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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 6일 화요일
■ 대담 : 김학렬 소장(스마트튜브 부동산조사연구소, 유튜버 빠숑), 김제경 소장(투미부동산컨설팅)
<김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장>
- "이대통령이 좀 불안하시구나..공급에 대한 불안 있는듯"
- "조속한 공급 의지 내세우지만, '데드라인'이 없어서 듣는 저도 불안했어요"
- '월세' 임차 관련 언급은 한줄도 없어
- 지금 정부의 '임대주택' 공급은 '전월세' 대책의 다른 표현으로 봐야
- 다주택자나 임대사업자들이 공급량 전체 임대시장의 90% - 민간이 공급하지 못하자 공공임대로? 불가능한 이유 두가지 첫째, 정부 예산없고 둘째, 시간이 오래 걸려
- "李대통령 할 수 없는 일을 계속 선언적으로만 하는 듯"
- 李임기내 임대주택 획기적 공급? 불가능한 공약
- 전월세 난민들 '공중에 붕 떠 있으라'는 얘기
- '보편형 임대'? '장기임대?' 실체가 없어
- 민간임대 월세수익 3% 전후, 6-15%수익 나야 기업형 임대주택 가능해져..월세 고충 더 심해져
- LH사장 취임을 첫 말이 "6억대출도 규제?"
- "3기신도시 전면 이끌어야 될 LH사장이랑 대출규제랑 무슨 상관입니까?! 저도 답답해서요"
- 노무현 때 평당 1천만→2천만원, 文때 평당 2천만원→4천만원, 李정부 펴당 4천만원→1억 됐다
<김제경 투미부동산컨설팅 소장>
- 李정부 발표 공급대책, 임기내 착공 가능한지도 미지수
- 李정부들어 인허가 증가? 2018년 文정부 때 발표된 주택공급, 이제와서 되는 것
- 궤멸로 가는 임대차시장..8.3대책 이후 민간 임대시장 다 위축돼
- 불안한 임대차시장에 청년 임대주택 공급 강조한 듯
- 8.3 세제개편안으로 다주택자, 임대사업자 등 2027년내로 세제혜택 말소돼 불가피하게 정리돼
- "6억대출이라도 해줄 때, 받아라?"
- LH 신임사장 '15억 이하 6억대출 한도 줄여야'
- "아니나 다를까! 文때 15억 초과대출 금지로 '허들'만들었던 정부, 이번에 15억 이하도 또 막을 건가"
- 6억대출 차단? 평탄화 차단하려는 건가?
- 단순 수요억제정책으로 부동산시장 안정? "모든 주담대 0원으로 만들어도, 해결되지 않을 것"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 먼저 첫 번째 소식 바로 가보도록 하죠. 개천절 연휴 사이에 이재명 대통령께서 SNS를 굉장히 열심히 올리시더라고요? SNS에 많이 올리시던데, "초과 세수를 활용해서 청년과 중산층용 공공 장기 임대주택도 조기에 대량으로 공급하겠다. 초과 세수를 주택 공급에 투입하겠다." 어떻게 보셨습니까, 소장님?
★ 김학렬 : 저도 5개를 다 봤는데요. 그것도 시간을 한 20분 간격으로 연속해서 올리시더라고요. 그리고 꼭 링크를 하나 거세요. 그러니까 본인의 정책에 찬성되는 부분들도 거시고 반대되는 부분도 거셔가지고 그 반대되는 의견 내신 분들은 갑자기 또 가슴이 철렁 내려앉으시지 않을까 우려가 되기도 하고 그러는데, 기본적으로 '좀 불안하시구나'라는 생각이 들었었어요. 메시지가 어떻든지 간에 제가 한 세 가지 정도로 이제 한번 요약을 해봤는데, 일단 ‘공급에 대한 불안’이 있으신 것 같아요. 그래서 공급을 빨리하겠다는 의지를 자꾸 표면적으로 내세우는데, 문제는 이따 말씀드리겠지만 데드라인이 없는 것들이 저도 보면서 불안하더라고요. 그리고 이제 제가 제일 기대하고 싶었던 얘기는 뭐냐 하면 임대차에 대한 얘기거든요? 한 줄 멘트가 없으세요. 그래서 ‘임대차에 대한 부분들은 정말 이렇게 회피하고 싶으시구나’ 그런 생각이 들었었고, 그러다 보니까 이런 불안감을 대통령 X를 통해서 또 알 수 있다 보니까 국민들은 더 불안하잖아요? 그러니까 빨리 사야 되겠다는 그런, 어떻게 보면 규제 전에 뭔가 매수하려는 심리 이런 것들이 느껴져서 좀 복합적인 생각들이 들었습니다.
◆ 조태현 : 보시는 분들에 따라서 생각이 다르실 것 같은데요. 어찌 됐건 ‘반도체 초과 세수를 주택 공급에 투입을 하겠다’라는 말씀을 하셨고요. ‘임대주택’에 대해서 거듭 강조를 하셨는데요. 여기에 대해선 어떻게 보세요?
☆ 김제경 : 김 소장님이 ‘임대차 시장’에 대한 말씀이 없다는 얘기를 하셨었어요. 사실 지금 이게 두 가지가 복합적으로 나타나고 있는 것인데, 현 정부에서는 공급에 대한 사항들이 지금 잘되고 있지 않습니다. 일단은 공급을 강조는 하고 있지만, 사실 공급이라는 게 시차라는 게 존재하기 때문에 그렇게 단순히 "빠르게 하라"라고 해서 할 수 있는 게 아닙니다. 지금 현재 계획되어 있는 게 지금 이재명 정부 임기 내에 착공을 할 수 있을지 조차도 지금 미지수인 곳들이 되게 많거든요?
◆ 조태현 : 그런데 실제로 지금 주택 인허가랑 착공은 늘었다고 하잖아요.
