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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2026년 5월 11일(월)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : ☎ 최은영 한국도시연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : ‘다주택자 양도소득세 중과 제도’가 4년 만에 다시 시행됐습니다. 양도세 중과 제도, ‘다주택자가 보유한 조정 대상 지역 내에 있는 주택을 양도할 때 기본세율에 중과세율을 더해서 과세하는 제도’입니다. 지난 주말에 유예 종료 직전까지 서울 곳곳에서는 급매물들이 빠르게 소진되는 등 시장의 긴장감도 컸는데요. 다주택자 양도세 중과 재개가 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 전문가와 짚어보겠습니다. 최은영 한국도시연구소장 전화 연결합니다. 소장님, 안녕하세요.
◇ 최은영 : 네, 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 지난 10일부터, 그러니까 어제부터입니다. ‘다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 다시 시행’됐습니다. 일단 기본부터, 핵심 내용부터 짚어보겠습니다. 뭐가 어떻게 된 겁니까?
◇ 최은영 : 다주택자가 보유한 조정 대상 지역 내 주택을 양도할 때 기본세율에 더해서 2주택자는 20% 포인트, 3주택 이상 소유자는 30% 포인트가 가산되는 제도입니다.
◆ 박귀빈 : 기본세율이 몇 퍼센트죠?
◇ 최은영 : 기본세율은 양도차익에 따라 과세표준에 따라 다른데요. 6%~45%입니다.
◆ 박귀빈 : ‘다주택자가 집 팔면 최대 82.5% 세금 내야 된다’ 이런 기사들이 있더라고요. 실제 최대가 한 82.5%까지 낼 수 있는 거네요?
◇ 최은영 : 최대 82.5%는 ‘양도소득세에 지방소득세까지 합친 세율’이고요. 그리고 ‘양도 차익이 10억 원을 초과하는 구간’에서 발생하는 겁니다. 그래서 이렇게 고율의 세금이 적용되는 분은 많지 않을 거라고 생각이 되는데, 법상 최고 세율이 82.5%까지 적용되고 있는 거죠.
◆ 박귀빈 : 그거는 지방세까지 포함한 거다. 많은 분들이 궁금하신 거는 ‘그래서 어떤 경우에 얼마가 더 부과가 되는 건가’ 이거일 거기 때문에, 이해하기 쉽게 예를 들어봐 주셔도 좋을 것 같습니다.
◇ 최은영 : 쉽게 말하자면 양도 차익이 최대치인 10억이라고 했을 때 2주택자 같은 경우에는 가산이 되면 한 6억 정도가 세금이 되고, 3주택자는 7억 원 정도 세금이 되는데요. 기존에 중과가 되지 않을 때에 비해서 수억 원은 올라간다고 보시면 됩니다. 그런데 저희의 전제가 ‘10억 원이 넘는 양도 차익’이라는 점을 감안을 하시고 들으시는 게 좋을 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 10억 원이 넘는 양도 차익. 그러니까 내가 집을 팔아서 10억을 남겼다는 거잖아요? 10억 이상의 이익이 나서 그 이익 난 부분에 대해서 소득세를 물리는 건데, 10억 이상일 때인 분들이 신경을 쓰셔야 되고. 그럼 10억 미만인 경우는 신경 안 써도 됩니까? 이번에 이렇게 제도가 바뀌어도?
◇ 최은영 : 2주택자는 20% 포인트, 3주택자는 30% 포인트씩 늘어나니까 10억 원 미만이라고 전혀 영향이 없는 것은 아니겠죠. 다 조금씩 세금 부담이 늘어날 텐데 양도 차익이 클수록 부담이 커지는 그런 구조를 가지고 있습니다. 주택 수에 따라서 늘어날 뿐 아니라 양도 차익이 클수록 늘어나는 소득세의 기본적인 속성에 따라서 설계된 제도죠.
◆ 박귀빈 : 그렇죠. 집을 팔아서 양도하면서 일단 이익이 났으면, 그 이익에 대한 소득세가 어쨌든 더 늘어나게 됐다 이 말씀이신 거고. 그리고 ‘조정 대상’ 지역 내에 소재한 주택만 해당이 되는 건가요?
◇ 최은영 : 그렇습니다. 지금 ‘서울의 25개 구와 경기도의 12개 지역’이 조정 대상 지역으로 되어 있는데요. 그 지역에 있는 주택만 대상이고. 그리고 또 ‘주택 수에서 배제되는 주택이 있다’는 점도 언론에 많이 안 나오고 있는데, ‘저가 주택’이라든가 ‘소형 주택’은 또 주택 수에서 배제돼서 양도소득세 2주택자, 3주택자를 선정하는 데 사용이 됩니다. 그래서 이 제도로 인해서 영향을 받는 분이 많으실 수 있고 아니실 수도 있는 거예요. 왜냐하면 주택 수에서 배제되는 주택이 굉장히 광범위하거든요.
◆ 박귀빈 : 그렇습니까? 배제되는 주택이 ‘저가 주택’이나 ‘소형 주택’이라고 하셨습니다. 저가 주택이면 어느 정도 가격이면 저가 주택인 거예요?
◇ 최은영 : 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원.
