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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 시장이 갈수록 불안해지면서 정부도 발등이 불이 떨어졌습니다. 정부는 이재명 대통령까지 참석하는 공개 토론회를 개최해 해법을 찾는다는 방침인데요,어떤 내용이 나올까요? 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 부동산 시장 이슈 살펴보겠습니다. 어서 오십시오. 정부의 세제 개편안 발표가 임박했는데 공개토론회를 연다고 합니다. 대통령까지 참석한다고 하는데 이례적이기는 하네요.
[서은숙]
굉장히 이례적이라고 볼 수 있죠. 정부가 일정을 보면 7월 14일부터 16일까지 공급, 금융, 세제를 주제로 해서 부처별 토론을 열어요. 그리고 난 다음에 23일날 이재명 대통령이 직접 종합토론회를 주재할 예정이라고 보도가 됐고요. 보통 부동산 대책은 관계부처하고 협의한 뒤에 발표를 하는 지금까지 흐름이었는데 이번에는 발표 전에 이해관계자들, 전문가들의 의견을 듣겠다는 의도가 큰 것 같아요. 최근 부동산 세제하고 관련해서 정부가 바뀔 때마다 정책이 굉장히 크게 흔들렸잖아요. 그러다 보니까 시장 신뢰가 굉장히 약해졌다는 비판이 커졌단 말이에요. 그래서 정책의 정당성과 예측 가능성을 높이기 위해서 하는 의도로 보여요. 그런데 토론회가 이미 정해진 결론을 설명하는 자리가 아니라고 한다면 지금까지 나왔던 여러 가지 부작용들이 있잖아요. 그리고 실제 대안들도 많이 제시됐단 말이에요. 그래서 이런 부분들이 최종안에 어떻게 반영돼서 토론회에 나오는지 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
김용범 실장은 요식행위는 아니다. 실질적인 답변을 얻을 것이다라고 얘기하고 있는데요. 결론이 어떻게 나올지 지켜봐야 될 것 같고요. 세제개편에 대한 이야기가 계속 나오고 있습니다. 어떤 내용이 담길 걸로 예상됩니까?
[서은숙]
계속 실거주 중심으로 세제개편을 바꾸겠다는 방향은 계속 얘기를 했던 것 같아요. 그래서 종부세, 양도세 공제하는 부분에 대해서 실거주 중심으로 바꾸겠다고 했거든요. 뭐냐 하면 정부 입장에서는 실거주 목적의 주택하고, 투자 목적의 보유를 구분해서 세금을 매기겠다고 하는 의도로 봐야 되겠죠. 그 방향으로 검토하고 있는데 정확하게 어느 정도 세율을 구분할 것인지 그날 우리가 봐야 될 것 같아요. 아무래도 실거주다 보니까 거주기간의 공제비중을 확대하고 보유기간에 대해서는 세제혜택을 축소하는 방향으로 갈 것 같은 분위기예요. 양도세 같은 경우에도 장기보유특별공제가 있잖아요. 여기에도 보유기간은 공제를 줄이고 거주기간의 공제를 늘리는 방향으로 개편될 가능성이 커졌다고 봐야 되겠죠. 오래 가진 사람보다 오래 거주한 사람에게 혜택을 더 주겠다고 하는 방향으로 봐야 됩니다. 말씀드린 것처럼 유력하게 그렇게 갈 거라고 시장에서는 보고 있는데 아직 확정된 건 아니라고 말씀드리고 싶고요. 현재 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유기간의 최대 40%, 거주기간 40% 합쳐서 최대 80%까지 받을 수 있잖아요. 그런데 정부가 단순 보유기간에 따른 혜택은 줄이고 실제 거주기간에 따른 혜택은 상대적으로 강화시키거나 유지하는 방안으로 검토를 하고 있는 것으로 보입니다. 오래 보유했는데 실제로 살지 않은 고가 주택에 과도한 세제 혜택, 공제를 주게 되면 흔히 말하는 똘똘한 한 채, 이거 투자 수요를 자극해서 강남지역의 부동산 가격을 올리는 결과를 갖고 왔기 때문에 그 부분을 규제하려고 하는 것 같습니다.
