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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 7월 22일 수요일
■ 출연 : 채상욱 커넥티드 그라운드 대표 (KBS 경제쇼 진행자)
- 서울 강동, 경기 남부 등 '셔세권' 상승은 이해될만, 주택 가격 가장 낮은 6-9억대 1분위 아파트가 5분위보다 더 쎄게 오르고 있다는 게 문제
- 매매 뿐 아니라 전세가 주간 상승률 0.4%? 서울 전역에서 가장 강력하게 오르는게 문제..'비정상'
- 2022년 이후 4년간 공급 전무..특히, 전세사기 이후 서울경기인천 수도권 비아파트 공급 30만호 공급절벽
- 비아파트 공급대책 없다? "정부 정책, 태만"
- 오피스텔 역시 거주용의 경우 주택 수 포함되면서 공급 부족으로 "정부, 주택공급 정책 제고해야"
- 23일 李대통령 주재 부동산대토론회 "100분동안 토론하는데, 참석자만 140명? 말할 기회나 얻겠나"
- 과거의 '은행 대출 규제'는 통했다, 그러나...
- 대출규제 약발 떨어졌다, 대출만이 주택자금 원천 아냐
- 현 구매자, 종전 집 처분에 추가로 대출하는 경우 또는 부모로부터 지원, 주식처분의 비중이 2자릿수로 올라가
- 1,2분위 저가아파트의 경우 대출로 집을 샀다면, 이제는 집도 못사게 돼
- 전국 기준 14억 이상은 5분위...서울에선 20억이 고가 아닐지라도 협소한 세금 부분에 너무 신경써
- 초고가 주택 기준 30억? 50억? "뭣이 중헌디? 임대차 시장 안정과는 무관한 이슈들"
- 종부세, 합산 누진과세돼 인상으로만 누를 경우 자연히 임대차 시장 전가될 것..세제 문제 종합적으로 접근해야
- 부동산 대책, 골든타임? 이미 지났다..4년 공급 부족 풀지 않는한 과열 막기 어려워
- 삼전닉스 레버리지ETF가 키운 변동성, 이미 청산계좌 다수 발생..상대적으로 안정화될 것
- 한국이 역설적으로 '키옥시아 3배', '마이크론 3배' 레버리지로 변동성 수출하는 역발상도
- 단일종목 2배 레버리지는 폐지해야
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지금 부동산 오름세 굉장히 놀랍죠? 수도권 집값 오름세 75주 연속으로 오르고 있고요. 서울 외곽 지역의 소형 아파트들은 매수 문의로 정신이 없다고 합니다. 이렇게 소형 아파트 쪽으로 매수 수요가 몰리는 이유 역시 대출 규제 때문이 아닐까라는 생각도 드는데요. 이 와중에 이재명 대통령의 분당 아파트 매매가 공정성 논란에 또 불을 지핀 것 같습니다. 채상욱 커넥티드 그라운드 대표, KBS 경제쇼 진행자 나오셨습니다. 오랜만에 오셨습니다. 어서 오십시오.
◇ 채상욱 : 예, 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 대표님 유튜브 구독자입니다.
◇ 채상욱 : 네, 감사합니다.
◆ 조태현 : 그런데 제가 최근에 썸네일을 하나 보고 어떤 감정 같은 걸 굉장히 많이 느꼈어요. '속 터져 죽는 줄', 왜 그렇게 느끼셨습니까?
◇ 채상욱 : 요즘 새 정부 부동산 정책에 대해서 시장 안정에 대한 기대감을 갖고 있었던 사람 중에 한 사람으로서 시장 안정에 실패하고 있는 것이 보였기 때문에 속이 터졌던 것 같은데, 그러나 또 유튜브를 진행하거나 정책을 얘기하는 입장에서 너무 또 감정을 담아서 얘기하면 안 되기 때문에 지금은 다 내려놨고요. 매우 평온한 상황입니다.
◆ 조태현 : 어떤, 그 경지를 지난 겁니까? (채상욱 : 네) 알겠습니다. 경지에 오른 혜안을 들어보도록 하겠습니다. 하나씩 짚어보도록 할게요. 말씀하신 것처럼 지금 부동산 시장의 불안은 대단히 문제가 있어 보여요. 주간 지표는 특히 그렇고요.
◇ 채상욱 : 지금 시장은 그러니까 하나의 단일화된 시장이 아니고 여러 시장이 복합적으로 나타나다 보니까 코스피 지수처럼 일방적으로 얘기할 수 있는 그런 시기는 또 아닌 것 같습니다. 물론 코스피 안에서도 반도체, 비반도체 나누듯이 부동산에서도 주택 가격을 기준으로 서울과 수도권 부동산 시장과 지방 부동산 시장을 굳이 나누자면, 지방 부동산 시장의 경우에는 지금도 매매가 약세·하락세가 나타나고 있고 수도권만 과열 양상을 보이고 있는데 특히 일부 지역에서 아주 심하게 보이고 있습니다. 그런데 주택이 결국 수요하고 공급으로 간다고 하면은, 돈을 많이 벌면서 수요가 생기는 그런 지역이라고 하면 삼성전자나 하이닉스 같은 그런 대규모 회사들이 있는 지역의 강동권이나 경기 남부권의 주택 가격 강세는 우리가 합리적으로 이해할 수가 있는데, 그런데 지금 서울 부동산 시장의 가장 큰 현상 중에 하나는 주택 가격이 가장 낮은 1분위 아파트가 전세와 매매가 모두 다 5분위보다 더 세게 오르고 있다는 거거든요. 강북, 성북을 포함한 주택 가격 6억 원과 9억 원대 아파트들이 가장 세게 오르고 있습니다. 근데 여기가 매매만 세게 오르는 것이 아니고 전세가 주간 기준 부동산원에서 0.4%로 발표할 정도로 전세가가 서울 전역에서 가장 강력하게 올라가요. 그래서 1분위 아파트들의 경우에는 전세 시세나 월세 시세가 비아파트나 오피스텔 월세 시세와 유사했었기 때문에, 2022년부터 있었던 전세 사기사건 이후로 비아파트 건설·공급이 무너지게 되면서 지난 4년간 서울에 원래 지어졌어야 할 비아파트가 안 지어진 게 30만 호가 넘어가거든요. 그러니까 이런 주택들이 시차를 두고 1분위 아파트의 임차료를 밀어올리는 형국으로 가고 있는데, 그래서 제가 채널에서 '주택 공급하라'고 했었던 이런 부분들은 수요가 높아지고 경기가 좋아져서 그런 부분으로 인해서 주택 가격 올라가는 거를 막을래야 막을 수도 없거니와 그런 부분은 어떻게 할 수가 없지만, 원래하기로 했었던 공급이 공급망이 교란되면서 깨지게 된다면 공급망을 챙겨야 되는 거는 정부 정책의 연장선인데 그런 부분이 안 됐던 부분에 대해서 지적을 한 거고요. 지금 시장은 그래서 요약하면은 '수요 강세 지역 강세', 그다음에 '공급 위축 지역이 초강세' 이렇게 나눌 수가 있고, 특히 공급 위축 지역은 지금 대출 규제를 받지 않는 지역이기도하기 때문에 1분위 아파트, 2분위 아파트 매매가 상승세가 너무 가파르게 나오고 있다는 것이 큰 문제인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 강남 오르는 거, 동탄 오르는 거 이런 거는 오케이, 알겠다. 그런데 그나마 저렴했다는 곳이 지금 치솟고 있다. 이거는 비정상으로 봐야 되는 거예요, 그러면?
