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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2026년 7월 1일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 김학렬 소장 / 스마트튜브 부동산조사연구소
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 정부가 수도권 대표적인 집값 상승 지역인 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제 지역으로 추가 지정했습니다. 투기과열지구와 조정대상지역, 여기에 토지거래허가구역까지 한 번에 묶이는 이른바 ‘삼중 규제’입니다. 정부는 “집값 급등을 잡기 위한 불가피한 조치”라고 설명을 했죠. 하지만 일각에서는 “거래만 얼어붙고 다른 풍선 효과를 키울 수 있다” 이런 우려 나오고 있습니다. 과연 이번 규제가 집값을 안정시킬 수 있을지 전문가와 이야기 나눠보겠습니다. 김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장 모셨습니다. 소장님, 어서 오세요.
◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 빠숑 선생님 모셨습니다. ‘빠숑’이 열정이라는 뜻인 거잖아요?
◇ 김학렬 : 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 보통 패션이라고 하는데.
◇ 김학렬 : 우리 앙드레김 선생님이 패션을 빠숑이라고 부르셔가지고, 저도 그냥 똑같이 쓰고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 빠숑이 더 뭔가 열정이 느껴지는 것 같기는 해요.
◇ 김학렬 : 그리고 한 번 들으면 다 기억을 해 주셔 가지고 애용하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 좋습니다. ‘부동산규제지역’이 또 늘었습니다. 오늘부터 적용됩니다. 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 이렇게 되는데요. ‘삼중 규제’거든요. 어떤 규제가 들어가는 겁니까? 구체적으로.
◇ 김학렬 : 일단 7월 1일부터는 두 가지 규제고요. ‘토지거래허가구역’은 5일부터 적용이 되기 때문에 1일부터는 ‘조정대상지역’, ‘투기과열지구’가 적용이 됩니다. 그래서 ‘조정대상지역’이 되게 되면 세금 규제, 대출 규제가 강화되는 것이고요. 그다음에 ‘투기과열지구’가 되면 조합원 자격이라든지 지위 양도에 대한 이런 자격 조건에 대한 규제가 강화된다고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그러니까 더 타이트하게 조인 겁니다.
◇ 김학렬 : 일단은 가격이 올라가다 보니까 가격적인 측면들을 막기 위해서 거래를 막으려고 하는 것 같아요. 그래서 거래를 불편하게 하는 겁니다. 그래서 예전에는 대출이 70%까지 나왔었는데, 이제는 40%밖에 나오지 않고요. 자금 조달 계획서를 써야 되기 때문에 이건 제가 추정인데 은근슬쩍 부모님한테 도움도 받고 그랬는데, 그런 것들을 원천적으로 차단하는 것이기 때문에. 일단은 자금적인 측면에서 조금 축소가 되는 부분들이 있고요. 그리고 아무래도 세금 부분들이 있기 때문에 다주택이라든지 이런 부분들에 있어서는 불편하게 해놨습니다. 그래서 취득, 보유, 양도 다 중과가 되기 때문에 집이 있는 사람들은 아예 매수를 못하게 하는 그런 조건들이 추가된 것이죠.
◆ 박귀빈 : ‘동탄’, ‘기흥’, ‘구리’ 왜 이들 지역입니까?
◇ 김학렬 : 다른 지역에 대비해서 많이 올랐고요. 그런데 이것은 사연이 있는데, 저는 통계 전문가예요. 25년 동안 통계를 매주 보고 있습니다. 제가 의문이 들었던 건 뭐냐 하면 동탄하고 구리는 작년에 지정해도 되는 지역이었었거든요. 작년 10월 15일날 이미 규제 지역을 발표했었어요. 그래서 그때도 뉴스가 나왔었는데 ‘왜 동탄과 구리는 제외했을까요?’라고 질문을 던졌었거든요. 이거는 제가 그냥 뇌피셜이에요. 아마 선거에 민감한 지역이라서 제외했던 것 같아요. 왜냐하면 양쪽 당의 지지가 비슷했던 곳이었기 때문에 선거가 끝나자마자 바로 그냥 지정을 했거든요. 조건은 작년부터 이미 달성이 돼 있었고요. 그리고 기흥 같은 경우도 수치가 어느 정도 높긴 했었는데 올해 제일 많이 올라간 지역이 용인 수지였습니다. 용인 수지는 이미 규제 지역이었었고요. 그래서 누르니까 풍선 효과로 기흥구로 수요가 간 거예요. 그래서 자연스럽게 기흥구는 올라갈 줄 충분히 알고 있었고 오른 김에 규제가 된 것이죠. 그래서 예측이 돼요. 기흥구 눌렀으니까 옆에 처인구로 갈 거예요. 그리고 동탄 눌렀으니까 옆에 병점으로 갈 거고요. 구리 눌렀으니까 남양주 별내, 다산으로 갑니다. 제 말이 맞나 틀리나 한 번 한 달 뒤에 보세요.
◆ 박귀빈 : 이른바 ‘풍선 효과’를 말하는 거잖아요.
◇ 김학렬 : 그런데 이게 노태우, 노무현 대통령 때도 똑같은 일이 있었고요. 문재인 대통령 때도 똑같은 일이 있었거든요. 시나리오가 다 있어요. 향후에 지정된 규제 지역까지 제가 다 예측을 했잖아요. 그렇게 되는지 안 되는지 진행자님도 한 번 보시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 결국은 풍선 효과 때문에 한쪽을 누르니까 다른 쪽으로 지금 계속 이동해 간다는 거잖아요.
◇ 김학렬 : 자꾸 풍선만 누르고 있어요. 지금 공급을 해야 되잖아요? 삽을 떠야 되는데 삽 뜰 생각은 안 하고 정책이 자꾸 풍선만 누르고 있네요.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 이들 지역은 지난번에 묶였어도 전혀 이상하지 않은 지역이었다라고 했는데, 이번에 선거가 끝난 영향도 있고 실질적으로 반도체 호재 때문에 이쪽이 진짜 많이 올랐다면서요?
◇ 김학렬 : 반도체 호재는 일부 트리거 역할을 한 것은 사실이긴 한데 결정적인 역할은 아니고요. 왜냐하면 아직 정산을 못 받았어요. 인센티브를 못 받았기 때문에 돈이 없는 상태에서 선제적인 구매를 했는데 그보다는 지금 공급이 없어요. 공급이 없기 때문에 이사를 가야 되는 분들이 어차피 한 채를 산다고 했을 때는 조금 더 똘똘한 한 채 쪽으로 불렸다고 보시면 될 것 같고. 규제지역은 제가 이런 말을 보통 쓰는데, ‘정부에서 공인한 좋은 입지’ 좋은 지역이라는 것들에 대한 어떻게 보면은 합격 통지서거든요. 그래서 그런 지역으로 지금 지정이 되기 전에 몰린 것이죠. 다행히 오늘부터 규제 지역이었고 지난주까지는 규제 지역이 아니었기 때문에 대출도 나오고, 심지어는 대출받아도 부족한 분들은 갭을 끼고 살 수 있었거든요? 그래서 그것들을 충분히 활용해서 아마 지난달까지 많이 거래가 된 것으로 알고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 이들 지역에 지금 규제로 묶인다는 게 나왔잖아요. 나오면서 바로 ‘어제 계약까지만 적용이 된다’ 이러면서 많은 움직임이 현장에서 있었던가요? 술렁술렁했어요?
