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■ 진행 : 이하린 앵커, 이정섭 앵커
■ 출연 : 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스ON] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 발표한 부동산 대책, 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장과 함께 자세히 짚어보겠습니다. 어서 오세요. 이재명 정부 출범 넉 달 만에 벌써 세 번째 부동산 대책이 됐습니다. 오늘의 핵심은 뭔가요?
[윤지해]
핵심은 규제 지역 확대에 있습니다. 우리가 시군구 단위로 보게 되면 서울 25개구, 전역을 규제 지역으로 묶었고요. 규제 지역에는 크게 네 단계가 있습니다. 비규제 지역이 하나 있고 조정대상 지역이 하나 있고 투기과열 지역이 있고 투기지역이 있습니다. 그런데 지금의 규제들은 강남 3구, 용산구와 동일한 투기지역을 제외한 나머지 지역을 패키지로 가져왔고요. 거기에 특이한 지점은 토지거래허가지역까지 패키지로 가져왔습니다. 그러다 보니까 보통 규제지역, 규제지역 하면 규제지역이 어떤 의미인지에 대해서 시장 수요자는 헷갈릴 수 있는데 일단 청약 쪽에서 1순위 요건들이 까다로워지고요. 그리고 분양권 전매제한도 굉장히 길어집니다. 그리고 세금 쪽에서 취득세 부분들이 중과되기 시작하고요. 정비사업에서는 아무래도 조합원 양도금지와 관련된 부분들이 하나 생성이 되고, 그리고 세금 쪽에서 이슈도 있습니다마는 대출 쪽에서도 또 규제 강도가 세집니다. 그래서 LTV 40%가 적용이 되니까 아무래도 중저가 지역 쪽에서 실수요자 중심으로 움직이는 시장들은 대출 한도 제한에 따른 타격감이 더 크게 느껴질 수 있다, 이런 부분들이 확인이 됩니다.
[앵커]
그러니까 국토부가 이번 대책을 암 수술에 비교하면서 주변까지 확실히 드러내겠다. 그래서 규제 지역을 엄청 넓힌 것인데 시장에서는 어떤 평가가 나오고 있습니까?
[윤지해]
제가 전문가로서 평가할 때는 규제 지역을 확장해서 할 때 타격감을 받는 대상층을 명확하게 해야 됩니다. 한마디로 도려내려면 실수요자와 1주택자와 혹은 다주택자에 대한 관점들이 녹아서 실수요자는 명확하게 우대하는 정책들이 같이 나와줘야 되는 겁니다. 그런데 지금 보시면 전방위적이죠. 한마디로 실수요자도 대출 제한을 받고 있다, 이렇게 인식이 되니까 실제로는 도려내는 정도가 그냥 전반적으로 다 도려낸다 정도에 가깝고요. 그리고 그 과정에서 실수요자들이 이동이 더 쉽지 않아지는 문제점들이 있습니다. 그러니까 사실은 정책 쪽에서는 실수요자 위주로 시장을 재편하겠다라고 선언을 하고 있으나 현장에서 지금 나오는 대책들은 실수요자도 타격을 많이 받는다 정도가 정확한 평가입니다.
[앵커]
그러니까 이동이 쉽지 않다라고 말씀하신 것은 더 비싼 집, 더 좋은 지역으로 가고 싶어도 그 이동이 쉽지 않다는 말씀이시잖아요.
[윤지해]
맞습니다. 매수를 하는 무주택자 입장에서도 대출 한도가 줄었고 1주택자가 더 좋은, 상급지로 이동할 때도 대출 한도 혹은 대출이 안 나오는 부분들이 생성이 됐기 때문에 이동이 쉽지 않다라고 평가를 합니다.
