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[더뉴스-더쉬운경제] 꿈틀대는 집값...분양가 상한제로 잡힐까?

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Posted : 2019-08-14 15:06
■ 진행 : 노종면 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 정철진 / 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

앵커

사실상 공공택지 분양에만 적용되던 분양가 상한제가 투기과열지구의 민간택지로까지 확대된다고 합니다.

지금도 집값 상승률이 물가상승률보다 2배를 초과할 경우에는 분양가 상한제가 적용될 수 있지만 유명무실한 기준이었습니다.

오는 10월부터는 집값 상승률과 무관하게 투기과열지구의 민간분양에도 분양가 상한제가 적용됩니다.

집값을 잡기 위한 친서민 정책이라는 평가와 공급 위축에 따른 부작용, 아파트 품질 저하 등에 대한 우려가 교차합니다. 쉬워야 경제다.

오늘 더쉬운경제의 주제는 분양가 상한제입니다. 정철진 평론가와 함께하겠습니다. 안녕하십니까? 분양가 상한제. 개념부터 정리하고 가겠습니다. 누가 어떻게 이 상한가를 정한다는 겁니까?

[정철진]
우리가 아파트, 특히 재건축, 재개발 아파트 같은 경우에 새로 신규 분양할 때 분양가라는 게 있지 않습니까?

당국에서 그 분양 가격의 상한선을 정해준다라는 뜻입니다. 우리가 보통 아파트를 지을 때 어느 정도의 비용이 들어가느냐?

땅값이 있을 거 아니에요. 택지비하고 아파트 건축비라는 게 들어갈 것 아닙니까. 저기 땅값 더하기 건축비에다가 해당하는 건설사 등의 마진, 이윤이라고 하죠.

당국이 생각하는 이윤을 덧붙여서 이 정도라면 3.3제곱미터당 혹은 평당 어느 정도 가격은 넘어서는 안 된다라는 상한선을 정해준다는 것이고요.

지금은 공공택지에 지었던 공공아파트들에는 이미 적용을 하고 있습니다. 그런데 이것을 민간택지의 민간건설사의 민간아파트까지 확대 적용하겠다.

그리고 관련한 구체적인 법안의 개정은 10월에 발표하겠다라는 게 핵심 내용입니다.

앵커

이게 구체적으로 그러니까 뭐가 어떻게 바뀐다는 건지 정리를 좀 해 주시죠.

[정철진]
일단은 적용 대상 지역 같은 경우에도 그동안에서는 사실상 피해갈 곳이 많았었습니다. 그런데 이번 기준을 보면 물가상승률 대비 현저히 집값이 많이 올랐던 투기과열지구라고 필수요건에다 명시를 했거든요.

그렇게 되면 실질적으로 대상이 굉장히 넓어집니다. 서울은 다 포함이 되고요. 우리가 많이 들었던 분당, 하남, 광명 혹은 부산의 일부 지역, 많이 올랐다 하는 지역 31곳들은 일단 다 대상이 되고 있고 그다음에 선택요건이라고 해서 청약경쟁률이 높다라든가 거래량이 많았다든가 최근에 나온 분양가격이 굉장히 높았다든가 그 세 가지 중에 하나만 되면 되거든요.

그런데 이것은 실은 필수요건을 이렇게 넓혀놨기 때문에 웬만한 투기과열지구에서는, 인기가 있겠다라는 지역은 사실상 다 적용대상이 된다라고 볼 수가 있는데요.

다만 저기서 한 가지 덧붙일 말씀은 앞으로 10월에 법령이 나왔습니다, 개정안이. 그랬다라고 해서 지금 그 조건에 해당하는 모든 곳이 바로 분양가 상한제가 적용되는 것은 아니라 또 한 번의 회의를 거칩니다.

주거정책심의위원회라는 주정심에서 다시 한 번 해당 지역을 보는 거예요. 그래서 이 지역은 분양가 상한제, 민간택지. 이 지역은 아니다.

