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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2026년 1월 8일 (목)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(전화)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 3년 7개월 만에 대통령 집무실이 다시 청와대로 복귀했습니다. 청와대 인근 서촌 상권은 벌써 근무 인력이 재유입되는 기대감 때문에 활기를 띠는 모습이고요. 반면 주택 시장은 같은 지역 안에서도 분위기가 사뭇 다르다고 합니다. 대통령실이 빠져나간 용산 일대에는 오히려 주거 환경 개선 기대감과 함께 집값이 다시 움직이는 모습도 보이고 있는데요. 관련 내용부터 올해 부동산 시장 흐름까지 전문가와 이야기 나누겠습니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 전화 연결합니다. 소장님 안녕하세요.
◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 예, 대통령 집무실이 청와대로 다시 복귀하면서 청와대 인근 상가가 엄청난 기대감에 들떠 있다는 뉴스가 나옵니다. 실제 상권 분위기 어떻게 판단하고 계세요?
◇ 김학렬 : 상권은 주거랑 다르게 이용하는 인구 수가 증가하게 되면 바로 반응이 오거든요. 청와대 복귀 효과는 일단 상권에는 즉각적인 반응이 왔다고 볼 수가 있는데, 그 이유는 대통령실 근무 인원이 상당히 많습니다. 적게는 몇백 명, 많게는 협력업체까지 따지게 되면 한 천 명 정도가 넘거든요. 일단은 고정 수요가 증가했고. 그리고 청와대가 이전했다는 것들 때문에 관광객들도, 방문객도 유입이 됐거든요. 그래서 고정 수요하고 유동 수요가 동시에 늘어났기 때문에 상권 입장에서 보게 되면 굉장히 긍정적인 효과가 있고요. 최근에 저도 이 사건 때문에 중개업자들한테 여쭤봤는데, 공실도 줄었고요. 권리금이 형성되는 등 활기가 돌고 있다 응답을 하더라고요.
◆ 박귀빈 : 상권은 활기가 돈다. 그러면 주택 시장은 어떻습니까?
◇ 김학렬 : 여기가 서촌이라고 하는 지역인데요. 이 지역은 아파트가 거의 없습니다. 아파트는 딱 2개밖에 없고 대부분 다 다세대 빌라, 단독밖에 없는데 여기는 한 번 이사를 들어가게 되면 이사를 잘 안 나오세요. 제가 한국 갤럽이라는 회사에 다녔었습니다. 바로 그 앞에 있는데요. 그 지역을 너무 좋아해서 저도 집을 구하려고 기다렸는데... 3년을 기다렸는데 매물이 안 나왔어요. 그만큼 거래가 거의 없거든요. 중개업소 자체가 별로 없어요. 거래가 별로 없기 때문에 여기는 이런 외부 변수, 청와대가 있건 없건 상관없이 그 지역을 좋아하시는 분들이 살고 있는 곳이기 때문에 주거 시장은 또 거의 영향이 없습니다.
◆ 박귀빈 : 소장님도 그 지역에 살고 싶으셨어요?
◇ 김학렬 : 산 좋고 물 좋고 이런 것들을 좋아하거든요. 인왕산 바로 밑이고. 특히 거기는 혐오시설이라든지 먼지라든지 이런 사람들이 별로 안 좋아하는 시설들이 거의 없습니다. 그래서 아이들 키우기에는 너무 최적의 입지라고 생각해서 아이들 어렸을 때도 이사 가려고 노력을 했었는데 매물이 없어서. 결국 용산에서 살고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 아니, 소장님이 부동산 전문가신데 서촌에 못 들어가셨네요. 과거에 보면 청와대처럼 대통령 집무 공간이 있는 인근에서 주민들이 이걸 굉장히 좋은 점으로 인식하고 있지 않았나요?
◇ 김학렬 : 두 가지인데 청와대가 들어오게 되면 아무래도 보안 같은 게 좋아지잖아요? 그래서 아이들이라든지, 여성 입장에서는 굉장히 좋은 환경이 되는 것들이고. 반대로 개발을 희망하시는 분들 같은 경우는 아무래도 개발 제한이 걸리잖아요? 층고 제한이라든지. 보안이라든지 이런 것들 때문에 그래서 개발 측면, 정비 사업 측면에서는 조금 불리하기 때문에 아무래도 정비 사업을 기대했던 분들한테는 긍정적인 반응은 없고요. 그냥 주거지 그런 조용하고 보안이 확보된 지역을 좋아하시는 분들한테는 좋은 입지 그렇게 양분되는 반응들이 있었습니다.
◆ 박귀빈 : 주거 환경으로는 일단 보안이 철저하니까. 그리고 조용하기도 하고. 아까 말씀하셨지만 청와대 같은 경우는 산 근처라서 공기도 좋고 그런 부분들은 굉장히 프리미엄이다. 주거지에 있는 분들의 경우에는 아까 말씀하셨듯이 한 번 들어가면 그래서 그 지역에서 안 나오시기 때문에 실제 매물이 막 많이 나오거나 그러진 않겠네요?
◇ 김학렬 : 매물이 많은지 없는지를 알 수 있는 정확한 지표가 있는데요. 그 지역의 중개업소를 가보면 알아요. 일단 중개업소 자체가 거의 없습니다. 거래가 없다는 얘기거든요. 왜냐하면 그분들은 중개로 먹고 사시는 분들이기 때문에 매매든, 전세든, 월세든 거래량이 많아야지 중개업소가 존재를 하는데. 서촌 자체는 중개업소가 거의 없어요. 그 얘기는 거래가 안 된다는 얘기거든요. 매물도 없고. 그것이 아마 서촌에 그런 부동산 분위기를 알 수 있는 하나의 증표라고 보시면 될 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 주거는 그렇다 쳐도 상가는 매물이 나올 거 아닙니까?
