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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
어제 이재명 정부의 부동산 공급 대책이 나왔습니다. 핵심은 수도권에 주택을, 공공 주도로 공급한다는 부분입니다. 과연 효과가 있을까요? 오늘은 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께합니다. 이 내용 잘 보셨습니까? 학점을 얼마나 주시겠습니까?
[서은숙]
이게 사실은 실행 가능성은, 할 수 있는 정책들은 다 나온 것 같아요. 그런데 여러 가지 부동산 시장에 변동이 있을 거잖아요. 그런데 정부가 일관성을 가지고 계속 지속 유지할 수 있는 힘, 이 힘을 유지를 하는 게 굉장히 성공 여부를 결정하는 거라고 볼 수 있겠죠. 거기에다가 부동산 시장은 예측하지 못했던 상황들이 발생하기 때문에 예의주시해서 봐야 할 상황인 것 같습니다.
[앵커]
구체적인 내용을 살펴볼까요. 일단은 전반적으로 평가가 엇갈리는 부분도 있지만 이 부분에 대해서는 다 호평인 것 같아요. 정부의 공급 기준을 인허가가 아닌 착공으로 하겠다. 이 부분에 대해서는 다 호평을 하는 것 같은데 착공을 얼마나 하겠다는 겁니까?
[서은숙]
착공을 135만 호를 하겠다고 발표를 했죠. 그래서 공급물량을 확정지었고요. 이게 어떻게 보면 연간 27만 호 정도의 물량을 지속적으로 나오는 건데. 27만 호라고 하는 건 어떻게 보면 1기 신도시가 매년 생기는 거다라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 시장에 주는 시그널 자체는 일단 물량이 명확하게 정해진 목표가 나오는 거다라고 볼 수가 있고요. 이게 사실 기존 인허가 기준이었을 때 우리가 문제점을 보면 인허가를 받는 것을 기준으로 하잖아요. 그러다 보니까 국민이 체감하는 거는 달랐어요, 수치가. 삽을 뜨는 숫자가 착공 기준으로 볼 수가 있고요. 그래서 실제 공사 시작을 의미하는 바는 아니었거든요. 그러다 보니까 굉장히 실제 삽을 뜨기까지는 굉장히 수많은 변수가 존재를 해서 우리가 유령공급 통계착시현상이 일어나는 비판을 받아왔어요. 그런데 이번 정책은 이 기준을 국민이 실제 공사 현장을 눈으로 확인할 수 있는 착공기준으로 일원화했다는 점에서는 굉장히 중요한 부분이라고 볼 수 있겠습니다. 그래서 정부가 약속한 공급은 반드시 실현하겠다고 하는 좀 정책적 신뢰를 시장에 주는 그러한 시사점이라고 볼 수 있겠죠.
[앵커]
인허가가 아닌 착공을 했다는 이 부분에 대해서는 앞서도 말씀을 드렸습니다마는 긍정적으로 평가할 만한 부분인 것 같고요. 전반적인 이재명 정부의 부동산 정책 기조를 보면 공공에 대한 강조가 여러 차례 들어가고 있어요. 이번에 LH가 공공택지 매각을 전면 중단하고 직접 시행과 개발까지 하겠다, 이런 계획인데. 이렇게 되면 뭐가 달라진다는 겁니까?
[서은숙]
일단은 이런 점을 좀 본 것 같아요. 민간이 주도하게 되면 건설경기에 영향을 받기도 하고 또 자금 문제나 이런 이슈가 생기잖아요. 이런 이슈가 발생하게 되면 사실 공급 자체가 원래 계획은 했지만 좀 주춤거리는 상황이 발생을 하거든요. 그런데 아무래도 공공 부문이 직접 하게 되면 도감 있게 진행을 할 수 있다는 점이 강점이다라고 이렇게 판단을 한 것 같아요. 그래서 아마 공급 물량을 명확하게 하고 공공부문이 주도하겠다고 했고요. 어떻게 보면 LH가 주도를 했을 때 가장 큰 변화가 개발이익의 사유화를 막고 그다음에 공급속도를 획기적으로 늘릴 수 있는 장점이 있는 거죠.
[앵커]
빠르고 저렴하게 할 수 있다?
[서은숙]
그래서 과거에 공공택지개발방식은 LH가 지금까지 했죠. 민간 건설사에 팔아서 소위 땅장사 모델을 지금까지 LH가 했단 말이에요. 이 과정에서 개발이익을 고스란히 민간 건설사가 어떻게 보면 다 가져가고 결국 높은 분양가로 이어져서 국민 부담이 굉장히 컸다. 그래서 이러한 원인을 제거하기 위해서 공공부문이 갖고 가겠다는 부분이 굉장히 중요한 부분인 것 같아요. 그리고 중요했던 건 LH가 예전에 땅을 팔면 민간건설사가 이익을 극대화하기 위해서 분양을 굉장히 늦추는 상황이 발생했어요. 그래서 만약에 지금 정부가 발표한 것처럼 시행을 직접 하게 되면 아무래도 개발이익을 사유화하지 않는 점, 그다음에 개발이익을 공공으로 환수하겠다라는 정부의 의지도 있고 정부로 환수하게 되면 이 환수된 이익을 가지고 분양가를 낮춘다든가 아니면 임대주택을 더 짓는다든가 아니면 기반시설을 확충하는 데 사용하겠다라고 지금 계획을 하고 있는 것 같아요. 그래서 민간건설사가 수익성을 이유로 사업을 지연시키는 이런 것들을 원천적으로 차단시키겠다는 정부의 의지가 굉장히 많이 반영이 된 것 같고요. 그리고 방금 우리가 얘기한 것처럼 정부의 공급계획을 속도감 있게 갖고 가겠다고 하는 게 이 정책의 목적이다라고 볼 수 있겠죠.