이런 또 한 번의 일종의 재량권, 그러니까 정성적 판단을 하고 정해진다 이런 정도의 과정을 생각하시면 됩니다.

앵커

이게 결국은 집값을 잡겠다, 이런 정책 의지가 반영된 것이라고 해요. 그러면 기존에 나왔던 지난해 9.13 대책 등이 효력이 다했다고 보는 것인지요? 어떻게 봅니까?

[정철진]
일단은 시장의 가격 흐름을 보면 9.13 대책의 속된 말로 약발은 완전히 떨어졌다라고 볼 수 있는 게 최근의 흐름이었습니다.

물론 1분기, 연초까지만 해도 어느 정도 집값을 잡을, 특히 거래절벽, 대출규제까지 더해지면서 효과가 있었을 것 같은데 5월부터 꿈틀꿈틀대더니 6월부터는 완연하게 서울 경우에, 서울 집값은 상승으로 돌아서게 되는데요.

지금 그림에 서울 6월 셋째 주부터 나오게 되는데 셋째 주, 넷째 주 쭉쭉쭉 올라가다가 7월, 8월에는 급격하게 가격이 올라가는 것을 볼 수가 있거든요.

특히 저런 서울 집값을 누가 저렇게 끌어올리고 있는가. 당국의 판단은 최근에 신규 분양했던 새 아파트들이 높은 분양가, 고분양가를 통해서 전반적으로 집값을 올렸다 이렇게 판단을 해서요.

당시에 보도자료를 보면 서울 집값을 1년간을 본 거예요. 그래서 1년간 오른 것과 이 중에서 최근 분양했던 아파트들을, 고분양가 아파트들을 따로 떼어놓고 봤더니 최근 분양했던 아파트들은 1년간 거의 한 20%가 넘게 올랐고 전반적인 서울 집값은 3~4%밖에 안 올랐고. 그러니까 4~5배가 더 오른 것 아닙니까?

그래서 이게 봤더니 최근의 집값 상승의 주범은 이런 높은 분양가의 새로 분양한 아파트들이었다.

그렇다면 분양가 상한제를 써야 되겠다라는 판단까지 이르게 된 겁니다.

앵커

이 정부의 정책을 평가할 때 중요하게 들여다봐야 되는 핵심 포인트들은 어떤 것들이 있습니까?

[정철진]
이번에 나온 것들. 물론 아직까지는 가이드라인 수준이고요. 이게 명확하게는 법이 확실하게 나올 때가 확인될 수 있을 텐데요.

가장 많이 논란이 됐던 건 대상은 어쨌든 전체로, 투기과열지구로 확정이 됐다는 건데 두 번째 보시면 소급적용 부분이 있습니다.

관리처분계획인가까지 받은 단지도 적용한다. 그러니까 저게 무슨 얘기냐 하면 우리가 재건축이나 재개발 사업을 할 때 관리처분인가가 일단 나오면 어느 정도 상황은 정리됐다 이렇게 보는 거거든요.

앵커

그러면 건축 들어갈 수 있다는 거죠?

[정철진]
그렇죠. 소유권 문제가 완전히 정리가 됐으니까 조합 같은 경우에는 처분인가가 끝나고 나면 어느 정도 조합 분담금이라든가 이런 것도 나오게 되는데 저기까지도 소급적용하겠다라는 것.

즉 저 관리처분계획인가를 통과했더라도 분양가 상한제를 적용받는데 그러면 누가 피해갈 수 있느냐. 입주자 모집 공고를 낸 데는 실은 거기는 괜찮다.

그러면 입주자 모집 공고를 안 한 상황이라면 실은 다 민간택지 분양가 상한제가 적용된다는 소급적용 부분이 굉장히 많이 핫하게 이슈가 됐고요.