[앵커]
그러니까 앞서 말씀하신 LTV, 주택담보비율 70%에서 40%로 낮아진 부분은 집값의 40%밖에 대출을 받지 못한다는 뜻인데 또 그와는 별개로 좀 더 비싼 집. 예를 들면 15억 원 이하 주택은 6억 원까지만, 그리고 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출을 해 준다는 거잖아요. 그러니까 서울의 고가 주택의 경우에는 거의 대출을 해 주지 않겠다, 이게 핵심인 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 15억 원을 초과하는, 고가로 분류되는 아파트 혹은 주택 같은 경우는 한도가 원래는 15억 이하는 6억 원이 동일하고요. 15~25억 원 사이는 4억 원, 그리고 25억 원 초과했을 때는 2억 원인데, 중요한 지점은 이렇게 15억 원을 기준으로 했을 때 서울 평균이 이미 한 14억에서 15억 정도 됩니다. 그러면 평균 이하에 해당되는 구간은 별로 영향을 안 받는 거죠. 물론 LTV 40% 때문에 한도가 더 줄어드는 경우는 있습니다. 반면에 15억 원에서 25억 원 사이, 혹은 25억 원 초과하는 구간은 대부분 강남 3구와 용산구에 집중돼 있습니다. 잘 생각해보시면 그 지역은 이미 현금 부자 시장으로 변질이 되어 있기 때문에 거기서 2억 원 한도냐, 4억 원 한도냐는 크게 그 지역에서는 문제가 되지 않는다, 이렇게 평가됩니다.
[앵커]
LTV에 대한 이야기를 나눴는데 DSR도 있잖아요, 대출을 받을 때. 스트레스 금리에 대한 부분도 언급이 됐죠?
[윤지해]
맞습니다. 스트레스 DSR이라는 부분들이 우리가 DSR, 총부채원리금상환 비율이 본인이 가지고 있는 소득에서 원리금상환액을 40% 내에서 1금융권에서 한정을 합니다. 다만 이것을 변동금리로 받게 되면 스트레스 가산금리가 1.5%에서 3.0%포인트로 이 권역을 최근에 넓혔고요. 그래서 금번 대책에서 이것을 3%포인트까지 넓혔기 때문에 이 변동 금리로 대출을 받을 때 스트레스 DSR 적용받는 데서는 한도가 더 줄어들 여지가 커졌다, 이렇게 평가가 되는 겁니다.
[앵커]
그러니까 전세대출도 DSR에 포함이 된다, 이런 얘기더라고요.
[윤지해]
그 경우는 케이스가 조금 다릅니다마는 전세대출에서 DSR을 적용하겠다라는 것들은 일부 대책이 나오기 전까지는 논의가 됐습니다마는 금번 대책에서는 1주택자가 전세대출을 받게 되면 그 한도만큼 DSR 한도에서 제외하겠다 정도에서 일단 시범적으로 적용하는 정도로 이해하시면 당장은 무주택자나 혹은 전세 대출을 받는 사람들이 타깃층이 돼 있지 않다 정도에서 이해할 수 있습니다.
[앵커]
주택을 갖고 갭투자를 막겠다이런 의도로 볼 수 있을까요?
[윤지해]
맞습니다. 그건 토지거래허가구역으로 사실상 차단이 됐기 때문에 그것보다는 QSR도 시범 케이스로 1주택자를 보겠다 정도로 보시면 되됩니다.
[앵커]
그렇다면 토지거래허가구역으로 지정이 되면 가장 큰 차이가 실거주 의무가 생기는 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 우리가 기존 주택을 보유했을 경우에는 6개월 내에 팔아야 되는 조건도 있고요. 그리고 주택을 매입했을 때 실거 조건을 충족해야지만 토지거래를 허가해 줍니다. 다만 여기서 우리가 우려되는 부분들은 시장에서는 이걸 계속 토지거래금지구역처럼 이해를 하는데 실제로는 허가 조건을 득하면 허가를 해 주기 때문에 원천적으로 그 지역에 진입이 차단되지 않습니다. 그러니까 우리가 강남 3구와 용산구처럼 지정되어 있는 곳들이 가격 상승을 계속 이끌고 있었으니까 거기서 증명되는 부분들은 거래량이 줄어도 가격은 오를 수 있다라는 것을 온몸으로 증명하고 있다, 이렇게 평가됩니다.
