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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 채상미 이화여대 경영학부
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
요즘 원-달러 환율이 위태위태합니다. 외환 당국과 국민연금이 협의체를 만들어 환율 대응에 나서기로 했습니다. 국민연금을 포함한 '외환시장 4자 협의체'가 마련된 건 이번이 처음인데요. 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께 알아보겠습니다. 어서 오세요. 환율, 무서워요. 상반기만 해도 1350원대였는데 지금은 1470원까지 넘었고요. 이러다가 1500원까지 가는 것 아니냐, 이런 우려까지 나오고 있습니다. 이렇게까지 오르는 이유는 뭡니까?
[채상미]
이게 핵심은 글로벌하게 달러가 강세다. 이게 핵심인 것 같아요. 미국이 지속적으로 금리를 내릴 거라고 생각을 했는데, 상반기에는. 지금 생각보다 고금리가 장기화되고 있거든요. 그래서 전 세계 자금이 달러로 쏠리는 현상이 나타나고 있습니다. 거기다가 또 한국 특유의 리스크 프리미엄이 있거든요. 그래서 중국이 경기가 둔화됐고 상반기에 비해서 위안화가 약세인 데다가 중동도 아직 긴장 상태잖아요. 그러니까 자금이 위험 회피로 움직이고 있는 거죠. 그래서 원달러가 조금 더 민감하게 작용을 하고 있고요. 또 안에서 보면 우리나라 자본이 해외로 이동하는 구조가 굉장히 커지고 있거든요. 연기금도 그렇고 보험사도 그렇고 대외 투자 확대도 계속 지속적으로 하고 있고. 또 외국인이 국내 주식에서 차익을 실현해서 계속 빠져나가고 있잖아요. 경상수지가 지금 흑자임에도 불구하고 결과적으로는 자본이나 금융계 쪽에서는 원화 약세 압력이 커지고 있다, 이렇게 분석이 됩니다.
[앵커]
전통적으로는 무역흑자가 크면 달러가 많이 들어오니까 원화 강세가 되면서 환율은 하락하는 게 공식적이었잖아요. 그런데 요즘에는 통하지 않은 이야기인 것 같습니다.
[채상미]
과거에 경험치에 근거한 이야기다, 이렇게 얘기가 되는데 왜냐하면 흑세다. 그러면 강세 우리나라 달러가 많아지고 이건 언제까지 수출하고 무역 중심의 환율, 시장일 때 얘기고요. 말씀드린 대로 시대적인 경험치다 이렇게 보시면 되고 지금은 한국이 과거에 비해서 거대한 자산운용국이다 이렇게 보여지거든요. 그래서 무역보다는 자본 이동이 어느 쪽으로 더 가느냐 이게 훨씬 환율을 더 많이 좌우하는 구조다, 이렇게 분석이 됩니다. 그래서 경상수지가 흑자라고 하더라도 국민연금이나 보험이나 자산운용사 또 우리나라의 투자자들이 해외 주식하고 채권을 계속 사게 되면 그만큼 달러를 또 사야 되잖아요, 이런 부분도 있고. 외국인이 또 국내 주식을 얼마만큼 사느냐. 이걸 팔고 해외로 가지고 나가면 이것도 문제고, 우리나라 흑자 수출 구조도 보면 대기업하고 반도체 중심이거든요. 팔고 달러를 국내로 바로 들여오지 않고 해외에 쌓아놓게 되면 시장의 달러가 풀리는 효과가 많지 않기 때문에 통계상으로 달러는 매우 충분한데 결과적으로 환율은 높은 이런 비정상적인 괴리가 나타난다 이렇게 보여집니다.
[앵커]
누가 그런 말씀하시더라고요. 우리나라가 워낙 주식거래량이 많다 보니까 외국인들이 우리나라를 ATM처럼 생각하는 것 같다. 이야기도 해서 자금이 많이 빠져나가는 걸 이런 식으로 표현도 하던데요. 아무튼 여러 가지 이유가 있고요. 고환율 압박은 굉장히 거센 상황입니다. 우리 기업들, 또 비상 상황이 됐어요.