화면에 나온 로또 개선이라고 되어 있는데 로또 아파트 개선 그렇게 보면 될 것 같아요. 저 얘기는 분양가가 조금 이따가도 얘기하겠지만 분양가 상한제를 적용하면 훨씬 싸지거든요.

많게는 20~30% 싸지고 시세가 높게 형성된 데는 반값 아파트도 가능하다는 연구 보고서가 나와요.

앵커

시세 대비 반값 아파트.

[정철진]
그러니까 시세가 한 20억이라면 분양은 11억, 12억 정도 가게 되니까 그걸 당첨된 사람은 로또다.

그러니까 로또 청약, 로또 당첨이 분양가 상한제에 굉장히 큰 맹점으로 단골손님처럼 지적이 되는데 저기에 대해서는 아까 화면에서 보셨지만 전매제한을 최장 10년까지 끌고 가서 로또 청약 받은 사람에게 책임을 어쨌든 묻겠다 그런 내용도 있었고요.

임대 후분양, 후분양 얘기도 이따 하겠는데 후분양 같은 경우에는 당연히 걸리게 되겠죠.
왜냐하면 앞으로는 입주자 모집 공고에 한해서만 피해가 갈 수 있으니까 그러니까 지금 같은 경우에는 강남의 몇몇 아파트들은 우리는 후분양을 하겠다라는 아파트들이 있었습니다, 재건축에. 그곳들도 다 분양가 상한제에 걸리게 되는 거죠.

앵커

지금 보니까 투기과열지구로 지정된 곳에 전국에 31곳이잖아요. 이 중에서도 특히나 이 규제가, 대책이 겨냥하고 있는 곳이 있을 것 같아요.

[정철진]
그렇죠. 핀셋규제라고 말씀드린 것이 아까 말씀드린저 지역이 다 되는 것이 아니라 또 한 번 주정심에서 판단을 내린다고 하지 않았습니까?

그렇기 때문에 아마도 서울 강남 지역은 거의 다 대상이 될 가능성이 현재로서는 높아 보입니다.

앵커

마용성, 이런 얘기도 있고요. 기존의 강남 3구에서 강남 4구로 또 거기에 추가해서 마용성이라는 용어까지 나왔습니다.

그런 지역들이 다 서울에 유력한 구들을 다 지칭하는 거잖아요. 여기가 직접적인 정책 타깃이다 이렇게 볼 수가 있는 거죠?

[정철진]
그런데 일부 시민단체들은 실은 발표 당일날 또 보도자료를 내서 아예 그렇게 정성적 판단을 하지 말고 전체 다.

앵커

31곳 다 포함시켜라?

[정철진]
뿐만 아니라 아예 민간택지에도 분양가 상한제를 적용해야 된다라는 주장을 했는데 그거의 또 한 측면은 뭐냐 하면 말씀하신 대로 강남은 적용을 합니다.

마용성, 마포, 용산, 성동은 강동까지 해서 적용을 해요. 그러면 돈들이라는 게 그 외 지역으로 또 갈 거 아니에요.

그렇게 되면 또 다른 왜곡이 나오고 또 다른 왜곡이 나오게 되니까 아예 하는 김에 다 해라 이렇게까지도 나오고 있는 그런 판단이어서 과연 당국이 어느 곳들을 내릴지는 봐야 될 것 같아요.

앵커

로또 아파트를 막겠다, 이런 취지라고 본다면 이에 대한 반발도 있을 것 같아요.

[정철진]
그렇습니다. 가장 큰 문제가 최장 10년이거든요. 그러면 개인의 소유권을 10년간 막을 수가 있느냐, 거기에 대한 논란들, 그래서 헌법소원위헌 얘기도 나오고 있는데요.

자세한 규정을 보면 이번에 바뀌는 국토부의 규정을 보면 앞서 로또 분양, 그러니까 기존 말고 개정안을 보시면 시세가 10억이라고 하겠습니다.

