AD
[경제 핫이슈] "서민 울리는 전세대책?"
- 단국대 도시지역계획학과 조명래 교수
- 선대인경제연구소 선대인 소장
[YTN FM 94.5 '생생경제']
< 3 부 >
앵커:
'여야가 머리를 맞대고 전월세 대책을 내놓을 수 있을지 궁금합니다.' 하셨는데 머리를 맞대면 뭐합니까, 그죠? 실질적인 이야기를 해보겠습니다. 저희 청취자분 한분께서 게시판에 남겨준 사연 하나 소개해드리면서 3부 시작할까요? 내용은 이렇습니다. “저희 어머니와 동생은 보증금 1000, 월세 30만원으로 살아가고 있습니다. 지금은 전세라는 것도 보면, 어느 정도 돈의 여유가 있는 사람들이 이야기지, 또 이분들이 가질 수 있는 특권이 아닐까 싶은 생각입니다. 전세라는 그 좋은 제도가 이제는 자연스럽게 사라지려고 하니, 월세에서 살던 사람들은 이제 영원히 집을 장만하는 것이 꿈이 되는 것 같습니다. 월세에서 돈을 모아 전세로 옮겨가고, 전세를 살다가 집을 사는 희망이 보여야 하는데 이제는 월세에서 돈을 모아도 월세만 내고 살아야 하는 도저히 희망이 없는 상황입니다.” 하셨습니다. 많은 분들이 공감하실 내용이라서 소개해드렸습니다. 그래서 오늘 <금요기획>에서 또 한 번 전월세대책에 대해 생각해보겠습니다. 우리나라에서 전월세 대책의 고민을 안가지고 있는 분 안계시겠죠? 그래서 두분, 귀중한 분 모셨습니다. 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까?
단국대 도시지역계획학과 조명래 교수(이하 조명래):
네, 안녕하세요?
앵커:
선대인경제연구소 선대인 소장 나오셨습니다. 안녕하세요?
선대인경제연구소 선대인 소장(이하 선대인):
네, 안녕하세요?
앵커:
부동산 쪽에서는 두분은 뭐 석학이시니까 제가 마음놓고 질문도 던지고 청취자분들 질문을 드리도록 하겠습니다. 조금 전에 뉴스컷도 들으셨고 제가 읽어드린 게시판 사연을 들으셨는데 어떻게 생각하십니까? 조명래 교수님.
조명래:
예. 요즘 전월세 시장이라는 것이 이제는 그동안 하나로 봤는데 이제는 전세, 월세가 나눠지는 것 같습니다. 지금 올라가있는 글의 내용은 월세사는 분들의 고통과 한을 표현한 것 같은데 사실 전세는 요즘은 사실은 집을 사려고 하는 사람이 안 사기 때문에 사실은 준 소유권자라고 해도 과언이 아닙니다. 그만큼 전세가 고가가 되면서 전세귀족이라는 말이 나올 정도죠. 그런 것에 견주어 전세가 월세로 전환되면서 결국은 임대시장에서도 힘없고 돈없는 사람들이 월세로 밀리는 그런 상황이기 때문에 나눠봐야 하고 전체로는 이제는 임대주택에 사는 사람들, 차거주택에 사는 사람들의 문제를 제대로 들여다봐야 할 것 같습니다.
앵커:
선대인 소장님.
선대인:
짧게 말씀드리면 집값이 올랐을 때도 무주택 서민들이 힘들고 괴로웠는데 집값이 떨어지는대도 정부정책들이 제대로 나오지 않고 또 주택시장의 페러다임 변화에 제대로 대응하지 못하다보니까 또 무주택 서민들이 골탕을 먹는 상황이 계속 되풀이 되는 것 같아요. 그 중에서도 조명래 교수님이 말씀하셨지만 월세세입자들은 더 힘든 상황 아니겠습니까? 그 고통이 참 아프게 와 닿네요.
앵커:
전월세 세입자들의 고통도 아프게 와 닿지만 어떤 한편에서는 집을 갖고 전월세를 주는 임대인들의 가슴도 아픈 거 아니겠습니까?
선대인:
저는 이렇게 봅니다. 이게 그분들 상황도 안타깝죠.
앵커:
가계부채 문제가 지금 천조잖아요.
선대인:
그럼요. 하우스 푸어라는 말이 계속 회자되고 있는데 그분들은 어쨌거나 정부의 무리한 빚 권하기 정책, 그런 이런 것들이 있었고 금융권의 주택 담보대출 경제, 이런 것들의 여파가 있었음에도 불구하고 결국은 무리하게 빚을 내서 주택을 샀던 경우잖아요. 그래서 그 결국은 투자에 대한 손실은 자기가 질수밖에 없는 측면이 있는데 물론 그 중에서도 상대적으로 무리하게 소득이 없는 가운데 샀던 분들도 있고 그분들을 탓하기에 앞서서 이런 정부 정책의 실패 또 금융권 건설업계의 도덕적 해이를 넘어서는 굉장히 부패한 관행들, 또 약탈적 대출관행들, 비판해야 되겠습니다만 어쨌거나 또 개인적인 차원에서 보자면 그분들이 궁극적으로 책임져야 하는 부분이거든요. 그런데 거기에 비해서 전세, 월세 세입자들은 자신들이 직접 탐욕을 부리거나 이런 상황이 아니고 잘못된 정말 그야말로 구조적인 상황자체에서 피해를 본 경우거든요. 그래서 그 부분이 차이가 있는 것 같습니다.
앵커:
예. 조명래 교수님, 박근혜 대통령이 한 말씀 또 하셨어요. 제가 정확하게 인용하는 건지 모르겠습니다만 매매시장으로 거래를 돌리는 것이 중요하겠습니다, 이런 말씀을 앞에 뉴스컷에 들은 것 같은데 이번에도 당정이 긴급논의를 갖고 전월세 대책을 내놨는데 28일에 발표한다고 하거든요. 어떻습니까? 선대인 소장도 방금 지적을 했는데 나중에 뒤에서 짚어보겠습니다만 이런 기업과, 그러니까 건설업계, 금융기관, 또 개인 소비자, 모두가 가지고 있는 어떤 도덕적 해이문제 부분, 아니면 고질적인 시장 거래에 있어서 부정확한 부분, 이런 것들이 현실적으로 좀 개선될 방향성의 초점, 기대를 해도 될까요?
조명래:
글쎄. 그동안 우리나라 주택시장도 그렇고 정책도 그렇습니다만 주택이 부족하기 때문에 그걸 일시에 많이 공급하고 또 집을 쉽게 살 수 있도록 하는 그런 정책을 펴다보니까 공급구조가 너무 과잉 팽창되어 있고 또 그걸 뒷받침하는 각종 정책과 제도 관행들이 굉장히 비합리적이고 도덕적으로도 온당하지 못한 그런 여러 가지 요소들이 많죠. 따라서 그런 구조를 남겨둔 상태에서 이 지금 대통령께서 전세수요를 매매수요로 흡수한다, 다시 말씀드려서 매매시장에 끌어들여서 집을 사도록 한다는 것은 현실적으로 맞지 않는 것 같습니다.문제점도 많고 당장 보더라도 전세가가 60%넘어서는데도 매매로 안 넘어가고 있습니다. 다시 말씀드려서 매매수요 구조가 아주 근본적으로 바뀌어 있어요. 인구구조라든가 가격, 이런 것 때문에 과거처럼 쉽게 매매하려고 하지 않는 것이죠. 집을 사면 그 자체로도 부채가 여러 가지 리스크가 많죠. 그게 바로 지난 MB정부 지난 5년간 정책이 바로 대통령께서 최근에 말씀하신 수요 진작을 통해서 뭔가 해결하려는 뭔가 정책의 연속성을 계속 보여 왔습니다. 그런데 결과는 어떻습니까? 결과는 집값 더 떨어지고 하우스 푸어 문제 생기고 전월세 문제도 악화되고 이런 상황이기 때문에 이게 매매수요를 전세수요로 바꾸고 다시 말씀드려서 매매거래 활성화시켜서 뭔가 주택문제를 해결하겠다는 것은 이거는 주택시장에서 요구되는 신호와 아주 정면으로 배치된다고 봅니다. 특히 지난 4.1대책 이후에 거래가 일부분 살아났습니다만 전월세 문제는 더욱 더 악화되어 왔습니다.
앵커:
그렇죠.
조명래:
그렇기 때문에 이제는 임대시장과 매매시장을 분리해서 임대시장에 머무르는 거기에 벌어진 세입자들의 경우에는 그들의 상황에 맞는 정책을 펴야 된다고 봅니다.
앵커:
선대인 소장님.
선대인:
박근혜 대통령 말씀 관련해서 제가 말씀을 드려야 될 것 같아서요. 전세 수요를 매매수요로 돌린다, 그 말을 들으면서 참 서글프더라고요.
앵커:
왜요?
선대인:
뭐냐면 이게 그동안 제가 타계 건설업계 부동산 업계를 대변하는 전문가들, 또는 이해관계자들을 만나봤는데 그 사람들이 늘 했던 이야기거든요. 전세수요. 집값이 사실 올라주지 않으니까 전세수요로 몰린다, 그래서 집값이 오를 기대감을 자꾸 심어줘서 또는 집값을 떠받쳐줘서 자꾸 매매 수요로 돌아서게 해야 전세난이 해결된다, 이런 식의 이야기들을 해왔는데 그 인식이 사실 대통령인식이 그대로 박혀있는 거예요.
앵커:
그게 곧 성장이 먼저라는 인식이죠.
선대인:
성장이 먼저다, 이걸 떠나서 집값은 올라줘야 된다...
앵커:
그러니까,
선대인:
집값이 떨어지니까 전세난이 생긴다는 식으로 이야기를 하고 있는데 한번 잘 생각해보십시오, 청취자 여러분, 지금 집값이 적당한수준이어서 사람들이 다 소득이 있는데도 안 사고 있습니까? 그게 아니잖아요. 빚을 내서도 살 사람들이 다 사버려서 이제는 너무 높아져있는 집값을 감당할 수 없는 수준인데 그래서 지금은 정말 대통령 말씀하시는 것처럼 전세 수요가 매매수요로 돌아서게 하려면 집값이 떨어지게 놔두면 됩니다. 그런데 집값이 떨어지는 건 싫고 계속 집값을 떠받치면서 각종 빚을 내게 해 줄테니까 전세살지 말고 집 사라, 또 전월세 사는 거 서러울테니 집 사라, 이런 식의 대책이 정말 무주택 서민을 위한 대책인가, 또 주택 정책이나 부동산 정책의 중장기적인 면에서 봤을 때 바람직한 방향인가, 절대 아니라는 거죠.
앵커:
네. 조명래 교수님. 방금 우리선대인 소장이 얘기한 것처럼 분양가 상한제 폐지하겠다, 다주택자 양도세 중과 폐지하겠다, 이건 결국 근본적인 해법이 아니라는 지적인데 어떻게 보십니까?
