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■ 진행 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
■ 출연 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부의 부동산 정책 후폭풍이 거셉니다. 정책 자체로도 논란이 큰데,당국자들의 이른바 내로남불이 불에 기름을 붓고 있습니다. 스타트경제, 오늘은 석병훈 이화여자대학교경제학과 교수와 함께합니다.
[앵커]
저희가 앞서서도 영상으로 보여드렸는데요. 정부 인사들의 부동산 문제가 잇따라 불거지고 있습니다. 이상경 1차관도 문제가 됐고요. 그런데 발언만 문제가 된 게 아니라 보니까 본인도 문제도 배우자도 갭투자 의혹이 불고 있어요.
[석병훈]
그렇습니다. 본인 같은 경우는 경기도 성남시 고등동 소재 아파트를 약 시세차익 5억 원 정도를 보면서 차관으로 지명되기 직전에 새 주인에게 전세 계약을 해서 본인이 계속 거주하는 조건으로 매도를 했습니다. 그러니까 갭투자자에게 매도를 한 것이죠. 그리고 배우자의 아파트 같은 경우는 경기도 성남시 백현동 소재인데 33억 5000만 원에 구매를 했는데 이것은 임대보증금 14억 8000만 원에 전세를 주면서 매수를 했습니다. 그래서 전형적으로 전세보증금을 끼고 매수를 한 것이라서 갭투자에 해당되는 방식으로 매수를 했는데 이것이 현재 실거래가 기준으로 40억 원에 달해서 지금 현재로 봤을 때는 시세차익이 약 6억 5000만 원 정도 예상되고 있는 상황입니다.
[앵커]
해명을 했습니다. 내가 한 갭투자는 통상적인 갭투자와 다르다. 이런 해명 어떻게 보셨어요?
[석병훈]
사실 국민적인 분노를 자극하는 면이 없지 않다, 이렇게 보고 있습니다. 국토부 해명에 따르면 원래는 더 큰 집에서 살기 위해서 매수를 했는데 문제는 입주와 퇴거 시점이 맞지 않아서 불가피하게 전세를 줄 수밖에 없었다. 그렇기 때문에 통상적인 갭투자와는 다르다는 해명을 했습니다. 그렇지만 국민적인 공분을 사는 이유는 이상경 국토교통부 차관이 직접 부동산 유튜브 채널에 나서서 대출규제를 통해서 실수요자들이 불편을 겪게 된 것은 미안하게 생각하지만 돈을 모아서 나중에 집값이 떨어진 다음에 기회가 오니까 그때 집을 사면 된다라는 얘기를 해서 분노를 유발했고요. 그다음에 본인 같은 경우는 성남시가 토지거래허가구역으로 묶여서 갭투자를 못 하게 막았는데 본인은 갭투자를 해서 이것 역시 실수요자들에게 분노를 자극한 이런 측면이 없지 않아 있습니다. 그런데 본인은 입주, 퇴거 시점이 맞지 않아서 불가피하게 전세를 줄 수밖에 없어서 이것은 갭투자가 아니라고 하지만 실제로 토지거래허가구역 내에 이런 똑같은 사유가 있는 많은 사람들이 있을 가능성이 크거든요. 그런데 그런 사람들마다 사정을 봐주는 게 아니기 때문에 이것은 핑계가 궁색하다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
조금 전에 조예진 앵커도 언급했지만 내가 하는 갭투자는 너희들이 하는 갭투자랑은 달라, 딱 이런 태도가 아닌가 싶은데요. 이런 것들이 과연 공감을 얻을 수 있는 해명인지 잘 모르겠습니다. 또 다른 당국자의 논란도 있었어요. 이찬진 금감원장인데요. 어제 서초 강남 지역 이런 데 강남 쪽에 아파트 두 채가 있어서 국감에서 논란이 됐거든요. 본인은 조만간 정리하겠다, 이렇게 이야기하고 있는데. 자꾸 이런 일들이 반복되면서 문제가 되는 게 정책당국자들의 신뢰가 무너지고 있다는 점이거든요. 문재인 정부 때를 되돌아봐도 그런 측면들이 있었는데 이런 것들이 정책에 미치는 영향은 어떻게 보십니까?
[석병훈]
문재인 정부 때도 그렇고 지금 정부 때도 그렇고 이해할 수 없게 고가 1주택자들까지 부동산 투기꾼이다, 이런 식으로 죄악시하고 그다음에 강남3구에 집을 가지고 있는 사람들을 부동산 증세를 해야 된다, 부동산 투기를 유발한다, 이런 식으로 몰아가다 보니까 알고 봤더니 본인들도 거기에 다 주택을 가지고 있고 심지어 일부는 다주택자가 되는 경우도 있고. 이런 것들이 나올 수밖에 없는 것이거든요. 그러면서 결국 본인들도 강남 3구에 주택을 가지고 있거나 아니면 수도권 핵심지에 다주택을 가지고 있으면서 과연 이 사람들이 수도권 핵심지의 집값을 떨어뜨릴 의지가 있는 것이냐 하는 정책 신뢰도에 대한 문제점, 의구심을 스스로 불러일으킬 수밖에 없는 상황으로 내몰고 있는 것이다라고 볼 수밖에 없는 상황입니다. 그래서 이번에 앵커께서 지적하신 금감원장 같은 경우도 강남에 아파트 2채를 보유하고 있는데 본인은 둘 다 실거주고 한 채는 한두 달 내에 자녀에게 양도하는 방식으로 정리하겠다고 얘기했지만 이것도 역시 이번에 토지거래허가제로 묶이면서 삼중 규제에 묶이면서 주택 구매계획이 어그러진 실수요자 입장에서 봤을 때는 국민적인 분노를 자극하는 측면이 있다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
내가 가진 다주택은 네가 가진 다주택이랑은 다르다, 이런 것으로 이해됩니다. 논란이 계속돼서일까요, 대통령이 직접 집값을 잡겠다, 이런 의지를 거듭 밝히고 있는데. 이재명 대통령의 발언도 있었죠?