◇ 김학렬 : 상가도 생각보다 거래가 많이 되지는 않아요. 왜냐하면 한 번 들어가게 되면 상가 같은 경우는 보통 한 10년 정도 상가를 하거든요. 그렇게 거래 건수는 많지 않죠. 그리고 상가 같은 경우는 투자자들이 많기 때문에 그 지역을 찾아가는 것들보다는 보통 상가 중개를 많이 하는 중개 업소들이 많은 곳에다가 물건들을 내놓거나 거기를 통해서 중개를 받거든요. 굳이 서촌에 있을 필요는 없는 거죠.
◆ 박귀빈 : 그렇군요.
◇ 김학렬 : 주거 같은 경우는 근처에 있어야 되는데 상가 같은 경우는 꼭 근처에 있지는 않습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 그래서 서촌 일대, 청와대 인근 다시 대통령 집무실이 그곳으로 옮겨갔기 때문에 상가 같은 경우는 활기를 띠고 있고. 그쪽에서 상가를 알아보시는 분들은 많아졌다 이렇게 봐도 되겠네요?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 프리미엄이라고 하는데. 예전에는 바닥세라고 하는 게 없었는데 최근에는 몇 천, 몇 억 이렇게 붙었다고 하는 기사가 나오기도 하고 그렇습니다.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 그러면 반대로 용산을 한번 보겠습니다. 여기는 대통령실이 있었다가 빠져나간 거잖아요? 여기는 분위기가 어떻습니까?
◇ 김학렬 : 일단 주거랑 상가로 나눠보고 싶은데, 일단 주택적인 측면에서 보게 되면 호재고요. 왜냐하면 개발 제한이 걸려 있었잖아요. 단적인 예가 대통령 집무실 바로 옆이 삼각지예요. 삼각지가 예전부터 정비사업 구역으로 지정이 되어 있었는데, 아무래도 청와대 앞 대통령 집무실 앞에 개발 행위를 하게 되면 어지럽잖아요? 그러다 보니까 그 이유는 아닐 텐데 정비 사업이 진도가 많이 나가지 않고 있었습니다. 그래서 일단 대통령 지시로 나간 다음에 다시 정비 사업이 조금씩 움직이는 경향들이 있어서 대통령 집무실 주변에 정비 사업들은 조금 활성화될 것으로 보이고요. 아까 말씀드린 대로 대통령 집무실이 없어지는 바람에 고정 수요, 유동 수요가 빠지는 상가 측면에서는 호재일 수도 있고 아닐 수도 있는데. 용산 자체는 대통령 직무실과 상관없이 상권이 확장되고 있었거든요. 삼각지역이 있고 신용산역이 있는데 4호선 라인입니다. 신용산역이 용리단길이라고 해서 굉장히 핫한 상권이에요. 그래서 오히려 대통령 집무실이 빠져나간 다음에 그쪽으로 젊은, MZ들이 좋아하는 상가들이 확장되고 있어서 상가가 조금 재편되는 모습들을 보여주고 있습니다. 그래서 용산 입장에서 보게 되면 주거도 호재, 상가도 호재 그렇게 정리할 수 있을 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 용산 입장에서,는 부동산 시장에는 어쨌든 다 호재네요. 그리고 주택 같은 경우는 그동안 용산 근처에 집회도 많았고. 또 교통 통제도 일부 이루어졌었고 그런 것도 없다 보니까 생활의 편리함도 늘어나서 더 그런 측면이 있는 것 같아요.
◇ 김학렬 : 맞습니다. 왜냐하면 주거 같은 경우는 조용한 것들을 좋아하거든요. 대부분 용산 같은 경우는 조금 고연령층들이 많이 좋아하시는데, 집회 이런 것들 별로 안 좋아하세요. 용산구에서 제일 인기 있는 지역이 동부 이촌동이거든요? 동부 이촌동 같은 분위기를 좋아하는데. 지금까지 삼각지 주변이나 한남동 앞에는 지금도 시위를 하는 분들이 가끔 오시거든요. 그런 것들은 주거 환경에서는 굉장히 좋아하지 않는 요소들이라고 봅니다. 그런 요소들이 사라졌기 때문에 아무래도 주택 입장에서, 주거 입장에서는 호재가 더 강화되었다 그렇게 볼 수 있을 겁니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 보안은요? 앞서 청와대 근처는 보안이 잘 돼 있어서 여성, 어린이. 아이들 키우기 좋다고 그랬잖아요. 용산은 보안이 조금 더 느슨해질 거 아니에요?
◇ 김학렬 : 아닙니다. 왜냐하면 대통령 집무실이 어디냐면 국방부예요. 유엔사가 있고. 원래 보안이 좋았던 곳입니다. 그렇기 때문에 대통령도 왔던 거였었고요. 그래서 용산은 어차피 보안과는 크게 상관이 없었던 지역이고. 대통령 집무실이 와서 좋았던 것은 예전에 지저분했어요. 거기가 오래된 구도심이 많기 때문에. 청소를 되게 잘해줬었거든요. 아무래도 대통령이 왔다 갔다 하다 보니까 앞으로도 청소 상태만 유지가 잘 된다고 하면 용산은 계속 좋을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 용산은 청소만 잘하면 호재는 계속 이어질 것이다 이런 말씀입니다. 용산은 원래도 부동산 시장에서 마용성이라 그래가지고 어쨌든 계속 집중적으로 보는 지역이었기 때문에 그렇기도 한데. 서울 전체적으로 봤을 때 정부가 여러 규제를 했잖아요? 그럼에도 불구하고 집값이 계속 오르고 있잖아요. 그래서 이 부분도 여쭤보고 싶어요. 2026년 올해 서울의 부동산 시장은 어떻게 보고 계세요?
