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■ 진행 : 장원석 앵커, 박민설 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 대출 규제 강화 이후 대출을 통한 '빚투'로 투자 심리가 몰리고 있습니다. 관련해서 이인철 참조은경제연구소장과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
[앵커]
10.15 부동산 대책이 나온 지 곧 있으면 한 달이 되는데요. 지금 임대차시장 분위기는 어떻습니까?
[이인철]
지금 4주 정도 지났는데요. 주간 데이터는 사실 매주 목요일날 한국부동산원이 발표하는데 지금 내일 나오겠습니다마는 일단 11월 첫째 주 동향을 좀 보게 되면 임대차시장의 경우에는 두 가지 현상이 나타나고 있습니다. 하나는 서울의 입지가 좋은 아파트, 1000가구, 2000가구 단지에도 전세 매물 자체가 한 자릿수예요. 전세 매물이 워낙 귀하고 값이 오르다 보니까 전세난이 서울에서 수도권 지역으로 확산되고 있다라는 게 눈에 두드러지고요. 또 하나가 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 겁니다. 특히 지금 서울 아파트의 경우 특히 임대차시장의 거래를 봤더니 월세 비중이 한 62.6%예요. 1년 전에 비해서 52.5포인트나 높아졌는데 이 얘기는 뭐냐, 지금 전세 살다가 올라간 임대 비용만큼 전세금을 못 치르니 전세 대출도 막혔고 그래서 오히려 전월세, 반전세로 옮겨가고 있다는 얘기인데 이게 이렇게 되면 서울 아파트의 보증금을 제외하고도 평균 달달이 내는 월세의 규모가 점점 늘고 있습니다. 연초 대비해서 한 7% 넘게 올라서 월 한 140만 원 가까이 육박하고 있는 상황이다 보니 지금 전세 매물 줄고 그리고 입주 물량 감소하고 세입자들의 경우에는 오히려 주가 불안이 구조적으로 심화되고 있는 게 아니냐. 그런데 사실은 10.15대책이 발표하면서 예고됐던 풍선효과 가운데 하나가 바로 전세난이었습니다.
[앵커]
국토부에서는 그런데 오늘 전셋값 변동폭이 크지 않고 오히려 서울 전세 매물이 증가하는 추세다, 이런 발표를 냈어요.
[이인철]
이게 발표시점, 기준 시점에 따라서 약간의 해석의 여지는 있는데요. 물론 국토부가 나서서 기자회견을 한다는 자체가 시장에 불안이 어느 정도 제기되고 있다는 얘기인데 오늘 국토부의 간담회를 보게 되면 전세 가격은 10월 셋째 주부터 11월 첫째 주까지 0.1%포인트씩 올랐다. 그래서 오름폭은 미미하고 전세 매물 자체도 8월과 비교했을 경우에 오히려 늘었다라는 얘기인데 그러나 지금 7일 발표한 부동산원의 통계를 보게 되면 11월 첫째 주 전셋값이 일주일 만에 0.15% 올랐는데 이걸 누적으로 보게 되면 39주 연속 올랐습니다. 39주라는 건 거의 한 달에 한 4~5주 정도 되니까 8개월째 올랐다는 얘기이고 누적으로 보게 되면 누적 전셋값 상승률이 서울은 2.47%입니다. 전세가 이렇게 오르다 보니까 전세 매물 자체도 줄고 있는데요. 실제로 부동산 플랫폼인 아실의 데이터를 보게 되면 전세 매물은 8월이 아니라 1월과 대비했을 경우에는 한 17% 이상 감소한 것으로 나타나서 국토부의 주장과는 좀 배치가 되는데 이 얘기는 뭐냐, 이게 비교대상 시점이 언제냐에 따라서 약간 온도차가 발생하고 있습니다.
[앵커]
지금 주택 갖고 있는 분들, 집 사지도 못하고 팔지도 못한다면서 불만 섞인 목소리도 나오고 있는데 실제로 아파트 매매가 체감할 정도로 많이 줄었습니까?