[채상미]
그렇죠. 확실히 영향을 받는 기업들이 매출이 국내에서 일어나는 내수 기업들. 왜냐하면 핵심 원재료를 해외에서 사오고 수입에 의존하고 그다음에 판매한 대가는 원화로 받거든요. 그러면 환율이 오를수록 원가랑 이자비용이 동시에 뛰잖아요. 그래서 업종별로는 좀 다르지만 보면 정유, 화학, 항공, 유통, 식음료 이 부분에서는 원달러가 한 10원 상승하면 연간 수십억에서 수백억 수준의 비용 증가를 추정하는 회사들이 굉장히 많습니다. 그래서 산업 전체로 보면 조 단위 부담으로 이루어일 수 있다. 그래서 환헤지를 잘해다면 괜찮은데 만기가 돌아오면 더 비싼 환율로 헤지를 해야 되니까 장기적으로 마진이 깎일 수밖에 없고요. 이 비용이 소비자한테 전가가 되니까 물가가 지속적으로 상방할 수 있는 압력이 되고요. 다시 내수 위축이 될 수 있으니까 이게 고환율이 장기돠되면 한국 전체 경기에 아주 큰 부담이 누적될 거라고 볼 수 있죠.
[앵커]
환율이 급격하게 치솟고 있다 보니까 정부에서 나섰습니다. 기획재정부, 보건복지부, 한국은행, 이번에 국민연금까지 껴서 4자 협의체 구성이 됐는데 이거 처음이죠?
[채상미]
처음인데 기존 상황 점검을 하겠다를 넘어서 재정통화 연금 운용을 한 테이블에 올렸다 그래서 상시협의체 성격이라고 해서 의미가 크다고 보여지고요. 아시다시피 1997년 IMF 때 그다음에 2008년 금융위기 때는 한은하고 재정하고 금융당국이 대책회의를 했단 말이죠. 그런데 지금은 환율이 1500원대를 넘기기 전에 뭔가 선제적으로 공조를 하겠다, 이런 신호를 줬다라는 점이 좀 다르다고 보이고요. 이게 시장이 해석하는 부분 첫 번째는 필요하면 국민연금이 달러 수요 공급 정책에 역할을 하는 역할로 쓰여질 수 있다라는 신호. 두 번째는 당국이 환율과 자본시장의 환율을 심각하게 보고 있다는 경고다, 이렇게 해석이 됩니다.
[앵커]
지금 국민연금이 지금 환율 방어, 여기에 소방수로 나서달라고 요청한 꼴이 됐는데요. 여기에서 걱정이 되는 건 이거예요. 국민연금이라는 기관이 존재하는 이유는 우리들 노후자금을 관리하기 위해서 지금 존재하는 거잖아요. 이런 자금이 환율 방어에 투입이 된다. 이거 괜찮습니까?
[채상미]
사실 말씀하셨듯이 국민연금의 1차 목표는 국민 노후자금을 잘 지키는 것, 장기 수익을 극대화하는 거잖아요. 그런데 환율 안정을 위해서 쓰여진다는 건 사실 부수적인 효과에 의한 것이지, 목적 자체가 돼서는 절대 안 되는 거거든요. 그래서 예를 들어서 스와프를 통해서 달러 조달하거나 환헤지 비율을 관리해서 단기적으로 국내에 달러가 부족한 현상을 완화할 수는 있습니다. 그래서 변동성 줄이는 리스크 관리는 할 수 있지만 이거를 시장에 도움을 주는 부수적인 효과로 이해를 해야지 정치적 요구에 따라서 국민연금이 도입돼서 달러를 사고팔기 시작하면 문제가 뭐가 되냐 하면 만약에 잘못되면 대규모 손실이 국민 노후자산에 영향을 미치잖아요. 두 번째는 정권이 환율의 방패막이로 국민연금을 활용했다라는 인식이 형성이 되면 국민연금에 대한 신뢰에 막대한 영향을 끼칠 수 있습니다. 그래서 대안은 연금보다는 외환당국이 앞에서는 구조로 가야 되는 게 맞는 것 같습니다.
[앵커]
반복적으로 개입하다 보면 리스크도 존재하는 만큼 수익과 그리고 환율 방어를 균형 있게 운영을 해야겠습니다. 그렇다면 앞으로 환율은 어떻게 전망하십니까?
