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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부의 10.15 부동산 대책 이후에 풍선 효과가 만만치 않은데요,김윤덕 국토교통부 장관이 규제 지역 확대를 시사했습니다. 다만 김 장관은 정해진 것이 아니라 시장 상황 대처를 통해 정부 시책을 고민하고 있다고 덧붙였는데요. 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 이 부분 살펴보겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
조금 전에 저희가 영상으로도 전해 드리고요. 문을 열면서도 말씀을 드렸는데 지금 풍선효과가 나타나고 있다. 그렇기 때문에 규제 지역의 추가 지정 가능성, 이런 것들을 어제 김윤덕 국토교통부 장관이 시사를 했거든요. 정확하게 어떤 발언이 나온 겁니까?
[석병훈]
11일 국회 교통위원회 전체회의에서 한 발언인데요. 화성이나 구리는 풍선효과로 부동산 가격이 상승할 우려가 있는 수준이다라고 얘기를 하면서 일부 지역에 대해서 규제 확대도 검토할 필요가 있다고 언급한 것이 규제 지역 확대를 시사한 것으로 인식이 되고 있는 상황입니다.
[앵커]
그런데 정부에서 애초에 이런 부동산 정책 낼 때 풍선효과를 아예 배제하지 않지 않았을까요?
[석병훈]
원래는 규제지역을 서울 전역뿐만 아니라 경기도 12개 권역까지 지정을 한 것은 풍선효과를 배제하기 위한 강한 의지를 보여준 것으로 그 당시에 인식이 됐지만 그 당시에도 사실 서울과 출퇴근이 가능한 지역 중 규제 지역에서 배제된 곳들이 있었습니다. 그래서 그쪽으로 풍선효과가 당연히 있을 것이라고 예측이 됐고요. 그다음에 서울 내에서도 소형 평수라든지 아니면 오피스텔, 주상복합 이런 쪽으로 풍선효과가 있을 것이다라는 것은 예측이 됐던 상황이었기 때문에 이런 것들을 충분히 고려해서 모든 풍선효과를 막는 것은 애시당초 불가능합니다. 그래서 이런 상황은 충분히 예측이 가능했다. 그래서 규제만 가지고는 부동산 가격을 잡는 것은 애시당초 불가능하다, 이것은 당연한 결과입니다.
[앵커]
어제 김윤덕 장관의 이야기를 들어보면 해제나 확대를 검토할 수 있다라고 이야기를 했으니까요. 해제 가능성도 있다는 이야기인데 지금같이 모든 상당 부분 묶어놓은 상황에서 해제를 하게 되면 잠재돼 있던 수요가 폭발하는 이런 결과로 이어질 가능성도 있는 것 아닙니까?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 지금 해제를 검토하고 있다고 시사한 부분은 당연히 그 당시에 서울 전 지역을 규제 지역으로 하다 보니까 서울에서 상대적으로 그동안 상승폭이 낮았던 지역. 노원구, 도봉구, 강북 같은 곳에서 반발이 거셌습니다. 그리고 그 당시 통계에 사용했던 부분, 9월달 부동산 가격 상승률 그 부분을 집어넣느냐 마느냐 가지고 지금 또 논란이 되지 않았습니까? 그래서 9월 집값 통계를 넣었으면 지금 규제 지역으로 포함되지 않았을 지역이 만약에 해제가 된다라는 것이 유력해 보이는 상황인데요. 그 지역이 해제가 되면 당연히 거기서 서울 핵심 지역으로 출퇴근이 가능하기 때문에 그쪽으로 풍선효과는 당연히 발생할 수밖에 없다. 그래서 그쪽의 부동산 가격이 재상승하게 되면 또 거기를 규제지역으로 확대하는 것이 아니냐, 이런 예상은 당연히 반영될 것이고요. 두더쥐잡기도 아니고 이건 정부의 규제가 이리 갔다 저리 갔다 왔다 갔다 하기 때문에 정부 정책의 신뢰성이 흔들려서 시장에 혼란을 줄 가능성이 크다, 이렇게 봅니다.
[앵커]
시장이 이것을 어떻게 받아들일지 우려가 되는데 방금 전에 잠재된 수요 말씀해 주셨잖아요. 실제로 10.15 대책 발표 이후에 부동산 시장 흐름 어떻게 보십니까?
[석병훈]
부동산 시장은 여전히 서울의 주택 가격은 전 주 대비 상승을 하고 있는 상황입니다. 당연히 하락을 하는 것은 아니죠. 그래서 지금 상승 폭을 보면 10.15 대책으로 3중 규제가 모두 시행된 다음에 2주째 상승세는 둔화하고 있지만 여전히 상승을 하고 있다라고 보시면 되겠습니다. 서울의 아파트 평균 매매가격은 한국부동산원에서 발표한 것을 근거로 봤을 때는 11월 첫째 주에 전 주 대비 0.19% 상승을 했습니다. 물론 거래량은 급감을 했습니다. 거래량은 급감했지만 가격은 상승을 하고 있다라고 나타나 있고요. 단지 규제 지역으로 묶인 한강벨트 권역을 중심으로 상승폭이 축소가 됐을 뿐입니다. 그리고 경기도권에서도 규제 지역으로 묶인 지역은 상승폭은 축소가 됐는데 문제는 규제 지역으로 묶이지 않은 곳의 상승폭이 커지면서 풍선효과가 뚜렷해진 것인데요. 이번에 국토부 장관이 직접 언급한 화성시 같은 경우는 원래는 규제 지역으로 묶이기 전에는 보합세였는데 지금 직전 주에는 0.13% 오른 데 이어서 지금 0.26%로 상승폭이 점점 커지고 있고 구리시 같은 경우도 전주 0.18%에서 0.52%로 상승폭이 커지고 있어서 풍선효과 추세가 확실해지고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
일부 지역에서는 호가가 계속 오르고 있다는 소식이 전해지고 있더라고요. 저도 다녀봤는데 그런 부분들이 분명히 있는 것 같고요. 지금 여러 가지 10.15 대책의 후폭풍이 계속 이어지고 있는 상황인데 이런 가운데 한국은행에서 보고서가 하나 나와서 어제 눈길을 많이 끌었습니다. 집값이 오를 것이라는 기대가 있는 상황 속에서 기준금리를 내리면 효과는 없고 집값만 올리게 될 것이다. 어떤 내용입니까?