[앵커]
장기보유특별공제 이 부분도 이슈가 될 것 같긴 한데지금까지 여러 가지 상황으로 봤을 때는 이것도 강화되는 쪽으로 가는 게 맞는 것 같아요. 그런데 장특공제도 그래요. 양도세 강화같이 조건을 강화했을 때 결국에는 매물이 잠길 것이라는 우려가 크거든요.
[서은숙]
경제학에서는 잠금효과라고 얘기를 하거든요. 원래는 매도를 유도하기 위해서 만든 정책이잖아요. 그런데 이게 오히려 매도를 막는 결과를 가져오는 거죠. 특히 보유세를 강화하는 부분이 있는데. 이재명 대통령도 계속 얘기했던 게 현재 주택을 보유하는 보유세가 낮다고 보는 거잖아요. 그래서 그 부분을 강화시키겠다라고 얘기하고 있는데 중요한 거는 양도세 특별공제 보유기간에 대해서도 공제를 줄이는 방향으로 가겠다고 하게 되면 문법적으로 보면 정책의 효과가 이런 거죠. 보유세를 올렸어요. 보유세를 올리는 이유 중 하나가 부담이 커진 사람이 매도하게 되잖아요. 그렇게 되면 매물이 증가하면서 가격이 안정되는 효과를 보고 이 정책을 쓰는 건데 양도세가 낮아야 파는 효과가 있을 거잖아요. 보유세와 양도세를 동시에 올리게 되면 팔지도, 사지도 못하게 되는 상황이 발생하거든요. 예를 들면 강남에 30억 원 아파트를 보유하는 고령자가 있다고 한번 생각해 보세요. 그런데 보유세를 인상했어요. 그러면 연 2000에서 3000으로 올라갔단 말이에요. 그런데 양도세 장특공제가 인상하잖아요. 30억 이상이면, 그 구간도 새로운 새 구간으로 만든다고 얘기하고 있단 말이에요. 그러면 양도차액이 10억이면 세금이 3~4억이 더 추가돼요. 그러면 오히려 보유할 거예요. 버티는 상황으로 가는 거죠. 팔면 양도세 폭탄이고 안 팔면 보유세 폭탄이기 때문에 버티기 전략으로 가면 대응은 전세를 준 걸 월세로 전환시키고 월세를 임대료를 인상시켜서 이걸 가지고 세금을 메우는 형태로 가겠죠. 특히 월세 세입자에게 전가할 가능성이 크기 때문에 이게 이번 개편의 가장 위험한 함정이고 시장에서도 이 부분이 해결되지 않으면 다시 말하면 실거주자에 대해서 혜택을 어떻게 주는지. 실거주자에 대한 정의가 명확하지 않잖아요. 어디까지로 실거주자로 둘 것인지. 특히 고령층 같은 경우 주택을 하나 가지고 있었는데 이거 가지고 본인의 지속적인 임대수익, 이런 걸 하려고 했었는데 세금으로 굉장히 많이 내면 근로소득이 없는 상태에서 세금을 해결할 수 없잖아요. 그러니까 이러한 문제가 발생할 수 있다는 게 시중에서 계속 얘기하고 있는 내용들입니다.
[앵커]
그런 우려들은 앞서 경험했던 우려이기 때문에 이번 토론회를 통해서 합리적인 대안을 찾았으면 좋겠습니다. 이렇게 정부가 발등에 불이 떨어질 수밖에 없는 상황인데 매매, 전세, 월세가 다 불안한 상황이기 때문인데요. 서울의 아파트값, 전셋값이 모두 오르고 있다 보니까 연립다세대 같은 빌라 시장 쪽으로 수요가 이동하고 있다고 해요. 어떤 것들이 있는 겁니까?