[채상미]
정확한 숫자를 단정짓기는 어렵지만 단기적으로 보면 한 몇 달간, 3개월간은 1400원대 후반에서 1500원까지도 갈 수 있다, 이런 박스권 등락을 예측하고 있고 해외 기관들도 비슷하게 예측을 하고 있습니다. 그래서 이게 미국이 언제 기준금리를 인하할 것이냐가 굉장히 중요한데 이 시점이 뒤로 밀릴수록, 그다음에 미 재정하고 정치불확실성이 확실히 해소될 때까지는 사실 달러 강세가 지속될 거고요. 그러면 신흥국의 통화 약세 구도는 쉽게 꺾이기가 어렵습니다. 다만 한국은 아직까지 여전히 경상수지가 흑자고요. 그다음어 정부가 SF 시장 하고 24시간 거래 수출 기업 달러 환전 유도하겠다. 연금 스와프 하겠다. 여러 가지 수단을 동시에 쓰려고 하고 있잖아요. 일방향으로 급등하고 급락하는 이런 장세보다는 고점에서 높은 변동성 국면이 지속되지 않을까 이렇게 예측을 하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 고환율은 당분간 이어질 수밖에 없는 상황이라고 봐야 될 것 같습니다. 다음에는 이 내용 짚어보도록 하겠습니다. 10.15 대책 이후 부동산이 대혼란이 이어지고 있어요. 이번에는 서울에 사는 30대 무주택 관련 통계가 나왔는데요. 이 통계 작성 이후에 가장 많은 30대 가구주 4명 가운데 집주인은 1명뿐이었다. 주택 소유율은 역대 최저였다, 이런 이야기가 나오더라고요. 어떤 시사점이 있을까요?
[채상미]
이게 보면 30대가 더 이상 주택 구매 시장에서 주력이 아니다라고 보여지거든요. 과거에는 30대가 첫 주택을 마련하는 핵심세대였거든요. 그런데 현재는 가격, 전세대출 규제가 막혀서 구매여력 자체가 30대가 사라진 상태고요. 소득 증가에 비해서 집값 상승 속도가 4배에서 5배 굉장히 빨라서 자산 축적할 수 있는, 주택으로 사다리가 붕괴됐다, 이렇게 이해가 되고요. 그다음에 30대 중에서 영끌을 해서 주택을 보유한 층이 있어요. 그런데 아예 진입을 못한, 규제 때문에. 이런 무주택층의 양극화가 명확하게 벌어졌다. 그래서 이미 집을 가진 3040은 자산이 빠르게 불어날 수밖에 없는 구조고 무주택인 30대는 임대료가 또 상승을 하니까 자산 형성의 첫 단추조차 끼우지 못했다 이렇게 이해가 되거든요.
[앵커]
또 여기서 양극화가 생기는 거네요. 정부의 대책으로 전세 공급이 일단 줄어으면서 월세 비중도 빠르게 늘고 있습니다. 이 때문에 월세 비용도 급등하고 있는 상황인데 전세를 투자 수단으로 못 쓰게 하겠다는 그 취지와 의지는 알겠으나 월세화로 가는 속도가 너무 빠르지 않습니까?
[채상미]
말씀하신 대로 토허제, 신규 지정한 다음에 보니까 전세 가격이 한 달에 2.2~2.3%까지 급증했고 월세가 146만 원이에요, 평균. 이게 5년 전 대비하면 31%나 오른 수치거든요. 이게 집주인 입장에서는 전세보다는 월세를 선호할 수밖에 없는 상황이고 서울 전체 전월세 거래도 18% 증가한 반면에 월세는 12% 증가한 거예요. 그래서 이게 매매가 제한되고 이에 따라서 임대시장이 과열되는 전형적인 정책 수요가 전이가 됐다. 그래서 허가 구역 지정으로 결과적으로 매매 자체가 어려워지니까 매수 대기 수요가 그대로 전월세 시장으로 전이되는데 투기를 막겠다는 정책이 임대시장의 가격상승이라는 부작용을 즉각적으로 유발했다, 이렇게 보이거든요. 그다음에 전세는 레버리지 구매 수단이었잖아요. 집을 마련하기 전에 전세를 통해서 집을 마련하겠다는 건데 현실에서는 전세에 대한 임대 공급이 부족한 현상. 그다음에 건설 자체도 지연돼서 공급 물량이 줄어드니까 월세 비용이 굉장히 빠르게 증가해서 결과적으로는 세입자가 부담이 증가되는 형태고 젊은층이 자산 축적을 할 수 있는 속도가 더욱 둔화돼서 결국 소득의 고정지출이 이런 임대 비용으로 커진다, 이런 부작용이 나타난 거죠.
