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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 26일 월요일
■ 전화 : 고은이 한국경제신문 기자
- 가상자산 과세, 2022→2023→2025→2027→? 네번째 유예?
- 국민의힘, 가상자산 과세 폐지안까지 거론
- 2030세대, 李대통령 국정지지율 20%대..청년층 여론 의식?
- 금투세 폐지 이후, 국내 주식 vs 가상자산 세부담 형평성 논란도
- 해외거래소 이용시 거래자료 확보도 쉽지 않아, 美 2029년부터 가상자산 거래 정보 교환 가능
- 10년전 비트코인 과세 시점은?
- 기본공제 250만원 제외, 지방소득세 포함 22% 세율 적용 예정
- 1,000만원 코인 투자 순이익이라면 165만원 세금내야
- 몇년전 사둔 비트코인...가격 올라가면 과세?
- 재초환 부담금에 재건축 멈추나?
- 서초구, 반포 센트레빌아스테리움 올해 안에 재초환 부담금 부과 방침
- 20년 장기보유 70% 감면, 재건축 프리미엄 바라고 들어오면 수억 내야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 내년부터 비트코인 투자 수익에도 세금을 매긴다고 했었는데, 지금 시행을 두 달 남기고 있는데 이것 또 유예하는 쪽으로 가닥이 잡히나 보네요.
◇ 고은이 : 네, 어제 청와대가 가상자산 소득 과세를 2년 더 늦추는 방안을 검토하고 있다는 보도가 나왔습니다. 이렇게 되면 시행 시점은 내년 1월에서 2029년 1월로 또 밀리게 됩니다. 원래 가상자산 과세는 2022년에 시행할 예정이었는데요. 이후 2023년, 2025년, 또다시 2027년으로 세 차례 미뤘습니다. 이번에 만약 또 미루면 네 번째 유예가 됩니다. 정치권 기류가 지금 유예 쪽으로 가닥이 잡혔는데요. 국민의힘에서는 2년 또는 3년 유예안뿐만 아니라 과세 폐지안까지 나와 있습니다. 민주당 김민석 대표도 과세를 그대로 시행할지 제도를 보완할지 집중적으로 점검해서 연내에 결론을 내야 한다는 취지를 밝혔습니다. 이재명 대통령에 대한 2030세대 국정 지지율이 20%대에 머무는 상황에서 가상자산 정책에 대해서 민감한 청년층 여론을 염두에 둔 것이라는 해석이 나오고 있고요. 청와대 관계자도 청년 자산 사다리 존중 같은 청년층 목소리를 감안해서 시행을 미루는 쪽으로 논의하고 있다 이렇게 언급했습니다. 재유예론의 근거는 과세 인프라와 투자자 보호 준비가 부족하다는 지점인데요. 금융투자소득세 폐지 이후에는 국내 주식과 가상자산 투자의 세 부담 차이에 대한 반발도 이어졌습니다. 현재 법은 여전히 내년 시행으로 돼 있는데요. 이 유예가 현실화하려면 소득세법 개정까지 이루어져야 가능합니다.
◆ 조태현 : 소득이 있는 곳에 세금을 매긴다는 원칙에도 벗어나는 일이고, 몇 번을 유예를 했으면서도 과세 인프라와 투자자 보호 준비가 안 돼 있다, 말이 안 되는 소리 같은데요. 가상자산 과세가 해외 거래소를 이용하는 사람과 국내 투자자 사이의 형평성 문제로도 연결될 수 있다고요?
