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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 02월 10일 화요일
■ 대담 : 권대중 한성대 석좌교수, 김인만 김인만 부동산경제연구소장
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 다주택자 세입자 전세기간 유예, 부처 입장 엇갈려..국토부 반대 vs 기재부 찬성..시장 혼란 더 커지는 상황
- 서울 강남지역, 5천만~1억원 정도 호가 내려도 '불확실성'에 매수자들이 안사는 상황.."강남 쪽 매수자와 매도자의 생각이 너무도 달라"
- 다주택자 투기가 부동산 급등 원인? 서울 매입임대 아파트 비중 12% 불과, 비아파트가 절대다수
- 매입임대 상당수 2015~2018년 증가, 반면 서울 집값 2020~2021년 급등
- 매입임대, 94년에 도입 연 5% 이내 임대료 인상 조건으로 재산세 종부세 양도세 중과 면제 등 혜택..현재 아파트는 제외, 비아파트만 남아있어
<권대중 한성대 부동산경제학과 석좌교수>
- 매물 나와도 매매가 안되는 팔지도, 사지도 못하는 '진퇴양난'의 상황, 매매가 안되니 매물이 쌓여, 늘었다고 착각할 수도
- 다주택자 투기로 부동산 시장 불안? "일부 영향을 줬을 수도..집값 급등 원인은 아냐, 공급부족과 유동성 때문에 집값 오르는 것"
- 李대통령 부동산 관련 SNS 발언, "절반만 신뢰해야..여론 보기 위해, 공론화 위해 내놓는 발언인 듯"
- 서울 집값 상승폭, 한강벨트 둔화..노원 도봉 관악 구로, 특히 양천의 경우 강세
- 다주택자 매도시 문제점..1) 토지거래허가구역으로 세입자 나가고 실거주해야 2) 10.15대책으로 대출 6억원 이하로 제한돼, 자기자본 상당부분 있어야
- 매입임대 혜택 중단으로 매물 나올 것..단, 비아파트 부분이 대부분, 선호도 떨어져
- 또한, 비아파트 위주 매입임대 물량 매각돼 임대사업자 감소하면 주택 공급량도 축소..임대료 상승 및 매매가 상승으로 '악순환' 우려
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 여러분의 부동산은 안녕하십니까? 무주택자, 1주택자, 다주택자, 주택 장기 보유자, 임대인, 임차인 모두가 다 고민이 많을 것 같은 요즘입니다. 이번 주부터 시작되는 설 연휴에 밥상머리 주제로 부동산 이야기도 빠질 수가 없을 것 같고요. 이재명 대통령 SNS가 연일 불을 뿜고 있습니다. 이번에는 매입 임대도 겨냥하고 나섰는데, 사실상 다주택자를 더 넓은 범위로 압박하고 나선 모양새라고도 볼 수가 있겠습니다. 각 분야의 일타 강사와 함께하는 <고수경제> 시간 오늘은 부동산 전면전에 대한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제 부동산학과 석좌 교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
★ 권대중, ☆ 김인만 : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 첫 번째 키워드입니다. ‘다주택자에 이어 임대?’ 다주택자에 이어서 임대까지 건드리고 있다는 이야기를 먼저 드리려고 하는데요. 그러려면 시장 상황부터 한번 살펴봐야 될 것 같아요. 시장 상황 부동산원에서 나오는 자료를 보면 가격 오름 폭이 꺾였나 싶은데 여전히 높기도 하고 교수님은 어떻게 보고 계십니까?
★ 권대중 : 상승 폭이 둔화된 건 분명합니다. 그리고 상승폭이 둔화된 지역이 주로 강남 한강벨트 중심으로 둔화된 거고요. 오히려 노·도·강 중에서 노원, 도봉이나 관악구나 또는 구로구 은평구 정도, 특히 양천구 같은 경우는 오히려 약간은 강세를 보이고 있어요. 거래도 일어나면서 매물도 증가하고 그러고 있습니다. 그래서 시장이 혼란스러운 상황이 아닌가. 매매 시장도 그렇지만 임대 시장까지 그런 상황입니다. 그래서 관망세로 더 지켜봐야 될 것 같다는 생각이 들어요.
◆ 조태현 : 지난주에 부동산에서 나온 주간 아파트 가격 오름 폭이 0.27%였던가요? 나오고 나서 기사들이 ‘오름 폭이 꺾였다.’ 이렇게 나오길래, 0.27이 어떻게 꺾였다는 건지 개인적으로는 의문이 들었는데, 거래량은 어떻습니까?
☆ 김인만 : 거래량도 기준에 따라서 차이는 있습니다. 1월 거래량이 적지 않습니다. 아직 1월 거래량은 2월 말까지 기다려야 되는데, 이미 1월 거래량도 한 3천 건 정도 나왔기 때문에 거래량도 적지 않다고 생각하는데요. 앞서서 언론에서 꺾였다고 하는 건 상대적인 비교이기 때문에 전주 대비 상승률이 전주가 0.31%였는데, 0.27이고요. 불확실성이 커지고 있기 때문에 상승률은 내려갈 것 같습니다.
◆ 조태현 : 저도 그렇게 썼을 것 같기는 해요.
☆ 김인만 : 강남구도 0.09인가요? 0.07까지 내려왔기 때문에 안정은 되고 있는데, 상승률이 떨어지고 거래량이 떨어진다고 해서 이걸 안정이라고 봐야 되냐에 대해서는 논란이 있고요. 최근에 논란이 되는 게 뉴스를 보게 되면, ‘매물이 많이 나온다’ 이런 뉴스들이 많이 나옵니다. 그래서 5월 9일까지 다주택자들은 팔아야 되기 때문에 당연하겠죠. 당연히 매물이 나오는데 중요한 거는 거래가 돼야 되잖아요. 거래가 되려면 서울 전역은 토지 거래허가 구역이니까.
◆ 조태현 : 그렇죠. 다 묶여 있죠.