[이인철]
맞습니다. 지금 10.15 대책 이후에 3주 동안 서울 아파트 매매는 79%, 거의 80%가량 급감하고 있고요. 매물 자체가 줄었어요. 그러니까 매수자, 매도자 지금 거래 안 될 바에는 차라리 거두자. 매물을 회수하고 있는 상황인데 규제가 계속 강해지고 있죠. 여기에다가 토허제의 경우에는 매매하기 위해서는 구청에 신고를 하고 승인을 받아야 됩니다. 이런 절차가 더 까다로워졌고요. 여러 대출규제까지 강화되다 보니까 지금 매수자, 매도자 모두 발을 빼고 있는 상황인데 그러면 거래가 80% 급감했다고 해서 매매 가격이 안정되느냐, 떨어졌느냐 이건 또 아닙니다. 왜냐하면 서울 아파트 평균 매매가격은 11월 첫째 주 기준 오히려 일주일 만에 0.19% 올랐습니다. 직전 주 0.23% 대비해서는 조금 낮아졌지만, 상승폭이 둔화된 거지 아직 하락국면으로 진입했다고 판단하기는 이르고 또 하나는 풍선효과거든요. 지금 서울 전역 25개구 자치구와 그리고 서울 남부 12개 구가 토지거래허가구역으로 묶였는데 그걸 비껴간 일부 구리나 화성의 경우에는 수도권 외곽이면서도 규제지역을 비껴난 곳은 지금 집값 상승폭이 5년 만에 최대를 기록하고 있어서 풍선효과도 일부 감지가 되고 있습니다.
[앵커]
그러니까 거래량은 확 줄었고 상승폭이 좀 둔화가 된 거지 아직 집값이 잡혔다, 하락 국면이라고 보기는 힘들다 이렇게 말씀을 주셨고요. 국토부에서는 토허제 지정 영향도 아직 확인되지 않았다고 했는데 조금 전에 일부 풍선효과도 보인다고 하셨어요. 규제에 대한 영향력이 확인이 되지 않았다, 그러면 이건 어떤 뜻으로 해석하면 좋을까요?
[이인철]
사실은 실제로 매물 자체가 줄고 있고 거래가 줄었다라는 건 어느 정도 시장에서 인정을 하고 있지만 그럼에도 불구하고 정작 당사자인 국토부가 토지거래허가구역의 지정에 대한 시장에 미치는 영향에 대해서는 아직 확인되지 않았다라고 평가한 건 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 규제가 사실 토허제라는 게 가장 강력한 규제 수단인데 이게 지금 실질적인 수요를 제대로 타깃을 겨냥했느냐. 그렇지 못했다라는 경우가 하나 있을 수 있고 또 하나는 이미 규제가 예고된 상황에서 미리 실수요자를 움직인 건 아닌가라는 얘기가 나올 수밖에 없는데 물론 시차 착시가 발생할 가능성도 있습니다마는 중요한 건 규제가 정말로 실제로 시장에 어떤 영향을 미쳤느냐, 작용을 했느냐고 그리고 정부 당국자가 이렇게 얘기를 해버리면 어떤 규제 실효성에 대한 의문을 제기할 수밖에 없거든요. 그런데 이미 10.15 대책 발표되고 난 다음에 바로 연내 추가적인 공급대책 내놓겠다 얘기하고 있거든요. 그러니까 추가적인 전세대책, 우리가 지금 풍선효과로 얘기했던 전월세 대책 그리고 공급 대책, 여기다가 지방 미분양에 대한 대책 이런 것들이 빠져 있는 상황이기 때문에 정부가 아마 이 대책을 한꺼번에 아우르는 대책을 내놓을 것으로 보입니다.
[앵커]
토지거래허가구역 시행 뒤에 전국 아파트 입주율이 떨어졌거든요. 이건 어떤 의미입니까?
[이인철]
맞습니다. 지금 한국주택산업연구원에 따르면 10월 전국의 입주 아파트입니다. 새로 지어졌는데 입주를 하지 않았다? 아니, 전국적으로 아파트 공급이 줄어서 오히려 입주를 해야 하는데 입주율이 64%다. 3채 가운데 1채는 놀고 있고 이게 한 달 전에 비해서 7.2%포인트나 떨어졌고요. 특히 올해 광역시 지방의 경우에는 입주율이 한 달새 두 자릿수, 10% 가까이 떨어졌습니다. 이걸 어떻게 볼 거냐. 하락의 배경은 가장 큰 이유입니다. 새 아파트 지어졌다면 기존 주택이 팔려야 움직일 텐데 10명 중 4명은 기존 주택 매각이 지연되고 있다는 이유를 들고 있고요. 그다음에 새 집으로 이사하기 위해서는 대출이 좀 필요한데 대출이 좀 막혀 있습니다. 이러다 보니까 세입 가기도 어려워서 거래 위축과 대출 규제가 강화된 것이 복합적으로 영향을 미치고 있는데 그러면 이렇게 입주율이 떨어졌다라는 게 과연 집값 하락의 전조이냐. 아직 단언하기 이른 게 지역별로 완전 온도차가 있는데 강남 3구나 한강벨트 지역의 경우 신규 아파트의 경우에는 여기는 이미 10.15 대책의 대출 규제 타격감이 없습니다.
