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■ 진행 : 조진혁 앵커
■ 출연 : 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스UP] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 집값 잡기를 목표로 증세 카드를 꺼냈습니다.내년부터 똘똘한 한 채와 집주인이 살지 않는 집에는 세금 부담이 커지는데요.부동산 개편안, 이번에는 통할지 자세한 내용 살펴보겠습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 위원님, 정말 국민들의 관심도 뜨거운데 하지만 내용이 좀 복잡해서 쉽게 설명을 부탁드리겠습니다. 일단 이번 정부의 세제개편안, 한마디로 요약하자면 어떻게 표현할 수 있을까요?
[우병탁]
초고가주택 중에서 장기로 보유하신 분들은 고민하지 말고 파셔라. 그리고 한강벨트 일대 1주택의 경우에는 보유세 부담이 그렇게까지 크지 않기 때문에 팔아라까지는 아니지만 실거주를 반드시 하셔라, 이렇게 두 문장으로 요약할 수 있겠습니다.
[앵커]
그렇다면 실거주, 그러니까 살지 않을 거면 집을 갖고 있지 말고 팔아라라고 요약할 수 있다라는 거네요. 그렇다면 그동안 수많은 부동산 관련 대책이 나왔습니다마는 이번에는 효과가 어떨 것인가. 많이들 걱정도 하고 기대도 하고 있습니다. 일단 총평부터 해 주신다면요?
[우병탁]
사실보유세만으로는 집값을 안정시키는 효과가 그렇게 크지 않습니다. 그러니까 보유세 부담이 상당 부분 늘어난다고 하더라도 그 보유세 부담 때문에 집을 팔아야겠다는 의사결정까지 이르기는 쉽지 않은데요. 대신에 이번 세제개편안에서는 보유세를 높이는 한편 양도세를 연 단위로 뒤로 갈수록 점점 더 많이 내게 되는 구조를 같이 연계해서 보유의 부담을 느끼는 상태에서 좀 더 빨리 팔면 1주택이든 다주택이든 양도세를 좀 더 줄일 수 있기 때문에 그 두 가지를 연계한 것이, 그래서 매물을 유도하고자 한 것이 가장 큰 특징입니다.
[앵커]
그런데 과거부터 부동산 전문가들은 보유세를 높이더라도 양도세는 낮추는 쪽으로 해야 퇴로가 열리기 때문에 매물이 많이 나오고 집값도 내려갈 것이다, 이렇게 조언을 많이 했었는데 말씀하신 대로 양도세를 시간이 갈수록 강화하는 것은 그간의 흐름과는 조금 역행하는 것 같은데 어떻게 이해해야겠습니까?
[우병탁]
다만 양도세를 특정시점 이전에 매각하게 되면 좀 줄어들게 되고 그 이후에 강하게 하는 것은 그 특정시점 이전까지는 사람들로 하여금 세액 효과 때문에 매물을 내놓게 하는 유인을 만들어낼 수는 있겠습니다.
[앵커]
그러니까 특정 시점 이후부터는 정말 갖고 있는 것 자체가 큰 부담이 될 정도가 되니까 지금 팔아라.
[우병탁]
뿐만 아니라 그 이후에는 양도세도 더 같이 늘어나니까.
[앵커]
알겠습니다. 그런데 공급에 대한 얘기도 있었거든요. 그린벨트 해제, 군시설 활용 같은 여러 가지 방안들이 나왔는데 이게 실현 가능성이 있느냐. 언제나 나오는 질문입니다. 어떻게 보십니까?
[우병탁]
문제는 속도였습니다. 말씀하신 군 시설을 포함한 공급 부분들이 여러 현안들에 막혀서 발표 이후에 다소 지지부진한 모습을 보이고 있다 보니까 문제는 이런 협의들을 끝내고 공급에 이를 때까지 시간을 벌 필요가 있는데 이번 세제개편안에서는 그를 위해서 주택들이 신규로 공급될 때까지 기축 물량들 중에서 매물을 먼저 유도하는 것을 통해서 시간을 벌어놓고 그 뒤에 공급할 수 있는 시간을 벌었다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그렇다면 구체적인 예를 들어서 설명을 해 보겠습니다. 실거주 1주택 기본 공제가 14억 원으로 완화가 됐잖아요. 그래서 중저가라고 할 수 있는 아파트는 세 부담이 좀 줄지만 시가 32억 2000만 원으로 계산이 되는데 여기부터는 종부세 부담이 불어나기 시작합니다. 그래서 초고가주택은 보유세가 2배까지 되더라고요. 공시가격 변동이 없어도 세 부담이 점점 크게 늘어나는 구조인 거죠?