시세가 10억인데 분양가도 한 10억이에요. 그럴 경우에는 당첨이 된 사람은 5년간은 일단은 분양권 전매제한. 못 판다.

앵커

지금은 3년인데.

[정철진]
이렇게 되는 것인데요. 맨 마지막에 보면 세 번째 80% 미만. 저게 기존 시세는 10억인데요.

10억짜리 아파트인데 분양가 상한제를 통해서 분양 가격이 나온 게 봤더니 한 7억 원에 나온 거예요. 그러면 당첨되면 로또지 않습니까?

그런 경우. 80% 미만으로 싸게 나온 분양가에 당첨된 경우에는 10년간 되팔지 못하게 막겠다라는 게 이번의 법의 취지이기도 한데요.

실은 저게 굉장히 강력한 게 지금에야 우리가 부동산 오르고 내년에도 또 오르고 또 오를 것 같지만 10년이라는 기간은 굉장히 길고 10년 후에 부동산이 어떻게 될지 변수가 많고요.

또 더 중요한 건 그걸 당첨된 그 개인들도 사정이 어떻게 될지 모르는 거 아니겠습니까?

앵커

돈이 묶여버리니까요.

[정철진]
지금은 여유가 있지만 여유가 없을 수도 있고 이럴 때 그걸 어떻게 해야 되느냐. 여기에 대해서 당국은 그걸 감내할 실수요자만 들어와야 되기 때문에 10년을 둔 거다라고 했는데 저렇게 되면 또 어떤 부작용이 생길 수가 있냐면 굉장히 현금이 많은 현금 부자, 10년간 묵혀도 그냥 눈 하나 깜짝 안 하는 그런 현금 부자들이 오히려 강남에 들어올 수 있는, 실수요자보다.

왜냐하면 제가 10억 얘기했지만 실질적으로 더 비싼 아파트가 분양가 상한제로 싸게 나온다 하더라도 강남 지역은 11억 원, 12억 원. 큰돈 아닙니까?

게다가 대출규제가 묶여 있는 상황에서 과연 실수요자들이 서울 강남에 분양가 상한제 실시한다 하더라도 막 할 수가 있을까.

그렇다면 또 현금 많은 부자들이 그들만의 리그가 되고 그들에게는 10년간 돈을 묶어놓는다고 해도 이게 무슨 그렇게 타격을 줄 것이냐, 이런 반론도 함께 공존하고 있습니다.

앵커

이렇게 이해가 됩니다. 어차피 돈 많은 사람들이 경쟁해서 들어가는 강남 지역 중심의 그런 아파트를 싸게 분양하는 결과가 될 것이다? 맞습니까?

[정철진]
그런데 그게 싸다고 한들 서민이나 실수요자 입장에서 보면 싼 가격이 아니라 여전히 비싼 가격이고요.

또 대출규제가 있는 상황에서 얼마나 많은 실수요자들이 그걸 받아갈 수 있을까에 대한. 그래서 카페나 댓글창을 보면 무주택자, 서민들에게는 5억 원을 무상 대출해줘서 당첨받을 수 있도록.

그런데 이렇게 하면 또 다른 시장 왜곡 아니겠습니까? 그런 또 하나의 시장 반응이 나오고 있죠.

앵커

그러니까 이런 지적들에 대한 정부 반론이 없지는 않은 것 같아요. 뭐라고 얘기합니까?

[정철진]
정부도 거기에 대해서는 아주 일축을 하고 있는데요. 가장 많이 논란이 됐었던 관리처분계획인가를 다 끝낸 아파트에도 소급적용을 한다라는 그런 지역 조합원, 조합들의 반발이 있을 것 아닙니까?

여기에 대해서도 이게 왜 논란이 되는지 모르겠다라는 게 국토부의 반응이에요. 왜냐하면 그렇게 조합원들끼리 분담금 얼마까지 나와서 이익은 얼마라고 평가한 것이 실은 그게 확정이익이 아니라 기대이익 아니냐.