[앵커]
소비도 줄어들 수밖에 없겠네요. 알겠습니다. 전세난은 두 가지를 이야기합니다. 전세를 구하지 못하는 것. 전셋값이 오르는 것 그런데 두 현상이 동시에 나타나고 있는 그런 상황인데, 실수요자들에게 타격이 되는 것, 이게 정책의 목표였는지 참 안타까운 마음이 많이 듭니다. 이번 10.15 대책 이후에 계약이 이루어진 아파트, 쭉 오면 전월세 40%가량이 재계약이었다고 해요. 이런 것들도 전세 물량 감소에 영향을 미치고 있는 것 같고요. 주거비 부담, 더 커질 것이다라는 우려도 나오고 있는데 교수님께서는 전망을 어떻게 하십니까?
[채상미]
앞으로 시장 자체는 공급이 충분치 않으면. 그런데 지금 보면 수도권의 인구는 지속적으로 늘고 있는 상황이거든요. 그런데 보면 공급은 실제 많이 줄고 있습니다. 그래서 수도권 입주물량 보면 약 14만 가구 정도, 내년 예상은 10만 가구 정도로 약 28% 줄 거라는 예상이 있어요. 그리고 일부 전망 보면 8만 가구 이하까지, 2026년까지 축소 가능하다. 그런데 말씀드렸듯이 인구 순유입은 6000~8000명 수준으로 증가하고 있습니다. 그러면 공급은 줄고 수요는 유지되니까 전월세 상승 압력은 구조화됐다, 지속적으로 올라갈 거다. 그리고 집값은 더 올라가고 주거비용은 상승하고 관련해서 소비여력은 둔화되고 이런 게 고착화되고 구조화되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
이런 현상들을 정부가 잘 모니터링해서 정책 설계할 때 임차인들의 주거 안전성을 많이 고려해야 되겠다는 생각이 듭니다. 여기까지 듣겠습니다. 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께 했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 채상미 이화여대 경영학부
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
요즘 원-달러 환율이 위태위태합니다. 외환 당국과 국민연금이 협의체를 만들어 환율 대응에 나서기로 했습니다. 국민연금을 포함한 '외환시장 4자 협의체'가 마련된 건 이번이 처음인데요. 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께 알아보겠습니다. 어서 오세요. 환율, 무서워요. 상반기만 해도 1350원대였는데 지금은 1470원까지 넘었고요. 이러다가 1500원까지 가는 것 아니냐, 이런 우려까지 나오고 있습니다. 이렇게까지 오르는 이유는 뭡니까?
[채상미]
이게 핵심은 글로벌하게 달러가 강세다. 이게 핵심인 것 같아요. 미국이 지속적으로 금리를 내릴 거라고 생각을 했는데, 상반기에는. 지금 생각보다 고금리가 장기화되고 있거든요. 그래서 전 세계 자금이 달러로 쏠리는 현상이 나타나고 있습니다. 거기다가 또 한국 특유의 리스크 프리미엄이 있거든요. 그래서 중국이 경기가 둔화됐고 상반기에 비해서 위안화가 약세인 데다가 중동도 아직 긴장 상태잖아요. 그러니까 자금이 위험 회피로 움직이고 있는 거죠. 그래서 원달러가 조금 더 민감하게 작용을 하고 있고요. 또 안에서 보면 우리나라 자본이 해외로 이동하는 구조가 굉장히 커지고 있거든요. 연기금도 그렇고 보험사도 그렇고 대외 투자 확대도 계속 지속적으로 하고 있고. 또 외국인이 국내 주식에서 차익을 실현해서 계속 빠져나가고 있잖아요. 경상수지가 지금 흑자임에도 불구하고 결과적으로는 자본이나 금융계 쪽에서는 원화 약세 압력이 커지고 있다, 이렇게 분석이 됩니다.
[앵커]
전통적으로는 무역흑자가 크면 달러가 많이 들어오니까 원화 강세가 되면서 환율은 하락하는 게 공식적이었잖아요. 그런데 요즘에는 통하지 않은 이야기인 것 같습니다.