[석병훈]
그렇습니다. 이재명 대통령은 가용한 정책수단을 집중 투입해서 경고등이 켜진 비생산적 투기수요를 철저히 억제해야 한다라고 직접 발언을 했습니다. 그래서 부동산 부분에만 과도한 자금이 쏠리는 것을 생산적인 분야, 미래 기술개발이나 일자리 창출을 하는 생산적인 분야로 옮기도록 하겠다라는 정책 의지를 강조한 것으로 보입니다. 그런데 부동산 분야로 가는 자금이, 부동산 쪽에 투자되는 자금이 비생산적인 투기 수요다라고 보는 것도 경제학 입장에서 봤을 때는 적절하지 않다, 이렇게 보여집니다. 왜냐하면 부동산 산업, 건설 산업에 들어가는 자금 같은 경우는 건설업에서도 많은 일자리가 창출되고 부가가치가 창출될 뿐만 아니라 기존에 건설된 주택에 투자되는 자금 역시 임대주택을 공급하면서 주택 서비스를 공급하는 그런 부가가치를 창출하는 측면이 있거든요. 그래서 무조건 비생산적 투기라고 볼 수도 없는 것이고요. 지금 현 정부의 정책기조를 보면 주택 가격을 안정시키기 위해서 주택 쪽에서는 수요 억제 정책을 쓰고 반대로 다른 부분에 뭔가 투자 수요를 열어주기 위해서 주가를 부양하는 정책을 쓰고 가상자산의 규제를 풀어주는 정책을 쓰고 있습니다. 그런데 재무경제학 측면에서 보면 주식시장이나 가상자산 시장에서 수익을 올라가서 그쪽으로 내가 자산 포트폴리오를 재조정해서 이쪽에서 수익을 얻게 되면 나중에는 상대적으로 부동산 자산이 저평가되면 이쪽으로 자산 포트폴리오를 나중에 재조정하는, 소위 말하는 주식으로 돈 번 다음에 그 돈으로 부동산에 투자하는 이런 식으로 어차피 자산 포트폴리오를 재조정하게 돼 있거든요. 그렇기 때문에 단순히 주가를 부양한다고 해서 부동산 시장이 안정될 것이다라고 보는 것도 무리가 있다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
어찌 됐건 지금 여론이 심상치 않게 돌아가다 보니까 민주당이나 야당에서도 여러 가지 대책들을 내놓고 있어요. 저희가 그래픽으로 준비했는데요. 일단 여당의 대책부터 보도록 하겠습니다. 주택시장 안정화 TF를 꾸리고 진화에 나선 모양새인데. 세금에 대한 이야기는 안 하는 것 같아요. 보유세 이거 어떻게 해야 된다고 보십니까?
[석병훈]
보유세 같은 경우는 단기적으로는 주택 자산에 대해서 수익률을 떨어뜨리는 효과가 있습니다. 매기에 보유세를 납부해야 되니까요. 그래서 주택에 대한 수요를 줄이면서 주택의 공급에 변화가 없으니까 주택 가격을 안정시키는 효과는 있지만 중장기적으로 봤을 때는 주택에 대한 수요가 떨어지는 것보다 신규 주택 공급을 더 크게 떨어뜨리는 효과가 있습니다. 그래서 중장기적으로 주택의 가격을 더 크게 올릴 수 있다는 연구 결과가 있기 때문에 보유세만 가지고 주택 가격을 안정시킬 수 없다라는 것이 경제학의 연구 결과입니다. 그렇기 때문에 신규 공급을 늘리는 정책이 있어야만 주택가격을 안정시킬 수 있고요. 그다음에 지방선거도 있기 때문에 보유세를 인상할 경우 조세저항에 크게 직면할 수 있어서 여당에서 당장 보유세 인상 카드를 꺼내 들지 않고 있다, 이렇게 보고 있습니다.그리고 지금 여당에서 태스크포스까지 구성해서 서울에 반값 아파트를 공급할 수도 있다라고 얘기하는데 제가 보기에는 현실성이 없지 않나. 두 가지 측면에서 크게 문제점을 지적하고 싶습니다. 여당에서 주장하는 반값 아파트 공급 구상은 LH죠, 한국토지주택공사가 보유한 공공택지를 민간 건설사에 매각하지 않고 LH가 직접 주택을 건설해서 분양을 하게 되면 건설사에 이윤을 줄 필요가 없기 때문에 분양가를 획기적으로 낮출 수 있다는 아이디어입니다. 그런데 문제는 서울에 공공택지라는 것이 거의 없죠. 빈 땅이 없기 때문에 거의 소수에 불과해서 LH가 직접 공공택지를 서울에서 개발한다 해도 이게 서울의 집값을 안정시키기에는 너무나 미미한 그런 공급 물량이 될 가능성이 크고요. 이 경우에는 소수의 분양을 받은 사람에게만 로또 분양을 양산하기 때문에 로또 분양이라는 문제점, 그다음에 서울의 집값에는 크게 영향을 미치지 못하는 미미한 공급량이라는 문제점이 있어서 반값 아파트 공급 구상은 현실성이 없다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
지금 야당에서도 여러 대책들이 나오고 있고요. 어떤 식으로 국회 논의가 이루어질지는 봐야겠지만 지금 상황에서는 그렇게 효과가 있을지 의문이 드는 부분들도 있습니다. 일단은 10.15 대책이 나오고 걱정이 됐던 게 크게 두 가지 정도가 있을 것 같아요. 첫 번째로는 규제지역으로 묶이지 않는 지역으로 수요가 이전하는 그러니까 풍선효과가 나오지 않겠냐. 실제로 이런 효과가 나온다라는 것들이 많이 조짐이 보이고 있고요. 또 하나는 전월세 시장이 굉장히 불안해지지 않을까 이런 우려거든요. 이 두 가지 우려에 대해서 교수님께서는 어떻게 보십니까?
