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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
오늘부터 세입자가 원할 경우 4년 동안 전세계약기간을 보장받을 수 있고 계약갱신 시 보증금은 최대 5% 이상 올릴 수 없습니다. 하지만 전월세 임대물이에요. 감소와 이로 인한 급격한 전셋값 상승 등 적지 않은 부작용도 우려됩니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나누어보겠습니다. 교수님 안녕하십니까?
이른바 임대차 3법 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법이 오늘부터 시행됩니다. 어떤 내용의 법인지 간략하게 설명을 부탁드릴게요.
[권대중]
지금 말씀하신 대로 임대료를 제한할 수 있는 전월세상한제가 있는데요. 이건 연간 5% 이내로 임대료를 올릴 수 없게 제한하는 겁니다. 물론 지방자치단체장이 그 이하로도 조정할 수가 있습니다. 그리고 또 계약갱신청구권제는 현재 임대차보호법상 2년 이후에는 임대를 살 수 있는데요. 이걸 한 번 더 연장해서 4년 동안 살 수 있도록 하는 법입니다.
[앵커]
교수님, 구체적으로 사례별로 여쭤보겠습니다. 이미 전세로 살고 있는 세입자가 있을 거지 않습니까. 2년 이상 몇 차례 갱신을 해서 4년, 6년 이렇게 살고 있었던 세입자 같은 경우에도 법 시행 이후에 추가적으로 계약갱신청구권이 주어지는 거죠?
[권대중]
그렇죠. 지금 전세나 월세로 살고 있다면 계약이 끝나고 난 이후에 한 번에 한해서 2년 동안 더 계약갱신청구를 요구할 수가 있습니다. 따라서 2년을 더 살 수 있습니다.
[앵커]
지금까지 4년 동안 같은 아파트에 살았다고 하면 앞으로 2년 더 보장돼서 6년 동안 살 수 있다는 의미인 거죠?
[앵커]
교수님, 그리고 집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유도 있지 않습니까?
[권대중]
그렇죠. 만약에 직계존비속이나 본인이 직접 사용하는 경우 그런 경우에는 세입자를 내보낼 수가 있습니다. 그 외에는 세입자가 요구하는 경우에는 거절할 수가 없습니다.
[앵커]
이미 법시행 이전에 전세계약기간이 사실 얼마 남지 않았을 경우에 오늘부터 법이 시행되고 있는데 법 시행 이전에 집주인이 다른 세입자와 계약을 했고 계약서까지 다 썼을 경우에는 어떻게 되는 겁니까?
[권대중]
그럴 때는 나가야 됩니다. 새로운 계약 임차인을 보호하기 위해서 계속 살 수 없습니다. 그러나 주택을 훼손하거나 또 재임대하는 과정에서 임대료를 2회 이상 연체하는 경우에도 내보낼 수 있습니다.
[앵커]
그리고 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제는 내년 6월부터 시행될 예정이지 않습니까? 그 이유가 뭔가요?
[권대중]
우선 전월세신고제는 국토교통부 내 시스템이 아직 정비되어 있지 않습니다. 그래서 이 시스템을 정비해야만 지방자치단체까지 전부 다 전월세를 신고할 수 있는 시스템을 갖출 수 있어서 이거는 내년 6월까지 아마 그 시스템을 구축한 이후에 전면 시행할 계획이라고 생각합니다.
[앵커]
교수님, 지금 그래픽이 나가고 있습니다. 전월세신고제는 내년 6월부터 시행된다는 그래픽이 나가고 있는데 앞서 교수님께서는 말씀하신 집주인의 계약갱신청구권 거절 사유에 집주인이 직접 해당 주택에 들어가서 살 경우에 거절할 수 있다라고 말씀을 하셨잖아요.
