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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 천소라 인하대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이제 본격적인 가을 이사철입니다. 그런데 전월세 시장은 극도로 불안하고요. 이게 아파트 매맷값까지 끌어올리고 있습니다. 오늘은 천소라 인하대 경제학과 교수와 이 관련된 내용 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 가을 이사철입니다. 그래서 이사를 준비하시는 분들이 많을 것 같습니다. 그런데 전월세 오름폭이 너무 커요. 서울 한강 이북 14개구 아파트 평균 매매가격이 12억 원을 넘어섰고요. 평균 전셋값도 6억 원을 넘었다고 합니다. 지금 전세 시장 상황 어떻게 보고 계십니까?
[천소라]
지금 말씀주신 것처럼 매매가격뿐만 아니라 임대차시장의 전월세 가격 모두 상승하고 있거든요. 화면에서 보시다시피 2월하고 10월을 비교해 보면 매매 그리고 전세 모두 상당 부분 상승한 상황이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같고요. 어쨌든 정부의 정책기조가 실수요 중심의 정책이다 보니 어떻게 보면 임대차시장에서는 공급의 주체라고 할 수 있는 다주택자들이 매물을 거둬들이는 현상이 이어지면서 어떻게 보면 시장 전체적으로 매물이 감소하고 여기에 사람들이 잔여 수요가 남게 되면 이런 것들이 가격 상승으로 이어지는 국면이다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.
[앵커]
전셋값이 이렇게 빠르게 오르고 있는데요. 높은 전셋값에도 전세를 구할 수 없다는 이야기가 곳곳에서 들려옵니다. 그러다 보니까 서울의 아파트에서 임대차 월세 비중이 절반을 넘어섰다. 그리고 이 월셋값도 몇 백만 원 수준까지 올랐다는 보도도 나오고 있거든요. 이거는 임대차 시장의 구조 자체가 변하는 거라고 봐야 되는 겁니까?
[천소라]
과도기 형태라고 볼 수 있을 것 같아요. 어쨌든 지금 말씀드린 것처럼 정부가 실거주 중심의 정책을 펴다 보니 어떻게 보면 전세 매물이 줄어들 수 있는 상황이 이어질 수 있고요. 기존에 임대차시장에 있던 수요들이 일부는 물론 매매로 전환될 수가 있고 일부는 여전히 전세라든지 월세 수요로 남아 있을 수 있는 부분이 있는 거죠. 하지만 6억이라는 전세도 서민 입장에서는 구하기가 쉽지 않은 부분이 있는데 이런 것들이 그동안에는 전세대출 이런 것들의 도움을 받아서 집을 살 수 있는 여력이 있었다면 이런 부분에도 규제가 들어가고 있는 상황이거든요. 그래서 이제 보증금을 낮춰서라도 반전세라든지 월세 수요로 전환되는 부분들도 있고요. 우리가 가격 자체도 봐야 되겠지만 구조의 비중을 우리가 봤을 때 모두 다 월세로 전환했다기보다는 전세가 더 줄어드는 상황에서 월세도 줄어드는데 이게 조금 더 덜 줄어들면 비중이 늘어날 수 있는 부분도 있는 거죠. 그래서 전월세 계약 건수를 보면 1월부터 9월보다는 10월 자체의 거래 건수는 줄어들었거든요. 그래서 전반적으로 임대차 시장이 위축되는 국면에서 가격은 상승하는 상황이다. 이렇게 보는 것이 좀 더 맞을 것 같습니다.
[앵커]
그래서 요즘 이사 준비하시는 분들은 정말 고심이 큰 것 같던데요. 홍지선 국토교통부 장관의 이야기를 들어보면 전세의 급속한 월세화, 이 원인은 1인 가구 증가 같은 구조적인 변화 때문이다라고 진단을 했단 말이죠. 그런데 지표를 보자면 서울의 전셋값이 이재명 정부 출범 뒤에 12%가 올랐는데요. 규제를 강화한 10.15 대책 이후에 10.48%가 올랐습니다. 그렇다면 구조적인 변화도 그렇지만 정부의 정책이 전세의 월세화를 부추겼다고 봐야 되는 거 아닙니까?