◇ 채상욱 : 아까 말씀드린 것처럼 지어졌어야 될, 임차 수요를 흡수하는 주택들이 4년에 걸쳐서 계속 주택 공급이 안 됐기 때문에, 그리고 올해도 안 되고 있습니다. 무슨 얘기냐면은 우리나라의 '중장기 주택 종합 계획'이라는 것이 있습니다. 주택 공급의 최상위 계획입니다. 거기서는 수도권에 매년 최소 25만 호를 짓도록 하고 있고 23년부터 32년까지를 다루고 있습니다. 수도권에 25만 호가 지어진다는 건 서울, 경기, 인천에 지어진다는 건데, 여기서의 주택은 아파트와 비아파트를 모두 합쳐서 얘기를 하고 있습니다. 그런데 지난 4년간 아파트는 수도권에 15만 호가 지어졌는데 비아파트는 1만 5천 호 지어졌습니다. 그러니까 그전에 비아파트는 10만 호씩 지어졌어요. 그러니까 비아파트가 8만 호 정도가 빠지게 된 거고 4년 누적이 되니까 30만 호가 지금 부족한 상황입니다. 그러면 비아파트 공급이 무너지게 된 계기도 우리는 다 알고 있고, 금리 상승하면서 전세 사기 나오기 시작하니까 전세에 대한 비선호가 나오기 시작하면서 비아파트 공급 주체가 다 무너졌는데, 그게 지금 4년이 지나도록 해결책이나 대응책이 지금까지 나오지 않는다는 거는 저는 거의 태만에 가까운 거라고 생각을 했던 거죠. 그래서 이런 것들이 시차를 두고 수도권 비아파트 주택 공급 부족에 큰 영향을 주고요. 그리고 주택에는 아파트, 비아파트가 있지만 준주택이라고 하는 오피스텔 시장이 있잖아요, 원래는 오피스텔 시장도 서울에 매년 2만 호씩 지어졌습니다. 오피스텔을 가지고 매매가 상승에 대한 기대를 달성하기보다는 그냥 월세 수익을 통해 가지고 임차료를 얻겠다는 생각 정도를 갖고 있는 사람들이 오피스텔을 매매를 하면서 그게 수급 밸런스가 맞으니까, 전체 오피스텔에서 75%가 주거용으로 사용이 되고 있습니다. 그러니까 2만 호 정도가 지어지면은 한 1만 5천 호는 주거용으로 사용이 됐다는 말이에요. 그런데 그 1만 5천 호 정도 주거용으로 사용되는 것이 오피스텔도 주택 수에 포함하는 대책 이후로는 오피스텔을 보유하고 있다면 양도하는 단계에서의 세제 부담이 커지다 보니까 오피스텔 비선호가 아주 자연스럽게 일어나서 22년부터는 오피스텔도 3천 호 착공됩니다. 그러면 비아파트 착공된 게 무너진 거에다가 오피스텔 착공이 무너진 부분으로 올해는 거의 2천 세대가 될까 말까 해요. 그런 상황이 벌어졌는데, 그것도 그러니까 오피스텔을 주택 수에 넣겠다는, 양도세를 계산할 때 넣겠다는 그런 정책 변화 하나가 주택 착공을 그냥 1만 5천 세대를 없애버린 거예요. 그래서 그런 현저한 변화가 눈에 띄게 나왔다면 저라면 그런 부분에 대해서 다시 여러 대안, 원복을 하든가 내야 될 거라고 생각을 하는데.
◆ 조태현 : 그렇게 선택이 어렵지도 않을 것 같은데.
◇ 채상욱 : 그래서 이번에 14일부터 16일에 있었던 여러 회의 때 그런 형태의, '비아파트를 주택 수에 넣는 거에 대해서 이런 것들이 역설적으로 오피스텔 공급 착공을 너무 위축시킨 게 있고, 비아파트 주택 착공도 너무 위축시킨 게 있으니까 규제를 풀어라' 이런 얘기가 나왔던 맥락이 되는 이유도 그런 게 하나 있었습니다. 정리하면 지난 4년 동안 비아파트는 공급을 못 했어요. 올해도 5월 말 누적으로 지금 4만 9천 세대를 수도권에 착공했습니다. 올해 착공 목표는 작년에 9·7 대책이랑 올해 1·29 대책이 나왔지만 올해 26만 9천 세대를 해야 돼요. 근데 지금 4만 9천을 했죠. 그러니까 5개월간 4만 9천 호를 했고 남은 7개월간 22만 호를 해야 됩니다. 그러면 남은 7개월간 22만 호를 하려면 월에 3만 호씩 계속 지어야 되는데요. 아파트는 플랜이 다 있거든요. 아파트 공급은 그 숫자가 나오지 않습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠, 그거는 어렵죠.
◇ 채상욱 : 근데 월에 1만 호씩 가죠. 그러면 결국 월에 2만 호씩 비아파트 착공을 지금 하반기부터 독려해야 됩니다. 그러니까 저라면은 안정적인 주택 공급이 되고 있다는 거는 분기 단위로, 월 단위로 체크할 수 있다면 지금 현재 5월 말 기준 데이터를 봤을 때... 이제 6월 말 기준 데이터가 나옵니다. 근데 그걸 봤을 때 5월 말 동안 보니까 수도권의 주택 착공이 작년만큼 못하다는 겁니다. 그러니까 작년에도 못 했지만 작년은 어쨌든 이재명 정부가 종전 정부를 승계하는 과정에서, 윤석열 정부와 반반 섞였잖아요. 올해는 순수 이재명 정부지 않습니까? 그런데 올해 주택 착공도 작년과 거의 유사해요. 올해 주택 공급 목표는 26만 9천 호인데 못 하고 있고요. 그러니까 이런 부분이 공급에 대한 종합적인 정책이나 정책 제고 이런 게 굉장히 필요하다는 걸 시사하는 부분이고, 그 후폭풍이 1분위 아파트 서울 전역의 전세가 상승과 매매가 강세로 이어지고 있기 때문에 어떤 제도를 내더라도 지금 당장 막기가 어려워 보인다.
◆ 조태현 : 그러니까 공급 대책에 대한 강조를 계속해 주시는 건데요. 최근 들어서 김용범 정책실장의 SNS도 바쁘고 인터뷰 일정도 바쁘고 굉장히 바쁘게 움직이시더라고요. '닥치고 공급이다'라는 이야기를 하던데요. 어쨌건 공급의 한 축은 아파트가 맡아줘야 되는데 재개발·재건축이 만능키는 아니다라고 하면서 조금 소극적인 모습을 보였거든요. 이거는 어떻게 보셨습니까?
◇ 채상욱 : 그러니까 주택이 도심에 공급이 되는 게 재건축·재개발을 통한 구도심 정비가 있고, 그리고 유휴부지나 아니면 신도시를 통해 가지고 신축 공급을 하는 방법이 있다고 치는데요. 그런데 지금 주택 공급이 부족하다고 얘기되는 지역은 오히려 저가 주택들입니다. 그런데 저가 주택들은 정비 사업의 논리상 일반 분양가가 높지 않은 지역이기 때문에 현재 우리나라의 정비 사업 제도는 주택 가격이 높은 지역에서만 작동을 해요. 그래서 지방의 경우에는 재건축·재개발이 더더욱 더 작동을 하지 않고, 서울도 외곽으로 가거나 경기 외곽으로 가면 재건축·재개발이 작동되지 않습니다. 그러나 주택의 노후화는 결국 연식에 따라서 자동으로 찾아오는 거기 때문에, 정비 사업도 주택 가격이 고가인 지역에서는 오히려 규제를 할 정도로... 왜냐하면 경제 논리로 잘 작동이 되니깐요. 그렇게 바라보고 있지만은 주택 가격이 낮은 지역이나 아니면 지방의 경우에는 이런 정비 사업도 역설적으로 지원이 필요할 정도예요. 정비 사업을 하려면. 그러나 통상적으로 한국에서는 정비 사업이라고 하면은 종합적인 노후 주택을 정비한다는 개념보다는 고가 주택의 일반적인 재건축·재개발을 의미하는 거기 때문에 그런 부분의 주택 규제를 풀어달라는 이런 얘기를 하는 건데요. 근데 5분위 주택이나 4분위 주택이 정비 사업을 풀어준다 하더라도 그것이 1분위 수요로 갈 수가 없어 가지고, 어차피 5분위 주택과 4분위 주택은 그 주택을 보는 수요 계층하고 그냥 그 마켓은 또 그 마켓대로...
◆ 조태현 : 그들만의 리그다.
◇ 채상욱 : 아까 말씀드렸던 것처럼 거기 규제를 완화해 주면은 서울 전역의 주택 가격이 완화되냐, 그런 일은 없었고 앞으로도 없을 거예요. 그러나 지금 뭐가 문제냐면 노후 주택이라는 거는 수도권 전역에 동시다발적으로 발생하고 있는 거기 때문에 아래 주택들도 주택 가격이 낮은 지역들은 오히려 규제 완화가 굉장히 필요한 부분이라고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 규제 완화까지 한번 짚어봤고요. 하나만 더 살펴보도록 할까요? 지금 말씀하신 1분위 아파트들 이쪽으로 수요가 몰리는 배경 가운데 하나로 대출 규제를 꼽는 목소리도 있어요. 이거는 동의하십니까?
◇ 채상욱 : 그럼요. 원래 수요는 돈이고 돈은 자기 소득과 대출, 그리고 자산 처분에서 오는데, 돈이 많으신 분들 같은 경우에는 미국 주식도 처분하고 국내 주식도 처분하고 종전 부동산도 처분하시면서 집을 사시지만 첫 집을 구매하거나 하는 경우에는 축적된 자산이 없다 보니까 자기 소득 기반으로 대출을 일으켜야 되고, 그래서 소득 기반으로 대출을 일으키게 된다면 구매 가능한 주택 가격대가 한 자릿수로 내려오지 않습니까? 서울 중위 가격은 14억이 넘어가지만, 14억이라는 가격은 전국으로 보면 5분위 가격입니다. 가장 높은 구간인데, 그래서 우리가 살 수 있는 현실적인 주택 구입 가격이 서울 기준으로는 1분위와 2분위가 되는 건데요. 이런 분위는 대출 규제가 없다 보니까 결국 대출이 돈이어서 수요가 이쪽에 쏠리는 것이 있죠. 그래서 그 이상 14억을 넘어가는 3, 4, 5분위에서는 어느 지역이 강세로 나오냐면 말씀드린 것처럼 구매력이 폭발해야 되는 건데, 구매력이 폭발하는 게 모든 계층에게 동일하게 발생하는 게 아니라 특정 회사를 다니거나, 부모의 자산이 많거나, 종전 부동산을 보유하고 있거나 이런 계층들에게만 선별적으로 가다 보니까 오히려 주택 시장이 그런 방식으로 두 개로 나눠져서 작동이 되고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 주택 시장이 굉장히 불안정하다 보니까요, 이재명 대통령 주재로 내일 대토론회가 열립니다. 채 대표님도 참석합니까?
