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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2026년 8월 5일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 이헌욱 원장 / 한국부동산원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 최근 이재명 대통령이 대한민국의 최대 과제로 부동산 문제를 꼽았습니다. 집값, 전셋값, 청년 주거, 주택 공급은 물론이고요. 시장을 바라보는 통계까지 부동산을 둘러싼 관심은 그 어느 때보다 높습니다. 정부의 부동산 개혁 의지에 발맞춰서 한국부동산원이 부동산 정책 인프라 기관으로 도약하겠다는 새로운 비전을 선포하고 조직 혁신에 나섰는데요. 자세한 내용 알아보겠습니다. 이헌욱 한국부동산원 원장 모셨습니다. 어서 오세요.
◇ 이헌욱 : 네, 안녕하세요. 한국부동산원장 이헌욱입니다.
◆ 박귀빈 : 저희 청취자분들에게 인사 한 말씀 부탁드리겠습니다.
◇ 이헌욱 : 예, YTN 라디오 청취자 여러분, 반갑습니다. 저는 한국부동산원장 이헌욱입니다. 한국부동산원은 '부동산 데이터의 모든 것이다' 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다. 데이터 허브, 명실상부한 부동산 데이터 정책 인프라 기관으로 지금 도약하고 있습니다. 감사합니다.
◆ 박귀빈 : 네, ‘데이터 허브’라고 한마디로 소개를 해 주셨습니다. 한국부동산원, 사실 '한국부동산원' 하면 많은 분들이 부동산 공시가격이나 청약홈 서비스, 이런 거를 가장 먼저 떠올리실 것 같아요. 그래서 한국부동산원이 구체적으로 어떤 일을 하는 기관인지 설명해 주세요.
◇ 이헌욱 : 우선 가장 중요한 게 ‘공시 통계’ 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 공시가격이나 주간 주택 가격 통계, 이렇게 ‘통계 생산 기관’이고요. 저희가 ‘청약홈’도 운영하고 있습니다. 그래서 청약하실 때 저희가 홈페이지에 들어오셔서 이렇게 하시게 되는 거고요. ‘도시 정비 지원 사업’도 하고 있고요. 녹색 건축, 요새 ‘그린 리모델링’이라고 해서 건물을 탄소 제로 건물 또는 탄소 감축 건물 이렇게 많이 받고 계신데, 그런 역할도 저희가 인증을 하거나 컨설팅을 해 드리고 있고 토지 보상도 저희가 주요 사업으로 하고 있습니다. 그리고 시장 관리... 저희가 이상거래 모니터링을 하는데요. ‘데이터의 모든 것’이라서 부동산 데이터는 다 저희에게 온다, 이렇게 보시면 되겠고요. ‘리츠지원센터’도 있어서 리츠 관련해서 인허가나 이런 감독 지원을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 너무나 많은 일을 하시는데요?
◇ 이헌욱 : 하여튼 부동산 데이터의 모든 것이다. ‘부동산 데이터는 다 부동산원에서 관리하고 있다’ 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆ 박귀빈 : 데이터의 모든 것, 데이터 전문 기관인데. 앞서 공시 통계 이런 이야기해 주셨어요. 그런데 데이터라는 게 우리가 모든 일을 하는 데 가장 기본이 되는 정보이기도 하잖아요.
◇ 이헌욱 : 네, 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 그리고 아까 통계 말씀하실 때 학교 다닐 때 수학 보면 제일 뒷부분에 있었던 게 통계였던 것 같거든요. 되게 어려운 분야 아닙니까?
◇ 이헌욱 : 네, 어렵습니다. 매우 전문적인 분야입니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 우리 원장님께서는 통계를 전공하셨나요?
◇ 이헌욱 : 아, 그렇지는 않습니다. 저는 공대 나와서 변호사 하다가...
◆ 박귀빈 : 아, 공학 박사이신가요?
◇ 이헌욱 : 그렇지는 않습니다. 그냥 변호사입니다.
◆ 박귀빈 : 한국부동산원. 그런데 데이터 전문 기관이라고 통계 이런 데이터 전부 한다고 하셨는데, 앞서 설명을 하나하나 해 주셨을 때 어찌 보면 우리 국민이 가장 부동산에 있어서는 가장 친근하게 느낄 수밖에 없는 게... ‘청약홈’ 같은 경우, 이건 우리의 정말 삶에 굉장히 밀접하고 가장 가까이 있는 서비스인 거잖아요, 부동산 서비스 중에서. 그래서 국민들이 이미 친숙하게 활용하고 계셨던 서비스가 바로 한국부동산원에서 하고 있었던 거고, 그 외에도 우리 삶에 굉장히 직접적인 영향을 미치는 부동산 관련한 정책들이 만들어지기 위한 기본을 담당하고 있는 기관이다, 이렇게 생각하시면 될 것 같아요. 그냥 이렇게 쉽게 얘기하면 ‘부동산 시장 만드는 정책 인프라 기관’이다.
◇ 이헌욱 : 네, 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 원장님이 경기주택도시공사 사장도 하셨었잖아요? 당시에 공공주택과 기본주택 정책을 직접 설계, 추진하셨다고 들었습니다. 그럼 아무래도 이거에 대한 확실한 신념이 있으실 것 같아요. 한국의 주거 문제, 부동산 문제에서 가장 근본적인 과제는 뭐로 보고 계세요?
◇ 이헌욱 : 이게 상당히 구조적 문제입니다. 크게 세 가지 구조가 부동산을 둘러싸고 있습니다. 첫째는 다들 아시다시피 부동산과 관련한 ‘금융 구조’가 있습니다. 자금을 어떻게 조달하느냐, 대출 이런 문제들이 있고요. 두 번째는 이제 ‘세금 구조’의 문제가 있습니다. 부동산 관련한 세제, 이게 부동산 거래세라든지 보유세 이런 세제가 있습니다. 그리고 세 번째가 가장 중요한데, 부동산과 관련한 ‘공간 구조’의 문제가 있습니다. 국토의 불균형, 도시 공간의 격차 이런 공간 구조의 문제가 있는 겁니다. 저희는 이 공간 구조의 문제, 국토의 불균형과 도시 공간의 격차를 해소하는 방향으로 문제를 해결해야 된다. 이 공간 구조가 가장 본질적이고 중요하다 생각하고 있죠.
