 목적인 것 같습니다. 출산율도 올리고 결혼도 올리고 청년들한테 혜택도 주면서 가격을 6억으로 했기 때문에 집값이 6억이라는 얘기는 서울보다는 지방의 부동산 시장을 활성화시키겠다는 여러 가지 목적이 들어가 있는 것 같습니다.
[앵커]
서울보다는 지방에 집을 마련하려는 청년들은 적극적으로 활용할 필요가 있겠군요?
[김인만]
제가 볼 때는 굉장히 좋은 제도인 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금 말씀하신 이 제도도 어떻게 보면 저출산 대책 중의 하나라고 볼 수 있을 것 같은데요.
[김인만]
맞습니다. 여러 가지가 포함돼 있는 것 같습니다.
[앵커]
같은 맥락에서 신생아 특례 대출. 이미 정부가 발표한 내용인데 이것도 저출산 문제에 대응하기 위한 일환이고 어느 정도 효과가 있을지도 궁금하기는 한데요.
[김인만]
저는 효과가 있을 것 같습니다. 이게 발표되고 내년에 적용이 되는데 제가 연락을 많이 받았거든요. 자녀 출산 계획이 없었는데 이 정도 대출금리면 이게 1.6~3.3% 정도 집살 때 나오는데 이 정도 대출을 받을 수 있다면 자녀 출산할 생각이 있다라고 말씀하시는 분들이 꽤 많이 있습니다.
그래서 저는 정책에 효과는 있다고 보여지고요. 금액도 연봉 1억 3000만 원, 부부합산 1억 3000만 원 이하기 때문에. 집값도 5억 원 이하, 5억 원까지 대출이, 9억 원 이하의 5억까지는 대출이 나오기 때문에 이게 잘 시행이 된다면 출산율을 늘리는 데도 도움이 되고요. 신혼부부들 내 집 마련하는 데도 저는 상당히 도움이 될 것 같습니다.
[앵커]
시장에 풀리는 돈이 전체 규모로 보면 적지 않을 것 같은데.
[김인만]
한 20조 원 이상이 됩니다.
[앵커]
시장에 어떤 영향을 주게 됩니까?
[김인만]
일단 부동산 시장이 과열될 때는 추가 과열 양상이 있는데 최근에 제가 앞서서도 집값이 꺾였다고 했잖아요. 전체적으로 꺾였는데 저는 오히려 긍정 효과가 있을 것 같습니다. 이런 부분 때문에 우리 집값이라는 게 너무 많이 올라도 안 되고요.
너무 많이 떨어지게 되면 또 미분양도 늘어나고 여러 가지 부작용이 생기기 때문에 이런 효과들, 그리고 앞서서 청년통장이라든지 신생아특례대출 때문에 집값이 많이 떨어지는 것은 방지할 수 있겠다. 약간 브레이크 역할 정도는 저는 충분히 할 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
하지만 특례보금자리론 정도의 효과는 없을 것 같습니까?
[김인만]
아무래도 제한적이죠. 자녀를 출산해야 되기 때문에 이게 사실 제가 앞서서 계획이 있다 없다, 생각이 있는 분들이 할 수는 있겠으나 아무 생각이 없는 분들은 갑자기 또 자녀를 출산할 수 없는 거거든요. 그래서 대상 범위는 굉장히 제한적이다. 이게 신혼부부라든지 자녀를 출산하는 분들이 대상이기 때문에 특례보금자리보다는 아마 파급효과는 약할 것 같습니다.
[앵커]
저출산 얘기를 했습니다마는 중장기적인 전망도 해 보겠습니다. 인구가 심각하게 감소하고 있고 앞으로 그렇게 계속 갈 것이다. 이렇게 되면 부동산 시장에도 상당한 심각한 영향을 주지 않겠는가 이런 전망이 사실 과거부터 계속 있어왔는데 10년 전부터 그런 이야기가 있었던 것 같습니다. 그런데 지금 시점에서 보면 그 정도는 아닌 것 같은데, 지금은. 앞으로는 어떻게 영향을 줄 것 같습니까?
[김인만]
일단 저는 장기적으로는 분명히 영향을 받을 것 같습니다. 지금 출산율이 10년 전보다 더 심각한상황인데요. 우리가 보통 주택구매 연령이라고 한다면 40~59세 정도고요. 최근에 30대들도 주택을 많이 구입하고 있는데 10년 전부터 줄어든 출생률을 감안한다면 한 10년, 15년 후부터는 분명히 문제가 발생할 것 같습니다.