조명래:
뭐 그거는 글자 그대로 업계에서 계속 요구되어 왔던 규제완화 대표적인 정책과제였고요. 그거는 사실은 부동산 경기활성하고 집가진 사람들의 대책이지 돈 없고 집 없어서 전월세 시장에서 소외를 겪고 있는 사람들에 대한 정책은 절대 아닙니다. 업계의 민원을 해결하는 정책인데,
앵커:
아, 업계의 민원을 해결했다, 그렇게 설명하시네요?
조명래:
예. 저는 그렇게 보는데요. 물론 그렇게 되면 덤으로 집가진 사람들의 시해에 의해서 세입자들의 문제가 해결된다는 이런 일종의 온정주의적 사고도 있는 거예요. 그런데 이건 정말 잘못된 것인데 이 두정책, 가령 분양가 상한제라든가, 다주택자 양도세 중과폐지 하나 하나 들여다봐도 실제 전월세 문제 해결하는데 도움이 될 수 있는 부분이 별로 없습니다. 이를테면 분양가 상한제를 철폐하자는 것은 결국은 공급을 더 늘리고 가격을 올리자고 하는 건데 가령 지금 집이 이미 넘쳐나고 있습니다. 우리 정부에서 감사원에서 지난 7년간 76만호가 더 과잉 공급되었다고 이야기를 하고 있습니다. 그런데 분양가 상한제 철폐를 통해서 공급 더 늘려서 그걸 통해서 매매활성화되고 전월세 문제 해결된다는 것은 현실적으로 맞지 않고요. 그 다음에 다주택 양도세 중과 철폐하면 그건 돈 많은 사람이 집사서 전월세 놓으라는 얘기인데,
앵커:
임대사업 하라는 거죠.
조명래:
네. 그런데 현실적으로 본다면 신규주택을 매입할 가능성은 별로 없고 이미 주택이 넘쳐나기 전에 기존 주택을 추가 매입한다는 것은 이미 살던 사람이 집을 갖고 있는 사람이 팔면서 세입자로 전락하거나 세입자가 살던 집을 사기 때문에 기존 주택의 추가 매입을 통해서 임대용 주택을 더 추가 공급할 수 있다는 현실은 맞지 않고요. 그 다음에 그렇게 매입해서 임대주택으로 넘겼다고 하더라도 우리나라는 임대인중심의 임대시장이지 않습니까? 그러면 뭐 집값이 떨어지고 하니까 임대료의 상승을 통해서 자본기대를 상기시키려고 하면 임대료 상승을 임차인이 견딜 수 없는 겁니다. 그리고 중장기적으로 본다면 다주택 양도세 중과철폐라는 것은 결국은 주택의 소유 집중을 더 초래할 수밖에 없어요. 우리나라의 자산 불평등은 OECD국가 중에서도 가장 빠르게 나빠지고 있는 그런 나라입니다. 그렇기 때문에 이게 좀 더 중기적으로 보게 된다면 결국은 소유 집중이 이뤄짐으로써 집없는 사람이 집을 사는 게 더 어려워지는 상황이기 때문에 결국은 이것은 집 가진 사람들을 위한 정책이라고 볼 수밖에 없습니다.
앵커:
선대인 소장님.
선대인:
네. 제가 좀 덧붙이자면 저는 분양가 상한제를 전월세 대책의 하나로 폐지하다고 얘기나왔을 때 코미디 하는 줄 알았습니다, 솔직히..왜냐면요.
앵커:
당황하셨어요? 하하.
선대인:
얼마 전에 정부가 내놓은 정책이 뭡니까? 4.1부동산 대책도 그렇고, 얼마 전에 후속 대책에서도 그렇고 주택공급이 넘쳐나니까 줄이자고 하지 않겠습니까? 주택공급을 줄인다, 특히 보금자리 주택,
앵커:
분명히 그랬습니다.
선대인:
공급을 줄이거나 취소한다고 그랬습니다. 그런데 지금 전월세 난이 주택공급이 부족해서 그런 거니까 분양가 상한제를 풀어주면 주택공급이 늘어날 거라고 얘기합니다. 도대체 어느 쪽이 국토해양부, 또는 정부의 진심입니까?
앵커:
그건 미친 소한테 물어봐야 해요. SBS의 프로에 나오던 캐릭터 있지 않습니까, 그죠? 그때 그때 달라요.
선대인:
그러니까 최소한의 논리적 일관성이 없는데요. 이해의 일관성이 있습니다. 아까 저도 말씀드리고 조명래 교수님도 말씀하셨는데 부동산 업계나 건설업계에 이해관계에 부응하는데 관해서 일관된 이해일관성이 있지만 논리적인 일관성이 하나도 없는 겁니다.
앵커:
아까 조명래 교수님이 업계의 민원을 들어주는 것이라는 표현을 하셨는데요. 이게 어떤 말씀입니까? 업계의 민원이라고 하는 것이, 건설업계의 민원입니까?
조명래:
건설업계, 부동산업계 다 포함하는 것인데요. 앞에서도 제가 언급을 했습니다만 60년, 70년대부터 고도성장기가 시작되면서 주택이 부족해지고 이것을 일시에 공급하기 위한 그런 정책들이 굉장히 다방면적으로 강구되어 왔던 것이죠. 그러다보니까 이게 공급구조가 너무 팽창되어 있어요. 특히나 우리 건설만 하더라도 IMF위기 이후에 두배나 늘었고요. 그 다음에 부동산 중개업소만 하더라도 24시간 편의점의 4배에 해당할 정도로 팽창되어 있습니다. 따라서 이런 분들이 거기에 종사하는 분들이 부동산 경기가 좀 나빠지면 대게 실업자로 전락하거나 업소를 문 닫는 문제가 있죠. 서민경제하고 직결된다는 이유를 들어서 끊임없이 과잉팽창된 업계의 먹이사슬을 유지하기 위한 그런 필요성들이 결국은 정부 정책에 공급을 확대해야 하고 거래를 활성화해야 하고 또 집가진 사람들이 집을 더 살 수 있도록 하는 그런 정책을 끊임없이 예컨대 대안정책이라든가 새로운 정책으로 내놓고 있는데 그런 정책의 기조는 지난 짧게는 10년, 길게는 20년 가까이 큰 변화없이 지금도 전월세 시장이 근본적으로 달라졌는데도 불구하고 여전히 업계입장을 대변하는 방식으로 정책을 내놓고 있다는 것이죠.
앵커:
방금 조명래 교수님 말씀을 들으니까 원자력마피아, 원전마피아 얘기생각이 나네요. 마피아 조직이 있습니까?
선대인:
어유, 원전마피아는 사실은 먹을 수 있는 시장이 오히려 작은 편에 속하고요. 사실 건설토건 안에 원전도 집어넣으면 들어갈 수도 있겠습니다만 제가 표현하기로는 건설 쪽, 일본식 표현이기는 합니다만 건설마피아, 이렇게 이야기하지 않습니까? 사실은 겉뿌리가 훨씬 깊고요. 훨씬 광범위하죠. 조명래 교수님 말씀하셨지만 건설업의 비중이 워낙 높고요. 특히 아시겠습니다만 건설업의 비중이 OECD국가들의 평균 2배 정도 되거든요. 관련 예산도 거의 두배 이상된다고 보시면 됩니다. 그만큼 먹거리가 많고 이해관계가 복잡하게 얽혀있다보니 거기의 이해관계자들이 사실은 정책을 주무르고 정부를 주무르는 그런 상황이 되어 있는 겁니다.
앵커:
7738번님이 '선대인 소장님 말씀에 공감합니다. 대출이 답이 아닙니다. 대출을 받아서 집사면 집값 또 오르겠죠. 가진 자들만을 대변하는 의원님들, 제발 집없는 사람들의 희망이 되어주세요.' 하셨고요. 6947번님. '세입자 거의 다 대출이 있을 겁니다. 대출이자 내가면서 생활하는 것도 빡빡한데 서민들 돈 빌려 집 사라니 분통 터집니다.' 하셨고요. 4481번님, '거래를 살리기 위해서 전세 제도를 폐기해야 합니다. 전세살면 원금이 보장된다는 심리 때문에 집을 안 사고 전세로 몰린다고 생각합니다. ' 9633번님, '집값 떨어지면 나는 어떡하라고요, 흑흑'하셨습니다. 광고 듣고 오겠습니다.
< 4 부 >
앵커:
오늘 <금요기획> 시간에는 전월세대책에 대해서 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님, 그리고 선대인경제연구소 선대인 소장님과 함께 말씀 나누고 있습니다. 여러분들도 많이 참여하셔서 의견 나누시면 좋겠습니다. 두분께 또 한번 여쭤보겠습니다. 지금 전월세 물량 공급문제를 아까 조명래 교수님도 말씀을 하셨고 선대인 소장도 지적을 하셨습니다. 물량이 없는 게 아니라 많다, 정부는 많다고 했다가 줄인다고 했다가 왔다, 갔다 하고 있다, 이런 내용인데 이번에도 물량을 공급을 확대한다는 게 주요 골자인 것 같습니다. 전세 물건이 아닌 월세를 확대하겠다는 겁니까? 만약에 그렇다고 한다면 전세난 해소에 도움이 될 것 같습니까? 어떻습니까?
조명래:
지금 사실 늘 이렇게 전월세 문제가 터질 때마다 수급의 불균형 문제 공급이 부족하다는 얘기를 정책 당국도 전문가들도 그렇게 하는데 저는 그런 얘기 나올 때마다 늘 질문을 합니다. 도대체 그때 공급이라는 것은 어떤 주택의 공급을 얘기하는 건가, 우리나라에서 제대로 된 전세 전문형 주택을 언제 공급했으면 언제 제대로 된 월세 전문형 주택을 공급했는지 그때 공급이라는 것은 또 다시 돌아가게 된다면 매매 주택입니다. 그래서 매매 주택을 더 공급하게 되면 집 가진 사람들이 전세끼고 집을 사든 혹은 세를 놓고 나가든 이런 부차적인 그것의 그런 과정이 부차적인 결과로서 전월세 주택이 생기면 그 다음에 세입자들이 거기에 들어가 사는 것으로서 공급 문제를 해결해왔는데 그건 답이 아닙니다. 정부, 지금도 여전히 매매주택의 공급의 확대를 통해서 전월세 문제 해결을 위한 임대주택 문제를 해결하려고 하는데 그건 아닌 것 같고요. 이거는 글자 그대로 공공임대 주택을 대폭 늘려야 하고요. 그 다음에 민간 임대주택도 매매주택을 무늬만 바뀌어서 임대 주택으로 시장에 내놓는 것을 반복하면 안 됩니다. 우리나라가 OECD국가 중에서 자가 보유율이 가장 낮고요. 공공임대 주택 비율이 가장 낮고 그 다음에 민간 임대주택에 대한 사회적 규제와 조절이 가장 잘 안되고 있는 그런 측면에서 우리나라는 아프리카나 마찬가지입니다. 그러다보니까 인구의 가가의 40-50%가 결국은 임대주택에 살 수밖에 없는데 이 분들이 임대시장에서 임대인의 횡포에 의해서 살아가는 그런 주거적 삶을 살수밖에 없는 거예요. 따라서 임대 주택도, 공공임대 주택도 많이 공급해야 하지만 민간 임대 주택한다고 하더라도 그들의 안정적 임대차 주거 관계가 제대로 해야 됩니다. 거기에는 가격문제로부터 거주조건으로부터 주거 시설로부터 여러 가지 조건들이 제대로 구비된 조건으로서 임대 주택이 넘어가야 하는데 그런 것이 없는 상태에서 그냥 넘어가다 보니까 사실 매매주택, 임대주택으로 넘어간다고 하더라도 임대주택의 부족문제를 제대로 해결하지 못합니다.
