[뉴스나우] 서울 아파트값 숨 고르기...정부, 부동산 압박 효과 있나?

■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 연일 부동산 시장을 겨냥해 압박 수위를 높이고 있습니다. 서울 아파트값이 52주 연속 오른 가운데 상승폭이 주춤한 모습을 나타내고 있는데요. 관련 내용 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눠봅니다. 안녕하십니까? 서울 아파트값 상승폭이 살짝 둔화한 모습입니다. 아무래도 대통령이 연일 강경 메시지를 낸 게 효과가 있는 걸까요?

[김준환]
아침에 일어나서 뉴스 보면 대통령 메시지 SNS에 나와 있고 집값을 잡겠다, 이렇게. 그런데 과거 문재인 정부 때와 다른 게 문재인 정부 때는 계속 규제가 나와도 시장 반응이 시큰둥했거든요. 그런데 이번에는 아무래도 코스피 5000이 부동산 시장에도 영향을 미친 것 같아요. 코스피 5000까지 가겠어, 이랬는데 금방 갔지 않습니까? 이재명 대통령의 정책에 대한 추진력, 일관성에 대해서 시장이 과거 때와는 다르게 가 생각했던 것 이상으로 민감하게 반응을 해서 지금 10% 이상 급매가 나오는 경우도 있고 이러니까 조금 시장의 반응이 예상보다는 빠르게 움직이는 것 같습니다.

[앵커]
NBS 조사 결과를 보니까 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 잘했다는 응답이 과반을 넘었더라고요.

[김준환]
60% 넘게 나온 것으로 저는 봤습니다. 그러니까 일단 정책이라는 게 결국은 국민의 여론의 지표인데 60% 이상이 지금 이재명 대통령이 추진하고자 하는 정책에 찬성을 하고 있기 때문에 아마 계속 탄력을 받고 추진해 나갈 것 같습니다.

[앵커]
그럼에도 불구하고 서울 아파트값 상승세가 52주 연속 이어지면서 역대 세 번째로 긴 상승세라고 하던데 이 흐름 어떻게 전망하세요?

[김준환]
지금 제 생각보다는 빠르게 시장이 반응을 해서요.

압구정 현대 같은 경우는 10억 이상 저가 매물들이 나오기 시작했거든요. 개인적으로 봤을 때는 설이 지나고 나면 본격적으로 하락세로 진입하지 않나, 이렇게 생각하고요. 이 추세가 5월 9일까지는 계속 하락세가 지속을 하다가5월 9일 이후에, 지방선거 이후에 종부세를 포함한 추가적인 대책이 나오게 되면 제 개인적인 거지만 올해는 부동산 가격이 하락장이 이어질 거라고 개인적으로 생각합니다.

[앵커]
지금 서울 아파트 매물 중에 강남 3구 한강벨트 매물이 늘었다고 하는데 아무래도 다주택 양도세 중과 유예 중단 발표가 영향이 있는 걸까요?

[김준환]
그렇죠. 거기다가 똘똘한 한 채의 1주택자도 실거주를 해야지 특별공제 같은 혜택을 주겠다. 그리고 제가 개인적으로 봤을 때 종부세에 대해서도 실거주자와 실거주자가 아닌 1주택자인 경우에도 차등을 둘 가능성이 상당히 높습니다. 그리고 또 하나는 우리가 생각했던 것 이상으로 강남에 아파트를 2주택 이상 보유하고 있는 다주택자들이 의외로 많습니다. 그런데 그분들이 주택을 처분할 때 과거에는 어디 아파트를 처분할 거라고 할 때 재건축 아파트를 많이 보유하는 경향이 있었는데 지금 시장 상황에서는 제가 보기에 재건축 아파트라는 것이 실제 자녀교육이나 거주할 때 굉장히 불편함이 있기 때문에 재건축 아파트를 먼저 처분할 가능성이 있습니다. 그렇게 봤을 때 제가 보기에는 이번에는 강남 재건축 아파트가 직격탄을 맞을 가능성이 있다. 그래서 매도물량도 많이 나오고 또 가격이 하락하게 되고 또 그렇게 되면 우리나라의 전체 주택 가격 패턴이 강남 재건축이 오르면서 주변이 오르고 떨어지면서 주변이 떨어지는 이런 트렌드로 가는데 이번에는 강남 지역에 단기 가격이 하락할 가능성이 높고 이에 따라서 주변 지역으로 가격 하락이 확산될 가능성이 있기 때문에 올해는 전반적으로 이런 추세가 올 가능성이 있다고 저는 개인적으로 판단합니다.

