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[뉴있저] '혼란' 빠진 부동산 시장...중장기적 효과는?
Posted : 2019-12-17 20:12

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■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 김인만 / 부동산경제연구소 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
어제 정부가 전격적으로 발표한 12.16 부동산 대책으로 시장은 혼란스러운 모습입니다. 고강도 규제에다 단기적으로도 집값을 잡는 데 효과적으로 보인다는 평도 있습니다. 이번 부동산 대책의 영향에 대해서 김인만 부동산경제연구소장과 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다. 어서 오십시오.

[김인만]
안녕하세요?

[앵커]
시중 은행들에 고객들의 전화가 많이 왔다고 합니다. 그렇고. 대출 신청을 이미 한 사람들은 관계가 없습니까?

[김인만]
안 그래도 문의가 저한테도 굉장히 많이 오고 있는데요. LTV 강화가 있고 대출 규제가 굉장히 강화됐는데 LTV 강화는 23일 이후부터, 이제 신규부터 적용이 되고요. 계약분, 그러니까 16일 대책 이전에 계약하신 분들은. 계약금을 내거나 대출 신청을 접수했으면 기존 규정이 그대로 적용되기 때문에 예외적으로 빠져나갈 수 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그리고 또 전화 많이 받는 게 재개발, 재건축 지역같은 경우 중도금 대출을 받은 고객들이 마저 더 대출을 받아야 되는데 입주자금 대출을 받을 수 있느냐. 이런 것도 많이 물어보더라고요.

[김인만]
그렇죠. 이 부분도 난리가 났는데 보도자료를 보면 예외규정이 있습니다. 재건축조합원 같은 경우 1세대 1주택자 같은 경우 1년 이상 실거주를 하게 되면 예외조항을 두었습니다. 그래서 실수요자들이 피해를 보지 않게 좀 규정을 만들어뒀고요. 16일까지 입주자 모집 공고를 마친 사업장에 대해서도 집단담보대출이 예외적으로 적용됩니다.

[앵커]
이렇게 되면 물론 돈이 투기를 목적으로 해서 마구 몰려다니는 걸 막아야 된다라고 하는 취지에서 대출도 억제하고 보유세도 어떻게든 강화해 보려고 하고 여러 가지 방법을 쓰는 것입니다마는 대출 규제를 강화하면 결국 강남의 비싼 주택들은 현금을 갖다 얼마든지 동원할 수 있는 사람들의 전유물이 되는 것 아니냐, 이런 비판도 나옵니다. 왜냐하면 요새 아파트 현금으로 사는 사람들이 있다고 그런 얘기도 하거든요.

[김인만]
충분히 그런 비판이 나올 수가 있는데요. 물론 현금이 많은 분들이 굉장히 많습니다. 많은데 그분들이 투자를 할 때는 정확한 원칙이 있거든요. 투자를 했을 때 그만큼 시세 차익이 남거나 돈을 더 벌어야 되는데 실질적으로 최근 집값이 많이 올랐고요. 불확실성이 높은 상태에서 현금이 많다고 해서 무조건 투자하는 건 아니고요. 투기 과열 지구 3억 이상 주택에 대해서는 자금조달계획도 제출해야 하거든요. 그래서 돈 많은 분들은 돈은 있지만 이런 부분을 굉장히 부담스럽게 생각합니다. 자금 출처라든지 이런 부분이 부담스럽기 때문에 확실한 투자처, 로또 아파트라든지 이런 게 아니면 단순히 이런 기회가 있다고 해서 이렇게 쉽게 투자하지는 않을 것 같습니다.

[앵커]
지금 다주택자에게 종부세를 율을 인상한다고 하고. 그다음에 30억 이상의 고가 주택에 대해서는 역시 공시가격을 현실화시켜버린다. 이렇게 해서 결국은 보유세가 올라가는 효과를 갖고 오는데 사실 비싼 집을 가져보지 못한 사람들은 현실적으로 잘 모르는데 강남의 어느 정도 주택이면 어느 만큼 오른다, 세금이. 어떻게 해석해야 됩니까?

[김인만]
사실 이게 서민들 대부분 대한민국 국민들은 큰 해당사항이 없는 부분인데요. 올해도 많이 올랐고요. 내년에도 많이 오를 텐데 강남 같은 경우는 공시가격이 내년에 20, 30% 정도 더 오를 예정이고요. 종합부동산세죠. 보유세도 50% 이상 올라갑니다. 그래서 올해 500만 원 내던 분들은 내년에 1000만 원 내게 되는데 이게 이것 때문에 집을 파느냐에 대해서는 좀 다르게 봐야 할 게 올해도 부담이 굉장히 컸음에도 불구하고 집을 안 팔았단 말이에요. 그 얘기는 500만 원 올라도 집값이 5억 오르면 안 팔잖아요. 그러니까 내년도 집값이 안정기 또는 하락을 하느냐, 오르느냐에 따라서 만약에 집값이 조금 하락하게 되면 매물이 많이 나올 수도 있고요. 집값이 정부 예상과는 다르게 더 오른다면 보유세 부담이 커도 또 버티는 분들이 많이 있을 것 같습니다.