[서은숙]
결국 이렇게 봐야 되는 거죠. 아파트를 살 수 없게 되는 상황으로 계속 가는 거죠. 매물이 없다 보니까. 특히 대출규제가 굉장히 강화됐잖아요. KB은행 같은 경우 6억에서 3억으로 한도를 축소시켰단 말이에요. 그러면 서울시에 있는 평균 아파트 가격이 10~12억이에요. 그러면 현금이 7~9억 정도 있어야 이 아파트를 들어갈 수 있는 청년층 30대. 그러면 아파트를 사지 못하는 상황이 되는 거죠. 그러면 지금 전세로 있었는데 아파트를 구입할 계획을 갖고 있다가 이걸 포기하고 전세에 그대로 남게 되는 상황이 발생하겠죠. 그런데 전세는 작년 대비 물량 자체가 28% 감소했어요. 전세가격도 굉장히 많이 오를 거 아닙니까? 그러면 여기에 있었던 사람들은 결국 어디로 가야 되냐면 빌라나 다세대주택으로 가는 거죠. 이 시장이 물론 재개발 이슈나 기대 수익이 높아서 어느 정도 시장이 활성화되는 부분도 있지만 지금 호황이라고 보기보다는 아파트시장에 있던 수요자들이 전세시장으로 옮기고 거기에 못 낀 사람들이 빌라나 연립주택으로 옮겨가는 상황으로 봐야 된다고 시장은 분석해야겠죠.
[앵커]
어쩔 수 없이 가는 상황. 전세사기 이후로 빌라 쪽은 기피되는 측면들도 있었는데 최근에는 경매쪽에도 수요가 많이 있다고 해요. 역시 말씀하신 것들을 반증하는 겁니까?
[서은숙]
전셋값이 계속 올라가고 있고 그다음에 재개발 기대가 그쪽 부분에 반영된 것도 있어요. 그런데 우리가 한번 생각을 해봐야 되는 건 빌라는 가격 산정이 불투명하고 전세보증금 의존도가 높잖아요. 그래서 경매가 막 올라가면서 어느 정도 가격을 받는다고 해서 여기에 갑자기 갭투자하거나 이러면 굉장히 불안한 상황이 발생할 수 있겠죠. 자체가 이쪽에 빌라나 연립주택에 대한 가격이 오르고 있는 가장 큰 이유 중 하나는 아파트에 진입하지 못하는 사람들이 이전한 효과가 가장 크다는 걸 봐야 되기 때문에 시장 자체가 호황이라고 보기 어렵습니다.
[앵커]
여러 가지 측면에서 불안정한 상황을 보여주는 것 같은데요.
[서은숙]
구조적인 원인으로 봐야겠죠.
[앵커]
그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 시중은행들이 주택담보대출의 최대한도를 줄이고 있단 말이에요. 이렇게 되면 또 전세불안을 자극할 수 있다고 얘기를 하는데 어떻게 연결되는 겁니까?
[서은숙]
은행들이 대출총량규제를 받고 있어요. 그게 상반기에 80~85% 다 나간 거예요. 그러니까 하반기에 대출해 줄 수 있는 여력이 별로 없잖아요. 이 규제를 위해서 KB 같은 경우 6억에서 3억으로 한도를 제한해 버렸거든요. 수도권 규제지역뿐만 아니라 비규제지역, 전국을 다 포함해서 이렇게 정해버렸어요. 총액을 규제를 받다 보니까 이게 전세시장에 어떻게 연결되냐면 매수여력을 급감시켜요. 아까 얘기한 것처럼 매매가가 평균 10~12억인데 대출받을 수 있는 금액이 3억밖에 안 돼요. 그렇게 되면 자기자본으로 7~9억 정도가 필요한데 그 돈이 없잖아요. 30~40대 신혼부부나 생애최초로 사실상 아파트 구매가 불가능하다고 봐야 되겠죠. 이런 사람들이 전세시장으로 옮겨가고 있다고 봐야 됩니다. 그래서 구조적인 거고요. 그다음에 실수요자도 임대차쩨그대로 잔류하는 거죠. 주택 구입을 할 수 없기 때문에. 그리고 설명드린 것처럼 전세시장 자체가 작년 대비해서 28% 매물이 급감했어요. 그러니까 공급은 줄어들고 수요는 늘어나다 보니까 전세 가격이 굉장히 급등할 수밖에 없는 구조적인 원인을 우리가 봐야 되는 거죠.
[앵커]
전세가격은 오르고 전세물량은 줄어들고 있는데 월세가격도 가파르게 오르고 있습니다. 이것도 연결됩니까?