◆ 박귀빈 : 구조적인 문제다. 한국 부동산 시장의 근본적인 문제는 결국 구조적인 문제인데, 앞서 금융과 세금 부분은 어찌 보면 정책적으로 면밀하게 따져보고 세심하게 잘 설계를 하면 이건 어느 정도 해결이 될 수 있는 부분인 것 같기는 합니다. 그런데 세 번째, 가장 중요하다고 말씀하셨던 게 공간의 구조 문제였어요. 그런데 국토의 불균형과 도시의 격차 이런 것들은 어떻게 해결해 나갈 것인가, 이것도 해법이 있을까? 약간 이런 의문이 들긴 한데요.
◇ 이헌욱 : 그래서 사실 인간은 물질적인 부분이 상당히 많이 있잖아요. 일정한 공간이 필요해요. 인간이 자기가 생활하기 위해서 일정한 공간이 필요하고, 특히 압도적으로 어떤 공간이 필요하냐면 도시 공간이 필요합니다. 지금 현대 사회의 가장 큰 특징이 대부분의, 특히 우리나라 대부분의 국민들이 도시에 살아요. 도시화율이 92%입니다. 이건 100년 전하고는 너무 다른 겁니다. 단시간에 우리가 다 도시에 몰려와 살고 있는 겁니다. 그런데 도시 공간은 충분히 공급되고 있지 않아요. 인간이 쾌적하게 살 만큼 충분히 좋은 도시 공간을 많이 공급하지 못했어요. 여기에 가장 근본적인 문제가 있는 겁니다. 그래서 인간이 살기 위해서는 일정한 부동산 공간이 필요하다. 그 부동산 중에서 어떤 공간? 도시 공간이 아주 필수적이다. 그 도시 공간 중에서 일부가 주거 공간인 겁니다. 도시 공간으로서의 주거 공간이 충분히 공급되지 않은 거죠. 양적으로, 질적으로 부족한 겁니다. 그게 가장 근본적인 원인이에요. 그리고 특히나 한국의 경우에는 수도권 집중화 문제, 수도권에서도 서울 집중화의 문제, 서울에서도 특정 지역 선호 문제. 좋은 도시 공간이 질적으로, 양적으로 충분히 공급되지 않고, 불균형하게 공급되고, 국민들이 좋아하는 공간이 너무 작기 때문에 매우 힘든 거죠. 이게 인간이 살려면 일정한 공간, 쾌적한 공간이 필요해요. 그건 누구나 다 인정하는 겁니다. 그 중에서 주거 공간 매우 중요하잖아요. 핵심적인 공간이잖아요. 그것이 충분히 공급되지 않아요, 질적·양적으로. 거기서 어떻게 우리가 만족하며 살 수 있습니까? 그래서 이 공간을 충분히 공급해야 돼요. ‘선진국에 비해서 우리가 그런 공간을 굉장히 조금만 공급하고 있다’ 이걸 인식을 해야 됩니다. 그리고 불균형하게 공급하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 앞서 말씀하신 도시화율이 92%라고 말씀하셨잖아요? 그거는 우리 국토에서 도시로 분류되는 공간이 92%라는 말씀이십니까? 아니면 사람이 살고 있는 비율이?
◇ 이헌욱 : 살고 있는 국민의 92%, 국민의 92.05%가 도시에 산다.
◆ 박귀빈 : 거의 다 도시에 살고 있고, 그러다 보니까 도시 공간이 부족해졌고. 그럼 결국 도시 공간을 많이 만들어야 된다는 이야기로 흐르지 않습니까?
◇ 이헌욱 : 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 그게 가능한가요?
◇ 이헌욱 : 가능하죠. 우리나라는 지금 10만 제곱킬로미터예요. 10만 제곱킬로미터에서 실질적인 도시 공간으로 쓰는 양은 한 3%, 4%밖에 안 돼요.
◆ 박귀빈 : 아, 그렇습니까?
◇ 이헌욱 : 한 3~4%만 지금 도시 공간으로 쓰고 있어요. 이런 정도만 도시 공간을 써 가지고는 전 국민이 쾌적하게 살 수가 없어요. 특히 수도권은 더욱 인구에 비해서 쓰고 있는 공간이 작습니다. 1인당 쓰고 있는 도시 공간이 너무 작아요. 쾌적하게 살 수가 없어요. 1인당 쓰고 있는 주거 공간이 너무 작아요. 쾌적하게 살 수가 없어요. 그게 가장 기본적인 문제인 겁니다. ‘도시 공간’을 더 많이 공급해야 됩니다.
◆ 박귀빈 : ‘도시 공간을 더 많이 공급해야 한다’. 그냥 쉽게는 제가 이렇게 생각이 들거든요. 그러면 어떤 농촌 지역, 밭이 넓고 이런 논밭이 있는 곳을 도시로 만들어야 됩니까? 어떤 의미로 받아들여야 하나요?
◇ 이헌욱 : 사실은 오랫동안 도시 공간을 우리가 추가로 공급해 왔습니다. 서울이 예전에는 강북에만 있었잖아요. 그리고 강남은 농촌 지역이었습니다. 농촌 지역을 도시로 만들어서 공급을 했어요. 그다음에 많이 부족하다고 해서 분당도 만들어서 공급을 하고, 일산도 다 농촌 지역을 도시 공간으로 만들어 공급을 한 겁니다. 동탄도 그렇고. 3기 신도시도 농촌 지역을 도시 공간으로 만들어 공급을 하고 있는 거예요. 그런데 첫째는 그 도시 공간이 충분하지 않다는 거고, 두 번째는 불균형하다는 겁니다. 그래서 기존의 도시 공간에 비해서, 정확하게는 국민들이 선호하는 도시 공간에 비해서 새로 공급되는 도시 공간들이 질적으로, 종합적인 품질이 떨어진다는 거예요. 그래서 새로운 도시 공간을 공급할 때 종합적인 품질을 획기적으로 높여서 기존의 도시 공간보다 더 좋게 공급해야 되는 거예요.
