![[세제개편] "가장 뒤통수 맞은 건 '부부공동명의', 李대통령도 하셨잖나"](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2026/0810/202608101146500030_d.jpg)
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 10일 월요일
■ 대담 : 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장 (유튜버 빠숑)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 2부에서는 부동산 이야기해 보려고 하는데요. 새로운 코너를 저희가 준비했습니다. 빠숑과 함께 부동산의 세계, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 어떻게, 코너 제목은 마음에 드십니까?
◇ 김학렬 : 제가 고정된 거죠? 가문의 영광입니다. 일단 최선을 다해서 열심히 한번 준비해 보도록 하겠습니다.
◆ 조태현 : 거의 고정으로 나와 주셨기 때문에 저희도 감사하다는 말씀을 드리면서, 이제 부동산에 대한 이야기 본격적으로 시작해 보도록 하겠습니다. 그런데 빠숑 선생님과 함께 계속 방송을 하고 있는데 부동산 세제 개편이 나온 이후로는 여기서 뵙는 건 처음인 것 같아요. 네, 일단은 10점 만점에 점수 한번 줘 보시겠어요?
◇ 김학렬 : 줘야 됩니까? 공인중개사 시험을 보시면 5개 과목이 나오는데, 일단 평균으로 60점이 넘어야 되고요. 그리고 4점 이하로 가면 과락이거든요. 그래서 4점 이하는 좀 그렇고, 4.5점 주겠습니다.
◆ 조태현 : 과락만 간신히 피했다.
◇ 김학렬 : 보완책이 나온다고 하니까 그거 보면서 이제 과락이 될지, 6점으로 올라갈지 그때 보도록 하겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 총평도 한번 해 볼까요? 한 줄 평 어떻게 하시겠습니까?
◇ 김학렬 : 그러니까 이게 좀 순서가 바뀌었다는 생각이 드는데, 증세를 하려면 증세에 대해서는 굉장히 많은 설득력이 있어야 되고 사전에 뭔가 공감대는 형성되어 있어야 되는데 그거와 전혀 상관없이 그냥 증세만 하고 끝났거든요. 그래서 아마 평소 때 이 증세에 대해서 아무 생각이 없던 분들까지도 어떻게 보면 좀 호에서 비호로 바뀌는 그런 일들이 펼쳐졌다고 생각을 합니다. 예를 들어서 비거주 1주택이라든지 부부 공동명의라든지, 가만히 아무 생각 없이 있다가 뒤통수를 맞은 것들이 나왔거든요. 그래서 정말 모르겠습니다. 사전에 교감이 없이 그냥 일방적으로 조급하게 추진된 증세 대책이 아니었나 그렇게 총평을 하고 싶습니다.
◆ 조태현 : 여러모로 SNS에 예고가 있긴 했지만, 정말 1주택자까지 때릴 거라고 생각 못 하신 분들이 많았습니다.
◇ 김학렬 : 부부 공동명의까지도 축소할 거라고는 상상도 못했었거든요. 상상을 초월한 정책들이 나와서 아무튼 그런 부분들이 있었습니다.
◆ 조태현 : 소장님의 상상을 벗어나는 일이 벌어졌습니다. 아무튼 이 세제 개편이 나오고 일주일의 시간이 지금 지났는데요. 그동안 부동산 시장에 일부 변화가 있었던 것 같아요.
◇ 김학렬 : 어, 일단은 이제 증세에 부담이 되는 층들이 명확해졌고요. 초고가라고 하는 부분들, 그다음 비거주라고 하는 부분들은 분명히 증세가 부담이 될 것이기 때문에 거기에 거래가 좀 줄어든 것은 사실이고요. 거기에서 조금 상대적으로 부담이 좀 덜 되는 쪽으로 수요가 몰리고 있기 때문에 지금은 중위권, 하위권 위주로 거래가 되고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 거래가 줄었다고 말씀해 주셨는데, 매물은 어떻습니까?
◇ 김학렬 : 매물도 조금 증가했죠.
◆ 조태현 : 매물이 늘고...
◇ 김학렬 : 실제 거래가 되고 있지는 않아요. 지금 거래는 거의 안 되고 있는데 고가 지역에서 매물은 조금 증가했습니다. 그래서 이렇게 거래가 축소된 지역들이 있고 거래가 증가된 지역들이 있는데, 이와 무관하게 임대차 시장은 거의 모든 지역이 다 지금 시세가 올라가고 있고 전세, 월세 다 마찬가지입니다. 그게 좀 상대적으로 그렇죠.
◆ 조태현 : 초고가는 매물이 조금 늘었지만 거래는 되지 않고 있군요.
◇ 김학렬 : 네, 호가만 나오고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 지금 그렇다면 우리가 항상 걱정했던 게, 이번 세제 개편안으로 조금 '덜 똘똘한 한 채' 쪽으로 수요가 쏠릴 것이다, 이쪽으로는 어떤 상담이라든지 이런 조짐이 보입니까?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 제가 화요일마다 이렇게 실시간으로 Q&A 방송하는 곳들이 있는데, 확실히 지난달보다는 금액대가 내려왔어요. 그때는 이제 30억에서 40억 대가 많았거든요. 그러니까 보통 갈아타기를 한다는 것은 상급지 갈아타기입니다. 그래서 아무래도 강남 3구랑 용산구가 시세를 많이 올려놓다 보니까 그 아래 단계 지역들, 마용성이라든지 도봉구라든지.. 동작구라든지 강동구라든지 광진구라고 하든지, 이런 2위권 지역들이 이제 30억을 넘어가는 단계였었거든요. 그런데 그 구간대에 좀 부담을 느끼다가 그 구간대를 좀 10억씩 낮춘 거예요. 그러니까 이제 84로 못 가고 59로 가는, 그러니까 지금 보니까 20억 전후로 해서 수요가 제일 많이 몰리고 있습니다.
◆ 조태현 : 어떻게 해서든지 금액을 좀 낮춰서 거기를 찾는 거네요.
◇ 김학렬 : 그러니까 이제 수요가 없어진 것이 아니라, 아마 30억 대 이상으로 가려고 하는 수요층들이 조금 눈높이를 낮춰서 5억이라든지 10억 낮춰서 거기에 있는 좀 괜찮은 물건들, 그러니까 84는 못 가니까 그 입지를 선택한 다음에 금액에 맞춰서 59 정도를 선택하는 비율이 증가했다고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지역적으로도 풍선 효과가 있을 것 같은데요.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 수요가 없어진 게 아니고 제가 수요가 이동했다고 말씀드렸잖아요. 그러니까 한 단계씩 좀 낮춰서 보는 것들이죠. 그래서 상위권 보시던 분들이 중위권을 보고 있고, 중위권 보시던 분들이 중하위권을 보고 있고, 서울 중하위권 보시던 분들이 하위권으로는 안 가고 경기도, 인천의 상위권으로 그렇게 지역을 한 단계 낮춰서 지금 찾고 있습니다.
◆ 조태현 : 있는 수요가 두들긴다고 해서 없어질 리는 없지요.
◇ 김학렬 : 그거는 해소가 되기 전까지는 없어지지 않고 이동을 한다고 보시면 돼요.
◆ 조태현 : 그렇기 때문에 풍선 효과가 뚜렷하게 나타나고 있는 것 같은데요. 부동산 분야에 빠숑 선생님 하면 내로라하는 그런 고수니까, 단도직입적으로 이거 한번 여쭤볼게요. 이번 세제 개편안으로 이익 보는 사람이 많습니까, 불이익 보는 사람이 많습니까?
◇ 김학렬 : 이게 질문에 답을 할 필요가 있을까요?
◆ 조태현 : 그래도 답해 주세요.
◇ 김학렬 : 왜냐하면 항상 세제 개편안이 나오게 되면 거기에 대한 피드백들을 하는 난이 있거든요. 오늘 아침에 확인해 보니까 4천 건이 올라왔대요. 대충 읽어보고 왔더니 대부분 다 완화해 달라, 요건들을 조정해 달라는 그런 얘기들이거든요. 그러다 보니까 4일 만에 구윤철 부총리님께서도 완화책을 내놓겠다고 하셨잖아요. 그 자체가 일단 불이익을 보는 사람들이 많다는 뜻인데, 이게 고가여서, 비거주여서 불이익을 보는 것은 인정을 한다 하지만, 아까 말씀드린 대로 뒤통수를 맞는 경우들이 있거든요. 전혀 상상도 못했던 것들, 그래서 실질적으로 상상도 못했던 사람들까지 불이익을 주는 정도라고 하면 다 불이익이라고 보시면 될 것 같고, 실제 12억에서 14억으로 고가 주택에 대한 종부세 부담이 좀 완화되긴 했거든요. 그런데 이걸로 완화가 될 수가 없는 게 시세가 올랐잖아요. 만약에 시세가 오르지 않은 상태에서 이 기준선을 올렸으면 이익을 보시는 분들이 있었을 텐데, 일단은 시세가 올라간 상태에서 금액을 올렸는데 또 여기다가 공정시장가액 비율을 60%에서 70%로 올렸거든요. 그러면 실질적으로 아마 내년부터 이것들이 부과가 될 텐데, 이익을 보는 사람들은 없을 것 같아요.
