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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 정채운 앵커
■ 방송일 : 2026년 7월 30일 목요일
■ 출연 : 우병탁 전문위원 (신한은행 프리미어패스파인더)
- 구윤철, 세제개편 '집값 잡기' 아닌, '부동산안정과 거래정상화'
- 보유세 부담으로 집 팔겠다는 상담? " 거의 없어"
- 보유세 인상되도 집값에 비해 작은데다, 양도세 부담이 훨씬 커지기 때문
- 1주택 '양도세 공제한도 10억'도 거론..'장특공제'로 인한 초고가주택 혜택 제한
- '양도세 10억한도' 적용될 경우 1억~10억이상 양도세 더내야할 수도
- 양도세 부담 줄이려 집주인 '거주'하려할 경우, 전세가 상승으로 이어질 수도
- 김용범 "보유세 강화하면, 다주택자 퇴로 열어둘 것"? 5월9일 양도세 중과 유예 이전 매도자들 '호구' 논란
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료한 정부, 정책 신뢰성 타격 예상
- 강남 서초 용산 등 고가주택 지역 올 연말 종부세 작년보다 140%~150%까지 증가될 듯
- 금액으로는 500만원~2천만원까지 늘어나
- 서초 반포 자이 전용84 작년 1270만원 → 1800만원으로, 147% 상승
- 강남 은마 전용84, 작년 700만원→1천만원으로
- 공정시장가액비율 2021년 95%에서 2025년 60%로 낮아져도 집값 상승으로 인해 보유세 부담 증가
- '초고가주택' 기준, 현 세제개편안 공시가 32억.과표 12억원 이상으로 거론돼..시가 46억원 정도 해당
- 서울 2026년기준 공시가 30억원 이상 주택 5만호 해당..전체 주택 0.3%
- 공시가 15억이상으로 확대할 경우 최대 15만호까지 해당 가능성
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 정채운 : 네, 대통령과 총리 두 번에 걸친 부동산 대토론회가 마무리됐죠. 곧 다음 달 초면 부동산 세제 개편안이 발표될 걸로 보입니다. 윤곽은 거의 알려지고 있는데요. 고가 주택의 보유세 부담은 늘리고, 또 1주택자라고 할지라도 거주형이 아니면, 즉 임대를 주면 세제 혜택을 줄이겠다는 겁니다. 그런데 서울 아파트값 77주 연속 올랐습니다. 세제 개편안이 반영되지 않더라도 올 연말에 받아볼 종합부동산세 고지서는 이미 역대 최고라고 하는데요. 전문가와 관련 내용 짚어보겠습니다. 신한은행 프리미어 패스파인더 우병탁 전문위원과 함께합니다. 어서 오세요.
◇ 우병탁 : 안녕하세요.
◆ 정채운 : 네, 위원님이 직접 시뮬레이션을 돌린 내용을 봤는데, 강남 고가 주택 보유세가 올해 역대 최고라고 하더라고요. 얼마나 구체적으로 오른 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 강남, 서초, 용산 등 고가 지역의 경우 대부분 작년에 냈던 금액의 140% 이상, 일부는 한도인 150%까지 늘어날 것으로 보입니다. 금액으로는 작년에 냈던 금액 대비해서 500만 원에서 많게는 2천만 원까지 더 늘어나는 경우도 있겠는데요. 예를 들어 서초에 있는 반포자이 전용 84 기준으로는 작년에 냈던 금액이 1,270만 원 정도 되는데요. 올해는 그보다 많이 늘어나서 1,800만 원 정도까지 늘어나게 되고요. 이는 비율로 치면 약 147% 정도 상승한 수치입니다. 역시 강남에 있는 은마아파트 전용 84의 경우에 작년에 냈던 금액이 약 700만 원 정도 되는데, 올해는 300만 원 정도 늘어나서 천만 원을 넘기게 되는 경우가 생기겠습니다.
◆ 정채운 : 얼핏 계산해 봐도 반포자이 아파트 같은 경우는 500만 원 이상이나 보유세가 오른 건데, 그런데 공정시장가액비율이 60%잖아요. 그런데 그전에 2021년에 높았을 때 문재인 정부 때 보면 이때는 공정시장가액비율이 95%였고, 지금은 비율이 이렇게 낮은데도 보유세가 높다는 건 그만큼 서울 아파트값이 엄청나게 올랐다, 이렇게 봐야 될까요?
◇ 우병탁 : 네, 정확히 맞습니다. 25년 한 해 동안 서울 아파트 가격이 8.98% 상승했는데요. 그중에서도 강남을 포함한 한강 벨트의 가격 상승이 특별히 컸고, 이는 '똘똘한 한 채'에 대한 선호 현상이 생기게 되면서 이런 이른바 비싼 집들이 더 많이 비싸지게 되는 현상이 가장 큰 원인으로 보여집니다.
◆ 정채운 : 네, 정부가 당장 다음 달 초에 세제 개편안을 발표할 텐데, 그중에 대표적으로 꼽히고 있는 게 초고가 주택에 대해서 과세를 늘리는 겁니다. 보유세를 얼마나 올릴지 궁금해지는데, 정확하게 검토되고 있는 내용들도 한번 짚어볼까요?
