이 사이트의 기능을 모두 활용하기 위해서는 자바스크립트를 활성화 시킬 필요가 있습니다.
     브라우저에서 자바스크립트를 활성화하는 방법을 참고 하세요.

확진 14,499명| 완치 13,501명| 사망 302명| 검사 누적 1,606,487명
'강남 정조준' 분양가 상한제...집값 영향은?
Posted : 2019-08-12 11:27

동영상시청 도움말

■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 고종완 / 한국자산관리연구원 원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 마지막 카드를 꺼내들었습니다. 민간 아파트에도 분양가 상한제를 하겠다는 건데요. 특히 강남 재건축 시장을 겨냥한 이번 대책, 과연 집값 안정을 되찾을 특단이 될 수 있을지 알아보겠습니다.

부동산 전문가이신 고종완 한국자산관리연구원 원장 연결해서 짚어보죠. 고종완 원장님 나와 계시죠?

[고종완]
네, 안녕하십니까? 고종완입니다.

[앵커]
지금 여러 가지 대외변수들이 좋지 않아서 시행발표를 연기하나 했는데 오늘 단행을 했습니다. 오늘 발표 내용의 핵심을 먼저 좀 짚어주신다면요.

[고종완]
아무래도 민간택지에서 분양가 상한제가 핵심 내용인데요. 앞서 말씀드린 대로 사실은 그동안 한 달 전에 예고가 되어 있지 않았습니까? 그런데 그동안 당정 간에 또 당청정 간에 상당한 우여곡절, 논란이 있었던 것 같아요.

왜냐하면 분양가 상한제는 말 그대로 택지비에다가 기본인 건축비를 정해서 분양가 상한선이 정해지잖아요. 거기에다가 시장에 주는 파급효과가 폭발력이 크기 때문에 이걸 좀 반대했던 목소리도 좀 있었는데 어쨌든 김현미 국토부 장관의 정책적 의지가 결국 오늘 분양가 상한제 발표에 이르게 됐고 이게 나오게 되면 아무래도 시장에 주는 메가톤급 그런 파급효과는 클 것으로 보이고요.

민간택지가 상한되는 데 가장 핵심은 직격탄을 받는 곳은 강남 재건축, 재개발이 될 것 같아요. 재건축, 재개발 같은 경우에도 예를 들면 관리처분인가를 받은 곳들은 분양가 상한제를 지금까지는 피해왔었거든요. 그런데 앞으로는 입주자 모집공고일 이후로 되기 때문에 그렇게 되면.

[앵커]
입주자 공고 때부터.

[고종완]
공고 때부터 적용이 되기 때문에 그렇게 되면 재건축 같은 경우에는 그동안 재건축 초과이익 환수제도라든지 또 조합원 지위 양도 금지, 이런 여러 가지 규제가 많았었잖아요. 여기에다 분양가 상한제까지 적용을 받게 되면 그만큼 수익성은 악화되고 조합원들이 부담해야 되는 추가 부담감은 높아지게 되어 있죠. 그렇게 되면 당장 강남이나 마용타운 이런 곳의 재건축, 재개발 아파트 가격은 직격탄을 맞고 하락할 수밖에 없다.

수익성이 저하된다 하는 그런 면에서. 그다음에 과천이라든가 지방의 대대광이라고 해서 요즘 대구, 대전, 광주 지역도 많이 들썩였잖아요. 이런 지역들도 앞으로 서울 전체 투기과열지구가 지정이 되는 거고 그중에서도 재건축의 가장 큰 타격을 받게 된다.

또 지방도 들썩이는 지역들은 분양가 상한제 대상이 되기 때문에 그만큼 충격파가 예상된다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
메가톤급 파장, 그래서 극약처방이다 이런 얘기가 나오는 상황인데.

[고종완]
극약처방이라고 볼 수 있죠.

[앵커]
그렇죠. 지금 말씀하신 대로라면 투기과열지구가 모두가 대상이기 때문에 서울 전 지역은 해당이 돼서 서울 전체 재건축 사업장은 우선 가시권에 들어오는 거고요.

[고종완]
서울 전체가 다 해당이 되죠. 전국의 투기과열지구도 해당이 되고요.

[앵커]
그리고 지금 말씀하신 대대광 대전, 대구, 광주도 지금 피해갈 수 없는 이런 상황이 된 거라는 말씀이시죠?

[고종완]
그렇죠.

[앵커]
지금 과도한 시세차익하고 일명 로또 아파트를 막기 위해서 여러 가지 보완책들도 오늘 발표가 된 것 같은데요. 전매제한도 강화가 된 것 같아요.

[고종완]
분양권 전매도 당연히 이번에 적용이 되죠. 사실은 지금도 투기과열지구나 조정지구 같은 경우에는 분양권 전매제한이 강화되고 있습니다. 그런데 이걸 2배 이상 늘리는 거거든요.

그러니까 1년 이상 3년 정도인데 몇 배 이상, 그러니까 5년에서 10년이니까. 사실은 일단 분양을 받고 나면 분양가 상한제 아파트는 입주한 이후에도 상당 기간 전매가 안 된다는 점에서 그만큼 재산권 행사가 제한이 되고 투기를 막는 데는 효과가 있을 것 같아요.