☆ 김인만 : 결국에는 뭘 봐야 되냐면 매물이 중요한 게 아니라 매물을 어떤 가격으로 내어놓느냐잖아요. 실제로 토지거래허가구역 신청 건수가 얼마나 되느냐인데, 강남 쪽에 보게 되면 오히려 더 줄어들었습니다. 그래서 실제로는 가격을 많이 내리지 않고 있다. 제가 현장 상황을 모니터링하니까, 한 5천만 원에서 1억 정도 호가를 내리고 있는데요. 이게 분위기가 될 변수가 없었다면 사려는 매수자들이 1억 떨어져도 ‘그게 어디야’라고 하겠는데, 불확실성이 커지다 보니까 매수자들이 안 삽니다. 더 떨어지지 않을까라고 기다리고 있기 때문에, 실질적으로 거래가 안 되는 상황이고요. 노·도·강이나 그런 쪽들 교수님 말씀하셨듯이 외곽 지역들은 오히려 토지 거래허가 구역 신청 건수가 더 늘어났습니다. 그래서 살 수 있는 분들은 여기는 산다는 거고요. 강남 쪽은 매수자와 매도자의 생각이 너무나 다르기 때문에, 매물이 늘어나도 호가를 많이 떨어뜨리지 않는 한 실제로는 매수자들이 안 사고 있어서 거래는 잘 안되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 소장님께서도 짚어주셨는데, 일각에서는 초급매가 나오면서 실제로 시장에 매물이 늘어나고 있다는 기사가 나오고 있고요. 이런 것들은 허수고, 실제로 상황은 전혀 그렇지 않다고 하는 현장의 목소리도 있고요. 어느 쪽이 맞는 겁니까? 혼란스러운데요.
★ 권대중 : 우선은 매도를 하는 사람 입장에서 볼 때에는 1가구 다주택자가 다 자기가 사는 게 아니잖아요. 분명히 전세나 월세를 놨어요. 이 양반들이 나가야 매매가 되거든요. 토지거래 허가 구역은 실거주 요건이 있기 때문에, 4개월 내에 들어가야 되거든요. 이 사람들이 안 나가면 못 파는 문제가 생겨요. 두 번째는 작년 10·15 대책으로 대출이 6억 원 이하로 제한돼 있어요. 이미 가격이 너무 많이 올라서 자기 자본을 상당히 갖고 있어야 집을 사요. 그런 사람들은 많이 샀어요.
◆ 조태현 : 그렇죠. 강남에 들어가신 분들은 다 그런
★ 권대중 : 지금 산다고 해서 혜택이 있는 것도 아니기 때문에, 수요자 입장에서 볼 때 매수자 입장에서 볼 때 집을 쉽게 살 수가 없는 상황이고요. 그러다 보니까 매물이 나왔다 하더라도 매매는 안 되는 상황. 그래서 매매가 안 되다 보니까 매물이 늘었다고 착각하는 것 같아요. 늘긴 늘었는데, 불안한 사람들은 일단 내놨죠. 그런데 매매가 안 되는 상황입니다. 그래서 제가 일간지에다 글을 썼는데, ‘진퇴양난이다.’ 팔지도 못하고 사지도 못하는 그런 상황에서 압박을 받고 있는 거 아닌가. 실제 시장에서는 건수가 늘긴 했습니다.
◆ 조태현 : 조금 늘었지만 어떻게 보면 상당한 착시가 있는 시장이라고도 봐야 될 것 같은데요. 이렇게 말씀해 주신 것처럼 불안하니까 급매가 나오긴 나온다. 이 불안해지는 배경을 보자면 역시 이재명 대통령의 SNS가 아닌가 싶어요. 잠도 안 주무시나 봐요. 새벽에도 막 글이 올라오던데, 일단은 이재명 대통령이 먼저 타겟으로 삼은 거는 ‘다주택자’예요. 여기서 하나 여쭤보고 갈게요. 두 분께 다 여쭤보겠는데 다주택자의 투기가 부동산 급등의 원인이다? 아니다. 어떻게 보십니까?
☆ 김인만 : 급등의 원인이라고 한다면 아니라고 말씀드리고 싶습니다. 왜 아니냐고 하냐면 한번 보죠. 다주택자들이 사서 영향을 안 주지는 않잖아요. 집을 많이 가지고 있다는 얘기인데, 일단 다주택자도 ‘아파트 다주택자냐/비아파트 다주택자냐’를 구분을 해야 될 것 같고요. 비아파트가 훨씬 더 많습니다. 실제로 통계를 보게 되면 임대 사업자 하시는 분들 중에 아파트 서울에 매입 임대가 된 아파트가 4만 4천 가구 정도 되고요. 비아파트가 33만 가구 정도 되니까. 아파트가 12% 정도 됩니다. 그리고 우리가 알아둬야 될 게, 그럼 언제 다주택자들이 주택 수를 늘렸냐고 그러면 2015-2018년 사이 그때 많이 들어갔습니다. 그러면 서울 집값이 언제 많이 올랐느냐. 2020-2021년에 많이 올랐거든요. 그때는 무주택자나 갈아타기 1주택자들이 움직입니다. 불안한 포모 현상 때문에 움직입니다. 실제로 시장은 1주택자가 있고, 다주택자가 있고, 돈은 있는데 안 산 무주택자가 있고요. 사고 싶은데 돈이 부족한 무주택자들이 있죠. 이렇게 균형을 맞춰서 돌아가는 시장이거든요. 적절히 돌아가야 되는데, 포모 현상이 생기면 사지 못하는 분들이 무리해서 사게 되고요. 자금력이 있는데 구매 욕구가 없던 사람들이 갑자기 사게 되면 균형이 깨지면서 급등을 하게 되거든요. 그게 2020-2021년이기 때문에 다주택자들이 움직여서 급등했다는 거는 맞지 않다. 다주택자들은 공격적인 성향을 가지고 있기 때문에 미리 움직입니다. 시장이 움직이기 전에, 그 특성을 알고 있어야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면은 이렇게 질문을 바꿔볼까요? 시장 불안의 원인이 지적하는 것처럼 다주택자의 투기가 원인이다 맞습니까? 틀립니까?
