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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 04일 월요일
■ 대담 : 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장
- '강제매수' 당하는 전세 난민들..전세구하러 갔다가 매매로 전환
- 전세 8 대 월세 2의 구조였다가, 다세대 빌라 비중 60%..아파트 조차 과반 넘어
- 월세 값 2배 이상 올라, "부르는 게 값", 전세 물량 품귀..대출 막혀 매매로도 전환 어려워지자
- "전세 0, 월세 0 단지 최다..제가 세다가 지쳤어요" 더 큰 문제는 하반기도, 내년도 해소 불가
- 다세대 빌라 오피스텔 신규 공급 전멸.."전월세 지옥이 펼쳐질 것"
- 李대통령 포함 비거주 1주택자, 세제 압박 강화되면 전월세 문제 더 심각해질 것
- 매매 < 전세 < 월세 상승률, 이 추세라면 아파트 월세 투자상품으로 부각될 것..韓 월세 가파르게 오를 것 우려
- 다주택자 매물? 상급지, 사실상 거래 중단돼..3월 평소 5천건에서 1만건으로 거래량 폭증
- 6억대출 '풀'로 나오는 지역만 거래되고 있어..연일 신고가 경신
- 5.10이후, 부동산 시장 전망은? "서울지역, 보합 또는 신고가 경신 현상 계속..단, 노도강 매매 거래 위주..전세 없어, 남양주 구리 경기 인천쪽으로 수요 옮겨갈 것"
- 상승 vs 하락론..부동산 유튜브로 살펴보니, "저 구독자 수 증가했습니다"
- 3월까지는 매수자 우위..4월말부터는 매도자 우위로 바뀌어
- 실수요자, 준비된 금액 안에서 바로 매수하길 권장
- 7월 GTX-A 파주-수서 개통..비규제역 눈여겨보길, 대표적 입지는?
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 다주택자 양도세 중과 유예, 오는 9일에 종료됩니다. 부동산 시장에서 이 대책이 갖는 의미가 남다른데요. 이재명 대통령이 이걸 통해서 "시장에 매물이 나올 것이다"라고 여러 차례 이야기를 했기 때문입니다. 정말 그렇게 됐을까요? 지금 상황 어떤지 한번 점검해 볼 필요가 있겠습니다. 전문가와 함께합니다. <고수 경제> 오늘은 김학렬 스마트튜브 부동산 조사 연구소장과 함께 나눠보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 사장님
◆ 김학렬 : 안녕하십니까.
◇ 조태현 : 지난번에 오셨을 때 "3월은 바겐세일로 A급 물건이 나오는데, 4월은 떨이 상품이 나올 때에도 그렇게 생각보다 싸지 않을 것이다" 이렇게 분석을 해 주셨거든요? 그런데 지금은 그 떨이 조차도 없어졌다. 그 시장에 물건이 많이 사라졌다라는 평가가 나오는 것 같아요?
◆ 김학렬 : 네 그렇습니다. 그러니까 실제 매물 줄어든 비율을 보게 되면은 4건 중에 1건이 없어졌거든요? 그러니까 그 얘기는 이미 거래가 됐거나, 지금 나와 있는 매물들이 싸지 않다. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그러니까 이미 시장에서 소화될 것, 급매물들은 다 소화가 됐다. 이렇게 봐야 되는 건가요?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 팔 사람들은 팔았고, 나머지는 버틸 사람들이 버티고 있다라고 보시면 될 것 같고. 굳이 싸게 팔 필요는 없다고 생각을 한 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그렇기 때문에 그분들이 내놓는 매물이 싼 가격은 아닐 것이다?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 팔리면 팔고, 안 팔리면 어쩔 수 없고. 이렇게 지금 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 이재명 대통령께서 말씀을 하신 것처럼, '절세를 위한 다주택자의 매물' 이거는 다 나왔다. 이렇게 봐야 되는 거예요? 지금은?
◆ 김학렬 : 다주택자 매물은 이미 이재명 대통령이 팔라고 하기 전부터 계속 팔고 있었고요. 왜냐하면 지금 다주택을 하는 것이 의미가 없거든요. 이득이 없기 때문에. 그것 때문에 가속화가 됐고, 3월달 한 달 동안에 정말 싼 매물들이 갑자기 나왔었는데, 그것들은 나오는 족족 다 거래가 됐어요. 거래량이 한 5천 건 전후가 보통인데, 1만 건 가까이 나왔었거든요? 그때 거래가 된 것으로 보고 있고. 지금 4월달에 나온 것들은 이미 토지거래허가 신청 들어간 것들만 남아 있는 것들이거든요? 실질적으로 거의 거래가 중단됐다고 보시면 될 것 같습니다. 상급지 매물들은.
◇ 조태현 : 그렇다면은 말씀하신 것처럼 지금 상급지는 거래가 중단이 된 흐름이고, 전반적인 시장 자체는 실수요자들이 주도하는 그런 시장이라고 봐야 되는 거예요?
◆ 김학렬 : 상급지는 25억부터는 2억 대출밖에 나오지 않습니다. 보통 지금 거래가 되고 있는 것은 15억 이하 구간이고요. 15억 이하 구간 구간들은 6억까지 풀 대출이 나오거든요? 그래서 지금 대출이 풀로 나오는 구간대 지역들과 매물들만 거래가 되고 있다라고 보시면 될 것 같고. 이 지역들은 현재도 거래가 되고 있긴 한데 이게 3월달과 좀 다른 것이, 3월달은 비싼 입지들이 좀 싸게 거래되는 경향들이 있었는데, 이 하급지에 거래되고 있는 것은 신고가입니다. 그러니까 정말 이중적인 구조인 것이죠.
◇ 조태현 : 네. 지금 말씀해 주신 것처럼 중하급지 위주로 거래가 이루어지고 가격도 오르고 있다. 이거를 제가 지표를 한번 찾아봤거든요? 부동산원 주간 거래 지표를 쭉 봤는데요. 동남권 같은 데 그러니까 강남, 서초, 송파, 강동, 동남권. 그러니까 이재명 대통령 취임 이후 지금까지 11%가 올랐는데, 올해는 0.66% 올랐어요. 조금 올랐고요. 서남권 양천, 강서 이런 데는 10% 올랐는데 올해 들어서 3.4%가 올랐거든요? 이런 걸 보면 확실히 중하급지라고 할 수 있는 외곽 지역. 이런 데가 지금 가파르게 오르는 게 보여요?