◇ 김학렬 : 저는 이런 규제가 터지면 전화를 해보거든요. 일단 전화를 하면 전화를 안 받아요. 바쁘다는 얘기입니다. 왜냐하면 한가할 때는 바로 받거든요. 전화를 안 받는 거 보니까 아마 계약하거나 집을 보여주거나 계약 왔다 갔다 하느라고 정신이 없었던 것 같고. 오늘 아침에도 한 번 통화를 하고 왔는데 어저께까지 계약을 하고 계약금을 쏜 것들에 대해서는 규제 지역으로 안 해주거든요. 그래서 대출도 70% 받을 수 있기 때문에 그것들이 건수가 많았다고 하고 있고요. 아마 이 통계는 다음 달에 나오거든요? 아마 통계를 확인해 보시면 될 것 같습니다. 그리고 전세를 끼고 사는 것들이 있어요. 아직까지 토지거래허가구역에서만 안 되는 것들이거든요. 그건 ‘5일부터 시행’되는 거기 때문에 아직 4일이 남았습니다. 4일 동안 아마 전세를 끼고 사는 그런 수요가 엄청나게 계약이 될 것 같아요. 왜냐하면 전세를 끼면 대출을 안 받아도 되거든요. 그런 부분들이 있죠. 그래서 일단 ‘7월 4일까지는 거래가 아마 굉장히 많을 것이다’ 예측하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 7월 5일 이후에는 어떤 변화가 생길까요?
◇ 김학렬 : 거래가 묶이겠죠. 그래서 한 달 동안은 휴가철이기도 하고 비수기이기도 한데, 아마 관망을 할 텐데요. 그렇기 때문에 정상 시장이 되는 겁니다. 그럼 두 가지 측면으로 될 텐데. 지금 기흥구라든지 동탄이라든지 구리시처럼 갓 묶인 지역들은 거래가 정지되고요. 그 안쪽 지역, 원래 규제가 됐던 지역들이 있잖아요? 거기가 조금 살아납니다. 왜? 그 지역에 눌러서 일로 퍼졌잖아요. 이쪽이 묶였잖아요. 다시 가거든요. 어차피 똑같은 규제면 더 좋은 데로 가는 거잖아요. 여기는 조금 입지가 떨어지긴 했지만 대출이라든지 세금 혜택이 있었기 때문에 선택을 받았었는데, 이제 똑같은 규제를 받다 보면 굳이 A가 있는데 B를 할 필요는 없잖아요. 다시 중심부로 수요가 옮겨가는 것이죠. 그래서 아마 이미 규제를 받고 있던 지역들은 거래가 조금 더 살아날 가능성이 높고요. 또 하나는 똑같은 풍선 효과, 아까 말씀드린 대로 병점이라든지, 남양주라든지 혹은 처인구까지 수요가 조금 퍼지는 현상들도 있을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그런데 소장님이 말씀하시는 풍선 효과, 바람이 왔다 갔다 이동하는 게 머릿속에 그림이 그려지네요.
◇ 김학렬 : 네. 이거는 몇 번 경험해 보신 분들은 다 아세요. 아마 정부도 알 거예요. 알면서도 하는 것이죠.
◆ 박귀빈 : 그런데 지역별로 조금 다르지 않습니까? 물론 다 그 지역이기는 하지만 기흥이나 동탄이나 구리 약간 성격이 다르잖아요. 지역적 성격이나 이런 것들이.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 일단 입주민의 직장군도 다르고요. 출퇴근하는 지역들도 다르고, 그 지역에 살고 있는 형태들도 다를 텐데. 일단 구리 같은 경우는 8호선 라인에 굉장히 아파트가 밀집되어 있고, 그쪽 지역 아파트만 오르고 있습니다. 8호선은 잠실까지 와요. 그럼 잠실까지 오게 되면 2호선을 갈아타면 강남구까지 출퇴근이 가능하거든요. 구리는 구리 자체적으로 일자리가 있는 지역이 아닙니다. 그래서 강남권 일자리의 배드타운으로서 역할을 하는 곳이기 때문에, 아마 그런 수들이 많이 살고 있을 것 같고요. 용인 기흥하고 화성 동탄은 아무래도 경기 남부이고요. 지금 말씀하신 대로 반도체 벨트에서 일하는 분들이 주로 거주를 하고 있습니다. 동탄 같은 경우는 동탄 자체 일자리가 많은데요. 기흥구 같은 경우는 기흥구 그 자체 일자리보다는 조금 주변으로 출퇴근하시는 분들이 많다 그렇게 구분하시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 이번 규제의 효과는 어느 지역이 가장 볼 수 있을까요?
◇ 김학렬 : 효과라는 게 어떤 걸까요? 가격이 낮아지는 것?
◆ 박귀빈 : 집값이 안정된다. 보통 정부가 원하는 게 지금 집값 안정이지 않습니까?
◇ 김학렬 : 안정인 것도 아닌 것 같아요. 왜냐하면 규제 지역 지정한 곳이 더 많이 오르고 있거든요. 그래서 그냥 거래를 막고 싶은 것 같아요. 제 느낌에는. 왜냐하면 너무 뜨거워지기 전에 어떻게 보면 올라가는 건 어쩔 수 없고, 올라가는 속도를 조절하고 싶은 것들이고 아마 한두 달 정도 막을 수 있을 뿐이라고 생각합니다. 결국은 공급이 되기 전까지는 근본적으로 해결이 될 수가 없는 부분들이고요. 그리고 오히려 규제를 함으로써 풍선 효과가 생긴다고 말씀드렸잖아요? 굳이 규제를 하지 않았으면은 옆 지역은 오르지 않았을 텐데, 그 지역으로 이렇게 수요를 옮기는 현상들도 있거든요. 그래서 효과인지는 아닌지 잘 모르겠지만, 아무튼 기대를 하기에는 가격이 올라가는 것들을 한두 달 뒤로 밀 뿐이지 근본적인 해결은 아니라고 생각하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 워낙 집값이 오른 지역들이다 보니까 너무 천정부지로 오를까 봐 조금 잡는 거 조이는 그런 역할로 정부가 했다는 건데, 소장님이 계속 처음 시작부터 강조하고 계신 거는 ‘공급’이거든요. 공급. 공급에 대해서 그럼 말씀 해 주세요. 어떤 공급이 어떻게 이루어져야 된다고 보시는 거예요?