[앵커]
이미 토허제가.
[이인철]
적용돼 있던 지역이었기 때문에. 그래서 여기에는 신규 입주 아파트의 경우에는 오히려 계속해서 신고가 행진을 이어가고 있기 때문에 입지별로 온도차가 있다. 지방의 경우는 미분양이 쌓이면서 조금 어렵지만 그럼에도 불구하고 서울이나 입지가 좋은 데는 여전히 집값이 꺾이지 않는 모습이 보이고 있습니다.
[앵커]
이번에 토지거래허가구역으로 지정된 지역 외에 경기 구리나 화성 같은 아직 비규제지역인 지역들 중에 수도권 지역들, 말씀하신 것처럼 풍선효과라고 할까요. 되레 집값이 상승하고 있는 양상인데 국토부에서는 규제 확대 검토를 시사했다가 다시 구체적인 검토가 없다. 일단락을 지은 모습입니다. 아마 시장 상황을 좀 더 지켜볼 의미라고 해석해 볼까요?
[이인철]
맞습니다. 사실 국토부 장관이 추가적인 규제지역에 대한 언급을 했는데 또 하루 만에 실무국장이 나서서 구체적인 검토사항이 없다라는 얘기인데 사실은 규제는 조정대상지역 1단계, 2단계가 투기과열지구, 3단계가 투기지구인데 이게 사실은 공식이 있습니다. 집값 상승률, 한 지역의 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배에서 1.5배로 뛰게 되면 그 지역은 언제든 국토부가 규제지역으로 지정이 가능합니다. 그런데 11월 첫째 주 구리시 아파트값 상승률이 0.52%입니다. 이게 한 주 만에 거의 1주 전에 비해서 3배 이상 상승폭이 커지고 있고요. 화성시 동탄도 비슷합니다. 그러다 보니 타이밍의 문제일 뿐 지금 추가적인 검토하지 않고 있다고 하더라도 이런 지표가 실물지표가 이미 규제지역을 언제든 지정한다 하더라도 문제가 없는 상황이기 때문에. 그런데 문제는 뭐냐, 타이밍이거든요. 너무 늦게 누르게 되면 어쩌면 풍선효과가 더 커져버릴 수도 있고 너무 빨리, 일찍 누르게 되면 시장이 고사할 수 있기 때문에 아마 지금은 타이밍을 저울질하는 것 아닌가라는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
지금 분양가가 오르니까 그래도 언젠가는 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이 청약통장 계속해서 유지하시는데 지금 이게 의미 없다면서 해지하는 사람들이 늘고 있다고 해요.
[이인철]
맞습니다. 거의 3년 가까이 되고 있어요. 2022년 8월부터 거의 3년 가까이 줄고, 청약통장 굉장히 어렵게 매달 부었던 거예요. 왜냐하면 10년 이상 많이 부었던 분들은 가점이 있기 때문에 쉽게 해제하지 않거든요. 그럼에도 불구하고 내 집 마련의 첫걸음인 이 청약통장이 요즘 무용지물이다. 경쟁률 높은 데는 워낙 높아서 자녀가 없거나 이럴 경우에 다가구일 경우에만 해당이 되고 그러다 보니까 3년 동안 무려 200만 개 이상의 청약통장이 해지가 됐는데요. 정부는 그동안 청약통장에 대해서는 금리를 올렸어요. 그러면서 여러 가지 소득공제 혜택을 강요하면서 인센티브를 주고는 있지만 그럼에도 불구하고 실효성이 좀 없다. 당장 내가 이걸 가입해서 당첨될 확률도 낮고 수백 번 납입했음에도 불구하고 내 차례가 오지 않으니 오히려 깨자라는 건데요. 여기에다가 고분양가 분양, 공급 불균형 분양, 정말로 내가 원하는 입지에 대해서는 규제가 너무 높아요. 예를 들어서 최근에 어제, 그제 분양했던 반포A 아파트의 경우에는 거기는 현금 대출이 2억 원밖에 안 됨에도 불구하고 30억 원 이상 자산가들이 5만 명 이상 1순위 경쟁률이 200:1이 넘었거든요. 그러다 보니 지금 내가 정말 원하는 데는 갈 수가 없고 또 정부가 원하는 신규 청약의 조건을 갖추기 위해서는 주택 가격이 6억 원 이하인 경우에만 굉장히 생애 최초 주택 혜택을 받을 수 있기 때문에 아마 실수요자들이 청약통장을 포기하는 게 아닌가 하는 건데요. 저는 이건 청약통장이라는 게 무주택자들한테는 내 집 마련의 최후 보루거든요. 그러다 보니까 정책에 대한 기대감, 지금 제도 개선도 필요해 보이고 신뢰 회복이 시급해 보입니다.