앵커:
조명래 교수님 말씀하실 때 제가 사실 벙, 망치에 두들겨 맞은 느낌이 든 게 뭐냐면 공급이라고 했을 때 단순히 매매주택의 공급만 생각을 저도 해왔거든요. 그런데 말씀하신 게 전세, 월세 주택의 공급을 말씀하셨어요. 이게 가능할까요? 선 소장, 우리나라에서..지금 행해지고 있는 사례가 있습니까? 일본은 있죠?
선대인:
사실은 조명래 교수님이나 저희같은 사람, 제대로 주택시장을 본다고 생각하는 사람들은 상식인데요.
앵커:
그렇죠.
선대인:
지금 2000년대 내내 집값이 오르면서 공급이 늘어난 건, 공급과잉인 건 매매용, 투자용, 분양용, 또는 투기용 주택입니다. 그건 공급과잉이고 미분양 주택이 잔뜩 늘어나 있지 않습니까?
앵커:
그렇죠.
선대인:
뭐 다시 뭘 가지고 더 이야기합니까? 그런데 지금 전세난과 관련해서 문제가 되는 건요. 물리적인 주택의 공급이 부족하다기 보다는 전세시장 안에서 전세가격이 하락하는데 여기에 대해서 정부가 계속 교란을 하니까 사실은 전세시장 안에서 전세 수급의 미스매치가 생겼는데 그걸 정부가 시장의 흐름에 일정하게 맡겨서 가격이 조정되도록 하지 않고 계속 집값을 떠받치니까 여기에 병목현상이 계속 생겨서 계속 진행이 되고 있는 상황입니다. 그걸 아예 지금 근본적으로 착각하고 있는 거거든요. 그래서 조명래 교수님 말씀하셨다시피 지금 우리한테 전세, 예를 들어서 공공임대, 또는 유럽에서 많이 있는 사회형 조합주택, 이런 공급은 턱없이 부족하고 특히 1인가구, 저소득 가구들을 위한 저렴하면서도 쾌적한 이런 공공임대, 공공전세는 턱없이 부족한 게 사실이거든요. 그런 주택들을 늘려가야죠. 그래서 지금 아까 질문이 그거였지 않습니까? 공공임대주택 공급을 확대하겠다고 이야기 했다는데 저는 이걸 보면서도 또 엇박자를 느낍니다.
앵커:
그렇죠.
선대인:
아니, 얼마 전에는 도시형 주택이 최근에 1,2년 사이에 공급이 많이 됐어요. 월세 가격이 떨어지고 있었습니다. 그런데 이게 전월세 사는 서민들 입장에서 생각하면 그걸 굳이 막을 필요가 없죠. 공급과잉이라고 판단이 되면 시장에서 자율적으로 조정되도록 하면 되는 것 아닙니까? 공급과잉이어서 안 팔리면 건설업자들이 자연스럽게 줄이겠죠. 그런데 공급과잉이랍시고, 그리고 월세가 떨어져서 서민들 입장에서 보면 나쁘지 않은데 공급과잉이니까 국토부가 나서서 공급과잉을 줄이겠다, 공급을 더 이상 하지 않도록 막겠다, 이랬다는 말입니다. 그러다가 다시 전월세 대책을 공급을 늘리겠다고 하고 있으니 도대체 정부의 생각이 뭔지 모르겠습니다.
조명래:
그런데 임대주택의 공급은 김대중 정부 때부터 이른 바 국민 임대주택이라고 해서 뭔가 100만호, 이렇게 공급하려고 했었는데 이게 안 됐습니다. 그리고 공공임대주택을 늘려야 한다는 것에 대해서는 대부분의 주택전문가들이 그게 시장주의자든 아니든 다 공감을 하는데 그게 현실적으로 작동이 안 되요.
앵커:
왜 그렇습니까?
조명래:
하게 된다면 결국은 공급세력들, 마피아들이 결국 그걸 못하게 합니다. 대표적인 것이 바로 지난 정부 때 보금자리 주택 정책, 그것도 올바른 정책은 아닙니다만 그것도 공공주택을 공급할 수 있는 가능성이 많았음에도 불구하고 조금 공급하려고 하니까 민간 시장에서 난리를 떨었습니다. 가격을 떨어뜨린다, 뭘 한다 등등 그래서 결국은 물 건너 갔던 것이죠. 그래서 이게 임대주택은 지금도 업자들은 사실은 원치 않습니다, 하면 자기들 일자리가 뺏기는데 어떻게 합니까? 그리고 소비자들도 임대주택에 살게 되면, 특히 공공임대주택에 살게 되면 집값 상승에 대한 기대를 못하니까 자기 집을 가지면서 자산을 증식할 수 있는 그런 기대를 갖지 못하니까 다 회피하는 거예요. 그러다 보니 결국은 돈없는 약자들만 살게 되고 그러다보니까 사회적으로 임대주택은 못사는 사람들이라고 해서 낙인이 찍혀왔고 정부는 정권 초기에는 분명히 공공임대주택을 공급하겠다고 약속을 해 놨는데 국민들이 별로 선호를 안 해요. 일부 전문가들 제외하고는, 그러다보니까 표가 안 되나보니까 손을 놔버리고, 그래서 사실은 굉장히 오래된 미래의 과제입니다.
선대인:
그 임대주택 공급하는 문제 관련해서는 재원문제를 많이 얘기합니다. 공급하고 싶어도 뭐 재원이 없다, LH공사 빚이 산더미인데 공사 어떻게 공급하느냐, 이런 얘기를 하는데.
앵커:
사실이지 않습니까?
선대인:
사실은 사실인 것처럼 보입니다. 그런데 LH공사가 빚을 많이 지은 것은 공공임대주택을 많이 지어서라기보다는 무분별하게 경제자유구역 사업이다, 기업도시다, 정부 차원에서 또는 보금자리 주택 사업이다, 이렇게 해서 사실은 정부 차원에서 수여와 상관없이 막 개발사업을 벌이거나 이렇게 무리하게 해서 늘어난 부채들이 오히려 훨씬 더 많습니다. 그렇게 해서 공공임대주택, 정말 주택 공기업으로써 본연이 일을 하라고 하면 이것은 자금이 부족해서 잘 못하고 있다고 얘기를 하는데 정 그렇다면 우리가 국민연금의 자금을 많이 활용하면 됩니다.
앵커:
아주 좋은 생각이네요.
선대인:
국민연금 자체가 국민들의 안정적인 노후를 대비하기 위한 건데 노후 안정의 가장 중용한 게 주거 안정 아니겠습니까? 그러면 국민연금의 자금을 끌어와서 이 국민연금 지금 아직도 70% 이상을 국채시장에 투입해서 투자해서 수익률 낮은 시장에서 푼돈벌고 있는 거거든요. 차라리 정말 민간 업자들한테 맡기지 말고 보금자리 주택 지역같은 거라든지, 예전같으면 판교택지같은 이런 것들을 100%공영 개발하면요, 저렴하게 택지와 저렴한 시공비를 통해서 집값을 대폭 낮출 수 있습니다. 그러면 저렴한 임대료를 받으면서도 국민연금이 국채 투자하는 수익률이상의 수익률을 가져갈 수 있거든요. 그러면 정말 꿩먹고 알먹고의 그런 대책이 될 수 있는데 왜 이런 걸 안하고 그런 것들은 안 하면서 계속 돈이 없다면서 공공임대주택을 공급을 안 하는지..
앵커:
조명래 교수님, 지금 세금혁명당 당수이면서 선대인 경제 연구소의 선대인 소장이 정말 기발한 제안을 내놓으셨거든요? 어떻게 생각하십니까?
조명래:
연금 활용하는 거요?
앵커:
네.
조명래:
그건 사실 전문가들 사이에서 많이 이야기 됐던 것이에요. 연간 국민연금 조성되는 게 한 43조 정도로 제가 알고 있거든요. 그것의 가령 4분의 1만 국민 주거복지를 위한 것으로 공짜로 쓰는 게 아니라 채권을 발행해서 이자율을 시장 이자율로 하게 된다면 저는 충분히 자금 공급이 가능하다고 보고요. 그 다음에 국민주택 기금도 연간 운영자금이 몇십조 됩니다. 그거는 LH라든가 민간회사에 줘서 하고 있는데 훨씬 더 집중적으로 공공임대주택을 공급하는데 쓰게 된다면 훨씬 더 임대주택을 많이 공급할 수 있고요. 결국 이것은 국민적 합의고 나아가서는 정치권의 정치적인 결단이 중요합니다. 가령 4대강 사업 22를 썼는데 22조를 이런데 썼다면 공공임대주택 최소한으로 20만호를 그대로 공급할 수 있습니다.
앵커:
정치적 결단 말씀해주시니까 또 제가 아, 한 게 박근혜 대통령이 지금 문제의 핵심을 제대로 이해를, 핵심을 제대로 보고 계십니까? 어떻습니까?
조명래:
저희들은 그렇게 보지 않습니다. 결국 본인의 우리 대통령의 인식과 안목도 중요하지만 그걸 에워싸고 있는 사람들의 안목도 중요한 겁니다. 결국 이를테면 최근에 대통령의 의견은 우리가 생각하건데 대통령 당신의 생각도 있지만 사실은 보좌하는 분들이라든가 그 다음에 주무 부서의 여러 가지 리포트에 근거해서 나왔지 않나, 하는 생각이 드는데요. 결국 주무부서, 예컨대 국토부같은 부서를 보게 된다면 주택을 양적공급을 하는데, 건설하는데 행정업무를 주로 담당해왔지 이걸 복지적 측면에서 운용하는 것은 노하우가 별로 없습니다. 그러다보니 계속 통치권자의 정책적인 아이디어를 낸다고 하더라도 그런 관점으로 낼 수밖에 없는 상황이에요.
선대인:
좀 덧붙여서 말씀드리면 주무장관부터가 서승환 장관이신데 이 분이 예전에 부동산 가격이 한참 오를 때 건설업체들 흔히 이야기하던 그래서 공급을 늘려서 해결하자, 이랬던 분이거든요. 그런데 이제 건설업체들이 공급과잉이라서 우리 분양물량 안 팔린다고 하니까 이제 공급 부족이라고 입장을 180도로 바꾸시는, 이런 상황이고 제가 얼마 전에 사석에서 어쩌다가 이한구 의원을 만났어요. 새누리당의 경제정책통이기도 하고 또 박근혜 대통령에게 경제문제와 관련해서 상당히 좋은 역할도 많이 하시는 걸로 알고 있는데 이분이 아까 제가 말씀드렸듯이 국민연금이라든지 이런 걸 활용해서 공공임대주택을 공급하자는 제안에 대해서는 꽤 긍정적으로 생각하시면서도 국토해양부나 이런데서 안 움직인다는 거예요. 자, 그건 좋습니다. 그런데 그 외에 다른 부분들에 대해서 이 전세난이 왜 생겼는지, 이런 부분들에 대해서는 국토해양부와 거의 다를 바 없는 생각들을 갖고 계시더라고요.