그런데 거기서 왜 기대이익 자체를 침해했다라는 법적 논리가 성립하지 않는다, 이렇게 국토부는 이야기하고 있습니다.

앵커

2007년, 과거에도 분양가 상한제를 민간택지로 확대한 적이 있지 않습니까? 그때와 지금 기준이 뭐가 다른가요?

[정철진]
그때와는 아까 말한 것처럼 물가상승률의 2배를 전체적으로 현저하게 높은 지역 이렇게 했었었고. 상황을 좀 보면 2007년 같은 경우, 2006년, 2007년도에 부동산이 정말 뜨거웠는데 그때는 전국적으로 다 올랐던 시기입니다.

지금은 서울과 특정 지역만 오른다는 그런 시기의 차이점이 있기는 한데요. 우리가 비교해 볼 것은 2007년에 시행하고 나서 정말 집값을 잡았을까? 그다음 상황들 아니겠습니까?

그런데 잘 알다시피 2008년을 기준으로 해서 2009년, 10년, 11년, 12년 정도까지 서울 집값은 굉장히 조정이 되면서 안정세를 찾게 되거든요.

그러니까 국토부도 저기서부터 저거 봐라, 분양가 상한제를 시행하면서 부동산 가격을 안정화시킨 것이 아니냐. 10년, 11년 이후에.

이렇게 얘기는 하고 있는 건데 분양가 상한제 때문이 아니다라는 주장도 있는 것이 2008년 말이 돌이켜 보면 글로벌 세계 금융위기가 터졌었고 그게 미국발 부동산의 서브프라임모기지의 부실 때문에 터진 거잖아요.

그래서 전반적으로 전 세계 부동산이 다 가격 하락이 됐던 거다. 그러니까 분양가 상한제가 잡은 게 아니라 세계 금융위기가 잡았던 거 아니냐, 그렇게 얘기를 하면서 첨예하게 맞서고 있고요.

그런데 또 하나가 약간 역설적 모순이 나오는 게 뭐냐 하면 분양가 상한제를 해서는 안 된다는 쪽의 주장 중에 하나는 공급 축소에 따른 부작용이거든요.

이게 무슨 얘기냐 하면 분양가 상한제를 적용하게 된다면 재건축 사업을 하려는 해당 지역 아파트들의 주민이나 건설사나 마진이, 이윤이 확 줄어드니까 안 할 거 아니에요.

그러면 재건축이 되지 않으니까. 요즘에 1:1 재건축이 없잖아요. 보통 재건축을 하면 굉장히 많은 일반 분양을 늘리면서 그렇게 하게 되니까 공급이 당분간은 확 멈춰들겠죠, 줄어든다기보다는 확대가 되지 않고 그것이 당장은 분양가 상한제를 통해서 가격을 누르는 효과는 있지만 3년 뒤, 5년 뒤에는 이게 공급 축소로 인해서 언젠가는 다시 확 역효과를 맞을 때가 돌아오게 된다, 이 점은 생각해야 된다라고 얘기를 했고. 실질적으로 2009년, 10년, 11년까지는 공급 축소가 있었습니다.

그래서 13년 후에 박근혜 정부 때 규제 풀고 하면서 가격이 급등했다고 하지만 공급 축소에 따른 것들도 여파를 미쳤었거든요.

그런데 그 주장에 대해서는 국토부는 그때 많은 아파트들이 공급이 안 됐던 것은 경기침체와 금융위기 부진 때문에 많이 안 지은 것이지 분양가 상한제가 공급 축소를 일으킨 건 아니다라고 또 이야기를 하거든요.

그러니까 이게 약간 논리적 모순이죠.

앵커

정부 입장을 강화하는 현상이 나타난 게 집값이 안정된 것은 분양가 상한제 때문이라고 하는데 공급 축소라는 일종의 부작용이 나타난 부분은 경기침체 때문이다, 이게 모순이 된다는 지적이신 거죠.