◇ 김학렬 : 지금 물리적인 공급이 일단 필요합니다. 두 가지인데요. 하나는 신규 아파트가 입주를 해야 되고요. 하나는 기존 아파트들이 거래가 되어야 되고요. 하나는 수요가 몰린 지역들의 수요를 분산시킬 수 있는 것들도 어떻게 보면 공급을 대체할 수 있는 효과가 될 수 있습니다. 그런데 지금 서울을 비롯한 수도권은 이 세 가지가 다 반대로 가고 있거든요. 신규 공급이 적은 것은 일단 이번 정부 잘못이 아니라 이전 두 정부에서 인허가나 착공을 많이 못했기 때문에 온 것이기 때문에 그건 어쩔 수 없는 부분들이 있습니다. 그런데 지금이라도 공급을 늘리려고 하는 노력들이 필요합니다. 서울 수도권은 재건축, 재개발, 리모델링을 조금 더 속도를 내줄 필요가 있을 것 같고요. 경기나 인천 같은 경우는 ‘신도시’를 많이 만들 필요가 있습니다. 그래서 3기 신도시를 굉장히 많이 추천하고 있는데 오늘 뉴스에도 나왔어요. 3기 신도시 일정이 2년씩 더 밀렸다고, 2018년도에 3기 신도시 계획이 발표됐고, 당시 국토부 장관이었던 김현미 장관님이 ‘2025년도부터는 아마 본격적으로 입주를 할 겁니다’라고 했는데 지금 2026년도잖아요. 벌써 1년이 지났는데 한 단지도 입주를 못 했거든요. 입주를 하긴 커녕 계속 ‘2년이 밀렸다’라고 기사가 나오기만 하고 있어서, 아마 오늘 뉴스 본 거에 의하면은 빠른 것은 2029년도. 30년도에 본격적인 입주니까 아직도 3년에서 4년 남은 것들이거든요. 이런 것들을 빨리 속도를 내주는 것들이 필요할 것 같고요. 서울 같은 경우는 정비 사업 말고는 방법이 없습니다. 그래서 재건축, 재개발, 리모델링에 조금 사업성을 도와주든지 아니면 인허가를 빨리 해주든지 여러 가지 제도적인 보완을 해서 이주비 대출이라든지 이런 것들을 통해서 정비 사업을 활성화할 필요가 있는 것이죠. 두 가지 것들을 공급적인 측면에서는 활성화할 필요가 있을 것 같고요. 경기나 인천에 공급이 많이 된 지역들이 있거든요? 그 지역으로 수요를 분산시키는 방법들이 있는데 광역 교통망을 빨리 만들어서. GTX 같은 경우. 그래서 출근은 서울로 하지만 경기 인천에 살면서 출근을 빨리 할 수 있도록, 이런 것들도 수요를 분산하는 것들이기 때문에 공급과 유사한 효과가 발생한다고 생각하고 있습니다. 그래서 공급과 광역교통망 두 가지를 동시에 빠르게 진행하는 것이 가장 좋은 부동산 정책이라고 생각하고 있고 ‘국토교통부’가 이름이 그거거든요. 그거 두 가지만 하면 되는데 자꾸 규제만 하려고 해서 개인적으로는 너무 안타깝습니다.
◆ 박귀빈 : 왜 정부는 자꾸 규제만 하려고 하는 걸까요.
◇ 김학렬 : 수요를 누르는 효과가 있다고 말씀드렸잖아요? 지금 아마 본인의 임기 내에서는 그게 제일 효과가 빠르다고 생각한 것 같고요. 순차적으로는 하겠죠. 아무래도 조금 돈이 많이 들다 보니까 그렇고요. 저도 돈이 필요한 줄 몰랐었는데, 가끔 공공 세미나 가면 결국 ‘예산’이 문제더라고요. GTX A, B, C를 같이 시작을 해 놓고 A만 먼저 착공하고 B, C를 착공 못 했거든요. 돈이 없어요. 3기 신도시를 2018년부터 시작을 했는데, 착공을 하다가 공사비 올라가는데 돈이 없어요. 중간에. 돈을 계속 못 놓다 보니까 지금 삼성전자나 하이닉스가 돈을 많이 벌고 있잖아요? 그들한테 세금 걷는 것도 중요하지만 이렇게 공공 인프라 같은 거 까는 쪽이라도 공공 기여를 받는 것들도 필요할 것 같습니다. 돈이 없으니까.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 제가 소장님 딱 모시고 나서 가장 먼저 잠깐 아주 짧은 시간에 뭘 여쭤봤냐면, 우리가 흔히 말하는 ‘부동산 시장이 너무 과열됐다’ 혹은 ‘이렇게 하면 안 돼. 거래가 얼어붙겠는데’ 이러면서 정부가 그때그때 거기에 맞는 정책들을 내보내고 있잖아요. 그래서 제가 궁금한 건 그거였어요. ‘궁극적으로 우리가 원하는 부동산 시장의 모습은 무엇입니까?’ 라고 제가 여쭤봤잖아요. 뭐라고 말씀하셨죠?
◇ 김학렬 : 어 이거는 개인적으로 대표될 수밖에 없을 것 같아요. 우리가 개인이 국가를 위해서 이런 생각 안 하거든요. 나는 집을 싸게 사고 싶고, 내가 팔 때는 비싸게 팔고 싶은 거죠. 개인들은 아마 솔직한 심정은 그걸 겁니다.
◆ 박귀빈 : 주식과 어느 정도 일맥상통하네요. 싸게 사서 비싸게 팔고 싶은 우리 국민 입장에서는.
◇ 김학렬 : 정부는 생각이 다를 수가 있는 게 전체 거시 경제라는 게 있을 거잖아요? 주식이 있고 부동산이 있는데 아무래도 부동산이 몰릴 때 욕을 많이 먹거든요. 그래서 주식이 오르면 전 국민들이 다 좋아하는데 부동산이 오르면 전 국민의 반은 싫어하거든요. 그래서 아무래도 지지를 받는 쪽에서는 주식이 잘 되는 게 더 유리할 것 같습니다. 그래서 지금 이번 정부는 부동산에 들어가는 유동성을 조금 줄이고, 주식 쪽으로 계속 유동성을 밀어넣고 있는 것 같아요. 그런 것들도 이번 정책에 반영되지 않았나라고 분석을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그 유동성이 대부분 다 워낙 큰 돈들이 움직이는 상황이 돼버리니까 부동산으로 흘러가지 못하게 지금 계속 막는 조치를 하다 보니까...
◇ 김학렬 : 그렇죠. 투기가 아니고 1주택자들이나 무주택자들이 집을 사는데 주담대 대출이 나오거든요? 계속 줄이고 있어요. 그런데 주식을 사는 데 있어서의 신용대출은 계속 열어주고 있거든요. 주택담보대출이 훨씬 안전한 대출인데도 이건 줄이고 신용대출은 위험한 대출인데 계속 확장을 하고 있거든요. 이것만 보더라도 알 수 있죠.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 부동산 정책, 궁극적인 시장의 목표를 할 때에 이거는 반반 나뉜다. 누구는 좋지만 누구는 안 좋을 수밖에 없다. 집 갖고 있는 사람들과 갖지 않은 사람들에 대한 이야기를 말씀하시는 거예요. 그렇게 그러면 전세와 월세 시장 보겠습니다. 어떤 변화 있을까요? 이번 규제로.
◇ 김학렬 : 지금 매매 시장은 어쩔 수 없다고 생각해요. 일단 입주 물량이 적기 때문에, 공급이 적기 때문에. 그런데 전세, 월세 문제는 이건 순수하게 정책 잘못이거든요. 지금 임차인들이 굉장히 힘듭니다. 지금 전세 상승률이 매매 상승률보다 낮아야 정상인데 훨씬 높거든요. 그래서 전세 때문에 월세로 가시는 분들이 있고, 전세 때문에 다른 지역으로 밀려나시는 분들이 있는데, 이 부분들에 대한 해소 방법이 없어요. 오히려 악화를 시키고 있거든요. 단적인 예로 토지거래허가구역이라고 하는 것은 여기로 자가로 실입주하지 않으면은 세입자들은 무조건 나가야 돼요. 그럼 서울 같은 경우, 서울 25개 구랑 이번에 경기도 3개 지역에 추가돼서 15개 시구가 토지거래허가구역이거든요? 그래서 총 거의 40개네요. 40개 지역이 됐는데 이 지역에 있는 세입자들은 계속 나가야 돼요. 거래가 될 때마다. 이들은 계속 전세난이 생길 수밖에 없어요.
◆ 박귀빈 : 그분들이 어디로 가십니까?
