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[YTN 라디오 김영수의 더 인터뷰]
□ 방송 : FM 94. 5 (07:15~09:00)
□ 방송일시 : 2025년 11월 07일 (금)
□ 진행 : 김영수 앵커
□ 출연자 : 한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수(민주당 주택시장안정화 TF 자문단)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다
◆김영수 앵커(이하 김영수): YTN 라디오 김영수 인터뷰 4부 순서인데요. 금요일에는 영수네 잡학살롱 시간입니다. 오늘은 주택 문제를 짚어보려고 합니다. 부동산 모두가 관심 있죠. 이 부동산 시장이 다시 출렁이고 있고요. 정부가 추가 대책을 내놓고 있는데도 집값이 다시 계속 오르고 있습니다. 어떻게 해야 할까요? 명지대대학원 실물투자분석학과 한문도 교수와 함께 짚어보겠습니다. 어서오십시오.
◇한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수(민주당 주택시장안정화 TF 자문단)(이하 한문도): 안녕하세요.
◆김영수: 한문도 교수님은 대한민국에서 부동산 최고의 전문가라고 모두 다 알고 있거든요.
◇한문도: 과찬이신 것 같은데요.
◆김영수: 우리 청취자분들이 많이 기대하고 있으실 것 같아요. 한문도 교수님, 최근 집값 움직임이 어떻습니까?
◇한문도: 일단 심리적으로 일단 안정 국면에 들어갔습니다. 물론 보도에서 일부 지역 동탄이라든지 구리, 파주에 풍선 효과가 막 난다고 많이 포장을 하는데 실제 데이터는 그렇게 많은 수준까지는 전혀 아니고요. 퍼센트가 중요한 게 아니라 그 주간 통계는 사실 저는 항상 말씀드리지만 대한민국의 한국 부동산은 주간 통계는 거의 좀 과격한 편이지만 쓰레기 수준의 통계입니다. 그래서 그 통계는 사실 정성적 요인이 있는 통계는 전 세계에 없거든요. 그런데 대한민국 부동산은 그 통계가 정성적 요인이 들어가요.
◆김영수: 정성적 요인이 뭔가요?
◇한문도: 우리가 학교 점수를 매기면 시험 본 거 맞춤 개수대로 해야 되잖아요. 그게 아니라 이걸 보니까 얘는 앞으로 더 잘할 것 같아 이런 생각이 들어서 70점인데 80점을 준다 이게 정상적이잖아요?
◆김영수: 지금 우리가 보고 있는 평가 데이터가 다 정성적....
◇한문도: 요인이 들어가고
◆김영수: 요인이 들어간다고요?
◇한문도: 네, 그건 제가 확실히 알고 있습니다. 그래서 그 부분들이 있어서 지금 말씀하신 동탄이 올랐다 이런 것들이 있잖아요. 그게 실제 상황하고 다른 데이터들이 꽤 있거든요. 그리고 실제로 지금 동탄은 5대 5 정도, 하락 거래가 반 상승 흐름의 반이에요. 예전하고 큰 차이가 없어요. 그리고 동탄역 부근에 청계동하고 오산동이라고 있어요. 거기만 조금 올랐지 나머지 동네는 지금 하락이 또 많아요. 근데 기자님들이 팩트를 일반화하지 않고 딱 한 단편적인 걸 뽑아서 마치 이게 일반적인 것처럼...
◆김영수: 아니 저도 기자 출신이기 때문에 아는데 부동산 통계가 나와요. 나오면 그 통계를 우리 기자들이 해석을 하는 거거든요. 그런데 통계 자체를 부정을 하시면 기사를 쓸 수가 없거든요.
◇한문도: 주간 통계는 전 세계에서 우리나라만 하잖아요. 그 이유는 뭐냐 하면 부동산은 주간 통계가 신뢰성을 확보할 수 없다라는 게 전 세계 공통적인 통계학자들의 얘기예요.
◆김영수: 그러면 정부가 지금 내놓는 모든 대책의 기본이 되는 바탕이 되는 통계는 뭐가 되는 거예요?
◇한문도: 지금은 월간 통계는 좀 맞아요. 월간 통계는 실거래가 등기된 걸 가지고 하니까 그나마 좀 신뢰도가 좀 높아지는데 지금 대한민국의 문제는 주간 통계가 마치 주식 시장처럼 이 장기적인 어떤 시간을 가진 물건임에도 불구하고 마치 일주일마다 막 집값이 뛰었다 내렸다 막 이런 느낌을 이제 심어주잖아요.
◆김영수: 기자들은 이 통계를 보고 기사를 쓰는데 지금 38주 연속 계속 집값이 오르는 것으로 나오고 있거든요. 그럼 이건 월간도 마찬가지일 것 아닙니까?
◇한문도: 예를 제가 하나 말씀드릴게요. 월간도 약간 그런 월간은 좀 낮습니다. 왜냐하면 등기가 된 거가 좀 많이 포함되어 있기 때문에 그런데 주간 통계는 등기도 안 돼 있잖아요. 그러니까 이거는 신뢰성이 전혀 없는 거예요. 일단 그래서 그 한국 부동산은 보도 자료를 보면 이거는 참고 자료이지 신뢰를 담보할 수 없다라는 내용이 팝업으로 딱 공지가 돼 있어요. 그래서 지금 말씀하신 것처럼 계속 그런 기사들이 나오고 있지 않습니까? 그래서 제가 일일이 하나하나 보고 있고 최근에는 개인적인 얘기지만 이게 통계청장님과 한국 부동산을 통계법 위반에 해당되는 걸 제가 찾고 있습니다.
◆김영수: 그런데 실제로 집값이 좀 올랐잖아요?
◇한문도: 그동안 올랐죠.
◆김영수: 오르고 있는 거잖아요?
◇한문도: 오르고 있다라고 계속 기사가 나오는데 실제 거래를 보면 서울은 상승 거래가 더 많아요. 아직까지 서울은 많고 그런데 서울도 구별로 다 다릅니다 .구별로 따지면 이번에 토지거래 허가 구역 나오고 나서 10월 15일부터 했는데 20일부터 시행됐잖아요. 20일부터 어제까지 거래된 데이터를 보면 아이러니하게 25개 구가 서울에 있는데 25개 구 중에 4개 구만 거래가 좀 있고요. 나머지 21개구가 0건, 1건이에요.