◇ 채상욱 : 참석하게 됐습니다. 근데 내일 100분 가까이 오신다고 하셔가지고 2시간을 한다 하더라도 사람이 100명이라면 말할 기회는 거의 없을 걸로 생각합니다.
◆ 조태현 : 제가 그거 여쭤보고 싶었어요. 140분이 참석하는데 100분 토론이거든요. 1분씩만 말씀하셔도 140분인데 이게 잘 될까 약간 의구심이 든다는 말씀드리고 싶었는데, 일단은 내용을 보니까 지금 한 4천 건 넘게 정책 제안들이 올라왔더라고요. 그동안 그중에서 제일 많았던 게 금융·대출 제한이었는데 역시 대출 규제에 관심이 많긴 많은 것 같아요.
◇ 채상욱 : 결국에는 우리가 금융은 수요자 금융하고 공급자 금융으로 볼 수 있는데, 주택 시장의 참여자들은 수요자 금융 차원에서 금융 규제 완화를 바라는 것이 아주 자연스러운 내용입니다. 그런데 수요자 금융을 역설적으로 확대하다 보니까 공급자 금융으로 갈 돈들이, 주택도시기금들이 못 갔었기 때문에 주택도시기금 조기 고갈 논란들이 있고 이런 것들이 주택 건설·착공으로 못 가면서 역설적으로 수요자 금융을 더 해야 되는 그런 일종의 소금물 사태로 가고 있긴 하죠. 근데 여기에 공급자 금융을 담당하시는 사람들은 아주 소수이고 수요자 금융은 아주 범용적으로 많기 때문에, 그런 정책 제안 게시판에는 상당한 수요자 금융 완화, 세제 완화 그런 내용들이 많이 담길 걸로 생각하고 있습니다. 그러나 그런 내용들만 내일 논의할 건 아닐 걸로 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 여기서 제가 궁금한 게 하나 있어요. 굉장히 직관적으로 생각했을 때 대출 규제를 강하게 하면 집을 사람들이 안 살 것 같은데, 실제로 이렇게 강하게 대출 규제를 하면 부동산 시장이 안정화되는 효과가 있습니까?
◇ 채상욱 : 대출 규제 강하게 하면 부동산 시장이 안정화됐었죠, 23년부터. 그래서 우리는 그거를 은행 대출 규제를 약자로 '은대규'라고 불러가지고 23년 9월에 은대규, 24년 8월에도 은행 대출 규제로 대출 규제 시장 안정화가 있었고요. 심지어 작년에도 6·27 대책, 이재명 정부 때 처음 나왔을 때 은대규라는 말을 썼었고요. 그런데 지금은 대출 규제 강화가 약발이 떨어졌습니다. 그 이유는 대출 규제라는 것이... 원래는 지금 대출 제도가 근본적으로 어려워졌는데, 주택을 사는데 대출만이 주택 자금의 원천이 아니기 때문입니다. 그리고 대출이 주택 자금의 원천을 차지하는 비중도 내려가고 있어요. 그러니까 정리하면 이런 겁니다. 현재 주택을 사시는 분들은 종전 부동산이 있어서 종전 부동산을 처분한 거에다가 추가로 대출을 받고, 그리고 회사 대출도 받고, 주식도 처분하고 이런 자금들, 그리고 부모로부터 지원받고 부모로부터 증여를 받거나 또 대출도 받고 이러면서 각종 방식을 통해 가지고 자금을 소싱한 사람들이 주택을 매수하고 있습니다.
◆ 조태현 : 예전보다 이게 많아졌다는 거에요?
◇ 채상욱 : 네, 비중 상 엄청 많죠. 특히 주식 처분의 비중은 작년에는 한 자릿수였는데 올해는 다 두 자릿수로 올라갔고, 지금 미국 주식 오래 투자하신 분이나 이런 분들 같은 경우에는 한 코로나 때부터 사셨거나 했으니까 6년간 많이 올랐거든요. 그런 부분들을 처분하면서 사시거나 아니면은 한국에도 외국계 회사를 다니면서 자사주를 받은 분들이거나... 그러니까 자금 조달 계획서를 보면은 과거에, 2020년 이전의 자금 조달 계획서는 거의 상당액이 대출이다 보니까 대출 규제가 수요 규제의 동의어였거든요. 근데 지금은 대출 규제를 하더라도 자금 소싱원이 다양해졌고, 특히 뭐가 커졌냐면은 가족 간 대출이 아주 커졌습니다. 가족 간 대출이, 부모가 자식들 집 사는데 돈 보태주고... 그러니까 증여액도 있지만 돈도 빌려주고 하다 보니까, 그래서 지금 주택 구입하는 형태에서도 상당한 불평등이 보이고 있는 양극화가 엄청 보여요. 그래서 자금 조달 계획서도 양식을 보면 '사내 대출금' 적고, '주식 처분', '코인 처분' 적고, '종전 부동산 처분' 적고, '기타 대출' 적고, 소위 '증여·상속' 적고... 그런 게 없는 사람은 사지도 못한다는 거랑 똑같아 가지고, 그래서 현재의 주택 자금 조달 계획서가 보여주는 거는 우리나라 주택 시장에서 금융기관 영향력이 축소되고 있는 거를 보여주고 있는 것 같고요.
근데 일반적으로... 그러니까 아까 주택도 3분의 2 이상의 고가 주택들이 이런 패턴이고, 그래서 2분위, 1분위는 대출을 많이 받으면서 사시죠. 그러니까 1분위, 2분위가 대출에 기반해서 가는 건데 대출 규제를 하게 되면 이런 집도 못 사게 되다 보니까, 아까 말씀하신 것처럼 홈페이지에 '대출 풀어달라'고 얘기 나오는 부분이 되겠습니다.
◆ 조태현 : 그럴 수 밖에 없겠네요. 제가 그래서 개구리 우는 곳에서 살고 있습니다. 자, 그런데요. 이 상황에서 이렇게 많은 사람들이 금융과 대출에 관심이 높은 상황에서 이재명 대통령의 분당 집 거래, 이게 또 이슈가 됐어요.
◇ 채상욱 : 저는 그 얘기는 정치 채널에서 다루시면 된다고 생각합니다. 왜냐하면 부동산 분당 집 이슈를 아무리 다뤄본들 서울에 부족한 비아파트 30만 채가 지어지지 않기 때문에 그 얘기를 하는 게 그냥 무의미하다고 생각합니다. 그런 거를 얼마든지 정치적인 소재로 활용할 수 있으니까 정치 채널에서 다루시면 충분하다고 생각해요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 두 번째, 그렇다면 부동산 이 대토론회를 앞두고 대통령이 주재한 국무회의에서 유튜브 댓글을 통해서 여론조사를 하기도 했잖아요. 여기에 대해서도 비판이 굉장히 컸단 말이죠. 이렇게까지 즉흥적으로 하는 게 부동산 정책 신뢰에 영향을 주겠냐, 좋은 의미가 있겠냐, 대표님은 어떻게 보세요?
◇ 채상욱 : 14일 국무회의 영상은 저도 풀 영상을 봤거든요. 그래서 국무회의 한참 하면서 14일, 16일간 원래 공급과 금융, 그리고 세제 부분에 대해서 먼저 프레젠테이션을 하고 '우리가 이런 내용으로 토론회를 할 거다.' 그리고 그 프레젠테이션 끝나고 말미에 고가 주택 보유세의... 세 번째 주제가 세제다 보니까 세제 얘기를 하다가 고가 주택의 정의라든가 금액이 얼마냐 이런 것들을 즉흥적으로 물어보는 것도 그냥 괜찮다고 하면서 그렇게 갔는데, 저 개인적으로는 그런 생각을 합니다. 16일에 어쨌든 세제 관련 회의가 한 번 있었어요. 그리고 내일 부동산 대토론회에도 세제는 굉장히 예민한 주제가 될 거라고 생각을 하고 있습니다. 근데 세제 정책도 저는 똑같은 거예요. 고가 주택이 50억이든 고가 주택이 30억이든, 아니면 대중들은 그 당시에 고가 주택을 20억으로 했는데 대통령은 '고가 주택 20억 하면 큰일 날 것 같다' 약간 얘기를 하면서 20억이 고가 주택이라는 인식을 안 갖고 계셨다고 저는 생각하는데요. 아까도 말씀드렸지만 전국 기준으로 14억이 넘어가면 5분위 주택이고 고가 주택입니다. 서울에서 20억, 서울에서 14억이 고가가 아니지, 전국 레벨에서는 두 자릿수가 넘어가는 엄청 고가예요. 그래서 저는 그 스냅샷이 저한테는 역설적으로 결국 지금 부동산 대책이라는 것들이... 부동산은 굉장히 넓은 주제와 다량의 주택 수를 다루는 종합적인 대책인데, 지금 굉장히 협소한 세금 부분에 너무 신경을 많이 쓰시는 게 아닌가 이런 생각이 많이 들어요. 30억에 과세하든 50억에 과세하든, 아까 말씀드린 것처럼 임대차 시장 안정화가 되지가 않습니다. 그래서 어차피 고가 주택에 과세하기로 했다면은 그 부분에 대해서 큰 에너지를 쏟지 말고 그냥 정책을 밀어붙이면 될 거고요. 오히려 그걸로 인해서 놓치는 다른 정책들을 잘 챙기는 것이 좋겠습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 초고가 이런 것들은 하려면 해라, 별로 중요한 거 아니다 이렇게 보시는 거예요? (채상욱 : 네) 알겠습니다. 자, 여러 가지 측면에서 세금 그래도 빼놓을 수가 없는 문제인 것 같아요.