[석병훈]
한국은행에서 나온 보고서 같은 경우는 한국은행에서 발표한 주택가격전망 CSI 소비자동향지수 자료를 바탕으로 우리나라 주택 수요자들의 인식 구조를 분석한 보고서입니다. 그랬더니 국내 주택 시장 참가자들이 소위 말하는 합리적 기대보다 진단적 기대에 가까운 심리를 보이고 있다라는 분석 결과가 나왔는데요. 진단적 기대가 무엇이냐면 과거 주택가격 상승과기 관련된 과거 경험이라든지 아니면 최근의 뉴스 정보를 선택적으로 가지고 있다. 그래서 이걸 바탕으로 판단을 한다는 것이죠. 경제 여건하고는 상관없이. 그래서 미래에도 주택 가격 상승세가 지속될 것이라는 일종의 확증편향을 가지고 있는 상태를 진단적 기대라고 하는데 지금 우리나라의 주택 시장이 이런 상황에 가깝다라고 보고 있고요. 이런 상황에서는 기준금리를 인하할 경우에 합리적 기대인 상황에 비해서는 주택 가격이 오히려 56% 더 높게 상승을 하고요, 0.25%포인트 인하할 경우에. 그리고 합리적 기대인 상황에 비해서 GDP나 투자 소비가 늘어나는 효과가 약 8~10% 낮아진다라는 것이죠. 그래서 경기 부양 효과가 있기는 했지만 오히려 경기보다는 부동산 시장의 가격이 뛰는 효과가 더 크게 나타난다, 이런 연구 결과가 나왔습니다.
[앵커]
그러면 이 연구 결과도 있고요. 교수님 설명을 들어보니까 지금 우리 경제 상황은 기준금리를 낮춰야 되는 상황이잖아요, 경기적인 활력들을 봤을 때는. 그런데 이런 부동산이 발목을 잡아서 기준금리를 낮출 수 없는 상황이 됐다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
그렇게 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 지금 이 논문에서 밝힌 메커니즘은 여러 가지 메커니즘 중 하나이고요. 사실은 기존의 선행 연구들을 봤을 때 우리나라에서 기준금리가 낮아질 때 부동산 가격이 뛰는 정도. 이것을 부동산 가격의 금리 탄력성이라고 하는데요. 이 금리 탄력성은 지금까지 계속 점점 커지는 추세였습니다, 한국에서는. 그런데 여기는 여러 가지 원인이 있거든요. 단순히 이 진단적 기대만 그 원인이 되는 것은 아니고요. 대표적인 게 공급의 가격 탄력성입니다. 이것은 수도권 지역에서 부동산 가격이 원래 상승을 하면 신규 주택 공급이 따라서 늘어나는 게 시장의 메커니즘인데요. 우리 수도권 같은 경우는 사실 빈 땅이 없기 때문에 가격이 상승하려면 재건축, 재개발을 통해서 신규 주택을 늘릴 방법밖에 없습니다. 그런데 여기에 규제가 워낙 있기 때문에 아무리 집값이 올라도 신규 주택 공급이 늘어날 방법이 없어요. 이러면 당연히 금리가 낮아질 때 집값은 더 크게 뛸 수밖에 없습니다. 예를 들면 이런 요소들도 어차피 금리가 낮아질 때 집값이 크게 상승하는 그런 요소들 중 하나라서 이런 걸 따지다 보면 경기 부양을 위해서 우리나라는 기준금리를 낮추면 안 된다, 이런 결론에 다다를 수밖에 없어서 지금 집값 오를 기대 때문에 경기침체지만 기준금리를 낮추면 안 된다, 이런 논리에 동의할 수는 없습니다.
[앵커]
그렇다면 앞으로 부동산 시장 어떻게 전망을 하십니까?