◇ 김학렬 : 한 칸씩 밀려가는 거죠. 자가로 갈 텐데 그 지역에 자가로 갈 수는 없어요. 그 하급지에 자가로 가는 수밖에 없을 것 같습니다. 그리고 그 지역과도 전세가 있느냐, 그 지역도 없거든요. 똑같습니다. 그래서 그 지역에 있는 전세가 아닌 월세 혹은 월세 내는 비용으로 대출을 받아서 내 집 마련을 하고 있고. 제가 만든 용어로 ‘강제 매수’라고 하는데, 집을 사고 싶어서 사는 것이 아니라 싼 아파트를 그냥 대출받아서 삽니다. 그런 것들이 계속 강화될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 지금 매매 시장에서는 대출 묶이잖아요. 전세는 어때요? 전세 전세자금 대출 같은 경우는 상관이 없어요?
◇ 김학렬 : 전세자금 대출도 지금 축소가 되었고요. 더군다나 비거주 1주택자들이 있어요. 여기는 아예 지금 막으려고 하고 있거든요. 그래서 아예 전세 대출은 예전보다는 훨씬 더 작은 규모로 가고 있고요. 앞으로 이것들을 풀어주는 것들보다는 더 줄일 가능성이 매우 높다고 생각하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 고민 많이 하시는 분들은 무주택 실수요자 분들입니다. 이분들은 이맘때면 굉장히 혼란스러우실 거예요. ‘내가 더 기다려야 돼? 어떻게 해야 돼? 더 오를 때까지 그냥 질러야 되나’ 조언 한 말씀 해주세요.
◇ 김학렬 : 최근 저는 20대, 30대 분들이 하시는 의사결정을 굉장히 연구를 하고 있는데. 되게 합리적이신 분들이 많으세요. 예전에 제가 결혼할 때는 무조건 전세나 월세부터 시작을 했습니다. 최근 통계를 봤더니 거의 반반이에요. 집을 바로 사시는 분들이 있는 거예요. 심지어는 결혼식을 하는데 결혼식이 작년보다 증가했거든요? 증가한 이유 중에 하나가 혼자는 집을 못 사니까 그래요. 돈을 합쳐서 사는 겁니다. 혼수 비용을 줄이고 그래서 같이 합쳐서 매매를 하는데 그게 좋은 방법이라고 생각을 합니다. 되도록이면 강남 가라는 얘기가 아니라, 내가 할 수 있는 경제력으로 대출 다 활용해야 됩니다. 부모님 도움받을 수 있는 분들은 도움을 받고요. 그래서 ‘최대한 경제력으로 집을 빨리 마련하시는 게 가장 좋은 방법’이라고 생각하고 있고요. ‘웬만하면 월세보다는 전세로 가시라’고 말씀을 드리고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 소장님은 예전에 제가 한번 전화 인터뷰할 때도 ‘일단 사라’, ‘언제 살까요?’ 언제가 가장 좋은 시점이에요? 지금 당장이라고 말씀하셨어요. 오늘도 똑같이 말씀하시겠습니까?
◇ 김학렬 : 당연하죠. 어저께 샀어야 되고요. 내일보다는 오늘 사는 게 낫습니다. 아직도 안 타시고 하시고
◆ 박귀빈 : 그러면 그 살 지역 지역을 고르는 핵심적인 것 몇 가지 알려주세요.
◇ 김학렬 : 가장 좋은 것은 일단 내가 산다 하는 것은 나중에 내가 팔 때 내가 산 가격보다 올라 있기를 기대하는 것들이잖아요. 여러 가지 호재들이 있는데, 일반인들은 호재를 분석하기가 어렵기 때문에 딱 한 가지 수치만 보라고 말씀드립니다. 전세가입니다. 전세가가 꾸준히 올라가는 것은요. 매매에는 가수요가 있어요. 거품이 있을 수 있는데 전세가에는 가수요가 없거든요. 매매가가 꾸준히 올라가는 지역들은 궁극적으로 매매가가 올라갑니다. 그래서 전세가가 올라가는 지역들을 공략하라고 말씀드리고 싶고요. 그런 입지 중에서 일자리 옆이나 일자리까지 출퇴근할 수 있는 교통망이 좋은 지역들은 아마 산 가격보다 무조건 올라갈 거라고 예상을 합니다.
◆ 박귀빈 : 시간이 훌쩍 갔어요. 우리 소장님 최근에 책 내셨습니다. <3040 부린이 처음 부동산 투자> 책입니다.
◇ 김학렬 : 아니 저는 이거 광고를 못하는 줄 알았어요. 이런 기회를 제가 놓친다니. 한 번 더 초대해 주시면 갖고 오겠습니다.
◆ 박귀빈 : 광고가 아니라 사실 요즘 같은 시대에 부동산을 잘 모르는 분들 굉장히 불안해요. 내가 무엇을 보고 도움을 받을 수 있을까 걱정되는 분들을 위해서 제가 알려드리는 건데, 간략하게 어떤 도움받을 수 있는 책인지 부탁드려요.
◇ 김학렬 : 작년에 한 10번 정도 20대 30대 분들을 대상으로 강의를 했어요. 그것들을 모은 책인데요. 일단은 굉장히 오해들이 많으세요. 예를 들어서 ‘집을 사는 데 있어서 대출을 받으면 안 된다’ 이런 식으로 해서 그래서 고전 선입관을 깨드리는 것들이었었고요. 특히 정책 부분들 때문에 헷갈려 하시는 분들이 많고, 뉴스 때문에 헷갈려 하시는 분들이 많은데. 나만의 인사이트란 기준을 만들어서 무조건 준비되면 바로 사라라는 것들 사기 위해서 이렇게 하면 됩니다. 입지랑 상품이랑 가격 분석하는 방법들 데이터로 알기 쉽게 써드린 책이었고요. 말 그대로 ‘부린이’라고 하잖아요? ‘20대 대학생 친구들한테도 이해될 정도로 쉽게 쓴 책’이니까 많이 보시고, 첫 집 마련하시는 데 활용하시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 네, ‘부린이’ 우리 ‘주린이’라는 말은 익숙하시죠? 주식 처음 하시는 분들. 부린이는 부동산 공부 처음 시작한 분들 어린이와 합해서 부린이라고 하는데, 요즘 부린이 많이 늘어났죠?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 이제 관심사가 없으세요. 왜냐하면 집값이 많이 올랐잖아요? 예전에 한 20년 전까지만 하더라도 임차 사시는 분들이랑 매매 사시는 분들이 큰 차이가 없었는데, 요즘 2030분들 중에 특징은 ‘아예 내 생에는 집 사는 거 글렀어. 틀렸어’라고 하시는 분들이 있으세요. 그런 분들은 부동산에 전혀 관심이 없으세요. 주식만 합니다. 그런 분들한테 선입견을 깨드리고 싶었습니다.
◆ 박귀빈 : 부동산 공부 해야 됩니까?
◇ 김학렬 : 해야 되고요. 간단합니다. 그냥 매일 나오는 뉴스만 보셔도 좋을 것 같고요. 이런 <슬기로운 라디오생활>에 저 같은 전문가 나오는 얘기만 들으셔도 어느 정도는 따라오실 수 있다 말씀을 드립니다.
◆ 박귀빈 : 그 말씀은 저희 방송에 자주 나오신다는 말씀으로 제가 이해해도 되겠습니까?
◇ 김학렬 : 하루에 두 번이라도 나오겠습니다.
◆ 박귀빈 : 저희가 어떻게든 한번 시간을 마련해 보도록 하겠습니다. 여러분 김학렬 소장님의 책입니다. <3040 부린이 처음 부동산 투자> 책 기억을 해 주시길 바랍니다. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이었습니다. 고맙습니다.
