서울 아파트에 법인 건물까지..“재산분할 50% 줄 때 대출이자와 양도세도 빼야 하나요?"

□ 방송일시 : 2026년 02월 02일 (월요일)
□ 진행 : 조인섭 변호사
□ 출연자 : 우진서 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
* 도움말 : 법무법인 신세계로

◇ 조인섭 : 당신을 위한 law하우스, <조담소> 우진서 변호사와 함께 합니다.

◆ 우진서 : 안녕하세요. 법무법인 신세계로의 우진서 변호사입니다.

◇ 조인섭 : 오늘의 고민 사연 볼까요?

◎ 사연자 : 어릴 때 부모님을 잃고 외롭게 자란 저는 얼른 제 가족을 만나고 싶었습니다. 그래서 스무 살 때, 남편을 처음 만나서 스물 두 살에 결혼했습니다. 어느덧 결혼 20년 차, 남편과 저는 인생의 절반 이상을 함께 해온 셈입니다. 결혼할 때까지만 해도, 가진 거라곤 오직 젊음 밖에 없었어요. 그래서 밤낮할 것 없이 열심히 일하면서 아이들을 키웠습니다. 알뜰살뜰하게 생활한 덕분에, 서울에 아파트 한 채를 마련했어요. 남편이 세금을 줄여보겠다면서 주식회사를 차리고 법인 명의로 부동산도 사들였는데, 다행히 시세가 쑥쑥 올라 재산이 불어났습니다. 아이들도 다 컸고, 이제 남편과 인생을 즐기면서 살려고 했습니다. 그런데 충격적인 사실을 알게 됐습니다. 남편이 열다섯 살이나 어린 여자와 바람을 피우고 있었던 겁니다. 남편을 믿어왔기 때문에 배신감이 컸어요. 아이들한테는 아빠에게 다른 여자가 생겼다는 걸 차마 말할 수 없어서 조용히 협의이혼을 하자고 제안했습니다. 남편 명의로 된 아파트와 부동산 시세를 합쳐서 내 몫으로 절반만 주면 깨끗하게 헤어져주겠다고 했죠. 20년동안 아이들을 키우고, 일하면서 살림하느라 고생했는데, 당연히 그래야한다고 생각했습니다. 하지만 남편은 단호하게 거절하더군요. 그 돈을 주려면 아파트나 법인 부동산을 팔아야 하는데, 대출 이자에 세금까지 물리면 시세 절반을 줄 수가 없는 겁니다. 듣다 보니 맞는 말 같기도 한데, 그래도 저는 제 몫을 제대로 챙기고 싶습니다. 재산분할을 할 때, 대출금이자나 세금이 고려되는 건가요?

◇ 조인섭 : <조인섭 변호사의 상담소> 오늘의 사연을 만나봤습니다. 스물두 살에 결혼해서 결혼 20년차가 되셨다니까, 아직 40대 초반이시겠네요. 남편과 인생을 즐길 날을 꿈꿔오셨을 텐데 안타깝습니다.

◆ 우진서 : 네, 아무래도 자녀들을 키우고 나면 두 분 생활이 시작되는 시점이 될 텐데요. 지금 같이 생활하는 것이 아니라 또 헤어질 생각을 하면서 내 몫을 챙기셔야 하는 상황이시다 보니, 안타까운 상황이 된 것 같습니다.

◇ 조인섭 : 그래서 이혼 소송을 피하시지 못할 것 같은데요. 이혼 소송에서 재산분할 다툼을 하게 되면, 쌍방이 자기한테 유리하게 주장하잖아요. 부동산의 가액이 높아지니 실제로 재산은 부동산 1채가 전부인 경우에는 쌍방이 더 인정되는 가액에 민감한 것 같은데 어떤가요?

◆ 우진서 : 네, 재산분할에 대한 다툼이 있으면 재산분할금을 지급해야 하는 입장에서는 재산을 유지하거나 처분해야 하는 과정에서 발생하는 손해를 언급하게 되는 것 같습니다. 최근 부동산의 시세가 급등하면서 실질적으로 재산분할의 대상에서 부동산의 가액이 순재산의 합계에 대부분이 되는 경우가 많습니다. 그렇다보니 부동산에 투입되어야 하는 금액이나 매도시 지출되어야 할 금액도 커서 이에 대한 부담감이 표출되는 것 같습니다.

◇ 조인섭 : 아파트를 매도하면 양도소득세나 부동산중개사무소에 지급해야 하는 비용 등 각종 지출비용이 높은 것은 사실이잖아요. 명의자인 배우자 입장에서는 꽤 부담스러운 상황이 맞을 것 같아요. 이런 부대비용을 재산분할에서 고려할 수 있을까요?