[앵커]
정부 당국자는 나와서 단기적으로 중장기적으로 틀림없이 집값은 안정됩니다라고 하고 그런데 홍남기 부총리는 안 되면 내년 상반기에 더 강력한 걸 내놓습니다, 이렇게 이야기를 하니까 19번째 대책이 나온다는 뜻이 되는 건지 결국은. 왜냐하면 이제 절반밖에 안 왔지 않습니까? 문재인 정부가. 그런데 18번이 나왔으니까 노무현 때는 17번 하고 끝났습니다마는. 이걸 어떻게 해석해야 할지 모르겠습니다. 그런데 그러니까 집을 파시면 되는 거 아닙니까, 이게 정부의 얘기죠?

[김인만]
맞습니다.

[앵커]
그래서 내년 6월 말까지는 양도세를 조금 감해 주겠다 이런 뜻이 되겠죠.

[김인만]
출구전략을 만들어준 게 이번 대책에서 굉장히 의미 있는 부분인데요. 저도 굉장히 바람직하다고 생각합니다. 보유세를 높이면 원래 거래세는 좀 낮춰서 출구전략을 만들어주는 게 원래 원칙이거든요. 그래서 이 부분을 충실히 이행을 했는데 다소 아쉬운 점은 10년 이상 보유한 분들에 대해서만 내년 6월까지 유예를 해 준 부분이 아쉽고요. 사실 최근 매물이 안 나오는 이유 중에 하나가 팔고 싶어 하는 분들이 있는데 양도세 부담이 너무 크거든요. 조정 대상자. 서울은 전 지역이 조정 대상 지역이잖아요. 그래서 양도세율이 50%, 60% 되면 내가 5억, 10억 원을 벌어도 절반 이상 세금을 내야 되니까 사실 팔기 싫거든요. 그래서 이렇게 출구전략을 만들어줄 필요는 있고요. 10년 보유보다 저는 조금 더 완화를 해 줘서 매물이 좀 나올 수 있으면 시장이 좀 더 안정되는 데 도움이 되지 않을까 싶습니다.

[앵커]
그러니까 결국 살 때 가격, 그다음에 지금 시세. 차액에서 또 양도세를 내고 나면 또 사실 시세보다 남는 건 별로 없습니다.

[김인만]
생각보다는 많이 안 남거든요.

[앵커]
그러나 또 못 가진 사람들 입장에서는 집 가진 사람들한테는 어떻게든 편의를 봐주냐, 이런 내용도 나오죠.

[김인만]
물론 그런 불만도 충분히 있죠.

[앵커]
그러면 10년 이상, 장기 보유한 사람들에 대한 특별 공제가 또 있겠군요.

[김인만]
그렇죠. 특별 공제라기보다는 중과세를 피해 주게 되는 일반 세율로 내게 되고요. 2주택 이상은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트, 중과세하는 부분을 내년 6월까지 10년 이상 가진 분들에 대해서는 예외적으로 해 주겠다는 겁니다.

[앵커]
알겠습니다. 제일 간단하게 모두가 궁금해하는 질문은 그럼 집값이 안정됩니까? 이걸 겁니다. 내년 글쎄 어디까지 봐야 그걸 판단할 수 있을지 모르겠습니다마는 일단 중장기적으로, 단기적으로 구분해서 이야기한다면 가능하겠습니까?

[김인만]
단기적으로는 분명히 효과가 있을 것 같습니다. 일단 시가 15억 원 이상에 대해서는 대출 자체를 원천봉쇄했기 때문에 현금 있는 분 아니면 살 수가 없는데 돈이 있어도 굉장히 부담스러운 부분이거든요. 자금출처조사도 있고요. 그래서 단기적으로는 분명히 효과가 있다. 이렇게 말씀드리고 싶고요. 홍남기 부총리께서도 내년 상반기 추가 대책이 나올 수 있다는 여지를 만들어둔 게 100% 확신은 없는 것 같습니다. 지금 18번 나왔는데 19번 못 나올 이유는 없고요.