◇ 김학렬 : 고맙습니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2026년 7월 1일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 김학렬 소장 / 스마트튜브 부동산조사연구소
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 정부가 수도권 대표적인 집값 상승 지역인 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제 지역으로 추가 지정했습니다. 투기과열지구와 조정대상지역, 여기에 토지거래허가구역까지 한 번에 묶이는 이른바 ‘삼중 규제’입니다. 정부는 “집값 급등을 잡기 위한 불가피한 조치”라고 설명을 했죠. 하지만 일각에서는 “거래만 얼어붙고 다른 풍선 효과를 키울 수 있다” 이런 우려 나오고 있습니다. 과연 이번 규제가 집값을 안정시킬 수 있을지 전문가와 이야기 나눠보겠습니다. 김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장 모셨습니다. 소장님, 어서 오세요.
◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 빠숑 선생님 모셨습니다. ‘빠숑’이 열정이라는 뜻인 거잖아요?
◇ 김학렬 : 맞습니다.
◆ 박귀빈 : 보통 패션이라고 하는데.
◇ 김학렬 : 우리 앙드레김 선생님이 패션을 빠숑이라고 부르셔가지고, 저도 그냥 똑같이 쓰고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 빠숑이 더 뭔가 열정이 느껴지는 것 같기는 해요.
◇ 김학렬 : 그리고 한 번 들으면 다 기억을 해 주셔 가지고 애용하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 좋습니다. ‘부동산규제지역’이 또 늘었습니다. 오늘부터 적용됩니다. 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 이렇게 되는데요. ‘삼중 규제’거든요. 어떤 규제가 들어가는 겁니까? 구체적으로.
◇ 김학렬 : 일단 7월 1일부터는 두 가지 규제고요. ‘토지거래허가구역’은 5일부터 적용이 되기 때문에 1일부터는 ‘조정대상지역’, ‘투기과열지구’가 적용이 됩니다. 그래서 ‘조정대상지역’이 되게 되면 세금 규제, 대출 규제가 강화되는 것이고요. 그다음에 ‘투기과열지구’가 되면 조합원 자격이라든지 지위 양도에 대한 이런 자격 조건에 대한 규제가 강화된다고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그러니까 더 타이트하게 조인 겁니다.
◇ 김학렬 : 일단은 가격이 올라가다 보니까 가격적인 측면들을 막기 위해서 거래를 막으려고 하는 것 같아요. 그래서 거래를 불편하게 하는 겁니다. 그래서 예전에는 대출이 70%까지 나왔었는데, 이제는 40%밖에 나오지 않고요. 자금 조달 계획서를 써야 되기 때문에 이건 제가 추정인데 은근슬쩍 부모님한테 도움도 받고 그랬는데, 그런 것들을 원천적으로 차단하는 것이기 때문에. 일단은 자금적인 측면에서 조금 축소가 되는 부분들이 있고요. 그리고 아무래도 세금 부분들이 있기 때문에 다주택이라든지 이런 부분들에 있어서는 불편하게 해놨습니다. 그래서 취득, 보유, 양도 다 중과가 되기 때문에 집이 있는 사람들은 아예 매수를 못하게 하는 그런 조건들이 추가된 것이죠.
◆ 박귀빈 : ‘동탄’, ‘기흥’, ‘구리’ 왜 이들 지역입니까?
◇ 김학렬 : 다른 지역에 대비해서 많이 올랐고요. 그런데 이것은 사연이 있는데, 저는 통계 전문가예요. 25년 동안 통계를 매주 보고 있습니다. 제가 의문이 들었던 건 뭐냐 하면 동탄하고 구리는 작년에 지정해도 되는 지역이었었거든요. 작년 10월 15일날 이미 규제 지역을 발표했었어요. 그래서 그때도 뉴스가 나왔었는데 ‘왜 동탄과 구리는 제외했을까요?’라고 질문을 던졌었거든요. 이거는 제가 그냥 뇌피셜이에요. 아마 선거에 민감한 지역이라서 제외했던 것 같아요. 왜냐하면 양쪽 당의 지지가 비슷했던 곳이었기 때문에 선거가 끝나자마자 바로 그냥 지정을 했거든요. 조건은 작년부터 이미 달성이 돼 있었고요. 그리고 기흥 같은 경우도 수치가 어느 정도 높긴 했었는데 올해 제일 많이 올라간 지역이 용인 수지였습니다. 용인 수지는 이미 규제 지역이었었고요. 그래서 누르니까 풍선 효과로 기흥구로 수요가 간 거예요. 그래서 자연스럽게 기흥구는 올라갈 줄 충분히 알고 있었고 오른 김에 규제가 된 것이죠. 그래서 예측이 돼요. 기흥구 눌렀으니까 옆에 처인구로 갈 거예요. 그리고 동탄 눌렀으니까 옆에 병점으로 갈 거고요. 구리 눌렀으니까 남양주 별내, 다산으로 갑니다. 제 말이 맞나 틀리나 한 번 한 달 뒤에 보세요.
◆ 박귀빈 : 이른바 ‘풍선 효과’를 말하는 거잖아요.
◇ 김학렬 : 그런데 이게 노태우, 노무현 대통령 때도 똑같은 일이 있었고요. 문재인 대통령 때도 똑같은 일이 있었거든요. 시나리오가 다 있어요. 향후에 지정된 규제 지역까지 제가 다 예측을 했잖아요. 그렇게 되는지 안 되는지 진행자님도 한 번 보시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 결국은 풍선 효과 때문에 한쪽을 누르니까 다른 쪽으로 지금 계속 이동해 간다는 거잖아요.
◇ 김학렬 : 자꾸 풍선만 누르고 있어요. 지금 공급을 해야 되잖아요? 삽을 떠야 되는데 삽 뜰 생각은 안 하고 정책이 자꾸 풍선만 누르고 있네요.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 이들 지역은 지난번에 묶였어도 전혀 이상하지 않은 지역이었다라고 했는데, 이번에 선거가 끝난 영향도 있고 실질적으로 반도체 호재 때문에 이쪽이 진짜 많이 올랐다면서요?
◇ 김학렬 : 반도체 호재는 일부 트리거 역할을 한 것은 사실이긴 한데 결정적인 역할은 아니고요. 왜냐하면 아직 정산을 못 받았어요. 인센티브를 못 받았기 때문에 돈이 없는 상태에서 선제적인 구매를 했는데 그보다는 지금 공급이 없어요. 공급이 없기 때문에 이사를 가야 되는 분들이 어차피 한 채를 산다고 했을 때는 조금 더 똘똘한 한 채 쪽으로 불렸다고 보시면 될 것 같고. 규제지역은 제가 이런 말을 보통 쓰는데, ‘정부에서 공인한 좋은 입지’ 좋은 지역이라는 것들에 대한 어떻게 보면은 합격 통지서거든요. 그래서 그런 지역으로 지금 지정이 되기 전에 몰린 것이죠. 다행히 오늘부터 규제 지역이었고 지난주까지는 규제 지역이 아니었기 때문에 대출도 나오고, 심지어는 대출받아도 부족한 분들은 갭을 끼고 살 수 있었거든요? 그래서 그것들을 충분히 활용해서 아마 지난달까지 많이 거래가 된 것으로 알고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 이들 지역에 지금 규제로 묶인다는 게 나왔잖아요. 나오면서 바로 ‘어제 계약까지만 적용이 된다’ 이러면서 많은 움직임이 현장에서 있었던가요? 술렁술렁했어요?