[석병훈]
지금 부동산 시장 같은 경우는 대출 규제를 강하게 하고 있지만 여러 가지 지역으로 풍선효과는 계속 확산되고 있는 상황이고요. 그래서 과거의 사례를 봤을 때도 대출 규제나 수요 억제 효과는 3개월에서 6개월 정도만 부동산 가격 상승세를 일시적으로 억누르는 효과밖에 없었습니다. 그래서 과감한 신규 주택 공급 정책이 나타나지 않는다면 3~6개월 뒤에는 다시 상승률의 폭이 커질 가능성이 크다, 저는 이렇게 보고 있고요. 3~6개월 안에 신규 주택 공급에 대한 구체적인 계획, 그래서 시장의 이런 포모. 지금 사지 않으면 벼락거지가 될 수 있다. 이런 불안감을 진정시킬 수 있는 신규 주택 공급 대책이 나오는 것이 필요하다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
참 공급 정책이 중요할 텐데 지금 국토부 1차관도 공석이고 LH 사장도 없어서 이런 부분도 걱정이 됩니다. 이번에는 주식시장, 또 다른 자산시장으로 가보도록 하겠습니다. 주식시장이 계속 올라주는 것, 이건 굉장히 좋은 소식이고 기분 좋은 소식이기는 한데 문제는 신용대출, 그러니까 소위 말하는 빚투가 빠르게 늘고 있다는 점이에요. 지금 일주일 만에 시중 은행 신용대출 잔액이 1조 2000억 원 가까이 늘었다. 신용거래 융자도 뛰고 있다고 보도가 나오고 있는데 진단 좀 부탁드리겠습니다.
[석병훈]
그렇습니다. 앵커께서 말씀하신 것처럼 7일 기준으로 5대 시중은행의 가계 신용대출 잔액이 105조 9000억 원을 넘어가는 상황이 됐고요. 전월 말보다 무려 1조 2000억 원 가까이 늘었습니다. 그런데 일주일 만에 10월 한 달간의 증가폭을 넘어섰죠. 그리고 이 중에서 마이너스 통장 잔액이 1조 600억 원으로 급증해서 증가액의 90%가량을 차지했는데 7일까지 신용대출 증가폭만으로 지난 2021년 7월 이후 약 4년 4개월 만에 최대 규모로 늘어났습니다. 그런데 이렇게 늘어난 이유는 그럼 무엇이냐. 두 가지 이유가 있는데 가장 큰 이유는 개인들의 공격적인 주식투자가 신용대출 급증한 가장 큰 이유가 되겠습니다. 이달 초에 코스피가 4200선을 돌파했는데 5일에 인공지능 산업에 대한 과대평가 우려로 매도 사이드카가 발동하면서 급락을 했었습니다. 3800대까지 폭락을 했는데 이날 하루에만 5대 은행의 마이너스 통장 잔액이 6000억 원 넘게 불어났거든요. 그래서 개인들이 이때 저가 매수의 기회로 삼아서 마이너스 통장 대출을 크게 늘린 거죠. 그래서 이게 공격적인 주식 투자가 첫 번째 원인이고요. 두 번째는 여전히 부동산 가격이 상승할 것이라고 예상을 해서 개인들이 집을 사려고 하는 수요가 많은데 10월 15일에 낸 정부의 대출 규제 정책으로 인해서 주택담보대출을 받을 수 없으니까 소위 말하는 영끌을 위해서 신용대출을 통해서라도 집을 사겠다라는 것이 신용대출을 일으킨 두 번째 이유가 되겠습니다. 그래서 이 두 가지 이유로 신용대출이 급증하고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
빚투는 레버리지의 일종이다라고 발언을 했던 권대영 금융위 부위원장이 비판이 하도 커지자 고개를 숙이며 사과했습니다. 어떻게 보셨어요?
[석병훈]
고위 정책 당국자일수록 발언에 신중해야 된다라는 알려주는 사례라고 보시면 되겠고요. 그다음에 중요한 것은 현 정부의 정책 기조가 부동산 시장으로 들어가는 자금의 흐름을 최대한 옥죄서 그것을 주식시장으로 유도하겠다라는 정책기조를 사실 보여주는 한 단면이다라고 보시면 되겠습니다. 그런데 제가 보기에는 투자자 입장에서는 우리나라의 과거 데이터를 봤을 때는 부동산 가격보다 주식 가격은 변동성이 훨씬 컸습니다. 그래서 똑같이 예를 들면 빚을 내서, 레버리지를 활용해서 투자를 할 때 부동산 자산에 투자하는 경우보다 주식 자산에 투자하는 것이 그 위험성이 더 크다고 볼 수 있겠습니다. 그래서 개인 투자자 입장에서는 손실의 가능성이 더 크기 때문에, 주식에 투자를 하는 것이. 똑같은 빚 내서 투자할 경우에. 그 투자에 대해서 신중을 기할 필요성은 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
투자자들의 수요가 실적에 직접 영향을 미치는 증권사에서도 공식적으로 빚투는 자제하라라는 이야기를 하는데 당국 고위 관계자 입에서 이런 말이 나오는 건 부적절했던 것 같습니다. 사과도 했으니까 앞으로 이런 일이 반복되지는 않아야겠고요. 조금 전에 교수님도 언급을 해 주셨습니다마는 최근에 주식시장이 많이 오르면서 소위 말하는 빚투 수요가 굉장히 많이 늘고 있거든요. 이렇게 빚투로 투자하시는 분들에게 교수님께서는 뭐라고 조언을 해 주시겠습니까?