◇ 고은이 : 국내 거래소의 거래 자료는 확보하기가 상대적으로 쉽지만 해외에서 사고파는 내역은 과세당국이 확인하기 어려운 경우가 꽤 있다는 겁니다. 이 문제를 줄이려고 각국이 가상자산 거래 정보를 자동으로 교환하는 체계를 준비하고 있습니다. OECD가 지난 9월 정리한 참여 일정에 따르면 한국을 포함한 46개 국가와 지역은 2027년 첫 정보 교환을 목표로 하고 있습니다. 미국의 경우에는 2029년부터 참여할 예정입니다. 그래서 한국이 내년부터 세금을 매겨도 미국 쪽 자료를 자동으로 넘겨받는 체계는 더 늦게 가동된다는 겁니다. 해외 거래도 법상 과세 대상이지만 자료 확보와 검증에 차이가 생기면 거래 내역이 잘 드러나는 국내 이용자에게만 부담이 집중되는 것 아니냐 이런 불만이 나올 수도 있습니다. 단순히 코인을 사고파는 것 외에 코인을 맡기고 보상을 받는 방식처럼 이 수익 구조가 다양해진 점도 과제로 꼽히고 있는데요. 어떤 거래에서 또 얼마의 소득이 생겼는지 이것을 확인하기 위해서 세부 기준을 더 다듬어야 한다는 지적도 나오고 있습니다. 다만 여당 안에서도 유예에 대한 이견이 나오고 있는데요. 윤후덕 민주당 의원은 지난 21일 국감에서 여야가 합의해서 확정한 법을 또 유예하거나 폐지하면 정책의 신뢰가 흔들린다, 이렇게 지적하기도 했습니다. 준비 부족을 이유로 시행을 거듭 미루는 것에 대한 비판이 여당 안에서도 나오고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 어찌 됐건 투자자 입장에서는 이 과세가 예정대로 이루어진다 그러면 세금이 얼마 나오는지도 궁금할 텐데요. 만약에 법대로 시행이 되면 예전에 사둔 비트코인, 이거 오른 부분까지 모두 과세가 되는 겁니까?
◇ 고은이 : 내년부터 판다고 해서 과거에 오른 가격까지 전부 소급해서 세금을 매기는 방식은 아닙니다. 국세청 안내를 보면 내년 이전부터 보유한 가상자산은 실제 취득 가격과 올해 12월 31일 기준 시가 중 더 큰 금액을 취득가액으로 인정합니다. 오래전에 싸게 샀더라도 올해 말 시가가 더 높다면 그 가격을 출발점으로 그 이후 이익을 계산한다는 겁니다. 세금은 보유하고 있다는 이유만으로 매기는 것이 아니라 매매나 교환, 대여 등에서 소득이 발생할 때 계산하게 되는데요. 다른 코인으로 교환한 거래도 이 대상이 될 수 있습니다. 그래서 한 해 가상자산 손익을 합산하고 취득 비용과 수수료 등을 반영한 소득에서 기본 공제 250만 원을 뺀 뒤에 지방소득세를 포함해서 22%를 적용합니다. 만약 이렇게 계산한 연간 순이익이 1,000만 원이라면 기본 공제를 적용한 750만 원에 세율을 적용해서 세금은 165만 원이 됩니다. 그래서 법이 지금 그대로 시행되게 되면 2027년에 발생한 소득을 2028년 5월에 신고하고 납부하게 됩니다. 물론 이것은 현재 법에 따른 계산 방식이고요. 실제 과세 유예 여부는 조만간 열릴 당정 협의와 다음 달 국회 조세소위 심사, 또 연말 법 개정 과정에서 구체화할 전망입니다. 이 시행 시점이 만약 바뀌면 기존 보유분의 취득가액 기준일을 어떻게 옮길지도 또 바뀔 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 참 이해하기가 어려운데요. 아무튼 진행 상황 지켜보도록 하겠습니다. 이번에는 재건축 시장도 한번 보죠. 그동안 미뤄졌던 재건축 초과이익 환수 부담금이 강남에 처음으로 부과될 전망이다, 이게 문제가 되고 있다는데 뭐가 문제라는 겁니까?