[석병훈]
실제로 전월세 시장은 불안해질 수밖에 없다라고 보고 있고요. 그것도 데이터에서 확인되고 있습니다. 왜냐하면 대표적인 게 서울의 아파트 월세 가격이 치솟고 있다는 점에서 데이터가 나오고 있는 것이거든요. 그래서 서울 같은 경우는 월세 평균이 144만 원이 돼서 사상 최고치를 찍었다라고 알려져 있습니다. 9월에 월세 평균이 144만 3000원이 되었는데요. 이것은 왜 이러냐면 서울을 토지거래허가구역으로 만들면서 갭투자를 막고요. 그다음에 전세대출까지 규제를 강화해서 전세 공급을 앞으로 막게 됐습니다. 그다음에 6.27 대책을 기점으로 해서 전세 공급 역시 줄어들었는데 이번에 10.15 대책을 추가로 해서 전세 공급이 앞으로 더 줄어들 수밖에 없는 상황이거든요. 그리고 원래는 전세 가격 같은 경우는 신규 아파트 입주물량이 많아지게 되면 수분양자 같은 경우에는 잔금을 전세를 줘서 전세보증금으로 납부하는 경우가 많기 때문에 전세 가격이 안정되는 경향이 있습니다. 그런데 서울에는 신규 입주물량이 급감하고 있습니다. 내년 같은 경우에는 상황이 더 안 좋아지는데 내년 같은 경우는 올해보다 서울에 신규 아파트 입주 물량이 60%로 줄어들게 돼 있습니다. 그러면 지금 갭투자를 막아서 전세물량도 줄어드는 데다가 신규 아파트 입주 물량도 줄어들어서 이중고가 돼서 전세공급은 줄어들어서 전세 가격도 올라가고요. 그리고 전세, 월세화가 가속화될 수밖에 없습니다. 서울에 살고 싶은 사람은 많은데 전세는 줄어드니까 그러면 월세로 살아야 되겠다고 하니까 당연히 월세 가격도 상승할 수밖에 없는 거고요. 그래서 일련의 부동산 규제가 전세 가격과 월세 가격이 동반 상승할 수밖에 없다고 보는 겁니다.
[앵커]
누가 교수님에게 지금의 부동산 시장 열풍 이것을 막고 지방과 수도권의 양극화 문제도 해결하고 이런 대책을 내놓으라고 이야기를 한다면 어떤 조언을 해 주시겠어요?
[석병훈]
상당히 어려운 조언이고요. 단기간의 해법은 쉽지가 않다, 이렇게 보고 있습니다. 그래서 장기적으로는 지방에도 많은 일자리를 창출하고 주거환경을 좋게 하기 위해서 소수의 선별적으로 이미 일자리가 많이 있는 지역을 SOC 집중투자를 해서 주거 환경을 좋게 만드는 것이 장기적인 해법이 되겠습니다. 그런데 단기적으로는 시장경제 원리를 정부 힘으로 찍어누르겠다는 이런 규제를 풀어주는 게 중요하죠. 그래서 시장경제 원리에 따라서 전월세 가격도 결정되고 주택 가격도 결정이 되게 만들어주는 정책이 필요하다라고 저는 보고 있습니다.
[앵커]
다음 이슈로 넘어가서요, 일본 사상 첫 여성 총리에 올랐습니다. 다카이치 사나에, 어떤 인물인가요?
[석병훈]
입지전적인 인물인데요. 첫 여성 총리라는 점에서 유리천장을 깬 사람이라고 보여지고요. 그다음에 일반적으로 일본에서는 부모의 지역구를 자식이 물려받아서 세습정치를 하고 있는데 다카이치 사나에 총리 같은 경우는 세습정치인이 아닙니다. 그래서 그런 측면에서도 입지전적인 인물이고요. 본인 스스로 워라밸이 중요하지 않다, 자기는 나라를 위해서 일하는 데 모든 것을 바치겠다고 얘기했을 정도로 2대 워커홀릭이라고 불리는 그런 정치인입니다. 그리고 경제정책 스탠스는 아베노믹스를 계승하겠다고 천명을 했는데 아베노믹스라고 하는 것은 완화적인 통화정책, 그래서 양적 완화를 쓰고요. 그다음에 확장적인 재정정책 이런 것들을 사용해서 일본의 경기부양을 할 것으로 보여지고요. 그리고 구조개혁을 통해서 일본의 노인 인구, 여성 인구를 적극적으로 활용하고 이민을 받아들이고 이런 정책을 추진할 것으로 예측됩니다. 반면에 외교적인 스탠스는 대중, 대북 강경 정책을 쓰는 보수주의자로 알려져 있습니다.