아쉽다면 최근 집값 상승이 배경이라고 한다면 저금리와 풍부한 유동자금, 서울의 주택공급 우려. 내년에 토지 많이 풀리는 토지 보상금 이런 게 있는데 이번 대책 내용을 보면 수요 억제에 대해서만 초점을 맞췄고 이런 배경에 대해서는 언급을 피했거든요. 주택 공급에 대해서 시장에서는 2021년 이후에 주택 공급이 감소가 된다라는 우려를 하고 있는데 정부에서는 보도자료를 보면 계속 괜찮다는 말만 계속 반복을 하고 있거든요. 그래서 이런 중장기 대책이 좀 빠졌다는 점은 좀 아쉬운 점이 있습니다.

[앵커]
맞습니다. 결국은 엄청난 유동성이 돈이 갈 곳을 잃어서 왔다갔다하면서 먹을 것을 찾는데 핀셋으로 여기여기여기를 막으니까 엉뚱한 데 몰려가서 투자를 하죠.

[김인만]
갈 때가 없거든요. 서울 부동산 아니면 어디를 투자하겠습니까? 최근에 연락오신 분들 중에 남양주에 토지보상금을 받은 분이 있는데 대부분 연락 오는 게 서울 아파트 사고 싶다는 것이거든요. 그런데 그분이 다른 대안이 없으니까요.

[앵커]
알겠습니다. 대개 이런 얘기들을 합니다. 비싼 집을 그러면 틀어막으면, 더 올라가지 못하도록. 사실 가난한 사람한테 그 집이 돌아오는 것도 아니고 뭐가 나아진다는 거냐. 이런 것. 정말 제대로 하려면 이것, 이것을 해야 된다라고 할 때 보유세를 한층 더 강화한다든가 예를 들면 실제로 공시가격을 갖다 100%에 근접하도록 끌어올린다든가 여러 얘기를 하는데 정말 이걸 해야 되지 않습니까라고 한다면 어떤 것들을 지적하시겠습니까?

[김인만]
사실 저는 보유세를 인상해서 집값이 안정된다는 것은 안 맞다고 보고요. 보유세를 인상한다고 해서 강남 집값이 안정된다고 해서 거기에 서민들이 들어가서 살 수 없는 집들이거든요. 오히려 공시가격을 올리게 되면 서민들도 재산세를 내기 때문에 굉장히 부담스럽습니다. 저는 근본적으로 중장기 전략은 결국에는 공급이다. 첫째도 공급, 둘째도 공급인데 그냥 일반 아파트 공급도 중요하지만 공공임대아파트, 그러니까 청년들, 신혼부부들이 거주할 수 있는 공공임대아파트들을 특히 서울에 많이 공급을 해야 되는데 이게 서울은 땅이 없잖아요. 정비사업이 아니면 땅이 없기 때문에 정부는 겁이 나서 정비사업 규제를 계속 더 강화하고 있는데 규제를 강화해도 집값이 2년 반 동안 많이 올랐잖아요. 사실 정비사업 규제한다고 집값이 잡히는 것은 아니거든요. 그래서 정비사업을 풀어주는 대신 용적률도 파격적으로 주는 대신에 기부채납을 받고 임대아파트 많이 짓게 해 주고요. 또 공공임대아파트 같은 경우에는 좀 사실 이번 정책도 그렇고 18번의 정책이 다 쉬운 내용들, 우리가 예상할 수 있고 저나 앵커님께서도 충분히 생각할 수 있는 내용들이잖아요. 쉬운 대책들, 쉬운 답만 찾으려고 하는데 좀 더 고민을 해서 시간이 걸리더라도. 예를 들자면 서울의 땅위로 다니는 지하철을 땅 밑으로 하고 임대아파트를 짓는다든지 서울에 대학교들이 많잖아요. 지방 이전하고 그 부지를 활용한다든지. 물론 어려운 문제죠. 어렵지만 이런 시간이 걸리더라도 제대로 된 고민을 했으면 더 좋지 않을까, 그런 생각을 하게 됩니다.

[앵커]
엉뚱한 얘기입니다마는 서울에 있는 대학들을 지방으로 다 보내고 거기에 아파트 지어야 한다는 얘기는 제가 20년 전에 쓴 기사 같습니다.

[김인만]
그런데 사실은 일리가 있는 부분인데 물론 쉽지가 않죠. 여러 가지 반발이 있겠지만 서울의 주택 문제를 해결하지 않으면, 공급 문제를 해결하지 않으면 저는 이게 아무리 수요 억제를 하더라도 결국에는 5년 후, 다음 정권이 되면 또 튀어오를 문제라고 생각합니다.

[앵커]
결국 국토의 균형 발전도 필요하고 참 종합적으로 접근해야 될 문제인 것 같습니다.

[김인만] 굉
장히 어려운 문제입니다.

[앵커]
소장님, 오늘 고맙습니다.

[김인만]
감사합니다.
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