◇ 고은이 : 서초구가 옛 반포 현대 아파트, 지금의 반포 센트레빌 아스테리움에 올해 안으로 부담금을 부과하겠다는 방침을 밝혔습니다. 실제로 부과가 되면 2006년 제도 도입 이후에 20년 만에 강남권 첫 사례가 됩니다. 이 아파트는 2021년 7월 입주를 시작한 곳입니다. 서초구는 준공 후 부담금을 산정할 기간과 5년이라는 시효를 고려하면 올해 안에 부과해야 징수 권리가 사라지는 문제를 피할 수 있다고 보고 있습니다. 반면 국토교통부는 2024년 3월 개정법이 시행된 때부터 이 5년을 계산해서 2029년까지 부과하면 된다는 해석을 하고 있습니다. 그동안에는 부담금을 완화하거나 제도 자체를 폐지하겠다는 논의가 계속 이어지면서 실제 부과는 지연이 돼 왔었는데요. 조합원들도 재건축 초과이익 환수 부담금이 없어지거나 줄어들 수 있다고 기대를 했지만 폐지 법안은 통과되지 않았고 현행법은 여전히 남아 있습니다. 서초구는 반포 현대 외에 반포 3주구와 신반포 21차 등의 부담금 산정 절차도 진행하고 있는데요. 실제 고지서가 나오기 시작하면 뒤에 기다리는 단지들도 구체적인 자금 마련 계획을 세워야 하는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 지금 공사비 문제 때문에 추가 분담금을 내는 경우도 있는데 재건축 초과이익 환수 부담금까지 별도로 내게 되는 거잖아요. 집을 팔지 않는다면 굉장히 많은 금액을 추가로 부담하게 될 가능성이 있는 거네요?
◇ 고은이 : 네, 그렇습니다. 공사비를 충당하는 추가 분담금과 재건축 초과이익 환수 부담금은 성격이 다른데요. 재초환은 재건축 과정에서 발생한 초과 이익 일부를 환수하는 제도여서 새 아파트를 팔아서 차익을 실현하지 않아도 부과될 수가 있습니다. 재건축이 끝난 주택의 가치에서 사업 시작 당시의 주택 가치, 또 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발 비용을 빼고 초과 이익을 계산합니다. 조합원 1인당 초과 이익이 8,000만 원 이하면 면제가 되고 그보다 많으면 구간별로 10에서 50%의 부과율이 적용됩니다. 실제 부담은 보유 조건에 따라서도 달라지게 되는데요. 1주택 장기 보유자는 요건에 따라서 감면받을 수 있고 20년 이상 보유하면 최대 70%를 줄여줍니다. 같은 단지라도 보유 기간과 주택 수에 따라서 부담이 달라질 수 있습니다. 중간에 프리미엄을 주고 들어온 조합원에게는 또 다른 문제가 있습니다. 본인은 비싸게 매입해서 실제 남는 차익이 크지 않아도 이 재초환은 사업 기간 전체의 초과 이익을 바탕으로 계산됩니다. 그래서 개인이 얼마에 샀는지에 따른 양도 차익과 부담금 산정 기준이 다를 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 이거는 조금 문제가 있어 보이는데요. 어찌 됐건 반포의 한 아파트에서는 같은 면적 매물인데 가격이 18억 원 넘게 벌어졌다고도 하는데요. 그렇다면 부담금을 누가 내느냐 때문에 매매 가격이 달라질 수도 있겠네요.
◇ 고은이 : 지난 8월 입주를 시작한 반포 래미안 트리니원은 옛 반포 주공 1단지 3주구를 재건축한 아파트인데요. 전용 84제곱미터 매물의 호가가 18억 원 이상 벌어진 것으로 보도됐습니다. 층과 향, 조망, 급매 여부에 더해서 재초환 부담금을 누가 내는지도 이 가격 차이를 만드는 요인이 됐습니다. 실제 나온 매물을 보면 35층에 57억 원짜리는 매도자가 부담금을 내는 조건입니다. 32층에 51억 5,000만 원짜리는 매수자가 별도로 부담금을 부담하는 조건이고요. 표시된 가격만 보면 두 번째 매물이 5억 5,000만 원 더 저렴합니다. 그런데 이 단지에서는 가구당 부담금이 7억 원에 이를 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 그래서 만약 실제 부담금이 7억 원이라면 51억 5,000만 원에 산 사람의 매입 대금과 부담금 합계는 58억 원대가 됩니다. 부담금 포함 57억 원 매물보다 오히려 1억 원 넘게 많아지는 겁니다. 또 집값과 별개로 나중에 얼마가 나올지 모르는 비용을 누가 낼지까지 협의해야 하니 거래가 어려워지고 있다는 얘기가 나오고 있습니다. 중개 현장에서는 매도자가 부담금을 떠안겠다는 조건을 제시해서 매수자를 찾는 사례들도 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 서울에서만 예상 부담금이 2조 원이 넘는다고 하는데 그러면 거래 문제를 떠나서 이거 재건축이 되겠어요? 잘 모르겠네요.