[천소라]
이것이 구조적으로 어떤 요인에 의해서 정확하게 어느 정도 비중이 늘었다는 것은 물론 정량적인 분석이 필요하겠지만 이것이 장기적으로 1인 가구 증가라든지 전세보증금에 대한 우려 때문에 이것이 매매로 바뀌거나 전세 가격의 구조 변화로 이어지는 국면으로 봐야 되는 거죠. 하지만 급등하는 상황에서는 정책의 원인을 배제하기는 상당히 어려운 상황이다, 이렇게 보는 게 맞을 것 같고요. 장관의 말처럼 1인 가구 증가는 어쨌든 중대형 아파트보다는 소형 아파트 임대 위주로 갈 수 있는 부분도 있겠지만 이런 것보다는 여전히 매매가격과 전세가격이 차이가 나는 상황에서 매매로 급격하게 전환되지 못하는 가구에 있어서는 임대차시장에 남아 있을 수밖에 없거든요. 그리고 이것이 실거주 중심의 정책 때문에 공급이 현저하게 줄어든 상황에서는 수요가 몰리면서 가격이 올라가는 이러한 국면이 지속될 수 있겠죠. 그래서 이것을 단순하게 1인 가구 증가라든지 보증금의 우려 원인도 물론 있겠지만 이거보다 단기간에 급등한 요인은 정책의 부작용이다, 이렇게 보는 것들이 맞지 않을까 생각이 됩니다.
[앵커]
이 문제는 정부가 기준으로 하는 한국부동산원에서 아주 지표가 명확하게 나오기 때문에 정부의 설명에 그렇게까지 설득력은 없는 것 같고요. 이렇게 전세난, 월세가격도 올라가면서 생존 매수, 살기 위해서 집을 산다는 말이 계속 나오고 있습니다. 전세난, 월세난이 이렇게 심각하다면 집값은 오를 수밖에 없는 거 아닙니까?
[천소라]
전세, 월세난이 심각한 상황에서 어쨌든 서울에 일자리라든지 교육이라든지 이런 것들이 집중되어 있는 상황이잖아요. 그렇다 보면 지금 거주하고 있는 상당 부분의 서울 시민들도 임대차 수요에 기반한 사람들이 더 많은 거죠. 그래서 이런 것들을 생각해 봤을 때 우리가 지금 서울아파트 상황에서 전세를 구하지 못해서 생존매수도 이어질 수 있겠지만 이 매수 자체도 여력이 있어야 되는 거죠. 그래서 종합적으로 봐야 될 것이 이것이 자금의 여력이 충분한가. 그렇지 않으면 오히려 월세로 밀려날 수 있는 상황으로 이어질 수 있다고 보는 시각도 있을 것 같습니다.
[앵커]
실제로 서울의 아파트값이 이재명 정부 출범 이후 15.8% 올랐고요. 그다음 10.15대책 이후에 11.3%가 올랐으니까 많은 분들이 어쩔 수 없이 집을 사는 그런 모습들이 나오는 것 같은데 그런데 최근 들어서는 집값의 오름폭이 외곽 지역 그리고 중하위권 지역으로도 번져나가는 흐름들이 보이는 것 같습니다.
[천소라]
맞습니다. 지금 전체 서울의 평균 집값이 오른다고 하더라도 이것을 잘 뜯어보면 강남 3구의 매매 가격 상승세는 주춤하거나 둔화되는 모습도 보이고 있고요. 그외에 우리가 상대적으로 중저가 아파트의 가격 상승세가 유지되는 모습을 보이고 있죠. 그래서 지금 우리가 생각해 보면 15억 아파트 이하에서는 대출이 나오는 상황인데 지금 이 가격을 넘어서는 가격들은 서민들은 바로 현금으로 매입하기는 어려운 상황일 수도 있죠. 그래서 이것을 상대적으로 내가 자금 여력이 되는 규제를 조금 덜 받는 지역으로 수요가 이동할 수 있고요. 하지만 우리가 주의해서 봐야 될 것이 전체적인 경기와 인천 지역으로 모두 다 상승할 것이다라고 보는 것은 조금 과장된 해석일 것 같고요. 이 부분에서도 경기권 중에서 일자리가 가깝거나 GTX라는 호재가 있다거나 뭔가 이러한 수요가 이어질 수 있는 부분들, 이런 부분에 차별적으로 가격 상승세가 있을 수는 있을 것 같다고 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
조금 전에 교수님께서 강남은 둔화하고 있다고 말씀해 주셨어요. 그래서 정부 쪽에서는 강남 쪽의 안정세를 들어서 이게 서울 전역으로 퍼져나갈 것이다라는 전망도 나오고 있거든요. 동의하십니까?