[우병탁]
과세표준을 계산할 때 적용되는 공정시장가액 비율을 단계적으로 70%, 80%. 현행 60입니다. 올리기로 했고요. 그다음에 과세표준 구간이 상단으로 갈수록 즉 금액이 커질수록 세율도 인상하기로 한 데다가 이번에 원래 종전에는 세 부담 상한이라고 해서 1주택이든 다주택이든 전년도에 냈던 세금에서 1.5배까지 올라가지 않게끔 돼 있었는데 이것을 2배로 올렸습니다. 그래서 이런 과정 중에서 공시가격이 올라가지 않더라도 세율 인상이나 공정시장가액비율 인상, 이런 것들이 같이 합쳐졌을 때는 보유세 부담이 꽤 늘어나게 됩니다.
[앵커]
지금 저희가 그래픽으로 보여드리고 있는 내용에서 질문을 드리고 싶은 게 10년 거주, 10년 비거주. 이렇게 나눠져 있잖아요. 그런데 이게 지금 어떤 의미를 갖고 있는 겁니까?
[우병탁]
종부세의 경우에는 현재 보유에 따른 공제를 적용받습니다. 거기에 고령자 공제라고 해서 세액공제가 두 가지 공제가 있는데요. 현재는 보유하기만 하더라도 종부세 부담이 계산된 금액이 꽤 크다고 하더라도 공제를 받을 수 있는데 이것을 단계적으로 거주로 재편하기로 했고요. 단순히 보유하는 것만으로는 종부세 세액공제를 받을 수 없다, 이런 형태가 되겠습니다. 이 공제 효과의 경우에도 세 부담 한도를 둬서 종전에는 세액공제의 총 한도가 제한이 없는 상태였었는데 역시 단계적으로 내년, 내후년에 걸쳐서 각각 받을 수 있는 종부세의 최대 세액공제를 800만 원, 600만 원. 이렇게 낮추는 식으로 더 비싼 집은 종부세 부담이 더 크게 증가하는 구조를 만들어냈습니다.
[앵커]
말 그대로 정말 리빙, 살아라라는 의미가 되겠는데요. 장특공제가 거주공제로 바뀌고 그리고 말씀하신 대로 공제 한도도 신설이 되면서 초고가주택은 양도세가 4배까지 늘어나는 것으로 계산이 됩니다. 그렇다면 강남의 똘똘한 한 채가 성공 공식처럼 여겨져 왔는데 이게 유효기간이 끝났다, 이렇게 볼 수 있을까요?
[우병탁]
우선 대출에 대한 제한이 이미 있는 상태고 그리고 토지거래허가와 관련해서 잠시 실거주가 유예되어 있기는 하지만 여전히 갭투자를 통한 형태는 이미 제한이 되어 있는 상태고요. 이 상태에서 특히 강남 일대 초고가주택에 대해서는 보유세 부담이 원래도 꾸준하게 늘어나고 있기는 했지만 이번 개편안을 통해서 상승세가 급하게, 예를 들면 2배 가까이 연단위로 계속 오를 수 있는 상황까지도 되어 있기 때문에 일단 당분간은 지켜봐야 되겠지만 강남 일대의 똘똘한 한 채로 대표되는 선호 현상들은 다소 줄어들 가능성은 있고요. 이런 과정에서 이른바 오래 보유한 그래서 양도차익이 크고 규모가 커서 종부세를 많이 내는 집들은 이른바 제자리 갈아타기 같은 형태들도 나타날 수 있겠습니다.
[앵커]
부동산 정책은 언제나 풍선효과에 대한 우려가 있잖아요. 똘똘한 한 채가 만약에 더 이상 유효하지 않게 된다면 예상되는 부작용 같은 건 뭐가 있습니까?