[앵커]
이렇게 부동산 시장 상황 좀 살펴봤고요. 이어서 증시 살펴보겠습니다. 오늘 코스피가 4150 넘기면서 전날 대비 1%가량 오른 상태로 마감을 했습니다. 3거래일 연속 다시 상승세인데 지난주에 깜짝 놀랐다가 안정적인 흐름이라고 볼 수 있을까요?
[이인철]
맞습니다. 지금까지는 올라도 오른 것 같지 않았다. 왜냐하면 지수는 계속해서 전고점으로 올라가는데 대형주, 반도체주 외에는 거의 마이너스였거든요. 그런데 오늘은 시장이 반전되고 있습니다. 오늘은 코스닥의 날인데요. 코스닥은 2.5%나 올랐고 지금 코스피는 1% 정도 올랐는데 반도체가 주춤하니까 오늘은 바이오주의 날입니다. 바이오주가 껑충 뛰어서 전반적인 상승을 주도하고 있는데 개별 종목 가운데 AA마요라는 업체가 미국의 일라이릴리라는 이 업체에다가 3조 8000억 원 규모의 기술수출 계약을 따냈다는 소식으로 인해서 상한가를 갔어요, 이 무거운 주식이. 그러다 보니까 지금 반도체에 이어 증권, 정유, 이차전지, 게임주 대부분이 개인 투자자가 많이 투자하고 있는 코스닥 종목들이 오늘은 많이 올랐거든요. 그래서 그동안은 지수 많이 올랐지만 하락 종목이 더 많았다고 했는데 오늘은 상승 종목이 압도적으로 많아서 조금 더 순환매가 이어졌으면 하는 기대감이 있는데 다만 아쉬운 건 환율입니다. 환율이 오늘 장중에 1470원을 찍었거든요. 종가가 1465원 70전에 거래를 마쳤는데 외국인들 자금 계속 빼고 있습니다. 오늘도 유가증권시장에서 4000억 원 넘게 주식을 팔았어요. 최근 열흘 동안 봤더니 외국인들 이틀 제외하고 8일째 국내 주식을 내다팔고 있습니다. 그래서 오늘 상승에서 코스피 4150선을 회복했는데 이게 조정이 마무리가 됐다고 안심하기에는 일러 보입니다.
[앵커]
블룸버그가 코스피 변동성에 대해서 경고음을 날렸는데 지금 투자자들 어떻게 봐야 하는지 끝으로 짧게 부탁드리겠습니다.
[이인철]
맞습니다. 사실은 우리나라 변동성이, 그동안은 우리나라의 변동성이 크지 않았어요. 그런데 지난주 4200 찍었다가 검은 수요일 3800선대로 하락을 하다 보니까 증시 변동성이 커지고 있고 증시 변동성이 커지자 이걸 또 기회로 해서 우리 개인 투자자들은 빚투에 나서고 있는 상황이거든요. 그래서 K빅스지수라고 해서 K변동성지수가 지난 사흘 이후 최고치를 기록하고 있는데 이게 단순히 변동성 증가라는 게 단기 과열의 징후냐. 아니면 더 큰 조정의 전조이냐. 물론 아직 판단은 좀 이릅니다. 그럼에도 불구하고 외국인 투자자들이 이달 들어서 계속해서 매도에 나서고 있다라는 점은 주목해 볼 만한데 또 환율이라는 게 지금 각 국가의 기초체력을 반영하고 있는데 3년 연속 미국 경제 성장률이 한국 경제 성장률을 웃돕니다. 여기다가 달러 강세를 견제해 줘야만 유로화 약세고요. 일본 엔화 약세거든요. 특히나 우리가 관세 후속 협상에서 연간 200억 달러 상한 캡을 줬지만 그게 환산하면 28조 원이에요. 과연 이게 우리 외환시장에서 감내가 가능한가 이런 것들이 좀 가미가 돼 있기 때문에 아마 저는 앞으로 이렇게 시장 과열과 더불어서 변동성이 커질 수 있는 변수 2개를 꼽으라고 하면 환율과 그리고 다음 달 있을 12월 FOMC에서 금리를 동결할지 여부를 봐야겠습니다.