[앵커]
앞으로 우리나라와의 관계에서 어떤 정책을 취할까 이 부분도 관심사이기는 한데요. 일본 경제 상황을 조금 더 보자면 조금 전에 말씀해 주신 것처럼 다카이치 사나에는 아베노믹스 시즌2다 이런 이야기를 하고 있단 말이에요. 이런 것들은 통화를 많이 풀어서 경기를 부양하는 그런 측면들이 있는 것 같은데 아베노믹스 시대 때 일본 경제 상황이랑 지금은 많이 다르지 않습니까? 지금도 완화정책 같은 게 먹히는 상황입니까?
[석병훈]
사실 앵커께서 지적하신 것처럼 아베노믹스 시절의 일본은 지속적인 물가 하락, 디플레이션 시대에 있었기 때문에 완화적인 통화정책이 불가피했었습니다. 그런데 지금은 물가가 상승하는 그런 측면으로 접어들었기 때문에 완화적인 통화정책을 쓰지는, 양적 완화 같은 극단적인 완화적 통화정책을 쓰지는 않을 것으로 보입니다. 그다음에 일본은행 같은 경우도 통화정책을 결정하는 위원들이 새로운 일본 총리가 일본 내각에서 임명한 위원들이 아닙니다. 그래서 통화정책의 정치적 독립성이 보장돼 있기 때문에 통화정책은 별도로 일본의 물가 상승률, 그다음에 경기상황에 따라서 긴축적인 기조로 운영될 것으로 보이고요. 반면에 일본 내각에서는 확장적인 재정정책을 통해서 적극적으로 일본의 경기를 부양하는 정책을 쓸 것으로 보여서 이를 반영해서 일본의 주가는 상승한 것으로 보여집니다. 그래서 예전처럼 엔화가 극단적으로 약세 현상, 엔저현상을 보일 가능성은 낮다고 보이고요. 저는 개인적으로 봤을 때 단기적으로는 아베노믹스의 기대로 엔저 현상을 보일 수도 있지만 중장기적으로는 확장적인 재정정책이 오히려 물가를 상승시키고 경기를 빠르게 회복시켜서 일본 은행에서는 오히려 통화정책의 기조 전환 시점을 빠르게 전환할 수도 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
일본 경제 그리고 더 나아가서 우리 경제까지 어떤 영향을 미칠지 지켜보도록 하겠습니다. 마지막 이슈인데요. SM엔터테인먼트 주가조작 혐의로 재판에 넘겨졌었던 김범수 카카오 창업자가 1심에서 결국 무죄 선고 받았습니다. 먼저 그 당시에 어떤 일이 있었는지 사건 개요부터 짚어주시죠.
[석병훈]
2023년 2월이죠, 그 당시에 SM엔터테인먼트 경영권을 둘러싸고 카카오와 하이브 간에 벌인 인수전이 있었습니다. 그 당시 하이브가 SM 엔터테인먼트 주식을 주당 12만 원에 공개적으로 사들이겠다는 공개매수를 선언했습니다. 그런데 이 공개매수는 정해진 가격으로 주식을 사들이는 것이기 때문에 시장 가격이 12만 원보다 낮게 유지돼야 성공을 하는데요. 하이브의 공개매수 기간 동안에 누군가가 SM엔터테인먼트주식을 대량으로 매수를 해서 시장 가격이 주당 12만 원보다 더 높게 형성됐습니다. 한때 15만 원 넘게 급등하는 현상이 발생해서 주주들이 굳이 하이브에 주식을 팔 이유가 없어졌죠. 그래서 결국은 하이브가 공개매수에 실패를 하고 그다음에 SM엔터테인먼트 인수에 실패를 했습니다. 그랬더니 하이브에서 카카오 측이 공개매수를 방해할 목적으로 오히려 주가를 끌어올렸다고 하면서 금감원에 조사를 요청하고 검찰이 수사를 해서 김범수 창업자를 비롯해서 카카오 고위 임원들의 SM엔터테인먼트 주가를 조작하는 혐의로 재판에 넘겨지는 그런 사태가 벌어졌습니다.
[앵커]
법원에서도 검찰의 무리한 기소에 대한 질타가 있었다고 하니까 앞으로 어떻게 될지 모르겠지만 카카오 쪽에서는 한숨을 돌리게 된 상황인데요. 카카오가 신사업 추진 쪽에 많이 관심을 갖겠네요? 어떤 것들 거론되고 있습니까?
[석병훈]
이번에 사법 리스크가 해결되면서 그동안 기존에 추진하던 사업들이 속도가 붙을 것으로 예측되고 있는데요. 대표적인 것이 스테이블코인 사업이 있습니다. 그래서 인터넷전문은행 카카오뱅크에 대해서 대주주 자격이 이제 유지될 것으로 보이기 때문에 카카오가 구상하는 스테이블 코인 사업도 지속적으로 추진할 것이고요. 그다음에 인공지능 사업 역시 추진될 것으로 보여집니다. 그래서 자체 개발된 인공지능과 그다음에 미국의 인공지능 챗GPT를 카카오에 합치는 그런 서비스를 지속적으로 개발을 해서 AI 산업과 스테이블코인 사업에 본격적으로 뛰어들 가능성이 크다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
오늘은 석병훈 이화여자대학교경제학과 교수와 함께했습니다. 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
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■ 출연 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부의 부동산 정책 후폭풍이 거셉니다. 정책 자체로도 논란이 큰데,당국자들의 이른바 내로남불이 불에 기름을 붓고 있습니다. 스타트경제, 오늘은 석병훈 이화여자대학교경제학과 교수와 함께합니다.