조명래:
국토교통부,
선대인:
아, 죄송합니다. 이게 바뀌어서 국토교통부로 바뀌었네요. 그래서 이런 분들 사이에 에워싸여 있다면 박근혜 정부, 박근혜 대통령의 인식이 정말 무주택 서민들의 그런 입장이 될 수 있겠느냐, 저는 굉장히 어렵다고 봅니다.
앵커:
이쯤해서 보내주신 청취자분들의 문자가 쇄도를 하고 있는데요. 제가 몇 개 읽어드리겠습니다. 0072번님, 1073번님, 같은 내용이시네요. '몇억이 넘는 과한 전세는 재산세 부과해야 합니다.' 하셨고요. 5733번님, ' 부동산 정책은 그냥 시장에 맡기세요. 50% 더 내려가면 시장은 빠르게 재편됩니다.' 하셨고, 5578번님, ' 매달 월세비가 부담되어 전세사는 사람도 있습니다.' 아, 그렇겠네요. 2521번님, ' 선소장께서는 집값 떨어지도록 놔두면 된다고 하셨는데 과도하게 올라도 문제입니다만 과도하게 떨어져도 문제 아닙니까? 집 가진 사람도 절반일 건데요.; 하셨고, 0357번님, '패널 분들의 의견들처럼 시장이 스스로 해결할 수 있도록 해야 한다고 생각합니다. 정부 정책은 최소한의 소외계층을 위하는데 한정되어야 합니다.' 하고, 0354번님, '서민들을 위한 정책이라면 발표된 내용들을 건설사, 은행 배불리기에 머물고 있는 것 같으니..'하셨고, 2710번님, '대출제도부터 고쳐야 합니다. 아파트나 담보가 있는 부동산은 제 1금융권에서 저금리로 대출해주면서 서민빌라나 다세대 주택은 2금융권에서 고금리로 대출해주도록 되어 있는 불합리한 제도부터 고쳐야 합니다. 저는 이 말씀이 가장 와 닿는 것 같거든요? 읽는 것 중에서..그 다음에 한 개 더 소개시켜 드릴게요. 3124번님, '요즘 직장에서 언제 자릴지 모르는데 박봉에 계약직, 파견직이 난무하는 요즘 누가 대출받아 집을 사겠습니까?' 하셨습니다. 청취자분들도 이렇게 합리적인 생각을 저는 하신다고 보고 있는데 부동산 시장의 거래실종, 전세가격 급등, 월세 수요의 강제로 인한 가계 압박, 이게 자칫 지금 아시아 위기의 내용들이 불거지고 있는데 물론 과민반응이라고 할 수 있지만 그렇다고 하면 이걸 어떻게 장기불황으로 갈 가능성에 대해서 우리 서민들과 중산층은 대응을 해야 하고, 또 정부, 국회, 어떻게 이 서민들을 위한 중산층들을 위한 대응책을 강구해야 할까요?
선대인:
그 질문 앞서서 청취자들 의견에 대해서 제가 코멘트가 하고 싶습니다.
앵커:
좋습니다. 하십시오.
선대인:
뭐 이렇습니다. 뭐 전세에도 과세를 해야 되는 것 아니냐, 이렇게 이야기를 하는데요. 제가 세금혁명당 대표이지만 그 부분은 제가 찬성할 수 없는 게요. 주택 보유세를 매기는 것은 경제학적으로도 자원, 부동산을 활용할 수 있는 주체들한테 돌아가도록 한다. 부동산 보유세가 높아지면 그걸 감당해서 충분한 수익을 낼 수 없는 사람들은 팔게 하는 거죠. 투기 억제의 효과도 있고 한편으로는 자원 배분이 최적화되도록 하는 그런 효과들인데 이 전세입자한테 예를 들어서 3억 넘는다고 해서 세금을 매긴다, 이건 부동산 업계나 건설업계에서 전문가들이 자꾸 내놓는 이야기인데요. 이건 사실은 이중과세입니다. 예를 들어서 전세를 통해서 세입자가 아무런 수익을 얻는 게 없는데 이미 근로소득을 통해서 또 근로소득이 됐던 어떤 소득이 됐든 소득을 얻은 걸 가지고 전세 보증금을 냈을 뿐인데 여기에 대해서 과세했을 때는 자원 배분효과라든지 이런 측면에서 아무런 효과도 없을 뿐만 아니라 근로소득세에서 이미 세금을 매긴 데에 대해서 다시 한번 세금을 매기는 효과밖에 안 됩니다. 그래서 이건 사실은 세제 원리 상, 조세 원리 상 사실은 도저히 받아들일 수 없는 건데 이게 뭐 부동산 업계에서 자꾸 아까 말씀도 있지 않습니까? 이걸 전세수요를 매매수요로 돌려야 된다는 식으로 해서 그런 사람들한테 세금부담을 매겨서 자꾸 잡 사게 하자, 이런 논리로 개발되고 있는 거거든요. 그래서 그런 논리에는 제발 안 속으셨으면 좋겠고요. 그 다음에 부동산 가격 폭락하기를 누가 바라겠습니까? 폭락하기를 바라지 않죠. 그런데 우리가 단기적으로 연축륙 대책인 것처럼 보이는 것이 길게 보면 경착륙 대책인 것이 많았거든요. 이번에 4.1부동산 대책도 연착륙 대책이라고 내놨습니다만 결국 어떻게 됐습니까? 주택거래 좀 느는 것처럼 그러다가 다시 7월 이후로 계속 하락하고 있죠. 지연시킬 뿐입니다. 그런데 그 사이에 어제 발표됐습니다만 가계부채가 그 사이에 또 18조원 늘어났습니다. 이게 정말 길게 보면 연착륙 대책일까요? 그래서 제가 말씀을 드리는 건 확 빼자는 게 아니고 적어도 자꾸 이렇게 시장을 교란시킬수록 전세난, 월세난, 그래서 서민들이 더 고통받고요. 그리고 기회비용이 너무나 커집니다. 그래서 어차피 부동산 가격이 빠질 수밖에 없다면 정부가 억지로 떠받치지 말고 가계부채 다이어트를 유도할 수 있는 방향으로 시그널을 줘서 자연스럽게 시장이 재편되도록 가자는 겁니다. 물론 거기에 따라서 그 과정에서 충격이 있다면 정부가 일정하게 개입해야 되겠지만 정부의 지금 하는 건 단순한 그런 어떤 국민경제 전체 차원에서의 개입이라기보다는 어떤 특정 이해세력들을 대변하는 개입이라는 겁니다.
조명래:
그런데 우리 선대인 소장 좋은 말씀하셨는데 아까 전세 보증금에 대해서 재산세를 부과하자는 얘기가 최근에 많이 나오는 것 같아요. 저도 전반적으로 선대인 소장의 의견에 동감합니다만 이런 문제는 또 다른 차원인 것 같아요. 고가 전세문제 어떻게 할 것인가, 가령 집을 의도적으로 사지 않고 가령 강남에 8,9억 짜리, 10억짜리 그런 전세 사는 것은 이른 바 전세 귀족이라는 거, 이ㅓ런 부분은 단순한 세입자로 보기에는 좀 그래요. 그래서 어쨌든 간에 이런 부분의 문제 때문에 전세 보증금에 대한 일정한 과세를 하자는 이야기가 나오기 때문에 이 문제는 별도로 봤으면 하는 생각이듭니다.
앵커:
네. 그거는 전세 보증금이 과하다, 작다, 이것도 상당히 미시적인 내용이라서 다음에 언제 한번 기회되면 또 말씀 나누기로 하고 조명래 교수가 보시기에 우리 빚을 내서 집을 사게 만들려고 하는 매매거래를 활성화시키려고 하는 정부의 정책에 대해서 보시기에 전월세난의 가운데에 있는 우리 중산층, 서민들에 대해서는 어떤 대응책을 했으면 좋겠고 정부와 국회는 지금 두분 말씀이 시장에 맡기라고 하는데 어떤 방향으로 가는 것이 옳다고 생각하는지 정리 좀 해주시죠.
조명래:
글쎄, 지금 집을 기본적으로 안 사려고 합니다. 그건 일시적인 어떤 경기변동에 따라서 나타나는 현상이라기보다는 저런 지난 40년간 고동 성장기가 저성장기로 바뀌면서 주택공급도 어느 정도 100% 이상이 지나고 그 다음에 수요구조가 근본적으로 바뀌는 겁니다. 그렇기 때문에 우리 매매시장은 지금은 가격이 안 오르는 게 능사입니다. 물론 급격히 덜어지는 것도 막아야 되겠습니다만 우리나라경우는 급격히 떨어질 가능성이 그렇게 많지 않아요. 물론 100% 그걸 배제할 수는 없지만 정부가 지금같이 인위적으로 가격을 부양시키려는 정책을 펴지 말아야 합니다. 함으로써 오히려 더 시장의 교란을 낳게 되고 그건 올라가도 문제고 떨어져도 문제입니다. 따라서 이미 과잉팽창기의 시장이 스스로 조정해가는 단계기 때문에 저는 매매시장은 일정하게 스스로 조정하게 되고 문제는 주택을 공급해줘도 지금 집을 살 수 없는 계층이 많게는 60%됩니다. 55-60%정도 되는데 서울같은 경우는 이분들은 주택을 공급해줘도 사지 않습니다. 왜냐면 집값이 고가이기 때문에, 이런 분들을 위해서는 결국은 우리가 흔히 말하는 탈선고 받은 주택을 공급할 수밖에 없어요. 그거는 공공임대가 될 수도 있고 민간임대를 하더라도 독일식으로 훨씬 더 사회적 규율이 따라가는 그런 것으로 해서 따라서 임대시장에서의 임대주택의 문제는 공급수급의 문제뿐만 아니라 임대차 관계의 안정화라는 것이 굉장히 중요한 겁니다. 그래서 거기는 지금까지는 주로 재산권자를 중심으로 하는 정책을 펴왔습니다만 이제는 주거권자의 여러 가지 권리를 보호하는 가격통제가 되든 혹은 여러 가지 전세계약에 관한 것이든 뭐 분쟁조정에 관한 것이든 이런 것들이 사실은 물리적인 어떤 정책이 아니라 소프트웨어적인 정책들 더 많이 강화하지 않나, 생각이 듭니다.
앵커:
네. 광고듣고 와서 오늘 두분 말씀 정리해 드리겠습니다.
< 광 고 >
앵커:
안 되겠습니다. 다음 기회에 또 한번 더 모셔야 되겠습니다. 오늘 여기서 클로징하고 월요일에 뵙겠습니다. 고맙습니다.