◇ 김학렬 : 2025년도도 평균적으로 보면 상승으로 마무리가 됐거든요. 2025년도 시장은 상급지들만 오르고 하급지들은 거의 오르지 않았어요. 평균으로 올랐을 뿐인데. 2026년도는 여러 가지 요소들이 있어요. 공급도 부족하고 여러 가지 거래가 안 되는 조건들이 많다 보니까 2026년도는 안타깝게도 하급지들도 올라갈 것 같아요. 상급지 올라가는 건 당연한 것이고. 그래서 평균적으로 보게 되면 2025년도보다 더 많이 상승할 것 같다고 하는 게 서울의 전망입니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 정부가 10.15 대책 내놓고 나서도 집값이 제대로 안 잡혔다고 봐야 되는 거잖아요? 그래서 네 번째 부동산 대책을 예고한 상황이기도 한데, 계속 규제를 이어간다고 하더라도 집값은 잘 잡히지 않을 것이다 보십니까?
◇ 김학렬 : 규제하고 집값 잡는 거는 거의 무관했습니다. 왜 그러냐 하면 2020년도부터 한 번도 규제 지역에서 풀리지 않는 지역이 네 군데가 있어요. 강남 3구랑 용산구거든요? 이거는 문재인 정부 때 지정했던 규제를 윤석열 정부 때 대부분 풀었는데. 강남 3구랑 용산구는 풀지 않았습니다. 용산구하고 강남 3구만 올랐거든요. 한 지역들만 규제를 한다고 집값이 내려가는 게 아니라, 이것은 수급 문제이기 때문에 수요가 충분히 해소가 되지 않으면, 공급이 되지 않으면 가격이 올라갈 수밖에 없는 조건입니다. 그래서 정부에서도 규제를 하면서 단기적인 규제이고 거래를 중지시키는 것들이지, 근본적인 수요를 해소한 것은 아니기 때문에 공급 대책을 계속 발표하고 있는 것들이거든요. 그래서 세 번째 대책이 나왔는데. 첫 번째는 규제 정책이었고, 두 번 중간에 공급 정책. 또 다시 한 번 규제 정책. 이번 나올 정책이 또 공급 정책이거든요. 원래 12월달에 나왔어야 되는데 1월 중순 이후로 해서 공급 정책이 나올 겁니다. 지금도 계속 여러 가지 뉴스들을 흘리고 있는데, 아마 공급에 대한 사인이 확실하지 않으면 또 효과는 크지 않을 것이다 예측을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 공급에 대한 사인을 확실히 주려면 어느 정도의 공급 규모가 나와야 됩니까?
◇ 김학렬 : 공급 규모라기보다는 실질적으로 우리가 아파트를 언제 입주할 수 있는지에 대한, 신규 아파트에 대한 그런 것들이 필요할 것 같고요. 단순히 약 135만 채 이거는 아무 의미 없고요. 2030년까지 몇 체를 입주할 수 있을까 이런 것들입니다. 신규 공급은 단기간에 이루어질 수 있는 것이 아니거든요. 이거는 하지 말고 그냥 꾸준히 매년 공급을 해야 되는 게 맞는 것들이고요. 제가 세미나 가서 늘 제안하는 게 있는데, 서울이 아파트가 190만 채가 있어요. 신규는 아무리 많이 공급을 해 봤자 4만 채밖에 공급이 안 되거든요? 나머지 190만 채 구축들을 원활하게 거래를 할 수 있게 해 주면 좋거든요. 최근에 3대 규제가 있어요. 조정대상지역, 투기과열지구, 그다음에 토지거래허가구역이 있는데 이것 때문에 거래가 되고 있지 않거든요. 여러 가지 이유로 차라리 강남구, 서초구 정도만 빼면 나머지 지역들은 다 규제를 풀어주는 것이 오히려 공급 효과를 가속화해서 기존 주택들을 거래할 수 있게 함으로써 부동산 시장이 안정된다고 보고 있거든요. 그렇게 바라고 기대를 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 네 번째 내놓을 부동산 대책은 아마도 공급 대책일 것이다 말씀하셨는데. 지켜봐야 될 것 같고요. 전월세 가격은 어떻습니까? 불안정하다는 이야기 나오던데 맞아요?
◇ 김학렬 : 네, 매매 자가로 거주하시는 분들은 이사를 가도 되고 안 가도 되고, 물건을 사도 되고 안 사도 되는데 임차로 살고 계신 분들은 2년에 한 번씩은 재계약을 할 것인지, 이사를 갈 것인지 무조건 의사 결정을 해야 되기 때문에 물량이 되게 중요합니다. 전세 같은 경우는 물량이 고정이 되어 있거든요. 신규 공급이 있어야지 신규 아파트가 입주를 하게 되면 반은 자가로 입주하고, 반은 전월세로 나오는데 일단 신규 입주 물량이 작년 대비 올해 절반으로 줍니다. 거기다가 토지거래 허가 구역에 있는데 토지거래 허가구역은 뭐냐 하면 자가로 실입주하지 않으면 거래가 안 되거든요. 그러면 결국 토지거래 허가구역에서 1건이 거래될 때마다 전세 매물이 줄어드는 겁니다. 2026년도는 작년에도 어려웠는데 올해는 더 어려워질 거예요. 물량이 급감하기 때문에. 그래서 전세 가격도 많이 올라갈 것이고, 월세로도 많이 전환이 되고 있거든요. 그래서 2026년도는 아마 전세나 월세 구하시는 분들한테는 거의 지옥이 되지 않을까 싶습니다.
◆ 박귀빈 : 그래서 투자보다는 주거 안정을 위해서 빨리 내 집 마련하자. 이런 생각을 갖고 있는 분들도 많아지고 있는 것 같더라고요. 어떻게 보세요?
◇ 김학렬 : 내 집 마련은 가능한 한 빨리 하는 게 좋다고 생각하고 있고요. 왜 그러냐 하면 주거 문제 이런 스트레스에서 빨리 해소가 될 수 있거든요. 집값이 올라가고 내려가는 건 다음 문제고요. 일단은 2년에 한 번씩 이사를 가지 않아도 되잖아요. 그래서 적당한 대출을 받고, 적당히 출근이 가능하고 우리 아이들이 학교를 갈 수 있는 입지에서는 내 집 마련을 하시고. 그다음에 살고 있는 집이라든지, 입지가 불만족스러우면 다음 갈아타기를 준비하시는 것들이 마음 편한 보금자리 주택 운영 방법이 될 거라고 생각을 합니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 올해 내 집 마련을 어떻게든 기회가 되면 하시는 게 좋겠다라는 전제하에, 그 시점은 언제가 좋을까요?
