양도세 중과 '마지막 퇴로'...무주택자 갭투자 허용

■ 진행 : 조태현 앵커, 박세미 앵커
■ 출연 : 허준영 서강대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 공식적으로 종료하기로 했습니다. 다만 여러 보완 방안, 퇴로도 열어뒀는데요. 실제로 부동산 시장 안정에 효과가 있을지를 두곤 의견이 엇갈립니다. 오늘은 부동산 시장에 집중해 보겠습니다. 허준영 서강대 경제학과 교수와 함께하겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 이 부분은 이재명 대통령께서도 여러 차례 SNS에 글을 올렸기 때문에 예상됐던 일인데 다주택자 양도세 중과 유예 조치. 양도세 중과가 4년 만에 다시 부활을 하게 됐어요. 세금을 얼마나 더 내게 되는 겁니까?

[허준영]
주택 소유에 따라 다르고 보유기간이랑 양도 가격에 따라 다르기는 한데 최고세율 기준으로 봤을 때 2주택자는 71. 5% 세율이고요, 최고세율이. 3주택자는 82. 5%까지 올라갑니다. 그래서 보통 저희가 생각하는, 한 10년 보유하셨다. 그리고 양도차익이 한 20억 정도 나셨다고 하는 분은 현재 7억 정도 양도세를 내시는데 2주택자 같은 경우에는 5월 10일부터는 13억 5000, 그다음에 3주택자는 15억 7000. 그러니까 양도 차익에 대해서 거의 다 양도세로 나간다고 생각하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
정부가 당장 매도 의지가 있는 다주택자를 위해서 퇴로를 열어뒀는데 어떤 내용인가요?

[허준영]
그러니까 지금 이렇게 양도세 중과 유예가 종료되면 무슨 일이 벌어지냐면 우리가 집을 사는 건 옷을 사는 거랑 다르잖아요. 집을 사는 건 집을 보고 계약을 하고 잔금을 치르고 등기까지 하는 데 시간이 걸리지 않습니까? 보통 한 100일 정도 넘게 걸리는데 지금 생각해 봐도 5월 9일이면 3개월이 채 안 남았단 말입니다. 그러면 이게 실제적으로 5월 9일까지 집을 팔아야 되는데 실제로 물리적으로 시간이 가능한가라는 이슈가 있을 수 있고요. 그것에 대해서 5월 9일까지 계약만 딱 하면 등기랑 잔금은 그 후에 4개월. 4개월은 어디냐면 강남3구랑 용산까지는 4개월 유예기간을 주고 아니면 그 나머지 조정지역에 대해서는 서울 21개 지역이랑 경기 12개 지역에 대해서는 6개월 유예기간을 주니까 11월 9일까지 잔금이랑 등기를 완료하면 된다는 게 첫 번째 내용이고요. 두 번째 내용은 지금 다주택자들이 갖고 있는 집의 대부분 세를 주고 있는데 지금 서울이 토지거래, 경기의 주요 지역들이 토지거래허가구역으로 묶여서 실거주가 아니면 새로 매매가 불가능하잖아요. 이렇게 됐을 때는 그러면 이 세가 끝날 때까지 기다려야 하는데 5웍 9일이 그 이후면 어떡하지라는 일들이 있으니까 이것에 대해서 실거주 요건 같은 경우도 최대 2년까지 미뤄준다라는 겁니다. 그렇게 봤을 때 다만 중요한 건 실거주 요건이 2년까지 미뤄지는 것은 주택을 구입하시는 분이 무주택일 때만 적용받는 그런 내용입니다.

[앵커]
그러니까 무주택자가 다주택자의 세입자가 낀 집을 사는 건 허용된다고 볼 수도 있는 거잖아요. 그건 투기성 비거주 1주택자에게 갭투자를 허용한다고도 볼 수 있는 것 아닙니까? 이런 비판도 있는 것 같은데요.