[천소라]
정책의 효과를 어떻게 바라봐야 하나, 이런 게 궁금할 수 있는데 이것이 특정 지역의 가격 상승, 즉 고가 아파트의 하락을 정책의 결실이라고 봐야 하는지 아니면 전반적인 서민들의 주거 안정을 봐야 되는지 이렇게 우리가 구별을 해 봐야 될 것 같은데 이런 것이 지금 강남 3구에는 뚜럿한 하락세가 어느 정도 보여지고 있지만 아직까지 중저가 아파트들의 상승세는 이어지고 있는 국면이거든요. 그래서 이런 것들이 계속 다른 외곽까지 퍼질지는 아직까지는 불확실한 상황이기는 하지만 그렇지 않다고 하면 오히려 서민들의 주거 불안은 더 커질 수밖에 없다, 이렇게 보는 것이 맞을 것 같습니다.
[앵커]
이것도 지표로 말씀을 드리자면 지난주에 서울의 아파트 값, 서초, 강남, 송파는 하락했지만 성북이나 서대문 같은 곳은 0.36%, 굉장히 큰 폭으로 올랐으니까요. 우리가 접근할 수 있는 지역은 여전히 만만치 않다고 보는 게 맞을 것 같습니다. 어찌됐건 정부에서는 여러 가지 이유를 들어서 급락을 넘어서 폭락 전망까지 나오고 있어요. 그리고 이 근거가 되는 건 역시 고금리가 제일 큰 것 같거든요. 고금리가 집값을 꺾을 요소가 될 수 있을까요?
[천소라]
어쨌든 전반적으로 가격을 결정하는 요인은 시장에서는 수요와 공급 그리고 여기에 정책적인 효과들도 있을 수 있겠죠. 그리고 지금 서울시 아파트 공급량은 지금 우리가 공급을 늘리겠다고 계획을 발표한다고 해도 시차가 상당히 걸리는 문제이기 때문에 공급은 비탄력적으로 이어질 가능성이 높고 그렇다고 하면 지금 수요세가 안정될 수 있는 부분들이 있는가. 우리가 어쨌든 수요에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 요인들이 있는 거죠. 그중 하나가 금리일 수 있고요. 그래서 말씀주신 것처럼 금리가 상승하면서 이것이 자금 여력의 제한이라든지 앞으로의 대출 상환 여력에 제한이 있다고 하면 물론 이것이 수요의 둔화로 이어질 수는 있겠지만 지금과 같은 상황에서 우리가 다른 선택지가 없는 상황, 임대차에 매매도 없고 이렇게 되면 아까 말씀주신 생존 매수로 이어질 수 있는 가능성도 있기 때문에 단기적으로 보면 이러한 금리인상 기조가 지속적으로 이어지지 않는 한 가격 상승을 한 번에 폭락까지 바로 점치기는 어려운 상황이다. 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 말씀을 들어보면 금리가 수요를 억누를 수는 있지만 공급이 적고 전월세난이 심하기 때문에 큰 효과는 없을 것이다, 이렇게 보면 되는 겁니까?
[천소라]
어느 정도 시간이 걸릴 수 있는 부분들이 있지만 이게 금리만 오른다고 해서 예를 들어서 다른 금융규제라든지 이런 것들이 완화적으로 바뀌고 공급이 어쨌든 최근 2~3년까지는 절벽인 상황이지만 앞으로 정부가 얘기하는 공급대책들, 3기 신도시라든지 앞으로 이런 것들이 원활하게 장기적인 시각에서는 영향을 받을 수 있는 부분들이 있거든요. 하지만 단기적인 흐름에서는 바로 폭락하기는 좀 더 지켜봐야 될 부분이 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
지금까지 말씀을 종합해 보자면 역시 정책이 지금의 전월세난을 부추긴 측면도 분명히 있는 것 같거든요. 그렇다면 교수님께서 거시정책 전문가께서 보시기에 정부의 부동산 정책 방향, 어떤 식으로 점검을 해야 한다, 이렇게 평가를 하십니까?