[석병훈]
중요한 것은 고위험, 고수익이죠. 고수익을 추구하려면 고위험을 감수해야 되는 것입니다. 이것은 투자의 기본 원칙인데요. 주식시장 같은 경우에는 주가의 변동성은 사실 부동산보다도 훨씬 큽니다. 그래서 무리하게 빚을 내서 투자를 했다가 지금 같은 상황은 특히 예금 금리도 과거 2021년 빚투 열풍이 있을 때는 예금 금리가 연 0~1%대였는데 지금은 예금금리도 3~5%대로 높은 수준이거든요. 이런 높은 금리를 포기하고 빚까지 내서 주식에 투자하는 것은 최소한 3~5% 이상의 수익을 노리고 투자를 하는 거거든요. 그러니까 상당히 이런 고수익을 노리려면 고위험을 감수해야 되는 겁니다. 그런데 사실 빚까지 내서 투자를 했다가 위험을 감수했다가 손실을 보게 되면 정말 개인이 감당할 수 없는 수준의 손실을 볼 가능성이 크니까 사실 이런 상황일수록 투자에 더 주의를 해야 한다. 고위험을 감수하지 않고는 고수익을 얻을 수 없다라는 것을 꼭 명심하셔야 된다고 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 투자와 함께 분명히 병행되어야 하는 것은 리스크 관리일 텐데 올해 빚투의 양상을 보면 2021년 빚투의 양상과는 좀 다르게 나타나고 있다고요?
[석병훈]
제가 방금 말씀드린 것처럼 2021년하고 지금하고는 예금 금리 상황이 다른 거죠. 그래서 그 당시에는 예금 금리가 거의 0~1%대였고 지금은 3~5%대로 고금리라서 기회비용이죠. 이 3~5%의 높은 예금 금리를 포기하고 거기에 빚까지, 예금금리가 높은 것은 대출금리도 높은 것인데 이 높은 대출 금리까지 감안을 하고 빚을 내서 주식에 투자를 한다는 것은 더 높은 수익을 얻어야만 나에게 이익이 된다는 거죠. 그런데 높은 수익을 얻으려면 그만큼 더 높은 위험을 감수해야 된다는 것입니다. 그런데 이 높은 위험 때문에 손실을 봤을 경우에는 높은 이자 비용까지 감당을 해야 되기 때문에 당연히 개인이 겪어야 될 손해는 더 커질 수밖에 없다라고 해서, 더군다나 지금은 여러 가지 불확실성이 큰 상황입니다. 그래서 세계적으로도 지금 미국의 기준금리 인하 속도가 어떻게 될지도 모르는 상황이고요. 그다음에 우리 대미 관세협상, 미중 간 무역 갈등, 이런 여러 가지 불확실성이 존재하는 상황이라서 주가의 변동성은 그 어느 때보다 커질 수가 있습니다. 그렇기 때문에 이런 상황에서 위험 자산에 대한 투자 비중을 지나치게 높이는 것은 현명한 투자전략이 아니라서 앵커께서 말씀하신 것처럼 리스크 관리에 집중해서 분산투자가 현명한 투자 전략인데 지나친 빚투는 큰 낭패로 다가올 수밖에 없다라는 말씀드리고 싶습니다.
[앵커]
교수님께서 여러 차례 말씀을 해 주신 것처럼 고수익에는 고위험이 따라온다. 최근에 보면 몇 배 이런 파생상품들이 굉장히 많은 인기를 끄는 것 같던데요. 몇 배 이익 뒤에는 몇 배 손실이 날 수 있다는 점도 잊어서는 안 되겠습니다. 끝으로 이 내용 한번 간략하게 살펴볼까요? 정부가 구글이 신청한 고정밀 지도 데이터 국외 반출 심사를 한 번 더 보류하기로 했습니다. 고심이 굉장히 깊나 봐요.
[석병훈]
그렇습니다. 사실 구글이 이번에 기존 가지고 있는 지도보다 5배나 정확한 고정밀 지도 데이터 반출을 계속 요구하고 있는데요. 정부 입장에서 이것을 자꾸 뒤로 보류하는 그런 것은 제가 봐도 타당한 이유가 있다라고 보여집니다. 구글이 고정밀 지도를 요구하는 건 이 고정밀 지도에는 도로 폭이나 건물 윤곽, 고도 지형 같은 국내 공간 정보에 대한 자세한 내용이 들어 있기 때문에 안보의 집합체라고 볼 수 있고요. 여기에는 군사기지, 기반시설 위치까지 다 유추할 수 있는 정보가 있습니다. 그래서 이것은 우리나라의 데이터 주권과 관련된 사항입니다. 그런데 구글이 이 데이터를 확보하게 되면 여기에다가 검색 데이터, 소비 패턴, 위치 정보까지를 이용해서 상품 개발까지 활용할 수가 있고요. 알고리즘 계선까지 이용해서 한국 시장의 지배력을 강화할 수 있습니다. 그런데 구글은 우리나라에 데이터센터가 없죠. 그렇기 때문에 우리나라의 규제도 피할 수 있고 법인세도 사실 회피할 가능성이 있습니다. 그래서 정부가 이런 정밀 지도 데이터 반출을 할 때 요구하는 요구 조건들이 있습니다. 일부 민감한 정보에 대해서는 블러 처리를 한다든지 그다음에 좌표는 삭제하고 또 핵심적인 내용은 국내에 데이터센터를 설치하라는 거거든요. 그런데 구글이 지금 데이터센터 설치를 거부하고 있는 상황입니다. 그래서 결국은 이 데이터센터를 설치하도록 하는 것이 사실은 정부에서 요구하고 있는 건데 이 부분은 제가 봐도 구글이 들어줘야 한다는 것에는 저도 동의하는 바입니다. 그래서 이건 데이터 주권과 연결된 사안이기 때문에 데이터센터를 국내에 설치하게 만들어야 한다고 생각합니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부의 10.15 부동산 대책 이후에 풍선 효과가 만만치 않은데요,김윤덕 국토교통부 장관이 규제 지역 확대를 시사했습니다. 다만 김 장관은 정해진 것이 아니라 시장 상황 대처를 통해 정부 시책을 고민하고 있다고 덧붙였는데요. 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 이 부분 살펴보겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
조금 전에 저희가 영상으로도 전해 드리고요. 문을 열면서도 말씀을 드렸는데 지금 풍선효과가 나타나고 있다. 그렇기 때문에 규제 지역의 추가 지정 가능성, 이런 것들을 어제 김윤덕 국토교통부 장관이 시사를 했거든요. 정확하게 어떤 발언이 나온 겁니까?