지금까지 서울 수도권은 괜찮다. 왜? 지방에서 인구가 유입이 되기 때문에 괜찮다라고 했는데 생각해 보면 앞으로 한 15년후가 되면 이제 유입될 인구 자체가 줄어듭니다. 그러면 서울 수도권부터 전체적으로 영향을 받기 때문에 지금 당장 10년 내에는 큰 영향을 주지 않겠으나 15년, 20년 후에는 반드시 영향을 받을 수밖에 없어서 정부 입장에서도 출산율에 목숨을 걸다시피 여러 가지 대책들이 나오고 있는 상황이고요.
또 주택 공급 문제 여러 가지가 있는데 이게 복합적으로 맞물립니다. 그래서 3년, 5년 후 시장에는 큰 영향을 주지 않겠으나 장기적으로는 저는 분명히 영향을 준다. 그러면 대한민국에 경제뿐만 아니라 부동산 시장에도 많은 변화가 있을 것으로 예상이 되기 때문에 한 10년, 15년 후가 되면 아마 일본을 따라갈 수도 있고요. 지금과는 사뭇 다른 양상이 발생할 수도 있을 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 그런데 지금 서울이나 수도권으로 인구가 계속 집중되고 편중되는 현상은 계속 심화되고 있고 앞으로도 상당 기간 그렇게 될 것 같은데 지금 땅은 한정되어 있고 이른바 노른자위 지역은 딱 정해져 있지 않습니까? 그렇다 보니까 새로운 택지를 마련하기는 어렵고 결국에 시간이 갈수록 노후화되는 건물들 다시 허물고 다시 세우고 재건축, 재개발 이쪽으로 갈 수밖에 없는데 그런데 지금 기존에 5층짜리, 10층짜리 20층, 30층 이상 올리고 이렇게 계속 초고층으로 올리다 보면 이런 생각이 들더라고요.
저거를 30층 짜리를 50층짜리로 올리고 50층짜리를 만약에 70층으로 올리고. 이게 가능할까? 그렇게 되면 비용 부담도 굉장히 커질 것 같은데 미래 어떻게 예상하십니까?
[김인만]
비용 부담도 커지고요. 삶의 질, 주거의 질이 떨어집니다. 우리 지금까지는 저층 물량들이 많았거든요. 재개발을 하게 되면 단독주택이나 빌라들이 많았고요.
아파트도 5층짜리 이런 저층 아파트 위주로 많은 개발을 했는데 최근 개포라든지 이렇게 재건축을 한 단지들을 보면 그래도 조금 빽빽하다는 느낌이 드는데 용적률 250%에서 300%를 적용했을 때도 빽빽한 느낌이 되는데 최근에 1기 신도시 특별법 이야기가 나오고 있는데요.
1기 신도시 같은 경우는 저층 아파트가 아니라 중층 아파트들이거든요. 그러면 특별법 내용 중에 용적률을 최고 500%까지 올리겠다라고 하는데 지금 250%도 답답하다는 느낌이 드는데 500%까지 올리게 되면 아마 주거의 질이 굉장히 떨어지고 답답한 문제가 생기는데 이거는 풀지 못하는 숙제입니다.
지금까지 해 보지 못한 일이고 새롭게 풀어야 되는 숙제이기 때문에 주거의 질과 주택 공급 문제를 어떻게 풀어나갈지가 아마 특별법의 가장 중요한 이슈가 될 것 같습니다.
[앵커]
중장기적인 과제로 남아 있는 건데 그렇게 되면 더욱더 초고층으로 올릴 때는 이를테면 지금 30층짜리, 20층짜리 신축 건물을 나중에 다시 한 번 재건축한다 할 때는 그러면 각 세대마다 부담해야 하는 부담금도 굉장히 커지겠죠? 기하급수적으로 커지는 거죠?
[김인만]
이게 한번은 생각해 볼 문제고요. 한번은 부딪쳐야 하는 문제인데 언제까지 우리가 재건축 재개발을 통해서 노후주택을 개선하느냐의 문제에 대해서도 지금 논의가 돼야 할 것 같습니다. 사실 30년이 지나서 특별법은 20년이지만 무조건 재건축 재개발이 진행된다는 나라는 대한민국밖에 없습니다.
일본이든 선진국을 보더라도, 미국을 보더라도 오래됐다고 해서 무조건 정비가 되지는 않거든요. 개별 단지별로 노후도가 심각하다면 정비를 할 수는 있겠으나 우리처럼 법을 만들어서 몇 년 지나면 동의를 받아서 이렇게 일괄적인 개발을 하는 방식은 이제는 서서히 마무리하는 단계를 우리가 검토해야 할 때가 오지 않았나 싶습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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