[천소라]
애초에 정부가 올 초부터 계속 지속적으로 얘기했던 것이 집값을 잡겠다 이런 식의 정확한 워딩은 차이가 있을지 몰라도 그런 식으로 우리가 메시지를 많이 받아들인 측면들이 있거든요. 이런 것들이 시장에 패닉 바잉이라든지 추가적인 수요를 바로 이끌어내는 부분들이 있기 때문에 가격 자체를 규제한다기보다는 시장 참여자들이 자유롭게 거래를 할 수 있는 환경을 조성해 줄 필요가 있다, 이렇게 보고 있고요. 지금 같은 공급이 제한적인 상황에서는 지금 이러한 규제가 이어지고 있는 상황에서는 여전히 혼란을 피하기는 어려운 상황이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 지금 상황에서 실수요자들, 특히 가을 이사철에 전월세 찾기 힘들어하는 실수요자분들, 어떤 선택을 하는 게 좋은 방향이라고 생각하십니까?
[천소라]
일률적으로 모두 다 빨리 사라. 혹은 앞으로 금리가 오를 것이기 때문에 주의해라, 이렇게 선택을 모두에게 얘기할 수는 없고요. 내가 가지고 있는 가용한 범위 내에서 내가 접근 가능한 지역에 내가 살 수 있는 여력이 있는지를 확인한 후 이런 것들이 내가 앞으로의 지속가능성이, 대출 상환 능력이나 이런 것들을 충분하게 감안할 수 있는지 이런 것들도 우리가 생각을 해 봐야 할 것 같고요. 서울에도 여러 지역들이 있지만 경기권에도 오르지 않은 지역들도 있거든요. 그래서 이러한 결정들은 임대료에 대한 불확실성도 존재하지만 앞으로 집값 상승의 변화분, 혹은 금리인상에 따른 대출상환능력에 따른 소비 여력 둔화, 이런 것들도 같이 봐야 되기 때문에 가계의 상황에 맞게 적절하게 판단하는 것이 중요하다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
내 수준에 맞는 생존 매수를 검토할 수밖에 없는 상황이라고 볼 수 있겠습니다. 상당히 씁쓸한 상황이기도 합니다. 지금까지 천소라 인하대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 천소라 인하대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이제 본격적인 가을 이사철입니다. 그런데 전월세 시장은 극도로 불안하고요. 이게 아파트 매맷값까지 끌어올리고 있습니다. 오늘은 천소라 인하대 경제학과 교수와 이 관련된 내용 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 가을 이사철입니다. 그래서 이사를 준비하시는 분들이 많을 것 같습니다. 그런데 전월세 오름폭이 너무 커요. 서울 한강 이북 14개구 아파트 평균 매매가격이 12억 원을 넘어섰고요. 평균 전셋값도 6억 원을 넘었다고 합니다. 지금 전세 시장 상황 어떻게 보고 계십니까?
[천소라]
지금 말씀주신 것처럼 매매가격뿐만 아니라 임대차시장의 전월세 가격 모두 상승하고 있거든요. 화면에서 보시다시피 2월하고 10월을 비교해 보면 매매 그리고 전세 모두 상당 부분 상승한 상황이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같고요. 어쨌든 정부의 정책기조가 실수요 중심의 정책이다 보니 어떻게 보면 임대차시장에서는 공급의 주체라고 할 수 있는 다주택자들이 매물을 거둬들이는 현상이 이어지면서 어떻게 보면 시장 전체적으로 매물이 감소하고 여기에 사람들이 잔여 수요가 남게 되면 이런 것들이 가격 상승으로 이어지는 국면이다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.
[앵커]
전셋값이 이렇게 빠르게 오르고 있는데요. 높은 전셋값에도 전세를 구할 수 없다는 이야기가 곳곳에서 들려옵니다. 그러다 보니까 서울의 아파트에서 임대차 월세 비중이 절반을 넘어섰다. 그리고 이 월셋값도 몇 백만 원 수준까지 올랐다는 보도도 나오고 있거든요. 이거는 임대차 시장의 구조 자체가 변하는 거라고 봐야 되는 겁니까?