[석병훈]
11일 국회 교통위원회 전체회의에서 한 발언인데요. 화성이나 구리는 풍선효과로 부동산 가격이 상승할 우려가 있는 수준이다라고 얘기를 하면서 일부 지역에 대해서 규제 확대도 검토할 필요가 있다고 언급한 것이 규제 지역 확대를 시사한 것으로 인식이 되고 있는 상황입니다.
[앵커]
그런데 정부에서 애초에 이런 부동산 정책 낼 때 풍선효과를 아예 배제하지 않지 않았을까요?
[석병훈]
원래는 규제지역을 서울 전역뿐만 아니라 경기도 12개 권역까지 지정을 한 것은 풍선효과를 배제하기 위한 강한 의지를 보여준 것으로 그 당시에 인식이 됐지만 그 당시에도 사실 서울과 출퇴근이 가능한 지역 중 규제 지역에서 배제된 곳들이 있었습니다. 그래서 그쪽으로 풍선효과가 당연히 있을 것이라고 예측이 됐고요. 그다음에 서울 내에서도 소형 평수라든지 아니면 오피스텔, 주상복합 이런 쪽으로 풍선효과가 있을 것이다라는 것은 예측이 됐던 상황이었기 때문에 이런 것들을 충분히 고려해서 모든 풍선효과를 막는 것은 애시당초 불가능합니다. 그래서 이런 상황은 충분히 예측이 가능했다. 그래서 규제만 가지고는 부동산 가격을 잡는 것은 애시당초 불가능하다, 이것은 당연한 결과입니다.
[앵커]
어제 김윤덕 장관의 이야기를 들어보면 해제나 확대를 검토할 수 있다라고 이야기를 했으니까요. 해제 가능성도 있다는 이야기인데 지금같이 모든 상당 부분 묶어놓은 상황에서 해제를 하게 되면 잠재돼 있던 수요가 폭발하는 이런 결과로 이어질 가능성도 있는 것 아닙니까?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 지금 해제를 검토하고 있다고 시사한 부분은 당연히 그 당시에 서울 전 지역을 규제 지역으로 하다 보니까 서울에서 상대적으로 그동안 상승폭이 낮았던 지역. 노원구, 도봉구, 강북 같은 곳에서 반발이 거셌습니다. 그리고 그 당시 통계에 사용했던 부분, 9월달 부동산 가격 상승률 그 부분을 집어넣느냐 마느냐 가지고 지금 또 논란이 되지 않았습니까? 그래서 9월 집값 통계를 넣었으면 지금 규제 지역으로 포함되지 않았을 지역이 만약에 해제가 된다라는 것이 유력해 보이는 상황인데요. 그 지역이 해제가 되면 당연히 거기서 서울 핵심 지역으로 출퇴근이 가능하기 때문에 그쪽으로 풍선효과는 당연히 발생할 수밖에 없다. 그래서 그쪽의 부동산 가격이 재상승하게 되면 또 거기를 규제지역으로 확대하는 것이 아니냐, 이런 예상은 당연히 반영될 것이고요. 두더쥐잡기도 아니고 이건 정부의 규제가 이리 갔다 저리 갔다 왔다 갔다 하기 때문에 정부 정책의 신뢰성이 흔들려서 시장에 혼란을 줄 가능성이 크다, 이렇게 봅니다.
[앵커]
시장이 이것을 어떻게 받아들일지 우려가 되는데 방금 전에 잠재된 수요 말씀해 주셨잖아요. 실제로 10.15 대책 발표 이후에 부동산 시장 흐름 어떻게 보십니까?
[석병훈]
부동산 시장은 여전히 서울의 주택 가격은 전 주 대비 상승을 하고 있는 상황입니다. 당연히 하락을 하는 것은 아니죠. 그래서 지금 상승 폭을 보면 10.15 대책으로 3중 규제가 모두 시행된 다음에 2주째 상승세는 둔화하고 있지만 여전히 상승을 하고 있다라고 보시면 되겠습니다. 서울의 아파트 평균 매매가격은 한국부동산원에서 발표한 것을 근거로 봤을 때는 11월 첫째 주에 전 주 대비 0.19% 상승을 했습니다. 물론 거래량은 급감을 했습니다. 거래량은 급감했지만 가격은 상승을 하고 있다라고 나타나 있고요. 단지 규제 지역으로 묶인 한강벨트 권역을 중심으로 상승폭이 축소가 됐을 뿐입니다. 그리고 경기도권에서도 규제 지역으로 묶인 지역은 상승폭은 축소가 됐는데 문제는 규제 지역으로 묶이지 않은 곳의 상승폭이 커지면서 풍선효과가 뚜렷해진 것인데요. 이번에 국토부 장관이 직접 언급한 화성시 같은 경우는 원래는 규제 지역으로 묶이기 전에는 보합세였는데 지금 직전 주에는 0.13% 오른 데 이어서 지금 0.26%로 상승폭이 점점 커지고 있고 구리시 같은 경우도 전주 0.18%에서 0.52%로 상승폭이 커지고 있어서 풍선효과 추세가 확실해지고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
일부 지역에서는 호가가 계속 오르고 있다는 소식이 전해지고 있더라고요. 저도 다녀봤는데 그런 부분들이 분명히 있는 것 같고요. 지금 여러 가지 10.15 대책의 후폭풍이 계속 이어지고 있는 상황인데 이런 가운데 한국은행에서 보고서가 하나 나와서 어제 눈길을 많이 끌었습니다. 집값이 오를 것이라는 기대가 있는 상황 속에서 기준금리를 내리면 효과는 없고 집값만 올리게 될 것이다. 어떤 내용입니까?