◇ 이헌욱 : 그런 도시 공간이 생기면 이 국토의 불균형, 도시 공간의 불균형이 해소되는 거죠. 그러면서 그 안에 좋은 도시가 있으면서 좋은 집이 있는 거거든요. 그래서 좋은 도시에 좋은 집, 그리고 좋은 도시를 공급하려고 노력해야죠. 그럼 기존의 도시보다 훨씬 좋은 도시를 공급해야죠. 우리가 70년대에 공급했던 차는 포니예요. 실제 없는데 우리는 비행기를 못 만들었어요. 그런데 2020년도에 우리는 제네시스 같은 차를 만든단 말입니다. KF-21이라는 초음속 전투기를 만들어요. 그럼 70년도에 만들었던 도시가 강남이라고 하면, 2020년도에 만드는 도시는 뭔가요? 그걸 뛰어넘는 제네시스 같은 도시는 왜 없는 거예요? 왜 KF-21 같은 도시는 없는 거예요? 이거는 제대로 안 만들어서 그렇죠. 기존의 도시를 뛰어넘는 정말 좋은 도시를 만들었어야죠. 비엔나를 뛰어넘는 도시, 파리를 뛰어넘는 도시, 그런 도시를 만들었어야죠.
◇ 이헌욱 : 그런 도시를 만들어서 기존의 도시하고 잘 연결을 하면, 그러면 도시 공간의 희소성이 줄어들고. 좋은 도시 공간이 많이 생겨서 좋은 집도 많이 생기죠. 그런 식으로 접근을 했어야죠. 지금 그런 노력을 많이 안 했던 겁니다. 오랫동안 그것이 누적되어 굉장히 국민들이 이 공간 때문에 고통을 받고 있는 겁니다. 그래서 좋은 도시 공간을 많이 만들어야 되죠. 그런데 물론 수도권에 자꾸 좋은 도시 공간을 자꾸 만들자고 하면 지방 소멸 문제 생기는 거예요. 지방 소멸도 가속화되지 않느냐 이런 문제 생기는 거예요. 그것도 맞습니다. 맞는 말씀이에요. 그러면 지방에도 역시 좋은 도시 공간을 만들었어야죠. 세계적인 도시를 만들었어야죠. 그걸 안 했잖아요. 왜 지방에 세계적인 도시를 못 만드는 겁니까? 지방에 파리를 뛰어넘는 도시, 비엔나를 뛰어넘는 도시, 뉴욕을 뛰어넘는 도시를 만들었어야죠. 그런 걸 하면서 수도권에도 바꿨어야죠. 그랬으면 다 해결됐을 거 아닙니까?
◆ 박귀빈 : 옳소! 원장님의 말씀을 들어보니까 정말 맞는 말씀이다 이런 생각이 들고, 앞서 제가 이걸 여쭤봤던 거거든요. 경기주택도시공사 사장 시절에 공공주택, 기본주택 정책을 직접 설계하고 추진하셨다는 그 배경이 지금 이런 신념에서 그런 정책을 추진하셨다는 거잖아요.
◇ 이헌욱 : 그중에서 좋은 도시 중에 좋은 주택은 이런 식으로 만들어야 된다.
◆ 박귀빈 : 그렇죠. 그래서 한국의 주거 문제, 부동산 시장의 문제를 근본적인 과제를 이렇게 짚으시고 그렇게 진단하고 계십니다. 그리고 지금 한국부동산원의 원장으로서 그렇다면 그 비전을 이뤄내기 위해서 한국부동산원에서는 앞으로 어떤 역할을 하실 것인가, 이제 이 부분이 중요한 부분이잖아요? 그래서 최근에 새로운 비전 발표하셨습니다. 어떤 역할 기대하고 계십니까?
◇ 이헌욱 : 그래서 지금 말씀이 계속 연결되고 있습니다. 부동산 중에 무슨 부동산이 중요하냐? 도시라는 부동산이 중요한 거예요. 인간의 대부분이 도시에서 사니까 도시가 아닌 곳의 부동산 문제와 도시의 부동산 문제는 완전히 다른 문제예요. 그래서 도시라는 부동산 문제에 우리는 집중해야 된다고 하면 결국은 부동산 문제는 도시 부동산 문제고 도시 문제예요. 그러면 도시는 좋은 도시가 많아야 이 문제가 해결되는 겁니다. 그럼 좋은 도시를 알아야죠. 데이터로 알려드리는 거예요. 좋은 도시는 뭐냐? 이걸 데이터로 한번 우리는 나타내 보자. ‘100개의 데이터로 나타내 보자’ 이런 프로젝트를 저희가 하고 있고요. 좋은 도시를 알려드리고 현재 우리 도시들도 알아야죠. 현재 도시, 우리 도시들을 데이터로 알려주자. 그러면 현재 우리 도시들은 이런 데이터를 가지고 있고, 좋은 도시의 데이터는 이렇고, 세계적인 도시들의 데이터는 어떻고, 그걸 비교해서 그러면 우리는 좋은 도시가 될 수 있겠죠. 그냥 아는 거하고 데이터로 하는 거 많이 차이가 있으니까.
◆ 박귀빈 : 그렇죠. 정확한 데이터를 기본으로 해서 정책 방향이 잡히는 거니까요. 그래서 이 비전을 실현하기 위해서 핵심 가치를 꼽아주셨는데 ‘공정’, ‘안정’, ‘신뢰’, ‘혁신’입니다. 각각 어떤 걸 의미할까요?