[서은숙]
당연히 전세가격이 올라가면 만기가 끝나고 나면 가격을 올려줘야 되잖아요. 이걸 또 대출 못하는 사람들은 대출이 다 잠겨 있기 때문에, 그럴 경우에는 어떻게 할까요? 월세로 옮겨갈 수밖에 없습니다. 금리도 오르는 상황이고요. 그래서 집주인 입장에서도 보면 전세보증금 받아도 예금금리가 높지 않기 때문에 오히려 월세를 받는 게 매달 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있단 말이에요. 이걸 더 선호하고 세입자 입장에서도 전세매물이 부족하거나 전세대출이 충분히 나오지 않으면 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이란 말이에요. 그래서 매수를 포기한 실소유자까지 남게 되면 집주인은 월세 수요를 당연히 높게 볼 수밖에 없기 때문에 그렇게 판단할 수밖에 없거든요. 그래서 문제가 월세화가 단순한 계약 형태의 변화가 아니라 결국은 가계의 거주비용을 굉장히 높이는 거잖아요. 소비를 위축시킬 수밖에 없는 구조로 거시경제 전체에 위축을 가져올 수밖에 없는 구조라고 봐야 되겠죠.
[앵커]
실수요자 입장에서는 대출을 조이면 실수요자는 타격을 받을 수밖에 없는 상황인데.
[서은숙]
전세대출을 일률적으로 조이기보다는 실수요 대출 있잖아요. 이런 부분들은 보호하는 방안을 구분해서 보호하고 장기공공임대하고 민간임대 공급을 늘리는 보완책이 같이 가지 않으면 결국 일반 서민들이 굉장히 피해를 보는 구조로 갈 수밖에 없는 상황인거죠.
[앵커]
제 주변에도 고통을 호소하는 사람들이 꽤 많은데 정밀한 대책이 나왔으면 좋겠습니다. 대책은 여기까지 보고요. 가계 빚에 우리가 집중하는 이유는 부동산시장이 영향을 미치는 것도 있지만 국가 전체적으로 가계빚 문제도 있단 말이에요. 강력한 총량규제가 있는데 5대 시중은행 올해 상반기 가계대출 증가 한도가 80% 이상 소진됐다고 해요. 배경은 부동산입니까? 증시입니까?
[서은숙]
2개가 같이 갔습니다. 부동산은 계속 규제하고 있는 상태였고요. 자산시장 가격이 워낙 높아지다 보니까 신용대출이 굉장히 급증한 것 같아요. 그러니까 정부 입장에서는 주담대만 생각하고 주담대 규제를 강하게 하게 되면 가계부채를 어느 정도 잡을 수 있을 거라고 생각했는데 상반기에 이렇게 가계대출은 신용대출까지 다 있단 말이에요. 빚투라고 얘기하잖아요. 그 부분이 굉장히 크게 늘어난 게 반영이 많이 됐다고 봐야겠죠.
[앵커]
영끌에 빚투까지.
[서은숙]
자산에 대한 활성화가 되면서 거기에 신용대출이 커지는 부분까지는 생각을 못 했던 것 같아요.
[앵커]
말씀드린것처럼 대출은 늘어난 상태고 이번 주 목요일이죠. 금통위부터는 금리가 오를 가능성도 있단 말이죠. 어떤 위험이 있고 보완책은 어떤 게 있는지 살펴볼까요.
[서은숙]
한국은행 총재의 입장에서는 가계부채를 GDP 대비해서 85%에서 86%인데요. OECD 기준으로 보면 3위 정도를 차지하고 있는데 이걸 80% 이하로 내리겠다고 하고 있단 말이에요. 이렇게 가계부채가 늘어나고 있는 상태에서 금리를 올릴 수밖에 없고 물가도 올라가고 있는 상황이고요. 금리 하락은 하지 않을 거다. 동결 또는 인상인데, 동결과 인상 사이에서 굉장히 크게 논쟁이 붙을 걸로 예상하고 있습니다. 왜냐하면 금리를 올리게 되면 이 정도의 가계부채에서는 굉장히 부담이 클 수밖에 없거든요.
