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[더뉴스-더인터뷰] "주담대 받으면 6개월 내 전입"...시장 영향은?
Posted : 2020-07-01 15:01

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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
오늘부터 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 신규 주택에 전입해야 하고 주택 매매와 임대사업자는 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

6.17 대책의 후속 조치가 시행됐기 때문입니다. 6.17 대책이 발표된 지 보름여가 지난 지금 대책의 실효성에 대해 다양한 이야기가 나오고 있습니다.

전문가 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 나오셨습니다. 어서 오십시오. 위원님, 앞서 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 신규 주택에 전입해야 된다라고 말씀드렸는데 전입하지 않으면 어떻게 되는 겁니까?

[김규정]
약정 위반이기 때문에 대출 상환 요구를 받게 될 테고요. 이후에 3년 동안 주택담보대출 신청을 할 수 없는 불이익을 받게 됩니다.

다만 시행일 이전, 6월 30일까지 이미 계약을 마치고 계약금을 치르거나 이런 분에 대해서는 종전 대출 규정을 그대로 적용 받으실 수 있습니다.

[앵커]
그 외에 예외 규정은 없는 겁니까?

[김규정]
그 외의 예외규정은 지금 따로 마련된 것은 발표된 것이 별로 없습니다. 그런데 다만 어쨌든 이게 실수요자들이 당장 전입을 하는, 실수요자들에 대출을 하겠다는 의미이기 때문에 그 규정 안에서 어느 정도 예외조항들은 금융 가이드라인 안에서 일부 수용이 될 것으로 기대를 해 보고 있습니다.

그런데 창구에서는 아무래도 당장 대출규제 때문에 대출이 나오지 않을까 봐 전전긍긍하는 수요자들 때문에 굉장히 혼란을 겪고 있는 것은 사실입니다.

[앵커]
너무 과한 조치가 아니냐, 이런 목소리도 있는 것 같은데 현장에서 이런 이야기들이 많이 나옵니까?

[김규정]
일단 실제 전입을 할 수요자에게 대출을 하겠다는 기본 취지 자체는 정당하다고 볼 수 있겠는데. 이를테면 전세를 끼고 일단 집을 샀다가 나중에 자금을 더 마련해서 내 집으로 직접 쓰려고 했다든가 이런 실제 거주 목적을 향후에 가지고 있는 수요자들의 입장에서는 어쨌든 대출을 받았을 때 무조건 6개월 내에 입주를 해야 되기 때문에 그런 방식으로 미리 집을 사거나 하기가 어려워졌다라는 불만들을 내놓고 있고요.

그러다 보니 이슈가 되고 있는 현금을 가진 분들에게 좀 더 유리해지는 정책이 아니냐는 소리가 계속 쌓이고 있는 상황입니다.

[앵커]
연장선상에서 일시적 2주택자 같은 경우에도 6개월 안에 집을 팔고 들어가야 되는 거지 않습니까, 기존 주택을 팔고. 그럴 경우에 전세가 줄어들 가능성은 없는 겁니까?

[김규정]
아무래도 전세를 낀 투자나 이런 분들이 실제로 시장에 민간 전세주택을 공급했던 부분 있기 때문에 이런 투자를 전부 규제할 경우에 민간 전세 공급이나 이런 것들이 변동이 생길 수 있을 것 같기는 합니다.

다만 어쨌든 정부의 취지는 일단 실수요자 위주로 주택담보대출을 실시해서 내집마련에 우위의 환경을 만들어나가겠다는 취지는 인정해 줘야 되겠고요.

다만 1주택자들이 또 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 입주를 하는 것들이 시간상으로 종전보다는 대폭 줄었기 때문에 종전에는 투기과열지구는 1년 이내, 또 조정대상지역은 2년 이내, 조금 여유가 있던 것에 비해서 대폭 줄었기 때문에 이런 과정에서도 혹시 시일을 맞추지 못해서 대출에 문제가 생기거나 이런 게 아닌가, 불안해 하는 수요자들이 많습니다.