◇ 고은이 : 네, 서울시가 국회에 제출한 자료를 보면 올해 8월 기준 예상 부과 대상은 46개 단지이고 부담금 총액은 약 2조 1,000억 원입니다. 아직 확정 고지액은 아니지만 여러 단지에서 사업비를 다시 계산해야 할 정도의 규모는 되는데요. 전문가들은 강남권에서 부담금이 본격적으로 부과되면 다른 단지들도 예상액을 계산하느라 정비 사업 추진이 일시적으로 멈출 가능성이 크다 이렇게 전망하고 있습니다. 공사비가 오른 데다가 조합원이 감당할 부담금까지 커지면 재건축 후 집값이 얼마나 올라야 사업을 할 만한지에 대한 기준이 높아지게 되는데요. 사업을 늦추면 금융 비용이 추가되고 그 사이에 공사비가 또 다시 오를 수도 있습니다. 조합원 사이의 이해관계도 달라지는데요. 장기 보유 감면을 크게 받는 사람은 진행하자고 해도 감면이 적고 현금을 추가로 마련하기 어려운 사람은 반대를 할 수가 있습니다. 단지 전체의 예상 이익이 같아도 사업 추진에 필요한 동의를 모으기가 어려워지는 겁니다. 이 제도는 재건축 개발 이익의 일부를 공공으로 돌리자는 취지로 만들어졌는데요. 부과를 예고받은 조합들은 소송도 검토하고 있어서 첫 부과 금액과 산정 방식이 다른 단지들의 사업 일정에도 큰 영향을 줄 전망입니다.
◆ 조태현 : 공급 총력전인데 공급의 한 축이 멈출 수 있는 그런 상황이라고 볼 수 있겠습니다. 다양한 경제 이슈들 고은이 한국경제신문 기자와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 고은이 : 네, 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
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■ 전화 : 고은이 한국경제신문 기자
- 가상자산 과세, 2022→2023→2025→2027→? 네번째 유예?
- 국민의힘, 가상자산 과세 폐지안까지 거론
- 2030세대, 李대통령 국정지지율 20%대..청년층 여론 의식?
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- 기본공제 250만원 제외, 지방소득세 포함 22% 세율 적용 예정
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- 재초환 부담금에 재건축 멈추나?
- 서초구, 반포 센트레빌아스테리움 올해 안에 재초환 부담금 부과 방침
- 20년 장기보유 70% 감면, 재건축 프리미엄 바라고 들어오면 수억 내야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 내년부터 비트코인 투자 수익에도 세금을 매긴다고 했었는데, 지금 시행을 두 달 남기고 있는데 이것 또 유예하는 쪽으로 가닥이 잡히나 보네요.
◇ 고은이 : 네, 어제 청와대가 가상자산 소득 과세를 2년 더 늦추는 방안을 검토하고 있다는 보도가 나왔습니다. 이렇게 되면 시행 시점은 내년 1월에서 2029년 1월로 또 밀리게 됩니다. 원래 가상자산 과세는 2022년에 시행할 예정이었는데요. 이후 2023년, 2025년, 또다시 2027년으로 세 차례 미뤘습니다. 이번에 만약 또 미루면 네 번째 유예가 됩니다. 정치권 기류가 지금 유예 쪽으로 가닥이 잡혔는데요. 국민의힘에서는 2년 또는 3년 유예안뿐만 아니라 과세 폐지안까지 나와 있습니다. 민주당 김민석 대표도 과세를 그대로 시행할지 제도를 보완할지 집중적으로 점검해서 연내에 결론을 내야 한다는 취지를 밝혔습니다. 이재명 대통령에 대한 2030세대 국정 지지율이 20%대에 머무는 상황에서 가상자산 정책에 대해서 민감한 청년층 여론을 염두에 둔 것이라는 해석이 나오고 있고요. 청와대 관계자도 청년 자산 사다리 존중 같은 청년층 목소리를 감안해서 시행을 미루는 쪽으로 논의하고 있다 이렇게 언급했습니다. 재유예론의 근거는 과세 인프라와 투자자 보호 준비가 부족하다는 지점인데요. 금융투자소득세 폐지 이후에는 국내 주식과 가상자산 투자의 세 부담 차이에 대한 반발도 이어졌습니다. 현재 법은 여전히 내년 시행으로 돼 있는데요. 이 유예가 현실화하려면 소득세법 개정까지 이루어져야 가능합니다.