[앵커]
교수님 말씀을 듣고 보니까 굉장히 좋은 것 같고 혹하는 측면들이 있는 것 같은데 두 가지는 짚어봐야 할 것 같습니다. 첫 번째로는 LH가 이걸 다 할 수 있냐. 두 번째로는 LH가 하는 걸로 지금의 불안심리를 다 커버할 수 있겠냐 이 부분일 것 같거든요. 첫 번째, LH가 다 할 수 있습니까?
[서은숙]
LH가 다 한다는 건 아니었고요. 어떻게 보면 국민들 입장에서는 공공주택이라는 부분이 사실 지금의 국민들 눈높이에는 질적인 부분이 만족이 안 되는 부분이 있을 거란 말이에요. 그래서 굉장히 현실적인 우려상황이긴 하거든요. 그래서 정부가 LH가 단독 시행을 한다는 게 아니고 LH가 주도하고 민간이 참여하는 협력 모델을 지금 제시한 것 같습니다. 그래서 LH는 토지를 수용하고 그다음에 인허가하고 자금조달하는, 어떻게 보면 사업의 큰 틀과 리스크를 전체적으로 매니지하는 매니저의 역할을 한다고 보고요. 이렇게 됐을 때 민간건설사 같은 경우 어떻게 보면 토지 매입비나 아니면 PF 대출 같은 막대한 초기자본에 대한 부담을 어느 정도 드러낼 수 있고요. 그다음에 미분양 리스크에 대한 것도 하지 않고 자신들이 굉장히 잘하는 부분이 설계나 시공이나 또 브랜드 마케팅 이런 거잖아요. 그래서 이런 부분에 집중하도록 보니까 LH가 주도하고 민간이 같이 참여하는 협력모델로 만들었다고 볼 수 있고요. 그러니까 민간은 안정적인 수익을 이걸 하면서 창출할 수 있고요. 그다음에 LH는 민간의 기술력과 창의성을 활용해서 공공주택의 품질이 떨어진다는 부분을 어느 정도 커버를 하겠다고 하는. 기존에 가지고 있던 편견을 깰 수 있는 양질의 아파트를 공급해 보자라고 하는 협력모델인 것 같습니다. 그래서 수요자 입장에서 보면 신뢰할 수 있는 공공기관의 사업을 보증을 하는 거잖아요, 어떻게 보면. 전체적으로 매니지를 하는 거니까. 그리고 선호하는 민간브랜드 아파트의 합리적인 가격으로 입주할 기회를 얻을 수 있게 되면, 만약 그렇게 되면 모두 다 윈윈하는 구조가 아니겠냐 하는 모델인 것 같습니다. 정부의 구상안이 이러한 체계로 구성이 되어 있다고 보시면 되겠습니다. 그런데 문제는 LH가 지금 부채가 이미 160조가 넘었어요. 그런데 주말 동안 국토부 장관이 나와서 이 부분을 설명할 때 보니까 부채가 160조가 넘기는 하지만 자산도 있다. 그리고 이미 기존 가지고 있던 매각한 대금들이 일부 남아 있다고 합니다. 그리고 추가적으로도 재정이 일부 투입되게 되면 종합적으로 우리가 계획했던 특히 재정적인 여건은 극복할 수 있다고 발표를 한 걸로 알고 있습니다.
[앵커]
LH 쪽의 부채는 불가피한 측면도 있으니까요. 이런 부분도 충분히 감안하겠는데 개인적으로는 민간이 싸게 할 수도 있다고 보겠지만 그만큼 돈이 안 되는 사업에 공사비가 오르는 부분에...
[서은숙]
어떻게 보면 토지매입비나 전체적으로 PF대출이나 미분양 리스크 이런 것이 줄어들고 본인들이 잘할 수 있는 분야를 하면서 또 수익을 창출할 수 있는 부분이 있기 때문에 민간도 참여할 거라고 생각하거든요. 그래서 정부가 목표로 하는 게 그거예요. 공공물량에 대한 시장의 시그널. 우리가 이걸 확실히 하겠다. 그러니까 혹시 주택이 부족하거나 이런 것 때문에 추가적으로 주택에 대한 수요 걱정하지 말라고 하는 시장에 주겠다는 의지가 반영된 것 같습니다.
[앵커]
수요 말씀을 해 주셨으니까요. 수요억제책이 또 하나 나왔어요. 6.27 대책 때 굉장히 많이 줄였었는데 이번에 추가로 나왔습니다. 어떤 내용들 있었습니까?