◆ 조태현 : 그럼 결국에는 세율 자체가 전반적으로 다 오른다는 얘기네요.
◇ 김학렬 : 그러니까 혜택을 본 사람들은 아예 없다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 부부 공동명의 잠깐 언급을 해 주셨는데, 이번 세제 개편안으로 빠숑께서도 전혀 상상도 못 했고 상상도 정말 못 하고 있다가 뒤통수를 맞은, 가장 크게 뒤통수 맞은 계층은 누굽니까?
◇ 김학렬 : 일단은 지금 말씀하신 대로 공동명의 분들일 것 같고, 특히 초고가 중에서 왜냐하면 이거는 정부에서도 권장하는 사항이었거든요. 부부 공동명의로 하라고 해서 지금까지 세제 혜택을 줬었어요. 그래서 종부세 대상도 일단 1주택이었을 경우에는 12억이잖아요. 그런데 공동명의로 하게 되면 9억, 9억 해서 18억부터 종부세 대상이 됐었거든요. 그러니까 실질적으로 대통령님께서도 그렇게 하셨던 걸로 알고 있고, 대부분 부부 공동명의로 하는 것은 여성의 권익 신장과 관계도 되어 있고 여러 가지 문제들 때문에 그렇죠. 심지어는 이 제도를 민주당에서 만든 제도거든요. 그런데 이것들을 갑자기 뜬금없이... 그러니까 지금 우리가 예측을 할 수가 없는 게, 소급을 한다는 것도 예측이 안 되지만 국민의힘이 만들었던 것을 민주당이 좀 반대할 수는 있죠. 민주당이 만들었던 거를 국민의힘이 반대를 할 수도 있는데, 지금은 민주당에서 문재인 정부 때 만들었던 것들을 뒤집으니까 예측을 할 수가 없는 거예요.
◆ 조태현 : 어제의 민주당과 오늘의 민주당은 서로 달라진 건가요?
◇ 김학렬 : 그때랑 다르다고 계속 말씀하시는데, 제가 봤을 때는 비슷하긴 한데 아무튼 이런 부분들이 조금 매칭이 안 되는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 우리 김학렬 소장님께서는 예전에 사법고시도 준비하신 적이 있으시기 때문에 소급 적용에 대한 불만을 굉장히 강하게 제시하고 계시는데, 오늘은 제가 소장님의 반대편에서 한번 질문을 드려보도록 하겠습니다. 정부의 입장은 '초고가 20억 원 이상 비거주 1주택자를 겨냥했으니까 이익을 보는 사람이 훨씬 더 많다'라는 주장을 하고 있어요. 자, 이번 부동산 세제 개편안, 시가 40억 원 이상의 초고가 주택 종부세·보유세를 인상하는 내용을 담고 있는데요. 초고가 주택 보유세를 인상하면 서울 부동산 시장이 안정된다는 주장에 대해 소장님께서는 어떻게 보십니까?
◇ 김학렬 : 일단 초고가 시장과 서울 부동산 시장의 안정과는 관계가 없고요. 이게 왜냐하면 더 부담이 된다고 말씀드렸잖아요. 실질적으로 초고가 시장은 구윤철 부총리께서도 말씀하셨다시피 0.4% 시장이거든요. 거기를 압박해서 우리가 얻을 수 있는 것은 그들이 증세가 되는 것에서 세수가 확보되는 것 말고는 없거든요. 이게 무슨 말이냐면 아까 말씀드린 대로 30억 이상 구간들을 압박을 하니까 그 수요가 20억으로 내려왔거든요. 그런데 보통 갈아타기를 할 때는 상급지로 하기 때문에 10억은 20억을 향해서, 20억은 30억을 향해서 가는 것들인데 그럴 수가 없으니 수요가 다시 뭉친 겁니다. 그러다 보니까 20억 대 전후에 갑자기 뜬금없이 시세가 더 상승하게 되는, 순차적으로 피라미드 구조여야 되는데 이게 뭐랄까, 마름모형으로 된 거예요.
◆ 조태현 : 그럼 제가 그 발언을 약간 반박을 해 볼게요. 그렇다면 어차피 지금까지 서울 부동산 시장은 강남이 오르고 그다음에 키 맞추기처럼 다른 데가 같이 오르는 이런 구조가 있었잖아요. 그렇게 되면 강남부터 때려잡아서 여기가 정체가 되면 다른 데도 정체될 것이다, 이런 주장에 대해서는 어떻게 생각하세요?
◇ 김학렬 : 그거는 정말 부동산을 단순하게 보시는 분들의 얘기고요. 지금 이건 어쩔 수 없는 현상이라고 생각하고 있는데 양극화 시장이고, 초양극화 시장으로 넘어갔고요. 이거는 막을 수 없는 형태라고 봅니다. 이미 강남하고 그 2등 입지는 격차가 너무 벌어졌어요. 강남이 내려온다 하더라도 중위권 이하의 이런 지역들에 영향을 줄 수는 없습니다. 그냥 강남은 말 그대로 하나의 상징적인 의미라고 보시면 될 것 같고, 다른 시장인 것이죠. 그래서 구윤철 부총리님도 0.4%밖에 안 된다는 말씀을 그렇게 하신 것이기 때문에... 오히려 아까 말씀드렸잖아요. 우리가 상급지로 가게 되면 이 밑에 있는 수요가 위로 올라가기 때문에 밑에 공급 여유가 생기는 것인데, 넘어가지 못하고 여기에 지금 다 정체가 되어 있는 거예요. 그러다 보니까 오히려 예전에는 중위권 지역들에 수요가 더 몰리고 있는 것이죠. 오히려 그쪽으로 집중화시키는 효과들이 생기기 때문에...
◆ 조태현 : 위로 갈 수는 없으니까요.
◇ 김학렬 : 이게 상급지 갈아타기가 나쁜 의미가 아니라 저는 수요를 적절하게 분산시키는 것이라고 보거든요. 왜 그러냐면 초양극화 시대에서 상위권에 올라가게 되면 스펙트럼이 넓어지잖아요. 그럼 선택의 대안이 많은데, 이제 이 윗 단계로 못 가는 겁니다. 세금 때문에, 대출 때문에. 그러니까 여기에 다 서는 것이죠. 그래서 더 몰리는 겁니다. 지금 어떻게 보면 부작용이죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 저희가 지금 부동산 세제 개편안과 관련된 이야기 나누고 있는데요. 자, 정부는 지금 '덜 똘똘한 한 채' 이쪽으로 수요가 가는 이런 것들도 일단은 부정을 하는 것 같아요. 이쪽 논리에서는요. 자, 지금 국민 입법에 대해 아까 말씀을 해주셨는데 가장 많은 의견이 '종부세 부담을 높이지 마라'라는 의견이거든요. 구윤철 부총리가 "99%에 해당하는 시가 30억 원 이하 1주택자는 보유세 부담, 양도세 부담이 줄어든다" 이렇게 강조하고 있는데요. 이런 설명은 저희가 어떻게 받아들여야 됩니까?
◇ 김학렬 : 지금 조건 그대로 시세도 바뀌지 않고 그다음에 공정시장 비율도 바뀌지 않고 똑같은 조건으로 가게 되면 그렇게 될 수도 있겠죠. 그런데 아까 말씀드린 대로 시세가, 대통령도 말했고 구윤철 부총리도 말했고, 시세가 올라가는 시장이거든요. 아마 5년 내내 오를 텐데 거기다가 공정시장가액은 내년에 10% 더 올리고 후년에 또 10% 또 올리고, 아마 저는 95%까지 오를 거라고 예상을 하는데 임기 내내 올릴 거거든요. 그러니까 시세가 올라가지 않아도 이 종부세 구간들, 보유세 구간의 존이 넓어집니다. 그래서 이것은 지금은 1%지만 1%가 3%가 될 것이고, 3%가 5%가 될 것이거든요. 이 기준을 높이지 않는 이상요. 그래서 이거는 당장에 지금 분석하는 것들이 맞아 보일지는 모르지만, 하나하나 까게 되면 이거는 다 틀린 답이라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 물론 해당되지 않는 비율이 훨씬 높은 것은 사실이지만, 이 종부세 구간의 존은 계속 넓어지고 있다는 것도 사실입니다.