◆ 조태현 : 소득이 있는 곳에 세금을 매긴다는 원칙에도 벗어나는 일이고, 몇 번을 유예를 했으면서도 과세 인프라와 투자자 보호 준비가 안 돼 있다, 말이 안 되는 소리 같은데요. 가상자산 과세가 해외 거래소를 이용하는 사람과 국내 투자자 사이의 형평성 문제로도 연결될 수 있다고요?
◇ 고은이 : 국내 거래소의 거래 자료는 확보하기가 상대적으로 쉽지만 해외에서 사고파는 내역은 과세당국이 확인하기 어려운 경우가 꽤 있다는 겁니다. 이 문제를 줄이려고 각국이 가상자산 거래 정보를 자동으로 교환하는 체계를 준비하고 있습니다. OECD가 지난 9월 정리한 참여 일정에 따르면 한국을 포함한 46개 국가와 지역은 2027년 첫 정보 교환을 목표로 하고 있습니다. 미국의 경우에는 2029년부터 참여할 예정입니다. 그래서 한국이 내년부터 세금을 매겨도 미국 쪽 자료를 자동으로 넘겨받는 체계는 더 늦게 가동된다는 겁니다. 해외 거래도 법상 과세 대상이지만 자료 확보와 검증에 차이가 생기면 거래 내역이 잘 드러나는 국내 이용자에게만 부담이 집중되는 것 아니냐 이런 불만이 나올 수도 있습니다. 단순히 코인을 사고파는 것 외에 코인을 맡기고 보상을 받는 방식처럼 이 수익 구조가 다양해진 점도 과제로 꼽히고 있는데요. 어떤 거래에서 또 얼마의 소득이 생겼는지 이것을 확인하기 위해서 세부 기준을 더 다듬어야 한다는 지적도 나오고 있습니다. 다만 여당 안에서도 유예에 대한 이견이 나오고 있는데요. 윤후덕 민주당 의원은 지난 21일 국감에서 여야가 합의해서 확정한 법을 또 유예하거나 폐지하면 정책의 신뢰가 흔들린다, 이렇게 지적하기도 했습니다. 준비 부족을 이유로 시행을 거듭 미루는 것에 대한 비판이 여당 안에서도 나오고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 어찌 됐건 투자자 입장에서는 이 과세가 예정대로 이루어진다 그러면 세금이 얼마 나오는지도 궁금할 텐데요. 만약에 법대로 시행이 되면 예전에 사둔 비트코인, 이거 오른 부분까지 모두 과세가 되는 겁니까?