◆김영수: 그래요. 거래가 거의 없다고 들었습니다.
◇한문도: 물론 토지거래 허가가 15일 정도 소요 기간이 걸리거든요. 그러니까 10월 20일이었으니까 11월 한 15일 정도 되면 확실히 나오는데 현재로서는 하여간 신고한 것도 없는 거 보면 일단 토지거래허가 나온 걸 정확하게 봐야지 데이터가 나오겠지만 현재로서는 시장에 지금 그리고 공인중개사분들한테 제가 전화를 또 해 봅니다. 해보면 강남 4구 있지 않습니까? 여기만 지금 움직이고 있어요.
◆김영수: 거래가 되고 있는 거예요?
◇한문도: 토지거래 허가 지정 전에 거래량이 한 4천~5천 건 되거든요. 5천 건 넘었어요. 그런데 그 토지거래 허가가 20일간이니까 나머지 토지 거래하고 한 열흘 하면 3분의 1 정도 똑같잖아요. 비율이 그러면 한 5,000건, 5,500건이 됐으면 적어도 한 500건, 1,000건은 돼야 되잖아요. 물론 신고량이 남아 있지만 그런데 지금 저번 주 토요일 기준으로 179건이에요. 신고된 게 급감했죠. 서울도 그런데 그 급감한 179개가 주로 송파구와 강남구 이쪽으로만 치중돼 있어요. 그게 이제 상승으로 뜰 수밖에 없는 거죠. 선호하는 어떤 일부 지역이 삼성전자 주가가 오르면 다 오른 것처럼 착시 현상이 있듯이 지금 그런 상태입니다. 다른 구들은 좀 하락한 데가 좀 많습니다.
◆김영수: 그러면 일단은 정부의 정책 이번에 세 번째 대책이 정책적 효과를 발휘하고 있다고 보시는 거예요?
◇한문도: 네, 저는 확실히 보고 있다고 봅니다. 전문가들도 다 그렇게 보고 있습니다. 기사만 그렇게 안 나와요. 신기하게 우리 언론 보도 보시면 네이버 포털이든 보면 다 좀 잘못된 정책처럼 자꾸 기사들이 많이 나오는데요. 이미 그 뭐라고 표현할까 시장 주의자분들 이분들조차도 충격을 먹은 게 다 데이터가 나와 있거든요. 근데 이제 기사가 좀 잘 안 나와서 좀 아쉽습니다.
◆김영수: 아무튼 지금 기사에 대한 판단은 한문도 교수는 그렇게 보시는 거고요?
◇한문도: 네, 맞습니다.
◆김영수: 기자들 입장에서는 어떤 의도를 갖고 쓴다기보다는 열심히 기사를 쓰고 있거든요. 일단 그러면 지금 정부의 대책 추가 대책 가운데 재산세 인상 관련해서도 그러니까 보유세가 되겠죠. 검토를 하고 있는데 한문도 교수께서는 재산세 인상이 필요하다는 생각이신 거죠?
◇한문도: 네, 중장기적으로는 필요합니다. 그건 필수적이죠. 왜냐하면 선진국 OECD 34개국 중에 대한민국이 거의 하위 수준에 있거든요. 그런데 우리가 아시겠지만 국방력은 5위고 세계 경제는 G7에 낄 정도로 지금 올라왔잖아요. 그 레벨의 수위와 맞춰 볼 때는 반 수준도 안 됩니다. 다만 반면, 거래세가 높아요. 양도세 중과 이런 거 많이 들었잖아요. 그런데 해외에는 그런 중과 제도가 그렇게 많이 없습니다. 그런데 우리나라는 좀 특수한 상황인데 그러다 보니까 총액을 보면 또 비슷해지는 거예요. 그러면 결론적으로 우리가 주택시장을 앞으로 좋게 하려면 보유세는 선진국 형태로 가고 거래세 양도세는 선진국 형태로 낮춰주면 무주택자나 실수요자들 또 주택을 가지신 분들이 거래할 때 부담이 없잖아요. 그 시장에 자연스럽게 매물 공급이 기존 주택의 공급이 원활하게 돌아가는 효과가 있거든요. 그런데 이 양도세 중과나 막 이거를 막 묶어버리면 매물을 안 팔게 되잖아요. 그러면 시장에 물건이 없으면 매물 부족으로 또 가격 상승 압박이 있지 않습니까? 이거를 잘 조화를 맞춰야 되는데 최근에 나오는 얘기를 들어보면 보유세만 막 얘기하시거든요. 그런데 그게 아니라 보유세는 항상 거래세인 양도세와 취득세를 같이 묶어서 총량으로 아마 기재부가 국세를 계산해 보시면 나올 거 아닙니까? 이걸 잘 맞춰가지고 해야 되는데 그 부분이 중장기적으로는 이루어질 것 같고요. 여야 뭐 그건 이견이 없는 것 같아요. 제가 양쪽 여야 쪽에 다 회의를 참가해 보면 이견이 없습니다. 그러니까 결론적으로 우리가 앞으로 가야 할 방향은 맞죠. 다만 이제 지방선거가 있다 보니까 이번에 발표하기에는 부담될 겁니다.
◆김영수: 지방선거 끝나고 발표될 가능성이 있다라는 건가요?
◇한문도: 네, 이번에 좀 부탁드리고 싶은 게 이렇게 전달식으로 이렇게 좀 뭐라 그럴까요? 전달식 이렇게 발표하시는 것보다 국민들한테 소통 공청회 같은 거. 대통령께서 보유세 세금 전문가들을 다 모아놓고 부동산 전문 모아 놓고 공청회를 한다든지 이런 모습들을 보여주시면서 국민들이 공감하는 수준이 됐을 때 하시면 부담이 없잖아요. 좀 그랬으면 좋겠습니다.
◆김영수: 부동산을 오래 보셨으니까 우리 부동산 이야기를 좀 해볼게요. 우리나라 서울시에만 일단 그러니까 전국적으로도 보고 서울시 보겠습니다. 전국적으로 집을 갖고 있는 가구와 집을 갖지 못한 가구가 몇 퍼센트씩 됩니까?
◇한문도: 도하고 광역시하고 수도권 서울 4개로 분류해서 말씀드릴게요. 도 같은 경우는 2023년 말 기준으로 한 68%에서 69% 줍니다, 도 지역이요. 광역시는 63% 가까이 됩니다.