[우병탁]
우선 말씀드린 것처럼 종부세가 전반적으로 오르는 과정이라고 하더라도 초고가에 집중해서 더 많이 오르는 구조로 했기 때문에 상당히 비싼 집에 해당하기는 하지만 강남, 서초 일대가 아닌 나머지 한강벨트, 마포나 성동, 광진 같은 경우는 여전히 규모가 강남 일대처럼 이르지는 못하기 때문에 보유세 부담이 증가는 하지만 그 부담이 적게는 한 300~400만 원에서 많아봐야 700~800만 원밖에 안 됩니다. 상승폭은 여전히 크기는 하지만 총 종부세 부담이 여전히 작은 상태에서 이 해당되는 단지들의 경우에는 이번에 초고가에 대해서 양도세에서 강화한 장기보유특별공제의 제한이라든지 이런 부분이 거의 해당사항이 없을 겁니다. 예를 들어서 양도차익이 20억 이상, 10억 이상 나는 경우에만 해당되니까요. 그래서 강남 일대 집중됐던 선호 현상들이 바로 그 밑으로 내려와서 이른바 마포 같은 4분위 주택 쪽 수요가 번질 가능성이 있습니다.
[앵커]
그렇다면 전반적으로 부동산 갭투자 시장은 어떻게 될 것인지 전망이 궁금한데요. 지금은 대출 규제라든지 이런 걸로 막아봤는데 계속 그렇게 할 수는 없는 거잖아요. 어떻게 전망하십니까?
[우병탁]
맞습니다. 현재 이미 갭 투자는 상당 부분 제한되어 있기도 하고 그렇게 갭투자를 일시간 가능하다고 하더라도 보유세 인상 때문에 실익 자체가 줄어드는 상황이 됐기 때문에 점진적으로 갭투자 일부를 이용한 투자는 점점 줄어들지 않을까 생각하고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 종부세를 대폭 올리면서도 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시 완화해 줬습니다. 이게 조금 전에 위원님께서 말씀하신 것처럼 집을 당장은 매물로 내놓게 하는 유인 효과가 있을 것이다라고 말씀을 해 주셨는데 그렇다면 내후년, 2028년 정도 됐을 때는 절세 매물이 쏟아진다, 이렇게 기대를 해 볼 수 있는 겁니까?
[우병탁]
2028년뿐만 아니라 단계적으로 매물이 증가할 가능성이 있습니다. 예를 들어서 올해 말, 세법 개정이 통과되고 나면 실제로 체감을 하게 되면서 서둘러서 팔려는 상황이 생길 수 있고요. 거기에 보유세 부담까지 같이 늘어나기 때문에, 아시다시피 보유세 과세 기준은 매년 6월 1일입니다. 그러면 그 직전인 5월 31일까지 한 번 더 팔려고 하는 니즈들이 생길 것이고 다시 그 해, 내년 연말이 되면 28년에는 양도세가 더 늘어나니까 다시 또 일부 매물이 증가하고 그리고 그다음에도 계속 반복돼서 2028년 말까지 단계적으로 이런 매물 출회가 반복될 가능성이 있습니다.
[앵커]
그럼에도 부동산 불패라는 신념은 쉽게 사라지지 않기 때문에 어떻게 해서든 끝까지 계속 집을 보유할 분도 분명히 계실 텐데요. 하지만 지금 설명해 주신 것처럼 갖고 있는 것 자체로 부담이 커지다 보면 세를 줄 때 세입자에게 그 비용을 전가할 그런 유인도 될 것 같은데 어떻게 전망하십니까?
[우병탁]
기본적으로 그 부분이 가장 우려되는 부분입니다. 이미 전월세 상승률이 서울, 수도권 지역의 경우에는 예년에 비해서 굉장히 높아져 있는 상태에서 지금 현재는 매매 가격 상승도 문제지만 전월세 가격 상승이 훨씬 더 큰 문제인데요. 이 상태에서 실거주를 중심으로. 종부세도 실거주가 유리해지고 양도세도 실거주가 유리해지는 개편안이 나왔기 때문에, 특히 고가 지역 말고도 한강벨트를 중심으로 한 지역의 경우에는 실거주에 따른 실익이 압도적으로 높아진 상태가 되고요. 그러면 해당 지역에 이른바 아직 임대를 주고 있는 소유자들의 경우에는 어떠한 형태로든 거주를 직접 채우려고 할 거고 그 과정에서 기존의 세입자가 나오게 되면서 수요를 증가시키게 되는 현상. 그래서 결과적으로는 전세가 올라가는 것을 통해서 전월세에 대한 전가가 장기에 걸쳐서 누적적으로 나타나는 현상이 우려됩니다.