◇ 김학렬 : 당장입니다. 지금이요 오늘이라도 계약하셨으면 좋겠어요.
◆ 박귀빈 : 왜 그렇습니까? 더 늦어지면 안 되는 거예요?
◇ 김학렬 : 아까 말씀드린 대로 전세도 올라가고, 월세도 올라가고, 매매도 올라가는 시장이거든요. 어찌 보면 지금이 가장 저렴한 가격으로 매매든, 전세든, 월세를 선택할 수 있는 시기라고 생각하고 있기 때문에 그렇고요. 물론 이거는 모든 아파트가, 모든 입지가 다 그런 건 아닙니다. 아마 대부분 희망하는 입지들은 올해는 그렇게 진도가 나갈 것으로 보이기 때문에 빠지길 기다린다, 상황이 좋아지길 기다려서는 해결이 될 것 같지는 않습니다. 일단은 먼저 보금자리를 마련을 해 놓고 그다음 문제를 고민하는 게 맞다고 제안 드리고 싶네요.
◆ 박귀빈 : 최대한 자금을 모으시고, 대출 부담이 조금 있더라도 가능하시다면 집값 더 오르기 전에 당장이라도 내 집 마련하시는 게 좋겠다 맞습니까?
◇ 김학렬 : 어제 제 후배가 왔는데, 결혼을 앞두고 있어서 임차로 간다는 거예요. 그래서 대충 따져보니까 대출을 받으면 집을 살 수 있겠더라고요. 그래서 집을 사라고 제안을 했더니 돈을 조금 더 모아서 사겠다는 거예요.
◆ 박귀빈 : 많은 분들이 그 생각하시죠? 대출 적게 받아야 되니까.
◇ 김학렬 : 제가 뭐라고 말씀을 드렸냐면, ‘니가 아마 돈을 모으는 것보다 집값이 올라가는 게 더 속도가 빠를 거다.’ 그래서 ‘일단은 집을 사놓고 그 집값이 올라가는 것들에 보태서 네가 모은 돈으로 더 좋은 데 상급지로 다음에 가라’고 그렇게 제안을 했거든요. 그래서 살 수 있는... 다 강남만 보고 있으니까 또 이런 문제들이 생기는 것인데. 강남을 포기하게 되면 굉장히 좋은 입지들이 많아요. 그리고 또 서울 꼭 살 필요 없거든요. 교통이 좋아졌기 때문에? 경기도 인천에서도 괜찮은 입지들이 많기 때문에, 꼭 서울 선택하라는 말씀드리는 것이 아니라 내가 쓸 수 있는 경제력을 최대한 활용해서 출퇴근 편하고, 우리 가족들이 편안하게 살 수 있는 곳은 당장 선택하는 게 가장 좋은 방법이라고 생각을 합니다.
◆ 박귀빈 : 내 집 마련할 때 물론 통근, 생활 환경 중요합니다. 내 집이잖아요. 향후 내 집이 얼마나 더 오를지도 이건 투자 입장에서 생각을 해야 되지 않겠습니까? 지역을 몇 군데 꼽아주시면 안 될까요?
◇ 김학렬 : 이런 얘기하면 또 웃으실 텐데, 제일 추천하는 지역은 강남구예요.
◆ 박귀빈 : 아니 강남은 힘들다면서요.
◇ 김학렬 : 일단 그걸 전제로 하고 강남 가실 수 있는 분들은 다른 고민하실 필요 없잖아요?
◆ 박귀빈 : 가능하면 강남 들어가라. 일단 그것 맞다.
◇ 김학렬 : 그렇죠 일단 99%는 강남을 못 갑니다. 인지도 때문에. 그래서 강남까지 갈 수 있는 교통망이 좋은 지역 가시면 돼요. 왜냐하면 강남이 좋은 이유는 일자리가 거기 다 있거든요. 그래서 광역 교통망이 있어요. 그리고 한 번에 환승하지 않고 강남까지 갈 수 있는 전철망이 있는 입지들은 서울뿐만이 아니라 경기도 인천도 괜찮다. 그런 입지 중에서 새 아파트들이 좋습니다. 주택지 개발해서 집단적으로 많이 들어와서 입지가 좋아진 입지들의 그런 새 아파트들이 좋거든요. 그런 곳은 서울의 전세가보다 싼 지역들도 많아요. 그런 지역부터 시작하시기를 추천드리죠.
◆ 박귀빈 : 일단은 경기도 인천 지역 괜찮고. 그리고 강남과 연결되는 교통망이 잘 되어 있는 곳을 골라라. 새 아파트 중에서.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 또 규제 지역이 아니면 대출도 많이 나오거든요. 규제 지역 같은 경우는 1주택 하실 경우에 40%밖에 대출이 안 나와요. 근데 비규제 지역은 70%까지 나오거든요. 그러면 비규제 지역 중에서 강남이라든지, 여의도라든지, 종로구 중구까지 출퇴근할 수 있는 입지들은 괜찮은 것들이거든요. 예를 들어서 고양시 덕양구라든지, 남양주라든지, 구리라든지 이런 지역들은 아직까지 비규제 지역들이거든요? 교통망이 상당히 좋습니다. 아파트가 준신축인데. 84제곱미터 국민 평형이라고 하는데 30평대라 하더라도 5억, 6억밖에 안 해요. 이러면 서울 전세보다 월등히 싼 거잖아요? ‘그런 지역부터 시작하셔도 충분히 괜찮다’라고 추천을 드리고 싶네요.
◆ 박귀빈 : 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이었습니다. 고맙습니다.