◇ 김학렬 : 저는 이런 규제가 터지면 전화를 해보거든요. 일단 전화를 하면 전화를 안 받아요. 바쁘다는 얘기입니다. 왜냐하면 한가할 때는 바로 받거든요. 전화를 안 받는 거 보니까 아마 계약하거나 집을 보여주거나 계약 왔다 갔다 하느라고 정신이 없었던 것 같고. 오늘 아침에도 한 번 통화를 하고 왔는데 어저께까지 계약을 하고 계약금을 쏜 것들에 대해서는 규제 지역으로 안 해주거든요. 그래서 대출도 70% 받을 수 있기 때문에 그것들이 건수가 많았다고 하고 있고요. 아마 이 통계는 다음 달에 나오거든요? 아마 통계를 확인해 보시면 될 것 같습니다. 그리고 전세를 끼고 사는 것들이 있어요. 아직까지 토지거래허가구역에서만 안 되는 것들이거든요. 그건 ‘5일부터 시행’되는 거기 때문에 아직 4일이 남았습니다. 4일 동안 아마 전세를 끼고 사는 그런 수요가 엄청나게 계약이 될 것 같아요. 왜냐하면 전세를 끼면 대출을 안 받아도 되거든요. 그런 부분들이 있죠. 그래서 일단 ‘7월 4일까지는 거래가 아마 굉장히 많을 것이다’ 예측하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 7월 5일 이후에는 어떤 변화가 생길까요?
◇ 김학렬 : 거래가 묶이겠죠. 그래서 한 달 동안은 휴가철이기도 하고 비수기이기도 한데, 아마 관망을 할 텐데요. 그렇기 때문에 정상 시장이 되는 겁니다. 그럼 두 가지 측면으로 될 텐데. 지금 기흥구라든지 동탄이라든지 구리시처럼 갓 묶인 지역들은 거래가 정지되고요. 그 안쪽 지역, 원래 규제가 됐던 지역들이 있잖아요? 거기가 조금 살아납니다. 왜? 그 지역에 눌러서 일로 퍼졌잖아요. 이쪽이 묶였잖아요. 다시 가거든요. 어차피 똑같은 규제면 더 좋은 데로 가는 거잖아요. 여기는 조금 입지가 떨어지긴 했지만 대출이라든지 세금 혜택이 있었기 때문에 선택을 받았었는데, 이제 똑같은 규제를 받다 보면 굳이 A가 있는데 B를 할 필요는 없잖아요. 다시 중심부로 수요가 옮겨가는 것이죠. 그래서 아마 이미 규제를 받고 있던 지역들은 거래가 조금 더 살아날 가능성이 높고요. 또 하나는 똑같은 풍선 효과, 아까 말씀드린 대로 병점이라든지, 남양주라든지 혹은 처인구까지 수요가 조금 퍼지는 현상들도 있을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그런데 소장님이 말씀하시는 풍선 효과, 바람이 왔다 갔다 이동하는 게 머릿속에 그림이 그려지네요.
◇ 김학렬 : 네. 이거는 몇 번 경험해 보신 분들은 다 아세요. 아마 정부도 알 거예요. 알면서도 하는 것이죠.
◆ 박귀빈 : 그런데 지역별로 조금 다르지 않습니까? 물론 다 그 지역이기는 하지만 기흥이나 동탄이나 구리 약간 성격이 다르잖아요. 지역적 성격이나 이런 것들이.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 일단 입주민의 직장군도 다르고요. 출퇴근하는 지역들도 다르고, 그 지역에 살고 있는 형태들도 다를 텐데. 일단 구리 같은 경우는 8호선 라인에 굉장히 아파트가 밀집되어 있고, 그쪽 지역 아파트만 오르고 있습니다. 8호선은 잠실까지 와요. 그럼 잠실까지 오게 되면 2호선을 갈아타면 강남구까지 출퇴근이 가능하거든요. 구리는 구리 자체적으로 일자리가 있는 지역이 아닙니다. 그래서 강남권 일자리의 배드타운으로서 역할을 하는 곳이기 때문에, 아마 그런 수들이 많이 살고 있을 것 같고요. 용인 기흥하고 화성 동탄은 아무래도 경기 남부이고요. 지금 말씀하신 대로 반도체 벨트에서 일하는 분들이 주로 거주를 하고 있습니다. 동탄 같은 경우는 동탄 자체 일자리가 많은데요. 기흥구 같은 경우는 기흥구 그 자체 일자리보다는 조금 주변으로 출퇴근하시는 분들이 많다 그렇게 구분하시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 이번 규제의 효과는 어느 지역이 가장 볼 수 있을까요?
◇ 김학렬 : 효과라는 게 어떤 걸까요? 가격이 낮아지는 것?
◆ 박귀빈 : 집값이 안정된다. 보통 정부가 원하는 게 지금 집값 안정이지 않습니까?
◇ 김학렬 : 안정인 것도 아닌 것 같아요. 왜냐하면 규제 지역 지정한 곳이 더 많이 오르고 있거든요. 그래서 그냥 거래를 막고 싶은 것 같아요. 제 느낌에는. 왜냐하면 너무 뜨거워지기 전에 어떻게 보면 올라가는 건 어쩔 수 없고, 올라가는 속도를 조절하고 싶은 것들이고 아마 한두 달 정도 막을 수 있을 뿐이라고 생각합니다. 결국은 공급이 되기 전까지는 근본적으로 해결이 될 수가 없는 부분들이고요. 그리고 오히려 규제를 함으로써 풍선 효과가 생긴다고 말씀드렸잖아요? 굳이 규제를 하지 않았으면은 옆 지역은 오르지 않았을 텐데, 그 지역으로 이렇게 수요를 옮기는 현상들도 있거든요. 그래서 효과인지는 아닌지 잘 모르겠지만, 아무튼 기대를 하기에는 가격이 올라가는 것들을 한두 달 뒤로 밀 뿐이지 근본적인 해결은 아니라고 생각하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 워낙 집값이 오른 지역들이다 보니까 너무 천정부지로 오를까 봐 조금 잡는 거 조이는 그런 역할로 정부가 했다는 건데, 소장님이 계속 처음 시작부터 강조하고 계신 거는 ‘공급’이거든요. 공급. 공급에 대해서 그럼 말씀 해 주세요. 어떤 공급이 어떻게 이루어져야 된다고 보시는 거예요?