◆ 박귀빈 : 6억 원이나 3억 원의 주택은 내가 아무리 다주택자여도 주택 수에 매겨지기는 않네요.
◇ 최은영 : 그렇습니다.
◆ 박귀빈 : ‘소형 주택’은 크기가 어느 정도입니까?
◇ 최은영 : 크기가 ‘60㎡’입니다.
◆ 박귀빈 : 60㎡. 전용면적 60㎡요. 그 이하면 주택 수에 포함되지 않는다. 그리고 조정 대상 지역 내에 있는 주택에 해당이고, 그리고 조금 더 신경 쓰실 분들은 차익이 10억 원 이상 난 분들은 부담이 클 수 있으니 이 부분 짚어야 되는 거네요. 실제로 억 단위가 세금 차이가 나다 보니까, 유예 마지막 날이었던 ‘9일에 서울 곳곳에서 급매물이 빠르게 소진됐다’ 이런 이야기가 나왔다고 합니다. 그리고 또 서울에 많은 구청이 휴일에도 ‘토지거래 허가제’ 신청 받고 막 이랬다고 합니다. 현장에서 실제로 움직임이 있었습니까?
◇ 최은영 : 여기서 ‘주택과 주식이 다르다는 점’을 지적하고 싶은데요.
◆ 박귀빈 : ‘주택’과 ‘주식’이 다르다?
◇ 최은영 : 네. 바로 팔고 싶다고 팔 수 있는 것은 아니기 때문에, 당일 큰 혼동이 있었던 것은 아닌 것으로 언론에 보도가 되고 있습니다. 5월 9일에 토요일인데도 서울과 경기도의 구천과 시청에서 토허제 신청을 받은 이유는 정부가 다주택자의 퇴로를 열어주는 데 최선을 다했다는 상징성을 부여하기 위한 조치라고 생각합니다. 5월 9일 당일에 현장에서 분위기가 조용했다는 보도는 많이 이루어지고 있는 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. ‘급매물이 빠르게 소진됐다’ 이런 보도도 있었고, 하지만 실제로 그 현장을 스케치한 기사들에서는 ‘그래도 생각보다는 안정적이었다’ 이런 기사들도 많이 나왔군요.
◇ 최은영 : 그렇습니다. 집이라는 게 바로 팔고 살 수가 있는 게 아니라 의사 결정하는 데 오래 걸리잖아요? 내가 이 집을 팔 때 5월 9일까지는 팔겠다 이렇게 하는 성격의 것은 아니거든요.
◆ 박귀빈 : 맞습니다. 그런데 그 ‘토지거래 허가제’ 신청이 어쨌든 막판까지 신청을 받아준 거잖아요? 아까 ‘정부가 최선을 다했다’라고 표현을 하셨습니다. 이거 조금 더 쉽게 설명해 주세요. 이거는 왜 막판까지 신청이 몰린 겁니까?
◇ 최은영 : 양도가 끝나려면 등기하고 잔금이 다 지급되고 해야 되는데, 시간이 걸리고 다 개인마다 사정이 다를 수 있잖아요? 그래서 이미 조정 대상 지역이었던 강남, 서초, 송파, 용산은 9월까지 그리고 작년에 신규로 지정된 조정 대상 지역은 11월 9일까지 거래를 마치면 중과배제 혜택을 받을 수 있도록 정부가 보완 조치를 내놓은 것입니다.
◆ 박귀빈 : 그렇습니다. 그날까지 신청한 거는 앞으로 그 이후의 절차가 남았더라도 인정해 준다는 거잖아요?
◇ 최은영 : 그렇죠. 원래는 5월 9일까지 다 마쳐야 대상이 되는 건데요. 그런데 지금은 그때까지 신고만 하고 잔금이나 등기는 나중에 해도 인정해 주는 것으로 정부가 만들어 놓은 거죠.
◆ 박귀빈 : 소장님, 이 분석은 맞습니까? ‘강북권이나 외곽 지역 중심으로 거래량이 늘었다’ 이런 분석이 있었다는데 이거는 어때요?
◇ 최은영 : 그 분석은 맞습니다. 우리가 주택 가격이 2024년, 2025년에 강남을 중심으로 굉장히 올랐거든요. 그러면서 소외된 지역들이 있었죠. 강북이나 외곽 지역들 이런 지역들이 ‘키 맞추기 거래’라고 그렇게 언론에서는 보도를 하는데, 그러면서 강북이나 외곽 지역에서의 거래량 증가 그리고 주택 가격 상승은 최근에 나타나고 있는 경향이었습니다. 강남은 떨어지고 있는 반면에요.
◆ 박귀빈 : 상대적으로 이들 지역에서 움직임이 컸던 이유는 그럼 뭡니까?
◇ 최은영 : 강남 지역을 중심으로 했던 2024년, 2025년에 매매가격 상승으로부터 벗어나 있었던 거죠. 그러다 보니까 강남과 그 이외 지역의 매매 가격 차이가 굉장히 커졌고 그러다 보니까 상승 동력이 앞으로 집값 전망과 관련해서 강북권과 주변 지역을 중심으로 ‘오를 수 있네?’ 이런 판단들을 하시는 분이 많아진 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 어제부터입니다. ‘다주택자 양도소득세 중과 제도’가 4년 만에 다시 시행됐습니다. 그동안 유예를 해 줬던 거거든요. 중과하는 거를 유예했던 건데 이제는 유예 안 해 주고 중과를 한다는 겁니다. 앞으로 시장에 어떤 변화 있을 걸로 보세요? 일단은 ‘거래 잠김 현상 나타날 수 있다’ 이런 우려가 나오고 있다고 하거든요. 이거는 어떻게 판단하십니까?