◇ 우병탁 : 네, 여러 가지가 있는데요. 이른바 초고가 주택에 대해서는 종부세 세율을 1주택이라고 하더라도 다주택과 같거나 아니면 유사한 수준으로 인상한다든지, 아니면 현행 공정시장가액비율 60%를 아까 말씀하신 것처럼 최대 95% 혹은 그 중간 단계로 80%까지 단계적으로 올린다든지, 여기에 더해서 현재 종부세에 대해서 적용되고 있는 고령자 공제와 장기 보유 공제라고 하는 것을 거주자들에 한해서만 받을 수 있게 한다든지, 그 공제율의 한도를 둔다든지 하는 것들이 언급되고 있습니다. 정확하게는 다음 주에 세법 개정안이 구체적으로 나와봐야 알 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 초고가 주택을 어떻게 정할지를 놓고 정부에서도 굉장히 많은 고민을 하고 있을 텐데, 현 시점에서 나오는 이야기를 보면 공시가 기준으로 한 32억, 그리고 시가로 보면 한 40억에서 50억 사이 주택 요 정도가 대상이 될 거라는 분석이 많거든요. 어떻게 보세요?
◇ 우병탁 : 네, 맞습니다. 개정안을 역시 지켜봐야 되긴 하겠지만, 처음에는 약 시세 30억 원 정도가 거론이 되다가 최근에는 이보다 약간 높은 30억 초중반 정도에서 40대 중반까지 거론이 되고 있습니다. 이 계산은 현행 종부세의 과세표준 구간 총 7개 구간으로 돼 있는데요. 이 중에서 세 번째 구간에 해당하는 과세표준 12억 원을 아까 말씀하신 공정시장가액비율(현행은 60%입니다) 이것으로 역산해서 추정된 값입니다. 그래서 공시가격 기준으로는 그 최소 기준이 32억이 되는 거고요. 이 공시가격은 시세와 괴리가 있기 때문에 공시가격이 약 32억 원일 때 이걸 다시 시세 대략 한 70% 정도 수준이라고 보면 시세로는 46억 원 정도가 거론되고 있는 상황입니다.
◆ 정채운 : 만약에 그러면 저희가 얘기하고 있는 공시가 기준은 32억, 그리고 시가 46억 정도의 주택을 초고가로 삼는다고 하고, 그리고 공정시장가액비율까지 올라가고 이러면 보유세를 강남, 용산 이런 주요 지역 아파트 집주인들은 얼마나 더 내게 되는 건가요?
◇ 우병탁 : 네, 공동주택의 공시가격을 기준으로 30억 원 이상이 되는 집이 2026년 기준으로는 5만 869호 정도 됩니다. 약 5만 채 정도 된다고 보시면 되고요. 그 아래 공시가격 기준으로 15억에서 30억 원 사이가 27만 호 정도 되니까 이러한 초고가 주택을 기준으로 잡아주게 된다면 최소 5만에서 15만 호 이상이 초고가 주택에 해당될 것으로 보여지고요. 참고로 2026년 기준으로 공시가격 12억 초과, 그러니까 종부세 대상이 1주택일 때 딱 되는 주택 전체를 보면 48만 7천 호 정도가 공시가격 12억이 넘는데, 이 48만 7천 호는 전체 주택의 한 3% 정도 되는 거고요. 아까 말씀드렸던 것처럼 공시가격 30억 원 이상의 경우에는 전체 주택의 약 0.3% 정도 되는 상황입니다. 더 내게 되는 보유세는 역시 개정안이 구체적으로 나와봐야 되는데, 고가 주택을 기준으로 추산하기로는 현행의 제도에서보다, 그러니까 원래 더 내게 되는 금액보다 추가적으로 500만 원에서 한 1,500만 원 정도 추가로 더 상승할 것으로 보여지고요. 가령 예를 들면 극단적인 예일 수 있지만, 시세 80억 원 정도 아주 비싼 집입니다. 생각보다는 많이 있고요. 이런 집들의 경우에는 일부 6, 7천만 원까지 보유세가 증가하는 경우도 있을 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 네, 거기다가 또 얼마 전에 있었던 대통령이 주재한 부동산 대토론회에서 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%까지 올려야 된다, 이런 의견도 제시가 됐습니다. 그러면 단순히 계산해서 강남에 있는 비싼 한 50억 정도 아파트면 보유세를 5천만 원 정도 낸다는 계산이 나오는데, 이 수준은 적정한가요?
◇ 우병탁 : 우선 당사자, 소유자이신 분들은 굉장히 놀랐을 것 같은데요. 이 부분은 논리적인 것은 아니어서 부담의 정도를 논하기가 어려운 측면이 있습니다. 왜냐하면 보유세의 구조상 원래 인상을 한다고 하더라도 이것을 한 번에, 그러니까 올해 말고 다음 연도에 세법 개정을 통해서도 한 번에 올릴 수는 없기 때문이고요. 결국 제시된 1%의 수준이라는 거는 상징적인 숫자 혹은 장기에 걸쳐서 목표로 추진해 나가야 되는 숫자라고 보시는 게 정확하겠습니다.
◆ 정채운 : 네, 그런데 이게 모든 규제, 특히 부동산 규제에 보면 토지거래허가구역 지정하면 풍선 효과가 퍼지고, 다시 묶고 또 퍼지고 이런 현상을 봤듯이 초고가 주택 기준을 설정하면 문턱 효과, 그러니까 강남과 용산, 한남동 같은 곳을 묶으면 그다음에 다른 한강 벨트 마포, 성동, 광진 이런 데로 수요가 옮겨갈 거다, 이런 예상을 시장에서 많이 하더라고요. 여기에 대해서는 어떻게 생각하시나요?