[서은숙]
굉장히 강력하게 나온 것 같아요. 오늘부터 즉시 시행되는 부분 중의 하나가 투기적 수요를 원천적으로 막겠다고 하는, 그러니까 돈줄을 확실하게 컨트롤하겠다고 하는 정부의 의지가 들어가 있는데요. 규제지역 있죠. 강남이나 용산 등 규제 지역의 LTV를 원래 50%였던 것을 40%로 더 강화시켰습니다. 그리고 제가 볼 때 가장 강력한 조치라고 볼 수 있는 것이 사실상 갭투자의 핵심 자금줄이었죠. 어떻게 보면 수도권 내의 주택 매매와 임대사업자의 주택담보대출을 원천 차단했어요. 그래서 LTV 0%로 강화시켰습니다. 그러니까 없는 거죠, 아예 대출 자체가 없는 거죠. 그래서 대출을 활용해서 다주택자가 시장 진입을 하는 것을 완전히 막겠다고 하는 정부의 강력한 메시지고요. 그다음에 1주택자의 전세자금대출 보증 한도도 2억으로 지금 축소했어요. 이게 대부분 돈을 빌려서 집을 사서 전세를 주고 본인은 다른 데 가서 또 주택을 구입하고 이런 부분들을 좀 줄이겠다고 하는 정부의 정책인 것 같고요. 그러니까 이런 것들이 불법으로 이루어지고 있는지 없는지를 좀 확인하기 위해서 굉장히 강력한 부동산 시장 조사기구를 신설했어요. 국토부, 국세청, 그다음에 경찰청이 합동으로, 관계부처가 합동으로 부동산 범죄 대응을 하겠다는 기구거든요. 그래서 자금 출처를 완전히 조사한다든가. 예를 들면 이번에 나온 정책 중에 30억 원 이상 초고가 주택 거래는 샘플링을 해서 조사하는 게 아니고 전수검증을 하겠다고 하는 내용이 포함돼 있습니다. 그래서 이렇게 되어 있다고 보시면 되고요. 아까 전세대출 잠깐 얘기했잖아요. 이것도 어떻게 보면 갭투자하는 것을 막겠다고 하는 거거든요. 그래서 일부 1주택자들이 전세대출을 받아서 세입자를 들인 뒤에 그다음에 본인은 다른 곳에 거주하면서 추가적인 주택 매입을 노리다 보면 주택에 대한 수요가 늘어나다 보니까 좀 이런 비정상적인 자금 흐름을 막아서 시장을 안정화시키겠다고 하는 굉장히 강력한 조치라고 저는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
진행 과정에서 차질 없이 잘 진행이 되어야 되겠고요. 실수요자들에게 미치는 파장은 없을지 꼼꼼하게 점검해서 이번에는 좀 시장의 우려를 불식시켰으면 좋겠습니다. 다음 주제로 넘어가 보도록 할까요. 지금 미국 쪽, 조지아주 쪽에서 정말 난리가 났습니다. 깜짝 놀랐는데. 조지아 공장, 미국 당국이 급습한 곳. 여기는 어떤 의미가 있는 곳입니까?
[서은숙]
이게 어떻게 보면 이 공장이 단순히 거기에 해당되는 기업들의 해외 생산기지라고 보기에는 굉장히 중요한 지역이에요. 그래서 한미 양국이 반도체하고 같이 어떻게 보면 미래 먹거리로 점찍은 부분이 전기차 배터리거든요. 그래서 공급망의 핵심 거점이라고 볼 수 있습니다. 그래서 미국의 제조업 부활과 한미 경제 기술 동맹을 상징하는 심장부하고 같은 곳이거든요. 미국이 사실은 중국을 견제하면서 자국내 안전한 배터리 공급망을 구축하기 위해서 우리 기업들에게 세제혜택과 보조금을 약속했고요. 우리가 여기에 화답해서 대규모 투자를 단행해서 하고 있는 굉장히 전략적으로 중요한 지역이거든요. 적대국의 범죄조직을 소통하는 것처럼 헬기를 동원하고 대대적인 단속을 벌였다는 것이 외교적으로나 경제적으로 매우 이례적이고 굉장히 충격적인 사건이라고 우리가 봐야 되는 거죠. 아마 주말 동안에 국민들이 이 광경을 지켜보면서 굉장히 회의적인 생각, 미국 투자에 대한. 또 굉장히 굴욕감을 느끼지 않았을까라는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
트럼프 행정부에서 비상식적인 일들이 많이 벌어지지만 그중에서도 가장 비상식적이지 않았나 생각이 들고요. 예전에 조지아주에서 저한테 누가 사진을 보여준 적이 있었는데 보니까 현지 주민들이 LG, 현대 고마워 간판 세운 걸 보여주더라고요.
[서은숙]
어마어마한 수사를 했는데 내년에 본격적으로 가동이 되도록 지금 구축 중이거든요. 그런데 거의 76조에 해당하는 프로젝트가 완전히 중단돼버렸어요. 그게 과연 조지아주에 긍정적인 영향을 미칠까, 그런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
트럼프가 중간선거를 위해서 했다, 이런 분석도 나오는데 중간선거에는 오히려 방해가 될 것 같고요. 그런데 한미 정상회담에서 우리가 대규모 투자를 발표하기도 했고 여러 가지 투자가 진행되는 와중에 이런 일이 벌어졌단 말이에요. 트럼프 행정부만 믿고 미국에 투자해도 되는 겁니까?