[채상미]
과거에 경험치에 근거한 이야기다, 이렇게 얘기가 되는데 왜냐하면 흑세다. 그러면 강세 우리나라 달러가 많아지고 이건 언제까지 수출하고 무역 중심의 환율, 시장일 때 얘기고요. 말씀드린 대로 시대적인 경험치다 이렇게 보시면 되고 지금은 한국이 과거에 비해서 거대한 자산운용국이다 이렇게 보여지거든요. 그래서 무역보다는 자본 이동이 어느 쪽으로 더 가느냐 이게 훨씬 환율을 더 많이 좌우하는 구조다, 이렇게 분석이 됩니다. 그래서 경상수지가 흑자라고 하더라도 국민연금이나 보험이나 자산운용사 또 우리나라의 투자자들이 해외 주식하고 채권을 계속 사게 되면 그만큼 달러를 또 사야 되잖아요, 이런 부분도 있고. 외국인이 또 국내 주식을 얼마만큼 사느냐. 이걸 팔고 해외로 가지고 나가면 이것도 문제고, 우리나라 흑자 수출 구조도 보면 대기업하고 반도체 중심이거든요. 팔고 달러를 국내로 바로 들여오지 않고 해외에 쌓아놓게 되면 시장의 달러가 풀리는 효과가 많지 않기 때문에 통계상으로 달러는 매우 충분한데 결과적으로 환율은 높은 이런 비정상적인 괴리가 나타난다 이렇게 보여집니다.
[앵커]
누가 그런 말씀하시더라고요. 우리나라가 워낙 주식거래량이 많다 보니까 외국인들이 우리나라를 ATM처럼 생각하는 것 같다. 이야기도 해서 자금이 많이 빠져나가는 걸 이런 식으로 표현도 하던데요. 아무튼 여러 가지 이유가 있고요. 고환율 압박은 굉장히 거센 상황입니다. 우리 기업들, 또 비상 상황이 됐어요.
[채상미]
그렇죠. 확실히 영향을 받는 기업들이 매출이 국내에서 일어나는 내수 기업들. 왜냐하면 핵심 원재료를 해외에서 사오고 수입에 의존하고 그다음에 판매한 대가는 원화로 받거든요. 그러면 환율이 오를수록 원가랑 이자비용이 동시에 뛰잖아요. 그래서 업종별로는 좀 다르지만 보면 정유, 화학, 항공, 유통, 식음료 이 부분에서는 원달러가 한 10원 상승하면 연간 수십억에서 수백억 수준의 비용 증가를 추정하는 회사들이 굉장히 많습니다. 그래서 산업 전체로 보면 조 단위 부담으로 이루어일 수 있다. 그래서 환헤지를 잘해다면 괜찮은데 만기가 돌아오면 더 비싼 환율로 헤지를 해야 되니까 장기적으로 마진이 깎일 수밖에 없고요. 이 비용이 소비자한테 전가가 되니까 물가가 지속적으로 상방할 수 있는 압력이 되고요. 다시 내수 위축이 될 수 있으니까 이게 고환율이 장기돠되면 한국 전체 경기에 아주 큰 부담이 누적될 거라고 볼 수 있죠.
[앵커]
환율이 급격하게 치솟고 있다 보니까 정부에서 나섰습니다. 기획재정부, 보건복지부, 한국은행, 이번에 국민연금까지 껴서 4자 협의체 구성이 됐는데 이거 처음이죠?
[채상미]
처음인데 기존 상황 점검을 하겠다를 넘어서 재정통화 연금 운용을 한 테이블에 올렸다 그래서 상시협의체 성격이라고 해서 의미가 크다고 보여지고요. 아시다시피 1997년 IMF 때 그다음에 2008년 금융위기 때는 한은하고 재정하고 금융당국이 대책회의를 했단 말이죠. 그런데 지금은 환율이 1500원대를 넘기기 전에 뭔가 선제적으로 공조를 하겠다, 이런 신호를 줬다라는 점이 좀 다르다고 보이고요. 이게 시장이 해석하는 부분 첫 번째는 필요하면 국민연금이 달러 수요 공급 정책에 역할을 하는 역할로 쓰여질 수 있다라는 신호. 두 번째는 당국이 환율과 자본시장의 환율을 심각하게 보고 있다는 경고다, 이렇게 해석이 됩니다.