◇ 우병탁 : 네, 충분히 개연성이 있어 보입니다. 시장의 수요라는 건 항상 경제적으로 가장 유리한 것을 찾아가게끔 되어 있고요. 고가 주택에 대한 강한 규제는 상대적으로 부담이 덜한 한강 지역으로의 쏠림을 일으킬 수 있는데, 이걸 말씀하신 것처럼 풍선 효과라고 볼 수 있고, 꼭 세금뿐만이 아니라 대출에 대한 최근의 규제 상황을 보더라도 고가 주택에 대한 대출을 묶자 그것보다 조금 더 낮은 수준의, 혹은 최근에는 서울에 소재하는 중저가 주택 지역의 집값 상승이 조금 더 가팔라지는 현상들도 역시 같은 맥락이라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 그리고 조금 전에 말씀하셨을 때 보유세 1% 상향이 한 번에는 어려울 거라고 하셨는데, 이 부분 더 구체적으로 짚어주시겠어요?
◇ 우병탁 : 평균적으로는 대한민국 전체적으로는 아주 싼 집부터 아주 비싼 집까지 전체를 통틀어서 평균적으로 내면 그 해당되는 자산 부동산의 가격 대비해서는 0.15%에서 0.2% 정도 수준에 불과합니다. 그럼 이것을 올린다고 하더라도, 예를 들면 저가와 고가까지 다양하게 있는 주택들 전체 중에서 어떤 것을 기준으로 올리느냐 하는 부분이 우선 이슈가 있을 수 있고요, 그러니까 일괄해서 모든 집들을 1% 수준으로 옮기면 전체 평균이 1%가 되는 건데, 그렇게 될 경우에는 중저가 주택의 경우에 가격 상승이 너무 급해지기 때문에 현실적으로 불가능하다라는 측면이 있고, 그다음에 보유세는 어쨌든 가지고 있는 동안에 계속 내야 되는, 매년 한 번씩 내야 되는 거기 때문에 이것을 한꺼번에 올리게 되면 여러 가지 부작용들이 있을 수 있습니다. 그래서 기본적으로는 단계적인 상승을 구조적으로 가져갈 수밖에는 없습니다.
◆ 정채운 : 예, 이런 가운데 김용범 청와대 정책실장이 만약에 보유세를 강화하게 되면 다주택자의 퇴로를 열어두겠다고 했는데, 그런데 시기를 5월로 돌리면 양도세 중과 유예 폐지가 있었잖아요. 그래서 '나는 정부 말 믿고 먼저 팔았는데 난 호구 되는 거냐', 이런 분들도 많을 것 같거든요. 어떤 이야기들이 정부에서 나올까요?
◇ 우병탁 : 우선 정확한 지점을 먼저 짚어주신 것 같습니다. 일반적인 세법의 원칙으로 보유세는 부담이 너무 낮다면 보유세 부담은 높이고, 그다음에 그 보유세 부담을 피하고자 매각하는 것을 유도하기 위해서 거래세인 양도세를 줄여야 된다라는 게 일반적인 원칙이고요. 이러한 측면을 고려해서 보유세를 인상해야 되는 현재의 상황에서 퇴로를 열어준다는 측면에서 다주택을 포함한 사람들에게 양도세를 줄이겠다고 하는 게 정부의 방침인데, 문제는 말씀하신 것처럼 불과 두세 달 정도 전쯤에 양도세 중과가 유예되어 있던 것을 종료하고 더 이상 연장하지 않겠다고 하는 것을 밝혔었기 때문에, 이러한 연장이 없다고 밝힌 정부 정책의 신뢰성이 타격을 입을 수 있다는 문제가 있습니다.
◆ 정채운 : 그러니까 상황에 임시방편으로 계속해서 정부에서 대책을 내놓고 있는데, 일관성 있게 정부 정책을 가져가야 시장에서 신뢰가 높아진다, 이런 의구심도 계속해서 있는 것 같거든요. 일관적으로 가는 게 보시기에 나을까요?
◇ 우병탁 : 세금 정책이라는 건 항상 국민의 재산권과 밀접하게 연관되어 있기 때문에 예측 가능성이라는 측면에서도 너무 자주 바뀌는 것은 바람직하지 않아 보입니다.
◆ 정채운 : 네. 자, 그리고 구윤철 경제부총리의 발언을 하나 짚어보면 "집값 잡으려고 세제 운영 안 하고 거래 정상화가 목적이다", 이런 말을 남겼습니다. 그런데 정부에서 나오는 이야기들은 보유세 인상 혹은 똘똘한 한 채를 겨냥해서 더 과세하겠다, 이런 입장들이 나오고 있는데요. 정부에서 나오는 이야기들과 관련해서 걱정돼서 위원님 찾아오는 분들도 많이 계신가요?