◆ 조태현 : 실제로 종부세 대상이 많이 늘어날 거라고 하죠. 어찌 됐든 간에 보유세 인상, 비거주 1주택자를 타깃으로 한 이번 세제 개편안에 대해 소장님을 포함해서 많은 전문가들은 '이걸 결국에는 세입자들에게 전가될 것이다, 결국에 월세가 폭등할 것이다' 이런 진단을 주셨는데요. 이걸 두고도 이런 해석이 나오고 있습니다. 자, 이 내용 저희가 두 번째 키워드로 가져와 봤는데요. 비거주 1주택 보유세 인상, 공시가 20억 원 이상, 시가 30억 원이 넘어야지 해당되는데 이게 전월세랑 무슨 상관이야? 반박하실래요?
◇ 김학렬 : 상관이 없어요, 물론 시가가 높은 주택들이 시가가 낮은 주택에 없는 것은 사실이지만, 이게 뭐가 문제가 되냐면 월세는 좀 달라요. 전세는 금액이 커서 고가 지역과 중가 지역이 완전히 다를 수 있는데, 월세는 일단 보증금이 낮잖아요. 그렇기 때문에 월세 수요는 더 증가할 수 있거든요. 예를 들어서 무슨 얘기냐 하면, 전세 20억, 30억짜리 고가 주택이 있는 지역들이 보증금 비율을 한 1억으로 낮추게 되면 월세를 조금 올려도 갈 수 있는 사람들이 증가하거든요. 이거는 영향을 줍니다. 그래서 월세 수요층들로 몰리게 하면 이건 영향을 주는 것이고, 옛날처럼 전세를 존치시키면서 전세를 확대하게 되면 영향을 주지 않을 수 있죠. 그런데 지금 현재 정부가 전세를 줄이고 월세를 넓히는 방향이잖아요. 그렇게 되면 보증금이 낮기 때문에 하위권에 살던 사람들도 몇 달은 가서 살 수 있거든요. 그래서 수요가 증가합니다. 이거는 시장 경제를 모르시는 분들 얘기죠. 실제 저도 주변에서 최근에 전세 못 가니까 월세로 가는데, 대부분 물어봤더니 강남이에요. 그래서 "돈이 되세요?" 그랬더니 "보증금은 낮던데요." 보통 1억, 2억 이러다 보니까, 그래서 여기는 아마 수요가 더 몰릴 수도 있다는 말씀을 드립니다.
◆ 조태현 : 한 달에 몇백만 원씩 그렇게 내실 분들이 꽤 있나요?
◇ 김학렬 : 최근에 헬리오시티가 보증금 5천만 원에 월세 500만 원에 실제 거래 계약이 됐거든요. 이게 보통 송파구에서 제일 비싼 지역들이 엘스, 리센츠, 잠실이었었는데 400만~500만 원 했었거든요. 이제 가락동인 헬리오시티에서도 월세 500만 원이 나왔기 때문에 아마 강남은 더 올라갈 거고요. 그런데 이 얘기는 뭐냐 하면 송파구는 부유층만 가는 지역이 아니거든요. 그냥 말 그대로 강남 3구에서 일반인들이 진입하기에 가장 좋아하는 지역이었을 텐데, 그 지역이 500만 원이 됐다는 게 이걸 단적으로 반박하는 논리가 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 500만 원이 되는 순간 이제 그거는 사람들이 들어가서 살기에 쉽지 않은 지역이 되는데요.
◇ 김학렬 : 이제 선택의 대안인 것이죠. 왜 그러냐면 사람들이 계산을 해 볼 거예요. 초고가로 갔을 경우에는 이제 보유세가 올라가게 되잖아요. 그러면 예를 들어서 몇천만 원이 나온다, 그 몇천만 원을 월세로 계산하게 되면 한 달에 몇백만 원씩이거든요. 그러면 집을 사지 않고 나는 임차를 선택하면서 월세로 갈 수 있잖아요. 종부세 안 내는 것만큼 월세에 대해 부담할 수 있기 때문에 월세 수요는 더 증가할 것입니다.
◆ 조태현 : 전세 시장은 어떻게 됩니까?
◇ 김학렬 : 전세 시장은 말 그대로 희귀한 시장이 되고 있기 때문에, 거의 천연기념물 같은 존재죠. 천연기념물은 부르는 게 값이죠. 그래서 심지어는 아마 매매가보다 더 비싼 전세가 나올 수도 있습니다.
◆ 조태현 : 제가 지금 웃기는 했는데, 이거 웃으면서 말씀드리면 사실 안 되기는 해요. 제 주변에서도 지금 고통을 호소하는 사람들이 상당히 많거든요.
◇ 김학렬 : 좋아서 웃으신 게 아니라 허탈해서 웃으신 거죠.
◆ 조태현 : 정신 나가지요. 주변에서도 워낙 힘들어하시는 분들이 많아서요. 천연기념물이 됐다는 말씀, 이것이 전세의 천연기념물화를 가속화할 가능성도 있는 겁니까?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 지금도 천 세대 단지에 매물이 몇 개 안 되거든요. 제가 제일 유심히 보는 단지가 엘스, 리센츠인데 거기가 5천 세대, 6천 세대거든요. 매물이 10개밖에 안 돼요. 그러면 그 아래 단지들은 한두 개 있다는 뜻인데, 매물이 없어지게 되면 이제 멸종되는 것이고, 하나 남으면 정말 천연기념물이 되는 것이죠. 그래서 아마 전세는 굉장히 많이 올라갈 것 같아요. 이제 옛날처럼 전세가율을 따질 필요가 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 네, 알겠습니다. 순방 귀국 직후 이재명 대통령도 이런 여론의 흐름을 아시는 것 같아요. 그래서 릴레이 부동산 점검 회의를 열고 있는데요. 자, 이재명 대통령이 이렇게 점검 회의로 노력을 하는데, 황희 의원이 '폐버스를 개조해서 청년 단기 주거로 활용하자' 이런 이야기를 해서 "이거 소시오패스 아니냐" 이런 이야기까지 듣고 있단 말이죠. 황 의원 하면 민주당 내에서는 부동산 전문가로 알려져 있는데...
◇ 김학렬 : 국토교통위원회에도 계셨었죠. 지난 정부에.
◆ 조태현 : 왜 이런 말씀을 하셨을까요?
◇ 김학렬 : 저는 황희 의원님을 변호하려는 게 아니라, 발상 자체는 그냥 순수했다고 생각합니다. 이렇게 욕을 먹을 일은 아니라고 생각을 해요. 그런데 이런 거죠. 이것이 실질적으로 과연 가능한 것이냐부터 따져봐야 될 것 같고, 그 전 단계가 중요해요. 예전에 대정부 질문할 때 국민의힘 김은혜 의원이 정책실장님한테 "따님한테 임대주택 살라고 하면 살겠냐"라고 했을 때 막 화를 내셨잖아요? 똑같은 거죠. 황희 의원님한테 "이런 주택에 자녀분들을 살게 하겠느냐"라고 물으면 어떤 반응이 나올까요? 무슨 얘기냐면 지금 청년들이든 2030, 3040이든 필요한 것은 집이에요, 정상적인 집. 정상적인 집이라고 하는 것은 방 2개 화장실 1개, 방 3개 화장실 2개, 거실이 있고 부엌이 있고 커뮤니티가 좀 있고 마당도 있는, 그런 곳을 기본적으로 상상하잖아요. 다세대 빌라가 인기가 없었던 이유 중 하나가 그런 것들이 안 갖춰져 있기 때문에 인기가 빠지는 것도 있거든요. 우리가 떠올리는 것은 아파트 단지인데, 폐버스라고 하면 아무리 생각해도 그런 아파트 단지를 떠올릴 수는 없잖아요. 그것들을 간과하고 그냥 단순히 숫자 채우기... 그러니까 저는 여기서 본 것이 뭐냐 하면, 13일 날 공급 대책이 발표가 될 텐데 황희 국회의원과 똑같은 얘기가 나올 것 같아서예요. 결국은 주택의 품질이 중요한 게 아니라 숫자를 채우겠다, 1만 세대, 2만 세대 채우겠다는 느낌을 받았거든요. 그것 때문에 제가 화가 나는 것이었고, 13일 날 나오게 될 공급 대책에서 숫자만 채우게 되면 똑같은 반응이 나올 것 같습니다.
