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■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
10월 15일 부동산 규제 대책이 발표된 지 한 달이 지났습니다. 고강도 규제에도 여전히 시장은 혼란스러운 모습인데요. 부동산 규제 한 달 평가와 추가 대책 가능성 등 관련 내용에 대해 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 교수님 안녕하십니까? 10.15 부동산 대책이 나온 지 이제 한 달이 지났는데 집값 잡기에 효과가 있었습니까?
[김준환]
부동산 관련 기사들을 보면 거래량이 90% 급감했다, 시장이 꽁꽁 얼어붙었다, 이런 얘기가 나오고 실제로 중개업소나 젊은층의 신혼부부, 집을 구하는 분들의 여러 가지 불만의 목소리를 들어보니까 급한 불은 어느 정도 껐다는 생각이 들어요. 단지 이게 어디까지 갈 것이고 효과를 얼마나 유지할 수 있을지, 그리고 이것을 단지 강력한 규제만으로 시장을 이끌어가기는 어려운 부분들이 있어서 이것을 또 어느 시기에 적절한 방법으로 바꿔나가면서 풀어나갈 것인지가 가장 문제인데 제가 보기에는 최소한 내년 초반까지는 시장 분위기가 이렇게 가지 않을까 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
급한 불은 껐다라고 평가를 해 주셨는데 어쨌든 3분기 전국 부동산 거래량 그리고 거래 금액이 동반 하락됐다고 하는데 그럼에도 불구하고 지금 강남3구와 용산 같은 고가 지역의 매수는 강해졌다고 하더라고요.
[김준환]
이게 우리가 여러 가지 기사들을 보면 잘 판단을 해야 될 것들이 있는데 지금 거래건수가 워낙 적기 때문에 한두 건 나와서 비싸게 팔리고 이런 것 같아요. 거래 건수가 워낙 적기 때문에. 그래서 이걸 가지고 시장이 움직인다, 시장이 다시 되살아나고 상승 국면으로 다시 진입할 것 같다, 이런 판단은 섣부른 판단 같고요. 좀 더 지켜봐야 될 거라고 생각을 하고요. 근본적으로 개인적으로 저는 강남3구, 용산구 같은 초고가 지역은 우리가 정부와 시행하고 있는 일반적인 규제 방법 가지고는 사실 주택 시장 가격 안정화를 기하기는 상당히 어려운 부분들이 있어요. 일반 시장과 강남 3구, 용산지역 등 초고가 주거지역은 어떻게 보면 그들만의 특별한 특성이 있고 굉장히 우리가 기사에서 말하는 현금 부자라는 얘기를 많이 쓰는데 굉장히 초고소득층이기 때문에 대출에 크게 구애를 받지 않는 수혜층이거든요. 그리고 또 얼마든지 자녀들에게 상속, 증여나 차용이라든가 이런 식으로 해서 언제든 마음만 먹으면 주택을 구입할 수 있는 수혜층이라는 말이죠. 그래서 이것을 일반적인 서울 전체, 경기도 이렇게 다 같이 하는 게 아니라 제가 보기에는 이제는 정부에서 강남 3구와 용산구는 좀 다른 정책 방향으로 차별화시켜서 나갈 필요가 있는데 그중에 저는 대안 하나가 뒤에서 시간이 되면 말씀드리겠지만 일단은 초고가 지역에 있어서 보유세는 강화를 하는 대신에 그 대신 자유롭게 사고팔 수 있게 양도 차액에 대한 부분을 어느 정도 인정을 해 준다면 강남3구나 용산구 등 초고가 지역의 신규 주택을 공급하는 것은 거의 불가능하거든요, 재건축 외에는. 그렇다면 우리가 신규 주택을 공급하는 데 한계가 있다면 기존 재고 주택을 자유롭게 사고 팔 수 있게. 예를 들어서 가격이 많이 올랐다 치더라도 어느 정도는 세금으로 내지만 일정 부분은 내가 수익으로 가져갈 수 있는 그런 시장 분위기를 조성하면 자연스럽게 기존 주택이 매물로 나오게 되면 또 시장이 어느 정도 선순환되는 구조 속에서 가격이 안정될 가능성도 있기 때문에 너무 이렇게 쥐어짜내는 것보다는 한쪽으로는 좀 출구를 열어주는 이런 방향이 지금 시점에서는 필요하지 않나 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
고가 지역에 대한 핀셋규제 방안까지 짚어주셨는데 그런데 지금 이쪽과는 좀 상반되게 노원이나 도봉지역 같은 강북지역은 거래도 실종되고 또 그에 따라서 집값도 내리는 분위기예요. 이렇게 되면 양극화가 심해지는 거 아닙니까?