◇ 김학렬 : 지금 물리적인 공급이 일단 필요합니다. 두 가지인데요. 하나는 신규 아파트가 입주를 해야 되고요. 하나는 기존 아파트들이 거래가 되어야 되고요. 하나는 수요가 몰린 지역들의 수요를 분산시킬 수 있는 것들도 어떻게 보면 공급을 대체할 수 있는 효과가 될 수 있습니다. 그런데 지금 서울을 비롯한 수도권은 이 세 가지가 다 반대로 가고 있거든요. 신규 공급이 적은 것은 일단 이번 정부 잘못이 아니라 이전 두 정부에서 인허가나 착공을 많이 못했기 때문에 온 것이기 때문에 그건 어쩔 수 없는 부분들이 있습니다. 그런데 지금이라도 공급을 늘리려고 하는 노력들이 필요합니다. 서울 수도권은 재건축, 재개발, 리모델링을 조금 더 속도를 내줄 필요가 있을 것 같고요. 경기나 인천 같은 경우는 ‘신도시’를 많이 만들 필요가 있습니다. 그래서 3기 신도시를 굉장히 많이 추천하고 있는데 오늘 뉴스에도 나왔어요. 3기 신도시 일정이 2년씩 더 밀렸다고, 2018년도에 3기 신도시 계획이 발표됐고, 당시 국토부 장관이었던 김현미 장관님이 ‘2025년도부터는 아마 본격적으로 입주를 할 겁니다’라고 했는데 지금 2026년도잖아요. 벌써 1년이 지났는데 한 단지도 입주를 못 했거든요. 입주를 하긴 커녕 계속 ‘2년이 밀렸다’라고 기사가 나오기만 하고 있어서, 아마 오늘 뉴스 본 거에 의하면은 빠른 것은 2029년도. 30년도에 본격적인 입주니까 아직도 3년에서 4년 남은 것들이거든요. 이런 것들을 빨리 속도를 내주는 것들이 필요할 것 같고요. 서울 같은 경우는 정비 사업 말고는 방법이 없습니다. 그래서 재건축, 재개발, 리모델링에 조금 사업성을 도와주든지 아니면 인허가를 빨리 해주든지 여러 가지 제도적인 보완을 해서 이주비 대출이라든지 이런 것들을 통해서 정비 사업을 활성화할 필요가 있는 것이죠. 두 가지 것들을 공급적인 측면에서는 활성화할 필요가 있을 것 같고요. 경기나 인천에 공급이 많이 된 지역들이 있거든요? 그 지역으로 수요를 분산시키는 방법들이 있는데 광역 교통망을 빨리 만들어서. GTX 같은 경우. 그래서 출근은 서울로 하지만 경기 인천에 살면서 출근을 빨리 할 수 있도록, 이런 것들도 수요를 분산하는 것들이기 때문에 공급과 유사한 효과가 발생한다고 생각하고 있습니다. 그래서 공급과 광역교통망 두 가지를 동시에 빠르게 진행하는 것이 가장 좋은 부동산 정책이라고 생각하고 있고 ‘국토교통부’가 이름이 그거거든요. 그거 두 가지만 하면 되는데 자꾸 규제만 하려고 해서 개인적으로는 너무 안타깝습니다.
◆ 박귀빈 : 왜 정부는 자꾸 규제만 하려고 하는 걸까요.
◇ 김학렬 : 수요를 누르는 효과가 있다고 말씀드렸잖아요? 지금 아마 본인의 임기 내에서는 그게 제일 효과가 빠르다고 생각한 것 같고요. 순차적으로는 하겠죠. 아무래도 조금 돈이 많이 들다 보니까 그렇고요. 저도 돈이 필요한 줄 몰랐었는데, 가끔 공공 세미나 가면 결국 ‘예산’이 문제더라고요. GTX A, B, C를 같이 시작을 해 놓고 A만 먼저 착공하고 B, C를 착공 못 했거든요. 돈이 없어요. 3기 신도시를 2018년부터 시작을 했는데, 착공을 하다가 공사비 올라가는데 돈이 없어요. 중간에. 돈을 계속 못 놓다 보니까 지금 삼성전자나 하이닉스가 돈을 많이 벌고 있잖아요? 그들한테 세금 걷는 것도 중요하지만 이렇게 공공 인프라 같은 거 까는 쪽이라도 공공 기여를 받는 것들도 필요할 것 같습니다. 돈이 없으니까.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 제가 소장님 딱 모시고 나서 가장 먼저 잠깐 아주 짧은 시간에 뭘 여쭤봤냐면, 우리가 흔히 말하는 ‘부동산 시장이 너무 과열됐다’ 혹은 ‘이렇게 하면 안 돼. 거래가 얼어붙겠는데’ 이러면서 정부가 그때그때 거기에 맞는 정책들을 내보내고 있잖아요. 그래서 제가 궁금한 건 그거였어요. ‘궁극적으로 우리가 원하는 부동산 시장의 모습은 무엇입니까?’ 라고 제가 여쭤봤잖아요. 뭐라고 말씀하셨죠?
◇ 김학렬 : 어 이거는 개인적으로 대표될 수밖에 없을 것 같아요. 우리가 개인이 국가를 위해서 이런 생각 안 하거든요. 나는 집을 싸게 사고 싶고, 내가 팔 때는 비싸게 팔고 싶은 거죠. 개인들은 아마 솔직한 심정은 그걸 겁니다.
◆ 박귀빈 : 주식과 어느 정도 일맥상통하네요. 싸게 사서 비싸게 팔고 싶은 우리 국민 입장에서는.
◇ 김학렬 : 정부는 생각이 다를 수가 있는 게 전체 거시 경제라는 게 있을 거잖아요? 주식이 있고 부동산이 있는데 아무래도 부동산이 몰릴 때 욕을 많이 먹거든요. 그래서 주식이 오르면 전 국민들이 다 좋아하는데 부동산이 오르면 전 국민의 반은 싫어하거든요. 그래서 아무래도 지지를 받는 쪽에서는 주식이 잘 되는 게 더 유리할 것 같습니다. 그래서 지금 이번 정부는 부동산에 들어가는 유동성을 조금 줄이고, 주식 쪽으로 계속 유동성을 밀어넣고 있는 것 같아요. 그런 것들도 이번 정책에 반영되지 않았나라고 분석을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그 유동성이 대부분 다 워낙 큰 돈들이 움직이는 상황이 돼버리니까 부동산으로 흘러가지 못하게 지금 계속 막는 조치를 하다 보니까...
◇ 김학렬 : 그렇죠. 투기가 아니고 1주택자들이나 무주택자들이 집을 사는데 주담대 대출이 나오거든요? 계속 줄이고 있어요. 그런데 주식을 사는 데 있어서의 신용대출은 계속 열어주고 있거든요. 주택담보대출이 훨씬 안전한 대출인데도 이건 줄이고 신용대출은 위험한 대출인데 계속 확장을 하고 있거든요. 이것만 보더라도 알 수 있죠.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 부동산 정책, 궁극적인 시장의 목표를 할 때에 이거는 반반 나뉜다. 누구는 좋지만 누구는 안 좋을 수밖에 없다. 집 갖고 있는 사람들과 갖지 않은 사람들에 대한 이야기를 말씀하시는 거예요. 그렇게 그러면 전세와 월세 시장 보겠습니다. 어떤 변화 있을까요? 이번 규제로.
◇ 김학렬 : 지금 매매 시장은 어쩔 수 없다고 생각해요. 일단 입주 물량이 적기 때문에, 공급이 적기 때문에. 그런데 전세, 월세 문제는 이건 순수하게 정책 잘못이거든요. 지금 임차인들이 굉장히 힘듭니다. 지금 전세 상승률이 매매 상승률보다 낮아야 정상인데 훨씬 높거든요. 그래서 전세 때문에 월세로 가시는 분들이 있고, 전세 때문에 다른 지역으로 밀려나시는 분들이 있는데, 이 부분들에 대한 해소 방법이 없어요. 오히려 악화를 시키고 있거든요. 단적인 예로 토지거래허가구역이라고 하는 것은 여기로 자가로 실입주하지 않으면은 세입자들은 무조건 나가야 돼요. 그럼 서울 같은 경우, 서울 25개 구랑 이번에 경기도 3개 지역에 추가돼서 15개 시구가 토지거래허가구역이거든요? 그래서 총 거의 40개네요. 40개 지역이 됐는데 이 지역에 있는 세입자들은 계속 나가야 돼요. 거래가 될 때마다. 이들은 계속 전세난이 생길 수밖에 없어요.
◆ 박귀빈 : 그분들이 어디로 가십니까?