그런데 세입자 입장에서는 전월세신고제라는 게 결국 전세계약 관련된 내용을 행정관청에 신고하는 제도인데 실제로 집주인이 들어가서 살았는지 아니면 들어가서 산다고만 얘기해 놓고 기존 세입자 몰래 다른 세입자와 계약했을 때는 현실적으로 알 수 있는 방법이 어렵지 않습니까? 어떻습니까?
[권대중]
그렇죠. 본인이 직접 확인하기 전에는 어려운데 만약에 임대인이 실거주 사유로 계약을 연장 거부했는데 불구하고 제3자한테 만약에 임대를 했다면 원래 세입자는 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.
[앵커]
얼마 정도 손해배상액이 책정됩니까?
[권대중]
이건 보증금으로 따졌을 때 월세로 환산해서 3개월치입니다.
[앵커]
그리고 앞서 언급됐던 전월세신고제를 포함해서 종부세법, 소득세법, 법인세법 개정안 등 9개 법안은 아마 다음 주에 처리가 될 것으로 보이는데 정부여당이 이렇게 부동산 관련 법안 처리에 속도를 내는 이유는 결국 시장을 향한 강력한 메시지라고 봐도 되겠습니까?
[권대중]
우선 두 가지라고 보여지는데요. 매매시장에서는 매매가격이 계속적으로 올라가고 부동산 시장이 불안하기 때문에 이걸 잡기 위해서 보유세 내지는 양도세 또는 종합부동산세를 급하게 지금 처리해서 시장을 안정화하려고 하는 게 첫 번째고요. 두 번째는 벌써 56주째 계속 상승하고 있는 전세시장을 안정하기 위해서 계약갱신청구권제를 텀을 두고 시행하게 되면 집주인들이 계속해서 임대료를 올릴 수 있기 때문에 빨리 짧은 기간 내 그런 부작용을 없애기 위해서 시행하는 것 같습니다.
[앵커]
집주인 입장에서 어떻게 보면 기존보다 불리해진 제도이지 않습니까? 그래서 집주인들이 이른바 다른 방법들을 모색하고 있다는 얘기도 들리는데 그 가운데 하나가 세입자의 전세대출 연장에 동의하지 않으면 세입자가 계약갱신하는 데 어려움을 겪을 것이다 이런 얘기도 나오고 있습니다. 물론 정부는 아니라고 선을 그었는데 이 부분은 어떻게 정리됐습니까?
[권대중]
아직은 안 됐는데요. 실제 세입자를 새로 받았을 때 세입자가 전세금 대출을 받는다면 세 군데서 받을 수 있습니다. 하나는 주택토지보증공사가 있고 하나는 서울보증보험이 있습니다. 또 하나는 주택금융공사가 있는데요.
주택금융공사를 제외한 주택토지보증공사와 서울보증보험은 세입자가 대출을 받는다면 소유자의 동의를 받아야 됩니다. 이럴 경우에 거부할 수 있는데요. 지금 살고 있는 사람이 증가되는 임대료를 좀 더 대출을 받기 위해서는 어디든지 가능합니다. 그런데 신규로 받을 때 문제가 있을 수 있습니다.
[앵커]
이 부분에 대해서는 보완대책이 필요해 보인단 말씀이신 건가요?
[권대중]
그렇죠. 보완대책이 아마 필요하다고 생각됩니다.
[앵커]
교수님 그리고 이런 이야기도 많이 나오고 있습니다. 주변 시세보다 낮다고 판단할 경우 전세값을 올리거나 아니면 반전세나 월세로 돌리려는 집주인들이 늘어날 가능성에 대해서 얘기가 많이 나오고 있는데 여기에 대해서는 어떻게 보시는지요.
[권대중]
우선 전세로 있던 사람을 반전세나 월세로 전환할 수는 없습니다. 새로 임대 놓을 때 반전세나 월세로 전환할 수 있는데요. 그리고 살고 있는 동안에 임대료를 만약 5% 이상 올렸다면 이 양반이 만약에 새롭게 더 연장해서 계약갱신청구권을 청구해서 2년을 더 살게 되면 올린 것에 대해서는 다시 돌려줘야 됩니다. 소급적용이 됩니다. 그래서 집주인이 임의로 월세로 전환하거나 금액을 5% 이상 올릴 수 없습니다.