[김준환]
지금 말씀하신 이 지역들은 다소 억울한 면이 있어요. 왜냐하면 집값이 크게 오르지 않았거든요, 사실은. 그동안 강남이라든가 이런 데가 오르는 것에 비하면 많이 오르지도 않았어요. 그런데 이게 정부에서 왜 성급하게 서울시 전역과 경기도 일부 지역까지 토지거래허가구역으로 묶었냐 하면 이게 기존 강남3구 묶고 그다음에 마포 이렇게 묶고 하다 보니까 계속 풍선효과처럼 주변 지역으로 확대되는. 그러니까 결국은 주변 지역까지 한 번에 다 같이 올려놓는 이런 결과를 낳기 때문에 이번에는 사실 그런 부분이 이번 정부에서는 경험치로 두려웠던 것 같아요. 그래서 일거에 그냥 다 묶었는데 그중에는 일부 지역에서는 집값이 그렇게 크게 오르지 않은 지역이 있다는 말이에요. 그러면 그분들 입장에서는 굉장히 뭐라고 할까, 속상하시죠. 그리고 왜냐하면 집을 팔고 나가셔야 될 분들이 있고 또 거기에 집을 살 계획이 있었던 분들이 있었는데 규제를 해 놓으니까 실제로 실수요자들이 그 지역에 주택을 사거나 팔 때 굉장히 많은 제약이 있기 때문에 이런 부분은 지켜보고 올해 말 내년 초까지 상반기까지 지켜보고 어느 정도 안정이 되면 선별적으로 이런 지역들은 좀 규제를 완화해 줄 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그러니까 정부에서 풍선효과를 대비해서 광범위하게 규제를 했다. 이렇게 분석을 하셨는데 그럼에도 불구하고 이제 경기도 일부지역에서 풍선효과가 나타나고 있다, 이런 분석도 있거든요.
[김준환]
그런데 저도 기사를 봤는데 이게 지금 항상 이렇게 규제지역 주변이 조금 단기적으로 오릅니다. 그것이 얼마나 장기적으로 가고 건수가 많으냐를 봐야 되는데 이번에 건수가 많지 않은 것 같아요. 그래서 이거는 일시적으로 좀 나타나는 현상인데 좀 더 지켜봐야 될 것 같고 그리고 지금 동탄이나 이런 지역 같은 경우에는 대부분 주택을 구입하시는 분들이 중산층 정도의 분들이란 말이에요. 그러면 대출을 끼고 이렇게 집을 사야 된다는 얘기입니다. 그런데 실제로 지금 이번에 규제가 대출을 어느 정도 끼고 이렇게 집을 사기는 쉽지 않은 구조거든요. 그러니까 그 이전보다는 수요층이 굉장히 얇아졌다, 이렇게 판단할 수가 있습니다. 그렇다면 과거보다는 풍선효과가 폭넓게 또 장기적으로 가격도 많이 급등할 거라고는 생각하지 않기 때문에 이번에는 굉장히 제한적이지 않나 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그런데 이런 초강력 부동산 대책에도 지금 10월 청약 경쟁률이 전월 대비해서 2배가 상승했어요.
[김준환]
저도 이거 보고 깜짝 놀랐는데요. 우리가 보통 집을 분양받을 때는 기존에 있던 집을 팔거나 전세금에 플러스 대출, 아니면 저축을 해서 하잖아요. 지금 상황에서는 대출을 많이 받을 수 없는 구조인데 이렇게 경쟁률이 높았다는 건 이 지역의 집값이 오를 것이라고 판단하는 분들 중에서 고소득층의 자녀분이나 이런 분들이 제가 보기에 상속이나 증여 아니면 부모님의 도움을 받아서 여기에 청약을 많이 넣은 것 같아요. 그래서 경쟁률이 높아진 것이지 사실 실제로 일반 중산층은 청약을 내가 신청하려다가 못 한 분들도 상당히 있다고 저는 얘기를 들었거든요. 그래서 이건 약간 기존에 있던 패턴하고 다른 패턴이 아닌가 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그러니까 짚어주신 것처럼 이렇게 되면 청약 시장마저 현금 부자들의 리그가 된 게 아니냐. 이런 비판이 나오는데요.