그래서 그런 것들은 어느 정도 소위 유도리 있게 적용을 해야 될 것으로 판단이 됩니다.

[앵커]
내용 정리를 해야 할 것 같습니다. 모든 지역에서 주택 매매, 임대사업자에 대한 주택담보대출이 금지된다고 하는데 내용을 간략하게 정리해 주시죠.

[김규정]
법인사업자 이름으로 주택담보대출을 받아서 주택을 새로 사는 것을 막겠다는 취지입니다. 과거에는 사실 법인 사업자들을 주택담보를 받아서 추가적으로 부동산 주택을 사는 것이 거의 대출 규제가 적용되지 않았습니다.

일반 개인 소비자들이 주택담보대출를 받아서 집을 살 때만 주요 LTV나 DTI 같은 것들이 적용이 됐었고 사업자 대출은 대부분 규제 없이 열려 있었다가 지난 12.16 대책 때 법인 투자자들 이런 사업자 대출도 일반 개인들의 주담대와 마찬가지로 동일 규제를 받는 걸로 적용돼서 규제지역별 LTV 20~50, 이런 규정들을 다 동일하게 받고 있었는데요.

앞으로는 원칙적으로 전면 차단을 하겠다는 겁니다. 그래서 어떤 형태의 대출이든 사업자들이 주택을 담보로 대출을 받아서 또다시 집을 사는 행위는 이제 원천적으로 차단을 하겠다라는 것인데 최근에 법인의 형태로 주택을 투자 목적으로 구입하는 경우가 적지 않았기 때문에 이런 부분들이 대폭 강화된 것으로 분석할 수 있습니다.

[앵커]
또 추가로 더 질문을 드리면 투기과열지구에서 전세대출을 받아서 3억이 넘는 집을 사면 대출금을 회수하는 것으로 되어 있습니다.

어떻게 보면 투기과열지구, 서울 25개 전역이 현재 투기과열지구잖아요. 그리고 서울에서 3억 이하의 집을 찾아보기는 힘든 상태인 거고. 결국은 갭투자를 막겠다, 원천적으로 차단하겠다, 이렇게 봐야 될까요?

[김규정]
그런 취지로 이해가 됩니다. 일단 3억 넘는 집을 갖고 있는 분에게 전세대출 보증이 나오지 않을 거고요. 그리고 전세대출을 쓰고 있다가 3억 이상 되는 집을 사게 되면 바로 전세대출을 상환해야 되는 상황이기 때문에 뭔가 전세대출 같은 것을 우회적으로 집 투자하는 데 쓰지 말라는 원칙적인 가이드가 되겠고요.

이 부분이 상황에 따라서는 실제적으로 전세대출을 잘못 이용해서 추가적인 다주택 구매를 이용하는 차단하는 효과는 낼 수 있습니다.

그런데 다만 앞서 사례에서도 본 것처럼 어쩔 수 없이 전세를 낀 투자를 이용해서라도 집을 마련하고자 했던 실수요 개념의 참여자들한테는 상당히 소위 주거 사다리까지 차단이 됐다라는 불만이 나오고 있는 상황이고요.

동시에 그러다 보니 대출 의존도가 높은 서민이나 젊은층 같은 경우에는 점점 더 집 사기가 어려워지고 집값이 더 오를 것 같은데 불안하다라는 심리가 시장에 굉장히 들끓고 있는 상황입니다.

[앵커]
현실적으로 적용을 해 보면 쉽게 얘기해서 대치동이나 목동에 아이들, 자녀 교육 때문에 전세를 살고 있는데 서울 집값이 계속 오르니까 서울에 내집은 하나 마련해야겠다 싶어서 전세대출을 받아서 그 돈을 여유자금을 보태서 서울의 다른 지역에 집을 사는 게 이제 안 된다는 말씀이신 거잖아요.