[앵커]
저희가 앞서서도 영상으로 보여드렸는데요. 정부 인사들의 부동산 문제가 잇따라 불거지고 있습니다. 이상경 1차관도 문제가 됐고요. 그런데 발언만 문제가 된 게 아니라 보니까 본인도 문제도 배우자도 갭투자 의혹이 불고 있어요.
[석병훈]
그렇습니다. 본인 같은 경우는 경기도 성남시 고등동 소재 아파트를 약 시세차익 5억 원 정도를 보면서 차관으로 지명되기 직전에 새 주인에게 전세 계약을 해서 본인이 계속 거주하는 조건으로 매도를 했습니다. 그러니까 갭투자자에게 매도를 한 것이죠. 그리고 배우자의 아파트 같은 경우는 경기도 성남시 백현동 소재인데 33억 5000만 원에 구매를 했는데 이것은 임대보증금 14억 8000만 원에 전세를 주면서 매수를 했습니다. 그래서 전형적으로 전세보증금을 끼고 매수를 한 것이라서 갭투자에 해당되는 방식으로 매수를 했는데 이것이 현재 실거래가 기준으로 40억 원에 달해서 지금 현재로 봤을 때는 시세차익이 약 6억 5000만 원 정도 예상되고 있는 상황입니다.
[앵커]
해명을 했습니다. 내가 한 갭투자는 통상적인 갭투자와 다르다. 이런 해명 어떻게 보셨어요?
[석병훈]
사실 국민적인 분노를 자극하는 면이 없지 않다, 이렇게 보고 있습니다. 국토부 해명에 따르면 원래는 더 큰 집에서 살기 위해서 매수를 했는데 문제는 입주와 퇴거 시점이 맞지 않아서 불가피하게 전세를 줄 수밖에 없었다. 그렇기 때문에 통상적인 갭투자와는 다르다는 해명을 했습니다. 그렇지만 국민적인 공분을 사는 이유는 이상경 국토교통부 차관이 직접 부동산 유튜브 채널에 나서서 대출규제를 통해서 실수요자들이 불편을 겪게 된 것은 미안하게 생각하지만 돈을 모아서 나중에 집값이 떨어진 다음에 기회가 오니까 그때 집을 사면 된다라는 얘기를 해서 분노를 유발했고요. 그다음에 본인 같은 경우는 성남시가 토지거래허가구역으로 묶여서 갭투자를 못 하게 막았는데 본인은 갭투자를 해서 이것 역시 실수요자들에게 분노를 자극한 이런 측면이 없지 않아 있습니다. 그런데 본인은 입주, 퇴거 시점이 맞지 않아서 불가피하게 전세를 줄 수밖에 없어서 이것은 갭투자가 아니라고 하지만 실제로 토지거래허가구역 내에 이런 똑같은 사유가 있는 많은 사람들이 있을 가능성이 크거든요. 그런데 그런 사람들마다 사정을 봐주는 게 아니기 때문에 이것은 핑계가 궁색하다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
조금 전에 조예진 앵커도 언급했지만 내가 하는 갭투자는 너희들이 하는 갭투자랑은 달라, 딱 이런 태도가 아닌가 싶은데요. 이런 것들이 과연 공감을 얻을 수 있는 해명인지 잘 모르겠습니다. 또 다른 당국자의 논란도 있었어요. 이찬진 금감원장인데요. 어제 서초 강남 지역 이런 데 강남 쪽에 아파트 두 채가 있어서 국감에서 논란이 됐거든요. 본인은 조만간 정리하겠다, 이렇게 이야기하고 있는데. 자꾸 이런 일들이 반복되면서 문제가 되는 게 정책당국자들의 신뢰가 무너지고 있다는 점이거든요. 문재인 정부 때를 되돌아봐도 그런 측면들이 있었는데 이런 것들이 정책에 미치는 영향은 어떻게 보십니까?
[석병훈]
문재인 정부 때도 그렇고 지금 정부 때도 그렇고 이해할 수 없게 고가 1주택자들까지 부동산 투기꾼이다, 이런 식으로 죄악시하고 그다음에 강남3구에 집을 가지고 있는 사람들을 부동산 증세를 해야 된다, 부동산 투기를 유발한다, 이런 식으로 몰아가다 보니까 알고 봤더니 본인들도 거기에 다 주택을 가지고 있고 심지어 일부는 다주택자가 되는 경우도 있고. 이런 것들이 나올 수밖에 없는 것이거든요. 그러면서 결국 본인들도 강남 3구에 주택을 가지고 있거나 아니면 수도권 핵심지에 다주택을 가지고 있으면서 과연 이 사람들이 수도권 핵심지의 집값을 떨어뜨릴 의지가 있는 것이냐 하는 정책 신뢰도에 대한 문제점, 의구심을 스스로 불러일으킬 수밖에 없는 상황으로 내몰고 있는 것이다라고 볼 수밖에 없는 상황입니다. 그래서 이번에 앵커께서 지적하신 금감원장 같은 경우도 강남에 아파트 2채를 보유하고 있는데 본인은 둘 다 실거주고 한 채는 한두 달 내에 자녀에게 양도하는 방식으로 정리하겠다고 얘기했지만 이것도 역시 이번에 토지거래허가제로 묶이면서 삼중 규제에 묶이면서 주택 구매계획이 어그러진 실수요자 입장에서 봤을 때는 국민적인 분노를 자극하는 측면이 있다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
내가 가진 다주택은 네가 가진 다주택이랑은 다르다, 이런 것으로 이해됩니다. 논란이 계속돼서일까요, 대통령이 직접 집값을 잡겠다, 이런 의지를 거듭 밝히고 있는데. 이재명 대통령의 발언도 있었죠?