[앵커]
그런데 이런 부동산 대책이 나올 때마다 부작용으로 거론되는 게 풍선효과 또는 양극화 현상입니다. 그러니까 지방이나 서울 외곽 지역의 두 채를 팔아서 서울 중심 지역의 한 채를 사는 이런 경우에는 오히려 양극화가 더 심해질 수도 있는 거잖아요.
[윤지해]
맞습니다. 규제지역을 지정을 하더라도 아예 못 사는 건 아닙니다. 그래서 현금을 많이 가지고 계신 실수요자라면 당연히 들어가서 사는 데 문제는 없고요. 그런데 그 과정에서 우리가 항상 우려하는 것은 풍선효과죠. 풍선효과가 이렇게 패키지로 굉장히 많은 권역을 지정하게 되면 당장은 풍선효과가 나타나기는 제한적입니다. 그런데 중요한 것은 풍선효과가 제한됐기 때문에 지역적인 풍선효과는 제한됐으나 그 지역 내에서, 광역 지역 내에서 가격별로 차등화된 게 나옵니다. 예를 들어서 소형주택으로 간다든지 혹은 나홀로 아파트로 간다든지 혹은 비아파트로 간다든지 해서 그 안에서 물건 유형 혹은 가격 차등화가 일어날 수 있고요. 또 지금 지정된 규제 지역 내에서도 보시면 경계점에 해당되는 지역들이 규제가 안 되는 지역들이 꽤 있습니다. 예를 들면 경기도 구리시 같은 경우 아니면 부천 같은 경우 그리고 인천 같은 경우 혹은 경기도 내에서도 안양 같은 경우는 또 동안구, 만안구로 나눠지는데 동안구는 규제가 안 되는 이런 게 있으니까 여기서 풍선효과는 일부 있을 수 있다. 다만 시장에서 우려해야 되는 것은 패키지로 규제된 광역 지역 내에서의 가격적인 풍선효과를 좀 더 우려해야 된다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
이렇게 고가 주택이 현금이 없으면 못 사는 경우가 생길 때 중저가로 수요가 쏠려서 그마저도 가격이 오르지 않을까라는 우려도 있는데 어떻게 보십니까?
[윤지해]
다만 이 부분은 LTV 한도가 40% 로 제한이 됐기 때문에 우리가 10억 원으로 단순화해서 보게 되면 기존에 6억 원 한도보다도 덜 나오게 됩니다. LTV 40%로 묶이니까. 그 관점에서 보면 과거의 금리인상기 때 외곽지가 타격을 많이 받았듯이 지금도 타격감은 외곽지 쪽에 위치한 서울 내의 중저가 아파트 쪽이 좀 더 서민 입장에서는 타격감이 크다, 이렇게 평가됩니다.
[앵커]
중요한 건 오늘 발표될 대책들이 효력이 언제부터 적용이 되는 거죠?
[윤지해]
대부분의 효력은 바로 다음 날 시행이 됩니다. 그러니까 10월 15일 오늘 발표를 했고 대부분의 금융 대출 규제 혹은 규제 지역 확대에 대한 부분들은 10월 16일부터 바로 적용이 되니까 사실상 새롭게 어떤 것들을 사기 위해서 도모하고 있다면 사실 원천적인 차단 이슈가 있고 나머지 큰 줄기에서 벗어난 각계적인 부분들은 한 달 정도의 시간들을 갖고 들어가는 부분들도 있습니다.
[앵커]
이번 부동산 정책에서 세제개편이 빠졌는데 이 부분은 이유가 있을까요?