◇ 최은영 : 저는 지나친 거래 잠김 현상에 대한 우려 보도가 많이 나오는데, 좀 과장되었다고 생각합니다. 제가 그렇게 생각하는 근거는 이게 우리가 처음 있는 일이 아니거든요. 양도소득세 중과라는 건 정부가 쓸 수 있는 정책 수단 중에 하나잖아요. 그리고 여러 정부를 거치면서 양도소득세를 중과했다가, 중과를 유예했다가, 중과했다가, 유예했다가 이런 경험들을 쌓아가지고 있거든요. 그러면 그럴 때 데이터가 어떻게 움직였냐, 실거래가가 어떻게 움직였느냐를 보면 양도소득세 증가는 그렇게 중요한 변수는 아니었던 걸로 파악이 됩니다. 우리가 역대 가장 매매 건수가 적었던 분기가 2022년 4분기거든요. 6천 건 정도로 서울에서 한 달 거래 정도 되는 게 3개월, 1분기 동안 팔렸던 것인데요. 이때는 양도소득세 중과가 유예되고 있었던 기간이거든요. 그래서 양도소득세 중과 유예를 하든가 안 하든가는 매매 건수에 큰 영향을 안 주는 걸로 그동안의 경험치 데이터를 보면 알 수 있기 때문에. 그걸 기반으로 전망을 하면 이번에도 큰 영향은 없을 것이라 판단합니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 양도세 중과 유예가 시행 중이었던 2022년 4분기의 거래량이 가장 적었기 때문에. 이 말씀을 보시면서 ‘그렇게 우려할 상황은 아니다’라고 짚어주셨는데. 그럼 이거는 어떻게 보십니까? 이제부터는 다주택자가 어찌 됐건 양도세 중과가 되면서 좀 세 부담이 커졌잖아요? 그래서 ‘이거를 전월세 가격에 반영할 것이다. 그러면 결국 세입자 부담이 이어질 수 있을 것이다’ 이런 우려도 있더라고요.
◇ 최은영 : 전월세 가격에 제일 큰 영향을 미치는 거는 ‘매매 가격’이죠. 다행히 2026년 1분기 주택 가격, 매매 가격이 전반적으로 서울이 하락세로 돌아서면서 언론에서 요새 보도가 많이 나오는 것과 다르게 전월세가 폭등하지는 않고 있거든요. 왜냐하면 전월세의 가장 중요한 변수는 양도소득세 중과 배제냐, 유예냐가 아니라 주택 가격의 전망, 그리고 주택 가격 자체라고 볼 때 매매 가격이 상대적으로 서울은 안정이 되면서... 지방은 또 조금 다른 것 같아요. 전세가격이 실거래가로 봤을 때는 상대적으로 안정세가 있긴 합니다. 그런데 중요한 건 ‘전세 매물이 줄어들고 있는 현상’은 뚜렷하거든요. 그래서 이 부분에 대해서 정부가 신경을 많이 써야 될 것이라고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 소장님이 말씀하셨던 이 부분에서 보면, 이번에 매물 잠김 우려에 대해서도 김윤덕 국토부 장관이 어제 자신의 SNS에 이렇게 밝혔습니다. ‘양도세 중과 여부가 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐이다’. 소장님도 같은 생각을 하고 계신 건데, 그래서 그 우려에 대해서 잠재우는 메시지를 냈습니다. 하지만 어쨌든 정부에서 이런 시장의 불안도 있고 하다 보니까. 또 그런 우려가 없는 건 아니다 보니까 보완 대책, 추가 대책 마련하고 있을 것 같습니다. 어떤 대책 나와야 한다고 보세요?
◇ 최은영 : 금리와 집값 전망이 집값에 미치는 영향이 점점 더 커지고 있거든요? 그리고 정부에서 이미 검토 중이라고 발표를 한 대책들이 있습니다. 비거주 1주택자의 장기보유 특별공제 축소 그리고 임대사업자 양도소득세의 영구적인 혜택 축소 이런 것들이 있는데. 이런 것들이 정리돼서 빨리 나와야 할 것이라고 보고요. 그리고 정부에서 아마 종합적으로 들여다보고 있을 것 같긴 한데, 보유세를 낮추는 장치들이 윤석열 정부 때 굉장히 강화됐거든요? 공시가격을 낮추고 하는 이런 것들이 정상화되는 것들이 필요하다고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 양도세 중과 유예 종료 이후에 또 지역별로도 그 지역의 어떤 특성, 지역별 상황에 맞춰서도 가야 되지 않을까 이런 이야기도 있습니다. 왜냐하면 부동산 양극화가 점점 심해지고 있는 상황이다 보니까. 이거 지역별로는 어떤 부분을 신경을 써야 되겠습니까?