[YTN FM 94.5 '생생경제']
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
- 단국대 도시지역계획학과 조명래 교수
- 선대인경제연구소 선대인 소장
[YTN FM 94.5 '생생경제']
< 3 부 >
앵커:
'여야가 머리를 맞대고 전월세 대책을 내놓을 수 있을지 궁금합니다.' 하셨는데 머리를 맞대면 뭐합니까, 그죠? 실질적인 이야기를 해보겠습니다. 저희 청취자분 한분께서 게시판에 남겨준 사연 하나 소개해드리면서 3부 시작할까요? 내용은 이렇습니다. “저희 어머니와 동생은 보증금 1000, 월세 30만원으로 살아가고 있습니다. 지금은 전세라는 것도 보면, 어느 정도 돈의 여유가 있는 사람들이 이야기지, 또 이분들이 가질 수 있는 특권이 아닐까 싶은 생각입니다. 전세라는 그 좋은 제도가 이제는 자연스럽게 사라지려고 하니, 월세에서 살던 사람들은 이제 영원히 집을 장만하는 것이 꿈이 되는 것 같습니다. 월세에서 돈을 모아 전세로 옮겨가고, 전세를 살다가 집을 사는 희망이 보여야 하는데 이제는 월세에서 돈을 모아도 월세만 내고 살아야 하는 도저히 희망이 없는 상황입니다.” 하셨습니다. 많은 분들이 공감하실 내용이라서 소개해드렸습니다. 그래서 오늘 <금요기획>에서 또 한 번 전월세대책에 대해 생각해보겠습니다. 우리나라에서 전월세 대책의 고민을 안가지고 있는 분 안계시겠죠? 그래서 두분, 귀중한 분 모셨습니다. 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까?
단국대 도시지역계획학과 조명래 교수(이하 조명래):
네, 안녕하세요?
앵커:
선대인경제연구소 선대인 소장 나오셨습니다. 안녕하세요?
선대인경제연구소 선대인 소장(이하 선대인):
네, 안녕하세요?
앵커:
부동산 쪽에서는 두분은 뭐 석학이시니까 제가 마음놓고 질문도 던지고 청취자분들 질문을 드리도록 하겠습니다. 조금 전에 뉴스컷도 들으셨고 제가 읽어드린 게시판 사연을 들으셨는데 어떻게 생각하십니까? 조명래 교수님.
조명래:
예. 요즘 전월세 시장이라는 것이 이제는 그동안 하나로 봤는데 이제는 전세, 월세가 나눠지는 것 같습니다. 지금 올라가있는 글의 내용은 월세사는 분들의 고통과 한을 표현한 것 같은데 사실 전세는 요즘은 사실은 집을 사려고 하는 사람이 안 사기 때문에 사실은 준 소유권자라고 해도 과언이 아닙니다. 그만큼 전세가 고가가 되면서 전세귀족이라는 말이 나올 정도죠. 그런 것에 견주어 전세가 월세로 전환되면서 결국은 임대시장에서도 힘없고 돈없는 사람들이 월세로 밀리는 그런 상황이기 때문에 나눠봐야 하고 전체로는 이제는 임대주택에 사는 사람들, 차거주택에 사는 사람들의 문제를 제대로 들여다봐야 할 것 같습니다.
앵커:
선대인 소장님.
선대인:
짧게 말씀드리면 집값이 올랐을 때도 무주택 서민들이 힘들고 괴로웠는데 집값이 떨어지는대도 정부정책들이 제대로 나오지 않고 또 주택시장의 페러다임 변화에 제대로 대응하지 못하다보니까 또 무주택 서민들이 골탕을 먹는 상황이 계속 되풀이 되는 것 같아요. 그 중에서도 조명래 교수님이 말씀하셨지만 월세세입자들은 더 힘든 상황 아니겠습니까? 그 고통이 참 아프게 와 닿네요.
앵커:
전월세 세입자들의 고통도 아프게 와 닿지만 어떤 한편에서는 집을 갖고 전월세를 주는 임대인들의 가슴도 아픈 거 아니겠습니까?
선대인:
저는 이렇게 봅니다. 이게 그분들 상황도 안타깝죠.
앵커:
가계부채 문제가 지금 천조잖아요.
선대인:
그럼요. 하우스 푸어라는 말이 계속 회자되고 있는데 그분들은 어쨌거나 정부의 무리한 빚 권하기 정책, 그런 이런 것들이 있었고 금융권의 주택 담보대출 경제, 이런 것들의 여파가 있었음에도 불구하고 결국은 무리하게 빚을 내서 주택을 샀던 경우잖아요. 그래서 그 결국은 투자에 대한 손실은 자기가 질수밖에 없는 측면이 있는데 물론 그 중에서도 상대적으로 무리하게 소득이 없는 가운데 샀던 분들도 있고 그분들을 탓하기에 앞서서 이런 정부 정책의 실패 또 금융권 건설업계의 도덕적 해이를 넘어서는 굉장히 부패한 관행들, 또 약탈적 대출관행들, 비판해야 되겠습니다만 어쨌거나 또 개인적인 차원에서 보자면 그분들이 궁극적으로 책임져야 하는 부분이거든요. 그런데 거기에 비해서 전세, 월세 세입자들은 자신들이 직접 탐욕을 부리거나 이런 상황이 아니고 잘못된 정말 그야말로 구조적인 상황자체에서 피해를 본 경우거든요. 그래서 그 부분이 차이가 있는 것 같습니다.
앵커:
예. 조명래 교수님, 박근혜 대통령이 한 말씀 또 하셨어요. 제가 정확하게 인용하는 건지 모르겠습니다만 매매시장으로 거래를 돌리는 것이 중요하겠습니다, 이런 말씀을 앞에 뉴스컷에 들은 것 같은데 이번에도 당정이 긴급논의를 갖고 전월세 대책을 내놨는데 28일에 발표한다고 하거든요. 어떻습니까? 선대인 소장도 방금 지적을 했는데 나중에 뒤에서 짚어보겠습니다만 이런 기업과, 그러니까 건설업계, 금융기관, 또 개인 소비자, 모두가 가지고 있는 어떤 도덕적 해이문제 부분, 아니면 고질적인 시장 거래에 있어서 부정확한 부분, 이런 것들이 현실적으로 좀 개선될 방향성의 초점, 기대를 해도 될까요?
조명래:
글쎄. 그동안 우리나라 주택시장도 그렇고 정책도 그렇습니다만 주택이 부족하기 때문에 그걸 일시에 많이 공급하고 또 집을 쉽게 살 수 있도록 하는 그런 정책을 펴다보니까 공급구조가 너무 과잉 팽창되어 있고 또 그걸 뒷받침하는 각종 정책과 제도 관행들이 굉장히 비합리적이고 도덕적으로도 온당하지 못한 그런 여러 가지 요소들이 많죠. 따라서 그런 구조를 남겨둔 상태에서 이 지금 대통령께서 전세수요를 매매수요로 흡수한다, 다시 말씀드려서 매매시장에 끌어들여서 집을 사도록 한다는 것은 현실적으로 맞지 않는 것 같습니다.문제점도 많고 당장 보더라도 전세가가 60%넘어서는데도 매매로 안 넘어가고 있습니다. 다시 말씀드려서 매매수요 구조가 아주 근본적으로 바뀌어 있어요. 인구구조라든가 가격, 이런 것 때문에 과거처럼 쉽게 매매하려고 하지 않는 것이죠. 집을 사면 그 자체로도 부채가 여러 가지 리스크가 많죠. 그게 바로 지난 MB정부 지난 5년간 정책이 바로 대통령께서 최근에 말씀하신 수요 진작을 통해서 뭔가 해결하려는 뭔가 정책의 연속성을 계속 보여 왔습니다. 그런데 결과는 어떻습니까? 결과는 집값 더 떨어지고 하우스 푸어 문제 생기고 전월세 문제도 악화되고 이런 상황이기 때문에 이게 매매수요를 전세수요로 바꾸고 다시 말씀드려서 매매거래 활성화시켜서 뭔가 주택문제를 해결하겠다는 것은 이거는 주택시장에서 요구되는 신호와 아주 정면으로 배치된다고 봅니다. 특히 지난 4.1대책 이후에 거래가 일부분 살아났습니다만 전월세 문제는 더욱 더 악화되어 왔습니다.
앵커:
그렇죠.
조명래:
그렇기 때문에 이제는 임대시장과 매매시장을 분리해서 임대시장에 머무르는 거기에 벌어진 세입자들의 경우에는 그들의 상황에 맞는 정책을 펴야 된다고 봅니다.
앵커:
선대인 소장님.
선대인:
박근혜 대통령 말씀 관련해서 제가 말씀을 드려야 될 것 같아서요. 전세 수요를 매매수요로 돌린다, 그 말을 들으면서 참 서글프더라고요.
앵커:
왜요?
선대인:
뭐냐면 이게 그동안 제가 타계 건설업계 부동산 업계를 대변하는 전문가들, 또는 이해관계자들을 만나봤는데 그 사람들이 늘 했던 이야기거든요. 전세수요. 집값이 사실 올라주지 않으니까 전세수요로 몰린다, 그래서 집값이 오를 기대감을 자꾸 심어줘서 또는 집값을 떠받쳐줘서 자꾸 매매 수요로 돌아서게 해야 전세난이 해결된다, 이런 식의 이야기들을 해왔는데 그 인식이 사실 대통령인식이 그대로 박혀있는 거예요.
앵커:
그게 곧 성장이 먼저라는 인식이죠.
선대인:
성장이 먼저다, 이걸 떠나서 집값은 올라줘야 된다...
앵커:
그러니까,
선대인:
집값이 떨어지니까 전세난이 생긴다는 식으로 이야기를 하고 있는데 한번 잘 생각해보십시오, 청취자 여러분, 지금 집값이 적당한수준이어서 사람들이 다 소득이 있는데도 안 사고 있습니까? 그게 아니잖아요. 빚을 내서도 살 사람들이 다 사버려서 이제는 너무 높아져있는 집값을 감당할 수 없는 수준인데 그래서 지금은 정말 대통령 말씀하시는 것처럼 전세 수요가 매매수요로 돌아서게 하려면 집값이 떨어지게 놔두면 됩니다. 그런데 집값이 떨어지는 건 싫고 계속 집값을 떠받치면서 각종 빚을 내게 해 줄테니까 전세살지 말고 집 사라, 또 전월세 사는 거 서러울테니 집 사라, 이런 식의 대책이 정말 무주택 서민을 위한 대책인가, 또 주택 정책이나 부동산 정책의 중장기적인 면에서 봤을 때 바람직한 방향인가, 절대 아니라는 거죠.
앵커:
네. 조명래 교수님. 방금 우리선대인 소장이 얘기한 것처럼 분양가 상한제 폐지하겠다, 다주택자 양도세 중과 폐지하겠다, 이건 결국 근본적인 해법이 아니라는 지적인데 어떻게 보십니까?