[김준환]
지금 상황에서는 지금 청약 경쟁률이 높은 건 어느 정도 현금 동원 능력이 있는 분들이 청약을 많이 하셨을 거라고 생각합니다. 그것이 어느 정도 부모의 도움을 받을 수 있는 분들이. 그렇기 때문에 말씀하신 대로 정말 대출을 어느 정도 받고 집을 사고자 했던 이런 중산층 실수요자들이 조금 피해를 봤다라는 측면을 우리가 무시할 수는 없는 거죠.
[앵커]
이런 부분에 대한 대책도 나와야 할 텐데. 그런가 하면 그래도 이번 규제로 외국인들의 부동산 투자는 좀 줄었다고 하거든요.
[김준환]
저는 이번 규제 중에서 그래도 잘했던 부분이 이 부분이 외국인들이 무차별적으로 막 주택을 구입하잖아요. 여기에 실거주 의무가 부과되기 때문에 실제로 자기가 외국 사람이 와서 실거주하면서 집을 사는 경우를 제외하고는 굉장히 꼼꼼하게 들여다보겠다고 자금 조달하는 것부터. 그래서 외국인들이 투기를 하려고 집을 구입하시는 분들이 많이 줄은 것 같아요. 그래서 이거는 굉장히 바람직한 측면이 아닌가, 이렇게 생각을 하고 앞으로도 규제가 이렇게 지속이 된다면 외국인들이 집에 투자를 하고 이런 비율은 점점 줄어들지 않겠나 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그런데 이번 대책 이후에 서울이나 수도권 아파트 전세값이 크게 오르고 있어서 걱정이거든요. 이 부분은 어떻게 보세요?
[김준환]
그래서 저도 사실 전세 부분은 정말 우리 서민들이잖아요. 그래서 이 부분이 걱정이 돼요. 이걸 두 가지로 볼 수가 있는데 하나는 전체적으로 전세 물량이 좀 줄었다는 거고. 또 하나는 주택을 매입하고자 생각했던 분들이 대출 규제다 뭐다. 규제가 여러 가지로 있으니까 구입을 미루면서 전세로 그냥 계속 눌러앉는 이런 경우도 늘었다는 거죠. 공급은 줄어들고 수요는 늘어나는 구조이기 때문에 이것은 정부가 좀 다시 한 번 꼼꼼히 들여다봐야 할 부분인 것 같고요. 다음 달 정도까지 모니터링을 해서 전세에 대한 여러 가지 추가적인 대책을 내놓을 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
여기에 더해서 전세의 월세화도 빨라지고 있다고 걱정인데 이런 현상은 어떻게 해석해야 될까요?
[김준환]
사실 저도 일본에서 공부할 때 일본 사람들이 전세라고 하면 이해를 못 합니다. 그런데 우리는 전세라는 독특한 제도가 있는데 전세제도라는 것은 양날의 검 같은 겁니다. 그래서 정말 서민들에게는 전세를 통해서 주거비 부담을 세입자한테 부담하기 때문에 가처분 소득이 늘어나는, 그래서 내수 경제를 활성화시키는 이런 효과가 있는 반면에 이것이 갭투자의 하나의 도구로 이용이 될 때는 집값 상승을 시키는 양날의 검인데요. 제가 개인적으로 봤을 때 월세가 계속 증가하는 것은 이게 큰 우리의 축입니다. 그래서 앞으로 월세의 비중은 제가 보기에는 줄어들지는 않고 점점 늘어나는 추세로 가는데 문제는 이게 급격하게 월세화가 진행이 된다면 일반 서민들이 전세로 살고 있는데 실제로 월세보다는 은행 금리가 싸지 않습니까? 그러니까 은행에서 대출을 받아서 전세를 사는 것이 월세로 사는 것보다는 훨씬 이득이거든요. 그래서 이런 부분들이 우리가 고민이 되는 부분인데요. 그래서 이렇게 급격하게 너무 진행되는 것은 우리가 어느 정도는 정부에서 대책을 세워야 되지 않나라는 생각이 듭니다.