◆ 김학렬 : 그렇습니다. 이 지역이 오르는 이유가 두 가지가 있는데, 아까 말씀드린 대로 그 지역에 대출이 많이 나오기 때문에 그 지역 위주로 거래가 되고 있고. 그나마 매물이 있는 지역이기도 합니다. 또 하나는 뭐냐 하면 상급지에서 밀려가잖아요? 그 지역 가서 결국은 전세나 월세를 찾는데, 전세 월세도 없는 겁니다. 그래서 ‘강제 매수’라고 하는데, 왜냐하면 동남권이나 서남권보다는 좀 저렴하거든요? 동북권 지역들이. 그래서 전세를 구하러 갔다가 매매로 전환되는 수요까지 겹쳐지면서 거래도 더 많아지고 시세도 신고가가 나오고 있고, 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 동북권이라면 성동, 노원 이런 데 말씀하시는 거잖아요?
◆ 김학렬 : 이제 노.도.강, 중랑구... 조금 저렴한 지역들이라고 보시면 됩니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 조금 저렴한 지역이라고 말씀은 드리고 있지만 절대적인 가격이 그렇게 저렴하지는 않은 것 같고요. 서울에 지금 이런 공급 부족 현상이 계속되고 있고, 거래도 줄어들었고, 거기다가 외곽지는 거래가 오히려 활발해지면서 신고가도 나오고 있고. 그러면은 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 부과가 되는데, 이후로 부동산 가격 어떻게 움직일 걸로 전망하십니까?
◆ 김학렬 : 지금 추세랑 크게 다르지는 않을 것 같고요. 상급지 같은 경우는 거래량이 급감을 할 텐데, 그렇다고 거래가 안 되는 것은 아니고 실거주 목적으로 이전할 사람들은 계속 이전을 하는데, 3월달처럼 바겐세일 가격대는 아니고요. 아마 보합 내지 조금씩 신고가가 갱신되는 형태로 지금 거래가 될 것으로 보이고, 중위권 지역들은 일상적인 상태 그대로 유지가 될 것 같고요. 하급지들은 여전히 거래가 되고 있는데, 지금 하급지의 문제가 뭐냐면 매매는 거래되지만 전세가 없거든요? 그래서 아마 향후에 5월 이후, 6월 이후부터는 아무래도 하급지보다 더 하급지라고 할 수 있는 경기, 인천 쪽으로 수요가 옮겨갈 것 같아요. 그래서 3월달, 4월달에 하급지에서 보였던 모습들이 경기도 인천에서 보여질 것이다. 그리고 지방 일부까지도 그렇게 지금 전망을 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 그러니까 말씀하신 것처럼 노원 같은 데서 집을 구하려던 분들이 밀려나서, 의정부나 이런 쪽으로 가게 된다는 말씀이신 거예요?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 남양주 구리 이런 쪽으로 이동을 하고 있는 것이죠. 수요가 이동되고 있습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 그게 5월 10일 이후에 벌어질 일이다?
◆ 김학렬 : 그렇습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 최근 들어서 유튜브에서도 집값 상승론, 하락론 이렇게 계속 의견들이 오가고 있잖아요? 소장님 요즘 구독자가 많이 늘었습니까?
◆ 김학렬 : 꾸준히 늘고 있고요. 저는 이렇게 뭐 구독자를 늘리는 행태들을 하고 있지는 않기 때문에, 있는 껏 소신 발언을 하기 때문에 제 팬들만 좀 많이 오고 있고요. 근데 작년보다 더 늘었습니다. 그것도 좀 이상한 현상이라고 보고 있었는데, 아무래도 관심이 좀 높아진 것 같고요. 아무래도 분위기가 좀 안 좋다가 최근에 좀 하급지 위주로 거래가 되다 보니까, 그 지역에 대한 정보를 얻으려고 하시는 분들이 있는 것 같아요.
◇ 조태현 : 저는 유튜브에서 지금까지 하락론을 많이 말씀하셨던 분과 직접 한번 얘기를 해봤는데, 그분께서 그러더라고요. 부동산 채널 잘 안 되고 있다고. 최근에 조회수가 별로 안 좋고 구독자 증가도 좀 정체됐다고 말씀을 하시던데, 이런 게 시장의 어떤 흐름 자체를 말해주는 것 같기도 한데요. 실제로 KB 부동산의 매매 가격 전망 지수를 보니까 4월에 112.0이었거든요? 전달에 100.8이었는데, 이거 굉장히 많이 오른 거 아닙니까?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 100이 넘어가게 되면은 매수자보다 매도자가 우위가 된다라고 보시면 될 것 같고요. 그래서 실제 지금 집을 구하고 있는 사람들은 팔려고 하는.. 그러니까 3월달까지는 매도하는 사람이 더 마음이 급했었는데, 4월 말부터는 매수하려는 사람들이 마음이 더 조급해졌다. 그렇게 좀 보시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그래서 매도자 우위다?
◆ 김학렬 : 네. 그래서 매수자분들이 왔다 갔다 하시는데, 매도자 우위일 때는 아무래도 부동산에 관심보다는 다른 쪽에 관심이 있는 분들이 많았던 반면, 이제 매수자들이 좀 조급하게 되면은 정보를 얻어야 되잖아요? 그러다 보니까 평소 안 보던 채널들도 들어오게 되는 것들이고, 제 채널도 그래서 좀 최근에 조회수가 증가하긴 했습니다.
◇ 조태현 : 그런데 매도자가 우위가 되는 시장에서는 뭐가 달라지는 겁니까?
◆ 김학렬 : 아무래도 가격을 할인해서 파는 것들보다는, 속된 말로 버티는 분들이 많을 것 같다는 생각이 들고요. 그래서 예를 들어서 이게 전세든 매매든 마찬가지일 텐데, 매수자들이 원하는 대로 좀 맞춰주는 경우들이 있거든요? 거래를 빨리 시키기 위해서는. 그래서 전세 같은 경우는 인테리어 해 준다든지 도배 장판를 해 준다든지 이런 형태들이 나오고 있고, 매수자 입장에서는 예를 들어서 '복비 정도는 빼줄게' 이런 얘기가 나오거든요? 근데 그 말 자체가 없어진 거죠.
◇ 조태현 : 그렇게 되면 일단 사는 사람들은 더 좀 불리할 수밖에 없는 구조가 되겠네요?
◆ 김학렬 : 비용을 더 지불해야 되고. 그리고 또 어떻게 보면 그 매물이 정 없을 때에는 현장에서 매매 가격을 올리기도 하거든요? 그런 현상들도 발생하고, 더 많이 오르게 되면은 계약 해지, 심지어는 계약금을 2배로 물어주는 것들이 있거든요. 그런 것까지도 발생할 수도 있습니다.
◇ 조태현 : 주식시장도 강세장일 때는 매도 주문을 내는 게 조금 더 편한데, 그런 거랑 비슷한 개념이라고 이해를 하면 될 것 같습니다. 근데 지금 시장의 문제라면 이런 매매 가격뿐만이 아니라, 전월세 문제가 있을 것 같아요. 저희가 계속적으로 짚어보고 있는데, 청취자님이 김포에 사시는데 월세 만기로 이사해야 되는데, 월세 물건이 없어서 걱정이시래요. 이렇게 보면은 지역별로 월세, 전세 진짜 구하기가 굉장히 어려워진 것 같아요?