◇ 이헌욱 : 공정이라는 거는 주로 시장 질서와 관련된 거죠. 질서는 공정해야죠. 제도는 공정해야 됩니다. 그래서 시장 질서 공정하게 해 보자. 그래서 저희가 시장 관리하는 역할도 하고 있거든요. 그래서 부동산 시장이 공정해야 되겠다. 이것도 다 국민들이 동의하실 겁니다. 그런 공정한 시장을 만들 수 있도록 노력하고, 안정이라는 건 주거 안정을 국민 모두가 누려야 되는 그런 주거권을 저희가 실현하는 데 최선의 뒷받침을 해 보자 그런 생각을 하고 있는 거고, 신뢰는 데이터와 관련되는 거죠. 믿을 수 있는 데이터, 신뢰할 수 있는 데이터, 저희가 생산하는 데이터, 신뢰할 수 있는 데이터를 생산하겠다 이런 의지를 표현하는 것이고요. 혁신은 일하는 방식에 관한 것입니다. 기존의 방식에 안주하지 말고 새로운 방식에 도전하고 그렇게 해서 정말 국민들이 믿고 편안하게 살 수 있는 그런 환경을 만들겠다, 이런 생각을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. ‘공정한 부동산 시장 질서를 만드는 데 데이터 전문 기관으로서 한국부동산원이 신뢰받는 데이터를 많이 만들겠다’ 이런 말씀이신 것 같고, 늘 문제로 지적되는 건 ‘수도권과 지방의 양극화’가 심화되고 있고 ‘집값’입니다. 집값에 대한 국민의 인식도 굉장히 다양한데 현재는 굉장히 불안정하고 많이 불안해들 하십니다. 원장님이 보실 때 우리 부동산 시장이 안정됐다고 평가가 되려면 무엇이 기준이 돼야 된다고 보세요?
◇ 이헌욱 : 기본적으로는 사람들이 원치 않는데 쫓겨나느냐. 쫓겨나지 않고 살 수 있어야 안정이잖아요? 이게 가장 중요하죠. 쫓겨나지 않고 살 수 있는 그런 환경이 제공되느냐라는 건데, 크게는 소득 대비해서 가격이 어느 정도냐, 그래서 내가 이 집을 마련하는 게 내 소득으로 감당할 수 있다, 소위 ‘PIR’이라고 하는 겁니다. 그래서 소득 대비 가격이 안정적인, 합리적인 수준이어야 되는 거고. 그다음에 ‘RIR’, 세 사는 사람의 입장에서는 내 차임, 임차료가 내 소득 대비해서 어느 정도 안정적이냐 이런 걸 따지는 것이거든요. 그게 그런 수준이 안정돼 있어야 되는 거죠. 우리나라가 RIR은 다른 선진국들하고 비교해서 그렇게 높은 편은 아닌데 점점 높아지고 있습니다. 그리고 저는 개인적으로는 이 공간 구조의 문제, 도시 공간 전체적인 문제에서 인구 대비해서 주택 수, 천인당 주택 수가 있거든요? 이 OECD 통계가 있습니다. 이게 우리나라 굉장히 낮은 수준입니다. 그래서 하나의 도시에서 과연 인구 대비해서 주택 수가 몇 개나 있느냐, 그다음에 중요한 게 이 주택 중에 몇 퍼센트나 장기 거주가 가능한 공공사회주택이냐, 이게 굉장히 중요한 두 가지 지수거든요. 그래서 이런 것도 굉장히 주거 안정에도 굉장히 중요한 요소다. ‘인구 대비한 주택 수’ 그다음에 그 ‘주택에서 공공사회주택의 비율’ 이게 선진국에 비해서 굉장히 많이 부족하지 않느냐. 이런 생각을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇습니까? 현재 우리나라가 그런 상황입니까? 부동산 시장 안정을 위해서 공급이 상당히 중요해 보이는데, 이번에 조직 개편을 하셨습니다. ‘주택공급지원본부’가 눈에 띄거든요. 어떤 기관입니까? 새롭게 신설하셨는데.
◇ 이헌욱 : 저희가 직접 공급을 하지는 않습니다. 저희는 공급 지원을 하고 있는 거죠. 특히 ‘도시 정비 사업’ 같은 경우 정비지원기구를 하면서 공사비 검증도 해 드리고, 추정 분담금 검증, 이런 걸 통해서 분쟁이 있으면 조정을 하고, 조율을 통해서 빨리 문제가 해결될 수 있도록 지원하는 그런 역할들을 많이 하고 있고요. 앞으로는 이런 역할을 넓혀 가지고 종합 컨설팅을 해 드릴까 이런 생각들을 하고 있습니다. 그렇게 해서 주택 공급이 원활하게 이루어질 수 있도록 해 본다, 이렇게 생각을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 정비 사업, 공공사업 지원, 그동안 다양한 현장에서 많이 쌓은 축적된 노하우가 있으시잖아요, 기관에서. 그거를 기본으로 아예 ‘주택공급지원본부’라고 이번에 새로 신설을 하셔서 국민의 주거 안정과 직결되는 부분입니다. ‘공급 정책 관련해서 적극 지원하겠다’ 이런 말씀이시고. 최근에 정부 토론회가 있었습니다. "얼마나 빨리 공급하느냐보다 어떻게 공급하느냐가 중요하다" 이런 의견이 나왔거든요. 어떻게 보세요?
◇ 이헌욱 : 양과 질이 다 중요해요. 우리는 이 도시 공간이 양적으로도 많이 부족해요. 사람들이 쾌적하게 살 수 있는 공간의 양이 있고, 그다음에 질도 있어요. 품질도 높아야 돼요. 종합적인 주거 환경을 제공해야 되거든요. 그런 양과 질 둘 다 맞춰 줘야 된다고 저는 생각합니다. 그리고 양이 질의 문제를 대신 해결하지는 않습니다. 질의 문제도 아주 필수적인 거다. 그래서 공간의 질을 굉장히 높여서 사람들이 편하게 출퇴근하기 쉽게, 생활하기 쉽게 이동 시간을 줄여 줘야 되죠. 그리고 이동을 원할 때는 짧은 시간에 빨리 이동할 수 있게, 원하는 곳에 갈 수 있게 그렇게 제공해야 되는 것이고요. 그런 데서 이제 15분 도시 원칙 이런 것들이 많이 얘기가 되고 있거든요. 그걸 철저히 지키면 좋겠습니다.