[앵커]
이렇게 월세도 그렇고 전세 매물은 사라지고 있고 여기에 대해서 매매 감소세도 두드러지는데 이러면서 실수요자들의 공급 부족 불안도 커지고 있거든요.
[김준환]
지금 정부가 이십몇 만 호를 공급한다고 대책을 발표했지만 그 공급 시기는 제가 보기에는 이번 정권 내 공급하는 물량은 거의 없을 겁니다. 왜냐하면 최소한 대규모 공급을 하려면 최소한 5~10년은 걸리거든요. 소규모로 공급되는 건 하겠지만 그렇게 봤을 때는 이번 정부 내에서 주택 공급 수를 많이 늘린다는 건 현실적으로 불가능하기 때문에 이런 공급 부족 현상은 나타날 것으로 보입니다. 그런데 정부가 이번 규제가 언론에서 보도하는 것 이상으로 굉장히 강력한 규제거든요. 그렇기 때문에 실수요자들이나 투자 수요들이 단기간에는 섣불리 움직이기 어려운 시장 국면이기 때문에 당분간은 지금 상황으로 안정이 되겠지만 추가적으로 더 장기적으로 이끌어가느냐 하는 것은 정부가 더 많이 고민해야 될 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
이런 상황 속에서 주담대 금리가 약 2년 만에 연 6%로 올랐어요. 이렇게 되면 서울이나 수도권 집값에 어떤 영향이 있을까요?
[김준환]
집을 못 사시죠, 대출받으시는 분들이. 금리가 1%, 2%만 올라도 실제로 상환하는 금액은 많이 달라집니다. 그렇기 때문에 사실 돈 많으신 분들은 금리나 원금 상환 금액이 부담이 안 되시겠지만 일반 서민들한테는 굉장히 부담이 되거든요. 그렇다면 집을 사기로 했지만 대출금리가 6%가 되면 이것을 약간 연기하는 분들이 많이 늘어나실 거다. 그렇다면 당연히 실수요자들은 당분간은 줄어들 가능성이 상당히 높다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
이렇게 규제를 하니까 이 돈이 주식으로 몰리는 경향도 있다는데 그래도 아직 부동산 투자심리는 살아 있다고 봐야 될까요?
[김준환]
저는 그래도 아직까지 서울, 수도권 일부 지역은 꺼지지 않는 불이다. 아직은 꺼지지 않았습니다. 잔불도 남아 있고 또 다시 불이 타오를 수도 있는 이런 시장이기 때문에 이것을 우리가 앞으로는 하락국면이다 이렇게 얘기할 수가 없습니다. 그래서 일본과 같이 버블 붕괴라는 이런 큰 충격이 오지 않는 한은 아직까지 집이라는 것은 우리나라 국민들이 자산 증식의 수단이고 재테크의 수단이다라는 생각이 아직 남아 있기 때문에 이런 상황들이 단기에 없어지기는 쉽지 않아 보입니다.
[앵커]
이렇게 집값이 잘 잡히지 않으니까 한국은행이 기준금리를 인하하지 않을 것이다. 이런 전망까지 지금 나오는데 금리 정책에 따라 집값이 얼마나 영향을 받는 겁니까?
[김준환]
저는 개인적으로 서민들이 집을 살 때 금리는 굉장히 중요한 척도라고 생각을 합니다. 금리가 2%일 때랑 우리가 금리가 아주 낮았을 때는 2%대였거든요. 6%면 거의 3배인 거예요. 그렇다면 굉장히 부담이 되기 때문에 이럴 때는 집 구입을 당분간 미룰 수밖에 없을 거고 당분간 나타나기 때문에 서민용 수요가 집중되는 주택의 지역이라든가 규모, 이 주택들은 당분간 주택 가격이 크게 상승하는 이런 국면에 진입하기는 쉽지 않을 거다, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산 시장 상황, 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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■ 출연 : 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
10월 15일 부동산 규제 대책이 발표된 지 한 달이 지났습니다. 고강도 규제에도 여전히 시장은 혼란스러운 모습인데요. 부동산 규제 한 달 평가와 추가 대책 가능성 등 관련 내용에 대해 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 교수님 안녕하십니까? 10.15 부동산 대책이 나온 지 이제 한 달이 지났는데 집값 잡기에 효과가 있었습니까?