[앵커]
하지만 다주택자들의 매물이 팔리지 않거나 세부담이 커지면 오히려 매물이 잠길 것이다, 이렇게 보는 시각도 있던데 어떻게 전망하세요?

[김준환]
매물이 잠겨서 거래가 되지 않는 거랑, 매물이 거래가 일어나지 않으면서 가격이 떨어질 수도 있거든요. 그러니까 실제로 매물이 잠긴다는 것은 가격은 떨어지고 있는데 사고자 하는 수요자가 생각하는 것보다 가격이 현저히 비싸기 때문에 집을 사지 않는다는 거죠, 여러 가지 여건도 갖춰지지 않고. 그런데 그렇다고 해서 매물이 잠긴다고 해서 가격이 떨어지지 않는다는 건 아닙니다. 그럼 그 과정에서 공급은 있고 수요는 없기 때문에 가격이 추가적으로 더 하락할 가능성도 있다라는 부분입니다. 그런데 이번 같은 패턴에서 보면 제가 보기에는 매도물량은 나오고 매수물량은 계속 방관하는 자세, 그러니까 매수물량은 줄어드는 시장에서 제가 보기에는 물량이 이렇게 거래가 줄어드는 상황에 있어서도 가격이 계속적으로 하락하는 추세로 갈 가능성이 상당히 높다, 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
매물이 그런데 잠겨버리면 시장 자체가 얼어붙을 가능성도 있지 않을까요?

[김준환]
매물이 잠긴다는 것이 많은 전문가들이 양도세 중과 이후에는 매물이 잠길 거라고 얘기하는데 이게 만약에 모든 규제가 양도세에서 끝난다면 매물이 잠길 수 있겠지만 종부세 카드가 있습니다. 제가 보기에는 종부세 카드도 과거에 비해서는 약간 차등을 두는 정책이 나오지 않나, 비싼 아파트, 다주택자 그다음에 실거주하지 않는 비싼 아파트 1주택 소유자인 경우에는 종부세가 우리가 과거에 생각했던 것 이상으로 굉장히 높게 나오기 때문에 실제로 문재인 정부 때도 한 차례 종부세가 5000만 원, 7000만 원 이상 나온 적이 한 번 있습니다. 그때 굉장히 시장 반응이 충격적이었거든요. 이번에도 그렇게 된다면 그 이상으로 종부세가 나올 가능성이 있기 때문에 그렇게 된다면 일반 월급쟁이들은 버티기 힘든 상황이죠. 그렇다면 잠시 일시적으로 매물이 잠겼다가 다시 종부세 카드가 나올 경우에는 매도물량이 다시 나올 가능성이 있다, 저는 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 지금 매매가뿐만 아니라 전세가도 오르면서 전세 매물 자체를 찾기가 힘들다고 하더라고요. 곧 봄 이사철인데 전세가격 전망은 어떻게 될까요?

[김준환]
전세는 기본적으로 실거주 의무가 생겼지 않습니까? 토지거래허가구역 때문에. 그래서 일단은 전세물량이 적고 그다음에 지금 주택 가격이 더 이상 오를 것 같지 않다는 심리가 있기 때문에 떨어질 가능성도 있다는 심리가 있어요. 그래서 매수자가 약간 대기하고 있기 때문에 공급이 늘어났습니다.

그래서 지금은 수요보다 공급이 적은 상황이기 때문에 제가 보기에는 전세가격 상승 추세는 아마 올해 연말까지 어느 정도 폭이 문제이지, 올해 연말까지는 추세가 이어지지 않나, 이렇게 생각합니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 했습니다.