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□ 방송일시 : 2026년 8월 5일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 이헌욱 원장 / 한국부동산원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 최근 이재명 대통령이 대한민국의 최대 과제로 부동산 문제를 꼽았습니다. 집값, 전셋값, 청년 주거, 주택 공급은 물론이고요. 시장을 바라보는 통계까지 부동산을 둘러싼 관심은 그 어느 때보다 높습니다. 정부의 부동산 개혁 의지에 발맞춰서 한국부동산원이 부동산 정책 인프라 기관으로 도약하겠다는 새로운 비전을 선포하고 조직 혁신에 나섰는데요. 자세한 내용 알아보겠습니다. 이헌욱 한국부동산원 원장 모셨습니다. 어서 오세요.
◇ 이헌욱 : 네, 안녕하세요. 한국부동산원장 이헌욱입니다.
◆ 박귀빈 : 저희 청취자분들에게 인사 한 말씀 부탁드리겠습니다.
◇ 이헌욱 : 예, YTN 라디오 청취자 여러분, 반갑습니다. 저는 한국부동산원장 이헌욱입니다. 한국부동산원은 '부동산 데이터의 모든 것이다' 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다. 데이터 허브, 명실상부한 부동산 데이터 정책 인프라 기관으로 지금 도약하고 있습니다. 감사합니다.
◆ 박귀빈 : 네, ‘데이터 허브’라고 한마디로 소개를 해 주셨습니다. 한국부동산원, 사실 '한국부동산원' 하면 많은 분들이 부동산 공시가격이나 청약홈 서비스, 이런 거를 가장 먼저 떠올리실 것 같아요. 그래서 한국부동산원이 구체적으로 어떤 일을 하는 기관인지 설명해 주세요.
◇ 이헌욱 : 우선 가장 중요한 게 ‘공시 통계’ 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 공시가격이나 주간 주택 가격 통계, 이렇게 ‘통계 생산 기관’이고요. 저희가 ‘청약홈’도 운영하고 있습니다. 그래서 청약하실 때 저희가 홈페이지에 들어오셔서 이렇게 하시게 되는 거고요. ‘도시 정비 지원 사업’도 하고 있고요. 녹색 건축, 요새 ‘그린 리모델링’이라고 해서 건물을 탄소 제로 건물 또는 탄소 감축 건물 이렇게 많이 받고 계신데, 그런 역할도 저희가 인증을 하거나 컨설팅을 해 드리고 있고 토지 보상도 저희가 주요 사업으로 하고 있습니다. 그리고 시장 관리... 저희가 이상거래 모니터링을 하는데요. ‘데이터의 모든 것’이라서 부동산 데이터는 다 저희에게 온다, 이렇게 보시면 되겠고요. ‘리츠지원센터’도 있어서 리츠 관련해서 인허가나 이런 감독 지원을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 너무나 많은 일을 하시는데요?
◇ 이헌욱 : 하여튼 부동산 데이터의 모든 것이다. ‘부동산 데이터는 다 부동산원에서 관리하고 있다’ 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆ 박귀빈 : 데이터의 모든 것, 데이터 전문 기관인데. 앞서 공시 통계 이런 이야기해 주셨어요. 그런데 데이터라는 게 우리가 모든 일을 하는 데 가장 기본이 되는 정보이기도 하잖아요.
◇ 이헌욱 : 네, 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 그리고 아까 통계 말씀하실 때 학교 다닐 때 수학 보면 제일 뒷부분에 있었던 게 통계였던 것 같거든요. 되게 어려운 분야 아닙니까?
◇ 이헌욱 : 네, 어렵습니다. 매우 전문적인 분야입니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 우리 원장님께서는 통계를 전공하셨나요?
◇ 이헌욱 : 아, 그렇지는 않습니다. 저는 공대 나와서 변호사 하다가...
◆ 박귀빈 : 아, 공학 박사이신가요?
◇ 이헌욱 : 그렇지는 않습니다. 그냥 변호사입니다.
◆ 박귀빈 : 한국부동산원. 그런데 데이터 전문 기관이라고 통계 이런 데이터 전부 한다고 하셨는데, 앞서 설명을 하나하나 해 주셨을 때 어찌 보면 우리 국민이 가장 부동산에 있어서는 가장 친근하게 느낄 수밖에 없는 게... ‘청약홈’ 같은 경우, 이건 우리의 정말 삶에 굉장히 밀접하고 가장 가까이 있는 서비스인 거잖아요, 부동산 서비스 중에서. 그래서 국민들이 이미 친숙하게 활용하고 계셨던 서비스가 바로 한국부동산원에서 하고 있었던 거고, 그 외에도 우리 삶에 굉장히 직접적인 영향을 미치는 부동산 관련한 정책들이 만들어지기 위한 기본을 담당하고 있는 기관이다, 이렇게 생각하시면 될 것 같아요. 그냥 이렇게 쉽게 얘기하면 ‘부동산 시장 만드는 정책 인프라 기관’이다.
◇ 이헌욱 : 네, 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 원장님이 경기주택도시공사 사장도 하셨었잖아요? 당시에 공공주택과 기본주택 정책을 직접 설계, 추진하셨다고 들었습니다. 그럼 아무래도 이거에 대한 확실한 신념이 있으실 것 같아요. 한국의 주거 문제, 부동산 문제에서 가장 근본적인 과제는 뭐로 보고 계세요?
◇ 이헌욱 : 이게 상당히 구조적 문제입니다. 크게 세 가지 구조가 부동산을 둘러싸고 있습니다. 첫째는 다들 아시다시피 부동산과 관련한 ‘금융 구조’가 있습니다. 자금을 어떻게 조달하느냐, 대출 이런 문제들이 있고요. 두 번째는 이제 ‘세금 구조’의 문제가 있습니다. 부동산 관련한 세제, 이게 부동산 거래세라든지 보유세 이런 세제가 있습니다. 그리고 세 번째가 가장 중요한데, 부동산과 관련한 ‘공간 구조’의 문제가 있습니다. 국토의 불균형, 도시 공간의 격차 이런 공간 구조의 문제가 있는 겁니다. 저희는 이 공간 구조의 문제, 국토의 불균형과 도시 공간의 격차를 해소하는 방향으로 문제를 해결해야 된다. 이 공간 구조가 가장 본질적이고 중요하다 생각하고 있죠.