[김준환]
부동산 관련 기사들을 보면 거래량이 90% 급감했다, 시장이 꽁꽁 얼어붙었다, 이런 얘기가 나오고 실제로 중개업소나 젊은층의 신혼부부, 집을 구하는 분들의 여러 가지 불만의 목소리를 들어보니까 급한 불은 어느 정도 껐다는 생각이 들어요. 단지 이게 어디까지 갈 것이고 효과를 얼마나 유지할 수 있을지, 그리고 이것을 단지 강력한 규제만으로 시장을 이끌어가기는 어려운 부분들이 있어서 이것을 또 어느 시기에 적절한 방법으로 바꿔나가면서 풀어나갈 것인지가 가장 문제인데 제가 보기에는 최소한 내년 초반까지는 시장 분위기가 이렇게 가지 않을까 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
급한 불은 껐다라고 평가를 해 주셨는데 어쨌든 3분기 전국 부동산 거래량 그리고 거래 금액이 동반 하락됐다고 하는데 그럼에도 불구하고 지금 강남3구와 용산 같은 고가 지역의 매수는 강해졌다고 하더라고요.
[김준환]
이게 우리가 여러 가지 기사들을 보면 잘 판단을 해야 될 것들이 있는데 지금 거래건수가 워낙 적기 때문에 한두 건 나와서 비싸게 팔리고 이런 것 같아요. 거래 건수가 워낙 적기 때문에. 그래서 이걸 가지고 시장이 움직인다, 시장이 다시 되살아나고 상승 국면으로 다시 진입할 것 같다, 이런 판단은 섣부른 판단 같고요. 좀 더 지켜봐야 될 거라고 생각을 하고요. 근본적으로 개인적으로 저는 강남3구, 용산구 같은 초고가 지역은 우리가 정부와 시행하고 있는 일반적인 규제 방법 가지고는 사실 주택 시장 가격 안정화를 기하기는 상당히 어려운 부분들이 있어요. 일반 시장과 강남 3구, 용산지역 등 초고가 주거지역은 어떻게 보면 그들만의 특별한 특성이 있고 굉장히 우리가 기사에서 말하는 현금 부자라는 얘기를 많이 쓰는데 굉장히 초고소득층이기 때문에 대출에 크게 구애를 받지 않는 수혜층이거든요. 그리고 또 얼마든지 자녀들에게 상속, 증여나 차용이라든가 이런 식으로 해서 언제든 마음만 먹으면 주택을 구입할 수 있는 수혜층이라는 말이죠. 그래서 이것을 일반적인 서울 전체, 경기도 이렇게 다 같이 하는 게 아니라 제가 보기에는 이제는 정부에서 강남 3구와 용산구는 좀 다른 정책 방향으로 차별화시켜서 나갈 필요가 있는데 그중에 저는 대안 하나가 뒤에서 시간이 되면 말씀드리겠지만 일단은 초고가 지역에 있어서 보유세는 강화를 하는 대신에 그 대신 자유롭게 사고팔 수 있게 양도 차액에 대한 부분을 어느 정도 인정을 해 준다면 강남3구나 용산구 등 초고가 지역의 신규 주택을 공급하는 것은 거의 불가능하거든요, 재건축 외에는. 그렇다면 우리가 신규 주택을 공급하는 데 한계가 있다면 기존 재고 주택을 자유롭게 사고 팔 수 있게. 예를 들어서 가격이 많이 올랐다 치더라도 어느 정도는 세금으로 내지만 일정 부분은 내가 수익으로 가져갈 수 있는 그런 시장 분위기를 조성하면 자연스럽게 기존 주택이 매물로 나오게 되면 또 시장이 어느 정도 선순환되는 구조 속에서 가격이 안정될 가능성도 있기 때문에 너무 이렇게 쥐어짜내는 것보다는 한쪽으로는 좀 출구를 열어주는 이런 방향이 지금 시점에서는 필요하지 않나 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
고가 지역에 대한 핀셋규제 방안까지 짚어주셨는데 그런데 지금 이쪽과는 좀 상반되게 노원이나 도봉지역 같은 강북지역은 거래도 실종되고 또 그에 따라서 집값도 내리는 분위기예요. 이렇게 되면 양극화가 심해지는 거 아닙니까?