◇ 채상욱 : 이걸 깊게 들어가면은 한도 끝없이 얘기해야 됩니다. 종부세 다시 얘기해야 되고 재산세 얘기해야 되고... 저는 세제도 이미 종부세와 재산세로 나눠져 있는 그런 국면에서 이 말만 드리고 싶어요. 시간이 있는지 모르겠는데, 종부세 제도는 여러 채를 갖고 있지 말라고 하는 것을 추구하는 방향으로 설계가 되어 있어요. 왜냐하면 여러 채를 합산하기 때문입니다. 그러니까 재산세는 여러 채가 있어도 세율의 변화가 없지만 종부세는 여러 채가 있으면 합산이 되고 누진 과세이기 때문에 근본적으로 종부세는 여러 채를 갖지 말라고 하고 있죠. 네, 그런데 우리나라의 임대차는 여러 채를 갖고 있는 사람이 있어야만 돌아가요. 그러니까 이 모순적인 상황을 해결하지 않고서 종부세를 한쪽 방향으로 누르게 되면은 자연스럽게 임대차 쪽에 영향이 발생을 합니다. 그러니까 임대와 매매가 따로 구분이 되거나 구분되는 마켓이 아닌 상태에서 결국 한국의 고질적인 임대차 시장의 문제를 독립적으로 해결하지 않고 종부세만 건드리게 되면은 그냥 필수불가결하게 다른 방향의 부작용이 찾아오게 돼 있습니다. 그래서 지금도 고가 주택과 관련한 세금이 종부세 형태로 가게 되면 그러면 그거는 또 임대차 시장에 큰 영향을 주게 될 거예요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그럼 양도세는 어떻게 해야 돼요? 지금 양도세에 대해서는 보유세 올릴 거면 양도세 낮춰라...
◇ 채상욱 : 네, 그러니까 그런 세제들은 종합적으로 논의를 해야 되는데요. 저는 어느 순간... 세제도 정답을 세워놓고, 어느 정도 가이드라인을 잡아놓고 그렇게 논의하기보다는, 세제는 정말 근본적으로 바뀔 부분이 많은 것 같습니다. 그리고 작년 말에 새 정부에서 세제실장도 바꿨어요. 바뀐 세제실장이 어떤 정책들을 내고 어떤 내용을 내는지 우리에게, 저는 역설적으로 설명을 드려야 한다고 생각을 하는데, 그런 부분이 아니라 내일 나올 여러 가지 아이디어라든가 안건 등을 토대로 만든다고 한다면 그러면 바뀐 세제실장은 뭘 한 건지 이런 부분에서 궁금한 게 있는 거고요. 그리고 어떤 내용이 나오더라도 이게 종합적인 차원에서 얘기를 해야 되는데, 아까 말씀드린 것처럼 지금의 여러 주장들은 매우 파편화된 모자이크 조각처럼 주장이 되거든요. 근데 이 조각, 이 조각 다 갖고 오다 보면 그 모자이크는 알 수 없는 그림이 될 가능성이 되게 높습니다. 그래서 그런 부분에 종합적인 접근이 필요한 것 같습니다. 양도세와 종부세와 취득세나 중과세 시스템이 됐든, 그다음에 재산세와 종부세, 보유세 등등 모든 세제는 다른 경상소득, 비경상소득이랑 맞춰가지고 정합성을 맞추는 방향으로 돼야 되는데 그런 부분에서 걱정이죠.
◆ 조태현 : 내일이 분수령이라는 얘기가 많은데 기대 많이 되십니까?
◇ 채상욱 : 어쨌든 내일 이후로 정책들을 본격적으로 드라이브를 걸 거라고 생각이 되고요. 그 정책이 무엇이든지 간에 드라이브가 걸리게 된다면 시장이 바뀌겠죠. 그러니까 그런 차원에서는 분수령이라고 생각이 됩니다.
◆ 조태현 : 어느 쪽으로 바뀌냐가 문제겠네요, 그러면.
◇ 채상욱 : 그거는 나오는 정책에 따라서 달려 있는데, 저는 아까 모두 발언에서 말씀드렸다시피 시장을 안정화시킬 골든타임은 지났다고 생각을 해요. 그리고 지금의 주택 시장 과열은 4년간 적체된 거에서 온 거예요. 그러니까 그런 거를 만회할 만한 그 이상의 대책이 나오지 않는다면 지금의 과열을 막기 어렵다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 참 뼈아픈 이야기를 많이 들어봤는데요. 채 대표님은 여기까지 하고 채 국장 쪽으로 한번 살짝 마지막 보너스로... 채 국장이 더 편하시죠?
◇ 채상욱 : 국장이 좋죠.
◆ 조태현 : 채 국장 이야기해보도록 하겠습니다. 그런데 최근 보면 별로 안 편할 것 같은데 편하십니까?
◇ 채상욱 : 네.
◆ 조태현 : 확신이 있으시구나.
◇ 채상욱 : 그럼요. 확신이 있죠. 왜냐하면 실적이 너무 탄탄하고 장기간에 걸쳐서 이렇게 좋아질 것이 아주 명확한데, 그냥 일각의 조정 요인들이 레버리지 ETF라는 그런 증폭기를 만나면서 위아래 방향으로 너무 증폭됐던 것뿐이기 때문에... 이런 문제가 근데 아직 근본적으로 해결은 되지 않았잖아요. 레버리지 ETF가 상장 폐지된 것도 아니고. 그래서 앞으로도 계속 이런 문제를 달고 살아야 되긴 하겠지만, 그냥 레버리지 ETF에서도 굉장히 많은 청산 계좌가 발생했다고 하고 고빈도나 고변동성을 추구하는 그런 매매자들이 시장에서 많이 퇴출되셨기 때문에 상대적으로 안정적으로 돌아가지 않을까 그렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘도 일단 약간 5% 정도 힘있게 오르고 있으니까요. 보긴 보겠는데, 이 증폭기 말씀해 주신 단일 종목 레버리지 ETF, 이거 이재명 대통령도 "부족하다, 보완책 다시 만들어 와라" 이런 이야기를 하는데요. 대책이 있을까요?
◇ 채상욱 : 네, 저는 홍콩에 있는 하이닉스 2배 상장 레버리지가 한국 본토의 하이닉스 2배, 삼성전자 2배 레버리지를 만들었기 때문에, 역으로 한국에서 키옥시아 3배 레버리지...
◆ 조태현 : 저 아까 농담하시는 줄 알았는데.
◇ 채상욱 : 마이크론 3배 레버리지, 그런 거를 한국 본토에 상장시킨 다면..
◆ 조태현 : 네, 자금을 또 우리가 유입할 수 있는.
◇ 채상욱 : 키옥시아와 마이크론의 고변동성으로 우리나라 변동성은 그쪽 변동성으로 가고, 네, 그 나라 변동성으로 수출할 수 있다고 생각하거든요. 정말 진지합니다.
◆ 조태현 : 효과는 있을 것 같은데.
◇ 채상욱 : 왜냐하면 홍콩 상장 레버리지 때문에 우리나라 돈들이 홍콩으로 가는 게 환율에 영향을 줄까 봐, 그래서...
◆ 조태현 : 그래서 만들었죠.
◇ 채상욱 : 그러니까 역설적으로 똑같이 우리 역시 그런 방식으로 대응하여 한국에 있는 고빈도 레버리지에 대한 고변동성을 추구할 필요가 없다는 얘기입니다. 그냥 키옥시아 3배 레버리지 만들어 서 수출하면 돼요.
◆ 조태현 : 납득은 했는데 과연 그 정책 설정을 할 수 있을지는 저는 잘 모르겠습니다.
◇ 채상욱 : 그러니까 농담처럼 들리실 수도 있는데, 근데 근본적으로 이 2배 상장 레버리지는 폐지하는 게 좋다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 굉장히 재미있는 말씀 많이 해 주셨는데 다음에 또 한번 길게 한번 얘기 나눠볼까요?