◆ 박귀빈 : 구조적인 문제다. 한국 부동산 시장의 근본적인 문제는 결국 구조적인 문제인데, 앞서 금융과 세금 부분은 어찌 보면 정책적으로 면밀하게 따져보고 세심하게 잘 설계를 하면 이건 어느 정도 해결이 될 수 있는 부분인 것 같기는 합니다. 그런데 세 번째, 가장 중요하다고 말씀하셨던 게 공간의 구조 문제였어요. 그런데 국토의 불균형과 도시의 격차 이런 것들은 어떻게 해결해 나갈 것인가, 이것도 해법이 있을까? 약간 이런 의문이 들긴 한데요.
◇ 이헌욱 : 그래서 사실 인간은 물질적인 부분이 상당히 많이 있잖아요. 일정한 공간이 필요해요. 인간이 자기가 생활하기 위해서 일정한 공간이 필요하고, 특히 압도적으로 어떤 공간이 필요하냐면 도시 공간이 필요합니다. 지금 현대 사회의 가장 큰 특징이 대부분의, 특히 우리나라 대부분의 국민들이 도시에 살아요. 도시화율이 92%입니다. 이건 100년 전하고는 너무 다른 겁니다. 단시간에 우리가 다 도시에 몰려와 살고 있는 겁니다. 그런데 도시 공간은 충분히 공급되고 있지 않아요. 인간이 쾌적하게 살 만큼 충분히 좋은 도시 공간을 많이 공급하지 못했어요. 여기에 가장 근본적인 문제가 있는 겁니다. 그래서 인간이 살기 위해서는 일정한 부동산 공간이 필요하다. 그 부동산 중에서 어떤 공간? 도시 공간이 아주 필수적이다. 그 도시 공간 중에서 일부가 주거 공간인 겁니다. 도시 공간으로서의 주거 공간이 충분히 공급되지 않은 거죠. 양적으로, 질적으로 부족한 겁니다. 그게 가장 근본적인 원인이에요. 그리고 특히나 한국의 경우에는 수도권 집중화 문제, 수도권에서도 서울 집중화의 문제, 서울에서도 특정 지역 선호 문제. 좋은 도시 공간이 질적으로, 양적으로 충분히 공급되지 않고, 불균형하게 공급되고, 국민들이 좋아하는 공간이 너무 작기 때문에 매우 힘든 거죠. 이게 인간이 살려면 일정한 공간, 쾌적한 공간이 필요해요. 그건 누구나 다 인정하는 겁니다. 그 중에서 주거 공간 매우 중요하잖아요. 핵심적인 공간이잖아요. 그것이 충분히 공급되지 않아요, 질적·양적으로. 거기서 어떻게 우리가 만족하며 살 수 있습니까? 그래서 이 공간을 충분히 공급해야 돼요. ‘선진국에 비해서 우리가 그런 공간을 굉장히 조금만 공급하고 있다’ 이걸 인식을 해야 됩니다. 그리고 불균형하게 공급하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 앞서 말씀하신 도시화율이 92%라고 말씀하셨잖아요? 그거는 우리 국토에서 도시로 분류되는 공간이 92%라는 말씀이십니까? 아니면 사람이 살고 있는 비율이?
◇ 이헌욱 : 살고 있는 국민의 92%, 국민의 92.05%가 도시에 산다.
◆ 박귀빈 : 거의 다 도시에 살고 있고, 그러다 보니까 도시 공간이 부족해졌고. 그럼 결국 도시 공간을 많이 만들어야 된다는 이야기로 흐르지 않습니까?
◇ 이헌욱 : 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 그게 가능한가요?
◇ 이헌욱 : 가능하죠. 우리나라는 지금 10만 제곱킬로미터예요. 10만 제곱킬로미터에서 실질적인 도시 공간으로 쓰는 양은 한 3%, 4%밖에 안 돼요.
◆ 박귀빈 : 아, 그렇습니까?
◇ 이헌욱 : 한 3~4%만 지금 도시 공간으로 쓰고 있어요. 이런 정도만 도시 공간을 써 가지고는 전 국민이 쾌적하게 살 수가 없어요. 특히 수도권은 더욱 인구에 비해서 쓰고 있는 공간이 작습니다. 1인당 쓰고 있는 도시 공간이 너무 작아요. 쾌적하게 살 수가 없어요. 1인당 쓰고 있는 주거 공간이 너무 작아요. 쾌적하게 살 수가 없어요. 그게 가장 기본적인 문제인 겁니다. ‘도시 공간’을 더 많이 공급해야 됩니다.
◆ 박귀빈 : ‘도시 공간을 더 많이 공급해야 한다’. 그냥 쉽게는 제가 이렇게 생각이 들거든요. 그러면 어떤 농촌 지역, 밭이 넓고 이런 논밭이 있는 곳을 도시로 만들어야 됩니까? 어떤 의미로 받아들여야 하나요?
◇ 이헌욱 : 사실은 오랫동안 도시 공간을 우리가 추가로 공급해 왔습니다. 서울이 예전에는 강북에만 있었잖아요. 그리고 강남은 농촌 지역이었습니다. 농촌 지역을 도시로 만들어서 공급을 했어요. 그다음에 많이 부족하다고 해서 분당도 만들어서 공급을 하고, 일산도 다 농촌 지역을 도시 공간으로 만들어 공급을 한 겁니다. 동탄도 그렇고. 3기 신도시도 농촌 지역을 도시 공간으로 만들어 공급을 하고 있는 거예요. 그런데 첫째는 그 도시 공간이 충분하지 않다는 거고, 두 번째는 불균형하다는 겁니다. 그래서 기존의 도시 공간에 비해서, 정확하게는 국민들이 선호하는 도시 공간에 비해서 새로 공급되는 도시 공간들이 질적으로, 종합적인 품질이 떨어진다는 거예요. 그래서 새로운 도시 공간을 공급할 때 종합적인 품질을 획기적으로 높여서 기존의 도시 공간보다 더 좋게 공급해야 되는 거예요.