☆ 김제경 : 근데 그 전부터, 왜냐하면 사실 3기 신도시 같은 경우는 윤석열 정부도 아니고요, 문재인 정부 당시에 2018년도에 발표를 했었어요. 그때 당시에도 "5년 안에 착공하겠다" 했었지만 사실 지금 5년이 뭔가요? 18년도 발표였었으면 지금 8년 지났습니다. 이제 와서 하는 거예요. 사실상 이제 곧 10년인데, 그렇다 보니까 그전에 발표했었던 공급들이 이제 와서 하는 거지, 지금 현 정부에서 발표한 공급 대책이 지금 되는 건 아니고요. 그러니까 이게 "초과 세수가 있으니까 이걸 공급에 더 투입하겠다"라는 내용은 나쁘다고 볼 수는 없는데, 여기서 또 이야기 나오는 것 중 하나가 청년을 이제 가지고 옵니다. 지금 현재 임대차 시장이 궤멸로 가고 있습니다. 이제 8·3 세제 개편안으로 인하여서 이제 민간 임대주택 시장들 다 위축시키고 있거든요? 그러니까 "전월세가 다 올라간다"라는 얘기들이 계속적으로 나오다 보니까 그러면 임대차 시장 불안해지면 어떻게 되지?'라는 얘기들이 계속적으로 반복되니까, "아, 아니야. 기다리다 보면 청년들에 대한 임대주택도 지어질 거고, 기다리다 보면 괜찮을 거야"라는 식으로 갖다가 말하는... 그런데 그 임대주택이 언제 지어지는지는 알 수가 없는 그런 상황이라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : ‘데드라인이 없다’고 표현하셨던 그 말씀. 그런데 말씀하신 것처럼 초과 세수로 주택을 공급한다, 이거는 뭐 세수에 따라 보는 시각에 따라 좀 다를 수는 있지만 어찌 됐건 이건 긍정적으로 평가를 한다고 치고요. 그런데 임대주택을 공급을 하겠다는 말씀을 계속 강조를 하고 계시잖아요? 그런데 지금 같은 시장에서 임대주택이 부동산 시장의 불안을 달랠 수 있는 그런 요인이 될 수 있습니까?
★ 김학렬 : 저는 임대주택을 정말 싱가포르처럼 획기적으로 많이 공급할 수 있다고 하면 그것들이 효과가 있다고 보는데, 저는 대통령께서 임대주택, 대통령뿐만 아니라 정부에서 임대주택을 강조하는 이유는 다른 이유가 있다고 봅니다. 왜냐하면 전월세 대책에 대한 다른 의미인 것이거든요? 왜냐하면 전월세 대책은 지금 현재 할 수 있는 것은 민간에서 민간 다주택자들이라든지 임대사업자들이 임의적으로 공급하는 일밖에는 방법이 없거든요. 전체 임대 시장의 90%이기 때문에. 그래서 민간 임대업자들이 공급하지 않아도 공공에서 공급을 할 수 있다는 것들을 자꾸 의지적으로 보여주려고 하시는 것들인데, 이게 두 가지 문제가 있는데 하나는 일단 돈이 없고요, 또 하나는 시간이 많이 걸립니다. 그러니까 지금 거의 할 수 없는 일을 계속 선언적으로만 하시고 계시는 거고요. 그러면서 또 이번에 SNS X의 맨 마지막 멘트가 "좀 힘드시겠지만 좀 기다려 달라"라고 말씀하셨거든요. 그러면 결국 임대주택, 공공임대주택까지 좀 획기적으로 많이 공급될 때까지 기다리는 것이 확정이 돼 있으면 기다리겠는데, 데드라인을 말씀 안 해주셨단 말이죠. 결국은 저는 그냥 민간 임대업자들을 활성화하는 것은 지금 현재 정부의 정책과 상충이 되기 때문에 그것들을 어떻게 보면 좀 변명식으로 막은 것이고요. 실제적으로 임기 내에 임대주택을 획기적으로 공급하겠다고 하는 것은 저는 불가능한 공약이라고 생각합니다.
◆ 조태현 : 돈이 없기 때문에. 가장 큰 문제.
★ 김학렬 : 시간도 그렇고요. 그러니까 정확하게 "그럼 내가 임기 내에 한 10만 채라도, 아니면 5만 채라도 공급하겠어"라고 말씀해 주시면 좋겠는데 불가능하거든요? 그 말씀을 절대 안 하시고 그냥 기다리라고만 하는데, 답답한 것은 그러면 현재 자가로 있는 사람들은 기다릴 수 있는데, 1년이나 2년이나 4년에 한 번씩 이사를 가야 하는 임차인들은 도대체 뭘 하고 기다리라는 말씀인지, 공중에 붕 떠 있으라는 얘기라든지, 외국에 가 있으라는 얘기인지 그게 궁금합니다, 저도.
◆ 조태현 : ‘임대차 시장’에 대한 이야기를 안 할 수가 없는 그런 상황인데요. 이 이야기는 2부에서 조금 더 자세히 다뤄보도록 하겠고요. 소장님께서는 이런 임대주택, 말씀하신 것처럼 현실성은 둘째 치고라도 임대주택으로 지금 부동산 시장의 불안감 같은 걸 달랠 수 있다고 보세요?
