“연예인도 속았다” 모르면 꼼짝없이 당하는 기획 부동산의 실체

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 10월 29일 (금요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김재윤 법무법인 명경 대표 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 개발 가능성이 희박한 땅을 개발 예정지처럼 속여 판매한 기획 부동산 업체가 경찰에 적발됐습니다. 경찰 조사 결과 피해자는 약 3천 여 명, 피해 금액만 약 2500억 원에 이른다고 하는데요. 도대체 어떻게 이렇게 많은 사람들을 속인 걸까요? 기획부동산의 수법과 대응방법 등에 대해 자세히 짚어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 법무법인 명경의 김재윤 대표 변호사 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 김재윤 변호사(이하 김재윤): 네, 안녕하십니까.

◇ 최형진: 서두에도 말씀 드렸습니다만, 피해자가 약 3천여 명, 피해금액만 2500억 원인데요. 기획부동산이라는 게 정확하게 어떤 사건을 말하는 겁니까?

◆ 김재윤: 맹지나 개발제한구역, 보전산지처럼 제한이 있어서 가치가 거의 없는 땅을 마치 개발호재가 있어서 앞으로 이 땅이 가치가 형성될 것이다, 이렇게 속여서 파는 부동안 매매사기인데요. 이런 법인을 설립해서 조직적으로 대량 거래가 이뤄지는 특징이 있습니다.

◇ 최형진: 조금 전에 대량거래라고 말씀하셨는데, 이 부동산이다 보니까 한 번 사건이 발생하는 피해액도 엄청날 것 같습니다. 발생하면 대부분 이렇게 규모가 큽니까?

◆ 김재윤: 아무래도 텔레마케터 등을 고용해서 무작위로 광고를 하기도 하고요. 영업 차원의 지인을 섭외하기도 하는데, 이게 조직적으로 이뤄지는 형태가 문제가 되는 게 이 안에서 사기를 배운 사람들이 또 계열사를 차려가지고 다단계 식으로 층층 내려갑니다. 그래서 일종의 계열사들이 땅을 공동으로 매입해서 공들여 쪼개서 파든 형태가 되다보니 규모가 커지게 됩니다.

◇ 최형진: 지금 피해자만 3천여 명이라고 말씀을 드리는데, 부동산은 아무래도 다른 거래보다 꼼꼼하게 확인하게 되지 않습니까. 저도 이 기사를 보니까 깜깜이 투자를 유도했다, 이런 내용들이 나오는데, 어떤 수법을 쓰는 겁니까?

◆ 김재윤: 처음부터 지번이라든가 토지의 정확한 내용을 알려주지 않고 있다가, 예를 들어서 우리 회사의 기업비밀이라고 하든가, 아니면 다른 땅을 보여주고 이 땅이 이미 팔렸으니 내가 더 좋은 땅을 알려주겠다. 아니면 현장에 데려갔다가 다른 땅을 보여주고 그 옆에 있는 땅을 파는 형태를 많이 하고요. 지번을 구체적으로 알린 경우에는 제한이 걸려있는 것들이 곧 풀릴 거니까, 걱정하지 마라, 풀리기로 이미 다 확정됐다, 이런 형태로 많이 합니다.

◇ 최형진: 최근 기획부동산 사기유형 중에 임야를 쓸 만한 땅으로 속여 파는 경우도
많다고 하는데, 맞습니까?

◆ 김재윤: 네, 맞습니다. 아무래도 임야가 한 필지 필지가 넓다 보니까, 그리고 이 업체가 싸게 구매할 수 있다 보니까 예전부터 임야를 사서 쪼개서 파는 형태의 사기가 많이 있었습니다. 현재도 있고요.

◇ 최형진: 그렇군요. 저희 YTN에서도 이 내용을 단독보도를 했는데, 당시 내용을 보니까 매일 아침 직원들에게 깜깜이 투자를 하도록 유도하는 수법을 가르친다는 내용이 있었거든요. 직원들에게 이렇게 교육을 시켜서 그야말로 사기를 쳐라, 이렇게 교육을 한 겁니까?

◆ 김재윤: 실제로 이 내부에 팀장, 실장, 영업 담당 직원, 이렇게 조직적인 구조가 있습니다. 그래서 일종의 정신교육처럼 사기 치는 방법을 설파하는 겁니다. 그래서 그 내용을 듣고 그 내용 그대로 텔레마케터들이 무작위로 전화를 해서 그 내용을 소개하는 겁니다.

◇ 최형진: 조금 전에 말씀하신 임야기획부동산 관련한 구체적인 피해 사례 들려주실 수 있으실까요?