◇ 이헌욱 : 그런 도시 공간이 생기면 이 국토의 불균형, 도시 공간의 불균형이 해소되는 거죠. 그러면서 그 안에 좋은 도시가 있으면서 좋은 집이 있는 거거든요. 그래서 좋은 도시에 좋은 집, 그리고 좋은 도시를 공급하려고 노력해야죠. 그럼 기존의 도시보다 훨씬 좋은 도시를 공급해야죠. 우리가 70년대에 공급했던 차는 포니예요. 실제 없는데 우리는 비행기를 못 만들었어요. 그런데 2020년도에 우리는 제네시스 같은 차를 만든단 말입니다. KF-21이라는 초음속 전투기를 만들어요. 그럼 70년도에 만들었던 도시가 강남이라고 하면, 2020년도에 만드는 도시는 뭔가요? 그걸 뛰어넘는 제네시스 같은 도시는 왜 없는 거예요? 왜 KF-21 같은 도시는 없는 거예요? 이거는 제대로 안 만들어서 그렇죠. 기존의 도시를 뛰어넘는 정말 좋은 도시를 만들었어야죠. 비엔나를 뛰어넘는 도시, 파리를 뛰어넘는 도시, 그런 도시를 만들었어야죠.
◇ 이헌욱 : 그런 도시를 만들어서 기존의 도시하고 잘 연결을 하면, 그러면 도시 공간의 희소성이 줄어들고. 좋은 도시 공간이 많이 생겨서 좋은 집도 많이 생기죠. 그런 식으로 접근을 했어야죠. 지금 그런 노력을 많이 안 했던 겁니다. 오랫동안 그것이 누적되어 굉장히 국민들이 이 공간 때문에 고통을 받고 있는 겁니다. 그래서 좋은 도시 공간을 많이 만들어야 되죠. 그런데 물론 수도권에 자꾸 좋은 도시 공간을 자꾸 만들자고 하면 지방 소멸 문제 생기는 거예요. 지방 소멸도 가속화되지 않느냐 이런 문제 생기는 거예요. 그것도 맞습니다. 맞는 말씀이에요. 그러면 지방에도 역시 좋은 도시 공간을 만들었어야죠. 세계적인 도시를 만들었어야죠. 그걸 안 했잖아요. 왜 지방에 세계적인 도시를 못 만드는 겁니까? 지방에 파리를 뛰어넘는 도시, 비엔나를 뛰어넘는 도시, 뉴욕을 뛰어넘는 도시를 만들었어야죠. 그런 걸 하면서 수도권에도 바꿨어야죠. 그랬으면 다 해결됐을 거 아닙니까?
◆ 박귀빈 : 옳소! 원장님의 말씀을 들어보니까 정말 맞는 말씀이다 이런 생각이 들고, 앞서 제가 이걸 여쭤봤던 거거든요. 경기주택도시공사 사장 시절에 공공주택, 기본주택 정책을 직접 설계하고 추진하셨다는 그 배경이 지금 이런 신념에서 그런 정책을 추진하셨다는 거잖아요.
◇ 이헌욱 : 그중에서 좋은 도시 중에 좋은 주택은 이런 식으로 만들어야 된다.
◆ 박귀빈 : 그렇죠. 그래서 한국의 주거 문제, 부동산 시장의 문제를 근본적인 과제를 이렇게 짚으시고 그렇게 진단하고 계십니다. 그리고 지금 한국부동산원의 원장으로서 그렇다면 그 비전을 이뤄내기 위해서 한국부동산원에서는 앞으로 어떤 역할을 하실 것인가, 이제 이 부분이 중요한 부분이잖아요? 그래서 최근에 새로운 비전 발표하셨습니다. 어떤 역할 기대하고 계십니까?
◇ 이헌욱 : 그래서 지금 말씀이 계속 연결되고 있습니다. 부동산 중에 무슨 부동산이 중요하냐? 도시라는 부동산이 중요한 거예요. 인간의 대부분이 도시에서 사니까 도시가 아닌 곳의 부동산 문제와 도시의 부동산 문제는 완전히 다른 문제예요. 그래서 도시라는 부동산 문제에 우리는 집중해야 된다고 하면 결국은 부동산 문제는 도시 부동산 문제고 도시 문제예요. 그러면 도시는 좋은 도시가 많아야 이 문제가 해결되는 겁니다. 그럼 좋은 도시를 알아야죠. 데이터로 알려드리는 거예요. 좋은 도시는 뭐냐? 이걸 데이터로 한번 우리는 나타내 보자. ‘100개의 데이터로 나타내 보자’ 이런 프로젝트를 저희가 하고 있고요. 좋은 도시를 알려드리고 현재 우리 도시들도 알아야죠. 현재 도시, 우리 도시들을 데이터로 알려주자. 그러면 현재 우리 도시들은 이런 데이터를 가지고 있고, 좋은 도시의 데이터는 이렇고, 세계적인 도시들의 데이터는 어떻고, 그걸 비교해서 그러면 우리는 좋은 도시가 될 수 있겠죠. 그냥 아는 거하고 데이터로 하는 거 많이 차이가 있으니까.
◆ 박귀빈 : 그렇죠. 정확한 데이터를 기본으로 해서 정책 방향이 잡히는 거니까요. 그래서 이 비전을 실현하기 위해서 핵심 가치를 꼽아주셨는데 ‘공정’, ‘안정’, ‘신뢰’, ‘혁신’입니다. 각각 어떤 걸 의미할까요?