[김준환]
지금 말씀하신 이 지역들은 다소 억울한 면이 있어요. 왜냐하면 집값이 크게 오르지 않았거든요, 사실은. 그동안 강남이라든가 이런 데가 오르는 것에 비하면 많이 오르지도 않았어요. 그런데 이게 정부에서 왜 성급하게 서울시 전역과 경기도 일부 지역까지 토지거래허가구역으로 묶었냐 하면 이게 기존 강남3구 묶고 그다음에 마포 이렇게 묶고 하다 보니까 계속 풍선효과처럼 주변 지역으로 확대되는. 그러니까 결국은 주변 지역까지 한 번에 다 같이 올려놓는 이런 결과를 낳기 때문에 이번에는 사실 그런 부분이 이번 정부에서는 경험치로 두려웠던 것 같아요. 그래서 일거에 그냥 다 묶었는데 그중에는 일부 지역에서는 집값이 그렇게 크게 오르지 않은 지역이 있다는 말이에요. 그러면 그분들 입장에서는 굉장히 뭐라고 할까, 속상하시죠. 그리고 왜냐하면 집을 팔고 나가셔야 될 분들이 있고 또 거기에 집을 살 계획이 있었던 분들이 있었는데 규제를 해 놓으니까 실제로 실수요자들이 그 지역에 주택을 사거나 팔 때 굉장히 많은 제약이 있기 때문에 이런 부분은 지켜보고 올해 말 내년 초까지 상반기까지 지켜보고 어느 정도 안정이 되면 선별적으로 이런 지역들은 좀 규제를 완화해 줄 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그러니까 정부에서 풍선효과를 대비해서 광범위하게 규제를 했다. 이렇게 분석을 하셨는데 그럼에도 불구하고 이제 경기도 일부지역에서 풍선효과가 나타나고 있다, 이런 분석도 있거든요.
[김준환]
그런데 저도 기사를 봤는데 이게 지금 항상 이렇게 규제지역 주변이 조금 단기적으로 오릅니다. 그것이 얼마나 장기적으로 가고 건수가 많으냐를 봐야 되는데 이번에 건수가 많지 않은 것 같아요. 그래서 이거는 일시적으로 좀 나타나는 현상인데 좀 더 지켜봐야 될 것 같고 그리고 지금 동탄이나 이런 지역 같은 경우에는 대부분 주택을 구입하시는 분들이 중산층 정도의 분들이란 말이에요. 그러면 대출을 끼고 이렇게 집을 사야 된다는 얘기입니다. 그런데 실제로 지금 이번에 규제가 대출을 어느 정도 끼고 이렇게 집을 사기는 쉽지 않은 구조거든요. 그러니까 그 이전보다는 수요층이 굉장히 얇아졌다, 이렇게 판단할 수가 있습니다. 그렇다면 과거보다는 풍선효과가 폭넓게 또 장기적으로 가격도 많이 급등할 거라고는 생각하지 않기 때문에 이번에는 굉장히 제한적이지 않나 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그런데 이런 초강력 부동산 대책에도 지금 10월 청약 경쟁률이 전월 대비해서 2배가 상승했어요.
[김준환]
저도 이거 보고 깜짝 놀랐는데요. 우리가 보통 집을 분양받을 때는 기존에 있던 집을 팔거나 전세금에 플러스 대출, 아니면 저축을 해서 하잖아요. 지금 상황에서는 대출을 많이 받을 수 없는 구조인데 이렇게 경쟁률이 높았다는 건 이 지역의 집값이 오를 것이라고 판단하는 분들 중에서 고소득층의 자녀분이나 이런 분들이 제가 보기에 상속이나 증여 아니면 부모님의 도움을 받아서 여기에 청약을 많이 넣은 것 같아요. 그래서 경쟁률이 높아진 것이지 사실 실제로 일반 중산층은 청약을 내가 신청하려다가 못 한 분들도 상당히 있다고 저는 얘기를 들었거든요. 그래서 이건 약간 기존에 있던 패턴하고 다른 패턴이 아닌가 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그러니까 짚어주신 것처럼 이렇게 되면 청약 시장마저 현금 부자들의 리그가 된 게 아니냐. 이런 비판이 나오는데요.