◆김영수: 자가 보유율이요?
◇한문도: 네, 자가 보유율이 자가 보유해서 사실 수도 있고 안 사실 수도 있지만 자가보유율 자체가 그리고 수도권이 한 56% 됩니다. 그러니까 집 가진 분이 많죠. 그래서 정책이 약간 그쪽으로 좀 치우치는 느낌이 좀 있긴 하지만 중요한 건 이제 서울인데요. 서울은 15년 전까지만 해도 이 주택 보유율이 더 높았는데 지금은 역전됐습니다. 그래서 주택을 가지신 분이 48%밖에 안 되고요. 52.3%가 무주택자 분들이에요. 임차인들. 그러면 이건 사실 좀 문제가 있죠. 왜냐하면 예전에 주택 보유보다 낮아졌다는 얘기는 자산의 이동 과정에서 한쪽으로 치우치는 결과가 나온 거거든요. 그러니까 이런 부분은 서울의 어떤 특수성이라고 그럴까요? 결론적으로 말씀드리면 전 세계적으로 제일 높았던 데가 공산주의 국가 빼고 70%면 최고입니다. 그런데 68%니까 도 지역은 이제 상승 여력이 좀 없다고 보시는 거고 그 나머지 광역시도 이제 상승 여지가 어느 정도 거의 다 온 거죠. 그런데 우리는 또 인구 감소가 좀 겹쳤잖아요. 그러니까 이 선에서 좀 마무리될 것 같고 수도권과 이제 서울이 문제인데 서울에 이제 분산 정책이 확실히 나온다라면 이게 조금 선진국 수준으로 가겠지만 당분간은 지금 갭투자 열풍이 아직도 식지 않아서 이 현상은 10년 정도는 5년 10년 정도 유지될 것 같고 그 이후는 이제 완전히 바뀔 것 같아요.
◆김영수: 지금은 지금 부동산 정책은 갭투자를 거의 할 수 없게 만든 거잖아요. 그러면 이제 앞으로 집값이 어떻게 움직일 것인가가 최대 관심이잖아요. 그러면 우리 한문도 교수께서는 집값이 올해 말이나 내년 초 그리고 내년 말 그 후년까지 전망이 어떻게 이렇게 흘러갈 것으로 보세요?
◇한문도: 우리가 인구 증가는 이제 어느 정도 정체된 상황이 됐고요. 그러면 이제 수요 요인 측면에서는 일단 요인이 일단 정리가 됐잖아요. 그러면 정책 요인이 남았잖아요.
◆김영수: 집은 다 갖고 싶어 하잖아요.
◇한문도: 네, 갖고 싶어 하는데 집이 워낙 비싸고 가지고 계신 분들이 계속 그들만의 리그를 하니까 이 얘기 말씀드리면 좋겠네요. 우리가 2300만 가구거든요. 이 가구 중에 무주택자 분이 한 천만 돼요. 그리고 집을 하나 갖고 있는 분들이 계산하면 계산상으로 보유율은 이런데 한 1100만 가구입니다. 그러면 한 250만 에서 350만 가구가 다주택자예요. 그런데 어떤 정책이나 대책이 나오면 마치 집을 가진 사람들이 다 피해를 보는 것처럼 기사들이 많이 나오지 않습니까? 중요한 건 우리가 계산을 잘 해야 되죠. 유주택자 분들 중에요. 집값이 오르길 다 바라지만 자제분이 두 분인 분들은 어떻게 될까요? 집값이 오르면 손해예요. 집값이 내 집값 하나는 오르는데 자제분 둘을 생각하면 앞이 캄캄하죠.그럼 자제분들을 생각한다면 그분들은 집값이 오르는 걸 원치 않아요 안정적인 걸 원하죠. 그게 후세들한테도 도움이 되니까 그런 비율을 다 계산해 보면 실제로 우리 국민들 중에 200~300만 많으면 400만 빼고는 그러면 1주택자 중에 솔로 있잖아요. 이분들은 오르길 바라겠죠. 이걸 계산을 제가 대충 해보니까 잘해야 한 15% 20%만 집값이 오르기를 엄청 바라는 거예요. 나머지 80%, 70% 국민들은 집값이 안정적이고 생산적인 활동이 정상적으로 가길 바라는 거죠. 그러니까 이거를 정부가 좀 정시하시는 분들이 냉정하게 판단을 하셔야 되는데 이런 부분을 좀 정치하시는 분들이 좀 체크하셔 가지고 선거 전략도 좀 다시 짰으면 좋겠어요. 그러면 대한민국 부동산에 안정적인 정책들이 나올 수 있는 기반이 되지 않습니까? 원인 분석을 좀 잘 해야겠죠.
◆김영수: 정부가 계속 나름대로 집값을 안정시키기 위해서 어떤 역대 정권들도 많은 노력을 기울였잖아요. 그런데 어떤 정책이 빠져 있기 때문에 집값이 계속 오른 거라고 보세요?
◇한문도: 우리나라 역사 중에 딱 두 번 정부의 정책이 정확하게 시장에 반영이 돼서 주택시장이 안정된 때가 있었습니다. 기억하시겠지만 노태우 정부 때 200만 호를 발표했잖아요.
◆김영수: 신도시 발표요.
◇한문도: 네, 그리고 그때도 발표하고 첫해는 막 비판이 있고 이랬지만 결국 1년 뒤부터 시장의 반응을 하거든요.
◆김영수: 분당 신도시, 일산 신도시가 만들어집니다.
◇한문도: 네, 맞습니다. 1기 신도시를 포함해서 그때 IMF 전까지 계속 안정적이었죠. 그때가 저희 또래나 저희 밑에 세대들이 그때가 청년기, 중장년기일 때 정말 일하기 좋았거든요. 집값 생각 안 하고 그게 이제 올바른 세상이죠. 그리고 두 번째가 MB 정부 때입니다. MB 정부 때 보금자리 주택 들어보셨을 거예요. 보금자리 주택을 발표하고서 서울 주택 가격이 4년 내내 안정적이었습니다. 여기서 중요한 게 뭐냐 하면 그 두 번이 왜 성공을 했냐면...
◆김영수: 다 공급이네요?