[정철진]
그렇게 몇몇 보도들이 나왔습니다.

앵커

이렇게 정리해 볼 수가 있을 것 같아요. 2007년 조치 이후에 2014년까지는 집값이 하향 안정세로 갔잖아요.

그러면 금융위기 때문에 그렇게 된 건지 분양가 상한제 때문에 그렇게 된 건지 특정할 수는 없다, 이 정도로 정리할 수 있겠죠?

[정철진]
서로 주장을 할 수가 있다.

앵커

영향이 있다, 없다 할 부분은 아닌 것 같아요. 그리고 분양가 상한제가 사실상 유명무실해진 2014년 이후에 집값은 올랐죠.

그게 2009년 전후로 한 공급 축소의 결과인지 분양가 상한제가 없어져서, 무실해져서 생긴 역효과인지 그것도 알 수 없는 거고요.

[정철진]
그렇죠. 마찬가지 이치가 성립됩니다.

앵커

정리가 좀 복잡한데 하기는 해야 할 것 같아서 말씀드렸습니다.

[정철진]
살짝 또 하나만 덧붙이면 2007년과 다른 상황은 금리 부분이 있습니다. 현재는 금리가 지금 굉장히 빨리 떨어지고 있고요.

주택담보대출 같은 경우에는 아마 다다음 달쯤 이런 속도라면 연 1.99%, 1%대 담보대출 금리도 나올 수가 있거든요.

그만큼 혹독한 저금리고 여기에 시중에는 돈이 굉장히 많거든요. 한 1100조원이 넘는 단기유동성. 그러니까 이게 저금리와 유동성.

언제든 호시탐탐 부동산으로 갈 수 있는 그런 상황이기 때문에 분양가 상한제가 과연 이들을 이런 부동산을 더 띄울 수 있는 악재를 누를 수 있는 힘이 있는가도 우리가 한번 지켜봐야 할 관전 포인트입니다.

앵커

그러니까 분양가 상한제가 정책적인 효과 부분만 들여다본다 하더라도 역부족일 수도 있다?

[정철진]
자칫 여기서도 역풍을 맞을 수도 있다라는, 환경이 그렇다는 얘기거든요.

앵커

알겠습니다. 하나만 더 짚어보겠습니다. 10월에 시행을 한다고 정부가 방침을 밝혔는데 실제로 그렇게 안 될 수도 있어요?

[정철진]
이게 지금 불확실성이고 아마 화를 내시는 부분도 이런 부분인데요. 일단은 국토부에서는 10월에 나왔고 개요도 나오지 않았습니까?

굉장히 강력하게 나왔는데 최근에 또 기획재정부, 홍남기 부총리가 수장으로 있는 이쪽에 보면 국토부 나오는 건 나오는 거고 10월 가면 또 2단계에서 구체적인 조치는 어떻게 될지 모른다라는 식의 뉘앙스, 묘한 뉘앙스들이 나오고 있거든요.

앵커

관계부처와 협의 단계가 필요하다는 말씀이시죠?

[정철진]
맞습니다. 딱 협의단계라는 그 말이. 기획재정부와 국토부가 어떤 또 하나의 충돌이 있는 거 아니냐라는 오해를 할 수가 있고.

만에 하나 10월이 돼서 10월 초든 10월 중순에 확정안과 타협안이 나왔는데 지금 시장에 나온 것보다 오히려 후퇴한다든가 이래버리면 시장 참여자들은 또 혼란에 빠지죠.

이런 웬 불확실성이나 이런 게 나오기 때문에 이 부분, 기재부와 국토부 간의 협의적인 부분도 또 하나의 변수가 될 수 있겠습니다.

앵커

알겠습니다. 지켜봐야 될 대목인 것 같습니다. 고맙습니다.
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