[앵커]
교수님, 이번 제도로 특히 우려되는 건 전세매물이 급격히 줄어서 좋은 취지이지 않습니까, 세입자의 주거안정을 보장한다, 좋은 취지인데그것과 달리 정책의 목적과 달리 정책이 나오고 나서 그 효과가 오히려 부작용이 나타나는 것 아니냐, 전세값이 급등하는 거 아니냐 이런 우려가 있는데. 어떻게 전망하십니까?
[권대중]
우선 임대가 끝나고 나서 새로운 세입자를 받을 때는 5% 연속해서 그거 이상 받을 수 있게 되어 있습니다. 그래서 임대료가 급등할 가능성은 있고요. 지금 살고 있는 사람들은 주거안정을, 5% 이상 제한했기 때문에 안정화를 꾀할 수 있을 것 같습니다.
문제는 이렇게 전월세상한제나 계약갱신청구권제가 시행되면서 4년 후에 재계약이 돌아올 때 올라갈 가능성이 높고요. 또 하나는 금리가 올라가거나 이럴 경우에 민간 임대주택 공급이 줄어들 가능성이 있어요. 수익률을 5% 이하로 제한하기 때문에 다른 상품보다 수익률이 낮다면 투자를 안 할 수도 있거든요.
초기에 지금 현재 임대료가 급등하는 걸 방지하기 위해서 정부 여당이 서둘러서 시행하는 건 잘하는 것 같습니다. 그러나 시장을 중장기적으로 내다보고 이게 선별적으로 적용하는 게 더 맞을 것 같아요. 영국이나 미국이나 다른 나라도 전면시행보다는 전월세가 급등하는 불안한 지역만 일시적으로 적용하거든요.
그런데 이번에 우리나라에서는 임대차보호법을 개정하면서 전면시행하고 있거든요. 이런 점도 정부가 생각을 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
교수님 말씀을 들어보면 4년마다 임대료가 계단식으로 급등할 수 있다, 이런 말씀이신 거잖아요. 그런데 또 걱정되는 부분 중의 하나가 전월세상한제도 이번에 주택임대차보호법 개정안을 통해서 개정되면서 직전 계약 대비 임대료 상승폭, 인상폭이 5% 이내로 제한되지 않았습니까. 그런데 서울과 수도권 등을 제외하고 다른 지방 같은 경우에는 굳이 5%까지 임대료를 안 올려도 되는 지역이 분명히 있을 텐데 이 5% 인상률이라는 게 어떻게 보면 시장에서는 계약 갱신할 때마다 5%를 자연스럽게 올려줘야 되는 그런 관행이 굳어지는 거 아닌지 이런 걱정도 사실 있는데 어떻게 보십니까?
[권대중]
그럴 가능성도 있습니다. 사실 임대료가 급등하는 지역에서 이게 대단히 좋은 제도인데요. 임대료가 미미하게 올라가는 지역에는 임대인이 3%, 4%, 5% 올릴 가능성도 있습니다. 그래서 지방자치단체장이 5% 이내에서 조율할 수 있도록 한 겁니다.
[앵커]
지금 이렇게 나오고 있는 우려, 부작용들을 최소화하기 위해서 어떤 점이 보완돼야 할까요?
[권대중]
우선 민간임대주택 공급이 줄 가능성이 장기적으로 있기 때문에 정부가 공공임대주택을 계속적으로 늘릴 필요가 있다고 생각됩니다. 뿐만 아니라 임대인도 국민이기 때문에 무리하게 적용하는 것보다는 급등하는 지역만 선별적으로 적용하는 게 더 바람직할 수도 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눴습니다. 교수님 오늘 말씀 감사합니다.
[권대중]
감사합니다.