★ 권대중 : 일부 영향을 줬다고 봐요. 왜 그런가 하면 돈 많은 사람들은 집을 갖고 있으면서 돈 내리는 지역에 투자하는 사람이 분명히 있을 거란 말이죠. 전혀 없다고 볼 수는 없는데, 그것이 급등의 원인을 제공한 거는 아니라고 봐요. 우선 주택 시장의 수급 부족, 그다음에 유동자금이 많은 것 때문에 가격이 오르는 거지, 그 사람들이 주택을 매수하는 데 나서서 그들 때문에 급등한 건 아니라고 봐요. 물론 영향을 줬다고 봐요. 특히, 강남 지역 같은 경우는 돈 많은 사람들은 자기가 살고 있는 집을 더 좋은 집, 더 비싼 집으로 이동하려고 하는 마음이 있기 때문에, 수요가 증가해서 가격이 오를 수도 있고요. 자녀를 증여하기 위해서 또는 사주기 위해서 들어간 사람들 분명히 있어요. 김인만 소장님 말씀대로 비아파트 부분은 달라요. 상황이 비아파트 부분은 몇 년 전부터 전세 사기 사건이 주로 거기서 많이 났기 때문에, 거기에 투기로 들어가는 사람은 없어요. 오히려 수요자가 감소했거든요. 그리고 그들이 아파트로 쏠림 현상 때문에 아파트의 수요가 늘어난 것도 사실 있어요. 그래서 비아파트 부분의 투기가 많아져서 가격이 올랐다? 이건 아니고요. 아파트의 고급 아파트 중심으로는 영향을 줬다고 봐요.
◆ 조태현 : 사람들이 사고 싶어 하는 집에 대한 매물이 부족했기 때문에 돈도 많이 풀렸다는 것들이 여러 가지 원인들로 부동산 시장이 불안을 해졌다. 그렇다면 지금의 전제 조건 자체가 다시 한 번 봐야 될 것 같은데요. 또 하나의 공격하는 포인트를 보자면요. 이번에는 민간 매입 임대 쪽에 대한 발언도 하고 있습니다. ‘다주택자에 이어서 민간 임대 사업자까지 압박을 한다.’ 일단 매입 임대라는 게 뭡니까?
☆ 김인만 : 매입 임대는 집주인들이 한마디로 여러 채를 가지게 되면 혜택을 주게 됩니다. 왜냐하면 다주택이라는 게 잠깐 생각해 보게 되면 ‘개인이 제한된 희소성이 있는 아파트를 많이 가지고 있을까? 많이 가지면 안 돼?’라는 생각을 가지는데 물론 투자 목적은 당연히 있겠습니다. 내려가는 집을 사고 싶지는 않은데, 임대를 줍니다. 그러면 정부 입장에서는 다주택자들이 임대료를 많이 올리지 못하도록 당근과 채찍을 주게 되는데, 매입 임대는 개인이 주택을 여러 개를 사서 임대 사업자를 등록하게 되면 정부는 세제 혜택을 줍니다. 그래서 재산세, 종부세, 배제 혜택도 주게 되고요. 양도세 혜택도 줍니다. 단, 주는 대신에 의무 보유 기간 동안 임대료는 연 5% 이내로. 한마디로 거의 올리지 마라. 세입자의 주거 안정을 위해서 우리가 혜택을 줄 테니까 너도 세입자를 위해서 혜택을 줘라는 의미입니다. 94년도에 도입이 됐는데, 문재인 정부 때 처음에는 하라고 했습니다. 그래서 2017년에는 대개 활성화 정책을 펴다가, 다주택자들이 회피처로 사용한다는 인식을 가지게 되면서 나중에는 혜택을 다 없앴습니다. 그래서 지금은 아파트는 안 됩니다. 매입 임대 사업자가 자체가 안 나오고요. 비아파트만 남아 있는 상황입니다. 대통령께서는 그 부분을 지적을 하신 것 같습니다. 임대 사업 기간이 끝났는데 양도세, 중과세, 배제 혜택을 받고 있으니 그거는 맞지 않다고 지적을 하신 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이렇게 해서 일단 비아파트만 남아 있고, 일부의 세금 혜택만 남아 있는 상황에서 이거를 폐지를 한다고 하면 매물이 늘어납니까? 달라지는 거 있습니까?
★ 권대중 : 일단은 임대 기간이 끝나면 혜택을 받지 않았던 물건들이 있거든요. 2018년 이후에. 일반 과세됩니다. 그래서 갖고 있으면 부담스러울 수밖에 없어서 매물이 나올 수 있는데, 이게 대부분 비아파트 부분이잖아요. 비아파트 부분은 선호도가 떨어집니다. 이거를 만약에 매각해서 임대 사업자가 줄게 되면 공급량이 줄게 됩니다. 공급량이 줄게 되면 당연히 임대료가 올라가겠죠. 임대료가 올라가면 당연히 나중에 가격도 올라갑니다. 수익률이 높아지니까. 악순환이 될 수 있어요. 그래서 이재명 대통령께서도 건설 임대는 활성화하되 매입 임대료는 줄이려고 하는 것 같아요. 건설사가 건설해서 또는 주택업자가 건설해서 임대하는 건 놔두고, 그건 임대 후에 분양을 해야 되니까. 그런데 민간이 매입해서 임대하는 것은 결국에 월세를 따박따박 받는 수익률 부동산으로는 괜찮은데, 임대 종료 이후에 매각해서 캐피탈 개인을 얻는 것, 매각 차익을 얻는 거는 안 된다. 그게 불로소득 아니냐고 규정하시는 것 같아요.