[앵커]
여러 가지 측면에서 부동산뿐만 아니라 가계빚까지 고심이 커질 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 오늘은 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 서은숙 (ujiyeon25@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 시장이 갈수록 불안해지면서 정부도 발등이 불이 떨어졌습니다. 정부는 이재명 대통령까지 참석하는 공개 토론회를 개최해 해법을 찾는다는 방침인데요,어떤 내용이 나올까요? 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 부동산 시장 이슈 살펴보겠습니다. 어서 오십시오. 정부의 세제 개편안 발표가 임박했는데 공개토론회를 연다고 합니다. 대통령까지 참석한다고 하는데 이례적이기는 하네요.
[서은숙]
굉장히 이례적이라고 볼 수 있죠. 정부가 일정을 보면 7월 14일부터 16일까지 공급, 금융, 세제를 주제로 해서 부처별 토론을 열어요. 그리고 난 다음에 23일날 이재명 대통령이 직접 종합토론회를 주재할 예정이라고 보도가 됐고요. 보통 부동산 대책은 관계부처하고 협의한 뒤에 발표를 하는 지금까지 흐름이었는데 이번에는 발표 전에 이해관계자들, 전문가들의 의견을 듣겠다는 의도가 큰 것 같아요. 최근 부동산 세제하고 관련해서 정부가 바뀔 때마다 정책이 굉장히 크게 흔들렸잖아요. 그러다 보니까 시장 신뢰가 굉장히 약해졌다는 비판이 커졌단 말이에요. 그래서 정책의 정당성과 예측 가능성을 높이기 위해서 하는 의도로 보여요. 그런데 토론회가 이미 정해진 결론을 설명하는 자리가 아니라고 한다면 지금까지 나왔던 여러 가지 부작용들이 있잖아요. 그리고 실제 대안들도 많이 제시됐단 말이에요. 그래서 이런 부분들이 최종안에 어떻게 반영돼서 토론회에 나오는지 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
김용범 실장은 요식행위는 아니다. 실질적인 답변을 얻을 것이다라고 얘기하고 있는데요. 결론이 어떻게 나올지 지켜봐야 될 것 같고요. 세제개편에 대한 이야기가 계속 나오고 있습니다. 어떤 내용이 담길 걸로 예상됩니까?
[서은숙]
계속 실거주 중심으로 세제개편을 바꾸겠다는 방향은 계속 얘기를 했던 것 같아요. 그래서 종부세, 양도세 공제하는 부분에 대해서 실거주 중심으로 바꾸겠다고 했거든요. 뭐냐 하면 정부 입장에서는 실거주 목적의 주택하고, 투자 목적의 보유를 구분해서 세금을 매기겠다고 하는 의도로 봐야 되겠죠. 그 방향으로 검토하고 있는데 정확하게 어느 정도 세율을 구분할 것인지 그날 우리가 봐야 될 것 같아요. 아무래도 실거주다 보니까 거주기간의 공제비중을 확대하고 보유기간에 대해서는 세제혜택을 축소하는 방향으로 갈 것 같은 분위기예요. 양도세 같은 경우에도 장기보유특별공제가 있잖아요. 여기에도 보유기간은 공제를 줄이고 거주기간의 공제를 늘리는 방향으로 개편될 가능성이 커졌다고 봐야 되겠죠. 오래 가진 사람보다 오래 거주한 사람에게 혜택을 더 주겠다고 하는 방향으로 봐야 됩니다. 말씀드린 것처럼 유력하게 그렇게 갈 거라고 시장에서는 보고 있는데 아직 확정된 건 아니라고 말씀드리고 싶고요. 현재 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유기간의 최대 40%, 거주기간 40% 합쳐서 최대 80%까지 받을 수 있잖아요. 그런데 정부가 단순 보유기간에 따른 혜택은 줄이고 실제 거주기간에 따른 혜택은 상대적으로 강화시키거나 유지하는 방안으로 검토를 하고 있는 것으로 보입니다. 오래 보유했는데 실제로 살지 않은 고가 주택에 과도한 세제 혜택, 공제를 주게 되면 흔히 말하는 똘똘한 한 채, 이거 투자 수요를 자극해서 강남지역의 부동산 가격을 올리는 결과를 갖고 왔기 때문에 그 부분을 규제하려고 하는 것 같습니다.