◇ 최은영 : ‘똘똘한 한 채’라는 것으로 상징되는 말이잖아요? 그래서 이 부분에 관해서 정부가 대책을 내놓아야 된다고 생각합니다. 우리나라는 실거주 1주택자에 대해서는 양도소득세에 대해서 다른 나라에 비해서 유난히 많은 혜택을 주고 있어요. 미국 같은 경우에는 50만 달러, 한 7억 원 정도를 감면하는데. 우리나라는 12억 원짜리 주택까지는 양도세가 전면 감면이 되고 그리고 고가 주택의 경우에도 장기보유 특별공제를 80%까지 하면서 거의 양도소득세가 안 나오다시피 하게 하고 있거든요. 1주택자를 이렇게 방치한 상황에서는 자산 양극화. 주택 지역별로 주택 가격이 너무 달라지는 것을 막을 수가 없어요. 그래서 정부가 1주택자에 대한 세금, 양도소득세에 관해서 잘 들여다봐야 된다고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 보통 1주택자 같은 경우는 실거주가 누가 봐도 그게 목적이지 않습니까?
◇ 최은영 : 실거주가 목적인 분도 있고, 실거주하지 않는 분도 있고, 실거주 1주택자 중에서도 어떤 분이 계시냐면 계속 사고 팔면서 양도 차익을 챙겨서... 이제 ‘갈아타기 수요’라고 하잖아요? 이게 몇 번이고 우리는 허용되거든요. 미국은 한 번만 허용됩니다. 그래서 이런 것들을 제도적으로 잘 만들어야 되는데 지금은 1주택자에 의한 주택 가격 상승 기대를 막을 수 있는 장치가 없어요. 그러다 보니까 서울에 100억짜리 아파트가 나오고 있는 현실 아닙니까? 이 부분에 관해서 정부가 잘 들여다봐야 될 거라고 생각합니다. 1주택자가 다주택자보다 훨씬 더 압도적으로 많거든요. 그래서 1주택자에 대한 세금을 잘 들여다보지 않으면 정부가 이 주택 가격의 양극화를 막기는 어려울 거라고 생각합니다. 지금의 똘똘한 한 채의 문제는 1주택자들이 발생시키고 있는 거거든요.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 앞서 저희 청취자 분 중에 ‘다주택자도 아니고 그냥 제 집에 거주하고 있는데 이런 걱정하고 살아야 하나요?’ 이런 의견들이 오고 있어서 그런 입장에 대해서 제가 여쭤봤는데, 그런 1주택자 말고 1주택자 중에서도 자꾸 갈아타기를 하는 사람들이 있다고 말씀하셨잖아요.
◇ 최은영 : 실거주분은 지금 상황에서 걱정하실 필요가 없는 거죠.
◆ 박귀빈 : 맞습니다. 1주택자인데 자꾸 갈아타기를 한다. 아까 갈아타기 횟수가 제한이 없다고 하셨나요?
◇ 최은영 : 네, 우리나라는 없습니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 이걸 제한이 필요하다고 보시는 거예요?
◇ 최은영 : 그렇죠. 다른 나라는 이런 걸 예상할 수 있잖아요. 1주택자에 대해서 양도소득세에 대한 혜택이 과도하면 사고 팔고, 사고 팔고 해서 계속 큰 집으로 가는 걸. 우리 이것들을 너무 당연하게 했는데 이것이 결국은 100억짜리 주택의 출연으로 나왔다고 봐요. 그래서 이 부분에 대해서 다른 나라 제도들이 이미 다 있고 연구도 많이 되어 있거든요. 그래서 이 부분이 문제가 제도적으로 해결이 되어야 될 거라고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 네. 이 방송을 주택을 갖고 계신 분 보유자 분들도 듣고 계실 거고, 집을 마련하고 싶어 하는 분들도 듣고 계실 겁니다. 전문가로서 조언 한 말씀 부탁드려요.
◇ 최은영 : 정부의 다양한 유형의 공공주택 공급 정책을 주의 깊게 보셔야 된다고 생각합니다. 공공임대주택도 있고 공공분양주택도 있잖아요? 이 공급이 3기 신도시 그리고 문재인 정부 때 추진하다가 이후에 거의 진전이 없었던 도심 지역에 대한 주택 공급이 예정되어 있거든요. 영등포 쪽방촌, 동자동 쪽방촌, 용산 정비창, 캠프킴 이런 곳에서 다양한 유형의 공공주택이 향후에 공급될 예정이기 때문에 실수요자들께서는 이 부분을 잘 보시면 좋을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 예, 한 20초 남았는데요. 한국도시연구소 최은영 소장님 끝으로 하반기 부동산 시장 간략히 전망해 주실 수 있을까요?
◇ 최은영 : 굉장히 전망이 어렵죠. 왜냐하면 강남은 너무 높이, 상상을 초월할 정도로 올라가 있습니다. 평당 3억이 되어 있어서 이거에 키 맞추기를 서울 아파트가 한다면 폭등 장세가 발생할 수도 있기 때문에. 정부는 정말 한시도 안심하지 말고 대책을 마련해야 될 때라고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 지금까지 최은영 한국도시연구소장이었습니다. 고맙습니다.