◇ 우병탁 : 상대적으로 고가의 부동산을 더 많이 보유하신 분들, 흔히 얘기하는 은행 거래하시는 분들 중에서 고자산 고객들의 경우에는 거론되고 있는 보유세 부담에 대해서 이전에도 한 번 경험해 본 부분이 있기 때문에, 이것과 관련된 현금 흐름을 어떻게 짜가야 되는지 어느 정도 고민하시지만, 실제로는 매각해야 되는지에 대한 고민까지 하시는 경우는 그렇게 많지는 않습니다. 왜냐하면 보유세를 한 번에 많이 올린다고 하더라도 어쨌든 현재의 집값에 보유세의 구조상 아주 낮은 포션에 불과하기 때문에, 이 보유세 부담으로 인해서 집을 팔아야 되는 의사결정까지 이르는 생각을 하시는 경우는 많지 않은 게, 실제로는 보유세 부담이 아무리 커진다고 하더라도 어쨌든 구조상 양도세 부담이 훨씬 더 금액적으로 크기 때문에 그렇습니다.
◆ 정채운 : 방금 말씀하신 양도세 부담이 커지는데, 양도세 공제액을 한 10억으로 제한을 하는 방안도 검토되고 있다고 하더라고요. 그렇게 되면 예를 들어서 대한민국 대표 초고가 아파트인 압구정 현대아파트 같은 경우에 양도세가 3.5억 수준에서 무려 15억 이상으로 넘어간다, 이런 분석도 있습니다. 여기에 대해서는 어떻게 분석하시나요?
◇ 우병탁 : 네, 다주택에 대한 양도세 중과 유예와 관련해서 이와 관련된 퇴로 마련과는 별개로 고가의 1주택에 대해서는 현재 적용되고 있는 장기보유 특별공제라고 하는 걸 최대 80%까지 꽤 많이 공제를 해주고 있는데, 이 공제 자체를 줄이거나 아니면 전체 공제율 자체도 축소하는 거를 고민하고 있고, 그다음에 그 장기 거주 공제와 보유 공제로 되어 있는 것을 오로지 거주를 기준으로만 통합하는 방식도 거론되고 있는데, 여기에 더해서 최근에는 전체 공제의 한도를 비율은 그대로 현행 80%를 유지한다고 하더라도, 공제 한도를 10억이라고 하는 수치 정도로(나와봐야 되겠습니다만) 제한을 하는 걸 통해서 이 장기 보유 특별공제로 인한 이익을 초고가의 주택이 상대적으로 더 많이 가져가는 일을 막아야 되겠다, 이런 얘기가 나오고 있는데요. 이렇게 계산을 하게 되면 보유 기간이나 아니면 차익의 크기에 따라서 차이는 있겠지만, 현재 적용되고 있는 제도에 비해서 양도세를 기준으로 예를 들면 이 제도 이전에 현행 시점에서 내야 되는 세금보다 양도세를 기준으로 1억 원 정도에서부터 많게는 10억 원 이상까지 더 내게 되는 상황이 생길 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 그러니까 양도세를 높이면 보유세를 낮출까, 참 밸런스 조정이 중요할 텐데, 그럼 당장 나올 정부의 세제 개편안에서 양도세 부분은 크게 건드리지 않는다, 이쪽에 더 무게를 두시나요? 어떻습니까?
◇ 우병탁 : 네, 보다는 양도세를 전반적으로는 더 높이되, 다만 그 높이는 기준을 예를 들면 올해 연말까지라든지 아니면 보유세하고 맞춰서 내년 5월 31일까지 유예 기간을 두는 것을 통해서 보유세를 높일 거니까 부담이 되시는 분들은 금액을 낮춰서 파시되 연말 이전까지 팔아라, 아니면 혹은 내년 5월 31일 이전까지 팔아라, 그러면 보유세 부담은 인상된 부분은 내지 않아도 되거든요. 그걸 통해서 대신에 그 이후에는 양도세가 더 많아지니까 그전에 빨리 팔도록 유도하는 정책이 될 것으로 보여집니다.
◆ 정채운 : 그러니까 정부 정책의 골자는 실거주자들은, 실수요자들은 보호하되 그 외의 부담을 늘리겠다는 거잖아요. 비거주 1주택자에 대한 부담도 요즘에 늘린다는 얘기가 많이 나오고 있는데, 그러면 비거주 1주택자, 내가 내 명의로만 집이 한 채 있는데 세입자가 살고 있는 그런 분들은 어떻게 대응을 해야 될까요?
◇ 우병탁 : 기본적으로는 방금 말씀드린 것처럼 이 양도세를 거주 중심으로 바꾸게 된다든지 아니면 전체 공제율을 줄이는 이런 과정 중에서, 거주를 하는 것과 안 하는 것의 차이가 역시 마찬가지로 적게는 1억 원에서 많게는 10억 원 넘는 금액까지 내야 되는 세금의 차이를 발생시킬 수 있습니다. 그럼 거주를 하면 적게는 1억을 덜 내도 되는 거예요. 10억까지 덜 내도 되는 상황이 되니까 결국 어떠한 수단을 동원하든 합법적인 범위 내에서는 거주를 본인이 소유하고 있는 집에 거주 기간을 늘리는 쪽으로 하는 것이 바람직할 텐데요. 문제는 이렇게 되면 전세 가격이 같이 또 올라갈 수 있는 사회적인 문제는 있기는 합니다.
◆ 정채운 : 네, 참 여러 고민이 드는 부동산 시장입니다. 여기까지 우병탁 신한은행 프리미엄 패스파인더 전문위원과 함께했습니다. 말씀 고맙습니다.