◇ 김학렬 : 감사합니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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□ 출연자 : 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(전화)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 3년 7개월 만에 대통령 집무실이 다시 청와대로 복귀했습니다. 청와대 인근 서촌 상권은 벌써 근무 인력이 재유입되는 기대감 때문에 활기를 띠는 모습이고요. 반면 주택 시장은 같은 지역 안에서도 분위기가 사뭇 다르다고 합니다. 대통령실이 빠져나간 용산 일대에는 오히려 주거 환경 개선 기대감과 함께 집값이 다시 움직이는 모습도 보이고 있는데요. 관련 내용부터 올해 부동산 시장 흐름까지 전문가와 이야기 나누겠습니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 전화 연결합니다. 소장님 안녕하세요.
◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.
◆ 박귀빈 : 예, 대통령 집무실이 청와대로 다시 복귀하면서 청와대 인근 상가가 엄청난 기대감에 들떠 있다는 뉴스가 나옵니다. 실제 상권 분위기 어떻게 판단하고 계세요?
◇ 김학렬 : 상권은 주거랑 다르게 이용하는 인구 수가 증가하게 되면 바로 반응이 오거든요. 청와대 복귀 효과는 일단 상권에는 즉각적인 반응이 왔다고 볼 수가 있는데, 그 이유는 대통령실 근무 인원이 상당히 많습니다. 적게는 몇백 명, 많게는 협력업체까지 따지게 되면 한 천 명 정도가 넘거든요. 일단은 고정 수요가 증가했고. 그리고 청와대가 이전했다는 것들 때문에 관광객들도, 방문객도 유입이 됐거든요. 그래서 고정 수요하고 유동 수요가 동시에 늘어났기 때문에 상권 입장에서 보게 되면 굉장히 긍정적인 효과가 있고요. 최근에 저도 이 사건 때문에 중개업자들한테 여쭤봤는데, 공실도 줄었고요. 권리금이 형성되는 등 활기가 돌고 있다 응답을 하더라고요.
◆ 박귀빈 : 상권은 활기가 돈다. 그러면 주택 시장은 어떻습니까?
◇ 김학렬 : 여기가 서촌이라고 하는 지역인데요. 이 지역은 아파트가 거의 없습니다. 아파트는 딱 2개밖에 없고 대부분 다 다세대 빌라, 단독밖에 없는데 여기는 한 번 이사를 들어가게 되면 이사를 잘 안 나오세요. 제가 한국 갤럽이라는 회사에 다녔었습니다. 바로 그 앞에 있는데요. 그 지역을 너무 좋아해서 저도 집을 구하려고 기다렸는데... 3년을 기다렸는데 매물이 안 나왔어요. 그만큼 거래가 거의 없거든요. 중개업소 자체가 별로 없어요. 거래가 별로 없기 때문에 여기는 이런 외부 변수, 청와대가 있건 없건 상관없이 그 지역을 좋아하시는 분들이 살고 있는 곳이기 때문에 주거 시장은 또 거의 영향이 없습니다.
◆ 박귀빈 : 소장님도 그 지역에 살고 싶으셨어요?
◇ 김학렬 : 산 좋고 물 좋고 이런 것들을 좋아하거든요. 인왕산 바로 밑이고. 특히 거기는 혐오시설이라든지 먼지라든지 이런 사람들이 별로 안 좋아하는 시설들이 거의 없습니다. 그래서 아이들 키우기에는 너무 최적의 입지라고 생각해서 아이들 어렸을 때도 이사 가려고 노력을 했었는데 매물이 없어서. 결국 용산에서 살고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 아니, 소장님이 부동산 전문가신데 서촌에 못 들어가셨네요. 과거에 보면 청와대처럼 대통령 집무 공간이 있는 인근에서 주민들이 이걸 굉장히 좋은 점으로 인식하고 있지 않았나요?
◇ 김학렬 : 두 가지인데 청와대가 들어오게 되면 아무래도 보안 같은 게 좋아지잖아요? 그래서 아이들이라든지, 여성 입장에서는 굉장히 좋은 환경이 되는 것들이고. 반대로 개발을 희망하시는 분들 같은 경우는 아무래도 개발 제한이 걸리잖아요? 층고 제한이라든지. 보안이라든지 이런 것들 때문에 그래서 개발 측면, 정비 사업 측면에서는 조금 불리하기 때문에 아무래도 정비 사업을 기대했던 분들한테는 긍정적인 반응은 없고요. 그냥 주거지 그런 조용하고 보안이 확보된 지역을 좋아하시는 분들한테는 좋은 입지 그렇게 양분되는 반응들이 있었습니다.
◆ 박귀빈 : 주거 환경으로는 일단 보안이 철저하니까. 그리고 조용하기도 하고. 아까 말씀하셨지만 청와대 같은 경우는 산 근처라서 공기도 좋고 그런 부분들은 굉장히 프리미엄이다. 주거지에 있는 분들의 경우에는 아까 말씀하셨듯이 한 번 들어가면 그래서 그 지역에서 안 나오시기 때문에 실제 매물이 막 많이 나오거나 그러진 않겠네요?
◇ 김학렬 : 매물이 많은지 없는지를 알 수 있는 정확한 지표가 있는데요. 그 지역의 중개업소를 가보면 알아요. 일단 중개업소 자체가 거의 없습니다. 거래가 없다는 얘기거든요. 왜냐하면 그분들은 중개로 먹고 사시는 분들이기 때문에 매매든, 전세든, 월세든 거래량이 많아야지 중개업소가 존재를 하는데. 서촌 자체는 중개업소가 거의 없어요. 그 얘기는 거래가 안 된다는 얘기거든요. 매물도 없고. 그것이 아마 서촌에 그런 부동산 분위기를 알 수 있는 하나의 증표라고 보시면 될 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 주거는 그렇다 쳐도 상가는 매물이 나올 거 아닙니까?