◆ 조태현 : 잘 모르겠습니다. 인류 역사상 가치라는 거는 한 번도 여유 있었던 적이 없기 때문에, 이 희소한 가치를 사가지고 이익을 보는 건 생각이 많이 다를 것 같아요. 건설임대, 매입임대에 대한 이야기도 해봤고요. 그렇다면 매도자들이 빨리빨리 집도 팔아줘야 되고, 다주택자들이 갈 곳을 열어줘야 된단 말이죠. 그런데 아까도 말씀을 했다시피 여러 군데가 다 규제로 묶여 있고요. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 보완책을 발표할 예정이기도 하거든요. 이런 것들 어떤 내용이 담길 걸로 보십니까?
☆ 김인만 : 가장 문제가 되는 게 교수님께서도 말씀하셨듯이 토지거래허가구역에 지정이 되면 전세를 주고 있는 매물들이 있잖아요. 앞서서 우리가 임대 사업자 이야기를 했습니다만, 집을 3채를 가지고 있는데, 한 채는 제가 살고 있고, 나머지 2채에 대해서 내일은 이 집, 다음 날은 저 집 이렇게 자는 사람은 없잖아요. 다 임대 물량을 주고 있습니다. 그러면 토지 거래허가구역으로 묶이게 되면 다주택을 팔라고 하잖아요. 5월 9일까지 전세를 준 집은 팔지를 못하니까, 실제 조건 아닌데 못 파는 걸 어떻게 팔라고 하냐는 비판의 목소리가 나오니. 그래서 현장에서 나오는 얘기는 세입자한테 전세금을 줄 테니까 나가달라고 부탁을 합니다. 세입자가 젠트리피케이션이 본의 아니게 생길 수밖에 없는 쫓겨나가는 명도가 생깁니다. 물론 이사비를 얼마 받느냐는 협의의 문제인데, 이게 논란이 되다 보니까 정부에서 나오는 얘기가 ‘세입자가 살고 있는 전세 기간에 인정을 해주자.’ 실거주 의무를 세입자가 전세를 끼고 샀다가 세입자가 전세 계약 기간이 끝나면 매수자가 2년 거주하도록 하자라는 게 정부에서 논의를 하고 있는데, 이것도 내용을 보게 되면 국토교통부하고 기획재정부가 의견이 다른 것 같아요. 국토교통부에서는 반대 입장, 이렇게 유예를 주게 되면 오히려 시장에 혼선이 생긴다는 입장이고, 기획재정부 입장에서는 해줘야 된다는 입장이기 때문에 이게 검토 중이라는 거지 아직 확정은 되지 않았거든요. 그래서 충분히 논의를 하고 시장에는 확정된 내용을 얘기를 해 주면 우리가 계획을 세우고 팔 사람은 팔고 하는데, 검토 중이라고 하면서 팔라고 하니까 이걸 믿고 팔아야 될지, 안 팔아야 될지에 대해서 신뢰를 하지 못하다 보니까 혼란은 더 커지고 있는 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 소장님 말씀 들으면서 딱 그 생각이 들었어요. 이거 SNS만 보고 대응하면 완전히 큰 탈이 날 수도 있겠다. 그래서 더 정제돼서 구체적인 발언들이 나와줘야 되는 거 아닌가라는 생각이 들었거든요. 교수님은 워낙 부동산 시장 오래 보셨으니까 최근에 이런 SNS에 대해서는 어떻게 보십니까?
★ 권대중 : 반만 신뢰하면 좋을 것 같아요. 아무리 대통령이 말씀하셔도 반만 신뢰하면 좋을 것 같아요. 분위기를 잡기 위해서 뛰어오른 거 아닌가. 말을 던졌을 때 확정된 건 아니잖아요. 그 분위기를 잡고 여론을 보기 위해서 내놓고, 공론화돼서 이걸 방향을 잡고 가려고 하는 거 아닌가. 그래서 반만 믿으면 좋을 것 같아요.
◆ 조태현 : 끝으로 이거 하나 여쭤볼까요? 이재명 대통령께서 ‘주거용 아니면 똘똘한 한 채 갈아타기도 안 하는 게 이익일 것이다’ 이 이야기가 나오면서 비거주 1주택에 대해서도 규제를 하는 것이 아니냐는 논의들이 많이 오가고 있거든요. 이런 것들 이렇게 될 거라고 보십니까? 어떻게 생각하십니까?