◇ 고은이 : 내년부터 판다고 해서 과거에 오른 가격까지 전부 소급해서 세금을 매기는 방식은 아닙니다. 국세청 안내를 보면 내년 이전부터 보유한 가상자산은 실제 취득 가격과 올해 12월 31일 기준 시가 중 더 큰 금액을 취득가액으로 인정합니다. 오래전에 싸게 샀더라도 올해 말 시가가 더 높다면 그 가격을 출발점으로 그 이후 이익을 계산한다는 겁니다. 세금은 보유하고 있다는 이유만으로 매기는 것이 아니라 매매나 교환, 대여 등에서 소득이 발생할 때 계산하게 되는데요. 다른 코인으로 교환한 거래도 이 대상이 될 수 있습니다. 그래서 한 해 가상자산 손익을 합산하고 취득 비용과 수수료 등을 반영한 소득에서 기본 공제 250만 원을 뺀 뒤에 지방소득세를 포함해서 22%를 적용합니다. 만약 이렇게 계산한 연간 순이익이 1,000만 원이라면 기본 공제를 적용한 750만 원에 세율을 적용해서 세금은 165만 원이 됩니다. 그래서 법이 지금 그대로 시행되게 되면 2027년에 발생한 소득을 2028년 5월에 신고하고 납부하게 됩니다. 물론 이것은 현재 법에 따른 계산 방식이고요. 실제 과세 유예 여부는 조만간 열릴 당정 협의와 다음 달 국회 조세소위 심사, 또 연말 법 개정 과정에서 구체화할 전망입니다. 이 시행 시점이 만약 바뀌면 기존 보유분의 취득가액 기준일을 어떻게 옮길지도 또 바뀔 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 참 이해하기가 어려운데요. 아무튼 진행 상황 지켜보도록 하겠습니다. 이번에는 재건축 시장도 한번 보죠. 그동안 미뤄졌던 재건축 초과이익 환수 부담금이 강남에 처음으로 부과될 전망이다, 이게 문제가 되고 있다는데 뭐가 문제라는 겁니까?
◇ 고은이 : 서초구가 옛 반포 현대 아파트, 지금의 반포 센트레빌 아스테리움에 올해 안으로 부담금을 부과하겠다는 방침을 밝혔습니다. 실제로 부과가 되면 2006년 제도 도입 이후에 20년 만에 강남권 첫 사례가 됩니다. 이 아파트는 2021년 7월 입주를 시작한 곳입니다. 서초구는 준공 후 부담금을 산정할 기간과 5년이라는 시효를 고려하면 올해 안에 부과해야 징수 권리가 사라지는 문제를 피할 수 있다고 보고 있습니다. 반면 국토교통부는 2024년 3월 개정법이 시행된 때부터 이 5년을 계산해서 2029년까지 부과하면 된다는 해석을 하고 있습니다. 그동안에는 부담금을 완화하거나 제도 자체를 폐지하겠다는 논의가 계속 이어지면서 실제 부과는 지연이 돼 왔었는데요. 조합원들도 재건축 초과이익 환수 부담금이 없어지거나 줄어들 수 있다고 기대를 했지만 폐지 법안은 통과되지 않았고 현행법은 여전히 남아 있습니다. 서초구는 반포 현대 외에 반포 3주구와 신반포 21차 등의 부담금 산정 절차도 진행하고 있는데요. 실제 고지서가 나오기 시작하면 뒤에 기다리는 단지들도 구체적인 자금 마련 계획을 세워야 하는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 지금 공사비 문제 때문에 추가 분담금을 내는 경우도 있는데 재건축 초과이익 환수 부담금까지 별도로 내게 되는 거잖아요. 집을 팔지 않는다면 굉장히 많은 금액을 추가로 부담하게 될 가능성이 있는 거네요?
◇ 고은이 : 네, 그렇습니다. 공사비를 충당하는 추가 분담금과 재건축 초과이익 환수 부담금은 성격이 다른데요. 재초환은 재건축 과정에서 발생한 초과 이익 일부를 환수하는 제도여서 새 아파트를 팔아서 차익을 실현하지 않아도 부과될 수가 있습니다. 재건축이 끝난 주택의 가치에서 사업 시작 당시의 주택 가치, 또 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발 비용을 빼고 초과 이익을 계산합니다. 조합원 1인당 초과 이익이 8,000만 원 이하면 면제가 되고 그보다 많으면 구간별로 10에서 50%의 부과율이 적용됩니다. 실제 부담은 보유 조건에 따라서도 달라지게 되는데요. 1주택 장기 보유자는 요건에 따라서 감면받을 수 있고 20년 이상 보유하면 최대 70%를 줄여줍니다. 같은 단지라도 보유 기간과 주택 수에 따라서 부담이 달라질 수 있습니다. 중간에 프리미엄을 주고 들어온 조합원에게는 또 다른 문제가 있습니다. 본인은 비싸게 매입해서 실제 남는 차익이 크지 않아도 이 재초환은 사업 기간 전체의 초과 이익을 바탕으로 계산됩니다. 그래서 개인이 얼마에 샀는지에 따른 양도 차익과 부담금 산정 기준이 다를 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 이거는 조금 문제가 있어 보이는데요. 어찌 됐건 반포의 한 아파트에서는 같은 면적 매물인데 가격이 18억 원 넘게 벌어졌다고도 하는데요. 그렇다면 부담금을 누가 내느냐 때문에 매매 가격이 달라질 수도 있겠네요.
