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[뉴스큐] 文 "공급 늘리고 세금 강화"...부동산 시장 영향은?
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[뉴스큐] 文 "공급 늘리고 세금 강화"...부동산 시장 영향은?

2020년 07월 03일 16시 35분 댓글
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■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
어제 김현미 국토부 장관으로부터 부동산 대책과 관련한 긴급 보고를 받은문재인 대통령이 다주택자에 대한 세금 강화와 주택 공급 확대를 특별 지시했습니다.[앵커] 어떤 구체적인 방안이 나오게 될지 또 시장에는 어느 정도 영향을 미치게 될지 전문가와 함께 이야기 나누어보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나오셨습니다. 어서 오세요.

[권대중]
안녕하세요.

[앵커]
권 교수님, 국회 소식 좀 전에 전해 드렸는데 국회에서 종합부동산세법 지난해 통과하지 못한 법안을 빨리 통과시킨다고 합니다. 그러면 아무리 봐도 세금이 높아지는 건데요. 보유세가 강화되는 측면이 있죠. 이게 얼마 정도 인상되는 것이고 그리고 부동산시장에 얼마나 영향을 미칠 것으로 보시나요?

[권대중]
우선 조정대상 이외의 지역에는 0.2~0.3% 올라가고요, 2주택인 경우에. 3주택은 0.3에서 0.8까지 올라갑니다. 상당히 많이 올라가죠. 지금 있는 상태에서 올라가는 거니까. 그럼 세부담 상한율이 현재는 200%로 되어 있는데요. 300%까지 올립니다. 그러니까 100만 원 나오던 게 300만 원까지도 올릴 수 있다는 얘기예요. 굉장히 무거워집니다.

사실 부동산 시장이 과열된 이 시점에 보유세를 올려서 시장을 안정화시키는 것은 조금 역부족일 수 있어요, 지금 당장은. 주택 가격에 많이 오를 때는 세부담이 크지 않을 수 있어요. 세금이 100만 원, 200만 원 나오던 게 300, 400만 원 나오더라도 주택가격은 5천 만 원 이렇게 뜨잖아요.

[앵커]
예를 들어서 3주택 이상 다주택자 같은 경우에 0.2에서 0.8%포인트 올린다면 세금이 얼마나 높아지는 겁니까? 예를 들어서 보통 3주택자가 종합부동산세를 한 1천만 원을 냈다고 하면 저 정도 올린다면 얼마 정도.

[권대중]
지금 1000만 원에 0.2, 0.8이 아니고 세율 자체가 이렇게 올라가는 겁니다. 그러면 1천만 원이면 2천 만원 2배 가까이 나옵니다. 그리고 부담률도 200%, 300%니까 3배까지 늘릴 수 있다는 얘기예요.

[앵커]
무슨 말인지 알겠습니다. 그러면 저렇게 세금을 높여서 부담 상한을 300%까지 둔다는 건 그다음에 2000만 원에서 6000만 원까지 낼 수 있다는 거네요?

[권대중]
그렇죠. 그런데 부담이 늘어날수록 다주택자는 처분할 가능성이 있죠.

[앵커]
그런데 집값 오르는 속도를 보면 저렇게 인상되더라도 당분간은 집을 보유할 것이다. 사려고 할 것이다 이렇게 보시는 거예요?

[권대중]
그렇죠. 문제는 2017년도 12월 13일날 주택임대사업자 등록활성화 방안을 내놨어요. 이때 8년 동안 주택 임대 사업을 등록한 주택들은 팔 수가 없습니다. 임대기간 동안에는 팔 수 없기 때문에 일반 매각이 안 됩니다. 임대사업자끼리만 매각이 됩니다.

[앵커]
경실련에서 어제 발표한 자료를 보니까 3년 동안 문재인 정부 출범 이후 3년 동안 약 100만채 정도가 임대사업자로 새로 등록됐다고 하더라고요. 그러면 그 100만채는 지금 팔 수 없는 거네요?

[권대중]
그렇죠. 지난해 연말에 국토부 자료를 보면 145만 가구입니다. 많습니다. 이게 임대시장에도 안 나오고 매물장류 현상이 있잖아요. 그러다 보니까 임대료도 올라가고 전월세 가격도 올라가고 매매도 못하는 또 매물도 잠긴 현상이 생겨서 주택시장이 가중되는 거 아닌가 생각됩니다.