[천소라]
과도기 형태라고 볼 수 있을 것 같아요. 어쨌든 지금 말씀드린 것처럼 정부가 실거주 중심의 정책을 펴다 보니 어떻게 보면 전세 매물이 줄어들 수 있는 상황이 이어질 수 있고요. 기존에 임대차시장에 있던 수요들이 일부는 물론 매매로 전환될 수가 있고 일부는 여전히 전세라든지 월세 수요로 남아 있을 수 있는 부분이 있는 거죠. 하지만 6억이라는 전세도 서민 입장에서는 구하기가 쉽지 않은 부분이 있는데 이런 것들이 그동안에는 전세대출 이런 것들의 도움을 받아서 집을 살 수 있는 여력이 있었다면 이런 부분에도 규제가 들어가고 있는 상황이거든요. 그래서 이제 보증금을 낮춰서라도 반전세라든지 월세 수요로 전환되는 부분들도 있고요. 우리가 가격 자체도 봐야 되겠지만 구조의 비중을 우리가 봤을 때 모두 다 월세로 전환했다기보다는 전세가 더 줄어드는 상황에서 월세도 줄어드는데 이게 조금 더 덜 줄어들면 비중이 늘어날 수 있는 부분도 있는 거죠. 그래서 전월세 계약 건수를 보면 1월부터 9월보다는 10월 자체의 거래 건수는 줄어들었거든요. 그래서 전반적으로 임대차 시장이 위축되는 국면에서 가격은 상승하는 상황이다. 이렇게 보는 것이 좀 더 맞을 것 같습니다.
[앵커]
그래서 요즘 이사 준비하시는 분들은 정말 고심이 큰 것 같던데요. 홍지선 국토교통부 장관의 이야기를 들어보면 전세의 급속한 월세화, 이 원인은 1인 가구 증가 같은 구조적인 변화 때문이다라고 진단을 했단 말이죠. 그런데 지표를 보자면 서울의 전셋값이 이재명 정부 출범 뒤에 12%가 올랐는데요. 규제를 강화한 10.15 대책 이후에 10.48%가 올랐습니다. 그렇다면 구조적인 변화도 그렇지만 정부의 정책이 전세의 월세화를 부추겼다고 봐야 되는 거 아닙니까?
[천소라]
이것이 구조적으로 어떤 요인에 의해서 정확하게 어느 정도 비중이 늘었다는 것은 물론 정량적인 분석이 필요하겠지만 이것이 장기적으로 1인 가구 증가라든지 전세보증금에 대한 우려 때문에 이것이 매매로 바뀌거나 전세 가격의 구조 변화로 이어지는 국면으로 봐야 되는 거죠. 하지만 급등하는 상황에서는 정책의 원인을 배제하기는 상당히 어려운 상황이다, 이렇게 보는 게 맞을 것 같고요. 장관의 말처럼 1인 가구 증가는 어쨌든 중대형 아파트보다는 소형 아파트 임대 위주로 갈 수 있는 부분도 있겠지만 이런 것보다는 여전히 매매가격과 전세가격이 차이가 나는 상황에서 매매로 급격하게 전환되지 못하는 가구에 있어서는 임대차시장에 남아 있을 수밖에 없거든요. 그리고 이것이 실거주 중심의 정책 때문에 공급이 현저하게 줄어든 상황에서는 수요가 몰리면서 가격이 올라가는 이러한 국면이 지속될 수 있겠죠. 그래서 이것을 단순하게 1인 가구 증가라든지 보증금의 우려 원인도 물론 있겠지만 이거보다 단기간에 급등한 요인은 정책의 부작용이다, 이렇게 보는 것들이 맞지 않을까 생각이 됩니다.
[앵커]
이 문제는 정부가 기준으로 하는 한국부동산원에서 아주 지표가 명확하게 나오기 때문에 정부의 설명에 그렇게까지 설득력은 없는 것 같고요. 이렇게 전세난, 월세가격도 올라가면서 생존 매수, 살기 위해서 집을 산다는 말이 계속 나오고 있습니다. 전세난, 월세난이 이렇게 심각하다면 집값은 오를 수밖에 없는 거 아닙니까?
[천소라]
전세, 월세난이 심각한 상황에서 어쨌든 서울에 일자리라든지 교육이라든지 이런 것들이 집중되어 있는 상황이잖아요. 그렇다 보면 지금 거주하고 있는 상당 부분의 서울 시민들도 임대차 수요에 기반한 사람들이 더 많은 거죠. 그래서 이런 것들을 생각해 봤을 때 우리가 지금 서울아파트 상황에서 전세를 구하지 못해서 생존매수도 이어질 수 있겠지만 이 매수 자체도 여력이 있어야 되는 거죠. 그래서 종합적으로 봐야 될 것이 이것이 자금의 여력이 충분한가. 그렇지 않으면 오히려 월세로 밀려날 수 있는 상황으로 이어질 수 있다고 보는 시각도 있을 것 같습니다.