☆ 김제경 : 어렵죠. 왜냐하면 빠숑 님께서 제일 크게 지적하셨던 게 이제 시차가 제일 큰 문제인데... 기본적으로 사실 지금 당장 문제가 생기고 있어요. 왜냐하면 8·3 세제 개편안 자체는 “2부에서 좀 더 자세하게 얘기하겠다”라고 하셨었지만, 이제 2027년도 안에 다주택자들 보고 다 정리하라고 하고 있거든요? 그러면 다주택자들이라든지, 주택 임대사업자라든지, 상생 임대주택이라든지 이 요건을 충족했었던 사람들이 이제 세제 소급 혜택 말소를 하다 보니까 불가피하게 이제 다 정리를 해요. 그럼 그 안에 있었던 사람들은 다 어디로 가야 되나요? 이게 당장 내년부터, 지금 빠르면 지금 당장 가을 이사철부터 이제 발생하는 문제인데, "임대주택을 공급하겠다"라고 말을 해요. 그럼 이걸 언제 공급하겠냐라는 것이죠. 그렇다 보니까 지금 문제는 지금 현재 시점에서 터뜨려놓고 "수습은 나중에 할 테니까 그동안의 고통은 참고 기다려라" 이런 반응이기 때문에 저는 이게 좀 시장에서 생각하는 상황들과는 좀 괴리감이 있다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 정부에서 발표한 임대주택이 있었잖아요. ‘119만 가구 주택 공급 대책’. 그런데 사실 이것도 언제, 어디에, 뭘, 얼마나 이렇게 구체적인 내용이 없었기 때문에 시장에서 조금 냉소적인 반응을 얻었는데, 이 보편형 임대주택이랑 장기 임대주택 같은 개념일까요? 어떻게 보십니까?
☆ 김제경 : 저도 그 부분에 대해서 자세하게 보지는 않았었는데, 이게 제가 어디서 기사에서 봤었었는데 그 얘기인지 모르겠지만, 예전에 임대주택 관련해서는 사실 우리가 이제 차상위 계층이라고 말하죠? 소득 수준이 조금 낮은 사람들 대상으로 움직였었는데, 최근에 대통령이 이제 발표했었던 것 중에서는 좀 그나마 중산층들 대상으로도 임대주택에서 흡수를 하겠다, 소득이 어느 정도 일정 이상 된 사람들도 받겠다고 얘기를 했거든요? 사실 저는 그 내용을 보면서도 조금 생각이 좀 달리 들었었던 게, 이거 긍정적으로 보기보다는 사실 오히려 조금 이상하다. 왜냐하면 결국은 이 말인즉슨 민간 임대주택 시장이 다 위축되니까 이걸 공공의 영역에서 다 커버하겠다는 식으로 들리거든요?
◆ 조태현 : 공공 뉴스테이 같은 거네요.
☆ 김제경 : 그렇죠, 그렇죠. 그렇게 돼버리면 이게 공공으로 수용이 되는 쪽으로 들어간 사람들은 그나마 다행일 수도 있겠지만 그렇지 못한 사람들은 또 어떻게 되는 거고, 사실 이 부분 관련해서도 마냥 긍정적이냐고 생각해 보면 그렇지도 않은 게, 최근에 이제 서울시에서 핫한 이슈 중 하나가 20년 장기 전세... 이 임대가 만료가 됐더니 이 사람들이 20년 동안 자립을 하는 게 아니라 오히려 안주를 한다더라. 그런데 이제 이 돈 가지고 딴 데 갈 데가 없으니까 "서울시나 정부가 책임져라"라는 식으로 나오고 있거든요? 그러니까 이게 이 사람들이 일단 정부가 임대인이 돼버리면 사실 임대료를 시장 가격대로 올리기는 거의 불가능에 가까울 겁니다. 그런 식으로 되게 되면 이 사람들은 그냥 안주하면서 "그냥 나는 이제 주거 환경이 개선이 된 건데", 근데 그 외 사람들은 그럼 어떻게 되는 거며, 그리고 이 사람들조차도 결국 내 집 마련이 된 건 아닌 거죠. 그러면 그냥 이제 ‘선택된 소수만이 그냥 살아남는 시장으로 만드는 거 아닌가’라고도 생각합니다.
◆ 조태현 : 들어간 분들이야 일정 기간 정도 보장을 받을 수 있겠지만 다른 분들은 더 어려워질 테니까요. 그런데...
★ 김학렬 : 지금 김제경 소장도 답변을 못 하잖아요. 그러니까 이게 실체를 잘 모르겠어요, 저도 한 두세 번 읽어봤는데.
◆ 조태현 : 사실 이거 왜 여쭤봤냐면요, 저도 잘 몰라서 여쭤봤어요.
★ 김학렬 : 실체가 없어서… 그러니까 최근에 오늘 기사가 뭐였었냐면은 그래서 기업형 임대주택들을 활성화시키겠다고 하는 것들이거든요? 그런데 기업형 임대주택을 공급하는 주택 측은 저는 같이 일을 했기 때문에 아는데요. 지금 민간에서는 수익률이 높아봤자 월세 수익률이 3% 전후예요. 낮죠. 그러니까 5%도 안 되니까 것들을 민간인들 같은 경우는 전세라는 제도로 이렇게 보완을 했던 것들인데, 공공이 들어오려고 하면 전세는 아무 의미가 없고 월세를 받는 수익이어야 되는데 최소한 6%에서 15% 정도 수익이 나와야지 기업체들은 들어온다고 하거든요? 그럼 결국은 기업체, 민간 주택들을 활성화시키기 위해서는 현재 민간들의 월세 수준을 올려야 되는 겁니다. 그러니까 서민들이 더 고충이 심해지는 것이죠. 결국은 월세를 올리려고 하는 것인지도 좀 의심스럽거든요. 그러니까 결국은 민간에서 하게 됐을 경우에는 월세도 낮고 전세도 활용할 수 있어서 민간한테는 굉장히 좋은 일인데, 굳이 민간 다주택자들을 규제하기 위해서 기업형 임대주택들을 양성하겠다는 것들도 전 이해가 안 되고, 그래서 그 나머지 부분들을 공공에서 책임지겠다고 하는데 그건 저는 실체가 없거든요. 그래서 제가 그 말씀을 좀 드리고 싶었습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 임대주택 이야기를 하고 있으니까요, 우리나라에서 보통 공공 임대는 ‘LH’가 하잖아요? LH에서 나온 소식도 하나 짚어보도록 할게요. 기자간담회에서 이성훈 사장이 집값 안정을 위해서 ‘15억 원 이하 주택에 적용되는 6억 원 주택담보대출의 한도를 줄여야 한다’라고도 이야기를 해서 이것도 좀 논란이 되고 있는... 왜 웃으세요?