◆ 조태현 : 미국에 있는 트레일러 같은 느낌이네요. 아무튼 황희 의원의 말씀대로 순수성과 진정성을 의심하지는 않지만, 좋은 아이디어도 타이밍을 좀 봐서 말씀하시는 게 좋지 않았을까 싶습니다.
◇ 김학렬 : 그리고 시범적으로 해볼 수는 있거든요. LH공사에서 만들어 가지고 한 몇십 세대만 해보고 반응 좋으면 그때 좀 확대하겠다, 이렇게 했으면 좋은데 이번 정부도 계속 조급해요. 지금도 증세 정책이 좀 뒤에 나왔어야 되고 공급이나 대출 완화 정책이 먼저 나온 다음에 세제 대책이 나왔으면 반발이 덜 했을 텐데, 그냥 증세부터 딱 시작하고 나머지가 없는 상태에서 하다 보니까 사람들의 반발이 더 심한 거죠.
◆ 조태현 : 그래서 공급에 대한 이야기를 좀 해보자면요, 공급 대책이 13일쯤에 나올 것으로 예상되고 있습니다. 그런데 이 공급과 관련해서도 반대쪽에선 이런 이야기를 하고 있어요. "무조건 짓기보다 국민들이 접근 가능성 있는 주택을 공급해야 된다. 그렇기 때문에 민간이 아니라 공공이 공급해야 한다."
◇ 김학렬 : 일단 '공공'이라는 글자가 붙게 되면요, 사람들이 일단 싫어합니다.
◆ 조태현 : 그거는 많이 경험해 봤지요.
◇ 김학렬 : 공공재개발, 공공재건축... 이미 문재인 정부 때 우리가 많이 실망을 했기 때문에 공공이 나선다고 그러면 사람들이 다 뒷걸음을 칠 것 같아요.
◆ 조태현 : 이재명 정부 초기에도 공공 얘기하니까 사람들이 반발하는 반응이 있었죠.
◇ 김학렬 : 그래서 저는 민간 부문을 빼서는 절대 안 되고, 오히려 전면에 세운 다음에 아까 말씀드렸잖아요. 일반 아파트, 일반인들이 좋아하는 이 공급은 민간한테 100% 다 넘기는 게 맞을 것 같고, 민간에서 하기가 꺼려지는 부분들, 예를 들어서 사업성이 떨어진다든지 돈이 많이 든다든지 이런 것들은 공공에서 하면 좋겠습니다. 그래서 양쪽 다 동시에 추진해야 되는데, 지금은 민간 부문을 먼저 활성화해야 되는 것이죠. 그러니까 재건축, 재개발, 리모델링 얘기부터 나와야 된다고 생각을 하고 있고요. 공공은 진짜 민간에서 할 수 없는 부분들, 예를 들어 다세대 빌라는 민간에서 안 하려고 하거든요. 왜냐하면 공급하는 사람들부터 일단 싫어해요. 수익이 남지 않고...
◆ 조태현 : 안 팔리고 수익성이 떨어지니까요.
◇ 김학렬 : 대출도 안 나오고 건축비도 안 나오고, 세금도 많이 내야 되고 수요도 없거든요. 그러니까 이런 부분들은 공공에서 하시는 게 맞을 것 같고, 다세대 빌라는 공공에서 하고 민간에서는 그냥 아파트를 수단과 방법을 가리지 말고 많이 짓도록 속도를 내주는 정책으로 보완해 주게 되면 의미가 있겠죠. 그런데 만약에 13일 날 나오게 될 대책들이 이런 아파트들을 공공에서 하겠다고 나오는 순간, 사람들은 바로 공인중개사로 달려가서 집부터 살 겁니다. "아무거나 주세요, 닥치고!"
◆ 조태현 : 패닉 바잉이 되겠네요.
◇ 김학렬 : 닥치고 공급을 하겠다는 정부의 이야기를 듣고 닥치고 매수를 하러 갈 것 같아요. 그렇습니다.
◆ 조태현 : 그런데 제가 정부 입장에서 한번 또 말씀을 드려볼게요. 이재명 대통령도 말씀을 하셨는데, 일단 재건축·재개발을 하면 그 단지의 가격이 오른다는 게 첫 번째 걸림돌인 것 같고요. 두 번째로는 "재건축·재개발을 민간한테 맡겨 봤더니 건설사들의 욕심이 앞서다 보니까 다 고가 아파트만 되고, 돈만 되는 아파트만 짓고 있다. 문제 많은 거 아니냐" 이렇게 보는 것 같거든요.
◇ 김학렬 : 그렇게 하면 안 됩니까?
◆ 조태현 : 안 됩니다.
◇ 김학렬 : 민간에서 하는 건 당연히 기업체들이 돈을 벌어야 되는 거잖아요. 돈이 돼야 하지, 돈이 되지 않는 구조면 누가 공급을 하겠습니까? 그래서 아까 말씀드린 대로 만약에 고가 아파트 부분만 되고 중가나 저가 아파트가 안 되면 그거는 공공이 하면 되는 것이거든요, 부지가 확보되니까. 그래서 본인들도 해보면 알거든요. 최근에 문제가 뭐냐 하면 3기 신도시를 공급하다가 속도가 줄었거든요. 그 이유 중 하나가 뭐냐 하면, 사전 청약 때 약속했던 분양가보다 본 청약 때가 거의 1억에서 1억 5천만 원씩 더 올라갔어요. 그러니까 계약을 포기하는 3기 신도시 공공주택들도 있거든요. 본인들이 해보니까 본인들도 분양가를 담보를 못 하잖아요. 그럼 이것들은 시장에서 인정해 주면 되는 것들인데, 그것을 마치 건설업자들이 수익만 가져간다는 식으로 누명을 씌우면 안 된다는 생각을 하고 있고요. 제가 25년 동안 수요 조사를 해서 정확히 잘 아는데, 공공이든 민간이든 비싸면 분양을 안 받습니다. 오해하고 계신 게, 비싸면 미분양이 많이 납니다. 서울도 불과 10여 년 전까지만 해도 미분양 천지였어요. 래미안 퍼스티지, 심지어 아크로리버파크도 미분양이었었고요. 우리가 알고 있는 최근 5년 동안의 아파트 빼고는 다 미분양이었었거든요. 그 이유는 비싸게 분양했기 때문입니다.
◆ 조태현 : 결국 분양가가 비싸면 시장에서 선택을 안 한다는 말씀이시네요.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 제가 단적인 예를 들어볼게요. 압구정 현대아파트가 지금 최고가 아파트입니다. 31평형이 작년 6월에 72억 원에 거래됐습니다. 그 이후로 70억 대 거래된 게 하나도 없어요. 비싸다는 얘기예요. 지금 거래되는 게 50억 대, 60억 대거든요. 그래서 그게 급매물이냐 하면 아니고, 72억 원이 비싼 거였고 지금 압구정 현대아파트의 적정 가격은 50억 대, 60억 대입니다. 지금 시장은 알아서 스스로 가격을 올리지 않고 적정하게 운영되고 있는데, "공공이 안 하고 민간이 하면 가격이 올라갈 거다"라는 것은 어불성설이고, 이쪽 분야에서 개발 행위나 분양을 한 번도 해보지 않은 사람들의 억측이라고 생각합니다.
◆ 조태현 : 정확한 가격이 얼마인지는 시장이 제일 잘 알고 있으니까요. 짧게 이거 하나만 여쭤보도록 할게요. 그래서 이재명 대통령의 부동산 대선 공약이 다시 한번 거론되고 있거든요. 지금 나오는 정책과 공약이 영 좀 안 맞는 것 같아요.
◇ 김학렬 : 네, 그러니까 아마 그 파란색 바탕의 포스터를 다 보셨을 겁니다. 페이스북에도 많이 나오고 인스타에도 많이 나왔던 것들인데요, '세금은 확 줄이고, 공급은 확 늘리고, 재건축·재개발 활성화하고, 부동산 대출 규제 완화하고' 이런 내용들이었습니다. 정확히 반대편으로 가고 있는 것은 사실인데, 이분들이 이렇게 할 수밖에 없는 이유가 있겠죠. 시세가 올라가는 것을 좌시하지 않겠다는 뜻입니다. 그래서 결국 시세가 올라가는 것은 어쩔 수 없고, 지금 당장 할 수 있는 일부터 빨리하시면 좋겠다는 생각이고요. 13일 날 공급 대책에서 정말 실질적인 숫자와 데드라인이 안 보이면 불안 심리를 더 가속화할 것이다, 그렇게 예측해 보겠습니다.