그런데 문제는 이게 시세보다 저렴하게 분양가가 책정이 되면 저는 개인적으로 볼 때 서울 지역이나 투기과열지구에서 한 10~20%, 많게는 20~30% 정도의 분양가 인하 효과는 나올 것으로 보입니다.

[앵커]
분양가 인하 효과가 그 정도는 나올 것이다.

[고종완]
인하 효과. 그렇게 보면 상당히 이번에 정부가 의도한 대로 이번 대책으로 인해서 단기적으로 집값 안정에는 기여하는 바가 클 것 같아요. 그래서 저는 변곡점이 올 것이다, 이 부분이 우리 시청자분들께서 궁금하시잖아요.

그래서 분양가 상한제가 시행됨으로 해서 시장에 주는 가장 큰 충격파는 역시 분양가 인하 효과가 나타나면 재건축의 집값이 내릴 가능성이 높다.

두 번째는 분양가가 내리면 소위 주변 집값을 끌어올리는 효과도 좀 낮아질 것이다, 상승압력이. 그래서 저는 올가을 이사철을 앞두고 좀 들썩이는 이런 부동산 시장이 안정 국면으로 전환되는 전환기, 변곡점을 맞을 가능성이 크다고 보여지고요.

다만 분양가가 낮아지게 되면 로또 분양이 일어나서 소위 실수요자, 무주택자에게는 유리하지만 사실은 청약 대기 수요, 그러니까 신규 분양 시장은 더 과열될 우려도 있다라는 점은 하나의 문제점으로 보여지고 그런 것들을 방지하기 위한 대책이 분양가 전매제한을 늘린다든지 또 이런 대책들이 함께 나온 이유로 해석이 됩니다.

[앵커]
지금 정부가 이 카드까지 쓴 건 지금 집값 반등세가 조금 우려할 만한 수준이 될 수 있다 이런 판단 아니겠습니까? 지금 상승 흐름이 어느 정도입니까?

[고종완]
사실은 집값 상승폭은 크지는 않아요. 시장 흐름을 한번 짚어보면 작년 9. 13 대책 이후에 서울을 비롯해서 수도권 집값도 하락세로 전환했던 거거든요. 그런데 문제는 올해 4월 들어서 이게 재반등 현상이 나타납니다.

소위 말하면 공급 부족에 대한 우려 그다음에 똘똘한 1채에 대한 선호, 그리고 금리인하 이런 것들이 나오면서 시장의 흐름이 좀 바뀐 것입니다. 그러니까 정부도 저는 적정한 시점에서 분양가 상한제가 나왔다고 판단하고 있는데요.

[앵커]
어떻게 보면 선제대응하겠다는 이런 방침이군요?

[고종완]
그렇죠. 왜냐하면 지금 앵커께서 말씀하신 대로 올해 4월부터 슬금슬금 오르기 시작하더니 이제 강남부터 오르더니 마용성광이라고 해서 마포, 용산, 성동, 광진 또 동작구까지 오르고 또 지방도 오르는 게 이게 예사롭지 않잖아요. 이 심상치 않은 조짐이 가을 이사철을 앞두고 일어나게 되니까 정부는 선제적으로 대응했고 이러한 대응은 저는 정책적인 측면에서는 잘한 선택이다라고 봅니다.

그러나 한 가지 아쉬운 점이 있다면 이런 규제일변도 정책이 근본 해법인가. 집값의 근본해법은 되기가 어려워요. 앵커께서도 우리 시청자분들께서도 잘 아시겠지만 지금 집값이 오르는 이유는 여러 가지 요인이 있다고 말씀드렸잖아요.

그런데 그중에서 가장 큰 게 역시 공급 부족에 대한 우려예요. 그리고 금리가 인하됨으로 해서 시중에 1100조가 넘는 부동자금들이 안전자산을 찾아서, 주식이나 자본시장이 불안하니까 이쪽으로 이동하고 있는 거거든요.

그런데 여기다가 분양가격도 많이 올랐어요. 집값은 2~3% 올랐는데 분양가는 12% 이상 올랐다는 말이죠. 그러니까 분양가가 많이 올라서 집값을 자극했다, 이런 정부의 주장은 일리가 있습니다.

그러나 분양가가 오른 것만으로 집값이 오른 것은 아니다라는 것이죠. 그래서 공급 부족에 대한 이런 우려를 이번에 불식시키지 못한 점.

그러니까 저는 개인적으로 집값을 안정시키기 위해서는 재건축, 재개발을 활성화해서 공급을 늘리든지 아니면 3기 신도시에서 강남을 대체할 만한, 예를 들면 1기 때의 분당이나 2기 때 판교처럼 강남 수요를 분산시킬 수 있는 그런 대체 신도시가 나왔으면 했는데 이런 부분이 빠진 것들이 결국 사람들이 불안해하고 전월세 가격도 내려가지 않으니까 실수요자들이 내집 마련을 하게 된 것들이 집값이 들썩이는 근본이유라고 생각하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 지금 당장 집값을 잡더라도 공급이 위축되면 장기적으로는 다시 집값이 오르지 않겠느냐, 이런 시장의 우려도 나오는데 지금 고종완 원장님의 얘기를 들어보면 이게 분양가 상한제, 이걸 민간으로 확대하는 것이 선제대응카드로 효과가 있지만 공급 부족 우려 같은 데 대한 대책이 추가로 조금 더 마련되어야 한다 이런 지적이신 거죠?