☆ 김제경 : 제가 매번 얘기하던 사항 중 하나인데, “6억 대출이라도 해줄 때 감사히 받아야 된다”라는 얘기를 했었습니다. 이게 2025년도 6·27 부동산 대책 나왔었을 때 6억으로 허들이 잘렸었거든요? 그때도 이제 분명 이제 문재인 정부 당시에 12·16 부동산 대책이었었어요. 15억 초과 대출 금지가 있었었기 때문에 분명 이것도 어느 순간 가액 기준으로 자를 거다라고 했었는데, 아니나 다를까 10·15 부동산 대책에서 이제 6억, 4억, 2억 해 가지고 이제 가액에 따라서 25억 기준으로 해서 또 초과 금액은 2억밖에 안 해주는 식으로 왔었죠. 근데 이것도 언젠가는 또 막힐 거라고 생각했었고, 왜냐하면 이게 근본적인 주거 문제 해결이 아니에요. 왜냐하면 주거 문제 해결은 결국 수요와 공급인데, 그럼 공급을 늘려주는 수단들을 해야 되는데 그런 건 안 한 상태에서 단순히 이제 수요 억제 정책으로만 지금 가고 있었던 것이죠. 그러니까 이제 ‘주거 사다리 걷어차기다’라는 말들도 나왔었는데, 지금 와가지고 지금 대통령께서 ‘평탄화’라는 발언으로 또 핫하지 않습니까? 이제 외곽 지역들이 다 올라가니까 이 평탄화도 또 막아야겠다, 그러니까 이제 6억 대출도 차단하겠다는 식의 발언을 하고 있어서 ‘그냥 예상대로 가고 있구나’라고 생각하고 있습니다.
★ 김학렬 : 그게 LH 사장님 취임하자마자 첫 멘트였었거든요? 그러니까 LH공사가 하는 일은 뭐냐면 국토교통부의 실무 부서입니다. 그러니까 예를 들어서 공급 문제와 교통 문제를 두 개 다 가속화하는 것들이거든요. 그러면 결국 LH에서 해야 될 일은 지금 3기 신도시를 적극적으로 전면에 나서서 이끌어야 되거든요. 지금 진도가 안 나가잖아요? 김윤덕 전 장관님은 2025년도부터 입주를 시키겠다고 하는데 아직 한 단지도 있지 못했거든요. 착공도 못하고 있고요. 그러면은 어떻게 하면 이거 속도를 빨리 낼 수 있을까, 그래서 지금까지 문제가 생겼던 것들을 다 조사해서 '이런이런 문제점이 있으니까 이렇게 하겠습니다' 이런 게 나와야 되는 것들이고요. GTX-A, B, C는 2008년도에 의견이 나왔는데 지금 아직까지도 A도 다 완성이 안 됐거든요. B, C는 지금 착공을 했는지 공사를 하는지 잘 모르겠고요. 그러면 지금 A, B, C뿐만이 아니라 D, E, F도 어떻게 하면 또 빨리 또 연결해서 서울의 수요를 분산시킬 수 있는지 이런 것들을 고민해서 문제점을 제시하는 게 저는 LH공사 사장이 해야 될 일인데, 취임하자마자 ‘대출 규제’를 하겠대요. LH 사장이랑 대출 규제랑 도대체 무슨 상관이 있는 겁니까? 제가 여쭙고 싶어서… 경제 전문가들 나오니까, LH 사장이 와서 대출 규제하는 게 맞는 겁니다까, 아니면은 아파트를 공급하는 게 맞고 GTX를 깔아주는 게 맞는 겁니까? 아니, 저도 답답해서… 듣는 분들이 판단하실 거예요. 취임사에서 그걸 할 얘기인가 싶어가지고 여쭙는 말이었습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 공급 강화와 수요 억제를 이재명 대통령께서 강조를 하셨는데, 공급 강화는 지금까지 우리가 살펴본 것처럼 단기간에 될 수 있는 문제가 아니고, 그렇다면 ‘수요 억제’만 남게 되거든요? 지금 이재명 대통령이 연휴 사이에 5개 SNS에 올린 글을 다 종합을 해도 기존의 정책 기조는 그대로 가겠다는 거잖아요. 이 수요 규제, 그러니까 대출 규제로 집값 안정, 이런 것들은 또 어떻게 보세요? 가능성이 있다고 보세요?
☆ 김제경 : 이거는 그냥 앞서서도 사실 짤막하게 말씀을 드리긴 했었는데, 한 번도 성공해 본 적이 없습니다.
◆ 조태현 : 이미 또... 예.
☆ 김제경 : 노무현 정부 때도 그랬었고, 문재인 정부 때도 그랬었고, 지금 이재명 정부 와서도 또다시 같은 규제들을 계속적으로 하고 있는데 한 번도 해결된 적이 없었고요. 역시 이번에 대출을 막말로 모든 주택 담보 대출 0원으로 만든다 한다 하더라도 이게 해결되지는 않을 겁니다.
◆ 조태현 : 현금 부자들만 신나겠죠. 첨언하실 거 있으신가요, 소장님?