◆ 조태현 : 13일 공급 대책 그리고 세제 개편안을 어떻게 손보게 될 것인지 앞으로도 관심을 가져야 되겠습니다. 오늘 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김학렬 : 감사합니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 10일 월요일
■ 대담 : 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장 (유튜버 빠숑)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 2부에서는 부동산 이야기해 보려고 하는데요. 새로운 코너를 저희가 준비했습니다. 빠숑과 함께 부동산의 세계, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김학렬 : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 어떻게, 코너 제목은 마음에 드십니까?
◇ 김학렬 : 제가 고정된 거죠? 가문의 영광입니다. 일단 최선을 다해서 열심히 한번 준비해 보도록 하겠습니다.
◆ 조태현 : 거의 고정으로 나와 주셨기 때문에 저희도 감사하다는 말씀을 드리면서, 이제 부동산에 대한 이야기 본격적으로 시작해 보도록 하겠습니다. 그런데 빠숑 선생님과 함께 계속 방송을 하고 있는데 부동산 세제 개편이 나온 이후로는 여기서 뵙는 건 처음인 것 같아요. 네, 일단은 10점 만점에 점수 한번 줘 보시겠어요?
◇ 김학렬 : 줘야 됩니까? 공인중개사 시험을 보시면 5개 과목이 나오는데, 일단 평균으로 60점이 넘어야 되고요. 그리고 4점 이하로 가면 과락이거든요. 그래서 4점 이하는 좀 그렇고, 4.5점 주겠습니다.
◆ 조태현 : 과락만 간신히 피했다.
◇ 김학렬 : 보완책이 나온다고 하니까 그거 보면서 이제 과락이 될지, 6점으로 올라갈지 그때 보도록 하겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 총평도 한번 해 볼까요? 한 줄 평 어떻게 하시겠습니까?
◇ 김학렬 : 그러니까 이게 좀 순서가 바뀌었다는 생각이 드는데, 증세를 하려면 증세에 대해서는 굉장히 많은 설득력이 있어야 되고 사전에 뭔가 공감대는 형성되어 있어야 되는데 그거와 전혀 상관없이 그냥 증세만 하고 끝났거든요. 그래서 아마 평소 때 이 증세에 대해서 아무 생각이 없던 분들까지도 어떻게 보면 좀 호에서 비호로 바뀌는 그런 일들이 펼쳐졌다고 생각을 합니다. 예를 들어서 비거주 1주택이라든지 부부 공동명의라든지, 가만히 아무 생각 없이 있다가 뒤통수를 맞은 것들이 나왔거든요. 그래서 정말 모르겠습니다. 사전에 교감이 없이 그냥 일방적으로 조급하게 추진된 증세 대책이 아니었나 그렇게 총평을 하고 싶습니다.
◆ 조태현 : 여러모로 SNS에 예고가 있긴 했지만, 정말 1주택자까지 때릴 거라고 생각 못 하신 분들이 많았습니다.
◇ 김학렬 : 부부 공동명의까지도 축소할 거라고는 상상도 못했었거든요. 상상을 초월한 정책들이 나와서 아무튼 그런 부분들이 있었습니다.
◆ 조태현 : 소장님의 상상을 벗어나는 일이 벌어졌습니다. 아무튼 이 세제 개편이 나오고 일주일의 시간이 지금 지났는데요. 그동안 부동산 시장에 일부 변화가 있었던 것 같아요.
◇ 김학렬 : 어, 일단은 이제 증세에 부담이 되는 층들이 명확해졌고요. 초고가라고 하는 부분들, 그다음 비거주라고 하는 부분들은 분명히 증세가 부담이 될 것이기 때문에 거기에 거래가 좀 줄어든 것은 사실이고요. 거기에서 조금 상대적으로 부담이 좀 덜 되는 쪽으로 수요가 몰리고 있기 때문에 지금은 중위권, 하위권 위주로 거래가 되고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 거래가 줄었다고 말씀해 주셨는데, 매물은 어떻습니까?
◇ 김학렬 : 매물도 조금 증가했죠.
◆ 조태현 : 매물이 늘고...
◇ 김학렬 : 실제 거래가 되고 있지는 않아요. 지금 거래는 거의 안 되고 있는데 고가 지역에서 매물은 조금 증가했습니다. 그래서 이렇게 거래가 축소된 지역들이 있고 거래가 증가된 지역들이 있는데, 이와 무관하게 임대차 시장은 거의 모든 지역이 다 지금 시세가 올라가고 있고 전세, 월세 다 마찬가지입니다. 그게 좀 상대적으로 그렇죠.
◆ 조태현 : 초고가는 매물이 조금 늘었지만 거래는 되지 않고 있군요.
◇ 김학렬 : 네, 호가만 나오고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 지금 그렇다면 우리가 항상 걱정했던 게, 이번 세제 개편안으로 조금 '덜 똘똘한 한 채' 쪽으로 수요가 쏠릴 것이다, 이쪽으로는 어떤 상담이라든지 이런 조짐이 보입니까?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 제가 화요일마다 이렇게 실시간으로 Q&A 방송하는 곳들이 있는데, 확실히 지난달보다는 금액대가 내려왔어요. 그때는 이제 30억에서 40억 대가 많았거든요. 그러니까 보통 갈아타기를 한다는 것은 상급지 갈아타기입니다. 그래서 아무래도 강남 3구랑 용산구가 시세를 많이 올려놓다 보니까 그 아래 단계 지역들, 마용성이라든지 도봉구라든지.. 동작구라든지 강동구라든지 광진구라고 하든지, 이런 2위권 지역들이 이제 30억을 넘어가는 단계였었거든요. 그런데 그 구간대에 좀 부담을 느끼다가 그 구간대를 좀 10억씩 낮춘 거예요. 그러니까 이제 84로 못 가고 59로 가는, 그러니까 지금 보니까 20억 전후로 해서 수요가 제일 많이 몰리고 있습니다.
◆ 조태현 : 어떻게 해서든지 금액을 좀 낮춰서 거기를 찾는 거네요.
◇ 김학렬 : 그러니까 이제 수요가 없어진 것이 아니라, 아마 30억 대 이상으로 가려고 하는 수요층들이 조금 눈높이를 낮춰서 5억이라든지 10억 낮춰서 거기에 있는 좀 괜찮은 물건들, 그러니까 84는 못 가니까 그 입지를 선택한 다음에 금액에 맞춰서 59 정도를 선택하는 비율이 증가했다고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지역적으로도 풍선 효과가 있을 것 같은데요.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 수요가 없어진 게 아니고 제가 수요가 이동했다고 말씀드렸잖아요. 그러니까 한 단계씩 좀 낮춰서 보는 것들이죠. 그래서 상위권 보시던 분들이 중위권을 보고 있고, 중위권 보시던 분들이 중하위권을 보고 있고, 서울 중하위권 보시던 분들이 하위권으로는 안 가고 경기도, 인천의 상위권으로 그렇게 지역을 한 단계 낮춰서 지금 찾고 있습니다.
◆ 조태현 : 있는 수요가 두들긴다고 해서 없어질 리는 없지요.
◇ 김학렬 : 그거는 해소가 되기 전까지는 없어지지 않고 이동을 한다고 보시면 돼요.
◆ 조태현 : 그렇기 때문에 풍선 효과가 뚜렷하게 나타나고 있는 것 같은데요. 부동산 분야에 빠숑 선생님 하면 내로라하는 그런 고수니까, 단도직입적으로 이거 한번 여쭤볼게요. 이번 세제 개편안으로 이익 보는 사람이 많습니까, 불이익 보는 사람이 많습니까?
◇ 김학렬 : 이게 질문에 답을 할 필요가 있을까요?
◆ 조태현 : 그래도 답해 주세요.
◇ 김학렬 : 왜냐하면 항상 세제 개편안이 나오게 되면 거기에 대한 피드백들을 하는 난이 있거든요. 오늘 아침에 확인해 보니까 4천 건이 올라왔대요. 대충 읽어보고 왔더니 대부분 다 완화해 달라, 요건들을 조정해 달라는 그런 얘기들이거든요. 그러다 보니까 4일 만에 구윤철 부총리님께서도 완화책을 내놓겠다고 하셨잖아요. 그 자체가 일단 불이익을 보는 사람들이 많다는 뜻인데, 이게 고가여서, 비거주여서 불이익을 보는 것은 인정을 한다 하지만, 아까 말씀드린 대로 뒤통수를 맞는 경우들이 있거든요. 전혀 상상도 못했던 것들, 그래서 실질적으로 상상도 못했던 사람들까지 불이익을 주는 정도라고 하면 다 불이익이라고 보시면 될 것 같고, 실제 12억에서 14억으로 고가 주택에 대한 종부세 부담이 좀 완화되긴 했거든요. 그런데 이걸로 완화가 될 수가 없는 게 시세가 올랐잖아요. 만약에 시세가 오르지 않은 상태에서 이 기준선을 올렸으면 이익을 보시는 분들이 있었을 텐데, 일단은 시세가 올라간 상태에서 금액을 올렸는데 또 여기다가 공정시장가액 비율을 60%에서 70%로 올렸거든요. 그러면 실질적으로 아마 내년부터 이것들이 부과가 될 텐데, 이익을 보는 사람들은 없을 것 같아요.
