[굿모닝경제] 쏟아지는 입주물량에 역전세난 우려...가계대출 최대 폭 감소

[굿모닝경제] 쏟아지는 입주물량에 역전세난 우려...가계대출 최대 폭 감소

2023.05.24. 오전 07:41
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■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝 경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께합니다.

어서 오세요. 오늘 부동산 소식부터 먼저 다뤄보겠습니다. 다음 달에 6월에 전국에서 가장 많은 입주 물량이 쏟아진다고 아더라고요. 그래서 또 역전세난이 심화하는 것 아니냐 이런 우려가 나오고 있죠?

[석병훈]
그렇습니다. 전국의 4만 2870가구가 신규 입주 물량이 나올 예정이고요. 그중에서 2만 4000가구가 수도권에 몰려있습니다. 그래서 19개월 만에 최대의 물량이고요. 그런데 수도권 서울, 경기, 인천으로 나눠서 봤더니 전월 대비 서울하고 인천은 증가폭이 큽니다. 반면에 경기도 같은 경우는 오히려 감소를 했습니다. 그래서 서울 같은 경우는 전월에는 0가구였으나 이제 5100가구가 나오고요.

인천이 문제인데요. 인천이 340가구에서 1만 2340가구로 신규 입주 물량이 큰 폭으로 증가했습니다. 그래서 문제는 2년 전의 전세 가격 대비 최근의 전세 가격이 중요하거든요. 왜냐하면 새로 세입자를 들여와서 그 전세보증금을 받아서 전세보증금을 반환해야 되는 임대인들이 많기 때문에요.

그런데 지금 여러 가지 가격 지표로 봤을 때 서울 지역 같은 경우는 재작년, 2년 전 대비 전세 가격이 평균적으로 40%가 하락을 했기 때문에 역전세 가능성이 있고요. 왜냐하면 입주 물량은 0가구에서 지난달 대비 5000가구로 증가했기 때문에요. 인천도 2년 전 대비 전세 가격이 큰 폭으로 하락을 해서. 그다음에 입주도 342가구에서 1만 2000가구 이상으로 이번에 신규 입주 물량이 늘어났기 때문에. 그래서 인천이 특히 역전세 가능성이 상당히 커지지 않을까. 그래서 이에 대한 대비가 필요해 보인다, 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
그런가 하면 최근에 전세사기가 잇따르면서 세입자들이 월세를 선호하는 현상이 나타났잖아요. 그런데 월세 사기도 최근에 일어났습니다. 20~30대 젊은 층은 아무래도 사회 경험이 부족하니까 더 주의를 해야 될 것 같아요.

[석병훈]
그렇습니다. 정말 안타까운 소식인데요. 최근에 많은 전세사기 피해 뉴스가 보도되다 보니까 당연히 20~30대 젊은 층 같은 경우는 전세 계약하는 게 겁도 나고 이래서 월세를 많이 찾게 되는 경향이 있는데요.

이번에 사기로 현재 20여 건의 신고가 접수가 돼서 경찰이 수사를 진행하고 있는데 예를 들면 어떤 방식의 사기였냐 하면 20~30대들이 온라인을 통해서 월세 물건을 찾게 되니까 임대인이라고 하면서 접근을 해서 자기가 지방에 거주한다는 이유는 공인중개사를 통하지 말고 직접 계약을 하자, 그러면 공인중개 수수료도 절약을 할 수 있다, 이런 식으로 얘기하면서 주민등록증, 등기부등본 이런 것을 온라인으로 보내줬습니다.

그래서 그 말만 믿고 계약금을 송금을 했더니 그다음부터 연락이 두절되고 실제로 등기부 등본도 확인해 봤더니 이미 압류까지 걸려서 실제 들어가서 살 수 없는 물건인 경우들이 있었던 것이거든요. 그래서 현재까지 확인된 바로는 피해자는 8명이고 피해 금액은 2000만 원이 넘어가고요. 앞으로도 20여 건이나 신고가 됐기 때문에 추가적으로 피해자는 늘어날 가능성이 큽니다.

그다음에 더 안타까운 것은 이미 전세사기로 억대의 손해를 봤는데 그것 때문에 월셋집을 새로 구하려고 했다가 또다시 사기를 당한 피해자 사례도 있거든요. 그렇기 때문에 무엇보다 가장 중요한 것은 아무리 부동산 수수료를 아끼겠다고 해도 사실 보증금보다는 부동산 수수료는 적게 마련이거든요.

그렇기 때문에 공인중개사를 통해서 거래를 해야지, 공인중개사가 실제로 임대인의 신분증이라든지 가장 최근 등기부 등본 자료를 활용을 해서 본인의 보증금 선순위 채권으로 회수하는 데 문제가 없는지를 확인을 시켜주고요. 만약에 그 거래 사고가 났을 경우에는 공인중개사가 가입한 보험으로부터 보상을 받을 수 있기 때문에 수수료가 부담이 되더라도 반드시 공인중개사를 통해서 대면으로 거래를 하시기를 권유드립니다.