[허준영]
갭투자라고 하는 건 이런 겁니다. 하나는 대출이 굉장히 조여져 있는 상황입니다. 금액에 따라서 대출량이 다르지만 지금 고가 주택에 대해서는 2억까지밖에 대출이 안 나오고 있는 것이 첫 번째 상황이고요. 두 번째로는 2년 후에 어쨌든 최대로 봤을 때도 지금 계약을 하더라도 2년 내에 실거주로 들어와야 되는데 2년 안에 그 비싼 집이 있을 때 그 비싼 집이 파이낸싱이 끝나야 되는 이슈가 있기 때문에 저희가 좀 긴 시기에서 대출이 많이 나올 때 생각하는 갭투자에 비해서는 지금 나오는 갭투자는 상대적으로 제한적이지 않을까라는 게 아마 정부가 생각하는 안인 것 같습니다.

[앵커]
아까전에 5월 9일까지 계약을 하면 된다고 말씀하셨는데 그러면 5월 9일 전에 가계약, 이른바 양정금을 내는 것도 양도세 중과 유예가 되는 건가요?

[허준영]
그건 아니고요. 토지거래허가구역에서 사실 사전약정 같은 거 많이 하십니다. 그런데 이런 건 안 되고요. 매매 계약을 정식적으로 체결하고 계약금을 지급받은 사실을 증빙하는 서류를 내야 이게 매매 계약으로 인정이 되고요. 본계약이 5월 9일까지 완료되어야 한다는 그런 상황이라는 것도 명심하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
여러 가지로 미리 알고 있어야 되는 내용들이 많은 것 같은데요. 무주택자가 임대차 계약이 2년 가까이 남은 집을 살 경우에는 실거주 의무가 언제까지 유예된다는 겁니까?

[허준영]
그러니까 이게 나온 게 2월 12일이니까 어떻게 보면 2월 12일날 계약을 했는데 그날 임대차 계약이 갱신됐다라고 하면 2년 이후인 2028년 2월 11일까지는 들어가셔야 되는 거고요. 다만 임차인 입장에서 생각해보시면 원래는 임대갱신청구권이 있어서 2+2를 생각하고 들어가시잖아요. 그런데 여기서 +2는 없다고 생각하셔야 될 것 같습니다. 그렇게 돼서 만약에 어제까지 전세계약을 하신 분들이 계시면, 혹은 임대계약을 하신 분들이 계시면 2+2 중에 앞의 2만 하실 수 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
궁극적으로 시장이 이에 따라서 반응할지도 궁금한데 실제로 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 시장에 많이 풀릴 것으로 예상을 하시나요?