◇ 이헌욱 : 공정이라는 거는 주로 시장 질서와 관련된 거죠. 질서는 공정해야죠. 제도는 공정해야 됩니다. 그래서 시장 질서 공정하게 해 보자. 그래서 저희가 시장 관리하는 역할도 하고 있거든요. 그래서 부동산 시장이 공정해야 되겠다. 이것도 다 국민들이 동의하실 겁니다. 그런 공정한 시장을 만들 수 있도록 노력하고, 안정이라는 건 주거 안정을 국민 모두가 누려야 되는 그런 주거권을 저희가 실현하는 데 최선의 뒷받침을 해 보자 그런 생각을 하고 있는 거고, 신뢰는 데이터와 관련되는 거죠. 믿을 수 있는 데이터, 신뢰할 수 있는 데이터, 저희가 생산하는 데이터, 신뢰할 수 있는 데이터를 생산하겠다 이런 의지를 표현하는 것이고요. 혁신은 일하는 방식에 관한 것입니다. 기존의 방식에 안주하지 말고 새로운 방식에 도전하고 그렇게 해서 정말 국민들이 믿고 편안하게 살 수 있는 그런 환경을 만들겠다, 이런 생각을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. ‘공정한 부동산 시장 질서를 만드는 데 데이터 전문 기관으로서 한국부동산원이 신뢰받는 데이터를 많이 만들겠다’ 이런 말씀이신 것 같고, 늘 문제로 지적되는 건 ‘수도권과 지방의 양극화’가 심화되고 있고 ‘집값’입니다. 집값에 대한 국민의 인식도 굉장히 다양한데 현재는 굉장히 불안정하고 많이 불안해들 하십니다. 원장님이 보실 때 우리 부동산 시장이 안정됐다고 평가가 되려면 무엇이 기준이 돼야 된다고 보세요?
◇ 이헌욱 : 기본적으로는 사람들이 원치 않는데 쫓겨나느냐. 쫓겨나지 않고 살 수 있어야 안정이잖아요? 이게 가장 중요하죠. 쫓겨나지 않고 살 수 있는 그런 환경이 제공되느냐라는 건데, 크게는 소득 대비해서 가격이 어느 정도냐, 그래서 내가 이 집을 마련하는 게 내 소득으로 감당할 수 있다, 소위 ‘PIR’이라고 하는 겁니다. 그래서 소득 대비 가격이 안정적인, 합리적인 수준이어야 되는 거고. 그다음에 ‘RIR’, 세 사는 사람의 입장에서는 내 차임, 임차료가 내 소득 대비해서 어느 정도 안정적이냐 이런 걸 따지는 것이거든요. 그게 그런 수준이 안정돼 있어야 되는 거죠. 우리나라가 RIR은 다른 선진국들하고 비교해서 그렇게 높은 편은 아닌데 점점 높아지고 있습니다. 그리고 저는 개인적으로는 이 공간 구조의 문제, 도시 공간 전체적인 문제에서 인구 대비해서 주택 수, 천인당 주택 수가 있거든요? 이 OECD 통계가 있습니다. 이게 우리나라 굉장히 낮은 수준입니다. 그래서 하나의 도시에서 과연 인구 대비해서 주택 수가 몇 개나 있느냐, 그다음에 중요한 게 이 주택 중에 몇 퍼센트나 장기 거주가 가능한 공공사회주택이냐, 이게 굉장히 중요한 두 가지 지수거든요. 그래서 이런 것도 굉장히 주거 안정에도 굉장히 중요한 요소다. ‘인구 대비한 주택 수’ 그다음에 그 ‘주택에서 공공사회주택의 비율’ 이게 선진국에 비해서 굉장히 많이 부족하지 않느냐. 이런 생각을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇습니까? 현재 우리나라가 그런 상황입니까? 부동산 시장 안정을 위해서 공급이 상당히 중요해 보이는데, 이번에 조직 개편을 하셨습니다. ‘주택공급지원본부’가 눈에 띄거든요. 어떤 기관입니까? 새롭게 신설하셨는데.
◇ 이헌욱 : 저희가 직접 공급을 하지는 않습니다. 저희는 공급 지원을 하고 있는 거죠. 특히 ‘도시 정비 사업’ 같은 경우 정비지원기구를 하면서 공사비 검증도 해 드리고, 추정 분담금 검증, 이런 걸 통해서 분쟁이 있으면 조정을 하고, 조율을 통해서 빨리 문제가 해결될 수 있도록 지원하는 그런 역할들을 많이 하고 있고요. 앞으로는 이런 역할을 넓혀 가지고 종합 컨설팅을 해 드릴까 이런 생각들을 하고 있습니다. 그렇게 해서 주택 공급이 원활하게 이루어질 수 있도록 해 본다, 이렇게 생각을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 정비 사업, 공공사업 지원, 그동안 다양한 현장에서 많이 쌓은 축적된 노하우가 있으시잖아요, 기관에서. 그거를 기본으로 아예 ‘주택공급지원본부’라고 이번에 새로 신설을 하셔서 국민의 주거 안정과 직결되는 부분입니다. ‘공급 정책 관련해서 적극 지원하겠다’ 이런 말씀이시고. 최근에 정부 토론회가 있었습니다. "얼마나 빨리 공급하느냐보다 어떻게 공급하느냐가 중요하다" 이런 의견이 나왔거든요. 어떻게 보세요?
◇ 이헌욱 : 양과 질이 다 중요해요. 우리는 이 도시 공간이 양적으로도 많이 부족해요. 사람들이 쾌적하게 살 수 있는 공간의 양이 있고, 그다음에 질도 있어요. 품질도 높아야 돼요. 종합적인 주거 환경을 제공해야 되거든요. 그런 양과 질 둘 다 맞춰 줘야 된다고 저는 생각합니다. 그리고 양이 질의 문제를 대신 해결하지는 않습니다. 질의 문제도 아주 필수적인 거다. 그래서 공간의 질을 굉장히 높여서 사람들이 편하게 출퇴근하기 쉽게, 생활하기 쉽게 이동 시간을 줄여 줘야 되죠. 그리고 이동을 원할 때는 짧은 시간에 빨리 이동할 수 있게, 원하는 곳에 갈 수 있게 그렇게 제공해야 되는 것이고요. 그런 데서 이제 15분 도시 원칙 이런 것들이 많이 얘기가 되고 있거든요. 그걸 철저히 지키면 좋겠습니다.
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