◇ 우병탁 : 네, 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 정채운 앵커
■ 방송일 : 2026년 7월 30일 목요일
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- 보유세 부담으로 집 팔겠다는 상담? " 거의 없어"
- 보유세 인상되도 집값에 비해 작은데다, 양도세 부담이 훨씬 커지기 때문
- 1주택 '양도세 공제한도 10억'도 거론..'장특공제'로 인한 초고가주택 혜택 제한
- '양도세 10억한도' 적용될 경우 1억~10억이상 양도세 더내야할 수도
- 양도세 부담 줄이려 집주인 '거주'하려할 경우, 전세가 상승으로 이어질 수도
- 김용범 "보유세 강화하면, 다주택자 퇴로 열어둘 것"? 5월9일 양도세 중과 유예 이전 매도자들 '호구' 논란
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료한 정부, 정책 신뢰성 타격 예상
- 강남 서초 용산 등 고가주택 지역 올 연말 종부세 작년보다 140%~150%까지 증가될 듯
- 금액으로는 500만원~2천만원까지 늘어나
- 서초 반포 자이 전용84 작년 1270만원 → 1800만원으로, 147% 상승
- 강남 은마 전용84, 작년 700만원→1천만원으로
- 공정시장가액비율 2021년 95%에서 2025년 60%로 낮아져도 집값 상승으로 인해 보유세 부담 증가
- '초고가주택' 기준, 현 세제개편안 공시가 32억.과표 12억원 이상으로 거론돼..시가 46억원 정도 해당
- 서울 2026년기준 공시가 30억원 이상 주택 5만호 해당..전체 주택 0.3%
- 공시가 15억이상으로 확대할 경우 최대 15만호까지 해당 가능성
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 정채운 : 네, 대통령과 총리 두 번에 걸친 부동산 대토론회가 마무리됐죠. 곧 다음 달 초면 부동산 세제 개편안이 발표될 걸로 보입니다. 윤곽은 거의 알려지고 있는데요. 고가 주택의 보유세 부담은 늘리고, 또 1주택자라고 할지라도 거주형이 아니면, 즉 임대를 주면 세제 혜택을 줄이겠다는 겁니다. 그런데 서울 아파트값 77주 연속 올랐습니다. 세제 개편안이 반영되지 않더라도 올 연말에 받아볼 종합부동산세 고지서는 이미 역대 최고라고 하는데요. 전문가와 관련 내용 짚어보겠습니다. 신한은행 프리미어 패스파인더 우병탁 전문위원과 함께합니다. 어서 오세요.
◇ 우병탁 : 안녕하세요.
◆ 정채운 : 네, 위원님이 직접 시뮬레이션을 돌린 내용을 봤는데, 강남 고가 주택 보유세가 올해 역대 최고라고 하더라고요. 얼마나 구체적으로 오른 겁니까?
◇ 우병탁 : 네, 강남, 서초, 용산 등 고가 지역의 경우 대부분 작년에 냈던 금액의 140% 이상, 일부는 한도인 150%까지 늘어날 것으로 보입니다. 금액으로는 작년에 냈던 금액 대비해서 500만 원에서 많게는 2천만 원까지 더 늘어나는 경우도 있겠는데요. 예를 들어 서초에 있는 반포자이 전용 84 기준으로는 작년에 냈던 금액이 1,270만 원 정도 되는데요. 올해는 그보다 많이 늘어나서 1,800만 원 정도까지 늘어나게 되고요. 이는 비율로 치면 약 147% 정도 상승한 수치입니다. 역시 강남에 있는 은마아파트 전용 84의 경우에 작년에 냈던 금액이 약 700만 원 정도 되는데, 올해는 300만 원 정도 늘어나서 천만 원을 넘기게 되는 경우가 생기겠습니다.
◆ 정채운 : 얼핏 계산해 봐도 반포자이 아파트 같은 경우는 500만 원 이상이나 보유세가 오른 건데, 그런데 공정시장가액비율이 60%잖아요. 그런데 그전에 2021년에 높았을 때 문재인 정부 때 보면 이때는 공정시장가액비율이 95%였고, 지금은 비율이 이렇게 낮은데도 보유세가 높다는 건 그만큼 서울 아파트값이 엄청나게 올랐다, 이렇게 봐야 될까요?
◇ 우병탁 : 네, 정확히 맞습니다. 25년 한 해 동안 서울 아파트 가격이 8.98% 상승했는데요. 그중에서도 강남을 포함한 한강 벨트의 가격 상승이 특별히 컸고, 이는 '똘똘한 한 채'에 대한 선호 현상이 생기게 되면서 이런 이른바 비싼 집들이 더 많이 비싸지게 되는 현상이 가장 큰 원인으로 보여집니다.
◆ 정채운 : 네, 정부가 당장 다음 달 초에 세제 개편안을 발표할 텐데, 그중에 대표적으로 꼽히고 있는 게 초고가 주택에 대해서 과세를 늘리는 겁니다. 보유세를 얼마나 올릴지 궁금해지는데, 정확하게 검토되고 있는 내용들도 한번 짚어볼까요?