[앵커]
지금 말씀해 주신 그런 내용이 전망되기 때문에 실수요자들은 집을 어떻게든 사야겠다라는 생각을 하게 될 것 같거든요. 하지만 지금 말씀해 주신 내용들을 보면 전략 짜기가 상당히 복잡합니다. 실수요자 기준에서는 지금 집을 어떻게 해야 할까요?
[우병탁]
사시려는 집의 규모에 따라서 달라질 거라고 생각합니다. 말씀드린 것처럼 초고가주택에 대해서는 보유세 부담이 상당히 커진 것이기 때문에 웬만큼 현금 흐름이 있지 않고서는 매수를 지켜보시는 게 맞을 것 같고요. 그 외에 서울 혹은 경기도 4분위 이하에 해당하는 주택들은 말씀드린 것처럼 집값 상승이 장기적으로는 좀 더 이번 세제개편안으로 안정될 가능성이 있기는 하지만 그 기간 동안 무주택으로 살고 계신다고 한다면 전세가격 상승이 굉장히 클 것이기 때문에 이렇게 전세가 지속적으로 상승하게 되면 다시 초고가주택을 제외한 나머지 4분위 이하 주택의 경우에는 매매 가격을 밀어올릴 가능성이 있기 때문에 이 부분에 있어서는 내 집 마련 역시 적극적으로 고려하는 게 맞습니다.
[앵커]
타이밍이 꽤 중요해 보이는 상황이네요. 그렇다면 고령층이 서울에서, 수도권에서 지방으로 간다거나 그렇게 되면 여러 가지 세제 혜택을 주는 것으로 알고 있는데 이 부분도 설명을 해 주실까요?
[우병탁]
이번 세제개편안을 통해서 지역균형발전 그리고 수도권의 집값을 억제하고 상대적으로 집값 상승이 거의 나타나고 있지 않은 지방 지역에 대해서는 이른바 약간의 부양책 정도로 나온 개념이고요. 서울, 수도권 지역에 있는 집을 팔고 비수도권을 제외한 인구 감소지역으로 이사를 하게 될 경우에는 양도세에서 감면 등 메리트를 주기로 했습니다.
[앵커]
조금 전에 전세 설명을 해 주셨을 때 언뜻 드는 우려가 가격이나 이런 부분이 올라가다 보면 월세로 전환하게 되는 비율이 올라가지 않을까. 그렇다면 정말 실거주 자체가 세입자들 같은 경우에는 어려워지지 않을까 하는 우려도 드는데 이건 어떻게 보십니까?
[우병탁]
맞습니다. 당장 서울, 수도권에서 신규 공급량이 늘어날 수 없는 구조하에서는 현재 상태에서도 자연적으로 시장 자체 내에서 전세가 점점 줄어들고 월세가 늘어나고 있는 구조로 재편되고 있고요. 그러다 보니까 집주인들이 실거주에 나서게 되면 기존 전세물량은 추가적으로 더 줄어들게 되면서 역시 월세로 전환되는 비율, 그리고 그 월세 가격조차 추가적으로 더 오르는 현상들도 계속 이어질 것으로 보입니다.
[앵커]
이 나온 계획이 국회의 동의를 받아야 시행이 되는 거잖아요. 그렇다면 지금 위원님께서 전망하시기에 국회에서의 논의 과정에서 이 부분은 어느 정도 재논의가 될 수도 있을 것 같다, 짚이시는 부분이 있다면 그 부분을 알려주시면 좋겠습니다.