◇ 채상욱 : 부담스럽습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘은 커넥티드 그라운드 채상욱 대표와 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
◇ 채상욱 : 네, 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 7월 22일 수요일
■ 출연 : 채상욱 커넥티드 그라운드 대표 (KBS 경제쇼 진행자)
- 서울 강동, 경기 남부 등 '셔세권' 상승은 이해될만, 주택 가격 가장 낮은 6-9억대 1분위 아파트가 5분위보다 더 쎄게 오르고 있다는 게 문제
- 매매 뿐 아니라 전세가 주간 상승률 0.4%? 서울 전역에서 가장 강력하게 오르는게 문제..'비정상'
- 2022년 이후 4년간 공급 전무..특히, 전세사기 이후 서울경기인천 수도권 비아파트 공급 30만호 공급절벽
- 비아파트 공급대책 없다? "정부 정책, 태만"
- 오피스텔 역시 거주용의 경우 주택 수 포함되면서 공급 부족으로 "정부, 주택공급 정책 제고해야"
- 23일 李대통령 주재 부동산대토론회 "100분동안 토론하는데, 참석자만 140명? 말할 기회나 얻겠나"
- 과거의 '은행 대출 규제'는 통했다, 그러나...
- 대출규제 약발 떨어졌다, 대출만이 주택자금 원천 아냐
- 현 구매자, 종전 집 처분에 추가로 대출하는 경우 또는 부모로부터 지원, 주식처분의 비중이 2자릿수로 올라가
- 1,2분위 저가아파트의 경우 대출로 집을 샀다면, 이제는 집도 못사게 돼
- 전국 기준 14억 이상은 5분위...서울에선 20억이 고가 아닐지라도 협소한 세금 부분에 너무 신경써
- 초고가 주택 기준 30억? 50억? "뭣이 중헌디? 임대차 시장 안정과는 무관한 이슈들"
- 종부세, 합산 누진과세돼 인상으로만 누를 경우 자연히 임대차 시장 전가될 것..세제 문제 종합적으로 접근해야
- 부동산 대책, 골든타임? 이미 지났다..4년 공급 부족 풀지 않는한 과열 막기 어려워
- 삼전닉스 레버리지ETF가 키운 변동성, 이미 청산계좌 다수 발생..상대적으로 안정화될 것
- 한국이 역설적으로 '키옥시아 3배', '마이크론 3배' 레버리지로 변동성 수출하는 역발상도
- 단일종목 2배 레버리지는 폐지해야
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지금 부동산 오름세 굉장히 놀랍죠? 수도권 집값 오름세 75주 연속으로 오르고 있고요. 서울 외곽 지역의 소형 아파트들은 매수 문의로 정신이 없다고 합니다. 이렇게 소형 아파트 쪽으로 매수 수요가 몰리는 이유 역시 대출 규제 때문이 아닐까라는 생각도 드는데요. 이 와중에 이재명 대통령의 분당 아파트 매매가 공정성 논란에 또 불을 지핀 것 같습니다. 채상욱 커넥티드 그라운드 대표, KBS 경제쇼 진행자 나오셨습니다. 오랜만에 오셨습니다. 어서 오십시오.
◇ 채상욱 : 예, 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 대표님 유튜브 구독자입니다.
◇ 채상욱 : 네, 감사합니다.
◆ 조태현 : 그런데 제가 최근에 썸네일을 하나 보고 어떤 감정 같은 걸 굉장히 많이 느꼈어요. '속 터져 죽는 줄', 왜 그렇게 느끼셨습니까?
◇ 채상욱 : 요즘 새 정부 부동산 정책에 대해서 시장 안정에 대한 기대감을 갖고 있었던 사람 중에 한 사람으로서 시장 안정에 실패하고 있는 것이 보였기 때문에 속이 터졌던 것 같은데, 그러나 또 유튜브를 진행하거나 정책을 얘기하는 입장에서 너무 또 감정을 담아서 얘기하면 안 되기 때문에 지금은 다 내려놨고요. 매우 평온한 상황입니다.
◆ 조태현 : 어떤, 그 경지를 지난 겁니까? (채상욱 : 네) 알겠습니다. 경지에 오른 혜안을 들어보도록 하겠습니다. 하나씩 짚어보도록 할게요. 말씀하신 것처럼 지금 부동산 시장의 불안은 대단히 문제가 있어 보여요. 주간 지표는 특히 그렇고요.
◇ 채상욱 : 지금 시장은 그러니까 하나의 단일화된 시장이 아니고 여러 시장이 복합적으로 나타나다 보니까 코스피 지수처럼 일방적으로 얘기할 수 있는 그런 시기는 또 아닌 것 같습니다. 물론 코스피 안에서도 반도체, 비반도체 나누듯이 부동산에서도 주택 가격을 기준으로 서울과 수도권 부동산 시장과 지방 부동산 시장을 굳이 나누자면, 지방 부동산 시장의 경우에는 지금도 매매가 약세·하락세가 나타나고 있고 수도권만 과열 양상을 보이고 있는데 특히 일부 지역에서 아주 심하게 보이고 있습니다. 그런데 주택이 결국 수요하고 공급으로 간다고 하면은, 돈을 많이 벌면서 수요가 생기는 그런 지역이라고 하면 삼성전자나 하이닉스 같은 그런 대규모 회사들이 있는 지역의 강동권이나 경기 남부권의 주택 가격 강세는 우리가 합리적으로 이해할 수가 있는데, 그런데 지금 서울 부동산 시장의 가장 큰 현상 중에 하나는 주택 가격이 가장 낮은 1분위 아파트가 전세와 매매가 모두 다 5분위보다 더 세게 오르고 있다는 거거든요. 강북, 성북을 포함한 주택 가격 6억 원과 9억 원대 아파트들이 가장 세게 오르고 있습니다. 근데 여기가 매매만 세게 오르는 것이 아니고 전세가 주간 기준 부동산원에서 0.4%로 발표할 정도로 전세가가 서울 전역에서 가장 강력하게 올라가요. 그래서 1분위 아파트들의 경우에는 전세 시세나 월세 시세가 비아파트나 오피스텔 월세 시세와 유사했었기 때문에, 2022년부터 있었던 전세 사기사건 이후로 비아파트 건설·공급이 무너지게 되면서 지난 4년간 서울에 원래 지어졌어야 할 비아파트가 안 지어진 게 30만 호가 넘어가거든요. 그러니까 이런 주택들이 시차를 두고 1분위 아파트의 임차료를 밀어올리는 형국으로 가고 있는데, 그래서 제가 채널에서 '주택 공급하라'고 했었던 이런 부분들은 수요가 높아지고 경기가 좋아져서 그런 부분으로 인해서 주택 가격 올라가는 거를 막을래야 막을 수도 없거니와 그런 부분은 어떻게 할 수가 없지만, 원래하기로 했었던 공급이 공급망이 교란되면서 깨지게 된다면 공급망을 챙겨야 되는 거는 정부 정책의 연장선인데 그런 부분이 안 됐던 부분에 대해서 지적을 한 거고요. 지금 시장은 그래서 요약하면은 '수요 강세 지역 강세', 그다음에 '공급 위축 지역이 초강세' 이렇게 나눌 수가 있고, 특히 공급 위축 지역은 지금 대출 규제를 받지 않는 지역이기도하기 때문에 1분위 아파트, 2분위 아파트 매매가 상승세가 너무 가파르게 나오고 있다는 것이 큰 문제인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 강남 오르는 거, 동탄 오르는 거 이런 거는 오케이, 알겠다. 그런데 그나마 저렴했다는 곳이 지금 치솟고 있다. 이거는 비정상으로 봐야 되는 거예요, 그러면?