[서은숙]
사실 어떻게 보면 투자를 하고 우리 입장에서는 지금 현재 관세도 25%에서 15%로 떨어지지 않은 상태에서 투자는 계속해야 되는 상황인데 이거 외에 흔히 말하는 것처럼 비자부터 시작해서 노무 현지 고용 같은 굉장히 복잡한 행정 법률 리스크를 전부 다 우리가 처리를 해야 되는 이런 점에 무방비로 노출되어 있는 상태거든요. 특히 비자 같은 경우에는 미국이 워킹비자는 쿼터제로 운영을 하고 있어요. 그래서 인기 기업들이 전부 다 가고 있고 그 쿼터제를 우리가 받지 못하고 있기 때문에 이 비자를 받으려면 굉장히 오랜 시간을 기다려야 되거든요. 그래서 관행적으로 지금 예를 들어서 비자가 나올 때까지 이스타나 아니면 관광비자로 가는 게 관례였어요. 그런데 이런 거 전혀 생각하지 않고 우리도 협상을 할 때 이러한 워킹비자에 대한 쿼터를 명확하게 어느 정도를 요청해야 되겠죠. 그렇지 않으면 전부 다 한국으로 돌아오잖아요. 그러면 결국 미국의 현지 사람들을 전부 고용하라는 뜻으로 해석할 수 없거든요. 그래서 지금 그러한 이슈가 있기 때문에 굉장히 어려운 상황이고 어쨌든 우리 기업들이 미국에 투자를 할 때 트럼프 행정부 하에서 굉장히 명암을 동시에 보게 된 충격적인 사건이라고 저는 생각을 하거든요. 그래서 미국에 투자하라고 하는 트럼프 행정부의 말만 믿고 진출을 했지만 전혀 다른 혜택들은 주어지지 않고 그런 상태란 말이에요. 그래서 굉장히 어려운 상황이라고 생각이 들고 있고요. 현대자동차나 LG가 협력업체 직원이라고 생각할 게 아니고 국내 기업들도 이런 부분에 대해서 체계적인 관리가 필요하다는 생각이 듭니다.
[앵커]
투자는 하라면서 비자는 안 내주고 우리 정부는 비자 문제 해결해달라는 요구에 부응하지 못했고 총체적인 난국이 아닌가 싶은데. 앞서도 교수님께서 말씀해 주신 관세, 우리가 지금 협상은 마무리가 됐는데 여전히 적용이 안 되고 있어서 높은 관세를 내고 있잖아요. 왜 이렇게까지 시간을 끄는지 모르겠는데 혹시 이게 또 영향을 미칠 가능성 없을까요?
[서은숙]
고민이 되는 상황이 될 수도 있어요. 왜냐하면 지금 사실 행정명령에 사인을 하지 않고 온 거거든요. 왜냐하면 거기에는 분명히 트럼프 행정부가 사인을 못했던 요구사항이 있다고 봐요. 그러니까 지금 시점이 어떤 시점이냐면 일본은 행정명령에 사인을 했거든요. 그런데 행정명령의 내용을 보면 우리가 이걸 받아들일 수 있을까라고 생각할 정도의 굉장히 황당한 조건입니다. 왜냐하면 투자를 하는데 트럼프가 지정하는 그 부분에 대해서 투자를 해야 되고, 그러면 결국은 미국의 기업들에게 투자할 거잖아요. 그래서 그 돈을 예를 들어서 행정명령에 사인하고 난 다음에 45일 내에, 미국 같은 경우에는 거의 5000억 불이 넘잖아요. 760조가 넘는 돈이에요. 그러니까 미국이 가지고 있는 외환보유고가 그 2배 정도 되는데 그 반 정도가 나가야 되는 돈이에요. 우리는 1500억 불, 2000억 불 하면 3500억 불이 나가야 되는데 물론 단계별로 프로젝트마다 나가야 되기 때문에 한꺼번에 나가는 돈은 아니라 하더라도 일정 시간 내에 예를 들면 사인을 하고 난 다음에 일정 시간 내에 3500억 불이라고 하면 우리 외환보유액이 3100억 불이에요. 거의 다 나간다는 뜻입니다. 그러니까 일본 같은 경우에는 해외 자산이 있어서 그걸 팔면 되거든요. 그런데 우리는 그게 없어서 외환보유고에서 거의 나가야 되기 때문에 환율이 불안정해질 가능성이 큽니다. 그래서 그런 부분 때문에 아마 정부가 조금 더 추가적인 협상이 필요하다고 해서 사인을 안 했단 말이에요. 그런데 지금 이런 문제까지 생겼을 때 투자를 하는 것이 양국의 우호적인 관계를 유지하는 거나 뭔가 베네핏이 있거나 이런 게 없는데 협상에 사인해야 되는 내용은 일본의 사례를 보면 굉장히 황당한 상황들이 들어가 있으면 좀 더 추가적으로 우리가 요구해야 될 사항들을 좀 더 검토하고 난 다음에 하는 게 맞다고 저는 생각하거든요. 특히 비자 문제 같은 경우 해결하지 못하면 기업이 돈만 주고 나가서 투자하는 건 굉장히 어려워지는 상황이 발생하기 때문에 그런 부분에 대한 것을 명확하게 할 필요가 있다고 생각합니다. 아마 정부도 그런 부분에 대해서 고민을 하지 않을까 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
조지아주 투자만 해도 바이든 정부 때 얼마나 이쪽에 공을 많이 들였던 거예요. 트럼프 2기 행정부의 상식을 기대하는 건 사치라는 생각이 드는데 우리가 밀릴 수밖에 없는 상황이라는 게 참 우리에게는 더 안타까운 일이기도 합니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
어제 이재명 정부의 부동산 공급 대책이 나왔습니다. 핵심은 수도권에 주택을, 공공 주도로 공급한다는 부분입니다. 과연 효과가 있을까요? 오늘은 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께합니다. 이 내용 잘 보셨습니까? 학점을 얼마나 주시겠습니까?