[허준영]
첫 번째로는 그러면 다주택자들이 어느 정도의 매물을 어느 지역에 갖고 있는지를 봐야 되는 게 필요할 것 같은데요. 아마 정부는 이런 자료를 가지고 있을 것 같은데 저희들은 볼 수가 없죠. 그런데 사실 우리가 똘똘한 한 채에 대한 정책이 본격적으로 시작한 게 한 2018년 정도라고 하면 그 후로 7~8년 정도 다주택자들이 똘똘한 한 채로 포트폴리오를 조정할 기회가 있었을 겁니다. 그렇게 봤을 때 예전에 비해서 우선은 다주택자들의 수가 좀 준 것 같기는 하고요. 그리고 다주택자들이 가지고 있는 집이라고 하는 것도 어떻게 보면 이제는 아주 똘똘한 한 채를 본인 거주용으로 가지고 있거나 그리고 나머지 집들에 대해서는 상대적으로 덜 똘똘한 것을 갖고 있을 확률이 크기 때문에 우선 가장 먼저 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 곳이라고 생각하는 것은 서울의 약간의 외곽지라든가 아니면 한강벨트가 아닌 지역에서도 나올 수 있다고 생각을 하고요. 그리고 아마 다주택자들이 가지고 있는 집들 그중 일부는 그래도 핵심지역이라고 하는 한강벨트 이 안에 2~3채를 가지고 있을 수 있습니다. 그런 물건들이 나오면 최근 들어서 강남 같은 경우가 이전에 비해서 매물이 한 10% 정도 늘었다고 얘기하는 것들 중 일부는 아마 이런 다주택자들이 내놓고 있는 급매가 있을 수 있다고 보면 강남 지역이나 아니면 한강벨트에서도 나올 수 있는 부분들이 있을 것 같고요. 또 하나는 기존에 1주택자들이 옮겨가는 수요가 있을 수 있기 때문에 1주택자들이 내놓을 수 있는 물건, 거기다 저희가 조금 이따 얘기하겠지만 주택 임대사업자들이 내놓고 가는 물건이 있을 것 같은데 주택임대사업자 같은 경우에는 아파트에 대한 임대사업자 등록은 2020년부터 폐지가 돼서 단계적으로 일몰이 들어가 있는 상태라서 갖고 있는 물건 같은 것들, 내놓을 수 있는 물건 같은 것들이 주로 아파트보다는 오피스텔이나 빌라 이런 것들이 나올 가능성이 높지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이 부분에 대해서 우려되는 약간의 내용들 짚어보고 가도록 할까요. 말씀하신 것처럼 매물이 늘러고 오름폭도 주춤하다고는 하는데 정말 급매가 있는지에 대해서는 의견이 엇갈리고요. 여전히 오름폭 자체가 높은 편이기도 한데요. 과거 사례를 봤을 때는 양도세를 중과한다, 그러면 매물이 잠기고요. 이걸 해결하기 위해서 보유세를 높이면 이게 임대인들에게 전가되는 현상이 계속 반복됐었거든요. 이번에는 다를까요?

[허준영]
이번에도 사실 그런 부작용은 분명히 일어날 수 있을 것 같고요. 다만 이번에는 사실 벌어질 수 있는 일 중에 하나가 이렇게 다주택자들이 내놓는 집들에 대해서 사실 누가 들어갈 수 있는지를 보는 것도 저는 되게 중요할 것 같아요. 지금 어떻게 보면 핵심 지역이라고 하는 데서 나오는 것들에 대해서는 무주택을 가진 분들이 들어갈 수 있는 과연 여건이 되는지에 대한 생각이 들 것 같고요. 이 조건, 그러니까 내가 지금 무주택인데 현금은 굉장히 잘 준비가 되어 있는 다주택자들이 아마 이런 지역들로 들어갈 텐데 결국은 이런 지역은 그런 분들에게 돌아갈 가능성이 있지만 지금 대출이 많이 묶여 있는 상황이어서 사실은 어느 정도 거래가 일어날지. 어떻게 보면 이번 정책의 목표라는 게 부동산 가격을 수도권 중심으로 내리겠다, 떨어뜨리겠다라는 게 목표라고 한다면 결국은 두 가지 일이 벌어져야 되거든요. 내놓는 사람들은 가격을 낮춰서 내려놓고 그것들이 거래가 활발하게 되는 것이 일어나야 될 텐데 과연 어느 정도 거래가 활발하게 일어날 것인가가 저는 어떻게 보면 굉장히 관건 중 하나라고 보고 있습니다. 그래서 호가는 낮아졌는데 거래는 일어나지 않는. 그리고 그 거래가 소수 일어나는 것들은 준비된 구매력을 가진 무주택자일 때는 정부가 원하는 목표를 달성할 수 있을지에 대한 문제는 남아 있을 것 같습니다.

[앵커]
사실 부동산이 한두 푼 하는 건 아니잖아요. 대출을 받아서 구매를 하시는 분들 많은데 사실상 대출이 이전에 비해서 많이 막혀 있는 상황이거든요. 그렇다면 현금 부자인 사람만 살 수 있는 것 아닌가 이런 우려도 나오는데 어떻게 보시나요?