[앵커]
이렇게 시장 상황까지 살펴봤습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 대출 규제 강화 이후 대출을 통한 '빚투'로 투자 심리가 몰리고 있습니다. 관련해서 이인철 참조은경제연구소장과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
[앵커]
10.15 부동산 대책이 나온 지 곧 있으면 한 달이 되는데요. 지금 임대차시장 분위기는 어떻습니까?
[이인철]
지금 4주 정도 지났는데요. 주간 데이터는 사실 매주 목요일날 한국부동산원이 발표하는데 지금 내일 나오겠습니다마는 일단 11월 첫째 주 동향을 좀 보게 되면 임대차시장의 경우에는 두 가지 현상이 나타나고 있습니다. 하나는 서울의 입지가 좋은 아파트, 1000가구, 2000가구 단지에도 전세 매물 자체가 한 자릿수예요. 전세 매물이 워낙 귀하고 값이 오르다 보니까 전세난이 서울에서 수도권 지역으로 확산되고 있다라는 게 눈에 두드러지고요. 또 하나가 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 겁니다. 특히 지금 서울 아파트의 경우 특히 임대차시장의 거래를 봤더니 월세 비중이 한 62.6%예요. 1년 전에 비해서 52.5포인트나 높아졌는데 이 얘기는 뭐냐, 지금 전세 살다가 올라간 임대 비용만큼 전세금을 못 치르니 전세 대출도 막혔고 그래서 오히려 전월세, 반전세로 옮겨가고 있다는 얘기인데 이게 이렇게 되면 서울 아파트의 보증금을 제외하고도 평균 달달이 내는 월세의 규모가 점점 늘고 있습니다. 연초 대비해서 한 7% 넘게 올라서 월 한 140만 원 가까이 육박하고 있는 상황이다 보니 지금 전세 매물 줄고 그리고 입주 물량 감소하고 세입자들의 경우에는 오히려 주가 불안이 구조적으로 심화되고 있는 게 아니냐. 그런데 사실은 10.15대책이 발표하면서 예고됐던 풍선효과 가운데 하나가 바로 전세난이었습니다.
[앵커]
국토부에서는 그런데 오늘 전셋값 변동폭이 크지 않고 오히려 서울 전세 매물이 증가하는 추세다, 이런 발표를 냈어요.
[이인철]
이게 발표시점, 기준 시점에 따라서 약간의 해석의 여지는 있는데요. 물론 국토부가 나서서 기자회견을 한다는 자체가 시장에 불안이 어느 정도 제기되고 있다는 얘기인데 오늘 국토부의 간담회를 보게 되면 전세 가격은 10월 셋째 주부터 11월 첫째 주까지 0.1%포인트씩 올랐다. 그래서 오름폭은 미미하고 전세 매물 자체도 8월과 비교했을 경우에 오히려 늘었다라는 얘기인데 그러나 지금 7일 발표한 부동산원의 통계를 보게 되면 11월 첫째 주 전셋값이 일주일 만에 0.15% 올랐는데 이걸 누적으로 보게 되면 39주 연속 올랐습니다. 39주라는 건 거의 한 달에 한 4~5주 정도 되니까 8개월째 올랐다는 얘기이고 누적으로 보게 되면 누적 전셋값 상승률이 서울은 2.47%입니다. 전세가 이렇게 오르다 보니까 전세 매물 자체도 줄고 있는데요. 실제로 부동산 플랫폼인 아실의 데이터를 보게 되면 전세 매물은 8월이 아니라 1월과 대비했을 경우에는 한 17% 이상 감소한 것으로 나타나서 국토부의 주장과는 좀 배치가 되는데 이 얘기는 뭐냐, 이게 비교대상 시점이 언제냐에 따라서 약간 온도차가 발생하고 있습니다.
[앵커]
지금 주택 갖고 있는 분들, 집 사지도 못하고 팔지도 못한다면서 불만 섞인 목소리도 나오고 있는데 실제로 아파트 매매가 체감할 정도로 많이 줄었습니까?