[앵커]
장기보유특별공제 이 부분도 이슈가 될 것 같긴 한데지금까지 여러 가지 상황으로 봤을 때는 이것도 강화되는 쪽으로 가는 게 맞는 것 같아요. 그런데 장특공제도 그래요. 양도세 강화같이 조건을 강화했을 때 결국에는 매물이 잠길 것이라는 우려가 크거든요.
[서은숙]
경제학에서는 잠금효과라고 얘기를 하거든요. 원래는 매도를 유도하기 위해서 만든 정책이잖아요. 그런데 이게 오히려 매도를 막는 결과를 가져오는 거죠. 특히 보유세를 강화하는 부분이 있는데. 이재명 대통령도 계속 얘기했던 게 현재 주택을 보유하는 보유세가 낮다고 보는 거잖아요. 그래서 그 부분을 강화시키겠다라고 얘기하고 있는데 중요한 거는 양도세 특별공제 보유기간에 대해서도 공제를 줄이는 방향으로 가겠다고 하게 되면 문법적으로 보면 정책의 효과가 이런 거죠. 보유세를 올렸어요. 보유세를 올리는 이유 중 하나가 부담이 커진 사람이 매도하게 되잖아요. 그렇게 되면 매물이 증가하면서 가격이 안정되는 효과를 보고 이 정책을 쓰는 건데 양도세가 낮아야 파는 효과가 있을 거잖아요. 보유세와 양도세를 동시에 올리게 되면 팔지도, 사지도 못하게 되는 상황이 발생하거든요. 예를 들면 강남에 30억 원 아파트를 보유하는 고령자가 있다고 한번 생각해 보세요. 그런데 보유세를 인상했어요. 그러면 연 2000에서 3000으로 올라갔단 말이에요. 그런데 양도세 장특공제가 인상하잖아요. 30억 이상이면, 그 구간도 새로운 새 구간으로 만든다고 얘기하고 있단 말이에요. 그러면 양도차액이 10억이면 세금이 3~4억이 더 추가돼요. 그러면 오히려 보유할 거예요. 버티는 상황으로 가는 거죠. 팔면 양도세 폭탄이고 안 팔면 보유세 폭탄이기 때문에 버티기 전략으로 가면 대응은 전세를 준 걸 월세로 전환시키고 월세를 임대료를 인상시켜서 이걸 가지고 세금을 메우는 형태로 가겠죠. 특히 월세 세입자에게 전가할 가능성이 크기 때문에 이게 이번 개편의 가장 위험한 함정이고 시장에서도 이 부분이 해결되지 않으면 다시 말하면 실거주자에 대해서 혜택을 어떻게 주는지. 실거주자에 대한 정의가 명확하지 않잖아요. 어디까지로 실거주자로 둘 것인지. 특히 고령층 같은 경우 주택을 하나 가지고 있었는데 이거 가지고 본인의 지속적인 임대수익, 이런 걸 하려고 했었는데 세금으로 굉장히 많이 내면 근로소득이 없는 상태에서 세금을 해결할 수 없잖아요. 그러니까 이러한 문제가 발생할 수 있다는 게 시중에서 계속 얘기하고 있는 내용들입니다.
[앵커]
그런 우려들은 앞서 경험했던 우려이기 때문에 이번 토론회를 통해서 합리적인 대안을 찾았으면 좋겠습니다. 이렇게 정부가 발등에 불이 떨어질 수밖에 없는 상황인데 매매, 전세, 월세가 다 불안한 상황이기 때문인데요. 서울의 아파트값, 전셋값이 모두 오르고 있다 보니까 연립다세대 같은 빌라 시장 쪽으로 수요가 이동하고 있다고 해요. 어떤 것들이 있는 겁니까?