[김규정]
맞습니다. 다른 시군구에서 말씀하신 그런 자녀 교육이라든가 직장이 다른 곳으로 발령이 났다든가 이런 예외 조항에 따라서는 전세대출보증이 나오는 예외조항이 있습니다마는 서울 시내 같은 이런 근거리에서는 예외조항에 해당되지 않습니다.

그래서 말씀하신 것처럼 그런 서울 내에서의 나중에 입주할 목적으로 집을 사고 이런 것들로 이용하시기는 점점 어려워지는 상황입니다.

그런데 반대로 그러다 보니 대출을 쓰지 않아도 되는 현금 동원력이 있으신 분들에게는 자칫하면 좀 더 유리한 상황이 될 수 있다라는 지적을 피해 가기는 어렵습니다.

[앵커]
위원님, 그리고 이말 달부터 민간 택지 분양가상한제도 시작되잖아요. 이건 시장에 어느 정도 영향을 미치게 될까요?

[김규정]
원래는 분양가상한제가 분양가의 상한제, 토지가격과 표준건축비를 더해서 적정하게 적용된 상한가격을 넘지 못하도록 하는 제도이기 때문에 새 아파트 분양 가격이 어느 정도 규제를 받게 되고 그를 통해서 전반적으로 아파트 가격이 급격하게 오르는 것을 막겠다는 좋은 취지의 제도이기는 합니다.

그런데 다만 아파트 공급량이 좀 제한적이라든가 지금처럼 청약 수요자들이 새 아파트 투자 공급에 굉장히 집중하는 이런 상황에서는 오히려 로또 청약 같은 부작용으로 번지면서 청약 시장이 과열되는 이런 상황이 될 수도 있습니다.

전체적으로 아파트 공급이 수요에 비해서 굉장히 넉넉한 상황에서 저렴한 상한제 주택이 많이 공급된다면 가격을 진정시키는 데 당장 효과를 낼 수 있겠지만 그렇지 못한 지금 같은 상황에서는 오히려 청약 시장만 과열되고 일부 당첨이 된 아파트에는 현재 시장 시세와 비교해서 높은 프리미엄이 붙게 되는 과열 양상으로 번질 우려가 있습니다.

[앵커]
그리고 지난 23일부터 강남과 송파 일부 지역에 토지거래허가제가 시행되고 있습니다. 그런데 일각에서는 이 토지거래허가제라는 게 신도시 조성할 때 토지 수용하는 그런 제도인데 지나친 거 아니냐, 위헌 소지도 있는 것 아니냐, 이런 주장도 내놓고 있습니다. 어떻게 보십니까?

[김규정]
일단 주거용지도 아주 초소형 면적까지 지금 허가를 받아야 되는 상황으로, 해당 강남 4개 동에는 적용이 됐기 때문에 사실상 주택거래 허가를 받아야 되는 제도라는 지적들이 있습니다.

그리고 일부 법무 쪽에서는 위헌 소지가 있다라는 발언들도 계속 나오고 있어서 이슈가 되고 있는데요. 무엇보다 기본 법령으로 정해져 있는 허가면적에 비해서 이번에 서울시가 발표한 허가 필요 면적이 10% 정도로 기본 수치보다 굉장히 축소된 면적입니다.

그러다 보니 사실상 거의 모든 면적 주택에 대해서는 아파트 같은 경우 거래 허가를 받아야 되는 상황들이 돼서 예를 들면 지방에 있으면서 서울 주택이 필요해서 구매를 해야 되거나 이럴 경우에 허가를 받기가 굉장히 어려워진 상황들이 벌어져서 재산권 침해라든가 아니면 상품성이 높은 지역에 진입하는 것을 너무 차단하는 제도라는 지적들이 좀 나오고 있습니다.

그런데 다만 해당 지역이 워낙 대규모 개발 호재 때문에 최근 투자 수요도 몰리고 있고 하기 때문에 또 긍정적인 효과를 발휘하는 부분도 살펴봐야 될 것 같기는 합니다.