[앵커]
실제로 서울의 아파트값이 이재명 정부 출범 이후 15.8% 올랐고요. 그다음 10.15대책 이후에 11.3%가 올랐으니까 많은 분들이 어쩔 수 없이 집을 사는 그런 모습들이 나오는 것 같은데 그런데 최근 들어서는 집값의 오름폭이 외곽 지역 그리고 중하위권 지역으로도 번져나가는 흐름들이 보이는 것 같습니다.
[천소라]
맞습니다. 지금 전체 서울의 평균 집값이 오른다고 하더라도 이것을 잘 뜯어보면 강남 3구의 매매 가격 상승세는 주춤하거나 둔화되는 모습도 보이고 있고요. 그외에 우리가 상대적으로 중저가 아파트의 가격 상승세가 유지되는 모습을 보이고 있죠. 그래서 지금 우리가 생각해 보면 15억 아파트 이하에서는 대출이 나오는 상황인데 지금 이 가격을 넘어서는 가격들은 서민들은 바로 현금으로 매입하기는 어려운 상황일 수도 있죠. 그래서 이것을 상대적으로 내가 자금 여력이 되는 규제를 조금 덜 받는 지역으로 수요가 이동할 수 있고요. 하지만 우리가 주의해서 봐야 될 것이 전체적인 경기와 인천 지역으로 모두 다 상승할 것이다라고 보는 것은 조금 과장된 해석일 것 같고요. 이 부분에서도 경기권 중에서 일자리가 가깝거나 GTX라는 호재가 있다거나 뭔가 이러한 수요가 이어질 수 있는 부분들, 이런 부분에 차별적으로 가격 상승세가 있을 수는 있을 것 같다고 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
조금 전에 교수님께서 강남은 둔화하고 있다고 말씀해 주셨어요. 그래서 정부 쪽에서는 강남 쪽의 안정세를 들어서 이게 서울 전역으로 퍼져나갈 것이다라는 전망도 나오고 있거든요. 동의하십니까?
[천소라]
정책의 효과를 어떻게 바라봐야 하나, 이런 게 궁금할 수 있는데 이것이 특정 지역의 가격 상승, 즉 고가 아파트의 하락을 정책의 결실이라고 봐야 하는지 아니면 전반적인 서민들의 주거 안정을 봐야 되는지 이렇게 우리가 구별을 해 봐야 될 것 같은데 이런 것이 지금 강남 3구에는 뚜럿한 하락세가 어느 정도 보여지고 있지만 아직까지 중저가 아파트들의 상승세는 이어지고 있는 국면이거든요. 그래서 이런 것들이 계속 다른 외곽까지 퍼질지는 아직까지는 불확실한 상황이기는 하지만 그렇지 않다고 하면 오히려 서민들의 주거 불안은 더 커질 수밖에 없다, 이렇게 보는 것이 맞을 것 같습니다.
[앵커]
이것도 지표로 말씀을 드리자면 지난주에 서울의 아파트 값, 서초, 강남, 송파는 하락했지만 성북이나 서대문 같은 곳은 0.36%, 굉장히 큰 폭으로 올랐으니까요. 우리가 접근할 수 있는 지역은 여전히 만만치 않다고 보는 게 맞을 것 같습니다. 어찌됐건 정부에서는 여러 가지 이유를 들어서 급락을 넘어서 폭락 전망까지 나오고 있어요. 그리고 이 근거가 되는 건 역시 고금리가 제일 큰 것 같거든요. 고금리가 집값을 꺾을 요소가 될 수 있을까요?