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■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
오늘부터 세입자가 원할 경우 4년 동안 전세계약기간을 보장받을 수 있고 계약갱신 시 보증금은 최대 5% 이상 올릴 수 없습니다. 하지만 전월세 임대물이에요. 감소와 이로 인한 급격한 전셋값 상승 등 적지 않은 부작용도 우려됩니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나누어보겠습니다. 교수님 안녕하십니까?
이른바 임대차 3법 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법이 오늘부터 시행됩니다. 어떤 내용의 법인지 간략하게 설명을 부탁드릴게요.
[권대중]
지금 말씀하신 대로 임대료를 제한할 수 있는 전월세상한제가 있는데요. 이건 연간 5% 이내로 임대료를 올릴 수 없게 제한하는 겁니다. 물론 지방자치단체장이 그 이하로도 조정할 수가 있습니다. 그리고 또 계약갱신청구권제는 현재 임대차보호법상 2년 이후에는 임대를 살 수 있는데요. 이걸 한 번 더 연장해서 4년 동안 살 수 있도록 하는 법입니다.
[앵커]
교수님, 구체적으로 사례별로 여쭤보겠습니다. 이미 전세로 살고 있는 세입자가 있을 거지 않습니까. 2년 이상 몇 차례 갱신을 해서 4년, 6년 이렇게 살고 있었던 세입자 같은 경우에도 법 시행 이후에 추가적으로 계약갱신청구권이 주어지는 거죠?
[권대중]
그렇죠. 지금 전세나 월세로 살고 있다면 계약이 끝나고 난 이후에 한 번에 한해서 2년 동안 더 계약갱신청구를 요구할 수가 있습니다. 따라서 2년을 더 살 수 있습니다.
[앵커]
지금까지 4년 동안 같은 아파트에 살았다고 하면 앞으로 2년 더 보장돼서 6년 동안 살 수 있다는 의미인 거죠?
[앵커]
교수님, 그리고 집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유도 있지 않습니까?
[권대중]
그렇죠. 만약에 직계존비속이나 본인이 직접 사용하는 경우 그런 경우에는 세입자를 내보낼 수가 있습니다. 그 외에는 세입자가 요구하는 경우에는 거절할 수가 없습니다.
[앵커]
이미 법시행 이전에 전세계약기간이 사실 얼마 남지 않았을 경우에 오늘부터 법이 시행되고 있는데 법 시행 이전에 집주인이 다른 세입자와 계약을 했고 계약서까지 다 썼을 경우에는 어떻게 되는 겁니까?
[권대중]
그럴 때는 나가야 됩니다. 새로운 계약 임차인을 보호하기 위해서 계속 살 수 없습니다. 그러나 주택을 훼손하거나 또 재임대하는 과정에서 임대료를 2회 이상 연체하는 경우에도 내보낼 수 있습니다.
[앵커]
그리고 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제는 내년 6월부터 시행될 예정이지 않습니까? 그 이유가 뭔가요?
[권대중]
우선 전월세신고제는 국토교통부 내 시스템이 아직 정비되어 있지 않습니다. 그래서 이 시스템을 정비해야만 지방자치단체까지 전부 다 전월세를 신고할 수 있는 시스템을 갖출 수 있어서 이거는 내년 6월까지 아마 그 시스템을 구축한 이후에 전면 시행할 계획이라고 생각합니다.
[앵커]
교수님, 지금 그래픽이 나가고 있습니다. 전월세신고제는 내년 6월부터 시행된다는 그래픽이 나가고 있는데 앞서 교수님께서는 말씀하신 집주인의 계약갱신청구권 거절 사유에 집주인이 직접 해당 주택에 들어가서 살 경우에 거절할 수 있다라고 말씀을 하셨잖아요.