무엇보다 주의하실 점은 해당 허가요건으로만 실제 사용을 해야 되기 때문에 주택 같은 경우는 무조건 2년 이상 실거주를 하셔야 되는 상황이고 이런 허가받지 않은 거래나 이런 것들을 하시게 될 경우에는 상당한 벌금을 물고 계약이 무효화될 수 있기 때문에 계약에 나서는 개인들이 굉장히 주의를 해야 되는 사안으로 볼 수 있습니다.

[앵커]
현재 상황을 진단해 보겠습니다. 일단 6.17 대책이 나오고 보름 정도가 지났는데 김현미 국토부장관은 6.17 대책이 현장에서 작동하려면 7월 중순은 돼야 한다는 얘기를 했습니다.

동의를 하시는지도 궁금하고요. 현재 상황 어떻게 진단하시는지도 궁금합니다.

[김규정]
대표 규제라고 볼 수 있는 규제 확장된 지역들에 있어서의 전세대출 규제라든가 주담대 전입요건 같은 것들이 실제로 7월 1일부터 시행되기 때문에 시행 이후에 좀 더 본격화될 거라는 판단에는 어느 정도 동의를 합니다.

그런데 다만 종전 대책이 나왔을 때는 적어도 규제지역 확대나 아니면 추가적인 강력한 규제 발동을 했을 때 시장에서 어느 정도 수요자들이 진정되는 효과, 또 대책을 분석하고 이후의 상황을 좀 보고 진행을 하려는 관망세 같은 것들이 일단 일시에 나타났었고.

그게 적응 기간이긴 하지만 시장에 또 안정효과를 가져오기는 했었는데 이번 대책의 경우에는 대책 발표 직후에도 그런 관망 흐름이나 진정 효과가 거의 나타나지 않았다는 점에서 우려할 부분이라고 보여집니다.

이후에 주요 시행되는 규제 내용들이 속속 연말이 되는 것도 있고 내년부터 본격화되는 것도 있기 때문에 그 상황에 따라서 효과가 계속 쌓여갈 수는 있겠지만 즉시효과 같은 것들이 전혀 없는 이런 상황들이 종전 대책보다도 오히려 더 심각한 수요자들의 불안심리나 또 저금리 유동성 기반의 이런 투자심리가 들끓고 있는 것들을 반증하는 것으로 보여져서 그 부분에 대해서 좀 더 심각한 고민이 필요해 보입니다.

[앵커]
위원님, 마지막으로 시청자 여러분들이 가장 궁금한 건 그렇다면 앞으로 집값 어떻게 될 것이냐. 특히 서울 집값 어떻게 될 것인지가 가장 궁금할 것 같습니다.

집값이라는 것도 결국 수요와 공급에 의해서 움직이는 건데 내년도 서울 아파트 공급, 어떻게 되는 건지, 집값 어떻게 전망하시는 건지 간략하게 설명 부탁드리겠습니다.

[김규정]
전체적으로 총 아파트 주택공급이 국토부의 분석처럼 부족하다고 볼 수는 없지만 수요자들, 특히 투자 수요 포함해서 시장 참여자들이 원하는 새 아파트 공급량이 내년, 후년 조금 줄어드는 기간이기는 합니다.

그러다 보면 아무래도 종전보다 줄어드는 입주 물량 때문에 전세가 더 불안해질 수도 있고 최근에 또 매물 잠김 때문에 전세 물건의 변동성도 예고가 되고 있기 때문에 그러면 전세 불안 또 매매가격의 추가 상승 같은 것들이 나타날 가능성이 꽤 높아 보입니다.

정부가 계속해서 수요 억제책으로 대응을 하고 있는데 그것만으로 시장을 관리하기에는 굉장히 어려워 보이는 측면들이 추가 대책을 계속 발표하는 과정에서 드러나고 있기 때문에 좀 더 다른 보완책, 이를테면 공급 같은 것들을 좀 더 다시 조정하는 부분들 이런 것들이 같이 진행되어야 할 것으로 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산연구위원과 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[김규정]
감사합니다.
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