★ 권대중 : 아마도 장기 보유 특별공제가 보유 기간에 따르는 혜택과 살면서 받는 혜택 2가지가 있어요. 그래서 1가구 1주택 같은 경우는 40%+40%에서 80%까지 밖에 되는데, 집을 사놓고 거주하지 않고 갖고 있다가 나중에 매각하는 사람들이 있어요. 이거를 소위 불로소득이라고 볼 수 있어요. 그리고 1가구 1주택일 경우에도 특별한 경우에 불리한 점도 있겠죠. 예를 들어서 재건축을 한 다음에 추가 부담금을 못 내서 일단 대출을 받거나 전세 놓고 있다가, 밀고 들어가려고 했던 1주택자도 있을 수 있고, 지방 전출을 가는 사람도 있겠죠. 만약에 이걸 규제한다면 그런 걸 선별적으로 아마 가릴 거라고 봐요. 그러나 비싼 아파트를 사가지고 전세 놓고 있다가, 가격이 올라간 다음에 파는 것들 이것들은 규제해야 되지 않나 이런 말씀인 것 같아요. 1가구 1주택이라 하더라도 거주하지 않으면서 가격이 올라간 다음에 매도하려고 하는 사람들은 불로소득을 부동산으로 얻으려고 하는 거 아니냐. 왜 그런가 하면 이재명 정부가 출범 이전부터 줄곧 이야기했던 것이 불로소득에 대해서는 간과하지 않겠다고 천명을 했었거든요. 그런 차원에서 말씀하신 것 같아요.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 02월 10일 화요일
■ 대담 : 권대중 한성대 석좌교수, 김인만 김인만 부동산경제연구소장
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 다주택자 세입자 전세기간 유예, 부처 입장 엇갈려..국토부 반대 vs 기재부 찬성..시장 혼란 더 커지는 상황
- 서울 강남지역, 5천만~1억원 정도 호가 내려도 '불확실성'에 매수자들이 안사는 상황.."강남 쪽 매수자와 매도자의 생각이 너무도 달라"
- 다주택자 투기가 부동산 급등 원인? 서울 매입임대 아파트 비중 12% 불과, 비아파트가 절대다수
- 매입임대 상당수 2015~2018년 증가, 반면 서울 집값 2020~2021년 급등
- 매입임대, 94년에 도입 연 5% 이내 임대료 인상 조건으로 재산세 종부세 양도세 중과 면제 등 혜택..현재 아파트는 제외, 비아파트만 남아있어
<권대중 한성대 부동산경제학과 석좌교수>
- 매물 나와도 매매가 안되는 팔지도, 사지도 못하는 '진퇴양난'의 상황, 매매가 안되니 매물이 쌓여, 늘었다고 착각할 수도
- 다주택자 투기로 부동산 시장 불안? "일부 영향을 줬을 수도..집값 급등 원인은 아냐, 공급부족과 유동성 때문에 집값 오르는 것"
- 李대통령 부동산 관련 SNS 발언, "절반만 신뢰해야..여론 보기 위해, 공론화 위해 내놓는 발언인 듯"
- 서울 집값 상승폭, 한강벨트 둔화..노원 도봉 관악 구로, 특히 양천의 경우 강세
- 다주택자 매도시 문제점..1) 토지거래허가구역으로 세입자 나가고 실거주해야 2) 10.15대책으로 대출 6억원 이하로 제한돼, 자기자본 상당부분 있어야
- 매입임대 혜택 중단으로 매물 나올 것..단, 비아파트 부분이 대부분, 선호도 떨어져
- 또한, 비아파트 위주 매입임대 물량 매각돼 임대사업자 감소하면 주택 공급량도 축소..임대료 상승 및 매매가 상승으로 '악순환' 우려
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 여러분의 부동산은 안녕하십니까? 무주택자, 1주택자, 다주택자, 주택 장기 보유자, 임대인, 임차인 모두가 다 고민이 많을 것 같은 요즘입니다. 이번 주부터 시작되는 설 연휴에 밥상머리 주제로 부동산 이야기도 빠질 수가 없을 것 같고요. 이재명 대통령 SNS가 연일 불을 뿜고 있습니다. 이번에는 매입 임대도 겨냥하고 나섰는데, 사실상 다주택자를 더 넓은 범위로 압박하고 나선 모양새라고도 볼 수가 있겠습니다. 각 분야의 일타 강사와 함께하는 <고수경제> 시간 오늘은 부동산 전면전에 대한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제 부동산학과 석좌 교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
★ 권대중, ☆ 김인만 : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 첫 번째 키워드입니다. ‘다주택자에 이어 임대?’ 다주택자에 이어서 임대까지 건드리고 있다는 이야기를 먼저 드리려고 하는데요. 그러려면 시장 상황부터 한번 살펴봐야 될 것 같아요. 시장 상황 부동산원에서 나오는 자료를 보면 가격 오름 폭이 꺾였나 싶은데 여전히 높기도 하고 교수님은 어떻게 보고 계십니까?
★ 권대중 : 상승 폭이 둔화된 건 분명합니다. 그리고 상승폭이 둔화된 지역이 주로 강남 한강벨트 중심으로 둔화된 거고요. 오히려 노·도·강 중에서 노원, 도봉이나 관악구나 또는 구로구 은평구 정도, 특히 양천구 같은 경우는 오히려 약간은 강세를 보이고 있어요. 거래도 일어나면서 매물도 증가하고 그러고 있습니다. 그래서 시장이 혼란스러운 상황이 아닌가. 매매 시장도 그렇지만 임대 시장까지 그런 상황입니다. 그래서 관망세로 더 지켜봐야 될 것 같다는 생각이 들어요.
◆ 조태현 : 지난주에 부동산에서 나온 주간 아파트 가격 오름 폭이 0.27%였던가요? 나오고 나서 기사들이 ‘오름 폭이 꺾였다.’ 이렇게 나오길래, 0.27이 어떻게 꺾였다는 건지 개인적으로는 의문이 들었는데, 거래량은 어떻습니까?
☆ 김인만 : 거래량도 기준에 따라서 차이는 있습니다. 1월 거래량이 적지 않습니다. 아직 1월 거래량은 2월 말까지 기다려야 되는데, 이미 1월 거래량도 한 3천 건 정도 나왔기 때문에 거래량도 적지 않다고 생각하는데요. 앞서서 언론에서 꺾였다고 하는 건 상대적인 비교이기 때문에 전주 대비 상승률이 전주가 0.31%였는데, 0.27이고요. 불확실성이 커지고 있기 때문에 상승률은 내려갈 것 같습니다.
◆ 조태현 : 저도 그렇게 썼을 것 같기는 해요.
☆ 김인만 : 강남구도 0.09인가요? 0.07까지 내려왔기 때문에 안정은 되고 있는데, 상승률이 떨어지고 거래량이 떨어진다고 해서 이걸 안정이라고 봐야 되냐에 대해서는 논란이 있고요. 최근에 논란이 되는 게 뉴스를 보게 되면, ‘매물이 많이 나온다’ 이런 뉴스들이 많이 나옵니다. 그래서 5월 9일까지 다주택자들은 팔아야 되기 때문에 당연하겠죠. 당연히 매물이 나오는데 중요한 거는 거래가 돼야 되잖아요. 거래가 되려면 서울 전역은 토지 거래허가 구역이니까.
◆ 조태현 : 그렇죠. 다 묶여 있죠.