조명래:
뭐 그거는 글자 그대로 업계에서 계속 요구되어 왔던 규제완화 대표적인 정책과제였고요. 그거는 사실은 부동산 경기활성하고 집가진 사람들의 대책이지 돈 없고 집 없어서 전월세 시장에서 소외를 겪고 있는 사람들에 대한 정책은 절대 아닙니다. 업계의 민원을 해결하는 정책인데,
앵커:
아, 업계의 민원을 해결했다, 그렇게 설명하시네요?
조명래:
예. 저는 그렇게 보는데요. 물론 그렇게 되면 덤으로 집가진 사람들의 시해에 의해서 세입자들의 문제가 해결된다는 이런 일종의 온정주의적 사고도 있는 거예요. 그런데 이건 정말 잘못된 것인데 이 두정책, 가령 분양가 상한제라든가, 다주택자 양도세 중과폐지 하나 하나 들여다봐도 실제 전월세 문제 해결하는데 도움이 될 수 있는 부분이 별로 없습니다. 이를테면 분양가 상한제를 철폐하자는 것은 결국은 공급을 더 늘리고 가격을 올리자고 하는 건데 가령 지금 집이 이미 넘쳐나고 있습니다. 우리 정부에서 감사원에서 지난 7년간 76만호가 더 과잉 공급되었다고 이야기를 하고 있습니다. 그런데 분양가 상한제 철폐를 통해서 공급 더 늘려서 그걸 통해서 매매활성화되고 전월세 문제 해결된다는 것은 현실적으로 맞지 않고요. 그 다음에 다주택 양도세 중과 철폐하면 그건 돈 많은 사람이 집사서 전월세 놓으라는 얘기인데,
앵커:
임대사업 하라는 거죠.
조명래:
네. 그런데 현실적으로 본다면 신규주택을 매입할 가능성은 별로 없고 이미 주택이 넘쳐나기 전에 기존 주택을 추가 매입한다는 것은 이미 살던 사람이 집을 갖고 있는 사람이 팔면서 세입자로 전락하거나 세입자가 살던 집을 사기 때문에 기존 주택의 추가 매입을 통해서 임대용 주택을 더 추가 공급할 수 있다는 현실은 맞지 않고요. 그 다음에 그렇게 매입해서 임대주택으로 넘겼다고 하더라도 우리나라는 임대인중심의 임대시장이지 않습니까? 그러면 뭐 집값이 떨어지고 하니까 임대료의 상승을 통해서 자본기대를 상기시키려고 하면 임대료 상승을 임차인이 견딜 수 없는 겁니다. 그리고 중장기적으로 본다면 다주택 양도세 중과철폐라는 것은 결국은 주택의 소유 집중을 더 초래할 수밖에 없어요. 우리나라의 자산 불평등은 OECD국가 중에서도 가장 빠르게 나빠지고 있는 그런 나라입니다. 그렇기 때문에 이게 좀 더 중기적으로 보게 된다면 결국은 소유 집중이 이뤄짐으로써 집없는 사람이 집을 사는 게 더 어려워지는 상황이기 때문에 결국은 이것은 집 가진 사람들을 위한 정책이라고 볼 수밖에 없습니다.
앵커:
선대인 소장님.
선대인:
네. 제가 좀 덧붙이자면 저는 분양가 상한제를 전월세 대책의 하나로 폐지하다고 얘기나왔을 때 코미디 하는 줄 알았습니다, 솔직히..왜냐면요.
앵커:
당황하셨어요? 하하.
선대인:
얼마 전에 정부가 내놓은 정책이 뭡니까? 4.1부동산 대책도 그렇고, 얼마 전에 후속 대책에서도 그렇고 주택공급이 넘쳐나니까 줄이자고 하지 않겠습니까? 주택공급을 줄인다, 특히 보금자리 주택,
앵커:
분명히 그랬습니다.
선대인:
공급을 줄이거나 취소한다고 그랬습니다. 그런데 지금 전월세 난이 주택공급이 부족해서 그런 거니까 분양가 상한제를 풀어주면 주택공급이 늘어날 거라고 얘기합니다. 도대체 어느 쪽이 국토해양부, 또는 정부의 진심입니까?
앵커:
그건 미친 소한테 물어봐야 해요. SBS의 프로에 나오던 캐릭터 있지 않습니까, 그죠? 그때 그때 달라요.
선대인:
그러니까 최소한의 논리적 일관성이 없는데요. 이해의 일관성이 있습니다. 아까 저도 말씀드리고 조명래 교수님도 말씀하셨는데 부동산 업계나 건설업계에 이해관계에 부응하는데 관해서 일관된 이해일관성이 있지만 논리적인 일관성이 하나도 없는 겁니다.
앵커:
아까 조명래 교수님이 업계의 민원을 들어주는 것이라는 표현을 하셨는데요. 이게 어떤 말씀입니까? 업계의 민원이라고 하는 것이, 건설업계의 민원입니까?
조명래:
건설업계, 부동산업계 다 포함하는 것인데요. 앞에서도 제가 언급을 했습니다만 60년, 70년대부터 고도성장기가 시작되면서 주택이 부족해지고 이것을 일시에 공급하기 위한 그런 정책들이 굉장히 다방면적으로 강구되어 왔던 것이죠. 그러다보니까 이게 공급구조가 너무 팽창되어 있어요. 특히나 우리 건설만 하더라도 IMF위기 이후에 두배나 늘었고요. 그 다음에 부동산 중개업소만 하더라도 24시간 편의점의 4배에 해당할 정도로 팽창되어 있습니다. 따라서 이런 분들이 거기에 종사하는 분들이 부동산 경기가 좀 나빠지면 대게 실업자로 전락하거나 업소를 문 닫는 문제가 있죠. 서민경제하고 직결된다는 이유를 들어서 끊임없이 과잉팽창된 업계의 먹이사슬을 유지하기 위한 그런 필요성들이 결국은 정부 정책에 공급을 확대해야 하고 거래를 활성화해야 하고 또 집가진 사람들이 집을 더 살 수 있도록 하는 그런 정책을 끊임없이 예컨대 대안정책이라든가 새로운 정책으로 내놓고 있는데 그런 정책의 기조는 지난 짧게는 10년, 길게는 20년 가까이 큰 변화없이 지금도 전월세 시장이 근본적으로 달라졌는데도 불구하고 여전히 업계입장을 대변하는 방식으로 정책을 내놓고 있다는 것이죠.
앵커:
방금 조명래 교수님 말씀을 들으니까 원자력마피아, 원전마피아 얘기생각이 나네요. 마피아 조직이 있습니까?
선대인:
어유, 원전마피아는 사실은 먹을 수 있는 시장이 오히려 작은 편에 속하고요. 사실 건설토건 안에 원전도 집어넣으면 들어갈 수도 있겠습니다만 제가 표현하기로는 건설 쪽, 일본식 표현이기는 합니다만 건설마피아, 이렇게 이야기하지 않습니까? 사실은 겉뿌리가 훨씬 깊고요. 훨씬 광범위하죠. 조명래 교수님 말씀하셨지만 건설업의 비중이 워낙 높고요. 특히 아시겠습니다만 건설업의 비중이 OECD국가들의 평균 2배 정도 되거든요. 관련 예산도 거의 두배 이상된다고 보시면 됩니다. 그만큼 먹거리가 많고 이해관계가 복잡하게 얽혀있다보니 거기의 이해관계자들이 사실은 정책을 주무르고 정부를 주무르는 그런 상황이 되어 있는 겁니다.
앵커:
7738번님이 '선대인 소장님 말씀에 공감합니다. 대출이 답이 아닙니다. 대출을 받아서 집사면 집값 또 오르겠죠. 가진 자들만을 대변하는 의원님들, 제발 집없는 사람들의 희망이 되어주세요.' 하셨고요. 6947번님. '세입자 거의 다 대출이 있을 겁니다. 대출이자 내가면서 생활하는 것도 빡빡한데 서민들 돈 빌려 집 사라니 분통 터집니다.' 하셨고요. 4481번님, '거래를 살리기 위해서 전세 제도를 폐기해야 합니다. 전세살면 원금이 보장된다는 심리 때문에 집을 안 사고 전세로 몰린다고 생각합니다. ' 9633번님, '집값 떨어지면 나는 어떡하라고요, 흑흑'하셨습니다. 광고 듣고 오겠습니다.
< 4 부 >
앵커:
오늘 <금요기획> 시간에는 전월세대책에 대해서 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님, 그리고 선대인경제연구소 선대인 소장님과 함께 말씀 나누고 있습니다. 여러분들도 많이 참여하셔서 의견 나누시면 좋겠습니다. 두분께 또 한번 여쭤보겠습니다. 지금 전월세 물량 공급문제를 아까 조명래 교수님도 말씀을 하셨고 선대인 소장도 지적을 하셨습니다. 물량이 없는 게 아니라 많다, 정부는 많다고 했다가 줄인다고 했다가 왔다, 갔다 하고 있다, 이런 내용인데 이번에도 물량을 공급을 확대한다는 게 주요 골자인 것 같습니다. 전세 물건이 아닌 월세를 확대하겠다는 겁니까? 만약에 그렇다고 한다면 전세난 해소에 도움이 될 것 같습니까? 어떻습니까?
조명래:
지금 사실 늘 이렇게 전월세 문제가 터질 때마다 수급의 불균형 문제 공급이 부족하다는 얘기를 정책 당국도 전문가들도 그렇게 하는데 저는 그런 얘기 나올 때마다 늘 질문을 합니다. 도대체 그때 공급이라는 것은 어떤 주택의 공급을 얘기하는 건가, 우리나라에서 제대로 된 전세 전문형 주택을 언제 공급했으면 언제 제대로 된 월세 전문형 주택을 공급했는지 그때 공급이라는 것은 또 다시 돌아가게 된다면 매매 주택입니다. 그래서 매매 주택을 더 공급하게 되면 집 가진 사람들이 전세끼고 집을 사든 혹은 세를 놓고 나가든 이런 부차적인 그것의 그런 과정이 부차적인 결과로서 전월세 주택이 생기면 그 다음에 세입자들이 거기에 들어가 사는 것으로서 공급 문제를 해결해왔는데 그건 답이 아닙니다. 정부, 지금도 여전히 매매주택의 공급의 확대를 통해서 전월세 문제 해결을 위한 임대주택 문제를 해결하려고 하는데 그건 아닌 것 같고요. 이거는 글자 그대로 공공임대 주택을 대폭 늘려야 하고요. 그 다음에 민간 임대주택도 매매주택을 무늬만 바뀌어서 임대 주택으로 시장에 내놓는 것을 반복하면 안 됩니다. 우리나라가 OECD국가 중에서 자가 보유율이 가장 낮고요. 공공임대 주택 비율이 가장 낮고 그 다음에 민간 임대주택에 대한 사회적 규제와 조절이 가장 잘 안되고 있는 그런 측면에서 우리나라는 아프리카나 마찬가지입니다. 그러다보니까 인구의 가가의 40-50%가 결국은 임대주택에 살 수밖에 없는데 이 분들이 임대시장에서 임대인의 횡포에 의해서 살아가는 그런 주거적 삶을 살수밖에 없는 거예요. 따라서 임대 주택도, 공공임대 주택도 많이 공급해야 하지만 민간 임대 주택한다고 하더라도 그들의 안정적 임대차 주거 관계가 제대로 해야 됩니다. 거기에는 가격문제로부터 거주조건으로부터 주거 시설로부터 여러 가지 조건들이 제대로 구비된 조건으로서 임대 주택이 넘어가야 하는데 그런 것이 없는 상태에서 그냥 넘어가다 보니까 사실 매매주택, 임대주택으로 넘어간다고 하더라도 임대주택의 부족문제를 제대로 해결하지 못합니다.