◆ 김학렬 : 원래 임차 시장은 전세가 8, 월세가 2 정도였었거든요. 일반적인 지금까지 30년 동안은. 그런데 최근에 와서 월세의 증가가 기하급수적으로 증가를 하고 있고요. 다세대 빌라가 이미 60% 정도까지 월세 거래 비중이 나왔고요. 최근에는 아파트조차도 과반수가 넘었습니다. 50%가 넘었다는 얘기죠. 근데 그 이유는 일단 전세가 없고요. 있다 하더라도 너무 비싸기 때문에, 매매를 할 수 없는 세입자들이 전세를 구할 수도 없고 비싸기 때문에 월세로 갈 수밖에 없는 것이죠. 해당 입지에서는 그래서 월세가 얼마 있지도 않았었는데, 그게 더 준 거예요. 부르는 게 갑이 됐었죠. 그래서 최근 1,2년 동안에 월세 가격이 2배 이상 오른 지역들도 많고, 이거는 상급지 하급지 상관없이 심지어는 지방까지 전국적으로 다 이런 패턴이거든요? 그 이유가 일단 전세가 없기 때문에 발생한 일이기도 하고요. 그리고 대출이 나오지 않기 때문에, 또 매매로도 전환할 수 없는 분들이 그냥 다 보증금이 낮은 월세 선택한 다음에, 계속 월세 지불액만 올라가고 있는 그런 시장이 계속 펼쳐지고 있다 라고 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 실제로 저희가 보도 같은 걸 접해보면은, '어떤 대형 단지가 있는데 거기에 전세 물건은 거의 없더라' 이런 모습들을 많이 볼 수 있는데, 현장에서 들려오는 목소리는 어떻습니까?
◆ 김학렬 : 그러니까 제가 25년 동안 부동산 통계를 계속 다루고 있는데요. 지금보다 상황이 훨씬 안 좋았던 시기들도 많았거든요? 근데 지금은 정말 특이하게 제가 25년 만에 최초인데, 1천 세대가 넘는 단지에서 전세 0, 월세 0개인 단지들이 너무 많은 거예요. 그러니까 제가 카운팅을 해 봤는데 하다가 지쳤어요. 한 10 몇 개, 더 못 세겠더라고요. 너무 많아서. 그래서 지금 전반적으로 한 자릿수 정도의 매물만 있다 라고 보시면 될 것 같고. 원래 한 천 세대 단지면은 최소한 10% 이상의 임차 매물이 있어야 되거든요? 그럼 천세대면 100개 이상이 나왔어야 되는데, 0개 아니면 1개예요. 이거는 지금 크게 부각되지 않아서 그렇지 훨씬 더 중요한 문제일 것 같고요. 그런데 문제는 이 문제가 하반기가 돼도, 2027년도가 돼도 개선될 여지가 하나도 없다는 게 문제입니다. 그래서 일단 매물에 증가할 수 있는 요지가 있어야 되는데, 지금 토지 거래 허가 구역 내에서는 한 건이 거래될 때마다 그나마 적은 임차 물건들도 줄어드는 것들이고요. 그 임차 물건들이 시장에 나와 있지 않을 뿐이지, 이 임차인들이 이사 가고 시장에 나와야 되거든요? 나올 여지가 없어진 거예요. 왜냐하면 자가 실거주할 사람들만 그 매물을 살 수 있기 때문에. 그래서 전세 매물, 월세 매물은 점점 줄어들 것으로 예상이 되고요.
그리고 또 기본적으로 신규 아파트 입주 물량이 있어야 되는데 재작년보다 반, 작년보다 반... 계속 공급되는데 2028년도까지는 공급 적은 것이 확정이 돼 있거든요? 2028년도 이후 또 그때 가봐야 하는데, 지금 분위기라고 하면은 그때도 없을 것 같아요. 그래서 두 가지 요소. 신규 입주 물량이 줄고, 그다음에 토지거래 허가 구역에서 거래할 때마다 주는 것들. 또 하나는 뭐냐면은 그래도 하급지 하급 상품들을 채워줬던 게 다세대, 빌라, 오피스텔인데, 여기는 신규 공급이 전멸이에요. 하나도 없습니다. 그래서 아마 이건 더 보이지 않는 위험 요소이기도 한데, 올 하반기 때부터는 거의 전세, 월세만 구하시는 분들한테는 지옥이 펼쳐질 것 같아요.
◇ 조태현 : 사실 많은 분들이 걱정했던 것들이 이게 다 매물을 묶게 해서 걱정을 많이 했었는데, 임대차 쪽에 공급도 없고 정책적으로도 묶이고, 여기에다가 '비거주 1주택자 장기 보유 특별공제' 이것까지 강화한다 라는 이야기가 나오고 있잖아요? 이것도 매물 잠김에 영향을 미치게 될 가능성이 있지 않을까요?
◆ 김학렬 : 중요한 포인트고요. 비거주 1주택 같은 경우는 시장에 임차 물건들을 내놓는 가장 중요한 것들 중에 하나였었거든요? 다주택자들이 많다 많다 하더라도, 1주택자들이 더 많아요. 그래서 1주택자들은 자가로 살기도 하지만, 비거주하면서 그것들을 전세나 월세 매물을 내놓기로 했었거든요. 대표적인 게 우리 대통령님이시잖아요? 분당에 지금 집을 갖고 계신데, 비거주 1주택을 하고 계신 거잖아요? 그리고 정치 하시는 분들은 대부분 다 지역구하고 실제 소유한 집이 다 다릅니다. 그분들이 다 비거주 1주택자였었는데, 그분들이 만약에 '자가로 하겠다' 라고 하는 순간부터 그것들은 이제 전세나, 월세 매물이 아니라 없어지는 겁니다. 그래서 앞으로 만약에 비거주 1주택자에 대한 세금이나, 대출 부분들에 대한 그런 압박이 강화되면은 더 주는 거죠. 그래서 아마 전세, 월세 문제는 더 심각해지지 않을까라는 생각이 들기도 합니다.
◇ 조태현 : 전세 이야기 주로 하고 있었는데 월세도 심각해졌다고 하니까, 월세도 지금 계속 역대 최고가를 찍고 있다고 하잖아요? 강북권의 평균 월세 가격이 3월 기준으로 143만 5천 원이네요. 강남이 161만 8천 원. 여기에서는 별로 차이가 안 나네요? 이것도 좀 이상한 현상 아닙니까?