[석병훈]
한국은행에서 나온 보고서 같은 경우는 한국은행에서 발표한 주택가격전망 CSI 소비자동향지수 자료를 바탕으로 우리나라 주택 수요자들의 인식 구조를 분석한 보고서입니다. 그랬더니 국내 주택 시장 참가자들이 소위 말하는 합리적 기대보다 진단적 기대에 가까운 심리를 보이고 있다라는 분석 결과가 나왔는데요. 진단적 기대가 무엇이냐면 과거 주택가격 상승과기 관련된 과거 경험이라든지 아니면 최근의 뉴스 정보를 선택적으로 가지고 있다. 그래서 이걸 바탕으로 판단을 한다는 것이죠. 경제 여건하고는 상관없이. 그래서 미래에도 주택 가격 상승세가 지속될 것이라는 일종의 확증편향을 가지고 있는 상태를 진단적 기대라고 하는데 지금 우리나라의 주택 시장이 이런 상황에 가깝다라고 보고 있고요. 이런 상황에서는 기준금리를 인하할 경우에 합리적 기대인 상황에 비해서는 주택 가격이 오히려 56% 더 높게 상승을 하고요, 0.25%포인트 인하할 경우에. 그리고 합리적 기대인 상황에 비해서 GDP나 투자 소비가 늘어나는 효과가 약 8~10% 낮아진다라는 것이죠. 그래서 경기 부양 효과가 있기는 했지만 오히려 경기보다는 부동산 시장의 가격이 뛰는 효과가 더 크게 나타난다, 이런 연구 결과가 나왔습니다.
[앵커]
그러면 이 연구 결과도 있고요. 교수님 설명을 들어보니까 지금 우리 경제 상황은 기준금리를 낮춰야 되는 상황이잖아요, 경기적인 활력들을 봤을 때는. 그런데 이런 부동산이 발목을 잡아서 기준금리를 낮출 수 없는 상황이 됐다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
그렇게 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 지금 이 논문에서 밝힌 메커니즘은 여러 가지 메커니즘 중 하나이고요. 사실은 기존의 선행 연구들을 봤을 때 우리나라에서 기준금리가 낮아질 때 부동산 가격이 뛰는 정도. 이것을 부동산 가격의 금리 탄력성이라고 하는데요. 이 금리 탄력성은 지금까지 계속 점점 커지는 추세였습니다, 한국에서는. 그런데 여기는 여러 가지 원인이 있거든요. 단순히 이 진단적 기대만 그 원인이 되는 것은 아니고요. 대표적인 게 공급의 가격 탄력성입니다. 이것은 수도권 지역에서 부동산 가격이 원래 상승을 하면 신규 주택 공급이 따라서 늘어나는 게 시장의 메커니즘인데요. 우리 수도권 같은 경우는 사실 빈 땅이 없기 때문에 가격이 상승하려면 재건축, 재개발을 통해서 신규 주택을 늘릴 방법밖에 없습니다. 그런데 여기에 규제가 워낙 있기 때문에 아무리 집값이 올라도 신규 주택 공급이 늘어날 방법이 없어요. 이러면 당연히 금리가 낮아질 때 집값은 더 크게 뛸 수밖에 없습니다. 예를 들면 이런 요소들도 어차피 금리가 낮아질 때 집값이 크게 상승하는 그런 요소들 중 하나라서 이런 걸 따지다 보면 경기 부양을 위해서 우리나라는 기준금리를 낮추면 안 된다, 이런 결론에 다다를 수밖에 없어서 지금 집값 오를 기대 때문에 경기침체지만 기준금리를 낮추면 안 된다, 이런 논리에 동의할 수는 없습니다.
[앵커]
그렇다면 앞으로 부동산 시장 어떻게 전망을 하십니까?