◇ 채상욱 : 아까 말씀드린 것처럼 지어졌어야 될, 임차 수요를 흡수하는 주택들이 4년에 걸쳐서 계속 주택 공급이 안 됐기 때문에, 그리고 올해도 안 되고 있습니다. 무슨 얘기냐면은 우리나라의 '중장기 주택 종합 계획'이라는 것이 있습니다. 주택 공급의 최상위 계획입니다. 거기서는 수도권에 매년 최소 25만 호를 짓도록 하고 있고 23년부터 32년까지를 다루고 있습니다. 수도권에 25만 호가 지어진다는 건 서울, 경기, 인천에 지어진다는 건데, 여기서의 주택은 아파트와 비아파트를 모두 합쳐서 얘기를 하고 있습니다. 그런데 지난 4년간 아파트는 수도권에 15만 호가 지어졌는데 비아파트는 1만 5천 호 지어졌습니다. 그러니까 그전에 비아파트는 10만 호씩 지어졌어요. 그러니까 비아파트가 8만 호 정도가 빠지게 된 거고 4년 누적이 되니까 30만 호가 지금 부족한 상황입니다. 그러면 비아파트 공급이 무너지게 된 계기도 우리는 다 알고 있고, 금리 상승하면서 전세 사기 나오기 시작하니까 전세에 대한 비선호가 나오기 시작하면서 비아파트 공급 주체가 다 무너졌는데, 그게 지금 4년이 지나도록 해결책이나 대응책이 지금까지 나오지 않는다는 거는 저는 거의 태만에 가까운 거라고 생각을 했던 거죠. 그래서 이런 것들이 시차를 두고 수도권 비아파트 주택 공급 부족에 큰 영향을 주고요. 그리고 주택에는 아파트, 비아파트가 있지만 준주택이라고 하는 오피스텔 시장이 있잖아요, 원래는 오피스텔 시장도 서울에 매년 2만 호씩 지어졌습니다. 오피스텔을 가지고 매매가 상승에 대한 기대를 달성하기보다는 그냥 월세 수익을 통해 가지고 임차료를 얻겠다는 생각 정도를 갖고 있는 사람들이 오피스텔을 매매를 하면서 그게 수급 밸런스가 맞으니까, 전체 오피스텔에서 75%가 주거용으로 사용이 되고 있습니다. 그러니까 2만 호 정도가 지어지면은 한 1만 5천 호는 주거용으로 사용이 됐다는 말이에요. 그런데 그 1만 5천 호 정도 주거용으로 사용되는 것이 오피스텔도 주택 수에 포함하는 대책 이후로는 오피스텔을 보유하고 있다면 양도하는 단계에서의 세제 부담이 커지다 보니까 오피스텔 비선호가 아주 자연스럽게 일어나서 22년부터는 오피스텔도 3천 호 착공됩니다. 그러면 비아파트 착공된 게 무너진 거에다가 오피스텔 착공이 무너진 부분으로 올해는 거의 2천 세대가 될까 말까 해요. 그런 상황이 벌어졌는데, 그것도 그러니까 오피스텔을 주택 수에 넣겠다는, 양도세를 계산할 때 넣겠다는 그런 정책 변화 하나가 주택 착공을 그냥 1만 5천 세대를 없애버린 거예요. 그래서 그런 현저한 변화가 눈에 띄게 나왔다면 저라면 그런 부분에 대해서 다시 여러 대안, 원복을 하든가 내야 될 거라고 생각을 하는데.
◆ 조태현 : 그렇게 선택이 어렵지도 않을 것 같은데.
◇ 채상욱 : 그래서 이번에 14일부터 16일에 있었던 여러 회의 때 그런 형태의, '비아파트를 주택 수에 넣는 거에 대해서 이런 것들이 역설적으로 오피스텔 공급 착공을 너무 위축시킨 게 있고, 비아파트 주택 착공도 너무 위축시킨 게 있으니까 규제를 풀어라' 이런 얘기가 나왔던 맥락이 되는 이유도 그런 게 하나 있었습니다. 정리하면 지난 4년 동안 비아파트는 공급을 못 했어요. 올해도 5월 말 누적으로 지금 4만 9천 세대를 수도권에 착공했습니다. 올해 착공 목표는 작년에 9·7 대책이랑 올해 1·29 대책이 나왔지만 올해 26만 9천 세대를 해야 돼요. 근데 지금 4만 9천을 했죠. 그러니까 5개월간 4만 9천 호를 했고 남은 7개월간 22만 호를 해야 됩니다. 그러면 남은 7개월간 22만 호를 하려면 월에 3만 호씩 계속 지어야 되는데요. 아파트는 플랜이 다 있거든요. 아파트 공급은 그 숫자가 나오지 않습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠, 그거는 어렵죠.
◇ 채상욱 : 근데 월에 1만 호씩 가죠. 그러면 결국 월에 2만 호씩 비아파트 착공을 지금 하반기부터 독려해야 됩니다. 그러니까 저라면은 안정적인 주택 공급이 되고 있다는 거는 분기 단위로, 월 단위로 체크할 수 있다면 지금 현재 5월 말 기준 데이터를 봤을 때... 이제 6월 말 기준 데이터가 나옵니다. 근데 그걸 봤을 때 5월 말 동안 보니까 수도권의 주택 착공이 작년만큼 못하다는 겁니다. 그러니까 작년에도 못 했지만 작년은 어쨌든 이재명 정부가 종전 정부를 승계하는 과정에서, 윤석열 정부와 반반 섞였잖아요. 올해는 순수 이재명 정부지 않습니까? 그런데 올해 주택 착공도 작년과 거의 유사해요. 올해 주택 공급 목표는 26만 9천 호인데 못 하고 있고요. 그러니까 이런 부분이 공급에 대한 종합적인 정책이나 정책 제고 이런 게 굉장히 필요하다는 걸 시사하는 부분이고, 그 후폭풍이 1분위 아파트 서울 전역의 전세가 상승과 매매가 강세로 이어지고 있기 때문에 어떤 제도를 내더라도 지금 당장 막기가 어려워 보인다.
◆ 조태현 : 그러니까 공급 대책에 대한 강조를 계속해 주시는 건데요. 최근 들어서 김용범 정책실장의 SNS도 바쁘고 인터뷰 일정도 바쁘고 굉장히 바쁘게 움직이시더라고요. '닥치고 공급이다'라는 이야기를 하던데요. 어쨌건 공급의 한 축은 아파트가 맡아줘야 되는데 재개발·재건축이 만능키는 아니다라고 하면서 조금 소극적인 모습을 보였거든요. 이거는 어떻게 보셨습니까?
◇ 채상욱 : 그러니까 주택이 도심에 공급이 되는 게 재건축·재개발을 통한 구도심 정비가 있고, 그리고 유휴부지나 아니면 신도시를 통해 가지고 신축 공급을 하는 방법이 있다고 치는데요. 그런데 지금 주택 공급이 부족하다고 얘기되는 지역은 오히려 저가 주택들입니다. 그런데 저가 주택들은 정비 사업의 논리상 일반 분양가가 높지 않은 지역이기 때문에 현재 우리나라의 정비 사업 제도는 주택 가격이 높은 지역에서만 작동을 해요. 그래서 지방의 경우에는 재건축·재개발이 더더욱 더 작동을 하지 않고, 서울도 외곽으로 가거나 경기 외곽으로 가면 재건축·재개발이 작동되지 않습니다. 그러나 주택의 노후화는 결국 연식에 따라서 자동으로 찾아오는 거기 때문에, 정비 사업도 주택 가격이 고가인 지역에서는 오히려 규제를 할 정도로... 왜냐하면 경제 논리로 잘 작동이 되니깐요. 그렇게 바라보고 있지만은 주택 가격이 낮은 지역이나 아니면 지방의 경우에는 이런 정비 사업도 역설적으로 지원이 필요할 정도예요. 정비 사업을 하려면. 그러나 통상적으로 한국에서는 정비 사업이라고 하면은 종합적인 노후 주택을 정비한다는 개념보다는 고가 주택의 일반적인 재건축·재개발을 의미하는 거기 때문에 그런 부분의 주택 규제를 풀어달라는 이런 얘기를 하는 건데요. 근데 5분위 주택이나 4분위 주택이 정비 사업을 풀어준다 하더라도 그것이 1분위 수요로 갈 수가 없어 가지고, 어차피 5분위 주택과 4분위 주택은 그 주택을 보는 수요 계층하고 그냥 그 마켓은 또 그 마켓대로...
◆ 조태현 : 그들만의 리그다.
◇ 채상욱 : 아까 말씀드렸던 것처럼 거기 규제를 완화해 주면은 서울 전역의 주택 가격이 완화되냐, 그런 일은 없었고 앞으로도 없을 거예요. 그러나 지금 뭐가 문제냐면 노후 주택이라는 거는 수도권 전역에 동시다발적으로 발생하고 있는 거기 때문에 아래 주택들도 주택 가격이 낮은 지역들은 오히려 규제 완화가 굉장히 필요한 부분이라고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 규제 완화까지 한번 짚어봤고요. 하나만 더 살펴보도록 할까요? 지금 말씀하신 1분위 아파트들 이쪽으로 수요가 몰리는 배경 가운데 하나로 대출 규제를 꼽는 목소리도 있어요. 이거는 동의하십니까?
◇ 채상욱 : 그럼요. 원래 수요는 돈이고 돈은 자기 소득과 대출, 그리고 자산 처분에서 오는데, 돈이 많으신 분들 같은 경우에는 미국 주식도 처분하고 국내 주식도 처분하고 종전 부동산도 처분하시면서 집을 사시지만 첫 집을 구매하거나 하는 경우에는 축적된 자산이 없다 보니까 자기 소득 기반으로 대출을 일으켜야 되고, 그래서 소득 기반으로 대출을 일으키게 된다면 구매 가능한 주택 가격대가 한 자릿수로 내려오지 않습니까? 서울 중위 가격은 14억이 넘어가지만, 14억이라는 가격은 전국으로 보면 5분위 가격입니다. 가장 높은 구간인데, 그래서 우리가 살 수 있는 현실적인 주택 구입 가격이 서울 기준으로는 1분위와 2분위가 되는 건데요. 이런 분위는 대출 규제가 없다 보니까 결국 대출이 돈이어서 수요가 이쪽에 쏠리는 것이 있죠. 그래서 그 이상 14억을 넘어가는 3, 4, 5분위에서는 어느 지역이 강세로 나오냐면 말씀드린 것처럼 구매력이 폭발해야 되는 건데, 구매력이 폭발하는 게 모든 계층에게 동일하게 발생하는 게 아니라 특정 회사를 다니거나, 부모의 자산이 많거나, 종전 부동산을 보유하고 있거나 이런 계층들에게만 선별적으로 가다 보니까 오히려 주택 시장이 그런 방식으로 두 개로 나눠져서 작동이 되고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 주택 시장이 굉장히 불안정하다 보니까요, 이재명 대통령 주재로 내일 대토론회가 열립니다. 채 대표님도 참석합니까?