◆ 김학렬 : 강남이 좀 넓습니다. 그래서 이게 동남권과 서남권을 나누게 되면요. 아마 동남권만 하게 되면 200에서 300 정도 더 올라갈 거예요. 왜냐하면 강남이라 하더라도 우리가 생각하는 강남이 아니라 한강 이남이라는 강남이거든요? 그래서 강서구는 좀 저렴하고, 그다음에 금관구라고 있어요. 구로구, 금천구, 관악구. 상대적으로 그 때문에 평균적으로 좀 낮춰진 것뿐이고요. 동남권은 굉장히 높습니다. 보통 엘스·리센츠 같은 경우는 400만 원 전후니까. 그래서 지금 이 금액이 중요한 것이 아니라, 월세의 상승률이 중요한데, 거의 매매 상승률보다 전세 상승률이 높고요. 전세 상승률보다 매매 상승률이 높거든요? 그래서 이 상태로 가게 되면은 아무래도 지금까지는 아파트가 월세 투자 상품으로서는 거의 부각을 못 받았었거든요? 제가 관심 있게 보고 있는 게 뭐냐면은 지금까지 외국 법인들이 한국에는 주거 임대 시장을 안 들어왔었거든요? 그런데 이 정도 스피드로 증가하게 되면은, 주거에 대한 월세 시장도 아마 외국에서 대기업들이 들어와서 오지 않을까. 그게 우리한테 좋은 게 아니라 월세가 그만큼 올라가고 있다는 것들이거든요? 근데 아마 그런 기사들이 다 지금 계속 나오고 있거든요. 외국 투자 기업들이 들어온다고 하는 것들? 그만큼 지금 한국 월세는 가파르게 오르고 있다 라고 지금 분석을 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 걱정되는 게 너무 많은데, 조금 전에 소장님 말씀하신 것처럼 지옥이 펼쳐질 가능성이 있다. 임대차 시장에 이렇게 되면은 지금이라도 제가 할 수 있는 한에서 빨리 내 집 마련하는 게 맞는 겁니까?
◆ 김학렬 : 저는 타이밍이 중요하다고 생각하지는 않고요. 내가 준비된 상태에서는 바로 매수를 하는 게 맞다고 생각을 합니다. 그 이유 중에 하나가 언제까지 기다려야 되느냐에 대해서 아무도 답을 해주지 않고 있거든요? 그러면 기다리면 내가 살 금액 정도로 시세가 내려올 것이냐? 그렇게 될 것 같지는 않고요. 물론 그런 입지들이 있고, 그런 아파트가 있을 텐데 아마 대부분 기다리시는 분들은 좋은 입지, 좋은 아파트를 생각할 텐데 그러면은 당장 좋은 입지, 좋은 아파트 갈 형편이 안 된다 라고 하면은 그것보다 한 단계, 두 단계 눈높이를 낮춰서 내 집 마련하시는 것이 지금 시장에서는 가장 좋은 주거지를 마련하는 방법이다. 이렇게 좀 제안을 드리고 있습니다.
◇ 조태현 : 약간 시선을 낮춰서 내 집 마련을 해야 될 필요성이 있다. 그렇다면은 이거 부동산 전문가 입장에서 그런 것 좀 여쭤봐야 되겠어요. 지금 내가 한 6억 정도의 집을 살 수 있다라고 가정을 한다면은 이 와중에 입지가 좀 좋은 곳, 어떤 곳들을 고를 수 있을까요? 뭘 봐야 됩니까?
◆ 김학렬 : 만약에 현찰로만 6억이 있으면은 굉장히 해피한 케이스고요. 왜? 대출 6억까지 받을 수 있다고 말씀드렸으니까. 12억이 되는 거예요. 12억이면은 서울에 상급지는 아니지만 중하급지에서는 구축들은 얼마든지 살 수 있고요. 만약에 대출까지 총 포함한 금액이 6억이다 라고 했을 때는 규제 지역에서는 힘들 것 같고, 좀 입지가 좋아지고 있는 비규제 지역들을 추천드리고 싶습니다. 고양시 덕양구라든지, 부천이라든지, 구리라든지, 의정부라든지 아까 말씀드린 그런 입지들. 지금 아마 수요가 움직이고 있는 지역들이 미리 움직이는 수요층들이 들어간 것들이거든요? 거기 가면은 59에서 84 정도가 5억에서 한 7억 사이 정도 금액이 되거든요?
◇ 조태현 : 국민평형이 그 정도 가격이다?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 근데 이 지역이 좋은 이유는 서울까지 출퇴근이 돼요. 특히 7월달 정도 되면 GTX-A가 파주 운정에서 강남 수서역까지 개통이 되거든요? 20분대면 옵니다. 그러니까 예전에는 1시간 반 정도 걸렸던 것이, 거의 한 3분의 1 정도로 시간이 줄어드는 것들이거든요? 그게 굉장히 큰 프리미엄입니다. 그래서 저는 GTX-A가 완전 개통되기 전까지 이런 비규제 지역들, 특히 한강 이북에 있는 경기도 지역들을 눈여겨보라고 말씀드리는데, 그 지역 중에 대표적인 지역이 고양시 덕양구 화정동, 삼송 신도시, 부천, 의정부, 구리. 이런 지역들은 지금이 저는 최적의 타이밍이라고 생각합니다.
◇ 조태현 : 지금 근데 이런 쪽에도 매수 문의 같은 게 어마어마하게 몰리고 있다. 이런 보도도 저희가 접한 적이 있거든요? 지금 나가 보면은 어떻게 물건 고르기는 수월한 상태입니까? 아직은?
◆ 김학렬 : 지금 서울 규제 지역들보다는 물건이 좀 있고요. 그래도 아직까지는 전세가가 올라가고 있거든요? 제가 지금 빨리 하라고 말씀드린 이유 중에 하나가, 비규제 지역들은 전세가가 먼저 움직인 다음에 전세가가 매매가를 밀어올리는 형태들을 좀 보여주고 있는데, 아직 매매가는 올라가지 않았어요.
◇ 조태현 : 그러면 이제 올라갈 준비를 시작하는 단계인건가요?