[서은숙]
결국 이렇게 봐야 되는 거죠. 아파트를 살 수 없게 되는 상황으로 계속 가는 거죠. 매물이 없다 보니까. 특히 대출규제가 굉장히 강화됐잖아요. KB은행 같은 경우 6억에서 3억으로 한도를 축소시켰단 말이에요. 그러면 서울시에 있는 평균 아파트 가격이 10~12억이에요. 그러면 현금이 7~9억 정도 있어야 이 아파트를 들어갈 수 있는 청년층 30대. 그러면 아파트를 사지 못하는 상황이 되는 거죠. 그러면 지금 전세로 있었는데 아파트를 구입할 계획을 갖고 있다가 이걸 포기하고 전세에 그대로 남게 되는 상황이 발생하겠죠. 그런데 전세는 작년 대비 물량 자체가 28% 감소했어요. 전세가격도 굉장히 많이 오를 거 아닙니까? 그러면 여기에 있었던 사람들은 결국 어디로 가야 되냐면 빌라나 다세대주택으로 가는 거죠. 이 시장이 물론 재개발 이슈나 기대 수익이 높아서 어느 정도 시장이 활성화되는 부분도 있지만 지금 호황이라고 보기보다는 아파트시장에 있던 수요자들이 전세시장으로 옮기고 거기에 못 낀 사람들이 빌라나 연립주택으로 옮겨가는 상황으로 봐야 된다고 시장은 분석해야겠죠.
[앵커]
어쩔 수 없이 가는 상황. 전세사기 이후로 빌라 쪽은 기피되는 측면들도 있었는데 최근에는 경매쪽에도 수요가 많이 있다고 해요. 역시 말씀하신 것들을 반증하는 겁니까?
[서은숙]
전셋값이 계속 올라가고 있고 그다음에 재개발 기대가 그쪽 부분에 반영된 것도 있어요. 그런데 우리가 한번 생각을 해봐야 되는 건 빌라는 가격 산정이 불투명하고 전세보증금 의존도가 높잖아요. 그래서 경매가 막 올라가면서 어느 정도 가격을 받는다고 해서 여기에 갑자기 갭투자하거나 이러면 굉장히 불안한 상황이 발생할 수 있겠죠. 자체가 이쪽에 빌라나 연립주택에 대한 가격이 오르고 있는 가장 큰 이유 중 하나는 아파트에 진입하지 못하는 사람들이 이전한 효과가 가장 크다는 걸 봐야 되기 때문에 시장 자체가 호황이라고 보기 어렵습니다.
[앵커]
여러 가지 측면에서 불안정한 상황을 보여주는 것 같은데요.
[서은숙]
구조적인 원인으로 봐야겠죠.
[앵커]
그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 시중은행들이 주택담보대출의 최대한도를 줄이고 있단 말이에요. 이렇게 되면 또 전세불안을 자극할 수 있다고 얘기를 하는데 어떻게 연결되는 겁니까?
[서은숙]
은행들이 대출총량규제를 받고 있어요. 그게 상반기에 80~85% 다 나간 거예요. 그러니까 하반기에 대출해 줄 수 있는 여력이 별로 없잖아요. 이 규제를 위해서 KB 같은 경우 6억에서 3억으로 한도를 제한해 버렸거든요. 수도권 규제지역뿐만 아니라 비규제지역, 전국을 다 포함해서 이렇게 정해버렸어요. 총액을 규제를 받다 보니까 이게 전세시장에 어떻게 연결되냐면 매수여력을 급감시켜요. 아까 얘기한 것처럼 매매가가 평균 10~12억인데 대출받을 수 있는 금액이 3억밖에 안 돼요. 그렇게 되면 자기자본으로 7~9억 정도가 필요한데 그 돈이 없잖아요. 30~40대 신혼부부나 생애최초로 사실상 아파트 구매가 불가능하다고 봐야 되겠죠. 이런 사람들이 전세시장으로 옮겨가고 있다고 봐야 됩니다. 그래서 구조적인 거고요. 그다음에 실수요자도 임대차쩨그대로 잔류하는 거죠. 주택 구입을 할 수 없기 때문에. 그리고 설명드린 것처럼 전세시장 자체가 작년 대비해서 28% 매물이 급감했어요. 그러니까 공급은 줄어들고 수요는 늘어나다 보니까 전세 가격이 굉장히 급등할 수밖에 없는 구조적인 원인을 우리가 봐야 되는 거죠.
[앵커]
전세가격은 오르고 전세물량은 줄어들고 있는데 월세가격도 가파르게 오르고 있습니다. 이것도 연결됩니까?