[윤지해]
세제 개편 이슈 같은 경우는 우리가 지금 세수 추계를 하는 시기에 진입하고 있습니다. 그래서 서울시도 그렇고 경기도도 그렇고 세수 추계를 하는데 지금 세금 쪽에서 보유세를 강화하는 부분들은 어느 정도 타협점을 찾은 것 같습니다. 그런데 거래세와 관련된 부분들을, 취득세와 관련된 부분, 양도세와 관련된 부분들이 지금 어느 정도 논의가 덜된 것 같고요. 그 과정에서 기획재정부 쪽에서 내년에 세수 추계를 해야 되는데 사실은 지금 이 거래세와 보유세 부분들이 명확하게 안 돼 있으니까 그 부분도 엮어서 보게 되면 사실상 방향성은 어느 정도 나왔으나 그것을 발표할 수준까지는 있지 않다는 평가입니다.
[앵커]
보유세 카드는 최후의 보루다, 이렇게 봐도 될까요?
[윤지해]
보유세는 이미 강화하는 쪽으로 가고 있고요. 거래세에 대한 것들이 아직 정리가 덜 된 것 같습니다만
[앵커]
그리고 이렇게 매매시장을 옥죄다 보면 결국 전세시장에 대한 영향도 상당히 서민들에게는 큰데 이 부분은 어떻게 예상하세요?
[윤지해]
이미 전월세 가격은 정부가 급격하게 전세대출들을 틀어막고 있기 때문에 월세화가 계속 진행되고 있습니다. 다만 전세에서 월세로 전환될 때는 전월세 전환율이라는 게 있습니다. 그게 시중금리보다 높기 때문에 이렇게 전환되면 될수록 주거비는 상승합니다. 그런데 그 과정에서 지금 서울 전역을 포함해서 토지거래허가구역을 지정했기 때문에 결국은 이 지역에서 전월세 물량이 회전하는 게 약해집니다. 그러다 보니까 계절성을 가지고 전세, 월세 만기가 오시는 분들은 매물이 희귀해지는 경우들을 보게 되니까 매물이 희귀하다는 얘기는 가격이 오르는 것을 얘기합니다. 그러다 보니까 월세 가격 그리고 전세 가격 모두 상승 쪽에서 불안심리가 높아질 거다, 이렇게 됩니다.
[앵커]
내일부터 효력을 갖는 이번 대책 앞으로 효과를 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 이승배 (sbi@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스ON] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 발표한 부동산 대책, 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장과 함께 자세히 짚어보겠습니다. 어서 오세요. 이재명 정부 출범 넉 달 만에 벌써 세 번째 부동산 대책이 됐습니다. 오늘의 핵심은 뭔가요?
[윤지해]
핵심은 규제 지역 확대에 있습니다. 우리가 시군구 단위로 보게 되면 서울 25개구, 전역을 규제 지역으로 묶었고요. 규제 지역에는 크게 네 단계가 있습니다. 비규제 지역이 하나 있고 조정대상 지역이 하나 있고 투기과열 지역이 있고 투기지역이 있습니다. 그런데 지금의 규제들은 강남 3구, 용산구와 동일한 투기지역을 제외한 나머지 지역을 패키지로 가져왔고요. 거기에 특이한 지점은 토지거래허가지역까지 패키지로 가져왔습니다. 그러다 보니까 보통 규제지역, 규제지역 하면 규제지역이 어떤 의미인지에 대해서 시장 수요자는 헷갈릴 수 있는데 일단 청약 쪽에서 1순위 요건들이 까다로워지고요. 그리고 분양권 전매제한도 굉장히 길어집니다. 그리고 세금 쪽에서 취득세 부분들이 중과되기 시작하고요. 정비사업에서는 아무래도 조합원 양도금지와 관련된 부분들이 하나 생성이 되고, 그리고 세금 쪽에서 이슈도 있습니다마는 대출 쪽에서도 또 규제 강도가 세집니다. 그래서 LTV 40%가 적용이 되니까 아무래도 중저가 지역 쪽에서 실수요자 중심으로 움직이는 시장들은 대출 한도 제한에 따른 타격감이 더 크게 느껴질 수 있다, 이런 부분들이 확인이 됩니다.
[앵커]
그러니까 국토부가 이번 대책을 암 수술에 비교하면서 주변까지 확실히 드러내겠다. 그래서 규제 지역을 엄청 넓힌 것인데 시장에서는 어떤 평가가 나오고 있습니까?