[서은숙]
이게 사실은 실행 가능성은, 할 수 있는 정책들은 다 나온 것 같아요. 그런데 여러 가지 부동산 시장에 변동이 있을 거잖아요. 그런데 정부가 일관성을 가지고 계속 지속 유지할 수 있는 힘, 이 힘을 유지를 하는 게 굉장히 성공 여부를 결정하는 거라고 볼 수 있겠죠. 거기에다가 부동산 시장은 예측하지 못했던 상황들이 발생하기 때문에 예의주시해서 봐야 할 상황인 것 같습니다.
[앵커]
구체적인 내용을 살펴볼까요. 일단은 전반적으로 평가가 엇갈리는 부분도 있지만 이 부분에 대해서는 다 호평인 것 같아요. 정부의 공급 기준을 인허가가 아닌 착공으로 하겠다. 이 부분에 대해서는 다 호평을 하는 것 같은데 착공을 얼마나 하겠다는 겁니까?
[서은숙]
착공을 135만 호를 하겠다고 발표를 했죠. 그래서 공급물량을 확정지었고요. 이게 어떻게 보면 연간 27만 호 정도의 물량을 지속적으로 나오는 건데. 27만 호라고 하는 건 어떻게 보면 1기 신도시가 매년 생기는 거다라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 시장에 주는 시그널 자체는 일단 물량이 명확하게 정해진 목표가 나오는 거다라고 볼 수가 있고요. 이게 사실 기존 인허가 기준이었을 때 우리가 문제점을 보면 인허가를 받는 것을 기준으로 하잖아요. 그러다 보니까 국민이 체감하는 거는 달랐어요, 수치가. 삽을 뜨는 숫자가 착공 기준으로 볼 수가 있고요. 그래서 실제 공사 시작을 의미하는 바는 아니었거든요. 그러다 보니까 굉장히 실제 삽을 뜨기까지는 굉장히 수많은 변수가 존재를 해서 우리가 유령공급 통계착시현상이 일어나는 비판을 받아왔어요. 그런데 이번 정책은 이 기준을 국민이 실제 공사 현장을 눈으로 확인할 수 있는 착공기준으로 일원화했다는 점에서는 굉장히 중요한 부분이라고 볼 수 있겠습니다. 그래서 정부가 약속한 공급은 반드시 실현하겠다고 하는 좀 정책적 신뢰를 시장에 주는 그러한 시사점이라고 볼 수 있겠죠.
[앵커]
인허가가 아닌 착공을 했다는 이 부분에 대해서는 앞서도 말씀을 드렸습니다마는 긍정적으로 평가할 만한 부분인 것 같고요. 전반적인 이재명 정부의 부동산 정책 기조를 보면 공공에 대한 강조가 여러 차례 들어가고 있어요. 이번에 LH가 공공택지 매각을 전면 중단하고 직접 시행과 개발까지 하겠다, 이런 계획인데. 이렇게 되면 뭐가 달라진다는 겁니까?
[서은숙]
일단은 이런 점을 좀 본 것 같아요. 민간이 주도하게 되면 건설경기에 영향을 받기도 하고 또 자금 문제나 이런 이슈가 생기잖아요. 이런 이슈가 발생하게 되면 사실 공급 자체가 원래 계획은 했지만 좀 주춤거리는 상황이 발생을 하거든요. 그런데 아무래도 공공 부문이 직접 하게 되면 도감 있게 진행을 할 수 있다는 점이 강점이다라고 이렇게 판단을 한 것 같아요. 그래서 아마 공급 물량을 명확하게 하고 공공부문이 주도하겠다고 했고요. 어떻게 보면 LH가 주도를 했을 때 가장 큰 변화가 개발이익의 사유화를 막고 그다음에 공급속도를 획기적으로 늘릴 수 있는 장점이 있는 거죠.
[앵커]
빠르고 저렴하게 할 수 있다?
[서은숙]
그래서 과거에 공공택지개발방식은 LH가 지금까지 했죠. 민간 건설사에 팔아서 소위 땅장사 모델을 지금까지 LH가 했단 말이에요. 이 과정에서 개발이익을 고스란히 민간 건설사가 어떻게 보면 다 가져가고 결국 높은 분양가로 이어져서 국민 부담이 굉장히 컸다. 그래서 이러한 원인을 제거하기 위해서 공공부문이 갖고 가겠다는 부분이 굉장히 중요한 부분인 것 같아요. 그리고 중요했던 건 LH가 예전에 땅을 팔면 민간건설사가 이익을 극대화하기 위해서 분양을 굉장히 늦추는 상황이 발생했어요. 그래서 만약에 지금 정부가 발표한 것처럼 시행을 직접 하게 되면 아무래도 개발이익을 사유화하지 않는 점, 그다음에 개발이익을 공공으로 환수하겠다라는 정부의 의지도 있고 정부로 환수하게 되면 이 환수된 이익을 가지고 분양가를 낮춘다든가 아니면 임대주택을 더 짓는다든가 아니면 기반시설을 확충하는 데 사용하겠다라고 지금 계획을 하고 있는 것 같아요. 그래서 민간건설사가 수익성을 이유로 사업을 지연시키는 이런 것들을 원천적으로 차단시키겠다는 정부의 의지가 굉장히 많이 반영이 된 것 같고요. 그리고 방금 우리가 얘기한 것처럼 정부의 공급계획을 속도감 있게 갖고 가겠다고 하는 게 이 정책의 목적이다라고 볼 수 있겠죠.