앵커:
조명래 교수님 말씀하실 때 제가 사실 벙, 망치에 두들겨 맞은 느낌이 든 게 뭐냐면 공급이라고 했을 때 단순히 매매주택의 공급만 생각을 저도 해왔거든요. 그런데 말씀하신 게 전세, 월세 주택의 공급을 말씀하셨어요. 이게 가능할까요? 선 소장, 우리나라에서..지금 행해지고 있는 사례가 있습니까? 일본은 있죠?
선대인:
사실은 조명래 교수님이나 저희같은 사람, 제대로 주택시장을 본다고 생각하는 사람들은 상식인데요.
앵커:
그렇죠.
선대인:
지금 2000년대 내내 집값이 오르면서 공급이 늘어난 건, 공급과잉인 건 매매용, 투자용, 분양용, 또는 투기용 주택입니다. 그건 공급과잉이고 미분양 주택이 잔뜩 늘어나 있지 않습니까?
앵커:
그렇죠.
선대인:
뭐 다시 뭘 가지고 더 이야기합니까? 그런데 지금 전세난과 관련해서 문제가 되는 건요. 물리적인 주택의 공급이 부족하다기 보다는 전세시장 안에서 전세가격이 하락하는데 여기에 대해서 정부가 계속 교란을 하니까 사실은 전세시장 안에서 전세 수급의 미스매치가 생겼는데 그걸 정부가 시장의 흐름에 일정하게 맡겨서 가격이 조정되도록 하지 않고 계속 집값을 떠받치니까 여기에 병목현상이 계속 생겨서 계속 진행이 되고 있는 상황입니다. 그걸 아예 지금 근본적으로 착각하고 있는 거거든요. 그래서 조명래 교수님 말씀하셨다시피 지금 우리한테 전세, 예를 들어서 공공임대, 또는 유럽에서 많이 있는 사회형 조합주택, 이런 공급은 턱없이 부족하고 특히 1인가구, 저소득 가구들을 위한 저렴하면서도 쾌적한 이런 공공임대, 공공전세는 턱없이 부족한 게 사실이거든요. 그런 주택들을 늘려가야죠. 그래서 지금 아까 질문이 그거였지 않습니까? 공공임대주택 공급을 확대하겠다고 이야기 했다는데 저는 이걸 보면서도 또 엇박자를 느낍니다.
앵커:
그렇죠.
선대인:
아니, 얼마 전에는 도시형 주택이 최근에 1,2년 사이에 공급이 많이 됐어요. 월세 가격이 떨어지고 있었습니다. 그런데 이게 전월세 사는 서민들 입장에서 생각하면 그걸 굳이 막을 필요가 없죠. 공급과잉이라고 판단이 되면 시장에서 자율적으로 조정되도록 하면 되는 것 아닙니까? 공급과잉이어서 안 팔리면 건설업자들이 자연스럽게 줄이겠죠. 그런데 공급과잉이랍시고, 그리고 월세가 떨어져서 서민들 입장에서 보면 나쁘지 않은데 공급과잉이니까 국토부가 나서서 공급과잉을 줄이겠다, 공급을 더 이상 하지 않도록 막겠다, 이랬다는 말입니다. 그러다가 다시 전월세 대책을 공급을 늘리겠다고 하고 있으니 도대체 정부의 생각이 뭔지 모르겠습니다.
조명래:
그런데 임대주택의 공급은 김대중 정부 때부터 이른 바 국민 임대주택이라고 해서 뭔가 100만호, 이렇게 공급하려고 했었는데 이게 안 됐습니다. 그리고 공공임대주택을 늘려야 한다는 것에 대해서는 대부분의 주택전문가들이 그게 시장주의자든 아니든 다 공감을 하는데 그게 현실적으로 작동이 안 되요.
앵커:
왜 그렇습니까?
조명래:
하게 된다면 결국은 공급세력들, 마피아들이 결국 그걸 못하게 합니다. 대표적인 것이 바로 지난 정부 때 보금자리 주택 정책, 그것도 올바른 정책은 아닙니다만 그것도 공공주택을 공급할 수 있는 가능성이 많았음에도 불구하고 조금 공급하려고 하니까 민간 시장에서 난리를 떨었습니다. 가격을 떨어뜨린다, 뭘 한다 등등 그래서 결국은 물 건너 갔던 것이죠. 그래서 이게 임대주택은 지금도 업자들은 사실은 원치 않습니다, 하면 자기들 일자리가 뺏기는데 어떻게 합니까? 그리고 소비자들도 임대주택에 살게 되면, 특히 공공임대주택에 살게 되면 집값 상승에 대한 기대를 못하니까 자기 집을 가지면서 자산을 증식할 수 있는 그런 기대를 갖지 못하니까 다 회피하는 거예요. 그러다 보니 결국은 돈없는 약자들만 살게 되고 그러다보니까 사회적으로 임대주택은 못사는 사람들이라고 해서 낙인이 찍혀왔고 정부는 정권 초기에는 분명히 공공임대주택을 공급하겠다고 약속을 해 놨는데 국민들이 별로 선호를 안 해요. 일부 전문가들 제외하고는, 그러다보니까 표가 안 되나보니까 손을 놔버리고, 그래서 사실은 굉장히 오래된 미래의 과제입니다.
선대인:
그 임대주택 공급하는 문제 관련해서는 재원문제를 많이 얘기합니다. 공급하고 싶어도 뭐 재원이 없다, LH공사 빚이 산더미인데 공사 어떻게 공급하느냐, 이런 얘기를 하는데.
앵커:
사실이지 않습니까?
선대인:
사실은 사실인 것처럼 보입니다. 그런데 LH공사가 빚을 많이 지은 것은 공공임대주택을 많이 지어서라기보다는 무분별하게 경제자유구역 사업이다, 기업도시다, 정부 차원에서 또는 보금자리 주택 사업이다, 이렇게 해서 사실은 정부 차원에서 수여와 상관없이 막 개발사업을 벌이거나 이렇게 무리하게 해서 늘어난 부채들이 오히려 훨씬 더 많습니다. 그렇게 해서 공공임대주택, 정말 주택 공기업으로써 본연이 일을 하라고 하면 이것은 자금이 부족해서 잘 못하고 있다고 얘기를 하는데 정 그렇다면 우리가 국민연금의 자금을 많이 활용하면 됩니다.
앵커:
아주 좋은 생각이네요.
선대인:
국민연금 자체가 국민들의 안정적인 노후를 대비하기 위한 건데 노후 안정의 가장 중용한 게 주거 안정 아니겠습니까? 그러면 국민연금의 자금을 끌어와서 이 국민연금 지금 아직도 70% 이상을 국채시장에 투입해서 투자해서 수익률 낮은 시장에서 푼돈벌고 있는 거거든요. 차라리 정말 민간 업자들한테 맡기지 말고 보금자리 주택 지역같은 거라든지, 예전같으면 판교택지같은 이런 것들을 100%공영 개발하면요, 저렴하게 택지와 저렴한 시공비를 통해서 집값을 대폭 낮출 수 있습니다. 그러면 저렴한 임대료를 받으면서도 국민연금이 국채 투자하는 수익률이상의 수익률을 가져갈 수 있거든요. 그러면 정말 꿩먹고 알먹고의 그런 대책이 될 수 있는데 왜 이런 걸 안하고 그런 것들은 안 하면서 계속 돈이 없다면서 공공임대주택을 공급을 안 하는지..
앵커:
조명래 교수님, 지금 세금혁명당 당수이면서 선대인 경제 연구소의 선대인 소장이 정말 기발한 제안을 내놓으셨거든요? 어떻게 생각하십니까?
조명래:
연금 활용하는 거요?
앵커:
네.
조명래:
그건 사실 전문가들 사이에서 많이 이야기 됐던 것이에요. 연간 국민연금 조성되는 게 한 43조 정도로 제가 알고 있거든요. 그것의 가령 4분의 1만 국민 주거복지를 위한 것으로 공짜로 쓰는 게 아니라 채권을 발행해서 이자율을 시장 이자율로 하게 된다면 저는 충분히 자금 공급이 가능하다고 보고요. 그 다음에 국민주택 기금도 연간 운영자금이 몇십조 됩니다. 그거는 LH라든가 민간회사에 줘서 하고 있는데 훨씬 더 집중적으로 공공임대주택을 공급하는데 쓰게 된다면 훨씬 더 임대주택을 많이 공급할 수 있고요. 결국 이것은 국민적 합의고 나아가서는 정치권의 정치적인 결단이 중요합니다. 가령 4대강 사업 22를 썼는데 22조를 이런데 썼다면 공공임대주택 최소한으로 20만호를 그대로 공급할 수 있습니다.
앵커:
정치적 결단 말씀해주시니까 또 제가 아, 한 게 박근혜 대통령이 지금 문제의 핵심을 제대로 이해를, 핵심을 제대로 보고 계십니까? 어떻습니까?
조명래:
저희들은 그렇게 보지 않습니다. 결국 본인의 우리 대통령의 인식과 안목도 중요하지만 그걸 에워싸고 있는 사람들의 안목도 중요한 겁니다. 결국 이를테면 최근에 대통령의 의견은 우리가 생각하건데 대통령 당신의 생각도 있지만 사실은 보좌하는 분들이라든가 그 다음에 주무 부서의 여러 가지 리포트에 근거해서 나왔지 않나, 하는 생각이 드는데요. 결국 주무부서, 예컨대 국토부같은 부서를 보게 된다면 주택을 양적공급을 하는데, 건설하는데 행정업무를 주로 담당해왔지 이걸 복지적 측면에서 운용하는 것은 노하우가 별로 없습니다. 그러다보니 계속 통치권자의 정책적인 아이디어를 낸다고 하더라도 그런 관점으로 낼 수밖에 없는 상황이에요.
선대인:
좀 덧붙여서 말씀드리면 주무장관부터가 서승환 장관이신데 이 분이 예전에 부동산 가격이 한참 오를 때 건설업체들 흔히 이야기하던 그래서 공급을 늘려서 해결하자, 이랬던 분이거든요. 그런데 이제 건설업체들이 공급과잉이라서 우리 분양물량 안 팔린다고 하니까 이제 공급 부족이라고 입장을 180도로 바꾸시는, 이런 상황이고 제가 얼마 전에 사석에서 어쩌다가 이한구 의원을 만났어요. 새누리당의 경제정책통이기도 하고 또 박근혜 대통령에게 경제문제와 관련해서 상당히 좋은 역할도 많이 하시는 걸로 알고 있는데 이분이 아까 제가 말씀드렸듯이 국민연금이라든지 이런 걸 활용해서 공공임대주택을 공급하자는 제안에 대해서는 꽤 긍정적으로 생각하시면서도 국토해양부나 이런데서 안 움직인다는 거예요. 자, 그건 좋습니다. 그런데 그 외에 다른 부분들에 대해서 이 전세난이 왜 생겼는지, 이런 부분들에 대해서는 국토해양부와 거의 다를 바 없는 생각들을 갖고 계시더라고요.