◇ 최은영 : 네, 감사합니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2026년 5월 11일(월)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : ☎ 최은영 한국도시연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : ‘다주택자 양도소득세 중과 제도’가 4년 만에 다시 시행됐습니다. 양도세 중과 제도, ‘다주택자가 보유한 조정 대상 지역 내에 있는 주택을 양도할 때 기본세율에 중과세율을 더해서 과세하는 제도’입니다. 지난 주말에 유예 종료 직전까지 서울 곳곳에서는 급매물들이 빠르게 소진되는 등 시장의 긴장감도 컸는데요. 다주택자 양도세 중과 재개가 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 전문가와 짚어보겠습니다. 최은영 한국도시연구소장 전화 연결합니다. 소장님, 안녕하세요.
◇ 최은영 : 네, 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 지난 10일부터, 그러니까 어제부터입니다. ‘다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 다시 시행’됐습니다. 일단 기본부터, 핵심 내용부터 짚어보겠습니다. 뭐가 어떻게 된 겁니까?
◇ 최은영 : 다주택자가 보유한 조정 대상 지역 내 주택을 양도할 때 기본세율에 더해서 2주택자는 20% 포인트, 3주택 이상 소유자는 30% 포인트가 가산되는 제도입니다.
◆ 박귀빈 : 기본세율이 몇 퍼센트죠?
◇ 최은영 : 기본세율은 양도차익에 따라 과세표준에 따라 다른데요. 6%~45%입니다.
◆ 박귀빈 : ‘다주택자가 집 팔면 최대 82.5% 세금 내야 된다’ 이런 기사들이 있더라고요. 실제 최대가 한 82.5%까지 낼 수 있는 거네요?
◇ 최은영 : 최대 82.5%는 ‘양도소득세에 지방소득세까지 합친 세율’이고요. 그리고 ‘양도 차익이 10억 원을 초과하는 구간’에서 발생하는 겁니다. 그래서 이렇게 고율의 세금이 적용되는 분은 많지 않을 거라고 생각이 되는데, 법상 최고 세율이 82.5%까지 적용되고 있는 거죠.
◆ 박귀빈 : 그거는 지방세까지 포함한 거다. 많은 분들이 궁금하신 거는 ‘그래서 어떤 경우에 얼마가 더 부과가 되는 건가’ 이거일 거기 때문에, 이해하기 쉽게 예를 들어봐 주셔도 좋을 것 같습니다.
◇ 최은영 : 쉽게 말하자면 양도 차익이 최대치인 10억이라고 했을 때 2주택자 같은 경우에는 가산이 되면 한 6억 정도가 세금이 되고, 3주택자는 7억 원 정도 세금이 되는데요. 기존에 중과가 되지 않을 때에 비해서 수억 원은 올라간다고 보시면 됩니다. 그런데 저희의 전제가 ‘10억 원이 넘는 양도 차익’이라는 점을 감안을 하시고 들으시는 게 좋을 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 10억 원이 넘는 양도 차익. 그러니까 내가 집을 팔아서 10억을 남겼다는 거잖아요? 10억 이상의 이익이 나서 그 이익 난 부분에 대해서 소득세를 물리는 건데, 10억 이상일 때인 분들이 신경을 쓰셔야 되고. 그럼 10억 미만인 경우는 신경 안 써도 됩니까? 이번에 이렇게 제도가 바뀌어도?
◇ 최은영 : 2주택자는 20% 포인트, 3주택자는 30% 포인트씩 늘어나니까 10억 원 미만이라고 전혀 영향이 없는 것은 아니겠죠. 다 조금씩 세금 부담이 늘어날 텐데 양도 차익이 클수록 부담이 커지는 그런 구조를 가지고 있습니다. 주택 수에 따라서 늘어날 뿐 아니라 양도 차익이 클수록 늘어나는 소득세의 기본적인 속성에 따라서 설계된 제도죠.
◆ 박귀빈 : 그렇죠. 집을 팔아서 양도하면서 일단 이익이 났으면, 그 이익에 대한 소득세가 어쨌든 더 늘어나게 됐다 이 말씀이신 거고. 그리고 ‘조정 대상’ 지역 내에 소재한 주택만 해당이 되는 건가요?
◇ 최은영 : 그렇습니다. 지금 ‘서울의 25개 구와 경기도의 12개 지역’이 조정 대상 지역으로 되어 있는데요. 그 지역에 있는 주택만 대상이고. 그리고 또 ‘주택 수에서 배제되는 주택이 있다’는 점도 언론에 많이 안 나오고 있는데, ‘저가 주택’이라든가 ‘소형 주택’은 또 주택 수에서 배제돼서 양도소득세 2주택자, 3주택자를 선정하는 데 사용이 됩니다. 그래서 이 제도로 인해서 영향을 받는 분이 많으실 수 있고 아니실 수도 있는 거예요. 왜냐하면 주택 수에서 배제되는 주택이 굉장히 광범위하거든요.
◆ 박귀빈 : 그렇습니까? 배제되는 주택이 ‘저가 주택’이나 ‘소형 주택’이라고 하셨습니다. 저가 주택이면 어느 정도 가격이면 저가 주택인 거예요?
◇ 최은영 : 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원.