[앵커]
더 피해가 이어지지 않았으면 좋겠고요.

다음 소식 보겠습니다. 주가조작 사태 최근 굉장히 문제가 많았었는데 금융당국과 수사기관이 시장교란행위에 대해서 특단의 대책을 마련하겠다, 이렇게 밝혔습니다. 어떤 내용이 포함이 돼 있을까요?

[석병훈]
참 안타까운 상황입니다. 소 잃고 외양간 고치는 격이긴 하지만 이제라도 제도를 개선할 필요성은 있는 것으로 보이는데요. 크게 3단계에 걸쳐서 대응을 하겠다라고 발표를 했습니다. 첫 번째는 과징금을 2배를 부과해서 실제로 주가조작 세력에게 경제적인 피해를 입히겠다. 그다음에 신고나 적발을 강화하기 위해서 자진신고자들에게는 감면 조치를 해 줘서 자진신고를 독려하겠다라는 게 1단계 조치고요. 두 번째는 최대 10년간 자본시장 거래를 금지하고 관련 기관의 임직원으로 취업하는 것을 막겠다.

그래서 역시 이것도 경제적인 피해를 주겠다는 것이죠. 이런 두 가지 조치는 상당히 필요한 것으로 보입니다. 왜냐하면 그동안 주가조작 세력들 같은 경우는 적발도 잘 안 될 뿐만 아니라 처벌도 솜방망이 처벌에 불과해서 일단 목돈을 챙긴 다음에 들어가서 1~2년 짧은 기간 살고 나와서 자신의 인생이 보장이 되기 때문에 주가조작을 계속해왔던 경향이 있었거든요. 그래서 실제로 경제적 피해를 그들에게 줘서 부당이득을 환수하고 철저하게 환수를 하고 처벌을 강화하는 것은 효과적인 방안으로 보입니다.

그리고 마지막 3단계는 주가조작 혐의 계좌를 즉시 동결하는 것을 연내에 입법 발의를 추진해서 부당이득을 빼돌리지 못하게 즉시 동결시키는 조치, 이런 것들은 정말 실효성이 있을 것으로 보입니다. 그래서 빠른 조치가 필요하다고 생각합니다.

[앵커]
말씀하신 대로 대책이 실효성이 있어야 할 것으로 보이는데 사실 금융당국이 시세조정 처리 건수를 보면 5년 동안 매년 감소한 것으로 나타났거든요. 어떤 점을 앞으로 더 강화해야 되는 건가요?

[석병훈]
5년 동안 감소한 것은 지금 주가조작 세력들의 범죄 기법은 날이 갈수록 고도화되고 있는데 우리 금융당국에서 불공정거래 혐의를 잡아내는 감시기법은 아주 옛날 구시대적인 방법에 머물러 있기 때문인 것으로 보입니다. 그래서 예를 들면 현재 불공정거래 혐의 종목을 선정하는 것은 대부분 100일 이내의 단기간에 주가 상승률이나 관여율 등을 보고 있다가 잡아내는 거였는데요.

이번에 주가조작 폭락을 야기한 주가조작 세력의 경우에는 100일 이내에 주가를 조작한 것이 아니라 3년이라는 장기간에 걸쳐서 여러 사람의 명의를 도용해서 주가를 서서히 끌어올리다 보니까 100일 이내 단기간에 한두 명의 개인 명의로 주가를 조작하는 것 여부만 비켜보고 있는 금융당국한테 걸리지 않을 수밖에 없었던 것이었거든요.

그리고 차액결제거래라는 장외 파생금융 상품을 이용해서 거래하다 보니까 이것은 금융당국이 보기에는 외국인 투자자로 잡혀서 실제로 누가 주가조작을 하고 있는지는 익명성 뒤에 숨어 있었기 때문에 이런 것을 잡아낼 방법이 전무했었습니다. 그래서 이것을 개선하는 것이 필요하다고 봅니다.

이번에 금감원이나 한국거래소 대책에 일부 포함됐는데요. 신종 불공정거래를 잡을 수 있는 감시시스템을 새로 구축하는 것이 반드시 필요하고요. 그리고 이것 외에도 이번에도 제보를 통해서 수사가 들어갔는데 금융업계 임직원을 면담한다든지 아니면 투자 카페나 유튜브 등을 통해서 전방위적으로 사전에 정보를 수집하는, 첩보를 수집해서 조사를 하는 것이 필요하고 금융위원회나 금융당국에서 이번에 추진하는 자진신고제 감경제도나 신고 포상금을 증액해서 적극적인 신고와 제보를 독려하는 조치도 필요하다고 생각합니다.