◇ 우병탁 : 네, 여러 가지가 있는데요. 이른바 초고가 주택에 대해서는 종부세 세율을 1주택이라고 하더라도 다주택과 같거나 아니면 유사한 수준으로 인상한다든지, 아니면 현행 공정시장가액비율 60%를 아까 말씀하신 것처럼 최대 95% 혹은 그 중간 단계로 80%까지 단계적으로 올린다든지, 여기에 더해서 현재 종부세에 대해서 적용되고 있는 고령자 공제와 장기 보유 공제라고 하는 것을 거주자들에 한해서만 받을 수 있게 한다든지, 그 공제율의 한도를 둔다든지 하는 것들이 언급되고 있습니다. 정확하게는 다음 주에 세법 개정안이 구체적으로 나와봐야 알 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 초고가 주택을 어떻게 정할지를 놓고 정부에서도 굉장히 많은 고민을 하고 있을 텐데, 현 시점에서 나오는 이야기를 보면 공시가 기준으로 한 32억, 그리고 시가로 보면 한 40억에서 50억 사이 주택 요 정도가 대상이 될 거라는 분석이 많거든요. 어떻게 보세요?
◇ 우병탁 : 네, 맞습니다. 개정안을 역시 지켜봐야 되긴 하겠지만, 처음에는 약 시세 30억 원 정도가 거론이 되다가 최근에는 이보다 약간 높은 30억 초중반 정도에서 40대 중반까지 거론이 되고 있습니다. 이 계산은 현행 종부세의 과세표준 구간 총 7개 구간으로 돼 있는데요. 이 중에서 세 번째 구간에 해당하는 과세표준 12억 원을 아까 말씀하신 공정시장가액비율(현행은 60%입니다) 이것으로 역산해서 추정된 값입니다. 그래서 공시가격 기준으로는 그 최소 기준이 32억이 되는 거고요. 이 공시가격은 시세와 괴리가 있기 때문에 공시가격이 약 32억 원일 때 이걸 다시 시세 대략 한 70% 정도 수준이라고 보면 시세로는 46억 원 정도가 거론되고 있는 상황입니다.
◆ 정채운 : 만약에 그러면 저희가 얘기하고 있는 공시가 기준은 32억, 그리고 시가 46억 정도의 주택을 초고가로 삼는다고 하고, 그리고 공정시장가액비율까지 올라가고 이러면 보유세를 강남, 용산 이런 주요 지역 아파트 집주인들은 얼마나 더 내게 되는 건가요?
◇ 우병탁 : 네, 공동주택의 공시가격을 기준으로 30억 원 이상이 되는 집이 2026년 기준으로는 5만 869호 정도 됩니다. 약 5만 채 정도 된다고 보시면 되고요. 그 아래 공시가격 기준으로 15억에서 30억 원 사이가 27만 호 정도 되니까 이러한 초고가 주택을 기준으로 잡아주게 된다면 최소 5만에서 15만 호 이상이 초고가 주택에 해당될 것으로 보여지고요. 참고로 2026년 기준으로 공시가격 12억 초과, 그러니까 종부세 대상이 1주택일 때 딱 되는 주택 전체를 보면 48만 7천 호 정도가 공시가격 12억이 넘는데, 이 48만 7천 호는 전체 주택의 한 3% 정도 되는 거고요. 아까 말씀드렸던 것처럼 공시가격 30억 원 이상의 경우에는 전체 주택의 약 0.3% 정도 되는 상황입니다. 더 내게 되는 보유세는 역시 개정안이 구체적으로 나와봐야 되는데, 고가 주택을 기준으로 추산하기로는 현행의 제도에서보다, 그러니까 원래 더 내게 되는 금액보다 추가적으로 500만 원에서 한 1,500만 원 정도 추가로 더 상승할 것으로 보여지고요. 가령 예를 들면 극단적인 예일 수 있지만, 시세 80억 원 정도 아주 비싼 집입니다. 생각보다는 많이 있고요. 이런 집들의 경우에는 일부 6, 7천만 원까지 보유세가 증가하는 경우도 있을 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 네, 거기다가 또 얼마 전에 있었던 대통령이 주재한 부동산 대토론회에서 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%까지 올려야 된다, 이런 의견도 제시가 됐습니다. 그러면 단순히 계산해서 강남에 있는 비싼 한 50억 정도 아파트면 보유세를 5천만 원 정도 낸다는 계산이 나오는데, 이 수준은 적정한가요?
◇ 우병탁 : 우선 당사자, 소유자이신 분들은 굉장히 놀랐을 것 같은데요. 이 부분은 논리적인 것은 아니어서 부담의 정도를 논하기가 어려운 측면이 있습니다. 왜냐하면 보유세의 구조상 원래 인상을 한다고 하더라도 이것을 한 번에, 그러니까 올해 말고 다음 연도에 세법 개정을 통해서도 한 번에 올릴 수는 없기 때문이고요. 결국 제시된 1%의 수준이라는 거는 상징적인 숫자 혹은 장기에 걸쳐서 목표로 추진해 나가야 되는 숫자라고 보시는 게 정확하겠습니다.
◆ 정채운 : 네, 그런데 이게 모든 규제, 특히 부동산 규제에 보면 토지거래허가구역 지정하면 풍선 효과가 퍼지고, 다시 묶고 또 퍼지고 이런 현상을 봤듯이 초고가 주택 기준을 설정하면 문턱 효과, 그러니까 강남과 용산, 한남동 같은 곳을 묶으면 그다음에 다른 한강 벨트 마포, 성동, 광진 이런 데로 수요가 옮겨갈 거다, 이런 예상을 시장에서 많이 하더라고요. 여기에 대해서는 어떻게 생각하시나요?