[김준환]
지금 상황에서는 지금 청약 경쟁률이 높은 건 어느 정도 현금 동원 능력이 있는 분들이 청약을 많이 하셨을 거라고 생각합니다. 그것이 어느 정도 부모의 도움을 받을 수 있는 분들이. 그렇기 때문에 말씀하신 대로 정말 대출을 어느 정도 받고 집을 사고자 했던 이런 중산층 실수요자들이 조금 피해를 봤다라는 측면을 우리가 무시할 수는 없는 거죠.
[앵커]
이런 부분에 대한 대책도 나와야 할 텐데. 그런가 하면 그래도 이번 규제로 외국인들의 부동산 투자는 좀 줄었다고 하거든요.
[김준환]
저는 이번 규제 중에서 그래도 잘했던 부분이 이 부분이 외국인들이 무차별적으로 막 주택을 구입하잖아요. 여기에 실거주 의무가 부과되기 때문에 실제로 자기가 외국 사람이 와서 실거주하면서 집을 사는 경우를 제외하고는 굉장히 꼼꼼하게 들여다보겠다고 자금 조달하는 것부터. 그래서 외국인들이 투기를 하려고 집을 구입하시는 분들이 많이 줄은 것 같아요. 그래서 이거는 굉장히 바람직한 측면이 아닌가, 이렇게 생각을 하고 앞으로도 규제가 이렇게 지속이 된다면 외국인들이 집에 투자를 하고 이런 비율은 점점 줄어들지 않겠나 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그런데 이번 대책 이후에 서울이나 수도권 아파트 전세값이 크게 오르고 있어서 걱정이거든요. 이 부분은 어떻게 보세요?
[김준환]
그래서 저도 사실 전세 부분은 정말 우리 서민들이잖아요. 그래서 이 부분이 걱정이 돼요. 이걸 두 가지로 볼 수가 있는데 하나는 전체적으로 전세 물량이 좀 줄었다는 거고. 또 하나는 주택을 매입하고자 생각했던 분들이 대출 규제다 뭐다. 규제가 여러 가지로 있으니까 구입을 미루면서 전세로 그냥 계속 눌러앉는 이런 경우도 늘었다는 거죠. 공급은 줄어들고 수요는 늘어나는 구조이기 때문에 이것은 정부가 좀 다시 한 번 꼼꼼히 들여다봐야 할 부분인 것 같고요. 다음 달 정도까지 모니터링을 해서 전세에 대한 여러 가지 추가적인 대책을 내놓을 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
여기에 더해서 전세의 월세화도 빨라지고 있다고 걱정인데 이런 현상은 어떻게 해석해야 될까요?
[김준환]
사실 저도 일본에서 공부할 때 일본 사람들이 전세라고 하면 이해를 못 합니다. 그런데 우리는 전세라는 독특한 제도가 있는데 전세제도라는 것은 양날의 검 같은 겁니다. 그래서 정말 서민들에게는 전세를 통해서 주거비 부담을 세입자한테 부담하기 때문에 가처분 소득이 늘어나는, 그래서 내수 경제를 활성화시키는 이런 효과가 있는 반면에 이것이 갭투자의 하나의 도구로 이용이 될 때는 집값 상승을 시키는 양날의 검인데요. 제가 개인적으로 봤을 때 월세가 계속 증가하는 것은 이게 큰 우리의 축입니다. 그래서 앞으로 월세의 비중은 제가 보기에는 줄어들지는 않고 점점 늘어나는 추세로 가는데 문제는 이게 급격하게 월세화가 진행이 된다면 일반 서민들이 전세로 살고 있는데 실제로 월세보다는 은행 금리가 싸지 않습니까? 그러니까 은행에서 대출을 받아서 전세를 사는 것이 월세로 사는 것보다는 훨씬 이득이거든요. 그래서 이런 부분들이 우리가 고민이 되는 부분인데요. 그래서 이렇게 급격하게 너무 진행되는 것은 우리가 어느 정도는 정부에서 대책을 세워야 되지 않나라는 생각이 듭니다.