◇한문도: 네. 공급인데 여기서 포인트가 하나 더 있습니다. 이번 정부도 공급을 했잖아요? 공급은 발표를 했어요. 중요한 건 뭐냐 ‘분양 가격’입니다. 분양가를 노태우 정부 때 분당 신도시 1기 신도시 평촌 등을 할 때 아예 발표를 합니다. 어떻게 발표하냐 앞으로 분양을 하는데 집값이 너무 올랐다. 인구도 많이 늘어나고 그래서 우리가 땅을 갖다가 그린벨트인 거 다 풀어가지고 분양하는데 평당 150에서 200만 원 사이에 다 분양한다라고 발표한 거예요. 그런데 그때 시세가 400만 원이었거든요. 그러니까 반값이 되잖아요. 그러니까 처음에는 설마 이랬다가 실제로 시작이 되잖아요. 그러니까 사람들이 지금 비싼 집을 사면 바보가 되는 거예요. 그 기다리죠. 그러니까 시장이 안정되죠. 그리고 보금자리 수도 똑같아요. 발표할 때 토지임대부 들어보셨잖아요. 토지 임대부를 강남에 했잖아요? 거기에 토지 임대부도 있고 분양분도 있었어요. 토지 임대부를 800만 원에 분양하겠다. 분양분은 1200에 분양했다고 발표를 하고 하남 미사, 고양, 장흥 등의 보금자리 주택 공공지구에 800만 원에서 900만 원대 분양하겠다고 공헌을 해 버려요. 던지고 나니까 시장 반응이 어떻냐 시장 실제로 그때 강남의 시세가 2천 5백에서 3천 이었습니다. 그럼 계산하니까 반값이잖아요. 무조건 그러면 주택을 사려고 막 쫓아갈 이유가 없잖아요.
◆김영수: 그럼 지금도 그렇게 저렴한 분양가를...
◇한문도: 던져야죠.
◆김영수: 아니 근데 분양가 아파트가 나올 수 있습니까? 워낙 지금 많이 올랐잖아요. 건설비도 많이 올리고 땅값도 많이 올랐다는데
◇한문도: 아닙니다. 그러니까 민간 택지의 분양가는 높을 수밖에 없어요. 가격이 있으니까 중요한 건 이제 공공에서 분양하는 것들은 우리가 국가라는 데다 위임을 했지 않습니까? 주택 시장의 안정을 위해서 국민 주거 복지 안정을 위해서 국가가 토지를 풀거나 수용하거나 이런 권한을 줬잖아요. 공공특별법으로 그러면 이걸 가지고 샀을 때 그때 공시가격으로 보상을 해요. 그 수준이 지금 아시겠지만 서리풀 지역 요새 강남 나오잖아요. 거기 지금 정부가 책정한 게 평당 400입니다. 실제로는 1억 5천2억인데 그러면 그 토지 가격을 계산하면요. 반값보다 더 쌉니다. 토지 원가를 계산하면 그래서 노무현 정부 때 토지 조성 원가를 한 거 이걸 하면 무조건 저는 반값이 되는 계산이 나오거든요. 건축비 토지비 더하면 딱 되잖아요. 그리고 뭐 LH가 직영을 한다고 그러면 LH의 인건비나 최소한의 마진을 준다고 해도 그래도 반값이 나오는 거예요. 그런데 이건 정부의 의지에 달려 있습니다. 정부가 이런 명분을 내세워요. 이거를 좀 비싸게 팔아야 임대주택을 지을 수 있는 재원이 나온다 이렇게 얘기를 해요. 그런데 여기서 중요한 게 뭐냐 하면 선진국은요. 이 공급하는 주체에다가 임대주택을 짓는 일을 같이 줘가지고 부채 구조화를 만들지 않아요. 계속 만성적인 부채를 일을 수밖에 없잖아요. 그래서 임대주택 공급은 국가가 기본적으로 해야 될 일이니까 따로 뺍니다. 빼가지고 계정을 국가 계정에서 따로 정리를 하니까 국가가 지원하는 형태죠. 그러면 LH 입장에서는 주택 공급만 맡게 된다라면 뻔하잖아요. 땅값 나왔죠. 건축비 나왔죠. 그럼 정해진 가격이 딱 나오잖아요. 국민의 세금을 가지고 하는 공공기관이 아쉬울 게 뭐가 있어 그리고 그렇게 공급을 하면 MB 때나 노태우 때처럼 분명히 시장 안정 효과는 바로 시장에 나타날 거라고 보기 때문에 이번 정부도 그런 정책을 좀 했으면 좋겠습니다.
◆김영수: 이번에 주택시장 안정화 TF 자문단 들어가셨으니까 적극적으로 제안을 하셔야겠네요?
◇한문도: 들어가기 전부터 저는 계속 얘기했는데 들어가서도 좀 말씀은 드리고 있습니다.
◆김영수: 그럼 이 정부 출범할 때부터 계속 그 정책 제안을 하셨군요?
◇한문도: 몇 년 전부터 계속 했죠.
◆김영수: 근데 정부가 받아들이지 못하고 있는 거예요? 왜요? 정책 결정권자들이 다 기득권이라서 그런 거예요?
◇한문도: 저는 그렇게 보고 있습니다. 그리고 우리 시청자분들이 생각하시는 것보다 부동산으로 얻는 수익이 워낙 크다 보니까 이쪽에 연관된 카르텔이 상당히 높 좀 강합니다. 그것을 일반 개인들이나 정책 당국자들이 일일이 대처하기 버거울 정도입니다. 그렇기 때문에 좀 신념을 가지고 이번에 이재명 대통령이 신념이 계시니까 기대하고 있거든요. 저는 신념을 가지고 밀어붙이면 될 일이죠. 예전에 해 왔잖아요. 노태우 때도 했고 다 했잖아요. 이번 정부도 할 수 있다라고 저는 봐요. 국민만 믿고 가신다라면 제가 볼 때는 대한민국 청년이나 무주택자분들이 원하는 우리 안정적인 대한민국 주거시장이 정착될 거라고 저는 보고 있습니다.
◆김영수: 벌써 마무리할 시간인데 잘 들었습니다. 올해 시장 주택 문제 부동산 문제를 보고 계셨으니까 좀 전에 제안한 대책이 정부가 수용을 하면 효과가 있을 것 같아요. 지금까지 한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수와 함께 했습니다. 잘 들었습니다.