☆ 김인만 : 결국에는 뭘 봐야 되냐면 매물이 중요한 게 아니라 매물을 어떤 가격으로 내어놓느냐잖아요. 실제로 토지거래허가구역 신청 건수가 얼마나 되느냐인데, 강남 쪽에 보게 되면 오히려 더 줄어들었습니다. 그래서 실제로는 가격을 많이 내리지 않고 있다. 제가 현장 상황을 모니터링하니까, 한 5천만 원에서 1억 정도 호가를 내리고 있는데요. 이게 분위기가 될 변수가 없었다면 사려는 매수자들이 1억 떨어져도 ‘그게 어디야’라고 하겠는데, 불확실성이 커지다 보니까 매수자들이 안 삽니다. 더 떨어지지 않을까라고 기다리고 있기 때문에, 실질적으로 거래가 안 되는 상황이고요. 노·도·강이나 그런 쪽들 교수님 말씀하셨듯이 외곽 지역들은 오히려 토지 거래허가 구역 신청 건수가 더 늘어났습니다. 그래서 살 수 있는 분들은 여기는 산다는 거고요. 강남 쪽은 매수자와 매도자의 생각이 너무나 다르기 때문에, 매물이 늘어나도 호가를 많이 떨어뜨리지 않는 한 실제로는 매수자들이 안 사고 있어서 거래는 잘 안되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 소장님께서도 짚어주셨는데, 일각에서는 초급매가 나오면서 실제로 시장에 매물이 늘어나고 있다는 기사가 나오고 있고요. 이런 것들은 허수고, 실제로 상황은 전혀 그렇지 않다고 하는 현장의 목소리도 있고요. 어느 쪽이 맞는 겁니까? 혼란스러운데요.
★ 권대중 : 우선은 매도를 하는 사람 입장에서 볼 때에는 1가구 다주택자가 다 자기가 사는 게 아니잖아요. 분명히 전세나 월세를 놨어요. 이 양반들이 나가야 매매가 되거든요. 토지거래 허가 구역은 실거주 요건이 있기 때문에, 4개월 내에 들어가야 되거든요. 이 사람들이 안 나가면 못 파는 문제가 생겨요. 두 번째는 작년 10·15 대책으로 대출이 6억 원 이하로 제한돼 있어요. 이미 가격이 너무 많이 올라서 자기 자본을 상당히 갖고 있어야 집을 사요. 그런 사람들은 많이 샀어요.
◆ 조태현 : 그렇죠. 강남에 들어가신 분들은 다 그런
★ 권대중 : 지금 산다고 해서 혜택이 있는 것도 아니기 때문에, 수요자 입장에서 볼 때 매수자 입장에서 볼 때 집을 쉽게 살 수가 없는 상황이고요. 그러다 보니까 매물이 나왔다 하더라도 매매는 안 되는 상황. 그래서 매매가 안 되다 보니까 매물이 늘었다고 착각하는 것 같아요. 늘긴 늘었는데, 불안한 사람들은 일단 내놨죠. 그런데 매매가 안 되는 상황입니다. 그래서 제가 일간지에다 글을 썼는데, ‘진퇴양난이다.’ 팔지도 못하고 사지도 못하는 그런 상황에서 압박을 받고 있는 거 아닌가. 실제 시장에서는 건수가 늘긴 했습니다.
◆ 조태현 : 조금 늘었지만 어떻게 보면 상당한 착시가 있는 시장이라고도 봐야 될 것 같은데요. 이렇게 말씀해 주신 것처럼 불안하니까 급매가 나오긴 나온다. 이 불안해지는 배경을 보자면 역시 이재명 대통령의 SNS가 아닌가 싶어요. 잠도 안 주무시나 봐요. 새벽에도 막 글이 올라오던데, 일단은 이재명 대통령이 먼저 타겟으로 삼은 거는 ‘다주택자’예요. 여기서 하나 여쭤보고 갈게요. 두 분께 다 여쭤보겠는데 다주택자의 투기가 부동산 급등의 원인이다? 아니다. 어떻게 보십니까?
☆ 김인만 : 급등의 원인이라고 한다면 아니라고 말씀드리고 싶습니다. 왜 아니냐고 하냐면 한번 보죠. 다주택자들이 사서 영향을 안 주지는 않잖아요. 집을 많이 가지고 있다는 얘기인데, 일단 다주택자도 ‘아파트 다주택자냐/비아파트 다주택자냐’를 구분을 해야 될 것 같고요. 비아파트가 훨씬 더 많습니다. 실제로 통계를 보게 되면 임대 사업자 하시는 분들 중에 아파트 서울에 매입 임대가 된 아파트가 4만 4천 가구 정도 되고요. 비아파트가 33만 가구 정도 되니까. 아파트가 12% 정도 됩니다. 그리고 우리가 알아둬야 될 게, 그럼 언제 다주택자들이 주택 수를 늘렸냐고 그러면 2015-2018년 사이 그때 많이 들어갔습니다. 그러면 서울 집값이 언제 많이 올랐느냐. 2020-2021년에 많이 올랐거든요. 그때는 무주택자나 갈아타기 1주택자들이 움직입니다. 불안한 포모 현상 때문에 움직입니다. 실제로 시장은 1주택자가 있고, 다주택자가 있고, 돈은 있는데 안 산 무주택자가 있고요. 사고 싶은데 돈이 부족한 무주택자들이 있죠. 이렇게 균형을 맞춰서 돌아가는 시장이거든요. 적절히 돌아가야 되는데, 포모 현상이 생기면 사지 못하는 분들이 무리해서 사게 되고요. 자금력이 있는데 구매 욕구가 없던 사람들이 갑자기 사게 되면 균형이 깨지면서 급등을 하게 되거든요. 그게 2020-2021년이기 때문에 다주택자들이 움직여서 급등했다는 거는 맞지 않다. 다주택자들은 공격적인 성향을 가지고 있기 때문에 미리 움직입니다. 시장이 움직이기 전에, 그 특성을 알고 있어야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면은 이렇게 질문을 바꿔볼까요? 시장 불안의 원인이 지적하는 것처럼 다주택자의 투기가 원인이다 맞습니까? 틀립니까?