◇ 우병탁 : 네, 충분히 개연성이 있어 보입니다. 시장의 수요라는 건 항상 경제적으로 가장 유리한 것을 찾아가게끔 되어 있고요. 고가 주택에 대한 강한 규제는 상대적으로 부담이 덜한 한강 지역으로의 쏠림을 일으킬 수 있는데, 이걸 말씀하신 것처럼 풍선 효과라고 볼 수 있고, 꼭 세금뿐만이 아니라 대출에 대한 최근의 규제 상황을 보더라도 고가 주택에 대한 대출을 묶자 그것보다 조금 더 낮은 수준의, 혹은 최근에는 서울에 소재하는 중저가 주택 지역의 집값 상승이 조금 더 가팔라지는 현상들도 역시 같은 맥락이라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 그리고 조금 전에 말씀하셨을 때 보유세 1% 상향이 한 번에는 어려울 거라고 하셨는데, 이 부분 더 구체적으로 짚어주시겠어요?
◇ 우병탁 : 평균적으로는 대한민국 전체적으로는 아주 싼 집부터 아주 비싼 집까지 전체를 통틀어서 평균적으로 내면 그 해당되는 자산 부동산의 가격 대비해서는 0.15%에서 0.2% 정도 수준에 불과합니다. 그럼 이것을 올린다고 하더라도, 예를 들면 저가와 고가까지 다양하게 있는 주택들 전체 중에서 어떤 것을 기준으로 올리느냐 하는 부분이 우선 이슈가 있을 수 있고요, 그러니까 일괄해서 모든 집들을 1% 수준으로 옮기면 전체 평균이 1%가 되는 건데, 그렇게 될 경우에는 중저가 주택의 경우에 가격 상승이 너무 급해지기 때문에 현실적으로 불가능하다라는 측면이 있고, 그다음에 보유세는 어쨌든 가지고 있는 동안에 계속 내야 되는, 매년 한 번씩 내야 되는 거기 때문에 이것을 한꺼번에 올리게 되면 여러 가지 부작용들이 있을 수 있습니다. 그래서 기본적으로는 단계적인 상승을 구조적으로 가져갈 수밖에는 없습니다.
◆ 정채운 : 예, 이런 가운데 김용범 청와대 정책실장이 만약에 보유세를 강화하게 되면 다주택자의 퇴로를 열어두겠다고 했는데, 그런데 시기를 5월로 돌리면 양도세 중과 유예 폐지가 있었잖아요. 그래서 '나는 정부 말 믿고 먼저 팔았는데 난 호구 되는 거냐', 이런 분들도 많을 것 같거든요. 어떤 이야기들이 정부에서 나올까요?
◇ 우병탁 : 우선 정확한 지점을 먼저 짚어주신 것 같습니다. 일반적인 세법의 원칙으로 보유세는 부담이 너무 낮다면 보유세 부담은 높이고, 그다음에 그 보유세 부담을 피하고자 매각하는 것을 유도하기 위해서 거래세인 양도세를 줄여야 된다라는 게 일반적인 원칙이고요. 이러한 측면을 고려해서 보유세를 인상해야 되는 현재의 상황에서 퇴로를 열어준다는 측면에서 다주택을 포함한 사람들에게 양도세를 줄이겠다고 하는 게 정부의 방침인데, 문제는 말씀하신 것처럼 불과 두세 달 정도 전쯤에 양도세 중과가 유예되어 있던 것을 종료하고 더 이상 연장하지 않겠다고 하는 것을 밝혔었기 때문에, 이러한 연장이 없다고 밝힌 정부 정책의 신뢰성이 타격을 입을 수 있다는 문제가 있습니다.
◆ 정채운 : 그러니까 상황에 임시방편으로 계속해서 정부에서 대책을 내놓고 있는데, 일관성 있게 정부 정책을 가져가야 시장에서 신뢰가 높아진다, 이런 의구심도 계속해서 있는 것 같거든요. 일관적으로 가는 게 보시기에 나을까요?
◇ 우병탁 : 세금 정책이라는 건 항상 국민의 재산권과 밀접하게 연관되어 있기 때문에 예측 가능성이라는 측면에서도 너무 자주 바뀌는 것은 바람직하지 않아 보입니다.
◆ 정채운 : 네. 자, 그리고 구윤철 경제부총리의 발언을 하나 짚어보면 "집값 잡으려고 세제 운영 안 하고 거래 정상화가 목적이다", 이런 말을 남겼습니다. 그런데 정부에서 나오는 이야기들은 보유세 인상 혹은 똘똘한 한 채를 겨냥해서 더 과세하겠다, 이런 입장들이 나오고 있는데요. 정부에서 나오는 이야기들과 관련해서 걱정돼서 위원님 찾아오는 분들도 많이 계신가요?