YTN 박지혜 (parkjihye@ytnradio.co.kr)
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□ 진행 : 김영수 앵커
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* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다
◆김영수 앵커(이하 김영수): YTN 라디오 김영수 인터뷰 4부 순서인데요. 금요일에는 영수네 잡학살롱 시간입니다. 오늘은 주택 문제를 짚어보려고 합니다. 부동산 모두가 관심 있죠. 이 부동산 시장이 다시 출렁이고 있고요. 정부가 추가 대책을 내놓고 있는데도 집값이 다시 계속 오르고 있습니다. 어떻게 해야 할까요? 명지대대학원 실물투자분석학과 한문도 교수와 함께 짚어보겠습니다. 어서오십시오.
◇한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수(민주당 주택시장안정화 TF 자문단)(이하 한문도): 안녕하세요.
◆김영수: 한문도 교수님은 대한민국에서 부동산 최고의 전문가라고 모두 다 알고 있거든요.
◇한문도: 과찬이신 것 같은데요.
◆김영수: 우리 청취자분들이 많이 기대하고 있으실 것 같아요. 한문도 교수님, 최근 집값 움직임이 어떻습니까?
◇한문도: 일단 심리적으로 일단 안정 국면에 들어갔습니다. 물론 보도에서 일부 지역 동탄이라든지 구리, 파주에 풍선 효과가 막 난다고 많이 포장을 하는데 실제 데이터는 그렇게 많은 수준까지는 전혀 아니고요. 퍼센트가 중요한 게 아니라 그 주간 통계는 사실 저는 항상 말씀드리지만 대한민국의 한국 부동산은 주간 통계는 거의 좀 과격한 편이지만 쓰레기 수준의 통계입니다. 그래서 그 통계는 사실 정성적 요인이 있는 통계는 전 세계에 없거든요. 그런데 대한민국 부동산은 그 통계가 정성적 요인이 들어가요.
◆김영수: 정성적 요인이 뭔가요?
◇한문도: 우리가 학교 점수를 매기면 시험 본 거 맞춤 개수대로 해야 되잖아요. 그게 아니라 이걸 보니까 얘는 앞으로 더 잘할 것 같아 이런 생각이 들어서 70점인데 80점을 준다 이게 정상적이잖아요?
◆김영수: 지금 우리가 보고 있는 평가 데이터가 다 정성적....
◇한문도: 요인이 들어가고
◆김영수: 요인이 들어간다고요?
◇한문도: 네, 그건 제가 확실히 알고 있습니다. 그래서 그 부분들이 있어서 지금 말씀하신 동탄이 올랐다 이런 것들이 있잖아요. 그게 실제 상황하고 다른 데이터들이 꽤 있거든요. 그리고 실제로 지금 동탄은 5대 5 정도, 하락 거래가 반 상승 흐름의 반이에요. 예전하고 큰 차이가 없어요. 그리고 동탄역 부근에 청계동하고 오산동이라고 있어요. 거기만 조금 올랐지 나머지 동네는 지금 하락이 또 많아요. 근데 기자님들이 팩트를 일반화하지 않고 딱 한 단편적인 걸 뽑아서 마치 이게 일반적인 것처럼...
◆김영수: 아니 저도 기자 출신이기 때문에 아는데 부동산 통계가 나와요. 나오면 그 통계를 우리 기자들이 해석을 하는 거거든요. 그런데 통계 자체를 부정을 하시면 기사를 쓸 수가 없거든요.
◇한문도: 주간 통계는 전 세계에서 우리나라만 하잖아요. 그 이유는 뭐냐 하면 부동산은 주간 통계가 신뢰성을 확보할 수 없다라는 게 전 세계 공통적인 통계학자들의 얘기예요.
◆김영수: 그러면 정부가 지금 내놓는 모든 대책의 기본이 되는 바탕이 되는 통계는 뭐가 되는 거예요?
◇한문도: 지금은 월간 통계는 좀 맞아요. 월간 통계는 실거래가 등기된 걸 가지고 하니까 그나마 좀 신뢰도가 좀 높아지는데 지금 대한민국의 문제는 주간 통계가 마치 주식 시장처럼 이 장기적인 어떤 시간을 가진 물건임에도 불구하고 마치 일주일마다 막 집값이 뛰었다 내렸다 막 이런 느낌을 이제 심어주잖아요.
◆김영수: 기자들은 이 통계를 보고 기사를 쓰는데 지금 38주 연속 계속 집값이 오르는 것으로 나오고 있거든요. 그럼 이건 월간도 마찬가지일 것 아닙니까?
◇한문도: 예를 제가 하나 말씀드릴게요. 월간도 약간 그런 월간은 좀 낮습니다. 왜냐하면 등기가 된 거가 좀 많이 포함되어 있기 때문에 그런데 주간 통계는 등기도 안 돼 있잖아요. 그러니까 이거는 신뢰성이 전혀 없는 거예요. 일단 그래서 그 한국 부동산은 보도 자료를 보면 이거는 참고 자료이지 신뢰를 담보할 수 없다라는 내용이 팝업으로 딱 공지가 돼 있어요. 그래서 지금 말씀하신 것처럼 계속 그런 기사들이 나오고 있지 않습니까? 그래서 제가 일일이 하나하나 보고 있고 최근에는 개인적인 얘기지만 이게 통계청장님과 한국 부동산을 통계법 위반에 해당되는 걸 제가 찾고 있습니다.
◆김영수: 그런데 실제로 집값이 좀 올랐잖아요?
◇한문도: 그동안 올랐죠.
◆김영수: 오르고 있는 거잖아요?
◇한문도: 오르고 있다라고 계속 기사가 나오는데 실제 거래를 보면 서울은 상승 거래가 더 많아요. 아직까지 서울은 많고 그런데 서울도 구별로 다 다릅니다 .구별로 따지면 이번에 토지거래 허가 구역 나오고 나서 10월 15일부터 했는데 20일부터 시행됐잖아요. 20일부터 어제까지 거래된 데이터를 보면 아이러니하게 25개 구가 서울에 있는데 25개 구 중에 4개 구만 거래가 좀 있고요. 나머지 21개구가 0건, 1건이에요.
◆김영수: 그래요. 거래가 거의 없다고 들었습니다.