[앵커]
교수님 말씀을 듣고 보니까 굉장히 좋은 것 같고 혹하는 측면들이 있는 것 같은데 두 가지는 짚어봐야 할 것 같습니다. 첫 번째로는 LH가 이걸 다 할 수 있냐. 두 번째로는 LH가 하는 걸로 지금의 불안심리를 다 커버할 수 있겠냐 이 부분일 것 같거든요. 첫 번째, LH가 다 할 수 있습니까?
[서은숙]
LH가 다 한다는 건 아니었고요. 어떻게 보면 국민들 입장에서는 공공주택이라는 부분이 사실 지금의 국민들 눈높이에는 질적인 부분이 만족이 안 되는 부분이 있을 거란 말이에요. 그래서 굉장히 현실적인 우려상황이긴 하거든요. 그래서 정부가 LH가 단독 시행을 한다는 게 아니고 LH가 주도하고 민간이 참여하는 협력 모델을 지금 제시한 것 같습니다. 그래서 LH는 토지를 수용하고 그다음에 인허가하고 자금조달하는, 어떻게 보면 사업의 큰 틀과 리스크를 전체적으로 매니지하는 매니저의 역할을 한다고 보고요. 이렇게 됐을 때 민간건설사 같은 경우 어떻게 보면 토지 매입비나 아니면 PF 대출 같은 막대한 초기자본에 대한 부담을 어느 정도 드러낼 수 있고요. 그다음에 미분양 리스크에 대한 것도 하지 않고 자신들이 굉장히 잘하는 부분이 설계나 시공이나 또 브랜드 마케팅 이런 거잖아요. 그래서 이런 부분에 집중하도록 보니까 LH가 주도하고 민간이 같이 참여하는 협력모델로 만들었다고 볼 수 있고요. 그러니까 민간은 안정적인 수익을 이걸 하면서 창출할 수 있고요. 그다음에 LH는 민간의 기술력과 창의성을 활용해서 공공주택의 품질이 떨어진다는 부분을 어느 정도 커버를 하겠다고 하는. 기존에 가지고 있던 편견을 깰 수 있는 양질의 아파트를 공급해 보자라고 하는 협력모델인 것 같습니다. 그래서 수요자 입장에서 보면 신뢰할 수 있는 공공기관의 사업을 보증을 하는 거잖아요, 어떻게 보면. 전체적으로 매니지를 하는 거니까. 그리고 선호하는 민간브랜드 아파트의 합리적인 가격으로 입주할 기회를 얻을 수 있게 되면, 만약 그렇게 되면 모두 다 윈윈하는 구조가 아니겠냐 하는 모델인 것 같습니다. 정부의 구상안이 이러한 체계로 구성이 되어 있다고 보시면 되겠습니다. 그런데 문제는 LH가 지금 부채가 이미 160조가 넘었어요. 그런데 주말 동안 국토부 장관이 나와서 이 부분을 설명할 때 보니까 부채가 160조가 넘기는 하지만 자산도 있다. 그리고 이미 기존 가지고 있던 매각한 대금들이 일부 남아 있다고 합니다. 그리고 추가적으로도 재정이 일부 투입되게 되면 종합적으로 우리가 계획했던 특히 재정적인 여건은 극복할 수 있다고 발표를 한 걸로 알고 있습니다.
[앵커]
LH 쪽의 부채는 불가피한 측면도 있으니까요. 이런 부분도 충분히 감안하겠는데 개인적으로는 민간이 싸게 할 수도 있다고 보겠지만 그만큼 돈이 안 되는 사업에 공사비가 오르는 부분에...
[서은숙]
어떻게 보면 토지매입비나 전체적으로 PF대출이나 미분양 리스크 이런 것이 줄어들고 본인들이 잘할 수 있는 분야를 하면서 또 수익을 창출할 수 있는 부분이 있기 때문에 민간도 참여할 거라고 생각하거든요. 그래서 정부가 목표로 하는 게 그거예요. 공공물량에 대한 시장의 시그널. 우리가 이걸 확실히 하겠다. 그러니까 혹시 주택이 부족하거나 이런 것 때문에 추가적으로 주택에 대한 수요 걱정하지 말라고 하는 시장에 주겠다는 의지가 반영된 것 같습니다.
[앵커]
수요 말씀을 해 주셨으니까요. 수요억제책이 또 하나 나왔어요. 6.27 대책 때 굉장히 많이 줄였었는데 이번에 추가로 나왔습니다. 어떤 내용들 있었습니까?