★ 김학렬 : 네, 그러니까 노무현 대통령 때는 평당 천만 원이 5년 후에 2천만 원이 됐고요, 그다음에 문재인 대통령은 평당 2천이 5년 후에 평당 4천이 됐습니다. 지금 정부는 평당 4천이 지금 1년 6개월 만에 1억이 됐거든요? 여기까지 하겠습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 6일 화요일
■ 대담 : 김학렬 소장(스마트튜브 부동산조사연구소, 유튜버 빠숑), 김제경 소장(투미부동산컨설팅)
<김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장>
- "이대통령이 좀 불안하시구나..공급에 대한 불안 있는듯"
- "조속한 공급 의지 내세우지만, '데드라인'이 없어서 듣는 저도 불안했어요"
- '월세' 임차 관련 언급은 한줄도 없어
- 지금 정부의 '임대주택' 공급은 '전월세' 대책의 다른 표현으로 봐야
- 다주택자나 임대사업자들이 공급량 전체 임대시장의 90% - 민간이 공급하지 못하자 공공임대로? 불가능한 이유 두가지 첫째, 정부 예산없고 둘째, 시간이 오래 걸려
- "李대통령 할 수 없는 일을 계속 선언적으로만 하는 듯"
- 李임기내 임대주택 획기적 공급? 불가능한 공약
- 전월세 난민들 '공중에 붕 떠 있으라'는 얘기
- '보편형 임대'? '장기임대?' 실체가 없어
- 민간임대 월세수익 3% 전후, 6-15%수익 나야 기업형 임대주택 가능해져..월세 고충 더 심해져
- LH사장 취임을 첫 말이 "6억대출도 규제?"
- "3기신도시 전면 이끌어야 될 LH사장이랑 대출규제랑 무슨 상관입니까?! 저도 답답해서요"
- 노무현 때 평당 1천만→2천만원, 文때 평당 2천만원→4천만원, 李정부 펴당 4천만원→1억 됐다
<김제경 투미부동산컨설팅 소장>
- 李정부 발표 공급대책, 임기내 착공 가능한지도 미지수
- 李정부들어 인허가 증가? 2018년 文정부 때 발표된 주택공급, 이제와서 되는 것
- 궤멸로 가는 임대차시장..8.3대책 이후 민간 임대시장 다 위축돼
- 불안한 임대차시장에 청년 임대주택 공급 강조한 듯
- 8.3 세제개편안으로 다주택자, 임대사업자 등 2027년내로 세제혜택 말소돼 불가피하게 정리돼
- "6억대출이라도 해줄 때, 받아라?"
- LH 신임사장 '15억 이하 6억대출 한도 줄여야'
- "아니나 다를까! 文때 15억 초과대출 금지로 '허들'만들었던 정부, 이번에 15억 이하도 또 막을 건가"
- 6억대출 차단? 평탄화 차단하려는 건가?
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◆ 조태현 : 먼저 첫 번째 소식 바로 가보도록 하죠. 개천절 연휴 사이에 이재명 대통령께서 SNS를 굉장히 열심히 올리시더라고요? SNS에 많이 올리시던데, "초과 세수를 활용해서 청년과 중산층용 공공 장기 임대주택도 조기에 대량으로 공급하겠다. 초과 세수를 주택 공급에 투입하겠다." 어떻게 보셨습니까, 소장님?
★ 김학렬 : 저도 5개를 다 봤는데요. 그것도 시간을 한 20분 간격으로 연속해서 올리시더라고요. 그리고 꼭 링크를 하나 거세요. 그러니까 본인의 정책에 찬성되는 부분들도 거시고 반대되는 부분도 거셔가지고 그 반대되는 의견 내신 분들은 갑자기 또 가슴이 철렁 내려앉으시지 않을까 우려가 되기도 하고 그러는데, 기본적으로 '좀 불안하시구나'라는 생각이 들었었어요. 메시지가 어떻든지 간에 제가 한 세 가지 정도로 이제 한번 요약을 해봤는데, 일단 ‘공급에 대한 불안’이 있으신 것 같아요. 그래서 공급을 빨리하겠다는 의지를 자꾸 표면적으로 내세우는데, 문제는 이따 말씀드리겠지만 데드라인이 없는 것들이 저도 보면서 불안하더라고요. 그리고 이제 제가 제일 기대하고 싶었던 얘기는 뭐냐 하면 임대차에 대한 얘기거든요? 한 줄 멘트가 없으세요. 그래서 ‘임대차에 대한 부분들은 정말 이렇게 회피하고 싶으시구나’ 그런 생각이 들었었고, 그러다 보니까 이런 불안감을 대통령 X를 통해서 또 알 수 있다 보니까 국민들은 더 불안하잖아요? 그러니까 빨리 사야 되겠다는 그런, 어떻게 보면 규제 전에 뭔가 매수하려는 심리 이런 것들이 느껴져서 좀 복합적인 생각들이 들었습니다.
◆ 조태현 : 보시는 분들에 따라서 생각이 다르실 것 같은데요. 어찌 됐건 ‘반도체 초과 세수를 주택 공급에 투입을 하겠다’라는 말씀을 하셨고요. ‘임대주택’에 대해서 거듭 강조를 하셨는데요. 여기에 대해선 어떻게 보세요?
☆ 김제경 : 김 소장님이 ‘임대차 시장’에 대한 말씀이 없다는 얘기를 하셨었어요. 사실 지금 이게 두 가지가 복합적으로 나타나고 있는 것인데, 현 정부에서는 공급에 대한 사항들이 지금 잘되고 있지 않습니다. 일단은 공급을 강조는 하고 있지만, 사실 공급이라는 게 시차라는 게 존재하기 때문에 그렇게 단순히 "빠르게 하라"라고 해서 할 수 있는 게 아닙니다. 지금 현재 계획되어 있는 게 지금 이재명 정부 임기 내에 착공을 할 수 있을지 조차도 지금 미지수인 곳들이 되게 많거든요?
◆ 조태현 : 그런데 실제로 지금 주택 인허가랑 착공은 늘었다고 하잖아요.