◇한문도: 물론 토지거래 허가가 15일 정도 소요 기간이 걸리거든요. 그러니까 10월 20일이었으니까 11월 한 15일 정도 되면 확실히 나오는데 현재로서는 하여간 신고한 것도 없는 거 보면 일단 토지거래허가 나온 걸 정확하게 봐야지 데이터가 나오겠지만 현재로서는 시장에 지금 그리고 공인중개사분들한테 제가 전화를 또 해 봅니다. 해보면 강남 4구 있지 않습니까? 여기만 지금 움직이고 있어요.
◆김영수: 거래가 되고 있는 거예요?
◇한문도: 토지거래 허가 지정 전에 거래량이 한 4천~5천 건 되거든요. 5천 건 넘었어요. 그런데 그 토지거래 허가가 20일간이니까 나머지 토지 거래하고 한 열흘 하면 3분의 1 정도 똑같잖아요. 비율이 그러면 한 5,000건, 5,500건이 됐으면 적어도 한 500건, 1,000건은 돼야 되잖아요. 물론 신고량이 남아 있지만 그런데 지금 저번 주 토요일 기준으로 179건이에요. 신고된 게 급감했죠. 서울도 그런데 그 급감한 179개가 주로 송파구와 강남구 이쪽으로만 치중돼 있어요. 그게 이제 상승으로 뜰 수밖에 없는 거죠. 선호하는 어떤 일부 지역이 삼성전자 주가가 오르면 다 오른 것처럼 착시 현상이 있듯이 지금 그런 상태입니다. 다른 구들은 좀 하락한 데가 좀 많습니다.
◆김영수: 그러면 일단은 정부의 정책 이번에 세 번째 대책이 정책적 효과를 발휘하고 있다고 보시는 거예요?
◇한문도: 네, 저는 확실히 보고 있다고 봅니다. 전문가들도 다 그렇게 보고 있습니다. 기사만 그렇게 안 나와요. 신기하게 우리 언론 보도 보시면 네이버 포털이든 보면 다 좀 잘못된 정책처럼 자꾸 기사들이 많이 나오는데요. 이미 그 뭐라고 표현할까 시장 주의자분들 이분들조차도 충격을 먹은 게 다 데이터가 나와 있거든요. 근데 이제 기사가 좀 잘 안 나와서 좀 아쉽습니다.
◆김영수: 아무튼 지금 기사에 대한 판단은 한문도 교수는 그렇게 보시는 거고요?
◇한문도: 네, 맞습니다.
◆김영수: 기자들 입장에서는 어떤 의도를 갖고 쓴다기보다는 열심히 기사를 쓰고 있거든요. 일단 그러면 지금 정부의 대책 추가 대책 가운데 재산세 인상 관련해서도 그러니까 보유세가 되겠죠. 검토를 하고 있는데 한문도 교수께서는 재산세 인상이 필요하다는 생각이신 거죠?
◇한문도: 네, 중장기적으로는 필요합니다. 그건 필수적이죠. 왜냐하면 선진국 OECD 34개국 중에 대한민국이 거의 하위 수준에 있거든요. 그런데 우리가 아시겠지만 국방력은 5위고 세계 경제는 G7에 낄 정도로 지금 올라왔잖아요. 그 레벨의 수위와 맞춰 볼 때는 반 수준도 안 됩니다. 다만 반면, 거래세가 높아요. 양도세 중과 이런 거 많이 들었잖아요. 그런데 해외에는 그런 중과 제도가 그렇게 많이 없습니다. 그런데 우리나라는 좀 특수한 상황인데 그러다 보니까 총액을 보면 또 비슷해지는 거예요. 그러면 결론적으로 우리가 주택시장을 앞으로 좋게 하려면 보유세는 선진국 형태로 가고 거래세 양도세는 선진국 형태로 낮춰주면 무주택자나 실수요자들 또 주택을 가지신 분들이 거래할 때 부담이 없잖아요. 그 시장에 자연스럽게 매물 공급이 기존 주택의 공급이 원활하게 돌아가는 효과가 있거든요. 그런데 이 양도세 중과나 막 이거를 막 묶어버리면 매물을 안 팔게 되잖아요. 그러면 시장에 물건이 없으면 매물 부족으로 또 가격 상승 압박이 있지 않습니까? 이거를 잘 조화를 맞춰야 되는데 최근에 나오는 얘기를 들어보면 보유세만 막 얘기하시거든요. 그런데 그게 아니라 보유세는 항상 거래세인 양도세와 취득세를 같이 묶어서 총량으로 아마 기재부가 국세를 계산해 보시면 나올 거 아닙니까? 이걸 잘 맞춰가지고 해야 되는데 그 부분이 중장기적으로는 이루어질 것 같고요. 여야 뭐 그건 이견이 없는 것 같아요. 제가 양쪽 여야 쪽에 다 회의를 참가해 보면 이견이 없습니다. 그러니까 결론적으로 우리가 앞으로 가야 할 방향은 맞죠. 다만 이제 지방선거가 있다 보니까 이번에 발표하기에는 부담될 겁니다.
◆김영수: 지방선거 끝나고 발표될 가능성이 있다라는 건가요?
◇한문도: 네, 이번에 좀 부탁드리고 싶은 게 이렇게 전달식으로 이렇게 좀 뭐라 그럴까요? 전달식 이렇게 발표하시는 것보다 국민들한테 소통 공청회 같은 거. 대통령께서 보유세 세금 전문가들을 다 모아놓고 부동산 전문 모아 놓고 공청회를 한다든지 이런 모습들을 보여주시면서 국민들이 공감하는 수준이 됐을 때 하시면 부담이 없잖아요. 좀 그랬으면 좋겠습니다.
◆김영수: 부동산을 오래 보셨으니까 우리 부동산 이야기를 좀 해볼게요. 우리나라 서울시에만 일단 그러니까 전국적으로도 보고 서울시 보겠습니다. 전국적으로 집을 갖고 있는 가구와 집을 갖지 못한 가구가 몇 퍼센트씩 됩니까?
◇한문도: 도하고 광역시하고 수도권 서울 4개로 분류해서 말씀드릴게요. 도 같은 경우는 2023년 말 기준으로 한 68%에서 69% 줍니다, 도 지역이요. 광역시는 63% 가까이 됩니다.