[우병탁]
현재로서는 기본적으로 세율 인상에 대한 부분들도 단계적으로 적용을 했고 양도세 부분도 한꺼번에 확 올리는 것이 아니라 단계적으로 연단위로 순차해서 늘리는 부분으로 바꿔놨기 때문에 현재 상태에서는 다른 큰 변수가 없는 한 현재 개편안 그대로 국회에서도 통과가 유력해 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 설명 듣겠습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 김지선 (sunkim@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스UP] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 집값 잡기를 목표로 증세 카드를 꺼냈습니다.내년부터 똘똘한 한 채와 집주인이 살지 않는 집에는 세금 부담이 커지는데요.부동산 개편안, 이번에는 통할지 자세한 내용 살펴보겠습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 위원님, 정말 국민들의 관심도 뜨거운데 하지만 내용이 좀 복잡해서 쉽게 설명을 부탁드리겠습니다. 일단 이번 정부의 세제개편안, 한마디로 요약하자면 어떻게 표현할 수 있을까요?
[우병탁]
초고가주택 중에서 장기로 보유하신 분들은 고민하지 말고 파셔라. 그리고 한강벨트 일대 1주택의 경우에는 보유세 부담이 그렇게까지 크지 않기 때문에 팔아라까지는 아니지만 실거주를 반드시 하셔라, 이렇게 두 문장으로 요약할 수 있겠습니다.
[앵커]
그렇다면 실거주, 그러니까 살지 않을 거면 집을 갖고 있지 말고 팔아라라고 요약할 수 있다라는 거네요. 그렇다면 그동안 수많은 부동산 관련 대책이 나왔습니다마는 이번에는 효과가 어떨 것인가. 많이들 걱정도 하고 기대도 하고 있습니다. 일단 총평부터 해 주신다면요?
[우병탁]
사실보유세만으로는 집값을 안정시키는 효과가 그렇게 크지 않습니다. 그러니까 보유세 부담이 상당 부분 늘어난다고 하더라도 그 보유세 부담 때문에 집을 팔아야겠다는 의사결정까지 이르기는 쉽지 않은데요. 대신에 이번 세제개편안에서는 보유세를 높이는 한편 양도세를 연 단위로 뒤로 갈수록 점점 더 많이 내게 되는 구조를 같이 연계해서 보유의 부담을 느끼는 상태에서 좀 더 빨리 팔면 1주택이든 다주택이든 양도세를 좀 더 줄일 수 있기 때문에 그 두 가지를 연계한 것이, 그래서 매물을 유도하고자 한 것이 가장 큰 특징입니다.
[앵커]
그런데 과거부터 부동산 전문가들은 보유세를 높이더라도 양도세는 낮추는 쪽으로 해야 퇴로가 열리기 때문에 매물이 많이 나오고 집값도 내려갈 것이다, 이렇게 조언을 많이 했었는데 말씀하신 대로 양도세를 시간이 갈수록 강화하는 것은 그간의 흐름과는 조금 역행하는 것 같은데 어떻게 이해해야겠습니까?
[우병탁]
다만 양도세를 특정시점 이전에 매각하게 되면 좀 줄어들게 되고 그 이후에 강하게 하는 것은 그 특정시점 이전까지는 사람들로 하여금 세액 효과 때문에 매물을 내놓게 하는 유인을 만들어낼 수는 있겠습니다.
[앵커]
그러니까 특정 시점 이후부터는 정말 갖고 있는 것 자체가 큰 부담이 될 정도가 되니까 지금 팔아라.
[우병탁]
뿐만 아니라 그 이후에는 양도세도 더 같이 늘어나니까.
[앵커]
알겠습니다. 그런데 공급에 대한 얘기도 있었거든요. 그린벨트 해제, 군시설 활용 같은 여러 가지 방안들이 나왔는데 이게 실현 가능성이 있느냐. 언제나 나오는 질문입니다. 어떻게 보십니까?
[우병탁]
문제는 속도였습니다. 말씀하신 군 시설을 포함한 공급 부분들이 여러 현안들에 막혀서 발표 이후에 다소 지지부진한 모습을 보이고 있다 보니까 문제는 이런 협의들을 끝내고 공급에 이를 때까지 시간을 벌 필요가 있는데 이번 세제개편안에서는 그를 위해서 주택들이 신규로 공급될 때까지 기축 물량들 중에서 매물을 먼저 유도하는 것을 통해서 시간을 벌어놓고 그 뒤에 공급할 수 있는 시간을 벌었다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그렇다면 구체적인 예를 들어서 설명을 해 보겠습니다. 실거주 1주택 기본 공제가 14억 원으로 완화가 됐잖아요. 그래서 중저가라고 할 수 있는 아파트는 세 부담이 좀 줄지만 시가 32억 2000만 원으로 계산이 되는데 여기부터는 종부세 부담이 불어나기 시작합니다. 그래서 초고가주택은 보유세가 2배까지 되더라고요. 공시가격 변동이 없어도 세 부담이 점점 크게 늘어나는 구조인 거죠?