◇ 채상욱 : 참석하게 됐습니다. 근데 내일 100분 가까이 오신다고 하셔가지고 2시간을 한다 하더라도 사람이 100명이라면 말할 기회는 거의 없을 걸로 생각합니다.
◆ 조태현 : 제가 그거 여쭤보고 싶었어요. 140분이 참석하는데 100분 토론이거든요. 1분씩만 말씀하셔도 140분인데 이게 잘 될까 약간 의구심이 든다는 말씀드리고 싶었는데, 일단은 내용을 보니까 지금 한 4천 건 넘게 정책 제안들이 올라왔더라고요. 그동안 그중에서 제일 많았던 게 금융·대출 제한이었는데 역시 대출 규제에 관심이 많긴 많은 것 같아요.
◇ 채상욱 : 결국에는 우리가 금융은 수요자 금융하고 공급자 금융으로 볼 수 있는데, 주택 시장의 참여자들은 수요자 금융 차원에서 금융 규제 완화를 바라는 것이 아주 자연스러운 내용입니다. 그런데 수요자 금융을 역설적으로 확대하다 보니까 공급자 금융으로 갈 돈들이, 주택도시기금들이 못 갔었기 때문에 주택도시기금 조기 고갈 논란들이 있고 이런 것들이 주택 건설·착공으로 못 가면서 역설적으로 수요자 금융을 더 해야 되는 그런 일종의 소금물 사태로 가고 있긴 하죠. 근데 여기에 공급자 금융을 담당하시는 사람들은 아주 소수이고 수요자 금융은 아주 범용적으로 많기 때문에, 그런 정책 제안 게시판에는 상당한 수요자 금융 완화, 세제 완화 그런 내용들이 많이 담길 걸로 생각하고 있습니다. 그러나 그런 내용들만 내일 논의할 건 아닐 걸로 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 여기서 제가 궁금한 게 하나 있어요. 굉장히 직관적으로 생각했을 때 대출 규제를 강하게 하면 집을 사람들이 안 살 것 같은데, 실제로 이렇게 강하게 대출 규제를 하면 부동산 시장이 안정화되는 효과가 있습니까?
◇ 채상욱 : 대출 규제 강하게 하면 부동산 시장이 안정화됐었죠, 23년부터. 그래서 우리는 그거를 은행 대출 규제를 약자로 '은대규'라고 불러가지고 23년 9월에 은대규, 24년 8월에도 은행 대출 규제로 대출 규제 시장 안정화가 있었고요. 심지어 작년에도 6·27 대책, 이재명 정부 때 처음 나왔을 때 은대규라는 말을 썼었고요. 그런데 지금은 대출 규제 강화가 약발이 떨어졌습니다. 그 이유는 대출 규제라는 것이... 원래는 지금 대출 제도가 근본적으로 어려워졌는데, 주택을 사는데 대출만이 주택 자금의 원천이 아니기 때문입니다. 그리고 대출이 주택 자금의 원천을 차지하는 비중도 내려가고 있어요. 그러니까 정리하면 이런 겁니다. 현재 주택을 사시는 분들은 종전 부동산이 있어서 종전 부동산을 처분한 거에다가 추가로 대출을 받고, 그리고 회사 대출도 받고, 주식도 처분하고 이런 자금들, 그리고 부모로부터 지원받고 부모로부터 증여를 받거나 또 대출도 받고 이러면서 각종 방식을 통해 가지고 자금을 소싱한 사람들이 주택을 매수하고 있습니다.
◆ 조태현 : 예전보다 이게 많아졌다는 거에요?
◇ 채상욱 : 네, 비중 상 엄청 많죠. 특히 주식 처분의 비중은 작년에는 한 자릿수였는데 올해는 다 두 자릿수로 올라갔고, 지금 미국 주식 오래 투자하신 분이나 이런 분들 같은 경우에는 한 코로나 때부터 사셨거나 했으니까 6년간 많이 올랐거든요. 그런 부분들을 처분하면서 사시거나 아니면은 한국에도 외국계 회사를 다니면서 자사주를 받은 분들이거나... 그러니까 자금 조달 계획서를 보면은 과거에, 2020년 이전의 자금 조달 계획서는 거의 상당액이 대출이다 보니까 대출 규제가 수요 규제의 동의어였거든요. 근데 지금은 대출 규제를 하더라도 자금 소싱원이 다양해졌고, 특히 뭐가 커졌냐면은 가족 간 대출이 아주 커졌습니다. 가족 간 대출이, 부모가 자식들 집 사는데 돈 보태주고... 그러니까 증여액도 있지만 돈도 빌려주고 하다 보니까, 그래서 지금 주택 구입하는 형태에서도 상당한 불평등이 보이고 있는 양극화가 엄청 보여요. 그래서 자금 조달 계획서도 양식을 보면 '사내 대출금' 적고, '주식 처분', '코인 처분' 적고, '종전 부동산 처분' 적고, '기타 대출' 적고, 소위 '증여·상속' 적고... 그런 게 없는 사람은 사지도 못한다는 거랑 똑같아 가지고, 그래서 현재의 주택 자금 조달 계획서가 보여주는 거는 우리나라 주택 시장에서 금융기관 영향력이 축소되고 있는 거를 보여주고 있는 것 같고요.
근데 일반적으로... 그러니까 아까 주택도 3분의 2 이상의 고가 주택들이 이런 패턴이고, 그래서 2분위, 1분위는 대출을 많이 받으면서 사시죠. 그러니까 1분위, 2분위가 대출에 기반해서 가는 건데 대출 규제를 하게 되면 이런 집도 못 사게 되다 보니까, 아까 말씀하신 것처럼 홈페이지에 '대출 풀어달라'고 얘기 나오는 부분이 되겠습니다.
◆ 조태현 : 그럴 수 밖에 없겠네요. 제가 그래서 개구리 우는 곳에서 살고 있습니다. 자, 그런데요. 이 상황에서 이렇게 많은 사람들이 금융과 대출에 관심이 높은 상황에서 이재명 대통령의 분당 집 거래, 이게 또 이슈가 됐어요.
◇ 채상욱 : 저는 그 얘기는 정치 채널에서 다루시면 된다고 생각합니다. 왜냐하면 부동산 분당 집 이슈를 아무리 다뤄본들 서울에 부족한 비아파트 30만 채가 지어지지 않기 때문에 그 얘기를 하는 게 그냥 무의미하다고 생각합니다. 그런 거를 얼마든지 정치적인 소재로 활용할 수 있으니까 정치 채널에서 다루시면 충분하다고 생각해요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 두 번째, 그렇다면 부동산 이 대토론회를 앞두고 대통령이 주재한 국무회의에서 유튜브 댓글을 통해서 여론조사를 하기도 했잖아요. 여기에 대해서도 비판이 굉장히 컸단 말이죠. 이렇게까지 즉흥적으로 하는 게 부동산 정책 신뢰에 영향을 주겠냐, 좋은 의미가 있겠냐, 대표님은 어떻게 보세요?
◇ 채상욱 : 14일 국무회의 영상은 저도 풀 영상을 봤거든요. 그래서 국무회의 한참 하면서 14일, 16일간 원래 공급과 금융, 그리고 세제 부분에 대해서 먼저 프레젠테이션을 하고 '우리가 이런 내용으로 토론회를 할 거다.' 그리고 그 프레젠테이션 끝나고 말미에 고가 주택 보유세의... 세 번째 주제가 세제다 보니까 세제 얘기를 하다가 고가 주택의 정의라든가 금액이 얼마냐 이런 것들을 즉흥적으로 물어보는 것도 그냥 괜찮다고 하면서 그렇게 갔는데, 저 개인적으로는 그런 생각을 합니다. 16일에 어쨌든 세제 관련 회의가 한 번 있었어요. 그리고 내일 부동산 대토론회에도 세제는 굉장히 예민한 주제가 될 거라고 생각을 하고 있습니다. 근데 세제 정책도 저는 똑같은 거예요. 고가 주택이 50억이든 고가 주택이 30억이든, 아니면 대중들은 그 당시에 고가 주택을 20억으로 했는데 대통령은 '고가 주택 20억 하면 큰일 날 것 같다' 약간 얘기를 하면서 20억이 고가 주택이라는 인식을 안 갖고 계셨다고 저는 생각하는데요. 아까도 말씀드렸지만 전국 기준으로 14억이 넘어가면 5분위 주택이고 고가 주택입니다. 서울에서 20억, 서울에서 14억이 고가가 아니지, 전국 레벨에서는 두 자릿수가 넘어가는 엄청 고가예요. 그래서 저는 그 스냅샷이 저한테는 역설적으로 결국 지금 부동산 대책이라는 것들이... 부동산은 굉장히 넓은 주제와 다량의 주택 수를 다루는 종합적인 대책인데, 지금 굉장히 협소한 세금 부분에 너무 신경을 많이 쓰시는 게 아닌가 이런 생각이 많이 들어요. 30억에 과세하든 50억에 과세하든, 아까 말씀드린 것처럼 임대차 시장 안정화가 되지가 않습니다. 그래서 어차피 고가 주택에 과세하기로 했다면은 그 부분에 대해서 큰 에너지를 쏟지 말고 그냥 정책을 밀어붙이면 될 거고요. 오히려 그걸로 인해서 놓치는 다른 정책들을 잘 챙기는 것이 좋겠습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 초고가 이런 것들은 하려면 해라, 별로 중요한 거 아니다 이렇게 보시는 거예요? (채상욱 : 네) 알겠습니다. 자, 여러 가지 측면에서 세금 그래도 빼놓을 수가 없는 문제인 것 같아요.