[허준영]
제가 말씀드렸던 것처럼 구매력을 가진 준비된 무주택자들의 시장이 열릴 가능성도 저는 충분히 있다고 보고 있고요. 사실 저희가 주택 정책이라고 하는 걸 보면 주택 정책이 어려운 건 너무 층위가 다양하다는, 그러니까 목표의 층위가 굉장히 다양하다는 측면이 있습니다. 예를 들어서 이런 계층을 볼 수 있죠. 부부가 굉장히 좋은 직장을 가지고 있는데 그런데 부모로부터 받은 건 없고 그런데 서울의 핵심 지역을 들어가고는 싶은데 대출이 안 나와서 못 들어가는 사람도 있을 수 있고요. 이런 사람들에게 자리를 열어주는 걸 수도 있고, 아니면 자녀들 교육 때문에 서울 밖으로 나가기는 싫지만 지금 서울 집값이 너무 오르고 전월세 가격도 올라서 사실 이럴 바에는 그냥 서울에 집을 사고 싶은데 주택 가격이 떨어지기를 기다리는 분들도 있을 거고. 그런데 얼마 전에 대통령 워딩 자체는 조금 생각해 볼 필요가 있는데 뭐냐 하면 1평당 3억이다라고 하는 게 너무 사람들에게 고통이다. 그런데 1평당 3억인 집은 사실 저희가 생각하는 초고가 주택들, 핵심 지역의 주택들인 거잖아요. 그쪽의 주택가격을 안정시키겠다는 게 목표인 건지, 아니면 그것들이 결국은 주택 가격이라는 게 연관이 되어 있으니까 거기가 가격이 떨어지면 거기보다 약간 가격이 낮은 지역도 가격이 떨어지고. 연쇄작용을 통해서 조금 더 거주 가능한 환경으로 서울과 수도권을 만들겠다는 것인지 사실 저는 모호함이 남아 있지 않나 정도로 생각하고 있습니다.

[앵커]
정책의 목표부터 아주 명확하게 설정할 필요성은 있는 것 같습니다. 조금 전에 SNS 말씀을 해 주셨으니까 이재명 대통령께서 SNS에 올린 또 하나의 화두가 있습니다. 임대사업자에 대한 혜택을 계속 유지할 필요가 있느냐 이런 말씀을 하고 계시는데 무슨 혜택이 있길래 그러는 겁니까?

[허준영]
이 임대사업자가 예를 들어서 임대료를 어느 정도 올리지 않고 임대를 주는 것을 유지하게 되면 세금 감면 혜택이 굉장히 많고, 의무 임대 기간 동안에는 재산세랑 임대소득세가 감면되고요. 종부세 산정할 때 주택 수에 임대주택은 포함되지 않습니다. 그리고 양도를 할 때도 다주택자 양도소득세 중과 유예도 또 다른 혜택입니다. 그래서 이런 여러 가지 세제 혜택들이 있기 때문에 사실 임대사업자가 언제 본격적으로 많이 들어오겠 됐냐면 2018년에 문재인 정부 때 대책이 나오면서 다주택자들은 종합부동산세를 중과받거나 아니면 임대사업자로 전환해서 임대를 안정적으로 공급하거나 둘 중 하나를 해라 하면서 이때부터 임대사업자가 굉장히 많이 늘었던 거고요. 그런데 임대사업자 얘기 중에 아까 제가 말씀드린 것처럼 2020년부터는 뭐가 없어졌냐면 아파트에 대해서는 임대사업자 제도를 폐지했습니다. 그래서 그전에 시작된 아파트 임대들은 지금 지속되고 있지만 그것이 최대 8년이거든요. 그렇게 봤을 때는 조만간 문재인 정부 때 나왔던 아파트 임대사업은 일몰 수순에 들어갈 것 같고요. 지금 임대사업자들은 대부분 다 아파트가 아닌 생활용 주거시설이라든가 오피스텔 이런 임대입니다.

[앵커]
이재명 대통령이 10일에 국무회의에서 적정한 기간 후에는 일반 주택처럼 똑같이 중과해야 한다. 이렇게 언급을 한 바가 있는데 그렇다면 앞으로 어떤 방향으로 이 임대사업자에 대한 혜택이 축소되는 걸까요?