◇ 우병탁 : 상대적으로 고가의 부동산을 더 많이 보유하신 분들, 흔히 얘기하는 은행 거래하시는 분들 중에서 고자산 고객들의 경우에는 거론되고 있는 보유세 부담에 대해서 이전에도 한 번 경험해 본 부분이 있기 때문에, 이것과 관련된 현금 흐름을 어떻게 짜가야 되는지 어느 정도 고민하시지만, 실제로는 매각해야 되는지에 대한 고민까지 하시는 경우는 그렇게 많지는 않습니다. 왜냐하면 보유세를 한 번에 많이 올린다고 하더라도 어쨌든 현재의 집값에 보유세의 구조상 아주 낮은 포션에 불과하기 때문에, 이 보유세 부담으로 인해서 집을 팔아야 되는 의사결정까지 이르는 생각을 하시는 경우는 많지 않은 게, 실제로는 보유세 부담이 아무리 커진다고 하더라도 어쨌든 구조상 양도세 부담이 훨씬 더 금액적으로 크기 때문에 그렇습니다.
◆ 정채운 : 방금 말씀하신 양도세 부담이 커지는데, 양도세 공제액을 한 10억으로 제한을 하는 방안도 검토되고 있다고 하더라고요. 그렇게 되면 예를 들어서 대한민국 대표 초고가 아파트인 압구정 현대아파트 같은 경우에 양도세가 3.5억 수준에서 무려 15억 이상으로 넘어간다, 이런 분석도 있습니다. 여기에 대해서는 어떻게 분석하시나요?
◇ 우병탁 : 네, 다주택에 대한 양도세 중과 유예와 관련해서 이와 관련된 퇴로 마련과는 별개로 고가의 1주택에 대해서는 현재 적용되고 있는 장기보유 특별공제라고 하는 걸 최대 80%까지 꽤 많이 공제를 해주고 있는데, 이 공제 자체를 줄이거나 아니면 전체 공제율 자체도 축소하는 거를 고민하고 있고, 그다음에 그 장기 거주 공제와 보유 공제로 되어 있는 것을 오로지 거주를 기준으로만 통합하는 방식도 거론되고 있는데, 여기에 더해서 최근에는 전체 공제의 한도를 비율은 그대로 현행 80%를 유지한다고 하더라도, 공제 한도를 10억이라고 하는 수치 정도로(나와봐야 되겠습니다만) 제한을 하는 걸 통해서 이 장기 보유 특별공제로 인한 이익을 초고가의 주택이 상대적으로 더 많이 가져가는 일을 막아야 되겠다, 이런 얘기가 나오고 있는데요. 이렇게 계산을 하게 되면 보유 기간이나 아니면 차익의 크기에 따라서 차이는 있겠지만, 현재 적용되고 있는 제도에 비해서 양도세를 기준으로 예를 들면 이 제도 이전에 현행 시점에서 내야 되는 세금보다 양도세를 기준으로 1억 원 정도에서부터 많게는 10억 원 이상까지 더 내게 되는 상황이 생길 수 있겠습니다.
◆ 정채운 : 그러니까 양도세를 높이면 보유세를 낮출까, 참 밸런스 조정이 중요할 텐데, 그럼 당장 나올 정부의 세제 개편안에서 양도세 부분은 크게 건드리지 않는다, 이쪽에 더 무게를 두시나요? 어떻습니까?
◇ 우병탁 : 네, 보다는 양도세를 전반적으로는 더 높이되, 다만 그 높이는 기준을 예를 들면 올해 연말까지라든지 아니면 보유세하고 맞춰서 내년 5월 31일까지 유예 기간을 두는 것을 통해서 보유세를 높일 거니까 부담이 되시는 분들은 금액을 낮춰서 파시되 연말 이전까지 팔아라, 아니면 혹은 내년 5월 31일 이전까지 팔아라, 그러면 보유세 부담은 인상된 부분은 내지 않아도 되거든요. 그걸 통해서 대신에 그 이후에는 양도세가 더 많아지니까 그전에 빨리 팔도록 유도하는 정책이 될 것으로 보여집니다.
◆ 정채운 : 그러니까 정부 정책의 골자는 실거주자들은, 실수요자들은 보호하되 그 외의 부담을 늘리겠다는 거잖아요. 비거주 1주택자에 대한 부담도 요즘에 늘린다는 얘기가 많이 나오고 있는데, 그러면 비거주 1주택자, 내가 내 명의로만 집이 한 채 있는데 세입자가 살고 있는 그런 분들은 어떻게 대응을 해야 될까요?
◇ 우병탁 : 기본적으로는 방금 말씀드린 것처럼 이 양도세를 거주 중심으로 바꾸게 된다든지 아니면 전체 공제율을 줄이는 이런 과정 중에서, 거주를 하는 것과 안 하는 것의 차이가 역시 마찬가지로 적게는 1억 원에서 많게는 10억 원 넘는 금액까지 내야 되는 세금의 차이를 발생시킬 수 있습니다. 그럼 거주를 하면 적게는 1억을 덜 내도 되는 거예요. 10억까지 덜 내도 되는 상황이 되니까 결국 어떠한 수단을 동원하든 합법적인 범위 내에서는 거주를 본인이 소유하고 있는 집에 거주 기간을 늘리는 쪽으로 하는 것이 바람직할 텐데요. 문제는 이렇게 되면 전세 가격이 같이 또 올라갈 수 있는 사회적인 문제는 있기는 합니다.
◆ 정채운 : 네, 참 여러 고민이 드는 부동산 시장입니다. 여기까지 우병탁 신한은행 프리미엄 패스파인더 전문위원과 함께했습니다. 말씀 고맙습니다.
◇ 우병탁 : 네, 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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