[우병탁]
과세표준을 계산할 때 적용되는 공정시장가액 비율을 단계적으로 70%, 80%. 현행 60입니다. 올리기로 했고요. 그다음에 과세표준 구간이 상단으로 갈수록 즉 금액이 커질수록 세율도 인상하기로 한 데다가 이번에 원래 종전에는 세 부담 상한이라고 해서 1주택이든 다주택이든 전년도에 냈던 세금에서 1.5배까지 올라가지 않게끔 돼 있었는데 이것을 2배로 올렸습니다. 그래서 이런 과정 중에서 공시가격이 올라가지 않더라도 세율 인상이나 공정시장가액비율 인상, 이런 것들이 같이 합쳐졌을 때는 보유세 부담이 꽤 늘어나게 됩니다.
[앵커]
지금 저희가 그래픽으로 보여드리고 있는 내용에서 질문을 드리고 싶은 게 10년 거주, 10년 비거주. 이렇게 나눠져 있잖아요. 그런데 이게 지금 어떤 의미를 갖고 있는 겁니까?
[우병탁]
종부세의 경우에는 현재 보유에 따른 공제를 적용받습니다. 거기에 고령자 공제라고 해서 세액공제가 두 가지 공제가 있는데요. 현재는 보유하기만 하더라도 종부세 부담이 계산된 금액이 꽤 크다고 하더라도 공제를 받을 수 있는데 이것을 단계적으로 거주로 재편하기로 했고요. 단순히 보유하는 것만으로는 종부세 세액공제를 받을 수 없다, 이런 형태가 되겠습니다. 이 공제 효과의 경우에도 세 부담 한도를 둬서 종전에는 세액공제의 총 한도가 제한이 없는 상태였었는데 역시 단계적으로 내년, 내후년에 걸쳐서 각각 받을 수 있는 종부세의 최대 세액공제를 800만 원, 600만 원. 이렇게 낮추는 식으로 더 비싼 집은 종부세 부담이 더 크게 증가하는 구조를 만들어냈습니다.
[앵커]
말 그대로 정말 리빙, 살아라라는 의미가 되겠는데요. 장특공제가 거주공제로 바뀌고 그리고 말씀하신 대로 공제 한도도 신설이 되면서 초고가주택은 양도세가 4배까지 늘어나는 것으로 계산이 됩니다. 그렇다면 강남의 똘똘한 한 채가 성공 공식처럼 여겨져 왔는데 이게 유효기간이 끝났다, 이렇게 볼 수 있을까요?
[우병탁]
우선 대출에 대한 제한이 이미 있는 상태고 그리고 토지거래허가와 관련해서 잠시 실거주가 유예되어 있기는 하지만 여전히 갭투자를 통한 형태는 이미 제한이 되어 있는 상태고요. 이 상태에서 특히 강남 일대 초고가주택에 대해서는 보유세 부담이 원래도 꾸준하게 늘어나고 있기는 했지만 이번 개편안을 통해서 상승세가 급하게, 예를 들면 2배 가까이 연단위로 계속 오를 수 있는 상황까지도 되어 있기 때문에 일단 당분간은 지켜봐야 되겠지만 강남 일대의 똘똘한 한 채로 대표되는 선호 현상들은 다소 줄어들 가능성은 있고요. 이런 과정에서 이른바 오래 보유한 그래서 양도차익이 크고 규모가 커서 종부세를 많이 내는 집들은 이른바 제자리 갈아타기 같은 형태들도 나타날 수 있겠습니다.
[앵커]
부동산 정책은 언제나 풍선효과에 대한 우려가 있잖아요. 똘똘한 한 채가 만약에 더 이상 유효하지 않게 된다면 예상되는 부작용 같은 건 뭐가 있습니까?