[이인철]
맞습니다. 지금 10.15 대책 이후에 3주 동안 서울 아파트 매매는 79%, 거의 80%가량 급감하고 있고요. 매물 자체가 줄었어요. 그러니까 매수자, 매도자 지금 거래 안 될 바에는 차라리 거두자. 매물을 회수하고 있는 상황인데 규제가 계속 강해지고 있죠. 여기에다가 토허제의 경우에는 매매하기 위해서는 구청에 신고를 하고 승인을 받아야 됩니다. 이런 절차가 더 까다로워졌고요. 여러 대출규제까지 강화되다 보니까 지금 매수자, 매도자 모두 발을 빼고 있는 상황인데 그러면 거래가 80% 급감했다고 해서 매매 가격이 안정되느냐, 떨어졌느냐 이건 또 아닙니다. 왜냐하면 서울 아파트 평균 매매가격은 11월 첫째 주 기준 오히려 일주일 만에 0.19% 올랐습니다. 직전 주 0.23% 대비해서는 조금 낮아졌지만, 상승폭이 둔화된 거지 아직 하락국면으로 진입했다고 판단하기는 이르고 또 하나는 풍선효과거든요. 지금 서울 전역 25개구 자치구와 그리고 서울 남부 12개 구가 토지거래허가구역으로 묶였는데 그걸 비껴간 일부 구리나 화성의 경우에는 수도권 외곽이면서도 규제지역을 비껴난 곳은 지금 집값 상승폭이 5년 만에 최대를 기록하고 있어서 풍선효과도 일부 감지가 되고 있습니다.
[앵커]
그러니까 거래량은 확 줄었고 상승폭이 좀 둔화가 된 거지 아직 집값이 잡혔다, 하락 국면이라고 보기는 힘들다 이렇게 말씀을 주셨고요. 국토부에서는 토허제 지정 영향도 아직 확인되지 않았다고 했는데 조금 전에 일부 풍선효과도 보인다고 하셨어요. 규제에 대한 영향력이 확인이 되지 않았다, 그러면 이건 어떤 뜻으로 해석하면 좋을까요?
[이인철]
사실은 실제로 매물 자체가 줄고 있고 거래가 줄었다라는 건 어느 정도 시장에서 인정을 하고 있지만 그럼에도 불구하고 정작 당사자인 국토부가 토지거래허가구역의 지정에 대한 시장에 미치는 영향에 대해서는 아직 확인되지 않았다라고 평가한 건 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 규제가 사실 토허제라는 게 가장 강력한 규제 수단인데 이게 지금 실질적인 수요를 제대로 타깃을 겨냥했느냐. 그렇지 못했다라는 경우가 하나 있을 수 있고 또 하나는 이미 규제가 예고된 상황에서 미리 실수요자를 움직인 건 아닌가라는 얘기가 나올 수밖에 없는데 물론 시차 착시가 발생할 가능성도 있습니다마는 중요한 건 규제가 정말로 실제로 시장에 어떤 영향을 미쳤느냐, 작용을 했느냐고 그리고 정부 당국자가 이렇게 얘기를 해버리면 어떤 규제 실효성에 대한 의문을 제기할 수밖에 없거든요. 그런데 이미 10.15 대책 발표되고 난 다음에 바로 연내 추가적인 공급대책 내놓겠다 얘기하고 있거든요. 그러니까 추가적인 전세대책, 우리가 지금 풍선효과로 얘기했던 전월세 대책 그리고 공급 대책, 여기다가 지방 미분양에 대한 대책 이런 것들이 빠져 있는 상황이기 때문에 정부가 아마 이 대책을 한꺼번에 아우르는 대책을 내놓을 것으로 보입니다.
[앵커]
토지거래허가구역 시행 뒤에 전국 아파트 입주율이 떨어졌거든요. 이건 어떤 의미입니까?
[이인철]
맞습니다. 지금 한국주택산업연구원에 따르면 10월 전국의 입주 아파트입니다. 새로 지어졌는데 입주를 하지 않았다? 아니, 전국적으로 아파트 공급이 줄어서 오히려 입주를 해야 하는데 입주율이 64%다. 3채 가운데 1채는 놀고 있고 이게 한 달 전에 비해서 7.2%포인트나 떨어졌고요. 특히 올해 광역시 지방의 경우에는 입주율이 한 달새 두 자릿수, 10% 가까이 떨어졌습니다. 이걸 어떻게 볼 거냐. 하락의 배경은 가장 큰 이유입니다. 새 아파트 지어졌다면 기존 주택이 팔려야 움직일 텐데 10명 중 4명은 기존 주택 매각이 지연되고 있다는 이유를 들고 있고요. 그다음에 새 집으로 이사하기 위해서는 대출이 좀 필요한데 대출이 좀 막혀 있습니다. 이러다 보니까 세입 가기도 어려워서 거래 위축과 대출 규제가 강화된 것이 복합적으로 영향을 미치고 있는데 그러면 이렇게 입주율이 떨어졌다라는 게 과연 집값 하락의 전조이냐. 아직 단언하기 이른 게 지역별로 완전 온도차가 있는데 강남 3구나 한강벨트 지역의 경우 신규 아파트의 경우에는 여기는 이미 10.15 대책의 대출 규제 타격감이 없습니다.