◇ 채상욱 : 이걸 깊게 들어가면은 한도 끝없이 얘기해야 됩니다. 종부세 다시 얘기해야 되고 재산세 얘기해야 되고... 저는 세제도 이미 종부세와 재산세로 나눠져 있는 그런 국면에서 이 말만 드리고 싶어요. 시간이 있는지 모르겠는데, 종부세 제도는 여러 채를 갖고 있지 말라고 하는 것을 추구하는 방향으로 설계가 되어 있어요. 왜냐하면 여러 채를 합산하기 때문입니다. 그러니까 재산세는 여러 채가 있어도 세율의 변화가 없지만 종부세는 여러 채가 있으면 합산이 되고 누진 과세이기 때문에 근본적으로 종부세는 여러 채를 갖지 말라고 하고 있죠. 네, 그런데 우리나라의 임대차는 여러 채를 갖고 있는 사람이 있어야만 돌아가요. 그러니까 이 모순적인 상황을 해결하지 않고서 종부세를 한쪽 방향으로 누르게 되면은 자연스럽게 임대차 쪽에 영향이 발생을 합니다. 그러니까 임대와 매매가 따로 구분이 되거나 구분되는 마켓이 아닌 상태에서 결국 한국의 고질적인 임대차 시장의 문제를 독립적으로 해결하지 않고 종부세만 건드리게 되면은 그냥 필수불가결하게 다른 방향의 부작용이 찾아오게 돼 있습니다. 그래서 지금도 고가 주택과 관련한 세금이 종부세 형태로 가게 되면 그러면 그거는 또 임대차 시장에 큰 영향을 주게 될 거예요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그럼 양도세는 어떻게 해야 돼요? 지금 양도세에 대해서는 보유세 올릴 거면 양도세 낮춰라...
◇ 채상욱 : 네, 그러니까 그런 세제들은 종합적으로 논의를 해야 되는데요. 저는 어느 순간... 세제도 정답을 세워놓고, 어느 정도 가이드라인을 잡아놓고 그렇게 논의하기보다는, 세제는 정말 근본적으로 바뀔 부분이 많은 것 같습니다. 그리고 작년 말에 새 정부에서 세제실장도 바꿨어요. 바뀐 세제실장이 어떤 정책들을 내고 어떤 내용을 내는지 우리에게, 저는 역설적으로 설명을 드려야 한다고 생각을 하는데, 그런 부분이 아니라 내일 나올 여러 가지 아이디어라든가 안건 등을 토대로 만든다고 한다면 그러면 바뀐 세제실장은 뭘 한 건지 이런 부분에서 궁금한 게 있는 거고요. 그리고 어떤 내용이 나오더라도 이게 종합적인 차원에서 얘기를 해야 되는데, 아까 말씀드린 것처럼 지금의 여러 주장들은 매우 파편화된 모자이크 조각처럼 주장이 되거든요. 근데 이 조각, 이 조각 다 갖고 오다 보면 그 모자이크는 알 수 없는 그림이 될 가능성이 되게 높습니다. 그래서 그런 부분에 종합적인 접근이 필요한 것 같습니다. 양도세와 종부세와 취득세나 중과세 시스템이 됐든, 그다음에 재산세와 종부세, 보유세 등등 모든 세제는 다른 경상소득, 비경상소득이랑 맞춰가지고 정합성을 맞추는 방향으로 돼야 되는데 그런 부분에서 걱정이죠.
◆ 조태현 : 내일이 분수령이라는 얘기가 많은데 기대 많이 되십니까?
◇ 채상욱 : 어쨌든 내일 이후로 정책들을 본격적으로 드라이브를 걸 거라고 생각이 되고요. 그 정책이 무엇이든지 간에 드라이브가 걸리게 된다면 시장이 바뀌겠죠. 그러니까 그런 차원에서는 분수령이라고 생각이 됩니다.
◆ 조태현 : 어느 쪽으로 바뀌냐가 문제겠네요, 그러면.
◇ 채상욱 : 그거는 나오는 정책에 따라서 달려 있는데, 저는 아까 모두 발언에서 말씀드렸다시피 시장을 안정화시킬 골든타임은 지났다고 생각을 해요. 그리고 지금의 주택 시장 과열은 4년간 적체된 거에서 온 거예요. 그러니까 그런 거를 만회할 만한 그 이상의 대책이 나오지 않는다면 지금의 과열을 막기 어렵다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 참 뼈아픈 이야기를 많이 들어봤는데요. 채 대표님은 여기까지 하고 채 국장 쪽으로 한번 살짝 마지막 보너스로... 채 국장이 더 편하시죠?
◇ 채상욱 : 국장이 좋죠.
◆ 조태현 : 채 국장 이야기해보도록 하겠습니다. 그런데 최근 보면 별로 안 편할 것 같은데 편하십니까?
◇ 채상욱 : 네.
◆ 조태현 : 확신이 있으시구나.
◇ 채상욱 : 그럼요. 확신이 있죠. 왜냐하면 실적이 너무 탄탄하고 장기간에 걸쳐서 이렇게 좋아질 것이 아주 명확한데, 그냥 일각의 조정 요인들이 레버리지 ETF라는 그런 증폭기를 만나면서 위아래 방향으로 너무 증폭됐던 것뿐이기 때문에... 이런 문제가 근데 아직 근본적으로 해결은 되지 않았잖아요. 레버리지 ETF가 상장 폐지된 것도 아니고. 그래서 앞으로도 계속 이런 문제를 달고 살아야 되긴 하겠지만, 그냥 레버리지 ETF에서도 굉장히 많은 청산 계좌가 발생했다고 하고 고빈도나 고변동성을 추구하는 그런 매매자들이 시장에서 많이 퇴출되셨기 때문에 상대적으로 안정적으로 돌아가지 않을까 그렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘도 일단 약간 5% 정도 힘있게 오르고 있으니까요. 보긴 보겠는데, 이 증폭기 말씀해 주신 단일 종목 레버리지 ETF, 이거 이재명 대통령도 "부족하다, 보완책 다시 만들어 와라" 이런 이야기를 하는데요. 대책이 있을까요?
◇ 채상욱 : 네, 저는 홍콩에 있는 하이닉스 2배 상장 레버리지가 한국 본토의 하이닉스 2배, 삼성전자 2배 레버리지를 만들었기 때문에, 역으로 한국에서 키옥시아 3배 레버리지...
◆ 조태현 : 저 아까 농담하시는 줄 알았는데.
◇ 채상욱 : 마이크론 3배 레버리지, 그런 거를 한국 본토에 상장시킨 다면..
◆ 조태현 : 네, 자금을 또 우리가 유입할 수 있는.
◇ 채상욱 : 키옥시아와 마이크론의 고변동성으로 우리나라 변동성은 그쪽 변동성으로 가고, 네, 그 나라 변동성으로 수출할 수 있다고 생각하거든요. 정말 진지합니다.
◆ 조태현 : 효과는 있을 것 같은데.
◇ 채상욱 : 왜냐하면 홍콩 상장 레버리지 때문에 우리나라 돈들이 홍콩으로 가는 게 환율에 영향을 줄까 봐, 그래서...
◆ 조태현 : 그래서 만들었죠.
◇ 채상욱 : 그러니까 역설적으로 똑같이 우리 역시 그런 방식으로 대응하여 한국에 있는 고빈도 레버리지에 대한 고변동성을 추구할 필요가 없다는 얘기입니다. 그냥 키옥시아 3배 레버리지 만들어 서 수출하면 돼요.
◆ 조태현 : 납득은 했는데 과연 그 정책 설정을 할 수 있을지는 저는 잘 모르겠습니다.
◇ 채상욱 : 그러니까 농담처럼 들리실 수도 있는데, 근데 근본적으로 이 2배 상장 레버리지는 폐지하는 게 좋다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 굉장히 재미있는 말씀 많이 해 주셨는데 다음에 또 한번 길게 한번 얘기 나눠볼까요?
◇ 채상욱 : 부담스럽습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘은 커넥티드 그라운드 채상욱 대표와 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
◇ 채상욱 : 네, 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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