[천소라]
어쨌든 전반적으로 가격을 결정하는 요인은 시장에서는 수요와 공급 그리고 여기에 정책적인 효과들도 있을 수 있겠죠. 그리고 지금 서울시 아파트 공급량은 지금 우리가 공급을 늘리겠다고 계획을 발표한다고 해도 시차가 상당히 걸리는 문제이기 때문에 공급은 비탄력적으로 이어질 가능성이 높고 그렇다고 하면 지금 수요세가 안정될 수 있는 부분들이 있는가. 우리가 어쨌든 수요에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 요인들이 있는 거죠. 그중 하나가 금리일 수 있고요. 그래서 말씀주신 것처럼 금리가 상승하면서 이것이 자금 여력의 제한이라든지 앞으로의 대출 상환 여력에 제한이 있다고 하면 물론 이것이 수요의 둔화로 이어질 수는 있겠지만 지금과 같은 상황에서 우리가 다른 선택지가 없는 상황, 임대차에 매매도 없고 이렇게 되면 아까 말씀주신 생존 매수로 이어질 수 있는 가능성도 있기 때문에 단기적으로 보면 이러한 금리인상 기조가 지속적으로 이어지지 않는 한 가격 상승을 한 번에 폭락까지 바로 점치기는 어려운 상황이다. 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 말씀을 들어보면 금리가 수요를 억누를 수는 있지만 공급이 적고 전월세난이 심하기 때문에 큰 효과는 없을 것이다, 이렇게 보면 되는 겁니까?
[천소라]
어느 정도 시간이 걸릴 수 있는 부분들이 있지만 이게 금리만 오른다고 해서 예를 들어서 다른 금융규제라든지 이런 것들이 완화적으로 바뀌고 공급이 어쨌든 최근 2~3년까지는 절벽인 상황이지만 앞으로 정부가 얘기하는 공급대책들, 3기 신도시라든지 앞으로 이런 것들이 원활하게 장기적인 시각에서는 영향을 받을 수 있는 부분들이 있거든요. 하지만 단기적인 흐름에서는 바로 폭락하기는 좀 더 지켜봐야 될 부분이 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
지금까지 말씀을 종합해 보자면 역시 정책이 지금의 전월세난을 부추긴 측면도 분명히 있는 것 같거든요. 그렇다면 교수님께서 거시정책 전문가께서 보시기에 정부의 부동산 정책 방향, 어떤 식으로 점검을 해야 한다, 이렇게 평가를 하십니까?
[천소라]
애초에 정부가 올 초부터 계속 지속적으로 얘기했던 것이 집값을 잡겠다 이런 식의 정확한 워딩은 차이가 있을지 몰라도 그런 식으로 우리가 메시지를 많이 받아들인 측면들이 있거든요. 이런 것들이 시장에 패닉 바잉이라든지 추가적인 수요를 바로 이끌어내는 부분들이 있기 때문에 가격 자체를 규제한다기보다는 시장 참여자들이 자유롭게 거래를 할 수 있는 환경을 조성해 줄 필요가 있다, 이렇게 보고 있고요. 지금 같은 공급이 제한적인 상황에서는 지금 이러한 규제가 이어지고 있는 상황에서는 여전히 혼란을 피하기는 어려운 상황이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 지금 상황에서 실수요자들, 특히 가을 이사철에 전월세 찾기 힘들어하는 실수요자분들, 어떤 선택을 하는 게 좋은 방향이라고 생각하십니까?
[천소라]
일률적으로 모두 다 빨리 사라. 혹은 앞으로 금리가 오를 것이기 때문에 주의해라, 이렇게 선택을 모두에게 얘기할 수는 없고요. 내가 가지고 있는 가용한 범위 내에서 내가 접근 가능한 지역에 내가 살 수 있는 여력이 있는지를 확인한 후 이런 것들이 내가 앞으로의 지속가능성이, 대출 상환 능력이나 이런 것들을 충분하게 감안할 수 있는지 이런 것들도 우리가 생각을 해 봐야 할 것 같고요. 서울에도 여러 지역들이 있지만 경기권에도 오르지 않은 지역들도 있거든요. 그래서 이러한 결정들은 임대료에 대한 불확실성도 존재하지만 앞으로 집값 상승의 변화분, 혹은 금리인상에 따른 대출상환능력에 따른 소비 여력 둔화, 이런 것들도 같이 봐야 되기 때문에 가계의 상황에 맞게 적절하게 판단하는 것이 중요하다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
내 수준에 맞는 생존 매수를 검토할 수밖에 없는 상황이라고 볼 수 있겠습니다. 상당히 씁쓸한 상황이기도 합니다. 지금까지 천소라 인하대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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