그런데 세입자 입장에서는 전월세신고제라는 게 결국 전세계약 관련된 내용을 행정관청에 신고하는 제도인데 실제로 집주인이 들어가서 살았는지 아니면 들어가서 산다고만 얘기해 놓고 기존 세입자 몰래 다른 세입자와 계약했을 때는 현실적으로 알 수 있는 방법이 어렵지 않습니까? 어떻습니까?
[권대중]
그렇죠. 본인이 직접 확인하기 전에는 어려운데 만약에 임대인이 실거주 사유로 계약을 연장 거부했는데 불구하고 제3자한테 만약에 임대를 했다면 원래 세입자는 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.
[앵커]
얼마 정도 손해배상액이 책정됩니까?
[권대중]
이건 보증금으로 따졌을 때 월세로 환산해서 3개월치입니다.
[앵커]
그리고 앞서 언급됐던 전월세신고제를 포함해서 종부세법, 소득세법, 법인세법 개정안 등 9개 법안은 아마 다음 주에 처리가 될 것으로 보이는데 정부여당이 이렇게 부동산 관련 법안 처리에 속도를 내는 이유는 결국 시장을 향한 강력한 메시지라고 봐도 되겠습니까?
[권대중]
우선 두 가지라고 보여지는데요. 매매시장에서는 매매가격이 계속적으로 올라가고 부동산 시장이 불안하기 때문에 이걸 잡기 위해서 보유세 내지는 양도세 또는 종합부동산세를 급하게 지금 처리해서 시장을 안정화하려고 하는 게 첫 번째고요. 두 번째는 벌써 56주째 계속 상승하고 있는 전세시장을 안정하기 위해서 계약갱신청구권제를 텀을 두고 시행하게 되면 집주인들이 계속해서 임대료를 올릴 수 있기 때문에 빨리 짧은 기간 내 그런 부작용을 없애기 위해서 시행하는 것 같습니다.
[앵커]
집주인 입장에서 어떻게 보면 기존보다 불리해진 제도이지 않습니까? 그래서 집주인들이 이른바 다른 방법들을 모색하고 있다는 얘기도 들리는데 그 가운데 하나가 세입자의 전세대출 연장에 동의하지 않으면 세입자가 계약갱신하는 데 어려움을 겪을 것이다 이런 얘기도 나오고 있습니다. 물론 정부는 아니라고 선을 그었는데 이 부분은 어떻게 정리됐습니까?
[권대중]
아직은 안 됐는데요. 실제 세입자를 새로 받았을 때 세입자가 전세금 대출을 받는다면 세 군데서 받을 수 있습니다. 하나는 주택토지보증공사가 있고 하나는 서울보증보험이 있습니다. 또 하나는 주택금융공사가 있는데요.
주택금융공사를 제외한 주택토지보증공사와 서울보증보험은 세입자가 대출을 받는다면 소유자의 동의를 받아야 됩니다. 이럴 경우에 거부할 수 있는데요. 지금 살고 있는 사람이 증가되는 임대료를 좀 더 대출을 받기 위해서는 어디든지 가능합니다. 그런데 신규로 받을 때 문제가 있을 수 있습니다.
[앵커]
이 부분에 대해서는 보완대책이 필요해 보인단 말씀이신 건가요?
[권대중]
그렇죠. 보완대책이 아마 필요하다고 생각됩니다.
[앵커]
교수님 그리고 이런 이야기도 많이 나오고 있습니다. 주변 시세보다 낮다고 판단할 경우 전세값을 올리거나 아니면 반전세나 월세로 돌리려는 집주인들이 늘어날 가능성에 대해서 얘기가 많이 나오고 있는데 여기에 대해서는 어떻게 보시는지요.
[권대중]
우선 전세로 있던 사람을 반전세나 월세로 전환할 수는 없습니다. 새로 임대 놓을 때 반전세나 월세로 전환할 수 있는데요. 그리고 살고 있는 동안에 임대료를 만약 5% 이상 올렸다면 이 양반이 만약에 새롭게 더 연장해서 계약갱신청구권을 청구해서 2년을 더 살게 되면 올린 것에 대해서는 다시 돌려줘야 됩니다. 소급적용이 됩니다. 그래서 집주인이 임의로 월세로 전환하거나 금액을 5% 이상 올릴 수 없습니다.