☆ 김제경 : 근데 그 전부터, 왜냐하면 사실 3기 신도시 같은 경우는 윤석열 정부도 아니고요, 문재인 정부 당시에 2018년도에 발표를 했었어요. 그때 당시에도 "5년 안에 착공하겠다" 했었지만 사실 지금 5년이 뭔가요? 18년도 발표였었으면 지금 8년 지났습니다. 이제 와서 하는 거예요. 사실상 이제 곧 10년인데, 그렇다 보니까 그전에 발표했었던 공급들이 이제 와서 하는 거지, 지금 현 정부에서 발표한 공급 대책이 지금 되는 건 아니고요. 그러니까 이게 "초과 세수가 있으니까 이걸 공급에 더 투입하겠다"라는 내용은 나쁘다고 볼 수는 없는데, 여기서 또 이야기 나오는 것 중 하나가 청년을 이제 가지고 옵니다. 지금 현재 임대차 시장이 궤멸로 가고 있습니다. 이제 8·3 세제 개편안으로 인하여서 이제 민간 임대주택 시장들 다 위축시키고 있거든요? 그러니까 "전월세가 다 올라간다"라는 얘기들이 계속적으로 나오다 보니까 그러면 임대차 시장 불안해지면 어떻게 되지?'라는 얘기들이 계속적으로 반복되니까, "아, 아니야. 기다리다 보면 청년들에 대한 임대주택도 지어질 거고, 기다리다 보면 괜찮을 거야"라는 식으로 갖다가 말하는... 그런데 그 임대주택이 언제 지어지는지는 알 수가 없는 그런 상황이라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : ‘데드라인이 없다’고 표현하셨던 그 말씀. 그런데 말씀하신 것처럼 초과 세수로 주택을 공급한다, 이거는 뭐 세수에 따라 보는 시각에 따라 좀 다를 수는 있지만 어찌 됐건 이건 긍정적으로 평가를 한다고 치고요. 그런데 임대주택을 공급을 하겠다는 말씀을 계속 강조를 하고 계시잖아요? 그런데 지금 같은 시장에서 임대주택이 부동산 시장의 불안을 달랠 수 있는 그런 요인이 될 수 있습니까?
★ 김학렬 : 저는 임대주택을 정말 싱가포르처럼 획기적으로 많이 공급할 수 있다고 하면 그것들이 효과가 있다고 보는데, 저는 대통령께서 임대주택, 대통령뿐만 아니라 정부에서 임대주택을 강조하는 이유는 다른 이유가 있다고 봅니다. 왜냐하면 전월세 대책에 대한 다른 의미인 것이거든요? 왜냐하면 전월세 대책은 지금 현재 할 수 있는 것은 민간에서 민간 다주택자들이라든지 임대사업자들이 임의적으로 공급하는 일밖에는 방법이 없거든요. 전체 임대 시장의 90%이기 때문에. 그래서 민간 임대업자들이 공급하지 않아도 공공에서 공급을 할 수 있다는 것들을 자꾸 의지적으로 보여주려고 하시는 것들인데, 이게 두 가지 문제가 있는데 하나는 일단 돈이 없고요, 또 하나는 시간이 많이 걸립니다. 그러니까 지금 거의 할 수 없는 일을 계속 선언적으로만 하시고 계시는 거고요. 그러면서 또 이번에 SNS X의 맨 마지막 멘트가 "좀 힘드시겠지만 좀 기다려 달라"라고 말씀하셨거든요. 그러면 결국 임대주택, 공공임대주택까지 좀 획기적으로 많이 공급될 때까지 기다리는 것이 확정이 돼 있으면 기다리겠는데, 데드라인을 말씀 안 해주셨단 말이죠. 결국은 저는 그냥 민간 임대업자들을 활성화하는 것은 지금 현재 정부의 정책과 상충이 되기 때문에 그것들을 어떻게 보면 좀 변명식으로 막은 것이고요. 실제적으로 임기 내에 임대주택을 획기적으로 공급하겠다고 하는 것은 저는 불가능한 공약이라고 생각합니다.
◆ 조태현 : 돈이 없기 때문에. 가장 큰 문제.
★ 김학렬 : 시간도 그렇고요. 그러니까 정확하게 "그럼 내가 임기 내에 한 10만 채라도, 아니면 5만 채라도 공급하겠어"라고 말씀해 주시면 좋겠는데 불가능하거든요? 그 말씀을 절대 안 하시고 그냥 기다리라고만 하는데, 답답한 것은 그러면 현재 자가로 있는 사람들은 기다릴 수 있는데, 1년이나 2년이나 4년에 한 번씩 이사를 가야 하는 임차인들은 도대체 뭘 하고 기다리라는 말씀인지, 공중에 붕 떠 있으라는 얘기라든지, 외국에 가 있으라는 얘기인지 그게 궁금합니다, 저도.
◆ 조태현 : ‘임대차 시장’에 대한 이야기를 안 할 수가 없는 그런 상황인데요. 이 이야기는 2부에서 조금 더 자세히 다뤄보도록 하겠고요. 소장님께서는 이런 임대주택, 말씀하신 것처럼 현실성은 둘째 치고라도 임대주택으로 지금 부동산 시장의 불안감 같은 걸 달랠 수 있다고 보세요?