◇ 고은이 : 지난 8월 입주를 시작한 반포 래미안 트리니원은 옛 반포 주공 1단지 3주구를 재건축한 아파트인데요. 전용 84제곱미터 매물의 호가가 18억 원 이상 벌어진 것으로 보도됐습니다. 층과 향, 조망, 급매 여부에 더해서 재초환 부담금을 누가 내는지도 이 가격 차이를 만드는 요인이 됐습니다. 실제 나온 매물을 보면 35층에 57억 원짜리는 매도자가 부담금을 내는 조건입니다. 32층에 51억 5,000만 원짜리는 매수자가 별도로 부담금을 부담하는 조건이고요. 표시된 가격만 보면 두 번째 매물이 5억 5,000만 원 더 저렴합니다. 그런데 이 단지에서는 가구당 부담금이 7억 원에 이를 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 그래서 만약 실제 부담금이 7억 원이라면 51억 5,000만 원에 산 사람의 매입 대금과 부담금 합계는 58억 원대가 됩니다. 부담금 포함 57억 원 매물보다 오히려 1억 원 넘게 많아지는 겁니다. 또 집값과 별개로 나중에 얼마가 나올지 모르는 비용을 누가 낼지까지 협의해야 하니 거래가 어려워지고 있다는 얘기가 나오고 있습니다. 중개 현장에서는 매도자가 부담금을 떠안겠다는 조건을 제시해서 매수자를 찾는 사례들도 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 서울에서만 예상 부담금이 2조 원이 넘는다고 하는데 그러면 거래 문제를 떠나서 이거 재건축이 되겠어요? 잘 모르겠네요.
◇ 고은이 : 네, 서울시가 국회에 제출한 자료를 보면 올해 8월 기준 예상 부과 대상은 46개 단지이고 부담금 총액은 약 2조 1,000억 원입니다. 아직 확정 고지액은 아니지만 여러 단지에서 사업비를 다시 계산해야 할 정도의 규모는 되는데요. 전문가들은 강남권에서 부담금이 본격적으로 부과되면 다른 단지들도 예상액을 계산하느라 정비 사업 추진이 일시적으로 멈출 가능성이 크다 이렇게 전망하고 있습니다. 공사비가 오른 데다가 조합원이 감당할 부담금까지 커지면 재건축 후 집값이 얼마나 올라야 사업을 할 만한지에 대한 기준이 높아지게 되는데요. 사업을 늦추면 금융 비용이 추가되고 그 사이에 공사비가 또 다시 오를 수도 있습니다. 조합원 사이의 이해관계도 달라지는데요. 장기 보유 감면을 크게 받는 사람은 진행하자고 해도 감면이 적고 현금을 추가로 마련하기 어려운 사람은 반대를 할 수가 있습니다. 단지 전체의 예상 이익이 같아도 사업 추진에 필요한 동의를 모으기가 어려워지는 겁니다. 이 제도는 재건축 개발 이익의 일부를 공공으로 돌리자는 취지로 만들어졌는데요. 부과를 예고받은 조합들은 소송도 검토하고 있어서 첫 부과 금액과 산정 방식이 다른 단지들의 사업 일정에도 큰 영향을 줄 전망입니다.
◆ 조태현 : 공급 총력전인데 공급의 한 축이 멈출 수 있는 그런 상황이라고 볼 수 있겠습니다. 다양한 경제 이슈들 고은이 한국경제신문 기자와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 고은이 : 네, 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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