◆ 박귀빈 : 6억 원이나 3억 원의 주택은 내가 아무리 다주택자여도 주택 수에 매겨지기는 않네요.
◇ 최은영 : 그렇습니다.
◆ 박귀빈 : ‘소형 주택’은 크기가 어느 정도입니까?
◇ 최은영 : 크기가 ‘60㎡’입니다.
◆ 박귀빈 : 60㎡. 전용면적 60㎡요. 그 이하면 주택 수에 포함되지 않는다. 그리고 조정 대상 지역 내에 있는 주택에 해당이고, 그리고 조금 더 신경 쓰실 분들은 차익이 10억 원 이상 난 분들은 부담이 클 수 있으니 이 부분 짚어야 되는 거네요. 실제로 억 단위가 세금 차이가 나다 보니까, 유예 마지막 날이었던 ‘9일에 서울 곳곳에서 급매물이 빠르게 소진됐다’ 이런 이야기가 나왔다고 합니다. 그리고 또 서울에 많은 구청이 휴일에도 ‘토지거래 허가제’ 신청 받고 막 이랬다고 합니다. 현장에서 실제로 움직임이 있었습니까?
◇ 최은영 : 여기서 ‘주택과 주식이 다르다는 점’을 지적하고 싶은데요.
◆ 박귀빈 : ‘주택’과 ‘주식’이 다르다?
◇ 최은영 : 네. 바로 팔고 싶다고 팔 수 있는 것은 아니기 때문에, 당일 큰 혼동이 있었던 것은 아닌 것으로 언론에 보도가 되고 있습니다. 5월 9일에 토요일인데도 서울과 경기도의 구천과 시청에서 토허제 신청을 받은 이유는 정부가 다주택자의 퇴로를 열어주는 데 최선을 다했다는 상징성을 부여하기 위한 조치라고 생각합니다. 5월 9일 당일에 현장에서 분위기가 조용했다는 보도는 많이 이루어지고 있는 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. ‘급매물이 빠르게 소진됐다’ 이런 보도도 있었고, 하지만 실제로 그 현장을 스케치한 기사들에서는 ‘그래도 생각보다는 안정적이었다’ 이런 기사들도 많이 나왔군요.
◇ 최은영 : 그렇습니다. 집이라는 게 바로 팔고 살 수가 있는 게 아니라 의사 결정하는 데 오래 걸리잖아요? 내가 이 집을 팔 때 5월 9일까지는 팔겠다 이렇게 하는 성격의 것은 아니거든요.
◆ 박귀빈 : 맞습니다. 그런데 그 ‘토지거래 허가제’ 신청이 어쨌든 막판까지 신청을 받아준 거잖아요? 아까 ‘정부가 최선을 다했다’라고 표현을 하셨습니다. 이거 조금 더 쉽게 설명해 주세요. 이거는 왜 막판까지 신청이 몰린 겁니까?
◇ 최은영 : 양도가 끝나려면 등기하고 잔금이 다 지급되고 해야 되는데, 시간이 걸리고 다 개인마다 사정이 다를 수 있잖아요? 그래서 이미 조정 대상 지역이었던 강남, 서초, 송파, 용산은 9월까지 그리고 작년에 신규로 지정된 조정 대상 지역은 11월 9일까지 거래를 마치면 중과배제 혜택을 받을 수 있도록 정부가 보완 조치를 내놓은 것입니다.
◆ 박귀빈 : 그렇습니다. 그날까지 신청한 거는 앞으로 그 이후의 절차가 남았더라도 인정해 준다는 거잖아요?
◇ 최은영 : 그렇죠. 원래는 5월 9일까지 다 마쳐야 대상이 되는 건데요. 그런데 지금은 그때까지 신고만 하고 잔금이나 등기는 나중에 해도 인정해 주는 것으로 정부가 만들어 놓은 거죠.
◆ 박귀빈 : 소장님, 이 분석은 맞습니까? ‘강북권이나 외곽 지역 중심으로 거래량이 늘었다’ 이런 분석이 있었다는데 이거는 어때요?
◇ 최은영 : 그 분석은 맞습니다. 우리가 주택 가격이 2024년, 2025년에 강남을 중심으로 굉장히 올랐거든요. 그러면서 소외된 지역들이 있었죠. 강북이나 외곽 지역들 이런 지역들이 ‘키 맞추기 거래’라고 그렇게 언론에서는 보도를 하는데, 그러면서 강북이나 외곽 지역에서의 거래량 증가 그리고 주택 가격 상승은 최근에 나타나고 있는 경향이었습니다. 강남은 떨어지고 있는 반면에요.
◆ 박귀빈 : 상대적으로 이들 지역에서 움직임이 컸던 이유는 그럼 뭡니까?
◇ 최은영 : 강남 지역을 중심으로 했던 2024년, 2025년에 매매가격 상승으로부터 벗어나 있었던 거죠. 그러다 보니까 강남과 그 이외 지역의 매매 가격 차이가 굉장히 커졌고 그러다 보니까 상승 동력이 앞으로 집값 전망과 관련해서 강북권과 주변 지역을 중심으로 ‘오를 수 있네?’ 이런 판단들을 하시는 분이 많아진 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 어제부터입니다. ‘다주택자 양도소득세 중과 제도’가 4년 만에 다시 시행됐습니다. 그동안 유예를 해 줬던 거거든요. 중과하는 거를 유예했던 건데 이제는 유예 안 해 주고 중과를 한다는 겁니다. 앞으로 시장에 어떤 변화 있을 걸로 보세요? 일단은 ‘거래 잠김 현상 나타날 수 있다’ 이런 우려가 나오고 있다고 하거든요. 이거는 어떻게 판단하십니까?