☆ 김제경 : 어렵죠. 왜냐하면 빠숑 님께서 제일 크게 지적하셨던 게 이제 시차가 제일 큰 문제인데... 기본적으로 사실 지금 당장 문제가 생기고 있어요. 왜냐하면 8·3 세제 개편안 자체는 “2부에서 좀 더 자세하게 얘기하겠다”라고 하셨었지만, 이제 2027년도 안에 다주택자들 보고 다 정리하라고 하고 있거든요? 그러면 다주택자들이라든지, 주택 임대사업자라든지, 상생 임대주택이라든지 이 요건을 충족했었던 사람들이 이제 세제 소급 혜택 말소를 하다 보니까 불가피하게 이제 다 정리를 해요. 그럼 그 안에 있었던 사람들은 다 어디로 가야 되나요? 이게 당장 내년부터, 지금 빠르면 지금 당장 가을 이사철부터 이제 발생하는 문제인데, "임대주택을 공급하겠다"라고 말을 해요. 그럼 이걸 언제 공급하겠냐라는 것이죠. 그렇다 보니까 지금 문제는 지금 현재 시점에서 터뜨려놓고 "수습은 나중에 할 테니까 그동안의 고통은 참고 기다려라" 이런 반응이기 때문에 저는 이게 좀 시장에서 생각하는 상황들과는 좀 괴리감이 있다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 정부에서 발표한 임대주택이 있었잖아요. ‘119만 가구 주택 공급 대책’. 그런데 사실 이것도 언제, 어디에, 뭘, 얼마나 이렇게 구체적인 내용이 없었기 때문에 시장에서 조금 냉소적인 반응을 얻었는데, 이 보편형 임대주택이랑 장기 임대주택 같은 개념일까요? 어떻게 보십니까?
☆ 김제경 : 저도 그 부분에 대해서 자세하게 보지는 않았었는데, 이게 제가 어디서 기사에서 봤었었는데 그 얘기인지 모르겠지만, 예전에 임대주택 관련해서는 사실 우리가 이제 차상위 계층이라고 말하죠? 소득 수준이 조금 낮은 사람들 대상으로 움직였었는데, 최근에 대통령이 이제 발표했었던 것 중에서는 좀 그나마 중산층들 대상으로도 임대주택에서 흡수를 하겠다, 소득이 어느 정도 일정 이상 된 사람들도 받겠다고 얘기를 했거든요? 사실 저는 그 내용을 보면서도 조금 생각이 좀 달리 들었었던 게, 이거 긍정적으로 보기보다는 사실 오히려 조금 이상하다. 왜냐하면 결국은 이 말인즉슨 민간 임대주택 시장이 다 위축되니까 이걸 공공의 영역에서 다 커버하겠다는 식으로 들리거든요?
◆ 조태현 : 공공 뉴스테이 같은 거네요.
☆ 김제경 : 그렇죠, 그렇죠. 그렇게 돼버리면 이게 공공으로 수용이 되는 쪽으로 들어간 사람들은 그나마 다행일 수도 있겠지만 그렇지 못한 사람들은 또 어떻게 되는 거고, 사실 이 부분 관련해서도 마냥 긍정적이냐고 생각해 보면 그렇지도 않은 게, 최근에 이제 서울시에서 핫한 이슈 중 하나가 20년 장기 전세... 이 임대가 만료가 됐더니 이 사람들이 20년 동안 자립을 하는 게 아니라 오히려 안주를 한다더라. 그런데 이제 이 돈 가지고 딴 데 갈 데가 없으니까 "서울시나 정부가 책임져라"라는 식으로 나오고 있거든요? 그러니까 이게 이 사람들이 일단 정부가 임대인이 돼버리면 사실 임대료를 시장 가격대로 올리기는 거의 불가능에 가까울 겁니다. 그런 식으로 되게 되면 이 사람들은 그냥 안주하면서 "그냥 나는 이제 주거 환경이 개선이 된 건데", 근데 그 외 사람들은 그럼 어떻게 되는 거며, 그리고 이 사람들조차도 결국 내 집 마련이 된 건 아닌 거죠. 그러면 그냥 이제 ‘선택된 소수만이 그냥 살아남는 시장으로 만드는 거 아닌가’라고도 생각합니다.
◆ 조태현 : 들어간 분들이야 일정 기간 정도 보장을 받을 수 있겠지만 다른 분들은 더 어려워질 테니까요. 그런데...
★ 김학렬 : 지금 김제경 소장도 답변을 못 하잖아요. 그러니까 이게 실체를 잘 모르겠어요, 저도 한 두세 번 읽어봤는데.
◆ 조태현 : 사실 이거 왜 여쭤봤냐면요, 저도 잘 몰라서 여쭤봤어요.
★ 김학렬 : 실체가 없어서… 그러니까 최근에 오늘 기사가 뭐였었냐면은 그래서 기업형 임대주택들을 활성화시키겠다고 하는 것들이거든요? 그런데 기업형 임대주택을 공급하는 주택 측은 저는 같이 일을 했기 때문에 아는데요. 지금 민간에서는 수익률이 높아봤자 월세 수익률이 3% 전후예요. 낮죠. 그러니까 5%도 안 되니까 것들을 민간인들 같은 경우는 전세라는 제도로 이렇게 보완을 했던 것들인데, 공공이 들어오려고 하면 전세는 아무 의미가 없고 월세를 받는 수익이어야 되는데 최소한 6%에서 15% 정도 수익이 나와야지 기업체들은 들어온다고 하거든요? 그럼 결국은 기업체, 민간 주택들을 활성화시키기 위해서는 현재 민간들의 월세 수준을 올려야 되는 겁니다. 그러니까 서민들이 더 고충이 심해지는 것이죠. 결국은 월세를 올리려고 하는 것인지도 좀 의심스럽거든요. 그러니까 결국은 민간에서 하게 됐을 경우에는 월세도 낮고 전세도 활용할 수 있어서 민간한테는 굉장히 좋은 일인데, 굳이 민간 다주택자들을 규제하기 위해서 기업형 임대주택들을 양성하겠다는 것들도 전 이해가 안 되고, 그래서 그 나머지 부분들을 공공에서 책임지겠다고 하는데 그건 저는 실체가 없거든요. 그래서 제가 그 말씀을 좀 드리고 싶었습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 임대주택 이야기를 하고 있으니까요, 우리나라에서 보통 공공 임대는 ‘LH’가 하잖아요? LH에서 나온 소식도 하나 짚어보도록 할게요. 기자간담회에서 이성훈 사장이 집값 안정을 위해서 ‘15억 원 이하 주택에 적용되는 6억 원 주택담보대출의 한도를 줄여야 한다’라고도 이야기를 해서 이것도 좀 논란이 되고 있는... 왜 웃으세요?