◆ 김학렬 : 전세가는 막 올라가고 있거든요. 그런데 이 지역이 좋은 이유 중에 하나는, 규제 지역은 갭을 끼고 살 수가 없어요. 근데 비규제 지역은 현재 갭을 끼고 일단 사둘 수가 있거든요? 근데 매매가는 올라가고 있지 않은데, 전세가가 올라가다 보니까 그러니까 일단은 대출을 받기 전에 물건을 확보하는 차원에서는 괜찮죠. 그리고 내가 대출을 받을 수 있을 때, 그때 세입자 나가면 들어가면 되는 것들이거든요? 전략적으로도 좀 비규제 지역을 해야 되는 타이밍이다. 그렇게 좀 말씀드려보도록 하겠습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 저는 이런 말씀드릴 때마다 과연 내 집 마련을 이렇게 전략까지 써가면서 해야 되나 되게 씁쓸한 마음이 들 때가 많은데, 지금은 좀 어쩔 수 없는 시기인 것 같습니다. 오늘은 김학렬 스마트튜브 부동산 조사 연구소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
◆ 김학렬 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
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- 李대통령 포함 비거주 1주택자, 세제 압박 강화되면 전월세 문제 더 심각해질 것
- 매매 < 전세 < 월세 상승률, 이 추세라면 아파트 월세 투자상품으로 부각될 것..韓 월세 가파르게 오를 것 우려
- 다주택자 매물? 상급지, 사실상 거래 중단돼..3월 평소 5천건에서 1만건으로 거래량 폭증
- 6억대출 '풀'로 나오는 지역만 거래되고 있어..연일 신고가 경신
- 5.10이후, 부동산 시장 전망은? "서울지역, 보합 또는 신고가 경신 현상 계속..단, 노도강 매매 거래 위주..전세 없어, 남양주 구리 경기 인천쪽으로 수요 옮겨갈 것"
- 상승 vs 하락론..부동산 유튜브로 살펴보니, "저 구독자 수 증가했습니다"
- 3월까지는 매수자 우위..4월말부터는 매도자 우위로 바뀌어
- 실수요자, 준비된 금액 안에서 바로 매수하길 권장
- 7월 GTX-A 파주-수서 개통..비규제역 눈여겨보길, 대표적 입지는?
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 다주택자 양도세 중과 유예, 오는 9일에 종료됩니다. 부동산 시장에서 이 대책이 갖는 의미가 남다른데요. 이재명 대통령이 이걸 통해서 "시장에 매물이 나올 것이다"라고 여러 차례 이야기를 했기 때문입니다. 정말 그렇게 됐을까요? 지금 상황 어떤지 한번 점검해 볼 필요가 있겠습니다. 전문가와 함께합니다. <고수 경제> 오늘은 김학렬 스마트튜브 부동산 조사 연구소장과 함께 나눠보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 사장님
◆ 김학렬 : 안녕하십니까.
◇ 조태현 : 지난번에 오셨을 때 "3월은 바겐세일로 A급 물건이 나오는데, 4월은 떨이 상품이 나올 때에도 그렇게 생각보다 싸지 않을 것이다" 이렇게 분석을 해 주셨거든요? 그런데 지금은 그 떨이 조차도 없어졌다. 그 시장에 물건이 많이 사라졌다라는 평가가 나오는 것 같아요?
◆ 김학렬 : 네 그렇습니다. 그러니까 실제 매물 줄어든 비율을 보게 되면은 4건 중에 1건이 없어졌거든요? 그러니까 그 얘기는 이미 거래가 됐거나, 지금 나와 있는 매물들이 싸지 않다. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그러니까 이미 시장에서 소화될 것, 급매물들은 다 소화가 됐다. 이렇게 봐야 되는 건가요?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 팔 사람들은 팔았고, 나머지는 버틸 사람들이 버티고 있다라고 보시면 될 것 같고. 굳이 싸게 팔 필요는 없다고 생각을 한 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그렇기 때문에 그분들이 내놓는 매물이 싼 가격은 아닐 것이다?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 팔리면 팔고, 안 팔리면 어쩔 수 없고. 이렇게 지금 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 이재명 대통령께서 말씀을 하신 것처럼, '절세를 위한 다주택자의 매물' 이거는 다 나왔다. 이렇게 봐야 되는 거예요? 지금은?
◆ 김학렬 : 다주택자 매물은 이미 이재명 대통령이 팔라고 하기 전부터 계속 팔고 있었고요. 왜냐하면 지금 다주택을 하는 것이 의미가 없거든요. 이득이 없기 때문에. 그것 때문에 가속화가 됐고, 3월달 한 달 동안에 정말 싼 매물들이 갑자기 나왔었는데, 그것들은 나오는 족족 다 거래가 됐어요. 거래량이 한 5천 건 전후가 보통인데, 1만 건 가까이 나왔었거든요? 그때 거래가 된 것으로 보고 있고. 지금 4월달에 나온 것들은 이미 토지거래허가 신청 들어간 것들만 남아 있는 것들이거든요? 실질적으로 거의 거래가 중단됐다고 보시면 될 것 같습니다. 상급지 매물들은.
◇ 조태현 : 그렇다면은 말씀하신 것처럼 지금 상급지는 거래가 중단이 된 흐름이고, 전반적인 시장 자체는 실수요자들이 주도하는 그런 시장이라고 봐야 되는 거예요?
◆ 김학렬 : 상급지는 25억부터는 2억 대출밖에 나오지 않습니다. 보통 지금 거래가 되고 있는 것은 15억 이하 구간이고요. 15억 이하 구간 구간들은 6억까지 풀 대출이 나오거든요? 그래서 지금 대출이 풀로 나오는 구간대 지역들과 매물들만 거래가 되고 있다라고 보시면 될 것 같고. 이 지역들은 현재도 거래가 되고 있긴 한데 이게 3월달과 좀 다른 것이, 3월달은 비싼 입지들이 좀 싸게 거래되는 경향들이 있었는데, 이 하급지에 거래되고 있는 것은 신고가입니다. 그러니까 정말 이중적인 구조인 것이죠.
◇ 조태현 : 네. 지금 말씀해 주신 것처럼 중하급지 위주로 거래가 이루어지고 가격도 오르고 있다. 이거를 제가 지표를 한번 찾아봤거든요? 부동산원 주간 거래 지표를 쭉 봤는데요. 동남권 같은 데 그러니까 강남, 서초, 송파, 강동, 동남권. 그러니까 이재명 대통령 취임 이후 지금까지 11%가 올랐는데, 올해는 0.66% 올랐어요. 조금 올랐고요. 서남권 양천, 강서 이런 데는 10% 올랐는데 올해 들어서 3.4%가 올랐거든요? 이런 걸 보면 확실히 중하급지라고 할 수 있는 외곽 지역. 이런 데가 지금 가파르게 오르는 게 보여요?
◆ 김학렬 : 그렇습니다. 이 지역이 오르는 이유가 두 가지가 있는데, 아까 말씀드린 대로 그 지역에 대출이 많이 나오기 때문에 그 지역 위주로 거래가 되고 있고. 그나마 매물이 있는 지역이기도 합니다. 또 하나는 뭐냐 하면 상급지에서 밀려가잖아요? 그 지역 가서 결국은 전세나 월세를 찾는데, 전세 월세도 없는 겁니다. 그래서 ‘강제 매수’라고 하는데, 왜냐하면 동남권이나 서남권보다는 좀 저렴하거든요? 동북권 지역들이. 그래서 전세를 구하러 갔다가 매매로 전환되는 수요까지 겹쳐지면서 거래도 더 많아지고 시세도 신고가가 나오고 있고, 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 동북권이라면 성동, 노원 이런 데 말씀하시는 거잖아요?