◇ 최은영 : 저는 지나친 거래 잠김 현상에 대한 우려 보도가 많이 나오는데, 좀 과장되었다고 생각합니다. 제가 그렇게 생각하는 근거는 이게 우리가 처음 있는 일이 아니거든요. 양도소득세 중과라는 건 정부가 쓸 수 있는 정책 수단 중에 하나잖아요. 그리고 여러 정부를 거치면서 양도소득세를 중과했다가, 중과를 유예했다가, 중과했다가, 유예했다가 이런 경험들을 쌓아가지고 있거든요. 그러면 그럴 때 데이터가 어떻게 움직였냐, 실거래가가 어떻게 움직였느냐를 보면 양도소득세 증가는 그렇게 중요한 변수는 아니었던 걸로 파악이 됩니다. 우리가 역대 가장 매매 건수가 적었던 분기가 2022년 4분기거든요. 6천 건 정도로 서울에서 한 달 거래 정도 되는 게 3개월, 1분기 동안 팔렸던 것인데요. 이때는 양도소득세 중과가 유예되고 있었던 기간이거든요. 그래서 양도소득세 중과 유예를 하든가 안 하든가는 매매 건수에 큰 영향을 안 주는 걸로 그동안의 경험치 데이터를 보면 알 수 있기 때문에. 그걸 기반으로 전망을 하면 이번에도 큰 영향은 없을 것이라 판단합니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 양도세 중과 유예가 시행 중이었던 2022년 4분기의 거래량이 가장 적었기 때문에. 이 말씀을 보시면서 ‘그렇게 우려할 상황은 아니다’라고 짚어주셨는데. 그럼 이거는 어떻게 보십니까? 이제부터는 다주택자가 어찌 됐건 양도세 중과가 되면서 좀 세 부담이 커졌잖아요? 그래서 ‘이거를 전월세 가격에 반영할 것이다. 그러면 결국 세입자 부담이 이어질 수 있을 것이다’ 이런 우려도 있더라고요.
◇ 최은영 : 전월세 가격에 제일 큰 영향을 미치는 거는 ‘매매 가격’이죠. 다행히 2026년 1분기 주택 가격, 매매 가격이 전반적으로 서울이 하락세로 돌아서면서 언론에서 요새 보도가 많이 나오는 것과 다르게 전월세가 폭등하지는 않고 있거든요. 왜냐하면 전월세의 가장 중요한 변수는 양도소득세 중과 배제냐, 유예냐가 아니라 주택 가격의 전망, 그리고 주택 가격 자체라고 볼 때 매매 가격이 상대적으로 서울은 안정이 되면서... 지방은 또 조금 다른 것 같아요. 전세가격이 실거래가로 봤을 때는 상대적으로 안정세가 있긴 합니다. 그런데 중요한 건 ‘전세 매물이 줄어들고 있는 현상’은 뚜렷하거든요. 그래서 이 부분에 대해서 정부가 신경을 많이 써야 될 것이라고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 소장님이 말씀하셨던 이 부분에서 보면, 이번에 매물 잠김 우려에 대해서도 김윤덕 국토부 장관이 어제 자신의 SNS에 이렇게 밝혔습니다. ‘양도세 중과 여부가 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐이다’. 소장님도 같은 생각을 하고 계신 건데, 그래서 그 우려에 대해서 잠재우는 메시지를 냈습니다. 하지만 어쨌든 정부에서 이런 시장의 불안도 있고 하다 보니까. 또 그런 우려가 없는 건 아니다 보니까 보완 대책, 추가 대책 마련하고 있을 것 같습니다. 어떤 대책 나와야 한다고 보세요?
◇ 최은영 : 금리와 집값 전망이 집값에 미치는 영향이 점점 더 커지고 있거든요? 그리고 정부에서 이미 검토 중이라고 발표를 한 대책들이 있습니다. 비거주 1주택자의 장기보유 특별공제 축소 그리고 임대사업자 양도소득세의 영구적인 혜택 축소 이런 것들이 있는데. 이런 것들이 정리돼서 빨리 나와야 할 것이라고 보고요. 그리고 정부에서 아마 종합적으로 들여다보고 있을 것 같긴 한데, 보유세를 낮추는 장치들이 윤석열 정부 때 굉장히 강화됐거든요? 공시가격을 낮추고 하는 이런 것들이 정상화되는 것들이 필요하다고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 양도세 중과 유예 종료 이후에 또 지역별로도 그 지역의 어떤 특성, 지역별 상황에 맞춰서도 가야 되지 않을까 이런 이야기도 있습니다. 왜냐하면 부동산 양극화가 점점 심해지고 있는 상황이다 보니까. 이거 지역별로는 어떤 부분을 신경을 써야 되겠습니까?