[서은숙]
굉장히 강력하게 나온 것 같아요. 오늘부터 즉시 시행되는 부분 중의 하나가 투기적 수요를 원천적으로 막겠다고 하는, 그러니까 돈줄을 확실하게 컨트롤하겠다고 하는 정부의 의지가 들어가 있는데요. 규제지역 있죠. 강남이나 용산 등 규제 지역의 LTV를 원래 50%였던 것을 40%로 더 강화시켰습니다. 그리고 제가 볼 때 가장 강력한 조치라고 볼 수 있는 것이 사실상 갭투자의 핵심 자금줄이었죠. 어떻게 보면 수도권 내의 주택 매매와 임대사업자의 주택담보대출을 원천 차단했어요. 그래서 LTV 0%로 강화시켰습니다. 그러니까 없는 거죠, 아예 대출 자체가 없는 거죠. 그래서 대출을 활용해서 다주택자가 시장 진입을 하는 것을 완전히 막겠다고 하는 정부의 강력한 메시지고요. 그다음에 1주택자의 전세자금대출 보증 한도도 2억으로 지금 축소했어요. 이게 대부분 돈을 빌려서 집을 사서 전세를 주고 본인은 다른 데 가서 또 주택을 구입하고 이런 부분들을 좀 줄이겠다고 하는 정부의 정책인 것 같고요. 그러니까 이런 것들이 불법으로 이루어지고 있는지 없는지를 좀 확인하기 위해서 굉장히 강력한 부동산 시장 조사기구를 신설했어요. 국토부, 국세청, 그다음에 경찰청이 합동으로, 관계부처가 합동으로 부동산 범죄 대응을 하겠다는 기구거든요. 그래서 자금 출처를 완전히 조사한다든가. 예를 들면 이번에 나온 정책 중에 30억 원 이상 초고가 주택 거래는 샘플링을 해서 조사하는 게 아니고 전수검증을 하겠다고 하는 내용이 포함돼 있습니다. 그래서 이렇게 되어 있다고 보시면 되고요. 아까 전세대출 잠깐 얘기했잖아요. 이것도 어떻게 보면 갭투자하는 것을 막겠다고 하는 거거든요. 그래서 일부 1주택자들이 전세대출을 받아서 세입자를 들인 뒤에 그다음에 본인은 다른 곳에 거주하면서 추가적인 주택 매입을 노리다 보면 주택에 대한 수요가 늘어나다 보니까 좀 이런 비정상적인 자금 흐름을 막아서 시장을 안정화시키겠다고 하는 굉장히 강력한 조치라고 저는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
진행 과정에서 차질 없이 잘 진행이 되어야 되겠고요. 실수요자들에게 미치는 파장은 없을지 꼼꼼하게 점검해서 이번에는 좀 시장의 우려를 불식시켰으면 좋겠습니다. 다음 주제로 넘어가 보도록 할까요. 지금 미국 쪽, 조지아주 쪽에서 정말 난리가 났습니다. 깜짝 놀랐는데. 조지아 공장, 미국 당국이 급습한 곳. 여기는 어떤 의미가 있는 곳입니까?
[서은숙]
이게 어떻게 보면 이 공장이 단순히 거기에 해당되는 기업들의 해외 생산기지라고 보기에는 굉장히 중요한 지역이에요. 그래서 한미 양국이 반도체하고 같이 어떻게 보면 미래 먹거리로 점찍은 부분이 전기차 배터리거든요. 그래서 공급망의 핵심 거점이라고 볼 수 있습니다. 그래서 미국의 제조업 부활과 한미 경제 기술 동맹을 상징하는 심장부하고 같은 곳이거든요. 미국이 사실은 중국을 견제하면서 자국내 안전한 배터리 공급망을 구축하기 위해서 우리 기업들에게 세제혜택과 보조금을 약속했고요. 우리가 여기에 화답해서 대규모 투자를 단행해서 하고 있는 굉장히 전략적으로 중요한 지역이거든요. 적대국의 범죄조직을 소통하는 것처럼 헬기를 동원하고 대대적인 단속을 벌였다는 것이 외교적으로나 경제적으로 매우 이례적이고 굉장히 충격적인 사건이라고 우리가 봐야 되는 거죠. 아마 주말 동안에 국민들이 이 광경을 지켜보면서 굉장히 회의적인 생각, 미국 투자에 대한. 또 굉장히 굴욕감을 느끼지 않았을까라는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
트럼프 행정부에서 비상식적인 일들이 많이 벌어지지만 그중에서도 가장 비상식적이지 않았나 생각이 들고요. 예전에 조지아주에서 저한테 누가 사진을 보여준 적이 있었는데 보니까 현지 주민들이 LG, 현대 고마워 간판 세운 걸 보여주더라고요.
[서은숙]
어마어마한 수사를 했는데 내년에 본격적으로 가동이 되도록 지금 구축 중이거든요. 그런데 거의 76조에 해당하는 프로젝트가 완전히 중단돼버렸어요. 그게 과연 조지아주에 긍정적인 영향을 미칠까, 그런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
트럼프가 중간선거를 위해서 했다, 이런 분석도 나오는데 중간선거에는 오히려 방해가 될 것 같고요. 그런데 한미 정상회담에서 우리가 대규모 투자를 발표하기도 했고 여러 가지 투자가 진행되는 와중에 이런 일이 벌어졌단 말이에요. 트럼프 행정부만 믿고 미국에 투자해도 되는 겁니까?