[앵커]
교수님, 이번 제도로 특히 우려되는 건 전세매물이 급격히 줄어서 좋은 취지이지 않습니까, 세입자의 주거안정을 보장한다, 좋은 취지인데그것과 달리 정책의 목적과 달리 정책이 나오고 나서 그 효과가 오히려 부작용이 나타나는 것 아니냐, 전세값이 급등하는 거 아니냐 이런 우려가 있는데. 어떻게 전망하십니까?
[권대중]
우선 임대가 끝나고 나서 새로운 세입자를 받을 때는 5% 연속해서 그거 이상 받을 수 있게 되어 있습니다. 그래서 임대료가 급등할 가능성은 있고요. 지금 살고 있는 사람들은 주거안정을, 5% 이상 제한했기 때문에 안정화를 꾀할 수 있을 것 같습니다.
문제는 이렇게 전월세상한제나 계약갱신청구권제가 시행되면서 4년 후에 재계약이 돌아올 때 올라갈 가능성이 높고요. 또 하나는 금리가 올라가거나 이럴 경우에 민간 임대주택 공급이 줄어들 가능성이 있어요. 수익률을 5% 이하로 제한하기 때문에 다른 상품보다 수익률이 낮다면 투자를 안 할 수도 있거든요.
초기에 지금 현재 임대료가 급등하는 걸 방지하기 위해서 정부 여당이 서둘러서 시행하는 건 잘하는 것 같습니다. 그러나 시장을 중장기적으로 내다보고 이게 선별적으로 적용하는 게 더 맞을 것 같아요. 영국이나 미국이나 다른 나라도 전면시행보다는 전월세가 급등하는 불안한 지역만 일시적으로 적용하거든요.
그런데 이번에 우리나라에서는 임대차보호법을 개정하면서 전면시행하고 있거든요. 이런 점도 정부가 생각을 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
교수님 말씀을 들어보면 4년마다 임대료가 계단식으로 급등할 수 있다, 이런 말씀이신 거잖아요. 그런데 또 걱정되는 부분 중의 하나가 전월세상한제도 이번에 주택임대차보호법 개정안을 통해서 개정되면서 직전 계약 대비 임대료 상승폭, 인상폭이 5% 이내로 제한되지 않았습니까. 그런데 서울과 수도권 등을 제외하고 다른 지방 같은 경우에는 굳이 5%까지 임대료를 안 올려도 되는 지역이 분명히 있을 텐데 이 5% 인상률이라는 게 어떻게 보면 시장에서는 계약 갱신할 때마다 5%를 자연스럽게 올려줘야 되는 그런 관행이 굳어지는 거 아닌지 이런 걱정도 사실 있는데 어떻게 보십니까?
[권대중]
그럴 가능성도 있습니다. 사실 임대료가 급등하는 지역에서 이게 대단히 좋은 제도인데요. 임대료가 미미하게 올라가는 지역에는 임대인이 3%, 4%, 5% 올릴 가능성도 있습니다. 그래서 지방자치단체장이 5% 이내에서 조율할 수 있도록 한 겁니다.
[앵커]
지금 이렇게 나오고 있는 우려, 부작용들을 최소화하기 위해서 어떤 점이 보완돼야 할까요?
[권대중]
우선 민간임대주택 공급이 줄 가능성이 장기적으로 있기 때문에 정부가 공공임대주택을 계속적으로 늘릴 필요가 있다고 생각됩니다. 뿐만 아니라 임대인도 국민이기 때문에 무리하게 적용하는 것보다는 급등하는 지역만 선별적으로 적용하는 게 더 바람직할 수도 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눴습니다. 교수님 오늘 말씀 감사합니다.
[권대중]
감사합니다.
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