[앵커]
이미 토허제가.
[이인철]
적용돼 있던 지역이었기 때문에. 그래서 여기에는 신규 입주 아파트의 경우에는 오히려 계속해서 신고가 행진을 이어가고 있기 때문에 입지별로 온도차가 있다. 지방의 경우는 미분양이 쌓이면서 조금 어렵지만 그럼에도 불구하고 서울이나 입지가 좋은 데는 여전히 집값이 꺾이지 않는 모습이 보이고 있습니다.
[앵커]
이번에 토지거래허가구역으로 지정된 지역 외에 경기 구리나 화성 같은 아직 비규제지역인 지역들 중에 수도권 지역들, 말씀하신 것처럼 풍선효과라고 할까요. 되레 집값이 상승하고 있는 양상인데 국토부에서는 규제 확대 검토를 시사했다가 다시 구체적인 검토가 없다. 일단락을 지은 모습입니다. 아마 시장 상황을 좀 더 지켜볼 의미라고 해석해 볼까요?
[이인철]
맞습니다. 사실 국토부 장관이 추가적인 규제지역에 대한 언급을 했는데 또 하루 만에 실무국장이 나서서 구체적인 검토사항이 없다라는 얘기인데 사실은 규제는 조정대상지역 1단계, 2단계가 투기과열지구, 3단계가 투기지구인데 이게 사실은 공식이 있습니다. 집값 상승률, 한 지역의 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배에서 1.5배로 뛰게 되면 그 지역은 언제든 국토부가 규제지역으로 지정이 가능합니다. 그런데 11월 첫째 주 구리시 아파트값 상승률이 0.52%입니다. 이게 한 주 만에 거의 1주 전에 비해서 3배 이상 상승폭이 커지고 있고요. 화성시 동탄도 비슷합니다. 그러다 보니 타이밍의 문제일 뿐 지금 추가적인 검토하지 않고 있다고 하더라도 이런 지표가 실물지표가 이미 규제지역을 언제든 지정한다 하더라도 문제가 없는 상황이기 때문에. 그런데 문제는 뭐냐, 타이밍이거든요. 너무 늦게 누르게 되면 어쩌면 풍선효과가 더 커져버릴 수도 있고 너무 빨리, 일찍 누르게 되면 시장이 고사할 수 있기 때문에 아마 지금은 타이밍을 저울질하는 것 아닌가라는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
지금 분양가가 오르니까 그래도 언젠가는 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이 청약통장 계속해서 유지하시는데 지금 이게 의미 없다면서 해지하는 사람들이 늘고 있다고 해요.
[이인철]
맞습니다. 거의 3년 가까이 되고 있어요. 2022년 8월부터 거의 3년 가까이 줄고, 청약통장 굉장히 어렵게 매달 부었던 거예요. 왜냐하면 10년 이상 많이 부었던 분들은 가점이 있기 때문에 쉽게 해제하지 않거든요. 그럼에도 불구하고 내 집 마련의 첫걸음인 이 청약통장이 요즘 무용지물이다. 경쟁률 높은 데는 워낙 높아서 자녀가 없거나 이럴 경우에 다가구일 경우에만 해당이 되고 그러다 보니까 3년 동안 무려 200만 개 이상의 청약통장이 해지가 됐는데요. 정부는 그동안 청약통장에 대해서는 금리를 올렸어요. 그러면서 여러 가지 소득공제 혜택을 강요하면서 인센티브를 주고는 있지만 그럼에도 불구하고 실효성이 좀 없다. 당장 내가 이걸 가입해서 당첨될 확률도 낮고 수백 번 납입했음에도 불구하고 내 차례가 오지 않으니 오히려 깨자라는 건데요. 여기에다가 고분양가 분양, 공급 불균형 분양, 정말로 내가 원하는 입지에 대해서는 규제가 너무 높아요. 예를 들어서 최근에 어제, 그제 분양했던 반포A 아파트의 경우에는 거기는 현금 대출이 2억 원밖에 안 됨에도 불구하고 30억 원 이상 자산가들이 5만 명 이상 1순위 경쟁률이 200:1이 넘었거든요. 그러다 보니 지금 내가 정말 원하는 데는 갈 수가 없고 또 정부가 원하는 신규 청약의 조건을 갖추기 위해서는 주택 가격이 6억 원 이하인 경우에만 굉장히 생애 최초 주택 혜택을 받을 수 있기 때문에 아마 실수요자들이 청약통장을 포기하는 게 아닌가 하는 건데요. 저는 이건 청약통장이라는 게 무주택자들한테는 내 집 마련의 최후 보루거든요. 그러다 보니까 정책에 대한 기대감, 지금 제도 개선도 필요해 보이고 신뢰 회복이 시급해 보입니다.