[앵커]
경실련은 그래서 그 임대사업자에게 주는 혜택을 좀 다시 돌려받아야 된다. 그러니까 특혜를 폐지해야 된다 이렇게 이야기하고 있거든요.

[권대중]
그런데 법률로 만들어서 시행했기 때문에 법률불소급원칙에 의해서 그걸 해제할 수는 없는데 좀 완화시킬 수 있는 방법은 뭐가 있냐면 이게 일반 매각이 안 되는 걸 무주택자에게는 매각할 수 있도록 문을 열어주면 팔지 않겠나. 정부가 말하는 건 1가구 다주택자가 집을 팔라는 얘기 아닙니까? 팔 수 있는 판로는, 퇴로를 열어줘야 된다고 생각돼요.

[앵커]
무주택자에게는 팔 수 있다. 알겠습니다.

[앵커]
또 어제 문 대통령이 공급물량을 확대해라, 이렇게 주문했는데요. 사실 지금 정부가 3기 신도시를 추진하지 않았습니까? 약 3만 채 정도가 공급될 것으로 예상되는데. 4기 신도시 계획이 있다, 이런 이야기가 나오고 있거든요. [권대중] 계속적으로 주택 가격이 올라간다면 정부는 이걸 분산시키고 완화시키기 위해서 3기 신도시 주변지역이나 새로운 신도시를 강구하라는 얘기 같습니다.

그런데 문제는 서울의 주택가격이 올라갈 때 수도권의 주택 공급은 간접적 영향을 주지만 직접적인 영향을 줄 수가 없어요. 서울의 소유자가 원하는 지역에 주택공급이 돼야 됩니다. 물론 국토부 장관은 아마도 3기 신도시를 조기에 분양하면서 주변지역에, 개발 가능한 지역에 주택공급 계획을 또 내놓을 거라고 생각됩니다.

[앵커]
앞서 강 앵커가 3기 신도시 관련해서 3만 채라고 했는데 30만 채입니다. 정정하고요. 그런데 걱정스러운 것은 많은 분들이 서울에서 또 살고 싶어 하시는 분들이 많고 서울에 있는 주택을 사고 싶어하잖아요. 그렇지만 서울은 더 이상 공급을 늘리기가 어려운 상황입니까?

[권대중]
그렇죠. 서울에서 토지가 없기 때문에 주택을 공급할 수 있는 방안은 두 가지입니다. 하나는 정비사업인 재개발, 재건축 사업을 완화시켜서 공급을 늘릴 수 있는 방안. 그러면서도 수도권 정비계획법상 과밀억제 구역에서는 용적률을 50%씩 낮추고 있습니다. 국토이용관리법상 주거지역이 300%인데 서울은 지난 2004년도 이후에 주거지역을 종세분화로 1종, 2종, 3종을 나눠서 가장 많이 나눌 수 있는 3종의 주거지역 용적률이 250%입니다. 이걸 늘릴 필요가 있고요.

또 하나는 개발제한구역도 개발제한구역의 용도를 다 하지 못하는 구역이 있습니다. 개발지역의 임야가 없거나 버려진 땅들이 있으면 이런 땅들을 통해서 주택을 공급한다면 늘어날 가능성은 있습니다. 마지막 한 가지 더 말씀드린다면 서울시는 스카이라인이라고 해서 주거지역은 35층 이하로 짓게 돼 있습니다. 이걸 풀어서 40층, 50층 지을 수 있게 하면 용적을 높여서 지을 수 있게 하면 주택공급이 더 늘어나지 않겠나 생각됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 그러면 계속해서 일본 사례하고 비교해 볼게요. 최근에 홍보수석 지냈던 조기숙 교수 있지 않습니까? 문재인 대통령이 이런 말을 했다고 해요. 일본처럼 우리도 곧 집값이 폭락할 거니까 집을 사지 말라 이렇게 말씀하셨다고 하는데. 실제로 일본이 80년대 후반에 집값이 폭등했다가 폭락한 적이 있지 않습니까? 그때 폭락한 이유는 뭐였습니까?

[권대중]
우선 1969년도 신주택 신시가지법을 만들었어요, 일본이. 그래서 70년대 다마신도시처럼 주변지역에 신도시를 만들기 시작했죠. 70년대부터 90년대까지는 주택시장이 굉장히 핫했습니다. 일본의 부동산 버블이 시작됐던 것은 지난 1985년도 미일 프라자협약에 의해서 개발붐이 일어났어요. 그래서 결국 90년, 91년에 부동산 버블이 꺼졌는데 이때는 사업용 부동산 중심이었어요, 주거용 부동산이 아니고. 그 여파가 이제 주거용 부동산까지 영향을 미쳐서 주택시장이 무너졌죠. 그런데 가장 큰 게 정부의 대출규제였습니다.