◇ 김학렬 : 상가도 생각보다 거래가 많이 되지는 않아요. 왜냐하면 한 번 들어가게 되면 상가 같은 경우는 보통 한 10년 정도 상가를 하거든요. 그렇게 거래 건수는 많지 않죠. 그리고 상가 같은 경우는 투자자들이 많기 때문에 그 지역을 찾아가는 것들보다는 보통 상가 중개를 많이 하는 중개 업소들이 많은 곳에다가 물건들을 내놓거나 거기를 통해서 중개를 받거든요. 굳이 서촌에 있을 필요는 없는 거죠.
◆ 박귀빈 : 그렇군요.
◇ 김학렬 : 주거 같은 경우는 근처에 있어야 되는데 상가 같은 경우는 꼭 근처에 있지는 않습니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 그래서 서촌 일대, 청와대 인근 다시 대통령 집무실이 그곳으로 옮겨갔기 때문에 상가 같은 경우는 활기를 띠고 있고. 그쪽에서 상가를 알아보시는 분들은 많아졌다 이렇게 봐도 되겠네요?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 프리미엄이라고 하는데. 예전에는 바닥세라고 하는 게 없었는데 최근에는 몇 천, 몇 억 이렇게 붙었다고 하는 기사가 나오기도 하고 그렇습니다.
◆ 박귀빈 : 그러니까요. 그러면 반대로 용산을 한번 보겠습니다. 여기는 대통령실이 있었다가 빠져나간 거잖아요? 여기는 분위기가 어떻습니까?
◇ 김학렬 : 일단 주거랑 상가로 나눠보고 싶은데, 일단 주택적인 측면에서 보게 되면 호재고요. 왜냐하면 개발 제한이 걸려 있었잖아요. 단적인 예가 대통령 집무실 바로 옆이 삼각지예요. 삼각지가 예전부터 정비사업 구역으로 지정이 되어 있었는데, 아무래도 청와대 앞 대통령 집무실 앞에 개발 행위를 하게 되면 어지럽잖아요? 그러다 보니까 그 이유는 아닐 텐데 정비 사업이 진도가 많이 나가지 않고 있었습니다. 그래서 일단 대통령 지시로 나간 다음에 다시 정비 사업이 조금씩 움직이는 경향들이 있어서 대통령 집무실 주변에 정비 사업들은 조금 활성화될 것으로 보이고요. 아까 말씀드린 대로 대통령 집무실이 없어지는 바람에 고정 수요, 유동 수요가 빠지는 상가 측면에서는 호재일 수도 있고 아닐 수도 있는데. 용산 자체는 대통령 직무실과 상관없이 상권이 확장되고 있었거든요. 삼각지역이 있고 신용산역이 있는데 4호선 라인입니다. 신용산역이 용리단길이라고 해서 굉장히 핫한 상권이에요. 그래서 오히려 대통령 집무실이 빠져나간 다음에 그쪽으로 젊은, MZ들이 좋아하는 상가들이 확장되고 있어서 상가가 조금 재편되는 모습들을 보여주고 있습니다. 그래서 용산 입장에서 보게 되면 주거도 호재, 상가도 호재 그렇게 정리할 수 있을 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 용산 입장에서,는 부동산 시장에는 어쨌든 다 호재네요. 그리고 주택 같은 경우는 그동안 용산 근처에 집회도 많았고. 또 교통 통제도 일부 이루어졌었고 그런 것도 없다 보니까 생활의 편리함도 늘어나서 더 그런 측면이 있는 것 같아요.
◇ 김학렬 : 맞습니다. 왜냐하면 주거 같은 경우는 조용한 것들을 좋아하거든요. 대부분 용산 같은 경우는 조금 고연령층들이 많이 좋아하시는데, 집회 이런 것들 별로 안 좋아하세요. 용산구에서 제일 인기 있는 지역이 동부 이촌동이거든요? 동부 이촌동 같은 분위기를 좋아하는데. 지금까지 삼각지 주변이나 한남동 앞에는 지금도 시위를 하는 분들이 가끔 오시거든요. 그런 것들은 주거 환경에서는 굉장히 좋아하지 않는 요소들이라고 봅니다. 그런 요소들이 사라졌기 때문에 아무래도 주택 입장에서, 주거 입장에서는 호재가 더 강화되었다 그렇게 볼 수 있을 겁니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 보안은요? 앞서 청와대 근처는 보안이 잘 돼 있어서 여성, 어린이. 아이들 키우기 좋다고 그랬잖아요. 용산은 보안이 조금 더 느슨해질 거 아니에요?
◇ 김학렬 : 아닙니다. 왜냐하면 대통령 집무실이 어디냐면 국방부예요. 유엔사가 있고. 원래 보안이 좋았던 곳입니다. 그렇기 때문에 대통령도 왔던 거였었고요. 그래서 용산은 어차피 보안과는 크게 상관이 없었던 지역이고. 대통령 집무실이 와서 좋았던 것은 예전에 지저분했어요. 거기가 오래된 구도심이 많기 때문에. 청소를 되게 잘해줬었거든요. 아무래도 대통령이 왔다 갔다 하다 보니까 앞으로도 청소 상태만 유지가 잘 된다고 하면 용산은 계속 좋을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 용산은 청소만 잘하면 호재는 계속 이어질 것이다 이런 말씀입니다. 용산은 원래도 부동산 시장에서 마용성이라 그래가지고 어쨌든 계속 집중적으로 보는 지역이었기 때문에 그렇기도 한데. 서울 전체적으로 봤을 때 정부가 여러 규제를 했잖아요? 그럼에도 불구하고 집값이 계속 오르고 있잖아요. 그래서 이 부분도 여쭤보고 싶어요. 2026년 올해 서울의 부동산 시장은 어떻게 보고 계세요?
◇ 김학렬 : 2025년도도 평균적으로 보면 상승으로 마무리가 됐거든요. 2025년도 시장은 상급지들만 오르고 하급지들은 거의 오르지 않았어요. 평균으로 올랐을 뿐인데. 2026년도는 여러 가지 요소들이 있어요. 공급도 부족하고 여러 가지 거래가 안 되는 조건들이 많다 보니까 2026년도는 안타깝게도 하급지들도 올라갈 것 같아요. 상급지 올라가는 건 당연한 것이고. 그래서 평균적으로 보게 되면 2025년도보다 더 많이 상승할 것 같다고 하는 게 서울의 전망입니다.