◆ 김재윤: 얼마 전에 기소가 된 사건인데요. 세종시가 아무래도 이런 사건이 많은데, 세종시에 있는 임야 관련해서 예를 들어서 전문가가 권리분석을 다 마쳤다, 몇 년 안에 이곳에 상업단지, 주거단지가 들어서고, 제2의 경부고속도로도 연결된다, 땅값이 크게 오를 거라고 속였는데, 사실 그 땅은 임야고 표고도 100m 이상에 있는 고지에 급경사, 맹지였습니다. 개발가능성이 전혀 없었고. 설명했던 개발호재들은 이 땅과는 전혀 관련이 없거나 아니면 애초부터 없던 계획이었습니다. 그럼에도 많은 피해자를 속이는 사건이었죠.

◇ 최형진: 한 코메디언이 이걸 홍보하면서, “이 한 조각 피자를 내가 먹는다고 한 판의 피자맛과 다르겠느냐”, 이런 식으로 했더라고요. 요즘 소액 투자해서 지분을 가질 수 있다, 이런 부동산 광고 저도 흔히 접하는데요. 이렇게 지분을 나눠 파는 건 모두 기획부동산 사기인 건가요?

◆ 김재윤: 그렇지는 않습니다. 예를 들어서 가치가 있는 부동산의 지분을 갖고 있고, 그 부동산에서 발생하는 임대수익이라든가 가치 상승분을 본인이 향유할 수 있다면 전혀 사기가 아닙니다. 예를 들자면, 부동산 위치도 이와 유사한 구조로 사실 지분으로 쪼개서 갖고 있지만, 수익을 향유하기 때문에 사기가 아닙니다. 그런데 기획부동산 사기에서 문제가 된 이유는 가치가 일단 전혀 없는 임야를 처분하기 어려운 지분 형태로 쪼개 팔았다는 게 문제고요. 예를 들어서 극단적으로 얘기하자면, 지분이 아니라 전체 통으로 샀다고 하면 임야에 있는 나무 열매라도 딸 수 있는 가치가 있는데, 소수 지분권자기 때문에 그 땅에 아무것도 본인이 할 수 없고, 향후 가치 상승도 기대할 수 없기 때문에 사기가 된다고 봅니다.

◇ 최형진: 현재 조사 중인 사건에서도 그렇고, 비오톱 1등급, 이 비오톱이 동·식물 공동 서식지잖아요. 비오톱도 그렇고 보전 산지 등 개발이 어려운 지역이라고 하는데, 시간이 지나면 개발 될 수도 있는 거 아닌가요?

◆ 김재윤: 비오톱 1등급이라든가 보전 산지 등은요. 자연환경보호를 위해서 어떻게 보면 우리 국민들의 공통의 환경자산인 거죠. 그런 보전할 만한 가치가 있는 땅 개발을 엄격하게 제한해놓은 겁니다. 그래서 만약 이 개발 제한, 비오톱이라든가 보전 산지가 풀리려면 보전할 만한 환경 가치가 없어졌다, 극단적으로 말하면 이 동·식물도 다 죽고 없어졌다, 이런 정도 판단이 가능해야 되는데, 예를 들자면 나무를 벌목하는 행위 자체가 금지되어 있기 때문에 일반인은 애당초 개발할 수 없는 것이죠. 그리고 예를 들자면, 주변에 도시가 들어선다고 하더라도 비오톱이라든가 보전 산지로 묶여 있는 땅들은 계속해서 묶여 있게 됩니다. 왜냐하면 이 도시민들도 본인들이 향유해야 될 만한 녹지가 있어야 되기 때문에 비오톱이라든가 보전 산지가 녹지로써 계속 기능을 하게 되는 것이죠.

◇ 최형진: 일반인들은 이런 정보도 부족하고, 사실 ‘빨리 신청 안 하면 이런 기회가 날아 갑니다’, 이러면 투자하고 싶기도 하고요. 또 속이려고 작정한 사기꾼을 구분하는 게 쉽진 않을 것 같은데요. 기본적으로 위치, 가격, 번지수, 평수, 이런 부분을 제대로 알려주지 않으면 일단 의심해야 될까요?

◆ 김재윤: 네, 기본을 알려주지 않는다면, 굉장히 사기 가능성이 높다고 생각하셔도 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 혹시 좀 확인해볼 만한 부분은 어떤 게 있을까요? 일반인 입장에서요.