[고종완]
그렇죠. 그러니까 두 가지인데 하나는 단기적으로는 이번에 효과가 있을 것입니다. 제가 볼 때도 지금 집값의 상승 흐름은 멈출 가능성이 높아요. 그리고 재건축 가격이 하락하게 되면 바로미터 기능을 하잖아요.

소위 리딩마켓이라고 해서 선도시장의 역할을 해 온 것인데 과거에 경험을 보면 강남의 재건축이 꺾이는데 일반 아파트가 계속 오른 적은 한 번도 없었습니다. 그리고 우리가 부동산 경기의 상승사이클, 사이클 측면에서도 올해 집값이 5~6년째 오르고 있는 거거든요.

그러니까 6년 이상 지속적으로 오른 적이 없어요. 그래서 제가 이번 분양가 상한제가 나옴으로 해서 시장의 흐름이 바뀔 것이다. 변곡점 내지는 전환기가 올 것이다라는 것이 예측이 가능한데 문제는 서울은 가뜩이나 구조적, 만성적으로 공급이 부족하거든요.

그리고 특히 좀 우려되는 게 정부 측에 말하고 싶은 부분이 이 부분인데요. 2021년에는 입주 가뭄 현상이 나타납니다. 예를 들면 서울지역의 재건축, 재개발도 억제하죠. 또 이번에 민간택지 분양가 상한제가 시행이 되면 건설회사는 공급을 더 줄일 여지가 있거든요.

그렇게 되면 내년까지, 올해와 내년은 제가 볼 때 입주 물량이 조금 증가합니다. 그러니까 서울 같은 경우에는 매년 4만~5만 가구가 신규 입주가 일어나야 적정한 공급물량으로 보고 있거든요.

그런데 2021년경에는 민간연구소의 추정이기는 합니다마는 입주물량이 현저하게 줄어드는 것으로 나타나서 이게 3기 신도시는 2022년 이후에야 공급이 이뤄지거든요, 최초의 신규 분양이. 그래서 제가 볼 때 정부 당국에서도 이번에 분양가 상한제만 놓고 마지막 끝이다가 아니라 공급 확대정책에 대해서도 조금 더 심도 있는 고민이라든지 보완대책이 필요하지 않을까.

그렇지 않으면 2021년경에 다시 공급부족으로 전세가 불안해지고 집값이 오른다면 문제는 좀 더 심각해지지 않을까. 그러니까 공급 부족 지역에서의 분양가 상한제 같은 가격 통제 장치는 우선적으로는 일시적으로는 득이 있지만 중장기적으로는 실이 클 수도 있다는 점을 좀 유념을 했으면 합니다.

[앵커]
저희 시간이 얼마 안 남아서 질문 하나만 더 드리겠습니다. 지금 가장 궁금한 것은 집을 사고 싶은 실수요자들. 지금 적기냐 아니냐 이 부분이 가장 궁금할 것 같아요. 어떻게 보십니까?

[고종완]
제가 볼 때 두 가지인데요. 실소유자들은 서울이나 인기 지역, 이런 곳들은 내 집 마련을 하는 것이 옳을 것 같습니다. 왜냐하면 우리 경제가 2040년까지 또 인구가 2030년까지 가구수가 증가하거든요.

그런 면을 본다면 모든 지역이 동일할 수는 없지만 서울과 수도권의 인기지역 같은 경우에는 무주택자는 전월세 사는 것보다는 적극적으로 내 집 마련하는 전략이 바람직해 보이고요.

그리고 이번에 분양가 상한제로 인해서 무주택자의 내 집 마련에 대한 경제적 부담은 많이 준 게 되잖아요. 정부가 잘하고 있는 것이죠. 그런 면에서 청약통장이나 가점을 이용해서 신규분양을 받는 것은 바람직하다라고 보여집니다.

다만 주택이 많은 다주택자는 좀 줄일 필요가 있을 것 같아요. 슬림화라든지. 매년 다운사이징을 해야 집값이 올라갈 수는 없는 상황이거든요. 그런 관점에서 무주택자는 내집 마련의 적기, 호기가 오고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.

다만 청약경쟁은 서울은 더 과열될 우려가 있죠. 그렇게 되면 가점 쌓기, 자기의 점수 관리하는 그런 노력이 좀 필요할 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 청약 가점 높은 분들은 상한제 시행된 이후에 분양되는 물량을 노려보면 좋을 것 같네요.

[고종완]
훨씬 유리해졌죠, 현재적으로.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원 원장과 얘기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

[고종완]
감사합니다.
댓글등 이미지 배경