◇ 김학렬 : 한 칸씩 밀려가는 거죠. 자가로 갈 텐데 그 지역에 자가로 갈 수는 없어요. 그 하급지에 자가로 가는 수밖에 없을 것 같습니다. 그리고 그 지역과도 전세가 있느냐, 그 지역도 없거든요. 똑같습니다. 그래서 그 지역에 있는 전세가 아닌 월세 혹은 월세 내는 비용으로 대출을 받아서 내 집 마련을 하고 있고. 제가 만든 용어로 ‘강제 매수’라고 하는데, 집을 사고 싶어서 사는 것이 아니라 싼 아파트를 그냥 대출받아서 삽니다. 그런 것들이 계속 강화될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 지금 매매 시장에서는 대출 묶이잖아요. 전세는 어때요? 전세 전세자금 대출 같은 경우는 상관이 없어요?
◇ 김학렬 : 전세자금 대출도 지금 축소가 되었고요. 더군다나 비거주 1주택자들이 있어요. 여기는 아예 지금 막으려고 하고 있거든요. 그래서 아예 전세 대출은 예전보다는 훨씬 더 작은 규모로 가고 있고요. 앞으로 이것들을 풀어주는 것들보다는 더 줄일 가능성이 매우 높다고 생각하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 고민 많이 하시는 분들은 무주택 실수요자 분들입니다. 이분들은 이맘때면 굉장히 혼란스러우실 거예요. ‘내가 더 기다려야 돼? 어떻게 해야 돼? 더 오를 때까지 그냥 질러야 되나’ 조언 한 말씀 해주세요.
◇ 김학렬 : 최근 저는 20대, 30대 분들이 하시는 의사결정을 굉장히 연구를 하고 있는데. 되게 합리적이신 분들이 많으세요. 예전에 제가 결혼할 때는 무조건 전세나 월세부터 시작을 했습니다. 최근 통계를 봤더니 거의 반반이에요. 집을 바로 사시는 분들이 있는 거예요. 심지어는 결혼식을 하는데 결혼식이 작년보다 증가했거든요? 증가한 이유 중에 하나가 혼자는 집을 못 사니까 그래요. 돈을 합쳐서 사는 겁니다. 혼수 비용을 줄이고 그래서 같이 합쳐서 매매를 하는데 그게 좋은 방법이라고 생각을 합니다. 되도록이면 강남 가라는 얘기가 아니라, 내가 할 수 있는 경제력으로 대출 다 활용해야 됩니다. 부모님 도움받을 수 있는 분들은 도움을 받고요. 그래서 ‘최대한 경제력으로 집을 빨리 마련하시는 게 가장 좋은 방법’이라고 생각하고 있고요. ‘웬만하면 월세보다는 전세로 가시라’고 말씀을 드리고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 소장님은 예전에 제가 한번 전화 인터뷰할 때도 ‘일단 사라’, ‘언제 살까요?’ 언제가 가장 좋은 시점이에요? 지금 당장이라고 말씀하셨어요. 오늘도 똑같이 말씀하시겠습니까?
◇ 김학렬 : 당연하죠. 어저께 샀어야 되고요. 내일보다는 오늘 사는 게 낫습니다. 아직도 안 타시고 하시고
◆ 박귀빈 : 그러면 그 살 지역 지역을 고르는 핵심적인 것 몇 가지 알려주세요.
◇ 김학렬 : 가장 좋은 것은 일단 내가 산다 하는 것은 나중에 내가 팔 때 내가 산 가격보다 올라 있기를 기대하는 것들이잖아요. 여러 가지 호재들이 있는데, 일반인들은 호재를 분석하기가 어렵기 때문에 딱 한 가지 수치만 보라고 말씀드립니다. 전세가입니다. 전세가가 꾸준히 올라가는 것은요. 매매에는 가수요가 있어요. 거품이 있을 수 있는데 전세가에는 가수요가 없거든요. 매매가가 꾸준히 올라가는 지역들은 궁극적으로 매매가가 올라갑니다. 그래서 전세가가 올라가는 지역들을 공략하라고 말씀드리고 싶고요. 그런 입지 중에서 일자리 옆이나 일자리까지 출퇴근할 수 있는 교통망이 좋은 지역들은 아마 산 가격보다 무조건 올라갈 거라고 예상을 합니다.
◆ 박귀빈 : 시간이 훌쩍 갔어요. 우리 소장님 최근에 책 내셨습니다. <3040 부린이 처음 부동산 투자> 책입니다.
◇ 김학렬 : 아니 저는 이거 광고를 못하는 줄 알았어요. 이런 기회를 제가 놓친다니. 한 번 더 초대해 주시면 갖고 오겠습니다.
◆ 박귀빈 : 광고가 아니라 사실 요즘 같은 시대에 부동산을 잘 모르는 분들 굉장히 불안해요. 내가 무엇을 보고 도움을 받을 수 있을까 걱정되는 분들을 위해서 제가 알려드리는 건데, 간략하게 어떤 도움받을 수 있는 책인지 부탁드려요.
◇ 김학렬 : 작년에 한 10번 정도 20대 30대 분들을 대상으로 강의를 했어요. 그것들을 모은 책인데요. 일단은 굉장히 오해들이 많으세요. 예를 들어서 ‘집을 사는 데 있어서 대출을 받으면 안 된다’ 이런 식으로 해서 그래서 고전 선입관을 깨드리는 것들이었었고요. 특히 정책 부분들 때문에 헷갈려 하시는 분들이 많고, 뉴스 때문에 헷갈려 하시는 분들이 많은데. 나만의 인사이트란 기준을 만들어서 무조건 준비되면 바로 사라라는 것들 사기 위해서 이렇게 하면 됩니다. 입지랑 상품이랑 가격 분석하는 방법들 데이터로 알기 쉽게 써드린 책이었고요. 말 그대로 ‘부린이’라고 하잖아요? ‘20대 대학생 친구들한테도 이해될 정도로 쉽게 쓴 책’이니까 많이 보시고, 첫 집 마련하시는 데 활용하시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 네, ‘부린이’ 우리 ‘주린이’라는 말은 익숙하시죠? 주식 처음 하시는 분들. 부린이는 부동산 공부 처음 시작한 분들 어린이와 합해서 부린이라고 하는데, 요즘 부린이 많이 늘어났죠?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 이제 관심사가 없으세요. 왜냐하면 집값이 많이 올랐잖아요? 예전에 한 20년 전까지만 하더라도 임차 사시는 분들이랑 매매 사시는 분들이 큰 차이가 없었는데, 요즘 2030분들 중에 특징은 ‘아예 내 생에는 집 사는 거 글렀어. 틀렸어’라고 하시는 분들이 있으세요. 그런 분들은 부동산에 전혀 관심이 없으세요. 주식만 합니다. 그런 분들한테 선입견을 깨드리고 싶었습니다.
◆ 박귀빈 : 부동산 공부 해야 됩니까?
◇ 김학렬 : 해야 되고요. 간단합니다. 그냥 매일 나오는 뉴스만 보셔도 좋을 것 같고요. 이런 <슬기로운 라디오생활>에 저 같은 전문가 나오는 얘기만 들으셔도 어느 정도는 따라오실 수 있다 말씀을 드립니다.
◆ 박귀빈 : 그 말씀은 저희 방송에 자주 나오신다는 말씀으로 제가 이해해도 되겠습니까?
◇ 김학렬 : 하루에 두 번이라도 나오겠습니다.
◆ 박귀빈 : 저희가 어떻게든 한번 시간을 마련해 보도록 하겠습니다. 여러분 김학렬 소장님의 책입니다. <3040 부린이 처음 부동산 투자> 책 기억을 해 주시길 바랍니다. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이었습니다. 고맙습니다.
◇ 김학렬 : 고맙습니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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