[석병훈]
지금 부동산 시장 같은 경우는 대출 규제를 강하게 하고 있지만 여러 가지 지역으로 풍선효과는 계속 확산되고 있는 상황이고요. 그래서 과거의 사례를 봤을 때도 대출 규제나 수요 억제 효과는 3개월에서 6개월 정도만 부동산 가격 상승세를 일시적으로 억누르는 효과밖에 없었습니다. 그래서 과감한 신규 주택 공급 정책이 나타나지 않는다면 3~6개월 뒤에는 다시 상승률의 폭이 커질 가능성이 크다, 저는 이렇게 보고 있고요. 3~6개월 안에 신규 주택 공급에 대한 구체적인 계획, 그래서 시장의 이런 포모. 지금 사지 않으면 벼락거지가 될 수 있다. 이런 불안감을 진정시킬 수 있는 신규 주택 공급 대책이 나오는 것이 필요하다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
참 공급 정책이 중요할 텐데 지금 국토부 1차관도 공석이고 LH 사장도 없어서 이런 부분도 걱정이 됩니다. 이번에는 주식시장, 또 다른 자산시장으로 가보도록 하겠습니다. 주식시장이 계속 올라주는 것, 이건 굉장히 좋은 소식이고 기분 좋은 소식이기는 한데 문제는 신용대출, 그러니까 소위 말하는 빚투가 빠르게 늘고 있다는 점이에요. 지금 일주일 만에 시중 은행 신용대출 잔액이 1조 2000억 원 가까이 늘었다. 신용거래 융자도 뛰고 있다고 보도가 나오고 있는데 진단 좀 부탁드리겠습니다.
[석병훈]
그렇습니다. 앵커께서 말씀하신 것처럼 7일 기준으로 5대 시중은행의 가계 신용대출 잔액이 105조 9000억 원을 넘어가는 상황이 됐고요. 전월 말보다 무려 1조 2000억 원 가까이 늘었습니다. 그런데 일주일 만에 10월 한 달간의 증가폭을 넘어섰죠. 그리고 이 중에서 마이너스 통장 잔액이 1조 600억 원으로 급증해서 증가액의 90%가량을 차지했는데 7일까지 신용대출 증가폭만으로 지난 2021년 7월 이후 약 4년 4개월 만에 최대 규모로 늘어났습니다. 그런데 이렇게 늘어난 이유는 그럼 무엇이냐. 두 가지 이유가 있는데 가장 큰 이유는 개인들의 공격적인 주식투자가 신용대출 급증한 가장 큰 이유가 되겠습니다. 이달 초에 코스피가 4200선을 돌파했는데 5일에 인공지능 산업에 대한 과대평가 우려로 매도 사이드카가 발동하면서 급락을 했었습니다. 3800대까지 폭락을 했는데 이날 하루에만 5대 은행의 마이너스 통장 잔액이 6000억 원 넘게 불어났거든요. 그래서 개인들이 이때 저가 매수의 기회로 삼아서 마이너스 통장 대출을 크게 늘린 거죠. 그래서 이게 공격적인 주식 투자가 첫 번째 원인이고요. 두 번째는 여전히 부동산 가격이 상승할 것이라고 예상을 해서 개인들이 집을 사려고 하는 수요가 많은데 10월 15일에 낸 정부의 대출 규제 정책으로 인해서 주택담보대출을 받을 수 없으니까 소위 말하는 영끌을 위해서 신용대출을 통해서라도 집을 사겠다라는 것이 신용대출을 일으킨 두 번째 이유가 되겠습니다. 그래서 이 두 가지 이유로 신용대출이 급증하고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
빚투는 레버리지의 일종이다라고 발언을 했던 권대영 금융위 부위원장이 비판이 하도 커지자 고개를 숙이며 사과했습니다. 어떻게 보셨어요?
[석병훈]
고위 정책 당국자일수록 발언에 신중해야 된다라는 알려주는 사례라고 보시면 되겠고요. 그다음에 중요한 것은 현 정부의 정책 기조가 부동산 시장으로 들어가는 자금의 흐름을 최대한 옥죄서 그것을 주식시장으로 유도하겠다라는 정책기조를 사실 보여주는 한 단면이다라고 보시면 되겠습니다. 그런데 제가 보기에는 투자자 입장에서는 우리나라의 과거 데이터를 봤을 때는 부동산 가격보다 주식 가격은 변동성이 훨씬 컸습니다. 그래서 똑같이 예를 들면 빚을 내서, 레버리지를 활용해서 투자를 할 때 부동산 자산에 투자하는 경우보다 주식 자산에 투자하는 것이 그 위험성이 더 크다고 볼 수 있겠습니다. 그래서 개인 투자자 입장에서는 손실의 가능성이 더 크기 때문에, 주식에 투자를 하는 것이. 똑같은 빚 내서 투자할 경우에. 그 투자에 대해서 신중을 기할 필요성은 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
투자자들의 수요가 실적에 직접 영향을 미치는 증권사에서도 공식적으로 빚투는 자제하라라는 이야기를 하는데 당국 고위 관계자 입에서 이런 말이 나오는 건 부적절했던 것 같습니다. 사과도 했으니까 앞으로 이런 일이 반복되지는 않아야겠고요. 조금 전에 교수님도 언급을 해 주셨습니다마는 최근에 주식시장이 많이 오르면서 소위 말하는 빚투 수요가 굉장히 많이 늘고 있거든요. 이렇게 빚투로 투자하시는 분들에게 교수님께서는 뭐라고 조언을 해 주시겠습니까?