[앵커]
지금 국민연금이 지금 환율 방어, 여기에 소방수로 나서달라고 요청한 꼴이 됐는데요. 여기에서 걱정이 되는 건 이거예요. 국민연금이라는 기관이 존재하는 이유는 우리들 노후자금을 관리하기 위해서 지금 존재하는 거잖아요. 이런 자금이 환율 방어에 투입이 된다. 이거 괜찮습니까?
[채상미]
사실 말씀하셨듯이 국민연금의 1차 목표는 국민 노후자금을 잘 지키는 것, 장기 수익을 극대화하는 거잖아요. 그런데 환율 안정을 위해서 쓰여진다는 건 사실 부수적인 효과에 의한 것이지, 목적 자체가 돼서는 절대 안 되는 거거든요. 그래서 예를 들어서 스와프를 통해서 달러 조달하거나 환헤지 비율을 관리해서 단기적으로 국내에 달러가 부족한 현상을 완화할 수는 있습니다. 그래서 변동성 줄이는 리스크 관리는 할 수 있지만 이거를 시장에 도움을 주는 부수적인 효과로 이해를 해야지 정치적 요구에 따라서 국민연금이 도입돼서 달러를 사고팔기 시작하면 문제가 뭐가 되냐 하면 만약에 잘못되면 대규모 손실이 국민 노후자산에 영향을 미치잖아요. 두 번째는 정권이 환율의 방패막이로 국민연금을 활용했다라는 인식이 형성이 되면 국민연금에 대한 신뢰에 막대한 영향을 끼칠 수 있습니다. 그래서 대안은 연금보다는 외환당국이 앞에서는 구조로 가야 되는 게 맞는 것 같습니다.
[앵커]
반복적으로 개입하다 보면 리스크도 존재하는 만큼 수익과 그리고 환율 방어를 균형 있게 운영을 해야겠습니다. 그렇다면 앞으로 환율은 어떻게 전망하십니까?
[채상미]
정확한 숫자를 단정짓기는 어렵지만 단기적으로 보면 한 몇 달간, 3개월간은 1400원대 후반에서 1500원까지도 갈 수 있다, 이런 박스권 등락을 예측하고 있고 해외 기관들도 비슷하게 예측을 하고 있습니다. 그래서 이게 미국이 언제 기준금리를 인하할 것이냐가 굉장히 중요한데 이 시점이 뒤로 밀릴수록, 그다음에 미 재정하고 정치불확실성이 확실히 해소될 때까지는 사실 달러 강세가 지속될 거고요. 그러면 신흥국의 통화 약세 구도는 쉽게 꺾이기가 어렵습니다. 다만 한국은 아직까지 여전히 경상수지가 흑자고요. 그다음어 정부가 SF 시장 하고 24시간 거래 수출 기업 달러 환전 유도하겠다. 연금 스와프 하겠다. 여러 가지 수단을 동시에 쓰려고 하고 있잖아요. 일방향으로 급등하고 급락하는 이런 장세보다는 고점에서 높은 변동성 국면이 지속되지 않을까 이렇게 예측을 하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 고환율은 당분간 이어질 수밖에 없는 상황이라고 봐야 될 것 같습니다. 다음에는 이 내용 짚어보도록 하겠습니다. 10.15 대책 이후 부동산이 대혼란이 이어지고 있어요. 이번에는 서울에 사는 30대 무주택 관련 통계가 나왔는데요. 이 통계 작성 이후에 가장 많은 30대 가구주 4명 가운데 집주인은 1명뿐이었다. 주택 소유율은 역대 최저였다, 이런 이야기가 나오더라고요. 어떤 시사점이 있을까요?
[채상미]
이게 보면 30대가 더 이상 주택 구매 시장에서 주력이 아니다라고 보여지거든요. 과거에는 30대가 첫 주택을 마련하는 핵심세대였거든요. 그런데 현재는 가격, 전세대출 규제가 막혀서 구매여력 자체가 30대가 사라진 상태고요. 소득 증가에 비해서 집값 상승 속도가 4배에서 5배 굉장히 빨라서 자산 축적할 수 있는, 주택으로 사다리가 붕괴됐다, 이렇게 이해가 되고요. 그다음에 30대 중에서 영끌을 해서 주택을 보유한 층이 있어요. 그런데 아예 진입을 못한, 규제 때문에. 이런 무주택층의 양극화가 명확하게 벌어졌다. 그래서 이미 집을 가진 3040은 자산이 빠르게 불어날 수밖에 없는 구조고 무주택인 30대는 임대료가 또 상승을 하니까 자산 형성의 첫 단추조차 끼우지 못했다 이렇게 이해가 되거든요.