[허준영]
그러니까 지금 임대사업자만 유지를 하면 양도소득세 중과 같은 것도 피할 수 있는 게 있는데 이런 것들도 아마 현실화하겠다는 것 같고, 그렇게 함으로써 임대사업자들이 갖고 있는 주택도 그렇게 시장에 내놓게 돼서 그것이 주택공급으로 이어지겠다고 하는 부분이 있는 것 같고요. 그런데 아까 잠깐 말씀드렸던 것처럼 2020년 이후에는 임대사업자들이 주로 비아파트형 임대를 하고 있는 상황이고 현재 서울 시내에 남아 있는 것을 보니까 아파트형 임대는 한 4만 호 정도 남아 있고 비아파트형 임대 사업자들이 가지고 있는 임대물량이 한 30만 호 정도 남아 있는 것으로 나와 있습니다. 그래서 이런 것들 중 일부를 세대 혜택을 없앰으로써 다시 시장에 내놓게 함으로써 주택공급을 하겠다, 이런 복안인 것 같습니다.

[앵커]
그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 지금 임대사업자들은 대부분 오피스텔 그리고 빌라 쪽, 그게 아니고 아파트 쪽은 15%밖에 없다고 하는데요. 이 정책이 시행됐을 때 실제로 시장 안정에 도움이 될 것인지, 이 부분에 대해서는 의문이 있는 것 같아요. 교수님은 어떻게 보십니까?

[허준영]
토지거래허가구역이 있는 상황에서 임대업자들이 물량을 내놓는다고 하더라도 그 물량들은 아까 말씀하신 것처럼 빌라나 이런 물량들이 많을 수 있을 것 같고요. 사실 최근 전세가격 이슈도 있고 이런 이슈가 있었기 때문에 빌라 매입하는 것들은 꺼려하는 편입니다. 가격도 많이 오르지 않은 상황이고요. 이런 게 나온다고 하더라가 예를 들어서 이것이 새로운 주인을 찾는다고 하면 결국 기존에 나와 있던 물량이 대부분은 전세나 월세 물량으로 나와 있던 건데. 왜냐하면 임대를 주려고 빌라를 사고그것은 주로 세를 많이 주게 되는데 그것들이 다시 물량이 사라지면 아무래도 전월세 시장에서 매물이 줄어드는 현상이 벌어질 수 있을 것 같고요. 실제로 최근에 나오는 통계들을 보니까 걱정스러운 부분 중 하나는 전세나 월세 가격 같은 경우도 서울의 아파트 가격 상승률은 조금 꺾이고 있습니다마는 전월세 가격의 상승률은 계속해서 지속되고 있는 부분, 이런 부분들이 아마 관련을 맺고 있는 것 아닌가 보고 있습니다.

[앵커]
조금 전에도 언급을 해 주셨는데요. 최근의 흐름도 그렇고 전반적인 정책의 기조들을 종합해 보면 전월세를 사는 분들에게는 굉장히 불리한 정책들이다라고도 볼 수 있을 것 같거든요. 하반기에 이런 전월세난이 벌어질 가능성은 어떻게 보십니까?

[허준영]
그러니까 우선은 서울의 공급절벽은 확실해진 상황이고요. 그리고 어쨌든 서울의 주택 정책, 수도권의 주택정책이 실거주 중심으로 정책들이 전환이 되고 있는 상황이고요. 그렇게 봤을 때는 결국 실거주 때문에 기존에 나와 있던 전월세 물량들이 줄어들 가능성에 대해서 생각할 수 있을 가고요. 결국은 이것은 주거의 불안, 사실 서민들의 주거불안으로 이어질 가능성에 대해서도 정부에서 생각을 해야 하는데 어제 정부 관계자들이 나와서 문답하는 걸 제가 보니까 추가적으로 이런 대책들, 전월세 시장에 대한 대책들이 이번 패키지에는 들어가 있지 않지만 추가적으로 고려되고 있는 그런 상황인 것 같습니다.

[앵커]
지금까지 부동산 시장에 대해서 허준영 서강대 경제학과 교수와 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.