[석병훈]
그렇습니다. 이재명 대통령은 가용한 정책수단을 집중 투입해서 경고등이 켜진 비생산적 투기수요를 철저히 억제해야 한다라고 직접 발언을 했습니다. 그래서 부동산 부분에만 과도한 자금이 쏠리는 것을 생산적인 분야, 미래 기술개발이나 일자리 창출을 하는 생산적인 분야로 옮기도록 하겠다라는 정책 의지를 강조한 것으로 보입니다. 그런데 부동산 분야로 가는 자금이, 부동산 쪽에 투자되는 자금이 비생산적인 투기 수요다라고 보는 것도 경제학 입장에서 봤을 때는 적절하지 않다, 이렇게 보여집니다. 왜냐하면 부동산 산업, 건설 산업에 들어가는 자금 같은 경우는 건설업에서도 많은 일자리가 창출되고 부가가치가 창출될 뿐만 아니라 기존에 건설된 주택에 투자되는 자금 역시 임대주택을 공급하면서 주택 서비스를 공급하는 그런 부가가치를 창출하는 측면이 있거든요. 그래서 무조건 비생산적 투기라고 볼 수도 없는 것이고요. 지금 현 정부의 정책기조를 보면 주택 가격을 안정시키기 위해서 주택 쪽에서는 수요 억제 정책을 쓰고 반대로 다른 부분에 뭔가 투자 수요를 열어주기 위해서 주가를 부양하는 정책을 쓰고 가상자산의 규제를 풀어주는 정책을 쓰고 있습니다. 그런데 재무경제학 측면에서 보면 주식시장이나 가상자산 시장에서 수익을 올라가서 그쪽으로 내가 자산 포트폴리오를 재조정해서 이쪽에서 수익을 얻게 되면 나중에는 상대적으로 부동산 자산이 저평가되면 이쪽으로 자산 포트폴리오를 나중에 재조정하는, 소위 말하는 주식으로 돈 번 다음에 그 돈으로 부동산에 투자하는 이런 식으로 어차피 자산 포트폴리오를 재조정하게 돼 있거든요. 그렇기 때문에 단순히 주가를 부양한다고 해서 부동산 시장이 안정될 것이다라고 보는 것도 무리가 있다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
어찌 됐건 지금 여론이 심상치 않게 돌아가다 보니까 민주당이나 야당에서도 여러 가지 대책들을 내놓고 있어요. 저희가 그래픽으로 준비했는데요. 일단 여당의 대책부터 보도록 하겠습니다. 주택시장 안정화 TF를 꾸리고 진화에 나선 모양새인데. 세금에 대한 이야기는 안 하는 것 같아요. 보유세 이거 어떻게 해야 된다고 보십니까?
[석병훈]
보유세 같은 경우는 단기적으로는 주택 자산에 대해서 수익률을 떨어뜨리는 효과가 있습니다. 매기에 보유세를 납부해야 되니까요. 그래서 주택에 대한 수요를 줄이면서 주택의 공급에 변화가 없으니까 주택 가격을 안정시키는 효과는 있지만 중장기적으로 봤을 때는 주택에 대한 수요가 떨어지는 것보다 신규 주택 공급을 더 크게 떨어뜨리는 효과가 있습니다. 그래서 중장기적으로 주택의 가격을 더 크게 올릴 수 있다는 연구 결과가 있기 때문에 보유세만 가지고 주택 가격을 안정시킬 수 없다라는 것이 경제학의 연구 결과입니다. 그렇기 때문에 신규 공급을 늘리는 정책이 있어야만 주택가격을 안정시킬 수 있고요. 그다음에 지방선거도 있기 때문에 보유세를 인상할 경우 조세저항에 크게 직면할 수 있어서 여당에서 당장 보유세 인상 카드를 꺼내 들지 않고 있다, 이렇게 보고 있습니다.그리고 지금 여당에서 태스크포스까지 구성해서 서울에 반값 아파트를 공급할 수도 있다라고 얘기하는데 제가 보기에는 현실성이 없지 않나. 두 가지 측면에서 크게 문제점을 지적하고 싶습니다. 여당에서 주장하는 반값 아파트 공급 구상은 LH죠, 한국토지주택공사가 보유한 공공택지를 민간 건설사에 매각하지 않고 LH가 직접 주택을 건설해서 분양을 하게 되면 건설사에 이윤을 줄 필요가 없기 때문에 분양가를 획기적으로 낮출 수 있다는 아이디어입니다. 그런데 문제는 서울에 공공택지라는 것이 거의 없죠. 빈 땅이 없기 때문에 거의 소수에 불과해서 LH가 직접 공공택지를 서울에서 개발한다 해도 이게 서울의 집값을 안정시키기에는 너무나 미미한 그런 공급 물량이 될 가능성이 크고요. 이 경우에는 소수의 분양을 받은 사람에게만 로또 분양을 양산하기 때문에 로또 분양이라는 문제점, 그다음에 서울의 집값에는 크게 영향을 미치지 못하는 미미한 공급량이라는 문제점이 있어서 반값 아파트 공급 구상은 현실성이 없다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
지금 야당에서도 여러 대책들이 나오고 있고요. 어떤 식으로 국회 논의가 이루어질지는 봐야겠지만 지금 상황에서는 그렇게 효과가 있을지 의문이 드는 부분들도 있습니다. 일단은 10.15 대책이 나오고 걱정이 됐던 게 크게 두 가지 정도가 있을 것 같아요. 첫 번째로는 규제지역으로 묶이지 않는 지역으로 수요가 이전하는 그러니까 풍선효과가 나오지 않겠냐. 실제로 이런 효과가 나온다라는 것들이 많이 조짐이 보이고 있고요. 또 하나는 전월세 시장이 굉장히 불안해지지 않을까 이런 우려거든요. 이 두 가지 우려에 대해서 교수님께서는 어떻게 보십니까?