[앵커]
범죄 방식은 굉장히 진화를 하고 있는데 적발 방법은 그대로 머물러 있다는 거죠. 그리고 올해 1분기 가계대출이 역대 최대폭으로 줄었다고 하더라고요. 아무래도 금리가 높다 보니까 대출금부터 먼저 처리하려는 게 많이 영향을 끼친 것 같아요.

[석병훈]
맞습니다. 앵커님께서 지적해 주신 그것도 한 가지 원인이고요. 그다음에 중요한 것은 DSR 규제가 시행이 되면서 신용대출 같은 경우는 DSR 규제 한도가 타이트하기 때문에 주택담보대출을 활용해서 신용대출을 상환하는 경우도 많았고요.

그다음에 연말에 연초 명절 상여금을 대거 받아서 DSR 규제 적용이 되니까 신용대출부터 상환을 한 것이 가계대출 감소의 원인으로 보이고요. 또 판매신용도 감소를 했는데요. 판매신용 같은 경우는 백화점이나 이런 데 할부로 구매한, 외상으로 구매한 것이 남아있는 잔액이 판매신용입니다. 판매신용이 감소한 것은 사실 연말에는 선물도 해야 되고 이러기 때문에 할부로 구매할 일이 많은데요. 이걸 연말 소비회복이라는 계절적인 요인이 소멸이 된 것이죠, 이제는. 더 이상 백화점에서 바겐세일도 안 하고 이러니까요. 그런 두 가지 요인으로 가계대출과 판매신용이 동반 감소를 해서 두 개를 합친 가계신용이 최대 폭으로 감소한 것으로 보입니다.

그렇지만 주택담보대출은 아까 말씀드린 대로 오히려 1분기 만에 6000억 원이 증가를 했는데요. 이것은 정부에서도 특례보금자리론 같은 것을 DSR 규제, 대출 규제를 적용받지 않는 특례보금자리론 같은 정책 모기지론을 제공을 했고요. 그다음에 최근에 부동산 시장은 제가 지난주에도 말씀드렸다시피 회복 조짐을 보이고 있기 때문에 주택담보대출은 점점 늘어나는 추세를 보여서 주택담보대출은 늘어났고요.

그다음에 2분기부터는 한국은행에서도 가계대출은 오히려 증가를 하지 않을까, 아니면 감소세는 줄어들지 않을까라고 예측하고 있습니다. 왜냐하면 최근에 금융위원회에서 발표한 4월 가계대출 동향 같은 경우는 대출금리가 하락하고 부동산 거래가 회복되는 것의 영향으로 전분기 대비 오히려 2000억 원 증가하는 것으로 전환이 됐거든요. 그러니까 2분기에는 오히려 가계대출은 다시 증가할 가능성이 있다, 이렇게 예상하고 있습니다.

[앵커]
마지막은 해외 증시 간략하게 짚어보겠습니다. 뉴욕증시는 하락 마감했네요?

[석병훈]
그렇습니다. 가장 큰 이유는 지금 바이든 대통령과 야당, 공화당 사이에서 미국의 부채한도를 지금 높여야 되는데요. 안 그러면 6월 1일에 국가부도위기에 몰릴 수도 있다. 그래서 부채 한도를 높일 협상을 하고 있는데 야당, 공화당의 입장에서는 부채한도를 높여주는 대신에 바이든 대통령이 여러 약속했던 포퓰리즘 공약과 관련된 정부 지출을 줄여야 된다라고 요구하고 있고 여당인 민주당 쪽에서는 정부 지출을 줄일 수는 없다. 약속한 공약을 이행하고 경기를 살려야 되니까요.

그러면서 조건 없이 부채한도를 늘려야 된다라는 것을 요구해서 양쪽에서 앞으로 바이든 대통령의 재선, 대통령 선거를 앞두고 치킨게임이라고 하죠, 소위. 서로 양보 없이 평행선을 달리고 있는 상황이다 보니까 이것이 지금 시장에 불안감을 줘서 주가가 하락한 것으로 보이고요.

특히 미 국채 가격 같은 경우는 시장 참여자들이 국채가 디폴트될 가능성이 커져서 국채 대신 우량 회사채로 자산 포트폴리오를 바꾸다 보니까 1년 이하 초단기 미국 국채금리가 장중 6%를 돌파할 정도로. 국채 가격이 하락하면 국채금리는 오히려 뛰거든요. 이런 패닉 현상을 보이는 것으로 보이고 있습니다. 그래서 이것이 주가가 하락한 요인으로 보입니다.

[앵커]
협상이 길어질수록 계속해서 불안한 주가가 유지될 수밖에 없겠네요.

굿모닝 경제 석병훈 교수와 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.



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