[윤지해]
제가 전문가로서 평가할 때는 규제 지역을 확장해서 할 때 타격감을 받는 대상층을 명확하게 해야 됩니다. 한마디로 도려내려면 실수요자와 1주택자와 혹은 다주택자에 대한 관점들이 녹아서 실수요자는 명확하게 우대하는 정책들이 같이 나와줘야 되는 겁니다. 그런데 지금 보시면 전방위적이죠. 한마디로 실수요자도 대출 제한을 받고 있다, 이렇게 인식이 되니까 실제로는 도려내는 정도가 그냥 전반적으로 다 도려낸다 정도에 가깝고요. 그리고 그 과정에서 실수요자들이 이동이 더 쉽지 않아지는 문제점들이 있습니다. 그러니까 사실은 정책 쪽에서는 실수요자 위주로 시장을 재편하겠다라고 선언을 하고 있으나 현장에서 지금 나오는 대책들은 실수요자도 타격을 많이 받는다 정도가 정확한 평가입니다.
[앵커]
그러니까 이동이 쉽지 않다라고 말씀하신 것은 더 비싼 집, 더 좋은 지역으로 가고 싶어도 그 이동이 쉽지 않다는 말씀이시잖아요.
[윤지해]
맞습니다. 매수를 하는 무주택자 입장에서도 대출 한도가 줄었고 1주택자가 더 좋은, 상급지로 이동할 때도 대출 한도 혹은 대출이 안 나오는 부분들이 생성이 됐기 때문에 이동이 쉽지 않다라고 평가를 합니다.
[앵커]
그러니까 앞서 말씀하신 LTV, 주택담보비율 70%에서 40%로 낮아진 부분은 집값의 40%밖에 대출을 받지 못한다는 뜻인데 또 그와는 별개로 좀 더 비싼 집. 예를 들면 15억 원 이하 주택은 6억 원까지만, 그리고 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출을 해 준다는 거잖아요. 그러니까 서울의 고가 주택의 경우에는 거의 대출을 해 주지 않겠다, 이게 핵심인 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 15억 원을 초과하는, 고가로 분류되는 아파트 혹은 주택 같은 경우는 한도가 원래는 15억 이하는 6억 원이 동일하고요. 15~25억 원 사이는 4억 원, 그리고 25억 원 초과했을 때는 2억 원인데, 중요한 지점은 이렇게 15억 원을 기준으로 했을 때 서울 평균이 이미 한 14억에서 15억 정도 됩니다. 그러면 평균 이하에 해당되는 구간은 별로 영향을 안 받는 거죠. 물론 LTV 40% 때문에 한도가 더 줄어드는 경우는 있습니다. 반면에 15억 원에서 25억 원 사이, 혹은 25억 원 초과하는 구간은 대부분 강남 3구와 용산구에 집중돼 있습니다. 잘 생각해보시면 그 지역은 이미 현금 부자 시장으로 변질이 되어 있기 때문에 거기서 2억 원 한도냐, 4억 원 한도냐는 크게 그 지역에서는 문제가 되지 않는다, 이렇게 평가됩니다.
[앵커]
LTV에 대한 이야기를 나눴는데 DSR도 있잖아요, 대출을 받을 때. 스트레스 금리에 대한 부분도 언급이 됐죠?
[윤지해]
맞습니다. 스트레스 DSR이라는 부분들이 우리가 DSR, 총부채원리금상환 비율이 본인이 가지고 있는 소득에서 원리금상환액을 40% 내에서 1금융권에서 한정을 합니다. 다만 이것을 변동금리로 받게 되면 스트레스 가산금리가 1.5%에서 3.0%포인트로 이 권역을 최근에 넓혔고요. 그래서 금번 대책에서 이것을 3%포인트까지 넓혔기 때문에 이 변동 금리로 대출을 받을 때 스트레스 DSR 적용받는 데서는 한도가 더 줄어들 여지가 커졌다, 이렇게 평가가 되는 겁니다.