◆김영수: 자가 보유율이요?
◇한문도: 네, 자가 보유율이 자가 보유해서 사실 수도 있고 안 사실 수도 있지만 자가보유율 자체가 그리고 수도권이 한 56% 됩니다. 그러니까 집 가진 분이 많죠. 그래서 정책이 약간 그쪽으로 좀 치우치는 느낌이 좀 있긴 하지만 중요한 건 이제 서울인데요. 서울은 15년 전까지만 해도 이 주택 보유율이 더 높았는데 지금은 역전됐습니다. 그래서 주택을 가지신 분이 48%밖에 안 되고요. 52.3%가 무주택자 분들이에요. 임차인들. 그러면 이건 사실 좀 문제가 있죠. 왜냐하면 예전에 주택 보유보다 낮아졌다는 얘기는 자산의 이동 과정에서 한쪽으로 치우치는 결과가 나온 거거든요. 그러니까 이런 부분은 서울의 어떤 특수성이라고 그럴까요? 결론적으로 말씀드리면 전 세계적으로 제일 높았던 데가 공산주의 국가 빼고 70%면 최고입니다. 그런데 68%니까 도 지역은 이제 상승 여력이 좀 없다고 보시는 거고 그 나머지 광역시도 이제 상승 여지가 어느 정도 거의 다 온 거죠. 그런데 우리는 또 인구 감소가 좀 겹쳤잖아요. 그러니까 이 선에서 좀 마무리될 것 같고 수도권과 이제 서울이 문제인데 서울에 이제 분산 정책이 확실히 나온다라면 이게 조금 선진국 수준으로 가겠지만 당분간은 지금 갭투자 열풍이 아직도 식지 않아서 이 현상은 10년 정도는 5년 10년 정도 유지될 것 같고 그 이후는 이제 완전히 바뀔 것 같아요.
◆김영수: 지금은 지금 부동산 정책은 갭투자를 거의 할 수 없게 만든 거잖아요. 그러면 이제 앞으로 집값이 어떻게 움직일 것인가가 최대 관심이잖아요. 그러면 우리 한문도 교수께서는 집값이 올해 말이나 내년 초 그리고 내년 말 그 후년까지 전망이 어떻게 이렇게 흘러갈 것으로 보세요?
◇한문도: 우리가 인구 증가는 이제 어느 정도 정체된 상황이 됐고요. 그러면 이제 수요 요인 측면에서는 일단 요인이 일단 정리가 됐잖아요. 그러면 정책 요인이 남았잖아요.
◆김영수: 집은 다 갖고 싶어 하잖아요.
◇한문도: 네, 갖고 싶어 하는데 집이 워낙 비싸고 가지고 계신 분들이 계속 그들만의 리그를 하니까 이 얘기 말씀드리면 좋겠네요. 우리가 2300만 가구거든요. 이 가구 중에 무주택자 분이 한 천만 돼요. 그리고 집을 하나 갖고 있는 분들이 계산하면 계산상으로 보유율은 이런데 한 1100만 가구입니다. 그러면 한 250만 에서 350만 가구가 다주택자예요. 그런데 어떤 정책이나 대책이 나오면 마치 집을 가진 사람들이 다 피해를 보는 것처럼 기사들이 많이 나오지 않습니까? 중요한 건 우리가 계산을 잘 해야 되죠. 유주택자 분들 중에요. 집값이 오르길 다 바라지만 자제분이 두 분인 분들은 어떻게 될까요? 집값이 오르면 손해예요. 집값이 내 집값 하나는 오르는데 자제분 둘을 생각하면 앞이 캄캄하죠.그럼 자제분들을 생각한다면 그분들은 집값이 오르는 걸 원치 않아요 안정적인 걸 원하죠. 그게 후세들한테도 도움이 되니까 그런 비율을 다 계산해 보면 실제로 우리 국민들 중에 200~300만 많으면 400만 빼고는 그러면 1주택자 중에 솔로 있잖아요. 이분들은 오르길 바라겠죠. 이걸 계산을 제가 대충 해보니까 잘해야 한 15% 20%만 집값이 오르기를 엄청 바라는 거예요. 나머지 80%, 70% 국민들은 집값이 안정적이고 생산적인 활동이 정상적으로 가길 바라는 거죠. 그러니까 이거를 정부가 좀 정시하시는 분들이 냉정하게 판단을 하셔야 되는데 이런 부분을 좀 정치하시는 분들이 좀 체크하셔 가지고 선거 전략도 좀 다시 짰으면 좋겠어요. 그러면 대한민국 부동산에 안정적인 정책들이 나올 수 있는 기반이 되지 않습니까? 원인 분석을 좀 잘 해야겠죠.
◆김영수: 정부가 계속 나름대로 집값을 안정시키기 위해서 어떤 역대 정권들도 많은 노력을 기울였잖아요. 그런데 어떤 정책이 빠져 있기 때문에 집값이 계속 오른 거라고 보세요?
◇한문도: 우리나라 역사 중에 딱 두 번 정부의 정책이 정확하게 시장에 반영이 돼서 주택시장이 안정된 때가 있었습니다. 기억하시겠지만 노태우 정부 때 200만 호를 발표했잖아요.
◆김영수: 신도시 발표요.
◇한문도: 네, 그리고 그때도 발표하고 첫해는 막 비판이 있고 이랬지만 결국 1년 뒤부터 시장의 반응을 하거든요.
◆김영수: 분당 신도시, 일산 신도시가 만들어집니다.
◇한문도: 네, 맞습니다. 1기 신도시를 포함해서 그때 IMF 전까지 계속 안정적이었죠. 그때가 저희 또래나 저희 밑에 세대들이 그때가 청년기, 중장년기일 때 정말 일하기 좋았거든요. 집값 생각 안 하고 그게 이제 올바른 세상이죠. 그리고 두 번째가 MB 정부 때입니다. MB 정부 때 보금자리 주택 들어보셨을 거예요. 보금자리 주택을 발표하고서 서울 주택 가격이 4년 내내 안정적이었습니다. 여기서 중요한 게 뭐냐 하면 그 두 번이 왜 성공을 했냐면...
◆김영수: 다 공급이네요?