◆ 조태현 : 그럼 결국에는 세율 자체가 전반적으로 다 오른다는 얘기네요.
◇ 김학렬 : 그러니까 혜택을 본 사람들은 아예 없다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 부부 공동명의 잠깐 언급을 해 주셨는데, 이번 세제 개편안으로 빠숑께서도 전혀 상상도 못 했고 상상도 정말 못 하고 있다가 뒤통수를 맞은, 가장 크게 뒤통수 맞은 계층은 누굽니까?
◇ 김학렬 : 일단은 지금 말씀하신 대로 공동명의 분들일 것 같고, 특히 초고가 중에서 왜냐하면 이거는 정부에서도 권장하는 사항이었거든요. 부부 공동명의로 하라고 해서 지금까지 세제 혜택을 줬었어요. 그래서 종부세 대상도 일단 1주택이었을 경우에는 12억이잖아요. 그런데 공동명의로 하게 되면 9억, 9억 해서 18억부터 종부세 대상이 됐었거든요. 그러니까 실질적으로 대통령님께서도 그렇게 하셨던 걸로 알고 있고, 대부분 부부 공동명의로 하는 것은 여성의 권익 신장과 관계도 되어 있고 여러 가지 문제들 때문에 그렇죠. 심지어는 이 제도를 민주당에서 만든 제도거든요. 그런데 이것들을 갑자기 뜬금없이... 그러니까 지금 우리가 예측을 할 수가 없는 게, 소급을 한다는 것도 예측이 안 되지만 국민의힘이 만들었던 것을 민주당이 좀 반대할 수는 있죠. 민주당이 만들었던 거를 국민의힘이 반대를 할 수도 있는데, 지금은 민주당에서 문재인 정부 때 만들었던 것들을 뒤집으니까 예측을 할 수가 없는 거예요.
◆ 조태현 : 어제의 민주당과 오늘의 민주당은 서로 달라진 건가요?
◇ 김학렬 : 그때랑 다르다고 계속 말씀하시는데, 제가 봤을 때는 비슷하긴 한데 아무튼 이런 부분들이 조금 매칭이 안 되는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 우리 김학렬 소장님께서는 예전에 사법고시도 준비하신 적이 있으시기 때문에 소급 적용에 대한 불만을 굉장히 강하게 제시하고 계시는데, 오늘은 제가 소장님의 반대편에서 한번 질문을 드려보도록 하겠습니다. 정부의 입장은 '초고가 20억 원 이상 비거주 1주택자를 겨냥했으니까 이익을 보는 사람이 훨씬 더 많다'라는 주장을 하고 있어요. 자, 이번 부동산 세제 개편안, 시가 40억 원 이상의 초고가 주택 종부세·보유세를 인상하는 내용을 담고 있는데요. 초고가 주택 보유세를 인상하면 서울 부동산 시장이 안정된다는 주장에 대해 소장님께서는 어떻게 보십니까?
◇ 김학렬 : 일단 초고가 시장과 서울 부동산 시장의 안정과는 관계가 없고요. 이게 왜냐하면 더 부담이 된다고 말씀드렸잖아요. 실질적으로 초고가 시장은 구윤철 부총리께서도 말씀하셨다시피 0.4% 시장이거든요. 거기를 압박해서 우리가 얻을 수 있는 것은 그들이 증세가 되는 것에서 세수가 확보되는 것 말고는 없거든요. 이게 무슨 말이냐면 아까 말씀드린 대로 30억 이상 구간들을 압박을 하니까 그 수요가 20억으로 내려왔거든요. 그런데 보통 갈아타기를 할 때는 상급지로 하기 때문에 10억은 20억을 향해서, 20억은 30억을 향해서 가는 것들인데 그럴 수가 없으니 수요가 다시 뭉친 겁니다. 그러다 보니까 20억 대 전후에 갑자기 뜬금없이 시세가 더 상승하게 되는, 순차적으로 피라미드 구조여야 되는데 이게 뭐랄까, 마름모형으로 된 거예요.
◆ 조태현 : 그럼 제가 그 발언을 약간 반박을 해 볼게요. 그렇다면 어차피 지금까지 서울 부동산 시장은 강남이 오르고 그다음에 키 맞추기처럼 다른 데가 같이 오르는 이런 구조가 있었잖아요. 그렇게 되면 강남부터 때려잡아서 여기가 정체가 되면 다른 데도 정체될 것이다, 이런 주장에 대해서는 어떻게 생각하세요?
◇ 김학렬 : 그거는 정말 부동산을 단순하게 보시는 분들의 얘기고요. 지금 이건 어쩔 수 없는 현상이라고 생각하고 있는데 양극화 시장이고, 초양극화 시장으로 넘어갔고요. 이거는 막을 수 없는 형태라고 봅니다. 이미 강남하고 그 2등 입지는 격차가 너무 벌어졌어요. 강남이 내려온다 하더라도 중위권 이하의 이런 지역들에 영향을 줄 수는 없습니다. 그냥 강남은 말 그대로 하나의 상징적인 의미라고 보시면 될 것 같고, 다른 시장인 것이죠. 그래서 구윤철 부총리님도 0.4%밖에 안 된다는 말씀을 그렇게 하신 것이기 때문에... 오히려 아까 말씀드렸잖아요. 우리가 상급지로 가게 되면 이 밑에 있는 수요가 위로 올라가기 때문에 밑에 공급 여유가 생기는 것인데, 넘어가지 못하고 여기에 지금 다 정체가 되어 있는 거예요. 그러다 보니까 오히려 예전에는 중위권 지역들에 수요가 더 몰리고 있는 것이죠. 오히려 그쪽으로 집중화시키는 효과들이 생기기 때문에...
◆ 조태현 : 위로 갈 수는 없으니까요.
◇ 김학렬 : 이게 상급지 갈아타기가 나쁜 의미가 아니라 저는 수요를 적절하게 분산시키는 것이라고 보거든요. 왜 그러냐면 초양극화 시대에서 상위권에 올라가게 되면 스펙트럼이 넓어지잖아요. 그럼 선택의 대안이 많은데, 이제 이 윗 단계로 못 가는 겁니다. 세금 때문에, 대출 때문에. 그러니까 여기에 다 서는 것이죠. 그래서 더 몰리는 겁니다. 지금 어떻게 보면 부작용이죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 저희가 지금 부동산 세제 개편안과 관련된 이야기 나누고 있는데요. 자, 정부는 지금 '덜 똘똘한 한 채' 이쪽으로 수요가 가는 이런 것들도 일단은 부정을 하는 것 같아요. 이쪽 논리에서는요. 자, 지금 국민 입법에 대해 아까 말씀을 해주셨는데 가장 많은 의견이 '종부세 부담을 높이지 마라'라는 의견이거든요. 구윤철 부총리가 "99%에 해당하는 시가 30억 원 이하 1주택자는 보유세 부담, 양도세 부담이 줄어든다" 이렇게 강조하고 있는데요. 이런 설명은 저희가 어떻게 받아들여야 됩니까?
◇ 김학렬 : 지금 조건 그대로 시세도 바뀌지 않고 그다음에 공정시장 비율도 바뀌지 않고 똑같은 조건으로 가게 되면 그렇게 될 수도 있겠죠. 그런데 아까 말씀드린 대로 시세가, 대통령도 말했고 구윤철 부총리도 말했고, 시세가 올라가는 시장이거든요. 아마 5년 내내 오를 텐데 거기다가 공정시장가액은 내년에 10% 더 올리고 후년에 또 10% 또 올리고, 아마 저는 95%까지 오를 거라고 예상을 하는데 임기 내내 올릴 거거든요. 그러니까 시세가 올라가지 않아도 이 종부세 구간들, 보유세 구간의 존이 넓어집니다. 그래서 이것은 지금은 1%지만 1%가 3%가 될 것이고, 3%가 5%가 될 것이거든요. 이 기준을 높이지 않는 이상요. 그래서 이거는 당장에 지금 분석하는 것들이 맞아 보일지는 모르지만, 하나하나 까게 되면 이거는 다 틀린 답이라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 물론 해당되지 않는 비율이 훨씬 높은 것은 사실이지만, 이 종부세 구간의 존은 계속 넓어지고 있다는 것도 사실입니다.