[서은숙]
당연히 전세가격이 올라가면 만기가 끝나고 나면 가격을 올려줘야 되잖아요. 이걸 또 대출 못하는 사람들은 대출이 다 잠겨 있기 때문에, 그럴 경우에는 어떻게 할까요? 월세로 옮겨갈 수밖에 없습니다. 금리도 오르는 상황이고요. 그래서 집주인 입장에서도 보면 전세보증금 받아도 예금금리가 높지 않기 때문에 오히려 월세를 받는 게 매달 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있단 말이에요. 이걸 더 선호하고 세입자 입장에서도 전세매물이 부족하거나 전세대출이 충분히 나오지 않으면 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이란 말이에요. 그래서 매수를 포기한 실소유자까지 남게 되면 집주인은 월세 수요를 당연히 높게 볼 수밖에 없기 때문에 그렇게 판단할 수밖에 없거든요. 그래서 문제가 월세화가 단순한 계약 형태의 변화가 아니라 결국은 가계의 거주비용을 굉장히 높이는 거잖아요. 소비를 위축시킬 수밖에 없는 구조로 거시경제 전체에 위축을 가져올 수밖에 없는 구조라고 봐야 되겠죠.
[앵커]
실수요자 입장에서는 대출을 조이면 실수요자는 타격을 받을 수밖에 없는 상황인데.
[서은숙]
전세대출을 일률적으로 조이기보다는 실수요 대출 있잖아요. 이런 부분들은 보호하는 방안을 구분해서 보호하고 장기공공임대하고 민간임대 공급을 늘리는 보완책이 같이 가지 않으면 결국 일반 서민들이 굉장히 피해를 보는 구조로 갈 수밖에 없는 상황인거죠.
[앵커]
제 주변에도 고통을 호소하는 사람들이 꽤 많은데 정밀한 대책이 나왔으면 좋겠습니다. 대책은 여기까지 보고요. 가계 빚에 우리가 집중하는 이유는 부동산시장이 영향을 미치는 것도 있지만 국가 전체적으로 가계빚 문제도 있단 말이에요. 강력한 총량규제가 있는데 5대 시중은행 올해 상반기 가계대출 증가 한도가 80% 이상 소진됐다고 해요. 배경은 부동산입니까? 증시입니까?
[서은숙]
2개가 같이 갔습니다. 부동산은 계속 규제하고 있는 상태였고요. 자산시장 가격이 워낙 높아지다 보니까 신용대출이 굉장히 급증한 것 같아요. 그러니까 정부 입장에서는 주담대만 생각하고 주담대 규제를 강하게 하게 되면 가계부채를 어느 정도 잡을 수 있을 거라고 생각했는데 상반기에 이렇게 가계대출은 신용대출까지 다 있단 말이에요. 빚투라고 얘기하잖아요. 그 부분이 굉장히 크게 늘어난 게 반영이 많이 됐다고 봐야겠죠.
[앵커]
영끌에 빚투까지.
[서은숙]
자산에 대한 활성화가 되면서 거기에 신용대출이 커지는 부분까지는 생각을 못 했던 것 같아요.
[앵커]
말씀드린것처럼 대출은 늘어난 상태고 이번 주 목요일이죠. 금통위부터는 금리가 오를 가능성도 있단 말이죠. 어떤 위험이 있고 보완책은 어떤 게 있는지 살펴볼까요.
[서은숙]
한국은행 총재의 입장에서는 가계부채를 GDP 대비해서 85%에서 86%인데요. OECD 기준으로 보면 3위 정도를 차지하고 있는데 이걸 80% 이하로 내리겠다고 하고 있단 말이에요. 이렇게 가계부채가 늘어나고 있는 상태에서 금리를 올릴 수밖에 없고 물가도 올라가고 있는 상황이고요. 금리 하락은 하지 않을 거다. 동결 또는 인상인데, 동결과 인상 사이에서 굉장히 크게 논쟁이 붙을 걸로 예상하고 있습니다. 왜냐하면 금리를 올리게 되면 이 정도의 가계부채에서는 굉장히 부담이 클 수밖에 없거든요.
[앵커]
여러 가지 측면에서 부동산뿐만 아니라 가계빚까지 고심이 커질 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 오늘은 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 서은숙 (ujiyeon25@ytn.co.kr)
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