★ 권대중 : 일부 영향을 줬다고 봐요. 왜 그런가 하면 돈 많은 사람들은 집을 갖고 있으면서 돈 내리는 지역에 투자하는 사람이 분명히 있을 거란 말이죠. 전혀 없다고 볼 수는 없는데, 그것이 급등의 원인을 제공한 거는 아니라고 봐요. 우선 주택 시장의 수급 부족, 그다음에 유동자금이 많은 것 때문에 가격이 오르는 거지, 그 사람들이 주택을 매수하는 데 나서서 그들 때문에 급등한 건 아니라고 봐요. 물론 영향을 줬다고 봐요. 특히, 강남 지역 같은 경우는 돈 많은 사람들은 자기가 살고 있는 집을 더 좋은 집, 더 비싼 집으로 이동하려고 하는 마음이 있기 때문에, 수요가 증가해서 가격이 오를 수도 있고요. 자녀를 증여하기 위해서 또는 사주기 위해서 들어간 사람들 분명히 있어요. 김인만 소장님 말씀대로 비아파트 부분은 달라요. 상황이 비아파트 부분은 몇 년 전부터 전세 사기 사건이 주로 거기서 많이 났기 때문에, 거기에 투기로 들어가는 사람은 없어요. 오히려 수요자가 감소했거든요. 그리고 그들이 아파트로 쏠림 현상 때문에 아파트의 수요가 늘어난 것도 사실 있어요. 그래서 비아파트 부분의 투기가 많아져서 가격이 올랐다? 이건 아니고요. 아파트의 고급 아파트 중심으로는 영향을 줬다고 봐요.
◆ 조태현 : 사람들이 사고 싶어 하는 집에 대한 매물이 부족했기 때문에 돈도 많이 풀렸다는 것들이 여러 가지 원인들로 부동산 시장이 불안을 해졌다. 그렇다면 지금의 전제 조건 자체가 다시 한 번 봐야 될 것 같은데요. 또 하나의 공격하는 포인트를 보자면요. 이번에는 민간 매입 임대 쪽에 대한 발언도 하고 있습니다. ‘다주택자에 이어서 민간 임대 사업자까지 압박을 한다.’ 일단 매입 임대라는 게 뭡니까?
☆ 김인만 : 매입 임대는 집주인들이 한마디로 여러 채를 가지게 되면 혜택을 주게 됩니다. 왜냐하면 다주택이라는 게 잠깐 생각해 보게 되면 ‘개인이 제한된 희소성이 있는 아파트를 많이 가지고 있을까? 많이 가지면 안 돼?’라는 생각을 가지는데 물론 투자 목적은 당연히 있겠습니다. 내려가는 집을 사고 싶지는 않은데, 임대를 줍니다. 그러면 정부 입장에서는 다주택자들이 임대료를 많이 올리지 못하도록 당근과 채찍을 주게 되는데, 매입 임대는 개인이 주택을 여러 개를 사서 임대 사업자를 등록하게 되면 정부는 세제 혜택을 줍니다. 그래서 재산세, 종부세, 배제 혜택도 주게 되고요. 양도세 혜택도 줍니다. 단, 주는 대신에 의무 보유 기간 동안 임대료는 연 5% 이내로. 한마디로 거의 올리지 마라. 세입자의 주거 안정을 위해서 우리가 혜택을 줄 테니까 너도 세입자를 위해서 혜택을 줘라는 의미입니다. 94년도에 도입이 됐는데, 문재인 정부 때 처음에는 하라고 했습니다. 그래서 2017년에는 대개 활성화 정책을 펴다가, 다주택자들이 회피처로 사용한다는 인식을 가지게 되면서 나중에는 혜택을 다 없앴습니다. 그래서 지금은 아파트는 안 됩니다. 매입 임대 사업자가 자체가 안 나오고요. 비아파트만 남아 있는 상황입니다. 대통령께서는 그 부분을 지적을 하신 것 같습니다. 임대 사업 기간이 끝났는데 양도세, 중과세, 배제 혜택을 받고 있으니 그거는 맞지 않다고 지적을 하신 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이렇게 해서 일단 비아파트만 남아 있고, 일부의 세금 혜택만 남아 있는 상황에서 이거를 폐지를 한다고 하면 매물이 늘어납니까? 달라지는 거 있습니까?
★ 권대중 : 일단은 임대 기간이 끝나면 혜택을 받지 않았던 물건들이 있거든요. 2018년 이후에. 일반 과세됩니다. 그래서 갖고 있으면 부담스러울 수밖에 없어서 매물이 나올 수 있는데, 이게 대부분 비아파트 부분이잖아요. 비아파트 부분은 선호도가 떨어집니다. 이거를 만약에 매각해서 임대 사업자가 줄게 되면 공급량이 줄게 됩니다. 공급량이 줄게 되면 당연히 임대료가 올라가겠죠. 임대료가 올라가면 당연히 나중에 가격도 올라갑니다. 수익률이 높아지니까. 악순환이 될 수 있어요. 그래서 이재명 대통령께서도 건설 임대는 활성화하되 매입 임대료는 줄이려고 하는 것 같아요. 건설사가 건설해서 또는 주택업자가 건설해서 임대하는 건 놔두고, 그건 임대 후에 분양을 해야 되니까. 그런데 민간이 매입해서 임대하는 것은 결국에 월세를 따박따박 받는 수익률 부동산으로는 괜찮은데, 임대 종료 이후에 매각해서 캐피탈 개인을 얻는 것, 매각 차익을 얻는 거는 안 된다. 그게 불로소득 아니냐고 규정하시는 것 같아요.