[석병훈]
중요한 것은 고위험, 고수익이죠. 고수익을 추구하려면 고위험을 감수해야 되는 것입니다. 이것은 투자의 기본 원칙인데요. 주식시장 같은 경우에는 주가의 변동성은 사실 부동산보다도 훨씬 큽니다. 그래서 무리하게 빚을 내서 투자를 했다가 지금 같은 상황은 특히 예금 금리도 과거 2021년 빚투 열풍이 있을 때는 예금 금리가 연 0~1%대였는데 지금은 예금금리도 3~5%대로 높은 수준이거든요. 이런 높은 금리를 포기하고 빚까지 내서 주식에 투자하는 것은 최소한 3~5% 이상의 수익을 노리고 투자를 하는 거거든요. 그러니까 상당히 이런 고수익을 노리려면 고위험을 감수해야 되는 겁니다. 그런데 사실 빚까지 내서 투자를 했다가 위험을 감수했다가 손실을 보게 되면 정말 개인이 감당할 수 없는 수준의 손실을 볼 가능성이 크니까 사실 이런 상황일수록 투자에 더 주의를 해야 한다. 고위험을 감수하지 않고는 고수익을 얻을 수 없다라는 것을 꼭 명심하셔야 된다고 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 투자와 함께 분명히 병행되어야 하는 것은 리스크 관리일 텐데 올해 빚투의 양상을 보면 2021년 빚투의 양상과는 좀 다르게 나타나고 있다고요?
[석병훈]
제가 방금 말씀드린 것처럼 2021년하고 지금하고는 예금 금리 상황이 다른 거죠. 그래서 그 당시에는 예금 금리가 거의 0~1%대였고 지금은 3~5%대로 고금리라서 기회비용이죠. 이 3~5%의 높은 예금 금리를 포기하고 거기에 빚까지, 예금금리가 높은 것은 대출금리도 높은 것인데 이 높은 대출 금리까지 감안을 하고 빚을 내서 주식에 투자를 한다는 것은 더 높은 수익을 얻어야만 나에게 이익이 된다는 거죠. 그런데 높은 수익을 얻으려면 그만큼 더 높은 위험을 감수해야 된다는 것입니다. 그런데 이 높은 위험 때문에 손실을 봤을 경우에는 높은 이자 비용까지 감당을 해야 되기 때문에 당연히 개인이 겪어야 될 손해는 더 커질 수밖에 없다라고 해서, 더군다나 지금은 여러 가지 불확실성이 큰 상황입니다. 그래서 세계적으로도 지금 미국의 기준금리 인하 속도가 어떻게 될지도 모르는 상황이고요. 그다음에 우리 대미 관세협상, 미중 간 무역 갈등, 이런 여러 가지 불확실성이 존재하는 상황이라서 주가의 변동성은 그 어느 때보다 커질 수가 있습니다. 그렇기 때문에 이런 상황에서 위험 자산에 대한 투자 비중을 지나치게 높이는 것은 현명한 투자전략이 아니라서 앵커께서 말씀하신 것처럼 리스크 관리에 집중해서 분산투자가 현명한 투자 전략인데 지나친 빚투는 큰 낭패로 다가올 수밖에 없다라는 말씀드리고 싶습니다.
[앵커]
교수님께서 여러 차례 말씀을 해 주신 것처럼 고수익에는 고위험이 따라온다. 최근에 보면 몇 배 이런 파생상품들이 굉장히 많은 인기를 끄는 것 같던데요. 몇 배 이익 뒤에는 몇 배 손실이 날 수 있다는 점도 잊어서는 안 되겠습니다. 끝으로 이 내용 한번 간략하게 살펴볼까요? 정부가 구글이 신청한 고정밀 지도 데이터 국외 반출 심사를 한 번 더 보류하기로 했습니다. 고심이 굉장히 깊나 봐요.
[석병훈]
그렇습니다. 사실 구글이 이번에 기존 가지고 있는 지도보다 5배나 정확한 고정밀 지도 데이터 반출을 계속 요구하고 있는데요. 정부 입장에서 이것을 자꾸 뒤로 보류하는 그런 것은 제가 봐도 타당한 이유가 있다라고 보여집니다. 구글이 고정밀 지도를 요구하는 건 이 고정밀 지도에는 도로 폭이나 건물 윤곽, 고도 지형 같은 국내 공간 정보에 대한 자세한 내용이 들어 있기 때문에 안보의 집합체라고 볼 수 있고요. 여기에는 군사기지, 기반시설 위치까지 다 유추할 수 있는 정보가 있습니다. 그래서 이것은 우리나라의 데이터 주권과 관련된 사항입니다. 그런데 구글이 이 데이터를 확보하게 되면 여기에다가 검색 데이터, 소비 패턴, 위치 정보까지를 이용해서 상품 개발까지 활용할 수가 있고요. 알고리즘 계선까지 이용해서 한국 시장의 지배력을 강화할 수 있습니다. 그런데 구글은 우리나라에 데이터센터가 없죠. 그렇기 때문에 우리나라의 규제도 피할 수 있고 법인세도 사실 회피할 가능성이 있습니다. 그래서 정부가 이런 정밀 지도 데이터 반출을 할 때 요구하는 요구 조건들이 있습니다. 일부 민감한 정보에 대해서는 블러 처리를 한다든지 그다음에 좌표는 삭제하고 또 핵심적인 내용은 국내에 데이터센터를 설치하라는 거거든요. 그런데 구글이 지금 데이터센터 설치를 거부하고 있는 상황입니다. 그래서 결국은 이 데이터센터를 설치하도록 하는 것이 사실은 정부에서 요구하고 있는 건데 이 부분은 제가 봐도 구글이 들어줘야 한다는 것에는 저도 동의하는 바입니다. 그래서 이건 데이터 주권과 연결된 사안이기 때문에 데이터센터를 국내에 설치하게 만들어야 한다고 생각합니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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