◆ 박귀빈 : 그렇군요. 정부가 10.15 대책 내놓고 나서도 집값이 제대로 안 잡혔다고 봐야 되는 거잖아요? 그래서 네 번째 부동산 대책을 예고한 상황이기도 한데, 계속 규제를 이어간다고 하더라도 집값은 잘 잡히지 않을 것이다 보십니까?
◇ 김학렬 : 규제하고 집값 잡는 거는 거의 무관했습니다. 왜 그러냐 하면 2020년도부터 한 번도 규제 지역에서 풀리지 않는 지역이 네 군데가 있어요. 강남 3구랑 용산구거든요? 이거는 문재인 정부 때 지정했던 규제를 윤석열 정부 때 대부분 풀었는데. 강남 3구랑 용산구는 풀지 않았습니다. 용산구하고 강남 3구만 올랐거든요. 한 지역들만 규제를 한다고 집값이 내려가는 게 아니라, 이것은 수급 문제이기 때문에 수요가 충분히 해소가 되지 않으면, 공급이 되지 않으면 가격이 올라갈 수밖에 없는 조건입니다. 그래서 정부에서도 규제를 하면서 단기적인 규제이고 거래를 중지시키는 것들이지, 근본적인 수요를 해소한 것은 아니기 때문에 공급 대책을 계속 발표하고 있는 것들이거든요. 그래서 세 번째 대책이 나왔는데. 첫 번째는 규제 정책이었고, 두 번 중간에 공급 정책. 또 다시 한 번 규제 정책. 이번 나올 정책이 또 공급 정책이거든요. 원래 12월달에 나왔어야 되는데 1월 중순 이후로 해서 공급 정책이 나올 겁니다. 지금도 계속 여러 가지 뉴스들을 흘리고 있는데, 아마 공급에 대한 사인이 확실하지 않으면 또 효과는 크지 않을 것이다 예측을 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 공급에 대한 사인을 확실히 주려면 어느 정도의 공급 규모가 나와야 됩니까?
◇ 김학렬 : 공급 규모라기보다는 실질적으로 우리가 아파트를 언제 입주할 수 있는지에 대한, 신규 아파트에 대한 그런 것들이 필요할 것 같고요. 단순히 약 135만 채 이거는 아무 의미 없고요. 2030년까지 몇 체를 입주할 수 있을까 이런 것들입니다. 신규 공급은 단기간에 이루어질 수 있는 것이 아니거든요. 이거는 하지 말고 그냥 꾸준히 매년 공급을 해야 되는 게 맞는 것들이고요. 제가 세미나 가서 늘 제안하는 게 있는데, 서울이 아파트가 190만 채가 있어요. 신규는 아무리 많이 공급을 해 봤자 4만 채밖에 공급이 안 되거든요? 나머지 190만 채 구축들을 원활하게 거래를 할 수 있게 해 주면 좋거든요. 최근에 3대 규제가 있어요. 조정대상지역, 투기과열지구, 그다음에 토지거래허가구역이 있는데 이것 때문에 거래가 되고 있지 않거든요. 여러 가지 이유로 차라리 강남구, 서초구 정도만 빼면 나머지 지역들은 다 규제를 풀어주는 것이 오히려 공급 효과를 가속화해서 기존 주택들을 거래할 수 있게 함으로써 부동산 시장이 안정된다고 보고 있거든요. 그렇게 바라고 기대를 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 네 번째 내놓을 부동산 대책은 아마도 공급 대책일 것이다 말씀하셨는데. 지켜봐야 될 것 같고요. 전월세 가격은 어떻습니까? 불안정하다는 이야기 나오던데 맞아요?
◇ 김학렬 : 네, 매매 자가로 거주하시는 분들은 이사를 가도 되고 안 가도 되고, 물건을 사도 되고 안 사도 되는데 임차로 살고 계신 분들은 2년에 한 번씩은 재계약을 할 것인지, 이사를 갈 것인지 무조건 의사 결정을 해야 되기 때문에 물량이 되게 중요합니다. 전세 같은 경우는 물량이 고정이 되어 있거든요. 신규 공급이 있어야지 신규 아파트가 입주를 하게 되면 반은 자가로 입주하고, 반은 전월세로 나오는데 일단 신규 입주 물량이 작년 대비 올해 절반으로 줍니다. 거기다가 토지거래 허가 구역에 있는데 토지거래 허가구역은 뭐냐 하면 자가로 실입주하지 않으면 거래가 안 되거든요. 그러면 결국 토지거래 허가구역에서 1건이 거래될 때마다 전세 매물이 줄어드는 겁니다. 2026년도는 작년에도 어려웠는데 올해는 더 어려워질 거예요. 물량이 급감하기 때문에. 그래서 전세 가격도 많이 올라갈 것이고, 월세로도 많이 전환이 되고 있거든요. 그래서 2026년도는 아마 전세나 월세 구하시는 분들한테는 거의 지옥이 되지 않을까 싶습니다.
◆ 박귀빈 : 그래서 투자보다는 주거 안정을 위해서 빨리 내 집 마련하자. 이런 생각을 갖고 있는 분들도 많아지고 있는 것 같더라고요. 어떻게 보세요?
◇ 김학렬 : 내 집 마련은 가능한 한 빨리 하는 게 좋다고 생각하고 있고요. 왜 그러냐 하면 주거 문제 이런 스트레스에서 빨리 해소가 될 수 있거든요. 집값이 올라가고 내려가는 건 다음 문제고요. 일단은 2년에 한 번씩 이사를 가지 않아도 되잖아요. 그래서 적당한 대출을 받고, 적당히 출근이 가능하고 우리 아이들이 학교를 갈 수 있는 입지에서는 내 집 마련을 하시고. 그다음에 살고 있는 집이라든지, 입지가 불만족스러우면 다음 갈아타기를 준비하시는 것들이 마음 편한 보금자리 주택 운영 방법이 될 거라고 생각을 합니다.