◇ 최은영 : ‘똘똘한 한 채’라는 것으로 상징되는 말이잖아요? 그래서 이 부분에 관해서 정부가 대책을 내놓아야 된다고 생각합니다. 우리나라는 실거주 1주택자에 대해서는 양도소득세에 대해서 다른 나라에 비해서 유난히 많은 혜택을 주고 있어요. 미국 같은 경우에는 50만 달러, 한 7억 원 정도를 감면하는데. 우리나라는 12억 원짜리 주택까지는 양도세가 전면 감면이 되고 그리고 고가 주택의 경우에도 장기보유 특별공제를 80%까지 하면서 거의 양도소득세가 안 나오다시피 하게 하고 있거든요. 1주택자를 이렇게 방치한 상황에서는 자산 양극화. 주택 지역별로 주택 가격이 너무 달라지는 것을 막을 수가 없어요. 그래서 정부가 1주택자에 대한 세금, 양도소득세에 관해서 잘 들여다봐야 된다고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 보통 1주택자 같은 경우는 실거주가 누가 봐도 그게 목적이지 않습니까?
◇ 최은영 : 실거주가 목적인 분도 있고, 실거주하지 않는 분도 있고, 실거주 1주택자 중에서도 어떤 분이 계시냐면 계속 사고 팔면서 양도 차익을 챙겨서... 이제 ‘갈아타기 수요’라고 하잖아요? 이게 몇 번이고 우리는 허용되거든요. 미국은 한 번만 허용됩니다. 그래서 이런 것들을 제도적으로 잘 만들어야 되는데 지금은 1주택자에 의한 주택 가격 상승 기대를 막을 수 있는 장치가 없어요. 그러다 보니까 서울에 100억짜리 아파트가 나오고 있는 현실 아닙니까? 이 부분에 관해서 정부가 잘 들여다봐야 될 거라고 생각합니다. 1주택자가 다주택자보다 훨씬 더 압도적으로 많거든요. 그래서 1주택자에 대한 세금을 잘 들여다보지 않으면 정부가 이 주택 가격의 양극화를 막기는 어려울 거라고 생각합니다. 지금의 똘똘한 한 채의 문제는 1주택자들이 발생시키고 있는 거거든요.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 앞서 저희 청취자 분 중에 ‘다주택자도 아니고 그냥 제 집에 거주하고 있는데 이런 걱정하고 살아야 하나요?’ 이런 의견들이 오고 있어서 그런 입장에 대해서 제가 여쭤봤는데, 그런 1주택자 말고 1주택자 중에서도 자꾸 갈아타기를 하는 사람들이 있다고 말씀하셨잖아요.
◇ 최은영 : 실거주분은 지금 상황에서 걱정하실 필요가 없는 거죠.
◆ 박귀빈 : 맞습니다. 1주택자인데 자꾸 갈아타기를 한다. 아까 갈아타기 횟수가 제한이 없다고 하셨나요?
◇ 최은영 : 네, 우리나라는 없습니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 이걸 제한이 필요하다고 보시는 거예요?
◇ 최은영 : 그렇죠. 다른 나라는 이런 걸 예상할 수 있잖아요. 1주택자에 대해서 양도소득세에 대한 혜택이 과도하면 사고 팔고, 사고 팔고 해서 계속 큰 집으로 가는 걸. 우리 이것들을 너무 당연하게 했는데 이것이 결국은 100억짜리 주택의 출연으로 나왔다고 봐요. 그래서 이 부분에 대해서 다른 나라 제도들이 이미 다 있고 연구도 많이 되어 있거든요. 그래서 이 부분이 문제가 제도적으로 해결이 되어야 될 거라고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 네. 이 방송을 주택을 갖고 계신 분 보유자 분들도 듣고 계실 거고, 집을 마련하고 싶어 하는 분들도 듣고 계실 겁니다. 전문가로서 조언 한 말씀 부탁드려요.
◇ 최은영 : 정부의 다양한 유형의 공공주택 공급 정책을 주의 깊게 보셔야 된다고 생각합니다. 공공임대주택도 있고 공공분양주택도 있잖아요? 이 공급이 3기 신도시 그리고 문재인 정부 때 추진하다가 이후에 거의 진전이 없었던 도심 지역에 대한 주택 공급이 예정되어 있거든요. 영등포 쪽방촌, 동자동 쪽방촌, 용산 정비창, 캠프킴 이런 곳에서 다양한 유형의 공공주택이 향후에 공급될 예정이기 때문에 실수요자들께서는 이 부분을 잘 보시면 좋을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 예, 한 20초 남았는데요. 한국도시연구소 최은영 소장님 끝으로 하반기 부동산 시장 간략히 전망해 주실 수 있을까요?
◇ 최은영 : 굉장히 전망이 어렵죠. 왜냐하면 강남은 너무 높이, 상상을 초월할 정도로 올라가 있습니다. 평당 3억이 되어 있어서 이거에 키 맞추기를 서울 아파트가 한다면 폭등 장세가 발생할 수도 있기 때문에. 정부는 정말 한시도 안심하지 말고 대책을 마련해야 될 때라고 생각합니다.
◆ 박귀빈 : 지금까지 최은영 한국도시연구소장이었습니다. 고맙습니다.
◇ 최은영 : 네, 감사합니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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