[석병훈]
실제로 전월세 시장은 불안해질 수밖에 없다라고 보고 있고요. 그것도 데이터에서 확인되고 있습니다. 왜냐하면 대표적인 게 서울의 아파트 월세 가격이 치솟고 있다는 점에서 데이터가 나오고 있는 것이거든요. 그래서 서울 같은 경우는 월세 평균이 144만 원이 돼서 사상 최고치를 찍었다라고 알려져 있습니다. 9월에 월세 평균이 144만 3000원이 되었는데요. 이것은 왜 이러냐면 서울을 토지거래허가구역으로 만들면서 갭투자를 막고요. 그다음에 전세대출까지 규제를 강화해서 전세 공급을 앞으로 막게 됐습니다. 그다음에 6.27 대책을 기점으로 해서 전세 공급 역시 줄어들었는데 이번에 10.15 대책을 추가로 해서 전세 공급이 앞으로 더 줄어들 수밖에 없는 상황이거든요. 그리고 원래는 전세 가격 같은 경우는 신규 아파트 입주물량이 많아지게 되면 수분양자 같은 경우에는 잔금을 전세를 줘서 전세보증금으로 납부하는 경우가 많기 때문에 전세 가격이 안정되는 경향이 있습니다. 그런데 서울에는 신규 입주물량이 급감하고 있습니다. 내년 같은 경우에는 상황이 더 안 좋아지는데 내년 같은 경우는 올해보다 서울에 신규 아파트 입주 물량이 60%로 줄어들게 돼 있습니다. 그러면 지금 갭투자를 막아서 전세물량도 줄어드는 데다가 신규 아파트 입주 물량도 줄어들어서 이중고가 돼서 전세공급은 줄어들어서 전세 가격도 올라가고요. 그리고 전세, 월세화가 가속화될 수밖에 없습니다. 서울에 살고 싶은 사람은 많은데 전세는 줄어드니까 그러면 월세로 살아야 되겠다고 하니까 당연히 월세 가격도 상승할 수밖에 없는 거고요. 그래서 일련의 부동산 규제가 전세 가격과 월세 가격이 동반 상승할 수밖에 없다고 보는 겁니다.
[앵커]
누가 교수님에게 지금의 부동산 시장 열풍 이것을 막고 지방과 수도권의 양극화 문제도 해결하고 이런 대책을 내놓으라고 이야기를 한다면 어떤 조언을 해 주시겠어요?
[석병훈]
상당히 어려운 조언이고요. 단기간의 해법은 쉽지가 않다, 이렇게 보고 있습니다. 그래서 장기적으로는 지방에도 많은 일자리를 창출하고 주거환경을 좋게 하기 위해서 소수의 선별적으로 이미 일자리가 많이 있는 지역을 SOC 집중투자를 해서 주거 환경을 좋게 만드는 것이 장기적인 해법이 되겠습니다. 그런데 단기적으로는 시장경제 원리를 정부 힘으로 찍어누르겠다는 이런 규제를 풀어주는 게 중요하죠. 그래서 시장경제 원리에 따라서 전월세 가격도 결정되고 주택 가격도 결정이 되게 만들어주는 정책이 필요하다라고 저는 보고 있습니다.
[앵커]
다음 이슈로 넘어가서요, 일본 사상 첫 여성 총리에 올랐습니다. 다카이치 사나에, 어떤 인물인가요?
[석병훈]
입지전적인 인물인데요. 첫 여성 총리라는 점에서 유리천장을 깬 사람이라고 보여지고요. 그다음에 일반적으로 일본에서는 부모의 지역구를 자식이 물려받아서 세습정치를 하고 있는데 다카이치 사나에 총리 같은 경우는 세습정치인이 아닙니다. 그래서 그런 측면에서도 입지전적인 인물이고요. 본인 스스로 워라밸이 중요하지 않다, 자기는 나라를 위해서 일하는 데 모든 것을 바치겠다고 얘기했을 정도로 2대 워커홀릭이라고 불리는 그런 정치인입니다. 그리고 경제정책 스탠스는 아베노믹스를 계승하겠다고 천명을 했는데 아베노믹스라고 하는 것은 완화적인 통화정책, 그래서 양적 완화를 쓰고요. 그다음에 확장적인 재정정책 이런 것들을 사용해서 일본의 경기부양을 할 것으로 보여지고요. 그리고 구조개혁을 통해서 일본의 노인 인구, 여성 인구를 적극적으로 활용하고 이민을 받아들이고 이런 정책을 추진할 것으로 예측됩니다. 반면에 외교적인 스탠스는 대중, 대북 강경 정책을 쓰는 보수주의자로 알려져 있습니다.