[앵커]
이렇게 월세도 그렇고 전세 매물은 사라지고 있고 여기에 대해서 매매 감소세도 두드러지는데 이러면서 실수요자들의 공급 부족 불안도 커지고 있거든요.
[김준환]
지금 정부가 이십몇 만 호를 공급한다고 대책을 발표했지만 그 공급 시기는 제가 보기에는 이번 정권 내 공급하는 물량은 거의 없을 겁니다. 왜냐하면 최소한 대규모 공급을 하려면 최소한 5~10년은 걸리거든요. 소규모로 공급되는 건 하겠지만 그렇게 봤을 때는 이번 정부 내에서 주택 공급 수를 많이 늘린다는 건 현실적으로 불가능하기 때문에 이런 공급 부족 현상은 나타날 것으로 보입니다. 그런데 정부가 이번 규제가 언론에서 보도하는 것 이상으로 굉장히 강력한 규제거든요. 그렇기 때문에 실수요자들이나 투자 수요들이 단기간에는 섣불리 움직이기 어려운 시장 국면이기 때문에 당분간은 지금 상황으로 안정이 되겠지만 추가적으로 더 장기적으로 이끌어가느냐 하는 것은 정부가 더 많이 고민해야 될 필요가 있지 않나, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
이런 상황 속에서 주담대 금리가 약 2년 만에 연 6%로 올랐어요. 이렇게 되면 서울이나 수도권 집값에 어떤 영향이 있을까요?
[김준환]
집을 못 사시죠, 대출받으시는 분들이. 금리가 1%, 2%만 올라도 실제로 상환하는 금액은 많이 달라집니다. 그렇기 때문에 사실 돈 많으신 분들은 금리나 원금 상환 금액이 부담이 안 되시겠지만 일반 서민들한테는 굉장히 부담이 되거든요. 그렇다면 집을 사기로 했지만 대출금리가 6%가 되면 이것을 약간 연기하는 분들이 많이 늘어나실 거다. 그렇다면 당연히 실수요자들은 당분간은 줄어들 가능성이 상당히 높다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
이렇게 규제를 하니까 이 돈이 주식으로 몰리는 경향도 있다는데 그래도 아직 부동산 투자심리는 살아 있다고 봐야 될까요?
[김준환]
저는 그래도 아직까지 서울, 수도권 일부 지역은 꺼지지 않는 불이다. 아직은 꺼지지 않았습니다. 잔불도 남아 있고 또 다시 불이 타오를 수도 있는 이런 시장이기 때문에 이것을 우리가 앞으로는 하락국면이다 이렇게 얘기할 수가 없습니다. 그래서 일본과 같이 버블 붕괴라는 이런 큰 충격이 오지 않는 한은 아직까지 집이라는 것은 우리나라 국민들이 자산 증식의 수단이고 재테크의 수단이다라는 생각이 아직 남아 있기 때문에 이런 상황들이 단기에 없어지기는 쉽지 않아 보입니다.
[앵커]
이렇게 집값이 잘 잡히지 않으니까 한국은행이 기준금리를 인하하지 않을 것이다. 이런 전망까지 지금 나오는데 금리 정책에 따라 집값이 얼마나 영향을 받는 겁니까?
[김준환]
저는 개인적으로 서민들이 집을 살 때 금리는 굉장히 중요한 척도라고 생각을 합니다. 금리가 2%일 때랑 우리가 금리가 아주 낮았을 때는 2%대였거든요. 6%면 거의 3배인 거예요. 그렇다면 굉장히 부담이 되기 때문에 이럴 때는 집 구입을 당분간 미룰 수밖에 없을 거고 당분간 나타나기 때문에 서민용 수요가 집중되는 주택의 지역이라든가 규모, 이 주택들은 당분간 주택 가격이 크게 상승하는 이런 국면에 진입하기는 쉽지 않을 거다, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산 시장 상황, 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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