◆ 김재윤: 일단 지번을 알고 계신다면, 토지이용계획확인원을 발급 받으셔야 해요. 거기엔 토지에 대한 객관적인 가치를 설명하고 있거든요. 그 내용이 이해가 어렵다면 가까운 관할 지자체 공무원, 전문가한테 이 토지가 개발할 수 있냐, 쉽게 말하자면 집을 지을 수 있느냐라는 것을 설명 들으시면 좋을 것 같습니다. 만약 그런 개발 행위가 불가능하다고 한다면 사기일 가능성이 굉장히 높아지는 거죠.

◇ 최형진: 그러면 만약 내가 산 땅이 이렇게 개발될 가능성이 없는 땅이었다는 걸 알게 됐을 때, 대응할 방법 없습니까?

◆ 김재윤: 일단 형사고소를 해서 상대를 처벌받게 하는 것이 중요한데요. 그런데 이게 형사처벌이 되려면 증거가 있어야 되는데, 증거가 없는 경우가 굉장히 많고요. 만약 증거가 없다고 한다면, 유사 피해자들을 찾아서 공동대응을 하는 게 좋은 방법이 됩니다. 내가 피해를 당했다는 나의 진술은 내 사건의 증거가 안 되지만 다른 사람이 피해당했다는 사건의 증거가 되거든요. 서로서로 증거가 될 수 있기 때문에 공동 대응이 굉장히 중요합니다.

◇ 최형진: 이번에 이렇게 기획부동산 사기를 친 사람들, 특정경제범죄법상 사기에 해당하는 겁니까?

◆ 김재윤: 네, 그렇게 해당될 수 있죠. 사기 피해액이 많다보면.

◇ 최형진: 범죄조직의 규모가 제법 큰데, 모두 다 잡을 수는 있는 겁니까?

◆ 김재윤: 이게 업체가 폐업해서 도망가는 경우에 또 못 잡는 경우가 꽤 있고요. 그리고 또 대부분은 증거가 없음에도 섣불리 고소를 했다가, 업체에서 잡아떼는 거죠. 내가 이러한 개발이 안 된다는 사실을 다 충분히 이야기했다. 그리고 향후 반드시 개발된다는 이야기를 한 적이 없다. 이런 식으로 잡아떼면 무혐의로 나오는 경우도 상당히 있습니다. 그래서 증거를 수집하는 게 굉장히 중요하고요. 그리고 업체가 잡혔다고 했을 때, 이미 돈을 다 빼돌렸다면 피해보상을 받기가 어려운 게 현실적인 부분입니다. 그래서 미리 가압류라든가 민사적인 조치를 취해야 되는데요. 다만, 최근에는 몰수 보전조치를 수사기관에서 굉장히 적극적으로 활용을 하고 있는 것으로 보입니다. 그래서 피해금액 전액은 아니더라도 일부에 대해서 몰수보전을 미리 해놓는 경우에는 향후 유죄가 확정되면 피해자 분들이 몰수된 금액을 나눠서 받을 수 있는 경우가 있습니다.

◇ 최형진: 만약 그렇게 되면 피해보상을 받을 수 있다는 말씀이신 거죠?

◆ 김재윤: 네.

◇ 최형진: 애청자 문자 보내주셨습니다. ‘저도 예전에 기획부동산 전화 받은 적이 있는데요. 땅을 보자니까 계약금을 걸어야 볼 수 있다고 하더라고요. 땅도 안 보여주고 돈을 먼저 요구하는 곳은 의심부터 해봐야 될 것 같아요’라고 하셨는데, 이게 확실히 기획부동산 사례라고 봐야 될까요?

◆ 김재윤: 네, 그 사례 많습니다.

◇ 최형진: 일단 무조건 번지수, 이런 부분 알려주지 않으면 의심부터 해봐야 될 것 같습니다. 듣고 계신 애청자 분들께 해주실 말씀이 있다면 어떤 게 있을까요?

◆ 김재윤: 토지 부동산을 투자해서 수익을 낸다는 게 상당히 어렵습니다. 사실. 업체들이 일반인들을 위해서 좋은 땅을 줄 이유가 없고요. 만약 그런 기회가 생긴다면 반드시 여기 저기 확인해보시는 게 좋습니다. 공무원 분들에게 확인도 해보고. 만약 어떤 지역의 땅을 판다면, 그 지역의 공인중개사들에게 확인해보는 것도 좋은 방법이 됩니다. 그러한 확인 절차를 거친 후에 투자를 하셔도 늦지 않다는 걸 꼭 유념해주길 바랍니다.

◇ 최형진: 애청자 의견입니다. ‘상식적으로 그렇게 좋은 땅이면 본인이 사지, 우리한테 사라고 권유하지 않겠죠’라고 하셨는데, 이것도 맞는 말 아닙니까?

◆ 김재윤: 맞는 말입니다.

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김재윤: 고맙습니다.




YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)