[앵커]
또 여기서 양극화가 생기는 거네요. 정부의 대책으로 전세 공급이 일단 줄어으면서 월세 비중도 빠르게 늘고 있습니다. 이 때문에 월세 비용도 급등하고 있는 상황인데 전세를 투자 수단으로 못 쓰게 하겠다는 그 취지와 의지는 알겠으나 월세화로 가는 속도가 너무 빠르지 않습니까?
[채상미]
말씀하신 대로 토허제, 신규 지정한 다음에 보니까 전세 가격이 한 달에 2.2~2.3%까지 급증했고 월세가 146만 원이에요, 평균. 이게 5년 전 대비하면 31%나 오른 수치거든요. 이게 집주인 입장에서는 전세보다는 월세를 선호할 수밖에 없는 상황이고 서울 전체 전월세 거래도 18% 증가한 반면에 월세는 12% 증가한 거예요. 그래서 이게 매매가 제한되고 이에 따라서 임대시장이 과열되는 전형적인 정책 수요가 전이가 됐다. 그래서 허가 구역 지정으로 결과적으로 매매 자체가 어려워지니까 매수 대기 수요가 그대로 전월세 시장으로 전이되는데 투기를 막겠다는 정책이 임대시장의 가격상승이라는 부작용을 즉각적으로 유발했다, 이렇게 보이거든요. 그다음에 전세는 레버리지 구매 수단이었잖아요. 집을 마련하기 전에 전세를 통해서 집을 마련하겠다는 건데 현실에서는 전세에 대한 임대 공급이 부족한 현상. 그다음에 건설 자체도 지연돼서 공급 물량이 줄어드니까 월세 비용이 굉장히 빠르게 증가해서 결과적으로는 세입자가 부담이 증가되는 형태고 젊은층이 자산 축적을 할 수 있는 속도가 더욱 둔화돼서 결국 소득의 고정지출이 이런 임대 비용으로 커진다, 이런 부작용이 나타난 거죠.
[앵커]
소비도 줄어들 수밖에 없겠네요. 알겠습니다. 전세난은 두 가지를 이야기합니다. 전세를 구하지 못하는 것. 전셋값이 오르는 것 그런데 두 현상이 동시에 나타나고 있는 그런 상황인데, 실수요자들에게 타격이 되는 것, 이게 정책의 목표였는지 참 안타까운 마음이 많이 듭니다. 이번 10.15 대책 이후에 계약이 이루어진 아파트, 쭉 오면 전월세 40%가량이 재계약이었다고 해요. 이런 것들도 전세 물량 감소에 영향을 미치고 있는 것 같고요. 주거비 부담, 더 커질 것이다라는 우려도 나오고 있는데 교수님께서는 전망을 어떻게 하십니까?
[채상미]
앞으로 시장 자체는 공급이 충분치 않으면. 그런데 지금 보면 수도권의 인구는 지속적으로 늘고 있는 상황이거든요. 그런데 보면 공급은 실제 많이 줄고 있습니다. 그래서 수도권 입주물량 보면 약 14만 가구 정도, 내년 예상은 10만 가구 정도로 약 28% 줄 거라는 예상이 있어요. 그리고 일부 전망 보면 8만 가구 이하까지, 2026년까지 축소 가능하다. 그런데 말씀드렸듯이 인구 순유입은 6000~8000명 수준으로 증가하고 있습니다. 그러면 공급은 줄고 수요는 유지되니까 전월세 상승 압력은 구조화됐다, 지속적으로 올라갈 거다. 그리고 집값은 더 올라가고 주거비용은 상승하고 관련해서 소비여력은 둔화되고 이런 게 고착화되고 구조화되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
이런 현상들을 정부가 잘 모니터링해서 정책 설계할 때 임차인들의 주거 안전성을 많이 고려해야 되겠다는 생각이 듭니다. 여기까지 듣겠습니다. 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께 했습니다. 고맙습니다.
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