◆ 조태현 : 실제로 종부세 대상이 많이 늘어날 거라고 하죠. 어찌 됐든 간에 보유세 인상, 비거주 1주택자를 타깃으로 한 이번 세제 개편안에 대해 소장님을 포함해서 많은 전문가들은 '이걸 결국에는 세입자들에게 전가될 것이다, 결국에 월세가 폭등할 것이다' 이런 진단을 주셨는데요. 이걸 두고도 이런 해석이 나오고 있습니다. 자, 이 내용 저희가 두 번째 키워드로 가져와 봤는데요. 비거주 1주택 보유세 인상, 공시가 20억 원 이상, 시가 30억 원이 넘어야지 해당되는데 이게 전월세랑 무슨 상관이야? 반박하실래요?
◇ 김학렬 : 상관이 없어요, 물론 시가가 높은 주택들이 시가가 낮은 주택에 없는 것은 사실이지만, 이게 뭐가 문제가 되냐면 월세는 좀 달라요. 전세는 금액이 커서 고가 지역과 중가 지역이 완전히 다를 수 있는데, 월세는 일단 보증금이 낮잖아요. 그렇기 때문에 월세 수요는 더 증가할 수 있거든요. 예를 들어서 무슨 얘기냐 하면, 전세 20억, 30억짜리 고가 주택이 있는 지역들이 보증금 비율을 한 1억으로 낮추게 되면 월세를 조금 올려도 갈 수 있는 사람들이 증가하거든요. 이거는 영향을 줍니다. 그래서 월세 수요층들로 몰리게 하면 이건 영향을 주는 것이고, 옛날처럼 전세를 존치시키면서 전세를 확대하게 되면 영향을 주지 않을 수 있죠. 그런데 지금 현재 정부가 전세를 줄이고 월세를 넓히는 방향이잖아요. 그렇게 되면 보증금이 낮기 때문에 하위권에 살던 사람들도 몇 달은 가서 살 수 있거든요. 그래서 수요가 증가합니다. 이거는 시장 경제를 모르시는 분들 얘기죠. 실제 저도 주변에서 최근에 전세 못 가니까 월세로 가는데, 대부분 물어봤더니 강남이에요. 그래서 "돈이 되세요?" 그랬더니 "보증금은 낮던데요." 보통 1억, 2억 이러다 보니까, 그래서 여기는 아마 수요가 더 몰릴 수도 있다는 말씀을 드립니다.
◆ 조태현 : 한 달에 몇백만 원씩 그렇게 내실 분들이 꽤 있나요?
◇ 김학렬 : 최근에 헬리오시티가 보증금 5천만 원에 월세 500만 원에 실제 거래 계약이 됐거든요. 이게 보통 송파구에서 제일 비싼 지역들이 엘스, 리센츠, 잠실이었었는데 400만~500만 원 했었거든요. 이제 가락동인 헬리오시티에서도 월세 500만 원이 나왔기 때문에 아마 강남은 더 올라갈 거고요. 그런데 이 얘기는 뭐냐 하면 송파구는 부유층만 가는 지역이 아니거든요. 그냥 말 그대로 강남 3구에서 일반인들이 진입하기에 가장 좋아하는 지역이었을 텐데, 그 지역이 500만 원이 됐다는 게 이걸 단적으로 반박하는 논리가 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 500만 원이 되는 순간 이제 그거는 사람들이 들어가서 살기에 쉽지 않은 지역이 되는데요.
◇ 김학렬 : 이제 선택의 대안인 것이죠. 왜 그러냐면 사람들이 계산을 해 볼 거예요. 초고가로 갔을 경우에는 이제 보유세가 올라가게 되잖아요. 그러면 예를 들어서 몇천만 원이 나온다, 그 몇천만 원을 월세로 계산하게 되면 한 달에 몇백만 원씩이거든요. 그러면 집을 사지 않고 나는 임차를 선택하면서 월세로 갈 수 있잖아요. 종부세 안 내는 것만큼 월세에 대해 부담할 수 있기 때문에 월세 수요는 더 증가할 것입니다.
◆ 조태현 : 전세 시장은 어떻게 됩니까?
◇ 김학렬 : 전세 시장은 말 그대로 희귀한 시장이 되고 있기 때문에, 거의 천연기념물 같은 존재죠. 천연기념물은 부르는 게 값이죠. 그래서 심지어는 아마 매매가보다 더 비싼 전세가 나올 수도 있습니다.
◆ 조태현 : 제가 지금 웃기는 했는데, 이거 웃으면서 말씀드리면 사실 안 되기는 해요. 제 주변에서도 지금 고통을 호소하는 사람들이 상당히 많거든요.
◇ 김학렬 : 좋아서 웃으신 게 아니라 허탈해서 웃으신 거죠.
◆ 조태현 : 정신 나가지요. 주변에서도 워낙 힘들어하시는 분들이 많아서요. 천연기념물이 됐다는 말씀, 이것이 전세의 천연기념물화를 가속화할 가능성도 있는 겁니까?
◇ 김학렬 : 그렇죠. 지금도 천 세대 단지에 매물이 몇 개 안 되거든요. 제가 제일 유심히 보는 단지가 엘스, 리센츠인데 거기가 5천 세대, 6천 세대거든요. 매물이 10개밖에 안 돼요. 그러면 그 아래 단지들은 한두 개 있다는 뜻인데, 매물이 없어지게 되면 이제 멸종되는 것이고, 하나 남으면 정말 천연기념물이 되는 것이죠. 그래서 아마 전세는 굉장히 많이 올라갈 것 같아요. 이제 옛날처럼 전세가율을 따질 필요가 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 네, 알겠습니다. 순방 귀국 직후 이재명 대통령도 이런 여론의 흐름을 아시는 것 같아요. 그래서 릴레이 부동산 점검 회의를 열고 있는데요. 자, 이재명 대통령이 이렇게 점검 회의로 노력을 하는데, 황희 의원이 '폐버스를 개조해서 청년 단기 주거로 활용하자' 이런 이야기를 해서 "이거 소시오패스 아니냐" 이런 이야기까지 듣고 있단 말이죠. 황 의원 하면 민주당 내에서는 부동산 전문가로 알려져 있는데...
◇ 김학렬 : 국토교통위원회에도 계셨었죠. 지난 정부에.
◆ 조태현 : 왜 이런 말씀을 하셨을까요?
◇ 김학렬 : 저는 황희 의원님을 변호하려는 게 아니라, 발상 자체는 그냥 순수했다고 생각합니다. 이렇게 욕을 먹을 일은 아니라고 생각을 해요. 그런데 이런 거죠. 이것이 실질적으로 과연 가능한 것이냐부터 따져봐야 될 것 같고, 그 전 단계가 중요해요. 예전에 대정부 질문할 때 국민의힘 김은혜 의원이 정책실장님한테 "따님한테 임대주택 살라고 하면 살겠냐"라고 했을 때 막 화를 내셨잖아요? 똑같은 거죠. 황희 의원님한테 "이런 주택에 자녀분들을 살게 하겠느냐"라고 물으면 어떤 반응이 나올까요? 무슨 얘기냐면 지금 청년들이든 2030, 3040이든 필요한 것은 집이에요, 정상적인 집. 정상적인 집이라고 하는 것은 방 2개 화장실 1개, 방 3개 화장실 2개, 거실이 있고 부엌이 있고 커뮤니티가 좀 있고 마당도 있는, 그런 곳을 기본적으로 상상하잖아요. 다세대 빌라가 인기가 없었던 이유 중 하나가 그런 것들이 안 갖춰져 있기 때문에 인기가 빠지는 것도 있거든요. 우리가 떠올리는 것은 아파트 단지인데, 폐버스라고 하면 아무리 생각해도 그런 아파트 단지를 떠올릴 수는 없잖아요. 그것들을 간과하고 그냥 단순히 숫자 채우기... 그러니까 저는 여기서 본 것이 뭐냐 하면, 13일 날 공급 대책이 발표가 될 텐데 황희 국회의원과 똑같은 얘기가 나올 것 같아서예요. 결국은 주택의 품질이 중요한 게 아니라 숫자를 채우겠다, 1만 세대, 2만 세대 채우겠다는 느낌을 받았거든요. 그것 때문에 제가 화가 나는 것이었고, 13일 날 나오게 될 공급 대책에서 숫자만 채우게 되면 똑같은 반응이 나올 것 같습니다.
◆ 조태현 : 미국에 있는 트레일러 같은 느낌이네요. 아무튼 황희 의원의 말씀대로 순수성과 진정성을 의심하지는 않지만, 좋은 아이디어도 타이밍을 좀 봐서 말씀하시는 게 좋지 않았을까 싶습니다.