[앵커]
그때 정부가 내놓은 대책이 대출규제였습니까?

[권대중]
그렇죠. 지금 우리가 DSL이나 DTI처럼 소득 대비 대출비율만 적용하다가 저희도 2017년도 문재인 대통령 들어와서 10월 24일날 가격부채종합대책을 내놨어요. 그 이후에 1년 뒤에 DSL이라고 해서 총부채상환능력심사제도를 우리도 도입하고 있습니다. 그걸 일본이 강하게 도입하면서 금리를 올리기 시작했죠. 85년도 당시에는 금리가 1.2%였는데요. 계속 2%, 3% 올랐습니다. 대출받고 집을 산 사람들이 버거워서 결국에는 감당을 못해서 가격이 내려갔죠. [앵커] 그렇다면 그때는 대출규제와 함께 대출금리도 높아졌겠네요.

그러니까 상당히 어려웠고 그래서 집값이 폭락하게 됐다는 말씀이신데. 제가 일본 사례를 보니까 주변 신도시 우리처럼 신도시를 많이 개발했더라고요. 그런데 그 신도시가 지금은 공동화됐다고 하더라고요. 그러니까 사람이 안 산다고 하는데 맞습니까?

[권대중]
예를 들면 안 살지는 않고 노인네들이 살면서 많이 비어있습니다. 일본의 다마신도시가 대표적인 신도시인데요. 도쿄로부터 30~40km 거리에 있습니다. 고속철도를 놓아서 출퇴근이 좋았는데 소득이 감소하고 경제가 어려워지면서 다시 도심 회귀현상이 나타났어요. 그래서 한 반 정도 이상이 비어있어요. 그리고 살아남아 있는 사람들은 소득이 낮은 노인층만 있습니다. 우리나라도 아마 향후에 주택공급이 계속 늘어나면서 인구가 감소하고 고령화가 되면 공급이 수도권지역에 너무 많이 되게 되면 그럴 가능성도 있는데 그렇다고 해서 일본처럼 집값이 폭락하지는 않을 거라 생각해요.

[앵커]
일본 같은 경우에는 그렇게 신도시를 늘렸을 때 우리처럼 청약 신청을 받았습니까?

[권대중]
그렇죠. 거기도 그런 제도가 있었으니까요. 일본의 주택시장 제도가 거의 우리하고 똑같아요. 우리가 일본 걸 보고 많이...

[앵커]
그때도 경쟁률이 치열했습니까?

[권대중]
치열했죠. 최고 경쟁률이 90년도에 2450:1이었으니까요. 청약제도가.

[앵커]
어디에 지었는데요?

[권대중]
다마신도시가 그랬어요.

[앵커]
그 당시에 다마신도시에 2000:1이 넘었다고요? 그런데 다시 도심 쪽에 많은 분들이 이사를 가면서 거기가 점점점 빈 집이 나오기 시작했다.

[권대중]
공동화되고 있죠. 그래서 일본이 내년도 2021년도에 빈집이 약 한 1천만 가구가 된다고 그래요. 우리나라는 지난 2015년도 기준으로 106만 9000가구였고요. 지난해까지도 130만 가구가 더 넘게 우리도 빈집이 많아요. 그래서 정부가 2018년도 2월 9일부터 빈집 및 소규모 주택 정비사업 특례법을 만들어서 빈집 활용방안을 내놓고 있습니다, 문재인 정부가.

[앵커]
알겠습니다. 그러면 시간이 벌써 10분이 넘어서 마지막으로 교수님께서 생각하시기에 지금 정부가 여러 가지 노력을 하고 있는데 이 대책이 꼭 필요하다라고 하면 어떤 대책 한 가지만 더 말씀해 주시죠.

[권대중]
우선 전월세시장은 이미 정부가 임대차 3법을 준비하고 있고요. 주택시장은 공급이 있어야만 시장이 안정화됩니다. 그러면서 수요도 분산하는 정책. 이 두 가지 정책을 정부가 잊지 않았으면 좋겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수님이었습니다. 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

[권대중]
감사합니다.


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