◆ 김학렬 : 이제 노.도.강, 중랑구... 조금 저렴한 지역들이라고 보시면 됩니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 조금 저렴한 지역이라고 말씀은 드리고 있지만 절대적인 가격이 그렇게 저렴하지는 않은 것 같고요. 서울에 지금 이런 공급 부족 현상이 계속되고 있고, 거래도 줄어들었고, 거기다가 외곽지는 거래가 오히려 활발해지면서 신고가도 나오고 있고. 그러면은 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 부과가 되는데, 이후로 부동산 가격 어떻게 움직일 걸로 전망하십니까?
◆ 김학렬 : 지금 추세랑 크게 다르지는 않을 것 같고요. 상급지 같은 경우는 거래량이 급감을 할 텐데, 그렇다고 거래가 안 되는 것은 아니고 실거주 목적으로 이전할 사람들은 계속 이전을 하는데, 3월달처럼 바겐세일 가격대는 아니고요. 아마 보합 내지 조금씩 신고가가 갱신되는 형태로 지금 거래가 될 것으로 보이고, 중위권 지역들은 일상적인 상태 그대로 유지가 될 것 같고요. 하급지들은 여전히 거래가 되고 있는데, 지금 하급지의 문제가 뭐냐면 매매는 거래되지만 전세가 없거든요? 그래서 아마 향후에 5월 이후, 6월 이후부터는 아무래도 하급지보다 더 하급지라고 할 수 있는 경기, 인천 쪽으로 수요가 옮겨갈 것 같아요. 그래서 3월달, 4월달에 하급지에서 보였던 모습들이 경기도 인천에서 보여질 것이다. 그리고 지방 일부까지도 그렇게 지금 전망을 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 그러니까 말씀하신 것처럼 노원 같은 데서 집을 구하려던 분들이 밀려나서, 의정부나 이런 쪽으로 가게 된다는 말씀이신 거예요?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 남양주 구리 이런 쪽으로 이동을 하고 있는 것이죠. 수요가 이동되고 있습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 그게 5월 10일 이후에 벌어질 일이다?
◆ 김학렬 : 그렇습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 최근 들어서 유튜브에서도 집값 상승론, 하락론 이렇게 계속 의견들이 오가고 있잖아요? 소장님 요즘 구독자가 많이 늘었습니까?
◆ 김학렬 : 꾸준히 늘고 있고요. 저는 이렇게 뭐 구독자를 늘리는 행태들을 하고 있지는 않기 때문에, 있는 껏 소신 발언을 하기 때문에 제 팬들만 좀 많이 오고 있고요. 근데 작년보다 더 늘었습니다. 그것도 좀 이상한 현상이라고 보고 있었는데, 아무래도 관심이 좀 높아진 것 같고요. 아무래도 분위기가 좀 안 좋다가 최근에 좀 하급지 위주로 거래가 되다 보니까, 그 지역에 대한 정보를 얻으려고 하시는 분들이 있는 것 같아요.
◇ 조태현 : 저는 유튜브에서 지금까지 하락론을 많이 말씀하셨던 분과 직접 한번 얘기를 해봤는데, 그분께서 그러더라고요. 부동산 채널 잘 안 되고 있다고. 최근에 조회수가 별로 안 좋고 구독자 증가도 좀 정체됐다고 말씀을 하시던데, 이런 게 시장의 어떤 흐름 자체를 말해주는 것 같기도 한데요. 실제로 KB 부동산의 매매 가격 전망 지수를 보니까 4월에 112.0이었거든요? 전달에 100.8이었는데, 이거 굉장히 많이 오른 거 아닙니까?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 100이 넘어가게 되면은 매수자보다 매도자가 우위가 된다라고 보시면 될 것 같고요. 그래서 실제 지금 집을 구하고 있는 사람들은 팔려고 하는.. 그러니까 3월달까지는 매도하는 사람이 더 마음이 급했었는데, 4월 말부터는 매수하려는 사람들이 마음이 더 조급해졌다. 그렇게 좀 보시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 그래서 매도자 우위다?
◆ 김학렬 : 네. 그래서 매수자분들이 왔다 갔다 하시는데, 매도자 우위일 때는 아무래도 부동산에 관심보다는 다른 쪽에 관심이 있는 분들이 많았던 반면, 이제 매수자들이 좀 조급하게 되면은 정보를 얻어야 되잖아요? 그러다 보니까 평소 안 보던 채널들도 들어오게 되는 것들이고, 제 채널도 그래서 좀 최근에 조회수가 증가하긴 했습니다.
◇ 조태현 : 그런데 매도자가 우위가 되는 시장에서는 뭐가 달라지는 겁니까?
◆ 김학렬 : 아무래도 가격을 할인해서 파는 것들보다는, 속된 말로 버티는 분들이 많을 것 같다는 생각이 들고요. 그래서 예를 들어서 이게 전세든 매매든 마찬가지일 텐데, 매수자들이 원하는 대로 좀 맞춰주는 경우들이 있거든요? 거래를 빨리 시키기 위해서는. 그래서 전세 같은 경우는 인테리어 해 준다든지 도배 장판를 해 준다든지 이런 형태들이 나오고 있고, 매수자 입장에서는 예를 들어서 '복비 정도는 빼줄게' 이런 얘기가 나오거든요? 근데 그 말 자체가 없어진 거죠.
◇ 조태현 : 그렇게 되면 일단 사는 사람들은 더 좀 불리할 수밖에 없는 구조가 되겠네요?
◆ 김학렬 : 비용을 더 지불해야 되고. 그리고 또 어떻게 보면 그 매물이 정 없을 때에는 현장에서 매매 가격을 올리기도 하거든요? 그런 현상들도 발생하고, 더 많이 오르게 되면은 계약 해지, 심지어는 계약금을 2배로 물어주는 것들이 있거든요. 그런 것까지도 발생할 수도 있습니다.
◇ 조태현 : 주식시장도 강세장일 때는 매도 주문을 내는 게 조금 더 편한데, 그런 거랑 비슷한 개념이라고 이해를 하면 될 것 같습니다. 근데 지금 시장의 문제라면 이런 매매 가격뿐만이 아니라, 전월세 문제가 있을 것 같아요. 저희가 계속적으로 짚어보고 있는데, 청취자님이 김포에 사시는데 월세 만기로 이사해야 되는데, 월세 물건이 없어서 걱정이시래요. 이렇게 보면은 지역별로 월세, 전세 진짜 구하기가 굉장히 어려워진 것 같아요?