☆ 김제경 : 제가 매번 얘기하던 사항 중 하나인데, “6억 대출이라도 해줄 때 감사히 받아야 된다”라는 얘기를 했었습니다. 이게 2025년도 6·27 부동산 대책 나왔었을 때 6억으로 허들이 잘렸었거든요? 그때도 이제 분명 이제 문재인 정부 당시에 12·16 부동산 대책이었었어요. 15억 초과 대출 금지가 있었었기 때문에 분명 이것도 어느 순간 가액 기준으로 자를 거다라고 했었는데, 아니나 다를까 10·15 부동산 대책에서 이제 6억, 4억, 2억 해 가지고 이제 가액에 따라서 25억 기준으로 해서 또 초과 금액은 2억밖에 안 해주는 식으로 왔었죠. 근데 이것도 언젠가는 또 막힐 거라고 생각했었고, 왜냐하면 이게 근본적인 주거 문제 해결이 아니에요. 왜냐하면 주거 문제 해결은 결국 수요와 공급인데, 그럼 공급을 늘려주는 수단들을 해야 되는데 그런 건 안 한 상태에서 단순히 이제 수요 억제 정책으로만 지금 가고 있었던 것이죠. 그러니까 이제 ‘주거 사다리 걷어차기다’라는 말들도 나왔었는데, 지금 와가지고 지금 대통령께서 ‘평탄화’라는 발언으로 또 핫하지 않습니까? 이제 외곽 지역들이 다 올라가니까 이 평탄화도 또 막아야겠다, 그러니까 이제 6억 대출도 차단하겠다는 식의 발언을 하고 있어서 ‘그냥 예상대로 가고 있구나’라고 생각하고 있습니다.
★ 김학렬 : 그게 LH 사장님 취임하자마자 첫 멘트였었거든요? 그러니까 LH공사가 하는 일은 뭐냐면 국토교통부의 실무 부서입니다. 그러니까 예를 들어서 공급 문제와 교통 문제를 두 개 다 가속화하는 것들이거든요. 그러면 결국 LH에서 해야 될 일은 지금 3기 신도시를 적극적으로 전면에 나서서 이끌어야 되거든요. 지금 진도가 안 나가잖아요? 김윤덕 전 장관님은 2025년도부터 입주를 시키겠다고 하는데 아직 한 단지도 있지 못했거든요. 착공도 못하고 있고요. 그러면은 어떻게 하면 이거 속도를 빨리 낼 수 있을까, 그래서 지금까지 문제가 생겼던 것들을 다 조사해서 '이런이런 문제점이 있으니까 이렇게 하겠습니다' 이런 게 나와야 되는 것들이고요. GTX-A, B, C는 2008년도에 의견이 나왔는데 지금 아직까지도 A도 다 완성이 안 됐거든요. B, C는 지금 착공을 했는지 공사를 하는지 잘 모르겠고요. 그러면 지금 A, B, C뿐만이 아니라 D, E, F도 어떻게 하면 또 빨리 또 연결해서 서울의 수요를 분산시킬 수 있는지 이런 것들을 고민해서 문제점을 제시하는 게 저는 LH공사 사장이 해야 될 일인데, 취임하자마자 ‘대출 규제’를 하겠대요. LH 사장이랑 대출 규제랑 도대체 무슨 상관이 있는 겁니까? 제가 여쭙고 싶어서… 경제 전문가들 나오니까, LH 사장이 와서 대출 규제하는 게 맞는 겁니다까, 아니면은 아파트를 공급하는 게 맞고 GTX를 깔아주는 게 맞는 겁니까? 아니, 저도 답답해서… 듣는 분들이 판단하실 거예요. 취임사에서 그걸 할 얘기인가 싶어가지고 여쭙는 말이었습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 공급 강화와 수요 억제를 이재명 대통령께서 강조를 하셨는데, 공급 강화는 지금까지 우리가 살펴본 것처럼 단기간에 될 수 있는 문제가 아니고, 그렇다면 ‘수요 억제’만 남게 되거든요? 지금 이재명 대통령이 연휴 사이에 5개 SNS에 올린 글을 다 종합을 해도 기존의 정책 기조는 그대로 가겠다는 거잖아요. 이 수요 규제, 그러니까 대출 규제로 집값 안정, 이런 것들은 또 어떻게 보세요? 가능성이 있다고 보세요?
☆ 김제경 : 이거는 그냥 앞서서도 사실 짤막하게 말씀을 드리긴 했었는데, 한 번도 성공해 본 적이 없습니다.
◆ 조태현 : 이미 또... 예.
☆ 김제경 : 노무현 정부 때도 그랬었고, 문재인 정부 때도 그랬었고, 지금 이재명 정부 와서도 또다시 같은 규제들을 계속적으로 하고 있는데 한 번도 해결된 적이 없었고요. 역시 이번에 대출을 막말로 모든 주택 담보 대출 0원으로 만든다 한다 하더라도 이게 해결되지는 않을 겁니다.
◆ 조태현 : 현금 부자들만 신나겠죠. 첨언하실 거 있으신가요, 소장님?
★ 김학렬 : 네, 그러니까 노무현 대통령 때는 평당 천만 원이 5년 후에 2천만 원이 됐고요, 그다음에 문재인 대통령은 평당 2천이 5년 후에 평당 4천이 됐습니다. 지금 정부는 평당 4천이 지금 1년 6개월 만에 1억이 됐거든요? 여기까지 하겠습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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