[우병탁]
우선 말씀드린 것처럼 종부세가 전반적으로 오르는 과정이라고 하더라도 초고가에 집중해서 더 많이 오르는 구조로 했기 때문에 상당히 비싼 집에 해당하기는 하지만 강남, 서초 일대가 아닌 나머지 한강벨트, 마포나 성동, 광진 같은 경우는 여전히 규모가 강남 일대처럼 이르지는 못하기 때문에 보유세 부담이 증가는 하지만 그 부담이 적게는 한 300~400만 원에서 많아봐야 700~800만 원밖에 안 됩니다. 상승폭은 여전히 크기는 하지만 총 종부세 부담이 여전히 작은 상태에서 이 해당되는 단지들의 경우에는 이번에 초고가에 대해서 양도세에서 강화한 장기보유특별공제의 제한이라든지 이런 부분이 거의 해당사항이 없을 겁니다. 예를 들어서 양도차익이 20억 이상, 10억 이상 나는 경우에만 해당되니까요. 그래서 강남 일대 집중됐던 선호 현상들이 바로 그 밑으로 내려와서 이른바 마포 같은 4분위 주택 쪽 수요가 번질 가능성이 있습니다.
[앵커]
그렇다면 전반적으로 부동산 갭투자 시장은 어떻게 될 것인지 전망이 궁금한데요. 지금은 대출 규제라든지 이런 걸로 막아봤는데 계속 그렇게 할 수는 없는 거잖아요. 어떻게 전망하십니까?
[우병탁]
맞습니다. 현재 이미 갭 투자는 상당 부분 제한되어 있기도 하고 그렇게 갭투자를 일시간 가능하다고 하더라도 보유세 인상 때문에 실익 자체가 줄어드는 상황이 됐기 때문에 점진적으로 갭투자 일부를 이용한 투자는 점점 줄어들지 않을까 생각하고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 종부세를 대폭 올리면서도 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시 완화해 줬습니다. 이게 조금 전에 위원님께서 말씀하신 것처럼 집을 당장은 매물로 내놓게 하는 유인 효과가 있을 것이다라고 말씀을 해 주셨는데 그렇다면 내후년, 2028년 정도 됐을 때는 절세 매물이 쏟아진다, 이렇게 기대를 해 볼 수 있는 겁니까?
[우병탁]
2028년뿐만 아니라 단계적으로 매물이 증가할 가능성이 있습니다. 예를 들어서 올해 말, 세법 개정이 통과되고 나면 실제로 체감을 하게 되면서 서둘러서 팔려는 상황이 생길 수 있고요. 거기에 보유세 부담까지 같이 늘어나기 때문에, 아시다시피 보유세 과세 기준은 매년 6월 1일입니다. 그러면 그 직전인 5월 31일까지 한 번 더 팔려고 하는 니즈들이 생길 것이고 다시 그 해, 내년 연말이 되면 28년에는 양도세가 더 늘어나니까 다시 또 일부 매물이 증가하고 그리고 그다음에도 계속 반복돼서 2028년 말까지 단계적으로 이런 매물 출회가 반복될 가능성이 있습니다.
[앵커]
그럼에도 부동산 불패라는 신념은 쉽게 사라지지 않기 때문에 어떻게 해서든 끝까지 계속 집을 보유할 분도 분명히 계실 텐데요. 하지만 지금 설명해 주신 것처럼 갖고 있는 것 자체로 부담이 커지다 보면 세를 줄 때 세입자에게 그 비용을 전가할 그런 유인도 될 것 같은데 어떻게 전망하십니까?
[우병탁]
기본적으로 그 부분이 가장 우려되는 부분입니다. 이미 전월세 상승률이 서울, 수도권 지역의 경우에는 예년에 비해서 굉장히 높아져 있는 상태에서 지금 현재는 매매 가격 상승도 문제지만 전월세 가격 상승이 훨씬 더 큰 문제인데요. 이 상태에서 실거주를 중심으로. 종부세도 실거주가 유리해지고 양도세도 실거주가 유리해지는 개편안이 나왔기 때문에, 특히 고가 지역 말고도 한강벨트를 중심으로 한 지역의 경우에는 실거주에 따른 실익이 압도적으로 높아진 상태가 되고요. 그러면 해당 지역에 이른바 아직 임대를 주고 있는 소유자들의 경우에는 어떠한 형태로든 거주를 직접 채우려고 할 거고 그 과정에서 기존의 세입자가 나오게 되면서 수요를 증가시키게 되는 현상. 그래서 결과적으로는 전세가 올라가는 것을 통해서 전월세에 대한 전가가 장기에 걸쳐서 누적적으로 나타나는 현상이 우려됩니다.