[앵커]
앞으로 우리나라와의 관계에서 어떤 정책을 취할까 이 부분도 관심사이기는 한데요. 일본 경제 상황을 조금 더 보자면 조금 전에 말씀해 주신 것처럼 다카이치 사나에는 아베노믹스 시즌2다 이런 이야기를 하고 있단 말이에요. 이런 것들은 통화를 많이 풀어서 경기를 부양하는 그런 측면들이 있는 것 같은데 아베노믹스 시대 때 일본 경제 상황이랑 지금은 많이 다르지 않습니까? 지금도 완화정책 같은 게 먹히는 상황입니까?
[석병훈]
사실 앵커께서 지적하신 것처럼 아베노믹스 시절의 일본은 지속적인 물가 하락, 디플레이션 시대에 있었기 때문에 완화적인 통화정책이 불가피했었습니다. 그런데 지금은 물가가 상승하는 그런 측면으로 접어들었기 때문에 완화적인 통화정책을 쓰지는, 양적 완화 같은 극단적인 완화적 통화정책을 쓰지는 않을 것으로 보입니다. 그다음에 일본은행 같은 경우도 통화정책을 결정하는 위원들이 새로운 일본 총리가 일본 내각에서 임명한 위원들이 아닙니다. 그래서 통화정책의 정치적 독립성이 보장돼 있기 때문에 통화정책은 별도로 일본의 물가 상승률, 그다음에 경기상황에 따라서 긴축적인 기조로 운영될 것으로 보이고요. 반면에 일본 내각에서는 확장적인 재정정책을 통해서 적극적으로 일본의 경기를 부양하는 정책을 쓸 것으로 보여서 이를 반영해서 일본의 주가는 상승한 것으로 보여집니다. 그래서 예전처럼 엔화가 극단적으로 약세 현상, 엔저현상을 보일 가능성은 낮다고 보이고요. 저는 개인적으로 봤을 때 단기적으로는 아베노믹스의 기대로 엔저 현상을 보일 수도 있지만 중장기적으로는 확장적인 재정정책이 오히려 물가를 상승시키고 경기를 빠르게 회복시켜서 일본 은행에서는 오히려 통화정책의 기조 전환 시점을 빠르게 전환할 수도 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
일본 경제 그리고 더 나아가서 우리 경제까지 어떤 영향을 미칠지 지켜보도록 하겠습니다. 마지막 이슈인데요. SM엔터테인먼트 주가조작 혐의로 재판에 넘겨졌었던 김범수 카카오 창업자가 1심에서 결국 무죄 선고 받았습니다. 먼저 그 당시에 어떤 일이 있었는지 사건 개요부터 짚어주시죠.
[석병훈]
2023년 2월이죠, 그 당시에 SM엔터테인먼트 경영권을 둘러싸고 카카오와 하이브 간에 벌인 인수전이 있었습니다. 그 당시 하이브가 SM 엔터테인먼트 주식을 주당 12만 원에 공개적으로 사들이겠다는 공개매수를 선언했습니다. 그런데 이 공개매수는 정해진 가격으로 주식을 사들이는 것이기 때문에 시장 가격이 12만 원보다 낮게 유지돼야 성공을 하는데요. 하이브의 공개매수 기간 동안에 누군가가 SM엔터테인먼트주식을 대량으로 매수를 해서 시장 가격이 주당 12만 원보다 더 높게 형성됐습니다. 한때 15만 원 넘게 급등하는 현상이 발생해서 주주들이 굳이 하이브에 주식을 팔 이유가 없어졌죠. 그래서 결국은 하이브가 공개매수에 실패를 하고 그다음에 SM엔터테인먼트 인수에 실패를 했습니다. 그랬더니 하이브에서 카카오 측이 공개매수를 방해할 목적으로 오히려 주가를 끌어올렸다고 하면서 금감원에 조사를 요청하고 검찰이 수사를 해서 김범수 창업자를 비롯해서 카카오 고위 임원들의 SM엔터테인먼트 주가를 조작하는 혐의로 재판에 넘겨지는 그런 사태가 벌어졌습니다.
[앵커]
법원에서도 검찰의 무리한 기소에 대한 질타가 있었다고 하니까 앞으로 어떻게 될지 모르겠지만 카카오 쪽에서는 한숨을 돌리게 된 상황인데요. 카카오가 신사업 추진 쪽에 많이 관심을 갖겠네요? 어떤 것들 거론되고 있습니까?
[석병훈]
이번에 사법 리스크가 해결되면서 그동안 기존에 추진하던 사업들이 속도가 붙을 것으로 예측되고 있는데요. 대표적인 것이 스테이블코인 사업이 있습니다. 그래서 인터넷전문은행 카카오뱅크에 대해서 대주주 자격이 이제 유지될 것으로 보이기 때문에 카카오가 구상하는 스테이블 코인 사업도 지속적으로 추진할 것이고요. 그다음에 인공지능 사업 역시 추진될 것으로 보여집니다. 그래서 자체 개발된 인공지능과 그다음에 미국의 인공지능 챗GPT를 카카오에 합치는 그런 서비스를 지속적으로 개발을 해서 AI 산업과 스테이블코인 사업에 본격적으로 뛰어들 가능성이 크다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
오늘은 석병훈 이화여자대학교경제학과 교수와 함께했습니다. 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
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