[서은숙]
사실 어떻게 보면 투자를 하고 우리 입장에서는 지금 현재 관세도 25%에서 15%로 떨어지지 않은 상태에서 투자는 계속해야 되는 상황인데 이거 외에 흔히 말하는 것처럼 비자부터 시작해서 노무 현지 고용 같은 굉장히 복잡한 행정 법률 리스크를 전부 다 우리가 처리를 해야 되는 이런 점에 무방비로 노출되어 있는 상태거든요. 특히 비자 같은 경우에는 미국이 워킹비자는 쿼터제로 운영을 하고 있어요. 그래서 인기 기업들이 전부 다 가고 있고 그 쿼터제를 우리가 받지 못하고 있기 때문에 이 비자를 받으려면 굉장히 오랜 시간을 기다려야 되거든요. 그래서 관행적으로 지금 예를 들어서 비자가 나올 때까지 이스타나 아니면 관광비자로 가는 게 관례였어요. 그런데 이런 거 전혀 생각하지 않고 우리도 협상을 할 때 이러한 워킹비자에 대한 쿼터를 명확하게 어느 정도를 요청해야 되겠죠. 그렇지 않으면 전부 다 한국으로 돌아오잖아요. 그러면 결국 미국의 현지 사람들을 전부 고용하라는 뜻으로 해석할 수 없거든요. 그래서 지금 그러한 이슈가 있기 때문에 굉장히 어려운 상황이고 어쨌든 우리 기업들이 미국에 투자를 할 때 트럼프 행정부 하에서 굉장히 명암을 동시에 보게 된 충격적인 사건이라고 저는 생각을 하거든요. 그래서 미국에 투자하라고 하는 트럼프 행정부의 말만 믿고 진출을 했지만 전혀 다른 혜택들은 주어지지 않고 그런 상태란 말이에요. 그래서 굉장히 어려운 상황이라고 생각이 들고 있고요. 현대자동차나 LG가 협력업체 직원이라고 생각할 게 아니고 국내 기업들도 이런 부분에 대해서 체계적인 관리가 필요하다는 생각이 듭니다.
[앵커]
투자는 하라면서 비자는 안 내주고 우리 정부는 비자 문제 해결해달라는 요구에 부응하지 못했고 총체적인 난국이 아닌가 싶은데. 앞서도 교수님께서 말씀해 주신 관세, 우리가 지금 협상은 마무리가 됐는데 여전히 적용이 안 되고 있어서 높은 관세를 내고 있잖아요. 왜 이렇게까지 시간을 끄는지 모르겠는데 혹시 이게 또 영향을 미칠 가능성 없을까요?
[서은숙]
고민이 되는 상황이 될 수도 있어요. 왜냐하면 지금 사실 행정명령에 사인을 하지 않고 온 거거든요. 왜냐하면 거기에는 분명히 트럼프 행정부가 사인을 못했던 요구사항이 있다고 봐요. 그러니까 지금 시점이 어떤 시점이냐면 일본은 행정명령에 사인을 했거든요. 그런데 행정명령의 내용을 보면 우리가 이걸 받아들일 수 있을까라고 생각할 정도의 굉장히 황당한 조건입니다. 왜냐하면 투자를 하는데 트럼프가 지정하는 그 부분에 대해서 투자를 해야 되고, 그러면 결국은 미국의 기업들에게 투자할 거잖아요. 그래서 그 돈을 예를 들어서 행정명령에 사인하고 난 다음에 45일 내에, 미국 같은 경우에는 거의 5000억 불이 넘잖아요. 760조가 넘는 돈이에요. 그러니까 미국이 가지고 있는 외환보유고가 그 2배 정도 되는데 그 반 정도가 나가야 되는 돈이에요. 우리는 1500억 불, 2000억 불 하면 3500억 불이 나가야 되는데 물론 단계별로 프로젝트마다 나가야 되기 때문에 한꺼번에 나가는 돈은 아니라 하더라도 일정 시간 내에 예를 들면 사인을 하고 난 다음에 일정 시간 내에 3500억 불이라고 하면 우리 외환보유액이 3100억 불이에요. 거의 다 나간다는 뜻입니다. 그러니까 일본 같은 경우에는 해외 자산이 있어서 그걸 팔면 되거든요. 그런데 우리는 그게 없어서 외환보유고에서 거의 나가야 되기 때문에 환율이 불안정해질 가능성이 큽니다. 그래서 그런 부분 때문에 아마 정부가 조금 더 추가적인 협상이 필요하다고 해서 사인을 안 했단 말이에요. 그런데 지금 이런 문제까지 생겼을 때 투자를 하는 것이 양국의 우호적인 관계를 유지하는 거나 뭔가 베네핏이 있거나 이런 게 없는데 협상에 사인해야 되는 내용은 일본의 사례를 보면 굉장히 황당한 상황들이 들어가 있으면 좀 더 추가적으로 우리가 요구해야 될 사항들을 좀 더 검토하고 난 다음에 하는 게 맞다고 저는 생각하거든요. 특히 비자 문제 같은 경우 해결하지 못하면 기업이 돈만 주고 나가서 투자하는 건 굉장히 어려워지는 상황이 발생하기 때문에 그런 부분에 대한 것을 명확하게 할 필요가 있다고 생각합니다. 아마 정부도 그런 부분에 대해서 고민을 하지 않을까 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
조지아주 투자만 해도 바이든 정부 때 얼마나 이쪽에 공을 많이 들였던 거예요. 트럼프 2기 행정부의 상식을 기대하는 건 사치라는 생각이 드는데 우리가 밀릴 수밖에 없는 상황이라는 게 참 우리에게는 더 안타까운 일이기도 합니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
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