◆ 김학렬 : 원래 임차 시장은 전세가 8, 월세가 2 정도였었거든요. 일반적인 지금까지 30년 동안은. 그런데 최근에 와서 월세의 증가가 기하급수적으로 증가를 하고 있고요. 다세대 빌라가 이미 60% 정도까지 월세 거래 비중이 나왔고요. 최근에는 아파트조차도 과반수가 넘었습니다. 50%가 넘었다는 얘기죠. 근데 그 이유는 일단 전세가 없고요. 있다 하더라도 너무 비싸기 때문에, 매매를 할 수 없는 세입자들이 전세를 구할 수도 없고 비싸기 때문에 월세로 갈 수밖에 없는 것이죠. 해당 입지에서는 그래서 월세가 얼마 있지도 않았었는데, 그게 더 준 거예요. 부르는 게 갑이 됐었죠. 그래서 최근 1,2년 동안에 월세 가격이 2배 이상 오른 지역들도 많고, 이거는 상급지 하급지 상관없이 심지어는 지방까지 전국적으로 다 이런 패턴이거든요? 그 이유가 일단 전세가 없기 때문에 발생한 일이기도 하고요. 그리고 대출이 나오지 않기 때문에, 또 매매로도 전환할 수 없는 분들이 그냥 다 보증금이 낮은 월세 선택한 다음에, 계속 월세 지불액만 올라가고 있는 그런 시장이 계속 펼쳐지고 있다 라고 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 실제로 저희가 보도 같은 걸 접해보면은, '어떤 대형 단지가 있는데 거기에 전세 물건은 거의 없더라' 이런 모습들을 많이 볼 수 있는데, 현장에서 들려오는 목소리는 어떻습니까?
◆ 김학렬 : 그러니까 제가 25년 동안 부동산 통계를 계속 다루고 있는데요. 지금보다 상황이 훨씬 안 좋았던 시기들도 많았거든요? 근데 지금은 정말 특이하게 제가 25년 만에 최초인데, 1천 세대가 넘는 단지에서 전세 0, 월세 0개인 단지들이 너무 많은 거예요. 그러니까 제가 카운팅을 해 봤는데 하다가 지쳤어요. 한 10 몇 개, 더 못 세겠더라고요. 너무 많아서. 그래서 지금 전반적으로 한 자릿수 정도의 매물만 있다 라고 보시면 될 것 같고. 원래 한 천 세대 단지면은 최소한 10% 이상의 임차 매물이 있어야 되거든요? 그럼 천세대면 100개 이상이 나왔어야 되는데, 0개 아니면 1개예요. 이거는 지금 크게 부각되지 않아서 그렇지 훨씬 더 중요한 문제일 것 같고요. 그런데 문제는 이 문제가 하반기가 돼도, 2027년도가 돼도 개선될 여지가 하나도 없다는 게 문제입니다. 그래서 일단 매물에 증가할 수 있는 요지가 있어야 되는데, 지금 토지 거래 허가 구역 내에서는 한 건이 거래될 때마다 그나마 적은 임차 물건들도 줄어드는 것들이고요. 그 임차 물건들이 시장에 나와 있지 않을 뿐이지, 이 임차인들이 이사 가고 시장에 나와야 되거든요? 나올 여지가 없어진 거예요. 왜냐하면 자가 실거주할 사람들만 그 매물을 살 수 있기 때문에. 그래서 전세 매물, 월세 매물은 점점 줄어들 것으로 예상이 되고요.
그리고 또 기본적으로 신규 아파트 입주 물량이 있어야 되는데 재작년보다 반, 작년보다 반... 계속 공급되는데 2028년도까지는 공급 적은 것이 확정이 돼 있거든요? 2028년도 이후 또 그때 가봐야 하는데, 지금 분위기라고 하면은 그때도 없을 것 같아요. 그래서 두 가지 요소. 신규 입주 물량이 줄고, 그다음에 토지거래 허가 구역에서 거래할 때마다 주는 것들. 또 하나는 뭐냐면은 그래도 하급지 하급 상품들을 채워줬던 게 다세대, 빌라, 오피스텔인데, 여기는 신규 공급이 전멸이에요. 하나도 없습니다. 그래서 아마 이건 더 보이지 않는 위험 요소이기도 한데, 올 하반기 때부터는 거의 전세, 월세만 구하시는 분들한테는 지옥이 펼쳐질 것 같아요.
◇ 조태현 : 사실 많은 분들이 걱정했던 것들이 이게 다 매물을 묶게 해서 걱정을 많이 했었는데, 임대차 쪽에 공급도 없고 정책적으로도 묶이고, 여기에다가 '비거주 1주택자 장기 보유 특별공제' 이것까지 강화한다 라는 이야기가 나오고 있잖아요? 이것도 매물 잠김에 영향을 미치게 될 가능성이 있지 않을까요?
◆ 김학렬 : 중요한 포인트고요. 비거주 1주택 같은 경우는 시장에 임차 물건들을 내놓는 가장 중요한 것들 중에 하나였었거든요? 다주택자들이 많다 많다 하더라도, 1주택자들이 더 많아요. 그래서 1주택자들은 자가로 살기도 하지만, 비거주하면서 그것들을 전세나 월세 매물을 내놓기로 했었거든요. 대표적인 게 우리 대통령님이시잖아요? 분당에 지금 집을 갖고 계신데, 비거주 1주택을 하고 계신 거잖아요? 그리고 정치 하시는 분들은 대부분 다 지역구하고 실제 소유한 집이 다 다릅니다. 그분들이 다 비거주 1주택자였었는데, 그분들이 만약에 '자가로 하겠다' 라고 하는 순간부터 그것들은 이제 전세나, 월세 매물이 아니라 없어지는 겁니다. 그래서 앞으로 만약에 비거주 1주택자에 대한 세금이나, 대출 부분들에 대한 그런 압박이 강화되면은 더 주는 거죠. 그래서 아마 전세, 월세 문제는 더 심각해지지 않을까라는 생각이 들기도 합니다.
◇ 조태현 : 전세 이야기 주로 하고 있었는데 월세도 심각해졌다고 하니까, 월세도 지금 계속 역대 최고가를 찍고 있다고 하잖아요? 강북권의 평균 월세 가격이 3월 기준으로 143만 5천 원이네요. 강남이 161만 8천 원. 여기에서는 별로 차이가 안 나네요? 이것도 좀 이상한 현상 아닙니까?