[앵커]
이렇게 부동산 시장 상황 좀 살펴봤고요. 이어서 증시 살펴보겠습니다. 오늘 코스피가 4150 넘기면서 전날 대비 1%가량 오른 상태로 마감을 했습니다. 3거래일 연속 다시 상승세인데 지난주에 깜짝 놀랐다가 안정적인 흐름이라고 볼 수 있을까요?
[이인철]
맞습니다. 지금까지는 올라도 오른 것 같지 않았다. 왜냐하면 지수는 계속해서 전고점으로 올라가는데 대형주, 반도체주 외에는 거의 마이너스였거든요. 그런데 오늘은 시장이 반전되고 있습니다. 오늘은 코스닥의 날인데요. 코스닥은 2.5%나 올랐고 지금 코스피는 1% 정도 올랐는데 반도체가 주춤하니까 오늘은 바이오주의 날입니다. 바이오주가 껑충 뛰어서 전반적인 상승을 주도하고 있는데 개별 종목 가운데 AA마요라는 업체가 미국의 일라이릴리라는 이 업체에다가 3조 8000억 원 규모의 기술수출 계약을 따냈다는 소식으로 인해서 상한가를 갔어요, 이 무거운 주식이. 그러다 보니까 지금 반도체에 이어 증권, 정유, 이차전지, 게임주 대부분이 개인 투자자가 많이 투자하고 있는 코스닥 종목들이 오늘은 많이 올랐거든요. 그래서 그동안은 지수 많이 올랐지만 하락 종목이 더 많았다고 했는데 오늘은 상승 종목이 압도적으로 많아서 조금 더 순환매가 이어졌으면 하는 기대감이 있는데 다만 아쉬운 건 환율입니다. 환율이 오늘 장중에 1470원을 찍었거든요. 종가가 1465원 70전에 거래를 마쳤는데 외국인들 자금 계속 빼고 있습니다. 오늘도 유가증권시장에서 4000억 원 넘게 주식을 팔았어요. 최근 열흘 동안 봤더니 외국인들 이틀 제외하고 8일째 국내 주식을 내다팔고 있습니다. 그래서 오늘 상승에서 코스피 4150선을 회복했는데 이게 조정이 마무리가 됐다고 안심하기에는 일러 보입니다.
[앵커]
블룸버그가 코스피 변동성에 대해서 경고음을 날렸는데 지금 투자자들 어떻게 봐야 하는지 끝으로 짧게 부탁드리겠습니다.
[이인철]
맞습니다. 사실은 우리나라 변동성이, 그동안은 우리나라의 변동성이 크지 않았어요. 그런데 지난주 4200 찍었다가 검은 수요일 3800선대로 하락을 하다 보니까 증시 변동성이 커지고 있고 증시 변동성이 커지자 이걸 또 기회로 해서 우리 개인 투자자들은 빚투에 나서고 있는 상황이거든요. 그래서 K빅스지수라고 해서 K변동성지수가 지난 사흘 이후 최고치를 기록하고 있는데 이게 단순히 변동성 증가라는 게 단기 과열의 징후냐. 아니면 더 큰 조정의 전조이냐. 물론 아직 판단은 좀 이릅니다. 그럼에도 불구하고 외국인 투자자들이 이달 들어서 계속해서 매도에 나서고 있다라는 점은 주목해 볼 만한데 또 환율이라는 게 지금 각 국가의 기초체력을 반영하고 있는데 3년 연속 미국 경제 성장률이 한국 경제 성장률을 웃돕니다. 여기다가 달러 강세를 견제해 줘야만 유로화 약세고요. 일본 엔화 약세거든요. 특히나 우리가 관세 후속 협상에서 연간 200억 달러 상한 캡을 줬지만 그게 환산하면 28조 원이에요. 과연 이게 우리 외환시장에서 감내가 가능한가 이런 것들이 좀 가미가 돼 있기 때문에 아마 저는 앞으로 이렇게 시장 과열과 더불어서 변동성이 커질 수 있는 변수 2개를 꼽으라고 하면 환율과 그리고 다음 달 있을 12월 FOMC에서 금리를 동결할지 여부를 봐야겠습니다.
[앵커]
이렇게 시장 상황까지 살펴봤습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
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