◇ 김학렬 : 그리고 시범적으로 해볼 수는 있거든요. LH공사에서 만들어 가지고 한 몇십 세대만 해보고 반응 좋으면 그때 좀 확대하겠다, 이렇게 했으면 좋은데 이번 정부도 계속 조급해요. 지금도 증세 정책이 좀 뒤에 나왔어야 되고 공급이나 대출 완화 정책이 먼저 나온 다음에 세제 대책이 나왔으면 반발이 덜 했을 텐데, 그냥 증세부터 딱 시작하고 나머지가 없는 상태에서 하다 보니까 사람들의 반발이 더 심한 거죠.
◆ 조태현 : 그래서 공급에 대한 이야기를 좀 해보자면요, 공급 대책이 13일쯤에 나올 것으로 예상되고 있습니다. 그런데 이 공급과 관련해서도 반대쪽에선 이런 이야기를 하고 있어요. "무조건 짓기보다 국민들이 접근 가능성 있는 주택을 공급해야 된다. 그렇기 때문에 민간이 아니라 공공이 공급해야 한다."
◇ 김학렬 : 일단 '공공'이라는 글자가 붙게 되면요, 사람들이 일단 싫어합니다.
◆ 조태현 : 그거는 많이 경험해 봤지요.
◇ 김학렬 : 공공재개발, 공공재건축... 이미 문재인 정부 때 우리가 많이 실망을 했기 때문에 공공이 나선다고 그러면 사람들이 다 뒷걸음을 칠 것 같아요.
◆ 조태현 : 이재명 정부 초기에도 공공 얘기하니까 사람들이 반발하는 반응이 있었죠.
◇ 김학렬 : 그래서 저는 민간 부문을 빼서는 절대 안 되고, 오히려 전면에 세운 다음에 아까 말씀드렸잖아요. 일반 아파트, 일반인들이 좋아하는 이 공급은 민간한테 100% 다 넘기는 게 맞을 것 같고, 민간에서 하기가 꺼려지는 부분들, 예를 들어서 사업성이 떨어진다든지 돈이 많이 든다든지 이런 것들은 공공에서 하면 좋겠습니다. 그래서 양쪽 다 동시에 추진해야 되는데, 지금은 민간 부문을 먼저 활성화해야 되는 것이죠. 그러니까 재건축, 재개발, 리모델링 얘기부터 나와야 된다고 생각을 하고 있고요. 공공은 진짜 민간에서 할 수 없는 부분들, 예를 들어 다세대 빌라는 민간에서 안 하려고 하거든요. 왜냐하면 공급하는 사람들부터 일단 싫어해요. 수익이 남지 않고...
◆ 조태현 : 안 팔리고 수익성이 떨어지니까요.
◇ 김학렬 : 대출도 안 나오고 건축비도 안 나오고, 세금도 많이 내야 되고 수요도 없거든요. 그러니까 이런 부분들은 공공에서 하시는 게 맞을 것 같고, 다세대 빌라는 공공에서 하고 민간에서는 그냥 아파트를 수단과 방법을 가리지 말고 많이 짓도록 속도를 내주는 정책으로 보완해 주게 되면 의미가 있겠죠. 그런데 만약에 13일 날 나오게 될 대책들이 이런 아파트들을 공공에서 하겠다고 나오는 순간, 사람들은 바로 공인중개사로 달려가서 집부터 살 겁니다. "아무거나 주세요, 닥치고!"
◆ 조태현 : 패닉 바잉이 되겠네요.
◇ 김학렬 : 닥치고 공급을 하겠다는 정부의 이야기를 듣고 닥치고 매수를 하러 갈 것 같아요. 그렇습니다.
◆ 조태현 : 그런데 제가 정부 입장에서 한번 또 말씀을 드려볼게요. 이재명 대통령도 말씀을 하셨는데, 일단 재건축·재개발을 하면 그 단지의 가격이 오른다는 게 첫 번째 걸림돌인 것 같고요. 두 번째로는 "재건축·재개발을 민간한테 맡겨 봤더니 건설사들의 욕심이 앞서다 보니까 다 고가 아파트만 되고, 돈만 되는 아파트만 짓고 있다. 문제 많은 거 아니냐" 이렇게 보는 것 같거든요.
◇ 김학렬 : 그렇게 하면 안 됩니까?
◆ 조태현 : 안 됩니다.
◇ 김학렬 : 민간에서 하는 건 당연히 기업체들이 돈을 벌어야 되는 거잖아요. 돈이 돼야 하지, 돈이 되지 않는 구조면 누가 공급을 하겠습니까? 그래서 아까 말씀드린 대로 만약에 고가 아파트 부분만 되고 중가나 저가 아파트가 안 되면 그거는 공공이 하면 되는 것이거든요, 부지가 확보되니까. 그래서 본인들도 해보면 알거든요. 최근에 문제가 뭐냐 하면 3기 신도시를 공급하다가 속도가 줄었거든요. 그 이유 중 하나가 뭐냐 하면, 사전 청약 때 약속했던 분양가보다 본 청약 때가 거의 1억에서 1억 5천만 원씩 더 올라갔어요. 그러니까 계약을 포기하는 3기 신도시 공공주택들도 있거든요. 본인들이 해보니까 본인들도 분양가를 담보를 못 하잖아요. 그럼 이것들은 시장에서 인정해 주면 되는 것들인데, 그것을 마치 건설업자들이 수익만 가져간다는 식으로 누명을 씌우면 안 된다는 생각을 하고 있고요. 제가 25년 동안 수요 조사를 해서 정확히 잘 아는데, 공공이든 민간이든 비싸면 분양을 안 받습니다. 오해하고 계신 게, 비싸면 미분양이 많이 납니다. 서울도 불과 10여 년 전까지만 해도 미분양 천지였어요. 래미안 퍼스티지, 심지어 아크로리버파크도 미분양이었었고요. 우리가 알고 있는 최근 5년 동안의 아파트 빼고는 다 미분양이었었거든요. 그 이유는 비싸게 분양했기 때문입니다.
◆ 조태현 : 결국 분양가가 비싸면 시장에서 선택을 안 한다는 말씀이시네요.
◇ 김학렬 : 그렇죠. 제가 단적인 예를 들어볼게요. 압구정 현대아파트가 지금 최고가 아파트입니다. 31평형이 작년 6월에 72억 원에 거래됐습니다. 그 이후로 70억 대 거래된 게 하나도 없어요. 비싸다는 얘기예요. 지금 거래되는 게 50억 대, 60억 대거든요. 그래서 그게 급매물이냐 하면 아니고, 72억 원이 비싼 거였고 지금 압구정 현대아파트의 적정 가격은 50억 대, 60억 대입니다. 지금 시장은 알아서 스스로 가격을 올리지 않고 적정하게 운영되고 있는데, "공공이 안 하고 민간이 하면 가격이 올라갈 거다"라는 것은 어불성설이고, 이쪽 분야에서 개발 행위나 분양을 한 번도 해보지 않은 사람들의 억측이라고 생각합니다.
◆ 조태현 : 정확한 가격이 얼마인지는 시장이 제일 잘 알고 있으니까요. 짧게 이거 하나만 여쭤보도록 할게요. 그래서 이재명 대통령의 부동산 대선 공약이 다시 한번 거론되고 있거든요. 지금 나오는 정책과 공약이 영 좀 안 맞는 것 같아요.
◇ 김학렬 : 네, 그러니까 아마 그 파란색 바탕의 포스터를 다 보셨을 겁니다. 페이스북에도 많이 나오고 인스타에도 많이 나왔던 것들인데요, '세금은 확 줄이고, 공급은 확 늘리고, 재건축·재개발 활성화하고, 부동산 대출 규제 완화하고' 이런 내용들이었습니다. 정확히 반대편으로 가고 있는 것은 사실인데, 이분들이 이렇게 할 수밖에 없는 이유가 있겠죠. 시세가 올라가는 것을 좌시하지 않겠다는 뜻입니다. 그래서 결국 시세가 올라가는 것은 어쩔 수 없고, 지금 당장 할 수 있는 일부터 빨리하시면 좋겠다는 생각이고요. 13일 날 공급 대책에서 정말 실질적인 숫자와 데드라인이 안 보이면 불안 심리를 더 가속화할 것이다, 그렇게 예측해 보겠습니다.
◆ 조태현 : 13일 공급 대책 그리고 세제 개편안을 어떻게 손보게 될 것인지 앞으로도 관심을 가져야 되겠습니다. 오늘 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김학렬 : 감사합니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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