◆ 김학렬 : 강남이 좀 넓습니다. 그래서 이게 동남권과 서남권을 나누게 되면요. 아마 동남권만 하게 되면 200에서 300 정도 더 올라갈 거예요. 왜냐하면 강남이라 하더라도 우리가 생각하는 강남이 아니라 한강 이남이라는 강남이거든요? 그래서 강서구는 좀 저렴하고, 그다음에 금관구라고 있어요. 구로구, 금천구, 관악구. 상대적으로 그 때문에 평균적으로 좀 낮춰진 것뿐이고요. 동남권은 굉장히 높습니다. 보통 엘스·리센츠 같은 경우는 400만 원 전후니까. 그래서 지금 이 금액이 중요한 것이 아니라, 월세의 상승률이 중요한데, 거의 매매 상승률보다 전세 상승률이 높고요. 전세 상승률보다 매매 상승률이 높거든요? 그래서 이 상태로 가게 되면은 아무래도 지금까지는 아파트가 월세 투자 상품으로서는 거의 부각을 못 받았었거든요? 제가 관심 있게 보고 있는 게 뭐냐면은 지금까지 외국 법인들이 한국에는 주거 임대 시장을 안 들어왔었거든요? 그런데 이 정도 스피드로 증가하게 되면은, 주거에 대한 월세 시장도 아마 외국에서 대기업들이 들어와서 오지 않을까. 그게 우리한테 좋은 게 아니라 월세가 그만큼 올라가고 있다는 것들이거든요? 근데 아마 그런 기사들이 다 지금 계속 나오고 있거든요. 외국 투자 기업들이 들어온다고 하는 것들? 그만큼 지금 한국 월세는 가파르게 오르고 있다 라고 지금 분석을 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 걱정되는 게 너무 많은데, 조금 전에 소장님 말씀하신 것처럼 지옥이 펼쳐질 가능성이 있다. 임대차 시장에 이렇게 되면은 지금이라도 제가 할 수 있는 한에서 빨리 내 집 마련하는 게 맞는 겁니까?
◆ 김학렬 : 저는 타이밍이 중요하다고 생각하지는 않고요. 내가 준비된 상태에서는 바로 매수를 하는 게 맞다고 생각을 합니다. 그 이유 중에 하나가 언제까지 기다려야 되느냐에 대해서 아무도 답을 해주지 않고 있거든요? 그러면 기다리면 내가 살 금액 정도로 시세가 내려올 것이냐? 그렇게 될 것 같지는 않고요. 물론 그런 입지들이 있고, 그런 아파트가 있을 텐데 아마 대부분 기다리시는 분들은 좋은 입지, 좋은 아파트를 생각할 텐데 그러면은 당장 좋은 입지, 좋은 아파트 갈 형편이 안 된다 라고 하면은 그것보다 한 단계, 두 단계 눈높이를 낮춰서 내 집 마련하시는 것이 지금 시장에서는 가장 좋은 주거지를 마련하는 방법이다. 이렇게 좀 제안을 드리고 있습니다.
◇ 조태현 : 약간 시선을 낮춰서 내 집 마련을 해야 될 필요성이 있다. 그렇다면은 이거 부동산 전문가 입장에서 그런 것 좀 여쭤봐야 되겠어요. 지금 내가 한 6억 정도의 집을 살 수 있다라고 가정을 한다면은 이 와중에 입지가 좀 좋은 곳, 어떤 곳들을 고를 수 있을까요? 뭘 봐야 됩니까?
◆ 김학렬 : 만약에 현찰로만 6억이 있으면은 굉장히 해피한 케이스고요. 왜? 대출 6억까지 받을 수 있다고 말씀드렸으니까. 12억이 되는 거예요. 12억이면은 서울에 상급지는 아니지만 중하급지에서는 구축들은 얼마든지 살 수 있고요. 만약에 대출까지 총 포함한 금액이 6억이다 라고 했을 때는 규제 지역에서는 힘들 것 같고, 좀 입지가 좋아지고 있는 비규제 지역들을 추천드리고 싶습니다. 고양시 덕양구라든지, 부천이라든지, 구리라든지, 의정부라든지 아까 말씀드린 그런 입지들. 지금 아마 수요가 움직이고 있는 지역들이 미리 움직이는 수요층들이 들어간 것들이거든요? 거기 가면은 59에서 84 정도가 5억에서 한 7억 사이 정도 금액이 되거든요?
◇ 조태현 : 국민평형이 그 정도 가격이다?
◆ 김학렬 : 그렇죠. 근데 이 지역이 좋은 이유는 서울까지 출퇴근이 돼요. 특히 7월달 정도 되면 GTX-A가 파주 운정에서 강남 수서역까지 개통이 되거든요? 20분대면 옵니다. 그러니까 예전에는 1시간 반 정도 걸렸던 것이, 거의 한 3분의 1 정도로 시간이 줄어드는 것들이거든요? 그게 굉장히 큰 프리미엄입니다. 그래서 저는 GTX-A가 완전 개통되기 전까지 이런 비규제 지역들, 특히 한강 이북에 있는 경기도 지역들을 눈여겨보라고 말씀드리는데, 그 지역 중에 대표적인 지역이 고양시 덕양구 화정동, 삼송 신도시, 부천, 의정부, 구리. 이런 지역들은 지금이 저는 최적의 타이밍이라고 생각합니다.
◇ 조태현 : 지금 근데 이런 쪽에도 매수 문의 같은 게 어마어마하게 몰리고 있다. 이런 보도도 저희가 접한 적이 있거든요? 지금 나가 보면은 어떻게 물건 고르기는 수월한 상태입니까? 아직은?
◆ 김학렬 : 지금 서울 규제 지역들보다는 물건이 좀 있고요. 그래도 아직까지는 전세가가 올라가고 있거든요? 제가 지금 빨리 하라고 말씀드린 이유 중에 하나가, 비규제 지역들은 전세가가 먼저 움직인 다음에 전세가가 매매가를 밀어올리는 형태들을 좀 보여주고 있는데, 아직 매매가는 올라가지 않았어요.
◇ 조태현 : 그러면 이제 올라갈 준비를 시작하는 단계인건가요?
◆ 김학렬 : 전세가는 막 올라가고 있거든요. 그런데 이 지역이 좋은 이유 중에 하나는, 규제 지역은 갭을 끼고 살 수가 없어요. 근데 비규제 지역은 현재 갭을 끼고 일단 사둘 수가 있거든요? 근데 매매가는 올라가고 있지 않은데, 전세가가 올라가다 보니까 그러니까 일단은 대출을 받기 전에 물건을 확보하는 차원에서는 괜찮죠. 그리고 내가 대출을 받을 수 있을 때, 그때 세입자 나가면 들어가면 되는 것들이거든요? 전략적으로도 좀 비규제 지역을 해야 되는 타이밍이다. 그렇게 좀 말씀드려보도록 하겠습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 저는 이런 말씀드릴 때마다 과연 내 집 마련을 이렇게 전략까지 써가면서 해야 되나 되게 씁쓸한 마음이 들 때가 많은데, 지금은 좀 어쩔 수 없는 시기인 것 같습니다. 오늘은 김학렬 스마트튜브 부동산 조사 연구소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
◆ 김학렬 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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