◆ 조태현 : 잘 모르겠습니다. 인류 역사상 가치라는 거는 한 번도 여유 있었던 적이 없기 때문에, 이 희소한 가치를 사가지고 이익을 보는 건 생각이 많이 다를 것 같아요. 건설임대, 매입임대에 대한 이야기도 해봤고요. 그렇다면 매도자들이 빨리빨리 집도 팔아줘야 되고, 다주택자들이 갈 곳을 열어줘야 된단 말이죠. 그런데 아까도 말씀을 했다시피 여러 군데가 다 규제로 묶여 있고요. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 보완책을 발표할 예정이기도 하거든요. 이런 것들 어떤 내용이 담길 걸로 보십니까?
☆ 김인만 : 가장 문제가 되는 게 교수님께서도 말씀하셨듯이 토지거래허가구역에 지정이 되면 전세를 주고 있는 매물들이 있잖아요. 앞서서 우리가 임대 사업자 이야기를 했습니다만, 집을 3채를 가지고 있는데, 한 채는 제가 살고 있고, 나머지 2채에 대해서 내일은 이 집, 다음 날은 저 집 이렇게 자는 사람은 없잖아요. 다 임대 물량을 주고 있습니다. 그러면 토지 거래허가구역으로 묶이게 되면 다주택을 팔라고 하잖아요. 5월 9일까지 전세를 준 집은 팔지를 못하니까, 실제 조건 아닌데 못 파는 걸 어떻게 팔라고 하냐는 비판의 목소리가 나오니. 그래서 현장에서 나오는 얘기는 세입자한테 전세금을 줄 테니까 나가달라고 부탁을 합니다. 세입자가 젠트리피케이션이 본의 아니게 생길 수밖에 없는 쫓겨나가는 명도가 생깁니다. 물론 이사비를 얼마 받느냐는 협의의 문제인데, 이게 논란이 되다 보니까 정부에서 나오는 얘기가 ‘세입자가 살고 있는 전세 기간에 인정을 해주자.’ 실거주 의무를 세입자가 전세를 끼고 샀다가 세입자가 전세 계약 기간이 끝나면 매수자가 2년 거주하도록 하자라는 게 정부에서 논의를 하고 있는데, 이것도 내용을 보게 되면 국토교통부하고 기획재정부가 의견이 다른 것 같아요. 국토교통부에서는 반대 입장, 이렇게 유예를 주게 되면 오히려 시장에 혼선이 생긴다는 입장이고, 기획재정부 입장에서는 해줘야 된다는 입장이기 때문에 이게 검토 중이라는 거지 아직 확정은 되지 않았거든요. 그래서 충분히 논의를 하고 시장에는 확정된 내용을 얘기를 해 주면 우리가 계획을 세우고 팔 사람은 팔고 하는데, 검토 중이라고 하면서 팔라고 하니까 이걸 믿고 팔아야 될지, 안 팔아야 될지에 대해서 신뢰를 하지 못하다 보니까 혼란은 더 커지고 있는 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 소장님 말씀 들으면서 딱 그 생각이 들었어요. 이거 SNS만 보고 대응하면 완전히 큰 탈이 날 수도 있겠다. 그래서 더 정제돼서 구체적인 발언들이 나와줘야 되는 거 아닌가라는 생각이 들었거든요. 교수님은 워낙 부동산 시장 오래 보셨으니까 최근에 이런 SNS에 대해서는 어떻게 보십니까?
★ 권대중 : 반만 신뢰하면 좋을 것 같아요. 아무리 대통령이 말씀하셔도 반만 신뢰하면 좋을 것 같아요. 분위기를 잡기 위해서 뛰어오른 거 아닌가. 말을 던졌을 때 확정된 건 아니잖아요. 그 분위기를 잡고 여론을 보기 위해서 내놓고, 공론화돼서 이걸 방향을 잡고 가려고 하는 거 아닌가. 그래서 반만 믿으면 좋을 것 같아요.
◆ 조태현 : 끝으로 이거 하나 여쭤볼까요? 이재명 대통령께서 ‘주거용 아니면 똘똘한 한 채 갈아타기도 안 하는 게 이익일 것이다’ 이 이야기가 나오면서 비거주 1주택에 대해서도 규제를 하는 것이 아니냐는 논의들이 많이 오가고 있거든요. 이런 것들 이렇게 될 거라고 보십니까? 어떻게 생각하십니까?
★ 권대중 : 아마도 장기 보유 특별공제가 보유 기간에 따르는 혜택과 살면서 받는 혜택 2가지가 있어요. 그래서 1가구 1주택 같은 경우는 40%+40%에서 80%까지 밖에 되는데, 집을 사놓고 거주하지 않고 갖고 있다가 나중에 매각하는 사람들이 있어요. 이거를 소위 불로소득이라고 볼 수 있어요. 그리고 1가구 1주택일 경우에도 특별한 경우에 불리한 점도 있겠죠. 예를 들어서 재건축을 한 다음에 추가 부담금을 못 내서 일단 대출을 받거나 전세 놓고 있다가, 밀고 들어가려고 했던 1주택자도 있을 수 있고, 지방 전출을 가는 사람도 있겠죠. 만약에 이걸 규제한다면 그런 걸 선별적으로 아마 가릴 거라고 봐요. 그러나 비싼 아파트를 사가지고 전세 놓고 있다가, 가격이 올라간 다음에 파는 것들 이것들은 규제해야 되지 않나 이런 말씀인 것 같아요. 1가구 1주택이라 하더라도 거주하지 않으면서 가격이 올라간 다음에 매도하려고 하는 사람들은 불로소득을 부동산으로 얻으려고 하는 거 아니냐. 왜 그런가 하면 이재명 정부가 출범 이전부터 줄곧 이야기했던 것이 불로소득에 대해서는 간과하지 않겠다고 천명을 했었거든요. 그런 차원에서 말씀하신 것 같아요.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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