◆ 우진서 : 네, 두 가지 경우로 나눠봐야 될 것 같은데요. 안타깝게도 판결로 재산분할이 이루어질 경우 발생할 세금을 반영하지 않는 것을이 원칙으로 하고 있는 것 같습니다. 아마도 이는 실제로 매도를 할지 알 수가 없기 때문으로 보여지는데요. 부동산의 시세변동이 계속적으로 이루어지지만 사실심 변론 종결 시라는 일정시점의 가액을 기준으로 하여 재산분할이 이루어지듯이 위 같은 시점에서 매도여부를 알 수 없음에도 매도 시 발생할 수 있는 금액이라는 사정만으로는 반영이 어려운 것 같습니다.

◇ 조인섭 : 그러니까 매도를 해야 실제로 세금이 발생하고, 세금이 발생해야 고려를 하는데, 아직은 매도가 된 상황이 아니다보니 얼마의 세금이 나올지 불확실하니까, 그냥 반영을 안 해준다는 이야기네요.

◆ 우진서 : 그렇습니다. 다만, 소송 도중에 실제로 매매를 체결하고 지출되어야 할 비용이 모두 확정되어 지출이 이루어진 경우에는 이를 재산분할대상의 가액을 산정함에 있어 반영하는 경우도 있습니다.

◇ 조인섭 : 그렇다면 쌍방 합의가 우선인 조정에선 이런 세금이나 비용도 협의해서 반영할 수 있겠네요?

◆ 우진서 : 네, 그렇습니다. 실질적으로 부동산을 처분해야 재산분할금이 지급이 가능할 경우 조정을 통해 마무리하기도 합니다. 부동산을 호가에 매도해야 서로 손해를 보지 않기에 부동산을 얼마에 팔지, 또 매도대금을 어떻게 지급할지 그리고 그 때 발생하는 세금이나 부동산중개사무소에 지급해야 할 비용 등을 어떻게 부담할지에 대한 부분을 모두 논의할 수 있기에 쌍방이 동의하면 조정으로 위와 같은 사항을 정하여 원만하게 합의하기도 합니다.

◇ 조인섭 : 또 대출 이자 문제도 크죠. 요즘 집값 때문에 대출 없인 집 못 사는데, 대출 원금은 소극재산으로 분할 대상이 되지만 앞으로 갚아야 할 이자는 어떻게 되나요? 이혼을 하는데 절반씩 내라고 할 수도 없잖아요.

◆ 우진서 : 최근 사례들을 살펴보면 대출금도 높아서 매월 적게는 수십만 원 높게는 수백만 원에 달하는 대출이자를 부담하시는 분들도 많으셔서 이 부분도 계속 논쟁이 이루어지는 것 같습니다. 하지만, 법원에서는 향후 발생할 이자는 원칙적으로는 재산분할대상에 포함되지 않는 것 같습니다. 이 부분도 아직 발생하지 않은 부분이고 변동금리로 인하여 금액을 명확하게 확정할 수 없는 점이 있어 법원에서는 포함하지 않는 쪽으로 판단하시는 것 같습니다. 다만, 이 부분 또한 조정이나 당사자 협의로는 다르게 정하실 수 있는 부분입니다.

◇ 조인섭 : 또 이 사연 같은 경우는 법인 명의로 부동산이 있습니다. 그래서 사연자분은 법인명의 부동산 시세 절반을 요구했는데, 주식회사 소유 부동산이 재산분할 대상이 되나요?

◆ 우진서 : 원칙적으로는 주식회사 명의로 된 재산인 부동산은 직접적인 부부공동자산이 아닙니다. 법인은 독립된 법인격의 가진 별도의 존재이기 때문입니다. 다만, 예외적으로 법인이 남편 개인의 회사이거나 부부가 실질적으로 운영한 회사라고 한다면 재산분할이 가능할 수 있습니다. 다만, 이러한 경우에도 주식회사 명의로 된 부동산 자체를 나누는 것이 아니라 남편 분께서 보유하고 계신 주식회사의 주식에 대한 가치를 평가하여 그 가액을 재산분할에 포함시키는 것입니다. 재무재표상 부동산도 자산으로 표기되어 있어서, 주식 1주당 가치를 평가할 때 위 부동산의 가액도 반영된다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 조인섭 : 지금까지 상담 내용을 정리해 보면 판결을 통해 재산분할이 이루어지는 경우, 집을 팔 때 발생하는 세금이나 중개수수료 같은 비용은실제로 매도하지 않았기 때문에 원칙적으로 반영되지 않습니다. 대출 원금은 분할 대상이 되지만, 앞으로 발생할 이자 역시 확정되지 않은 비용이라재산분할에는 포함되지 않는 게 일반적입니다. 다만, 조정이나 협의 과정에서는 매도 시점과 세금, 각종 비용 부담까지 당사자 합의로 충분히 조율할 수 있다고 말씀드렸습니다. 지금까지 법무법인 신세계로의 우진서 변호사와 함께 했습니다.

◆ 우진서 : 감사합니다.

YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)