◇한문도: 네. 공급인데 여기서 포인트가 하나 더 있습니다. 이번 정부도 공급을 했잖아요? 공급은 발표를 했어요. 중요한 건 뭐냐 ‘분양 가격’입니다. 분양가를 노태우 정부 때 분당 신도시 1기 신도시 평촌 등을 할 때 아예 발표를 합니다. 어떻게 발표하냐 앞으로 분양을 하는데 집값이 너무 올랐다. 인구도 많이 늘어나고 그래서 우리가 땅을 갖다가 그린벨트인 거 다 풀어가지고 분양하는데 평당 150에서 200만 원 사이에 다 분양한다라고 발표한 거예요. 그런데 그때 시세가 400만 원이었거든요. 그러니까 반값이 되잖아요. 그러니까 처음에는 설마 이랬다가 실제로 시작이 되잖아요. 그러니까 사람들이 지금 비싼 집을 사면 바보가 되는 거예요. 그 기다리죠. 그러니까 시장이 안정되죠. 그리고 보금자리 수도 똑같아요. 발표할 때 토지임대부 들어보셨잖아요. 토지 임대부를 강남에 했잖아요? 거기에 토지 임대부도 있고 분양분도 있었어요. 토지 임대부를 800만 원에 분양하겠다. 분양분은 1200에 분양했다고 발표를 하고 하남 미사, 고양, 장흥 등의 보금자리 주택 공공지구에 800만 원에서 900만 원대 분양하겠다고 공헌을 해 버려요. 던지고 나니까 시장 반응이 어떻냐 시장 실제로 그때 강남의 시세가 2천 5백에서 3천 이었습니다. 그럼 계산하니까 반값이잖아요. 무조건 그러면 주택을 사려고 막 쫓아갈 이유가 없잖아요.
◆김영수: 그럼 지금도 그렇게 저렴한 분양가를...
◇한문도: 던져야죠.
◆김영수: 아니 근데 분양가 아파트가 나올 수 있습니까? 워낙 지금 많이 올랐잖아요. 건설비도 많이 올리고 땅값도 많이 올랐다는데
◇한문도: 아닙니다. 그러니까 민간 택지의 분양가는 높을 수밖에 없어요. 가격이 있으니까 중요한 건 이제 공공에서 분양하는 것들은 우리가 국가라는 데다 위임을 했지 않습니까? 주택 시장의 안정을 위해서 국민 주거 복지 안정을 위해서 국가가 토지를 풀거나 수용하거나 이런 권한을 줬잖아요. 공공특별법으로 그러면 이걸 가지고 샀을 때 그때 공시가격으로 보상을 해요. 그 수준이 지금 아시겠지만 서리풀 지역 요새 강남 나오잖아요. 거기 지금 정부가 책정한 게 평당 400입니다. 실제로는 1억 5천2억인데 그러면 그 토지 가격을 계산하면요. 반값보다 더 쌉니다. 토지 원가를 계산하면 그래서 노무현 정부 때 토지 조성 원가를 한 거 이걸 하면 무조건 저는 반값이 되는 계산이 나오거든요. 건축비 토지비 더하면 딱 되잖아요. 그리고 뭐 LH가 직영을 한다고 그러면 LH의 인건비나 최소한의 마진을 준다고 해도 그래도 반값이 나오는 거예요. 그런데 이건 정부의 의지에 달려 있습니다. 정부가 이런 명분을 내세워요. 이거를 좀 비싸게 팔아야 임대주택을 지을 수 있는 재원이 나온다 이렇게 얘기를 해요. 그런데 여기서 중요한 게 뭐냐 하면 선진국은요. 이 공급하는 주체에다가 임대주택을 짓는 일을 같이 줘가지고 부채 구조화를 만들지 않아요. 계속 만성적인 부채를 일을 수밖에 없잖아요. 그래서 임대주택 공급은 국가가 기본적으로 해야 될 일이니까 따로 뺍니다. 빼가지고 계정을 국가 계정에서 따로 정리를 하니까 국가가 지원하는 형태죠. 그러면 LH 입장에서는 주택 공급만 맡게 된다라면 뻔하잖아요. 땅값 나왔죠. 건축비 나왔죠. 그럼 정해진 가격이 딱 나오잖아요. 국민의 세금을 가지고 하는 공공기관이 아쉬울 게 뭐가 있어 그리고 그렇게 공급을 하면 MB 때나 노태우 때처럼 분명히 시장 안정 효과는 바로 시장에 나타날 거라고 보기 때문에 이번 정부도 그런 정책을 좀 했으면 좋겠습니다.
◆김영수: 이번에 주택시장 안정화 TF 자문단 들어가셨으니까 적극적으로 제안을 하셔야겠네요?
◇한문도: 들어가기 전부터 저는 계속 얘기했는데 들어가서도 좀 말씀은 드리고 있습니다.
◆김영수: 그럼 이 정부 출범할 때부터 계속 그 정책 제안을 하셨군요?
◇한문도: 몇 년 전부터 계속 했죠.
◆김영수: 근데 정부가 받아들이지 못하고 있는 거예요? 왜요? 정책 결정권자들이 다 기득권이라서 그런 거예요?
◇한문도: 저는 그렇게 보고 있습니다. 그리고 우리 시청자분들이 생각하시는 것보다 부동산으로 얻는 수익이 워낙 크다 보니까 이쪽에 연관된 카르텔이 상당히 높 좀 강합니다. 그것을 일반 개인들이나 정책 당국자들이 일일이 대처하기 버거울 정도입니다. 그렇기 때문에 좀 신념을 가지고 이번에 이재명 대통령이 신념이 계시니까 기대하고 있거든요. 저는 신념을 가지고 밀어붙이면 될 일이죠. 예전에 해 왔잖아요. 노태우 때도 했고 다 했잖아요. 이번 정부도 할 수 있다라고 저는 봐요. 국민만 믿고 가신다라면 제가 볼 때는 대한민국 청년이나 무주택자분들이 원하는 우리 안정적인 대한민국 주거시장이 정착될 거라고 저는 보고 있습니다.
◆김영수: 벌써 마무리할 시간인데 잘 들었습니다. 올해 시장 주택 문제 부동산 문제를 보고 계셨으니까 좀 전에 제안한 대책이 정부가 수용을 하면 효과가 있을 것 같아요. 지금까지 한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수와 함께 했습니다. 잘 들었습니다.
YTN 박지혜 (parkjihye@ytnradio.co.kr)
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