[앵커]
그러니까 전세대출도 DSR에 포함이 된다, 이런 얘기더라고요.
[윤지해]
그 경우는 케이스가 조금 다릅니다마는 전세대출에서 DSR을 적용하겠다라는 것들은 일부 대책이 나오기 전까지는 논의가 됐습니다마는 금번 대책에서는 1주택자가 전세대출을 받게 되면 그 한도만큼 DSR 한도에서 제외하겠다 정도에서 일단 시범적으로 적용하는 정도로 이해하시면 당장은 무주택자나 혹은 전세 대출을 받는 사람들이 타깃층이 돼 있지 않다 정도에서 이해할 수 있습니다.
[앵커]
주택을 갖고 갭투자를 막겠다이런 의도로 볼 수 있을까요?
[윤지해]
맞습니다. 그건 토지거래허가구역으로 사실상 차단이 됐기 때문에 그것보다는 QSR도 시범 케이스로 1주택자를 보겠다 정도로 보시면 되됩니다.
[앵커]
그렇다면 토지거래허가구역으로 지정이 되면 가장 큰 차이가 실거주 의무가 생기는 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 우리가 기존 주택을 보유했을 경우에는 6개월 내에 팔아야 되는 조건도 있고요. 그리고 주택을 매입했을 때 실거 조건을 충족해야지만 토지거래를 허가해 줍니다. 다만 여기서 우리가 우려되는 부분들은 시장에서는 이걸 계속 토지거래금지구역처럼 이해를 하는데 실제로는 허가 조건을 득하면 허가를 해 주기 때문에 원천적으로 그 지역에 진입이 차단되지 않습니다. 그러니까 우리가 강남 3구와 용산구처럼 지정되어 있는 곳들이 가격 상승을 계속 이끌고 있었으니까 거기서 증명되는 부분들은 거래량이 줄어도 가격은 오를 수 있다라는 것을 온몸으로 증명하고 있다, 이렇게 평가됩니다.
[앵커]
그런데 이런 부동산 대책이 나올 때마다 부작용으로 거론되는 게 풍선효과 또는 양극화 현상입니다. 그러니까 지방이나 서울 외곽 지역의 두 채를 팔아서 서울 중심 지역의 한 채를 사는 이런 경우에는 오히려 양극화가 더 심해질 수도 있는 거잖아요.
[윤지해]
맞습니다. 규제지역을 지정을 하더라도 아예 못 사는 건 아닙니다. 그래서 현금을 많이 가지고 계신 실수요자라면 당연히 들어가서 사는 데 문제는 없고요. 그런데 그 과정에서 우리가 항상 우려하는 것은 풍선효과죠. 풍선효과가 이렇게 패키지로 굉장히 많은 권역을 지정하게 되면 당장은 풍선효과가 나타나기는 제한적입니다. 그런데 중요한 것은 풍선효과가 제한됐기 때문에 지역적인 풍선효과는 제한됐으나 그 지역 내에서, 광역 지역 내에서 가격별로 차등화된 게 나옵니다. 예를 들어서 소형주택으로 간다든지 혹은 나홀로 아파트로 간다든지 혹은 비아파트로 간다든지 해서 그 안에서 물건 유형 혹은 가격 차등화가 일어날 수 있고요. 또 지금 지정된 규제 지역 내에서도 보시면 경계점에 해당되는 지역들이 규제가 안 되는 지역들이 꽤 있습니다. 예를 들면 경기도 구리시 같은 경우 아니면 부천 같은 경우 그리고 인천 같은 경우 혹은 경기도 내에서도 안양 같은 경우는 또 동안구, 만안구로 나눠지는데 동안구는 규제가 안 되는 이런 게 있으니까 여기서 풍선효과는 일부 있을 수 있다. 다만 시장에서 우려해야 되는 것은 패키지로 규제된 광역 지역 내에서의 가격적인 풍선효과를 좀 더 우려해야 된다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
이렇게 고가 주택이 현금이 없으면 못 사는 경우가 생길 때 중저가로 수요가 쏠려서 그마저도 가격이 오르지 않을까라는 우려도 있는데 어떻게 보십니까?