◆ 박귀빈 : 그러면 올해 내 집 마련을 어떻게든 기회가 되면 하시는 게 좋겠다라는 전제하에, 그 시점은 언제가 좋을까요?
◇ 김학렬 : 당장입니다. 지금이요 오늘이라도 계약하셨으면 좋겠어요.
◆ 박귀빈 : 왜 그렇습니까? 더 늦어지면 안 되는 거예요?
◇ 김학렬 : 아까 말씀드린 대로 전세도 올라가고, 월세도 올라가고, 매매도 올라가는 시장이거든요. 어찌 보면 지금이 가장 저렴한 가격으로 매매든, 전세든, 월세를 선택할 수 있는 시기라고 생각하고 있기 때문에 그렇고요. 물론 이거는 모든 아파트가, 모든 입지가 다 그런 건 아닙니다. 아마 대부분 희망하는 입지들은 올해는 그렇게 진도가 나갈 것으로 보이기 때문에 빠지길 기다린다, 상황이 좋아지길 기다려서는 해결이 될 것 같지는 않습니다. 일단은 먼저 보금자리를 마련을 해 놓고 그다음 문제를 고민하는 게 맞다고 제안 드리고 싶네요.
◆ 박귀빈 : 최대한 자금을 모으시고, 대출 부담이 조금 있더라도 가능하시다면 집값 더 오르기 전에 당장이라도 내 집 마련하시는 게 좋겠다 맞습니까?
◇ 김학렬 : 어제 제 후배가 왔는데, 결혼을 앞두고 있어서 임차로 간다는 거예요. 그래서 대충 따져보니까 대출을 받으면 집을 살 수 있겠더라고요. 그래서 집을 사라고 제안을 했더니 돈을 조금 더 모아서 사겠다는 거예요.
◆ 박귀빈 : 많은 분들이 그 생각하시죠? 대출 적게 받아야 되니까.
◇ 김학렬 : 제가 뭐라고 말씀을 드렸냐면, ‘니가 아마 돈을 모으는 것보다 집값이 올라가는 게 더 속도가 빠를 거다.’ 그래서 ‘일단은 집을 사놓고 그 집값이 올라가는 것들에 보태서 네가 모은 돈으로 더 좋은 데 상급지로 다음에 가라’고 그렇게 제안을 했거든요. 그래서 살 수 있는... 다 강남만 보고 있으니까 또 이런 문제들이 생기는 것인데. 강남을 포기하게 되면 굉장히 좋은 입지들이 많아요. 그리고 또 서울 꼭 살 필요 없거든요. 교통이 좋아졌기 때문에? 경기도 인천에서도 괜찮은 입지들이 많기 때문에, 꼭 서울 선택하라는 말씀드리는 것이 아니라 내가 쓸 수 있는 경제력을 최대한 활용해서 출퇴근 편하고, 우리 가족들이 편안하게 살 수 있는 곳은 당장 선택하는 게 가장 좋은 방법이라고 생각을 합니다.
◆ 박귀빈 : 내 집 마련할 때 물론 통근, 생활 환경 중요합니다. 내 집이잖아요. 향후 내 집이 얼마나 더 오를지도 이건 투자 입장에서 생각을 해야 되지 않겠습니까? 지역을 몇 군데 꼽아주시면 안 될까요?
◇ 김학렬 : 이런 얘기하면 또 웃으실 텐데, 제일 추천하는 지역은 강남구예요.
◆ 박귀빈 : 아니 강남은 힘들다면서요.
◇ 김학렬 : 일단 그걸 전제로 하고 강남 가실 수 있는 분들은 다른 고민하실 필요 없잖아요?
◆ 박귀빈 : 가능하면 강남 들어가라. 일단 그것 맞다.
◇ 김학렬 : 그렇죠 일단 99%는 강남을 못 갑니다. 인지도 때문에. 그래서 강남까지 갈 수 있는 교통망이 좋은 지역 가시면 돼요. 왜냐하면 강남이 좋은 이유는 일자리가 거기 다 있거든요. 그래서 광역 교통망이 있어요. 그리고 한 번에 환승하지 않고 강남까지 갈 수 있는 전철망이 있는 입지들은 서울뿐만이 아니라 경기도 인천도 괜찮다. 그런 입지 중에서 새 아파트들이 좋습니다. 주택지 개발해서 집단적으로 많이 들어와서 입지가 좋아진 입지들의 그런 새 아파트들이 좋거든요. 그런 곳은 서울의 전세가보다 싼 지역들도 많아요. 그런 지역부터 시작하시기를 추천드리죠.
◆ 박귀빈 : 일단은 경기도 인천 지역 괜찮고. 그리고 강남과 연결되는 교통망이 잘 되어 있는 곳을 골라라. 새 아파트 중에서.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 또 규제 지역이 아니면 대출도 많이 나오거든요. 규제 지역 같은 경우는 1주택 하실 경우에 40%밖에 대출이 안 나와요. 근데 비규제 지역은 70%까지 나오거든요. 그러면 비규제 지역 중에서 강남이라든지, 여의도라든지, 종로구 중구까지 출퇴근할 수 있는 입지들은 괜찮은 것들이거든요. 예를 들어서 고양시 덕양구라든지, 남양주라든지, 구리라든지 이런 지역들은 아직까지 비규제 지역들이거든요? 교통망이 상당히 좋습니다. 아파트가 준신축인데. 84제곱미터 국민 평형이라고 하는데 30평대라 하더라도 5억, 6억밖에 안 해요. 이러면 서울 전세보다 월등히 싼 거잖아요? ‘그런 지역부터 시작하셔도 충분히 괜찮다’라고 추천을 드리고 싶네요.
◆ 박귀빈 : 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이었습니다. 고맙습니다.
◇ 김학렬 : 감사합니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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