[앵커]
지금 말씀해 주신 그런 내용이 전망되기 때문에 실수요자들은 집을 어떻게든 사야겠다라는 생각을 하게 될 것 같거든요. 하지만 지금 말씀해 주신 내용들을 보면 전략 짜기가 상당히 복잡합니다. 실수요자 기준에서는 지금 집을 어떻게 해야 할까요?
[우병탁]
사시려는 집의 규모에 따라서 달라질 거라고 생각합니다. 말씀드린 것처럼 초고가주택에 대해서는 보유세 부담이 상당히 커진 것이기 때문에 웬만큼 현금 흐름이 있지 않고서는 매수를 지켜보시는 게 맞을 것 같고요. 그 외에 서울 혹은 경기도 4분위 이하에 해당하는 주택들은 말씀드린 것처럼 집값 상승이 장기적으로는 좀 더 이번 세제개편안으로 안정될 가능성이 있기는 하지만 그 기간 동안 무주택으로 살고 계신다고 한다면 전세가격 상승이 굉장히 클 것이기 때문에 이렇게 전세가 지속적으로 상승하게 되면 다시 초고가주택을 제외한 나머지 4분위 이하 주택의 경우에는 매매 가격을 밀어올릴 가능성이 있기 때문에 이 부분에 있어서는 내 집 마련 역시 적극적으로 고려하는 게 맞습니다.
[앵커]
타이밍이 꽤 중요해 보이는 상황이네요. 그렇다면 고령층이 서울에서, 수도권에서 지방으로 간다거나 그렇게 되면 여러 가지 세제 혜택을 주는 것으로 알고 있는데 이 부분도 설명을 해 주실까요?
[우병탁]
이번 세제개편안을 통해서 지역균형발전 그리고 수도권의 집값을 억제하고 상대적으로 집값 상승이 거의 나타나고 있지 않은 지방 지역에 대해서는 이른바 약간의 부양책 정도로 나온 개념이고요. 서울, 수도권 지역에 있는 집을 팔고 비수도권을 제외한 인구 감소지역으로 이사를 하게 될 경우에는 양도세에서 감면 등 메리트를 주기로 했습니다.
[앵커]
조금 전에 전세 설명을 해 주셨을 때 언뜻 드는 우려가 가격이나 이런 부분이 올라가다 보면 월세로 전환하게 되는 비율이 올라가지 않을까. 그렇다면 정말 실거주 자체가 세입자들 같은 경우에는 어려워지지 않을까 하는 우려도 드는데 이건 어떻게 보십니까?
[우병탁]
맞습니다. 당장 서울, 수도권에서 신규 공급량이 늘어날 수 없는 구조하에서는 현재 상태에서도 자연적으로 시장 자체 내에서 전세가 점점 줄어들고 월세가 늘어나고 있는 구조로 재편되고 있고요. 그러다 보니까 집주인들이 실거주에 나서게 되면 기존 전세물량은 추가적으로 더 줄어들게 되면서 역시 월세로 전환되는 비율, 그리고 그 월세 가격조차 추가적으로 더 오르는 현상들도 계속 이어질 것으로 보입니다.
[앵커]
이 나온 계획이 국회의 동의를 받아야 시행이 되는 거잖아요. 그렇다면 지금 위원님께서 전망하시기에 국회에서의 논의 과정에서 이 부분은 어느 정도 재논의가 될 수도 있을 것 같다, 짚이시는 부분이 있다면 그 부분을 알려주시면 좋겠습니다.
[우병탁]
현재로서는 기본적으로 세율 인상에 대한 부분들도 단계적으로 적용을 했고 양도세 부분도 한꺼번에 확 올리는 것이 아니라 단계적으로 연단위로 순차해서 늘리는 부분으로 바꿔놨기 때문에 현재 상태에서는 다른 큰 변수가 없는 한 현재 개편안 그대로 국회에서도 통과가 유력해 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 설명 듣겠습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 김지선 (sunkim@ytn.co.kr)
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