조명래:
국토교통부,
선대인:
아, 죄송합니다. 이게 바뀌어서 국토교통부로 바뀌었네요. 그래서 이런 분들 사이에 에워싸여 있다면 박근혜 정부, 박근혜 대통령의 인식이 정말 무주택 서민들의 그런 입장이 될 수 있겠느냐, 저는 굉장히 어렵다고 봅니다.
앵커:
이쯤해서 보내주신 청취자분들의 문자가 쇄도를 하고 있는데요. 제가 몇 개 읽어드리겠습니다. 0072번님, 1073번님, 같은 내용이시네요. '몇억이 넘는 과한 전세는 재산세 부과해야 합니다.' 하셨고요. 5733번님, ' 부동산 정책은 그냥 시장에 맡기세요. 50% 더 내려가면 시장은 빠르게 재편됩니다.' 하셨고, 5578번님, ' 매달 월세비가 부담되어 전세사는 사람도 있습니다.' 아, 그렇겠네요. 2521번님, ' 선소장께서는 집값 떨어지도록 놔두면 된다고 하셨는데 과도하게 올라도 문제입니다만 과도하게 떨어져도 문제 아닙니까? 집 가진 사람도 절반일 건데요.; 하셨고, 0357번님, '패널 분들의 의견들처럼 시장이 스스로 해결할 수 있도록 해야 한다고 생각합니다. 정부 정책은 최소한의 소외계층을 위하는데 한정되어야 합니다.' 하고, 0354번님, '서민들을 위한 정책이라면 발표된 내용들을 건설사, 은행 배불리기에 머물고 있는 것 같으니..'하셨고, 2710번님, '대출제도부터 고쳐야 합니다. 아파트나 담보가 있는 부동산은 제 1금융권에서 저금리로 대출해주면서 서민빌라나 다세대 주택은 2금융권에서 고금리로 대출해주도록 되어 있는 불합리한 제도부터 고쳐야 합니다. 저는 이 말씀이 가장 와 닿는 것 같거든요? 읽는 것 중에서..그 다음에 한 개 더 소개시켜 드릴게요. 3124번님, '요즘 직장에서 언제 자릴지 모르는데 박봉에 계약직, 파견직이 난무하는 요즘 누가 대출받아 집을 사겠습니까?' 하셨습니다. 청취자분들도 이렇게 합리적인 생각을 저는 하신다고 보고 있는데 부동산 시장의 거래실종, 전세가격 급등, 월세 수요의 강제로 인한 가계 압박, 이게 자칫 지금 아시아 위기의 내용들이 불거지고 있는데 물론 과민반응이라고 할 수 있지만 그렇다고 하면 이걸 어떻게 장기불황으로 갈 가능성에 대해서 우리 서민들과 중산층은 대응을 해야 하고, 또 정부, 국회, 어떻게 이 서민들을 위한 중산층들을 위한 대응책을 강구해야 할까요?
선대인:
그 질문 앞서서 청취자들 의견에 대해서 제가 코멘트가 하고 싶습니다.
앵커:
좋습니다. 하십시오.
선대인:
뭐 이렇습니다. 뭐 전세에도 과세를 해야 되는 것 아니냐, 이렇게 이야기를 하는데요. 제가 세금혁명당 대표이지만 그 부분은 제가 찬성할 수 없는 게요. 주택 보유세를 매기는 것은 경제학적으로도 자원, 부동산을 활용할 수 있는 주체들한테 돌아가도록 한다. 부동산 보유세가 높아지면 그걸 감당해서 충분한 수익을 낼 수 없는 사람들은 팔게 하는 거죠. 투기 억제의 효과도 있고 한편으로는 자원 배분이 최적화되도록 하는 그런 효과들인데 이 전세입자한테 예를 들어서 3억 넘는다고 해서 세금을 매긴다, 이건 부동산 업계나 건설업계에서 전문가들이 자꾸 내놓는 이야기인데요. 이건 사실은 이중과세입니다. 예를 들어서 전세를 통해서 세입자가 아무런 수익을 얻는 게 없는데 이미 근로소득을 통해서 또 근로소득이 됐던 어떤 소득이 됐든 소득을 얻은 걸 가지고 전세 보증금을 냈을 뿐인데 여기에 대해서 과세했을 때는 자원 배분효과라든지 이런 측면에서 아무런 효과도 없을 뿐만 아니라 근로소득세에서 이미 세금을 매긴 데에 대해서 다시 한번 세금을 매기는 효과밖에 안 됩니다. 그래서 이건 사실은 세제 원리 상, 조세 원리 상 사실은 도저히 받아들일 수 없는 건데 이게 뭐 부동산 업계에서 자꾸 아까 말씀도 있지 않습니까? 이걸 전세수요를 매매수요로 돌려야 된다는 식으로 해서 그런 사람들한테 세금부담을 매겨서 자꾸 잡 사게 하자, 이런 논리로 개발되고 있는 거거든요. 그래서 그런 논리에는 제발 안 속으셨으면 좋겠고요. 그 다음에 부동산 가격 폭락하기를 누가 바라겠습니까? 폭락하기를 바라지 않죠. 그런데 우리가 단기적으로 연축륙 대책인 것처럼 보이는 것이 길게 보면 경착륙 대책인 것이 많았거든요. 이번에 4.1부동산 대책도 연착륙 대책이라고 내놨습니다만 결국 어떻게 됐습니까? 주택거래 좀 느는 것처럼 그러다가 다시 7월 이후로 계속 하락하고 있죠. 지연시킬 뿐입니다. 그런데 그 사이에 어제 발표됐습니다만 가계부채가 그 사이에 또 18조원 늘어났습니다. 이게 정말 길게 보면 연착륙 대책일까요? 그래서 제가 말씀을 드리는 건 확 빼자는 게 아니고 적어도 자꾸 이렇게 시장을 교란시킬수록 전세난, 월세난, 그래서 서민들이 더 고통받고요. 그리고 기회비용이 너무나 커집니다. 그래서 어차피 부동산 가격이 빠질 수밖에 없다면 정부가 억지로 떠받치지 말고 가계부채 다이어트를 유도할 수 있는 방향으로 시그널을 줘서 자연스럽게 시장이 재편되도록 가자는 겁니다. 물론 거기에 따라서 그 과정에서 충격이 있다면 정부가 일정하게 개입해야 되겠지만 정부의 지금 하는 건 단순한 그런 어떤 국민경제 전체 차원에서의 개입이라기보다는 어떤 특정 이해세력들을 대변하는 개입이라는 겁니다.
조명래:
그런데 우리 선대인 소장 좋은 말씀하셨는데 아까 전세 보증금에 대해서 재산세를 부과하자는 얘기가 최근에 많이 나오는 것 같아요. 저도 전반적으로 선대인 소장의 의견에 동감합니다만 이런 문제는 또 다른 차원인 것 같아요. 고가 전세문제 어떻게 할 것인가, 가령 집을 의도적으로 사지 않고 가령 강남에 8,9억 짜리, 10억짜리 그런 전세 사는 것은 이른 바 전세 귀족이라는 거, 이ㅓ런 부분은 단순한 세입자로 보기에는 좀 그래요. 그래서 어쨌든 간에 이런 부분의 문제 때문에 전세 보증금에 대한 일정한 과세를 하자는 이야기가 나오기 때문에 이 문제는 별도로 봤으면 하는 생각이듭니다.
앵커:
네. 그거는 전세 보증금이 과하다, 작다, 이것도 상당히 미시적인 내용이라서 다음에 언제 한번 기회되면 또 말씀 나누기로 하고 조명래 교수가 보시기에 우리 빚을 내서 집을 사게 만들려고 하는 매매거래를 활성화시키려고 하는 정부의 정책에 대해서 보시기에 전월세난의 가운데에 있는 우리 중산층, 서민들에 대해서는 어떤 대응책을 했으면 좋겠고 정부와 국회는 지금 두분 말씀이 시장에 맡기라고 하는데 어떤 방향으로 가는 것이 옳다고 생각하는지 정리 좀 해주시죠.
조명래:
글쎄, 지금 집을 기본적으로 안 사려고 합니다. 그건 일시적인 어떤 경기변동에 따라서 나타나는 현상이라기보다는 저런 지난 40년간 고동 성장기가 저성장기로 바뀌면서 주택공급도 어느 정도 100% 이상이 지나고 그 다음에 수요구조가 근본적으로 바뀌는 겁니다. 그렇기 때문에 우리 매매시장은 지금은 가격이 안 오르는 게 능사입니다. 물론 급격히 덜어지는 것도 막아야 되겠습니다만 우리나라경우는 급격히 떨어질 가능성이 그렇게 많지 않아요. 물론 100% 그걸 배제할 수는 없지만 정부가 지금같이 인위적으로 가격을 부양시키려는 정책을 펴지 말아야 합니다. 함으로써 오히려 더 시장의 교란을 낳게 되고 그건 올라가도 문제고 떨어져도 문제입니다. 따라서 이미 과잉팽창기의 시장이 스스로 조정해가는 단계기 때문에 저는 매매시장은 일정하게 스스로 조정하게 되고 문제는 주택을 공급해줘도 지금 집을 살 수 없는 계층이 많게는 60%됩니다. 55-60%정도 되는데 서울같은 경우는 이분들은 주택을 공급해줘도 사지 않습니다. 왜냐면 집값이 고가이기 때문에, 이런 분들을 위해서는 결국은 우리가 흔히 말하는 탈선고 받은 주택을 공급할 수밖에 없어요. 그거는 공공임대가 될 수도 있고 민간임대를 하더라도 독일식으로 훨씬 더 사회적 규율이 따라가는 그런 것으로 해서 따라서 임대시장에서의 임대주택의 문제는 공급수급의 문제뿐만 아니라 임대차 관계의 안정화라는 것이 굉장히 중요한 겁니다. 그래서 거기는 지금까지는 주로 재산권자를 중심으로 하는 정책을 펴왔습니다만 이제는 주거권자의 여러 가지 권리를 보호하는 가격통제가 되든 혹은 여러 가지 전세계약에 관한 것이든 뭐 분쟁조정에 관한 것이든 이런 것들이 사실은 물리적인 어떤 정책이 아니라 소프트웨어적인 정책들 더 많이 강화하지 않나, 생각이 듭니다.
앵커:
네. 광고듣고 와서 오늘 두분 말씀 정리해 드리겠습니다.
< 광 고 >
앵커:
안 되겠습니다. 다음 기회에 또 한번 더 모셔야 되겠습니다. 오늘 여기서 클로징하고 월요일에 뵙겠습니다. 고맙습니다.
[YTN FM 94.5 '생생경제']
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