[윤지해]
다만 이 부분은 LTV 한도가 40% 로 제한이 됐기 때문에 우리가 10억 원으로 단순화해서 보게 되면 기존에 6억 원 한도보다도 덜 나오게 됩니다. LTV 40%로 묶이니까. 그 관점에서 보면 과거의 금리인상기 때 외곽지가 타격을 많이 받았듯이 지금도 타격감은 외곽지 쪽에 위치한 서울 내의 중저가 아파트 쪽이 좀 더 서민 입장에서는 타격감이 크다, 이렇게 평가됩니다.
[앵커]
중요한 건 오늘 발표될 대책들이 효력이 언제부터 적용이 되는 거죠?
[윤지해]
대부분의 효력은 바로 다음 날 시행이 됩니다. 그러니까 10월 15일 오늘 발표를 했고 대부분의 금융 대출 규제 혹은 규제 지역 확대에 대한 부분들은 10월 16일부터 바로 적용이 되니까 사실상 새롭게 어떤 것들을 사기 위해서 도모하고 있다면 사실 원천적인 차단 이슈가 있고 나머지 큰 줄기에서 벗어난 각계적인 부분들은 한 달 정도의 시간들을 갖고 들어가는 부분들도 있습니다.
[앵커]
이번 부동산 정책에서 세제개편이 빠졌는데 이 부분은 이유가 있을까요?
[윤지해]
세제 개편 이슈 같은 경우는 우리가 지금 세수 추계를 하는 시기에 진입하고 있습니다. 그래서 서울시도 그렇고 경기도도 그렇고 세수 추계를 하는데 지금 세금 쪽에서 보유세를 강화하는 부분들은 어느 정도 타협점을 찾은 것 같습니다. 그런데 거래세와 관련된 부분들을, 취득세와 관련된 부분, 양도세와 관련된 부분들이 지금 어느 정도 논의가 덜된 것 같고요. 그 과정에서 기획재정부 쪽에서 내년에 세수 추계를 해야 되는데 사실은 지금 이 거래세와 보유세 부분들이 명확하게 안 돼 있으니까 그 부분도 엮어서 보게 되면 사실상 방향성은 어느 정도 나왔으나 그것을 발표할 수준까지는 있지 않다는 평가입니다.
[앵커]
보유세 카드는 최후의 보루다, 이렇게 봐도 될까요?
[윤지해]
보유세는 이미 강화하는 쪽으로 가고 있고요. 거래세에 대한 것들이 아직 정리가 덜 된 것 같습니다만
[앵커]
그리고 이렇게 매매시장을 옥죄다 보면 결국 전세시장에 대한 영향도 상당히 서민들에게는 큰데 이 부분은 어떻게 예상하세요?
[윤지해]
이미 전월세 가격은 정부가 급격하게 전세대출들을 틀어막고 있기 때문에 월세화가 계속 진행되고 있습니다. 다만 전세에서 월세로 전환될 때는 전월세 전환율이라는 게 있습니다. 그게 시중금리보다 높기 때문에 이렇게 전환되면 될수록 주거비는 상승합니다. 그런데 그 과정에서 지금 서울 전역을 포함해서 토지거래허가구역을 지정했기 때문에 결국은 이 지역에서 전월세 물량이 회전하는 게 약해집니다. 그러다 보니까 계절성을 가지고 전세, 월세 만기가 오시는 분들은 매물이 희귀해지는 경우들을 보게 되니까 매물이 희귀하다는 얘기는 가격이 오르는 것을 얘기합니다. 그러다 보니까 월세 가격 그리고 전세 가격 모두 상승 쪽에서 불안심리가 높아질 거다, 이렇게 됩니다.
[앵커]
내일부터 효력을 갖는 이번 대책 앞으로 효과를 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 이승배 (sbi@ytn.co.kr)
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